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1、 某某学院 毕业论文（设计）课题名称浅论夫妻房产分割的法律问题专业及班级人文科学系 法律3101学号姓名指导老师2013年 6月 17日目 录摘要11引言2Abstract32离婚时房产的一般原则与分割方法42.1房屋财产分割的一般原则42.2几种特殊情况的房屋财产分割53新婚姻法夫妻房产分割的立法缺陷63.1不做公证只给承诺一方不能拥有另一方的房产63.2父母给买的房子另一方无权分割63.3谁首付离婚后房子归谁73.4一方把登记在自己名下的共同房屋出卖另一方很难追回84夫妻房产分割的立法完善104.1赠予房产必须做公证104.2针对父母或者一方购房应考虑“生存能力”问题104.3公平分割原则
2、替代均等分割原则104.4房产分割中，防范一方不诚信行为的规定应更明确则104.5短婚内继承、受赠的房产不应夫妻共有11结论14致谢15参考文献16摘要本文试图从物权法、新婚姻法与三个司法解释出发，对于我国离婚案件中房产分割问题做出一些有益的探讨。随着房价不断攀升，房产成为夫妻财产中分额较大的一部分。如何分割房产直接关系到社会的公平正义与人民的福祉，必须根据复杂的情况区别对待。本文探讨了夫妻房产分割的一般原则与具体的分割方法，对于新出台的司法解释三对于房产分割问题总结了四大变化，分析了房产分割的立法缺陷，并且对房产分割的立法提出完善的建议。关键字：新婚姻法 司法解释 物权法 房产分割Abstr
3、actThis article attempts from the property law, the new marriage law and three judicial explanations, and made some beneficial discussions on the issue of property in case of divorce segmentation in china. With its prices rising, real estate become husband and wife property share a part of a larger.
4、 How to split property is directly related to the justice and peoples social welfare, must be based on complex distinction. This paper discussed the general principles of matrimonial house property division and specific segmentation method, analyzes the legislative defects of the new marriage law ho
5、use property division, and puts forward suggestions to perfect the legislation of house property division.KeyWord: The new marriage law Judicial interpretation PropertylawHouse property division1 引言在国外曾有这样一段话“我的房屋虽然简陋,但风可以进,雨可以进,国王不能进。”从中可以看出房产对于公民生活的重要性。由于我国经济的快速发展，老百姓的生活水平提高了，相应地，房屋的价格也是水涨船高，房产成为公
6、民的主要财富载体，因此在离婚案件中的夫妻房产分割已成为离婚诉讼的焦点之一。夫妻财产制度，也叫婚姻财产制度是婚姻法的重要内容。自从我国通过物权法之后，私有财产受到法律的保护，这无疑是法律与社会的一个巨大进步，彻底打破了中国数千年历史上王朝更迭的怪圈。这数千年内，甚至包括新中国成立直至文革期间，侵犯私人财产的事件屡见不鲜。婚姻法中夫妻财产制正是体现我国物权法立法精神的良好范例。婚姻是人类得以繁衍的基本保证，也是人类增进幸福的重要内容，如果男女二人结为夫妻，本是基于爱情，双方自愿，共同生活，二人结为一体，终身相伴，那么最终走到离婚的地步也是夫妻双方不愿意看见的结果。可是，近几年离婚案件逐年上升，法院
