物业费纠纷业主上诉状.doc

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1、民事上诉状上诉人：*，男，*年*月*日出生，*族，住北京市朝阳区*路*号院*号楼*号。被上诉人：*物业服务有限公司北京市