7、在审理时认定夫妻感情破裂，夫妻的身份关系就要终止。随着夫妻身份关系的终止，夫妻之间的财产关系也就随之终止，此时财产需要分割。随着经济与社会的发展，夫妻财产问题较之过去更为复杂。经过几年的准备，新婚姻法相关司法解释的出台对夫妻财产的分割产生了很大的影响，也适应了新时代的要求。随着房价不断攀升，房产成为夫妻财产中分额较大的一部分。如何分割房产直接关系到社会的公平正义与人民的福祉，必须根据复杂的情况区别对待。学生试图从物权法、新婚姻法与三个司法解释出发，对于我国离婚案件中房产分割问题做出一些有益的探讨。全文分成三个部分，首先，阐述夫妻房产分割的一般原则与具体方法；其次，新婚姻法夫妻房产分割的变化与立
8、法缺陷，最后，关于夫妻房产分割的立法完善。2 离婚时房产的一般原则与分割方法随着时代发展，近几年离婚案件呈逐年上升趋势。俗话说：夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。夫妻感情破裂导致离婚时，随着夫妻身份关系的终止，夫妻之间的财产也就需要分割。1980年婚姻法受当时经济条件的制约，有关夫妻财产制度的内容非常简略，在某些内容的规定上甚至是一片空白。经过几年的准备，新婚姻法终于在九届全国人大常委会第21次会议上通过，并于2001年4月28日开始施行。关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）、解释（二）与解释（三）也相继生效施行。新婚姻法及其司法解释对夫妻财产的分割产生了很大的影响，也适应了新时代的
9、要求。离婚不仅解除了夫妻间的人身关系，同时也终止了夫妻间原有的财产关系，因此，离婚时应当依法分割夫妻共同财产。新婚姻法对夫妻共同财产与个人财产的范围有所改变，并增加了约定财产制度，这就直接影响到夫妻财产的分割。那么，分清夫妻约定财产、共同财产和个人财产的范围就显得特别重要。需要分割的是夫妻共同财产。而夫妻共同房产是夫妻共同财产的主要内容，对于夫妻房产的分割首先要弄清楚哪些是夫妻共同的房产。房屋作为不动产是夫妻财产中的主要内容,在离婚房产分割时必须遵循夫妻财产分割的一般原则。它们是男女平等原则、照顾无过错一方的原则、有利于生产和生活的原则、不得损害国家、集体和他人利益的原则、照顾妇女、儿童的原则
10、与尊重当事人意愿、财产约定先于法定的原则。当然，房屋分割也有其具体的原则。2.1 房屋财产分割的一般原则 在司法实践中房屋财产分割遵循协议原则、财产均分原则和竞价、评估及拍卖原则，前两项原则在夫妻财产分割原则里已有表述，最后一项原则是根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第20条规定，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按一下情形分别处理：A.双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；B.一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。C.双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请
11、拍卖房屋，就所得价款进行分割。2.2 几种特殊情况的房屋财产分割第一，父母在子女的购房中有出资的的情况。A.当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。这种情况下该房屋属于子或女一方的婚前财产，不参与离婚时的财产分割。B.当事人结婚后父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。4第二，存在按揭贷款的房屋财产分割。这种情况在实践中大量存在，由于购买房屋的房款是通过银行贷款取得的，在尚未还清银行贷款时，房产证上登记的房屋产权人尚不是完全的房屋所有权人，银行作为借款人对房屋同时享有抵押权。根
12、据购买房屋与申请贷款的时间以及贷款购得房屋的还款情况，对于夫妻离婚时存在按揭贷款的房屋一般适用以下原则处理：A.一方婚前申请按揭贷款购买的房屋，产权证登记在一方名下，但婚后由夫妻共同还贷。这种情况下根据婚姻法第17条的规定，只有在婚姻关系存续期间所得财产，才能认定为是夫妻共同相财产，归夫妻共同所有（另有约定的除外）。因此，一方婚前取得的房屋财产不属于夫妻共同财产；但由于婚后用于还贷的财产应当是夫妻共同财产，应当由房屋所有的一方对另一方就夫妻关系存续期间所还的贷款进行补偿。B.婚后申请按揭贷款购买的房屋，产权登记在一方名下，但婚后由夫妻共同还贷。这种情况房屋应认定为夫妻共同财产。在对房屋财产进行
13、分割时，法院会判决房产归一方所有，另一方获得房屋首付款及已还按揭的一半；如果是夫妻共同还按揭，但所付的金额不同，比如一方支付大部分，另一方支付小部分按揭，并且有证据证明这一情况，按按揭的这部分财产被视为按份共有，房产归产权证上的所有人所有，另一方根据所付按揭的比例来获得已付按揭款的部分；如果是夫妻双方按揭款的，如果没有明确的约定，基本上会被视为按揭部分为双方共同承担。再有一种处理方式就是采用拍卖的方法，将房屋评估拍卖所得价款，扣除评估、拍卖所需费用后，由银行作为抵押权人优先受偿，余款再作为夫妻共同财产进行分割。第三，已购公房的分割。单位职工购买本单位的公房，根据情况可分为购得完全产权和部分产权
14、两种情况。职工在购买房改房时取得全部产权的，根据财产取得时间列为个人财产或列入夫妻共同财产进行分割。另外还有一种情况，就是购得房改房的职工，仅取得房屋部分所有权，而售房单位仍享有该房屋的部分所有权，这种情况下职工取得房屋称为“限制产权房”。对于职工购买的限制产权房，一般在离婚分割房屋财产时，对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，给予对方一半房屋价值的补偿。因此，本人觉得，离婚后房屋财产分割涉及的法律问题纷繁复杂。为了避免离婚后财产分割出现这样的纠纷，建议新婚夫妇在婚前对房屋做个婚前财产个人公证，这样既有益于因离婚产生的财产分割问题的
15、解决，又能维护个人的合法权益。3 新婚姻法的立法缺陷 新婚姻法司法解释三对于房产的分割带来了四大改变。第一，不做公证只给承诺，一方不能够拥有另一方的房产；第二，父母给买的房子不作为共同房产，另一方无权分割；第三，一般情况下，谁首付按揭房款，谁获得房屋产权；第四，出于交易安全的原则，不损害第三方善意交易的利益，一方把登记在自己名下的共同房产出卖另一方很难追回。3.1 不做公证只给承诺一方不能拥有另一方的房产 婚姻法司法解释三第七条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规
16、定处理。房子是以公示变更为生效要件，解释三的做法只是往事重提，没有意义。3.2 父母给买的房子另一方无权分割婚姻法司法解释三第八条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。旧婚姻法中规定：“婚前房归购买人所有，八年后归夫妻共有”都不曾引起这样大的震动，而这个司法解释却让本来就认为婚前房屋所有权归购买人很正常的女人感觉震惊。当短短几十个字的法律
17、条文把夫妻财产划分的如此泾渭分明的时候，女人那份辛苦和回报该用什么来权衡呢？法律不是万能的，它不可能左右人世间爱的纯净。但法律应该是公平的，它应当捍卫每一个家庭成员在为幸福付出之后获得一份同样的尊严。但是恰恰相反，这条显失公平的法律规则挑战的是社会的良知、剥夺的是作为一个女人的生存价值。本人以为若实施第八条解释法案之后会出现的社会弊端很可能是：第一，嫖娼率上升。第二，出轨率上升。第三，离婚率上升。第四，重婚率上升。第五，抛妻率上升。第六，父母赡养更难。第七，家庭暴力更多。本人以女性的角度批判这一条法律的规定。但是另一方面，自从争议良久的物权法实施以后，这个第八条已经是法律的应有之意。物权法说到
18、底就是保障公民私有财产的不可侵犯，那么，房子这个东西，谁出钱买的就应该是谁的。为什么有那么多女人在意房子呢？ 其实，早在九七年出台的中华人民共和国城市房地产管理法第五条：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第十一条：共有的房屋，由共有人共同申请。物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2008年7月1日起施行房屋登记办法第十三条：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由
19、共有人共同申请。新婚姻法巩固了物权，可能颠覆了家庭中的伦理，到底该不该批判，本人以为是有争议的。贯彻物权法的同时，也应该考虑公序良俗与妇女的正当权益，兼顾传统的道德标准与习俗。对于“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”这一规定也是违背了物权公示公信、登记生效要件的，当然得说一句，未登记一方当事人应当举证证明出资的事实，否则面临着权利无法主张的风险。这里留下的法律真空是需要填补的。3.3 谁首付离婚后房子归谁婚姻法司法解释三第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用
20、夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。首先房子以公示变更为生效要件，房产证写谁的名字就是谁。这个规定早在九七年出台的中华人民共和国城市房地产管理法第五条：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。第十一条规定：权利人(申请人)为自然人的，应
21、当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。现在解释三才重新提出来，实在可悲之极。其次这两个条款仅仅是对物权和债权的一个提示，没有实际意义，更好地说明了法官的无能。希望在将来的立法中理顺物权法与婚姻法中房产分割的关系。3.4 一方把登记在自己名下的共同房屋出卖另一方很难追回婚姻法司法解释三第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。这个条款是为了第三
22、方交易安全而设置的，对于那些善意的交易行为，法律应该保护交易人的合法利益。4 夫妻房产分割的立法完善 婚姻法新司法解释关于房产分割的内容某种程度是对物权法在婚姻法中的运用，而物权法是保护公民私有财产不可侵犯的，婚姻法是保护婚姻当事人合法权利的，当然更要保护美满幸福的婚姻本身，此二者目的是不相同的，所以，在立法上，不能生搬硬套，必须区别对待。下面学生就夫妻房产分割的立法完善问题谈一些看法，供法律专家参考。4.1 赠予房产必须做公证夫妻之间赠与房产即使写有合同，也签字了，在合同履行前赠与方也可以反悔。合同法第一百八十六条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道
23、德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。所以，作为受赠方必须要求赠与方法律手续完备，才可以避免撤销合同的事发生。4.2 针对父母或者一方购房应考虑“生存能力”问题就婚姻法司法解释三第八条而言，父母赠与的不动产归自己的子女所有，这一条款实际上是与中国传统婚姻里男方提供房产，女方出嫁妆相违背的。这不能不说婚姻法的倒退。我国婚姻法有规定：离婚时可供双方分割的财产，以夫妻在婚姻关系存续期间所拥有的财产为限，包括夫妻各自或共同劳动所得的收入和购置的财产，各自或共同继承、受赠的财产，以及其他合法收入。由此可见，夫妻共同财产的外延仅限于夫妻关系存续期间所得的、有形的、看得见的财产。而那些
24、在夫妻关系存续期间所得的、无形的、看不见的财产，即夫妻个人的“生存能力”，却不包括在内。学生认为在夫妻关系存续期间各自所获得的“生存能力”，有时甚至比那些有形的财产更有价值，应当将其划入夫妻共同财产的范围。譬如，如果把有形财产看作是“钞票”的话，那么，“生存能力”就相当于“印钞机”：钞票可以花光而不能再生，印钞机却有再生机能，它可以在需要时随时印出。也可以说：“留得青山在，不怕没柴烧”。“有形财产”与“生存能力”，“钞票”与“印钞机”，孰轻孰重，不言而喻。 随着社会的发展，许多夫妻为了全家的富裕开始重新调整家庭分工，一般是选择牺牲一方，该方在家扶老携幼，照顾家庭生活；而另一方则在此基础上谋求发
25、展和增强“生存能力”。这样发展下去的结果，往往直接导致夫妻双方在“生存能力”方面拉大差距，在外的一方“生存能力”会越来越强，而在家的一方“生存能力”会越来越弱。在这种情况下，“生存能力”较强的一方一旦首先提出离婚，尽管法律已经规定对无过错方予以照顾，另一方仍然会感觉有失公平而痛苦不堪。并且事实证明，离婚时，无论夫妻有形财产分得多么公平，甚至让“生存能力”较弱的一方多分得一些财产，但是，离婚后，“生存能力”较强的一方大多数仍然会比对方生活的优越。这就说明：生活水平高低的决定因素是“生存能力”，而非“有形财产”。因此，学生认为，夫妻共同财产的外延应当突破“有形财产”的界限，扩大到夫妻共同生活期间一
26、方在另一方做出牺牲基础上所培养起来的“生存能力”上。所以将“生存能力”划入夫妻共同财产的范围，必将对家庭的稳定和社会的安定起到积极作用。这样，在分割房产时也应该考虑夫妻婚姻存续期间“生存能力”的增长，对照顾家庭，牺牲事业的一方做出与另一方“生存能力”增长程度相称的补偿。这种补偿制度应该得到婚姻法的保证。4.4公平分割原则替代均等分割原则根据我国婚姻法第39条第1款规定和1993年关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见的相关规定，人民法院在处理财产分割问题时，一般遵循“均等分割”原则。但是，在面对具体情况时，缺乏可操作性，公平精神很难得到完整体现。按照我国现行婚姻法的相关规定，人
27、力资本等无形财产并未参与财产分割。法律对人力资本所产生的预期利益的忽视不符合离婚的正义理念，也不利于促进婚姻关系的法律。对于离婚财产的分割而言，在夫妻双方的利益之间应确立一个平衡点，这个平衡点应该是公平原则的引入。公平分割财产原则，指在离婚时并不重点关注婚姻期间财产的状况和财产来源，而更加关注当事人（尤其是弱者一方）的具体情况和实际需要，从而实现实质正义。对于房产的分割，显然公平分割原则也至关重要。4.3房产分割中，防范一方不诚信行为的规定应更明确 我国婚姻法及相关司法解释虽然增设了分割夫妻房产的保障措施，但是仍然存在很大的不足，主要表现在以下三个方面：第一，规定过于简单。我国婚姻法第47条的
28、规定，只是对离婚时一方的不诚信行为的事后补救措施，缺少事前预防措施。第二，规定不够明确。“离婚时”在解释上容易产生歧义。根据诚实信用原则，对夫妻一方实施第47条所指的违法行为时，人民法院应不受实施行为的时间限制。第三，在举证责任问题上存在问题：其一，我国1993年离婚财产分割司法解释规定的：“对个人财产还是夫妻财产难以确定的，主张权利的一方有举证责任”，无论是个人财产还是共同财产，当事人只要主张任何一种财产，均须承担举证责任。一项财产既然被推定为共同财产，主张其为共同财产的一方当然不承担举证责任，只有主张其为个人财产的一方才应承担举证责任，证明其为个人财产。其二，缺少间接证据的使用。因为我国家
29、庭财产构成日趋复杂，流转日益频繁，双方有意隐瞒的时候，很难提取直接证据。没有间接证据规则，不利于保护弱势方尤其妇女的合法权益。4.5短婚内继承、受赠的房产不应夫妻共有我国婚姻法规定：婚姻存续期间继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有。虽然在第18条规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的财产，但是，如果没有确定归一方所有，就是共同所有。这一规定也有失偏颇。如果短婚内，一方继承或受赠的财产归夫妻共有，离婚时作为共同财产进行分割，是对继承或受赠财产方的极大不公平。所以，我国就有学者指出：短婚内继承、受赠的重大财产（包括房产）不能一概夫妻共有。继承或受赠财产是否共有必须考虑结婚时间长短
30、及财产价值大小，重大个人财产（比如：作为不动产的房屋）在多年后方可化为共有。这些都需要今后的婚姻法修改时做出明确的解释。结论我国婚姻法，特别是婚姻法解释（三），在贯彻物权法，坚持意思自治的原则与男女平等原则上的确有不少的进步。借鉴现代大陆法系的各国婚姻法，与国际社会相融合。但是，结合中国的传统文化与婚姻观念，婚姻法解释（三）关于房产分割的问题还有许多可以改进的地方。在男女平等原则下，还要充分考虑到男女有别，在生理、心理与精神层面上的差别，以及男女在家庭中扮演的角色的差别。房产分割时应该充分考虑到妻在家庭事务与生育方面的付出，在婚姻财产实质平等的发展趋势下，应该考虑给予妻在财产与房产方面的补偿。
31、作为妻方，可以在现行婚姻法下，通过约定财产制的方式充分维护自己的正当的房产权益。致谢本人的大学生涯行将在社会实习与论文答辩中宣告结束，也许我将从此永远结束学习生涯。大学是我们一生中最为美好的时光，我借此感谢同学与师长对我的帮助与支持。特别至诚感谢我的毕业论文导师老师对我的督促与指导，可以说，没有老师的严格要求，就没有我这篇毕业论文。我会把老师教育给我的严谨的治学态度与勤奋精神带到未来的工作中去，并且用成绩回报母校与导师。参考文献1马忆南.婚姻家庭法新论.北京:北京大学出版社. 2002:93-982林秀雄夫妻财产制度之研究北京：中国政法大学出版社2001:54-693熊金才.我国婚姻家庭法的变革与局限J.行政与法.2010年03期 4庞在辛.如何完善我国的夫妻财产制度J.理论学习.2009年08期5巫昌祯.婚姻家庭法M.北京：中国政法大学出版社.2003.6杨隧远.新婚姻家庭法总论M.北京：法律出版社.20017杨大文.婚姻家庭法专家试拟稿.中国妇女，2000.（5）.8汪岚婷.夫妻财产制度与新物权法的矛盾及协调J.青年科学.2009年03期
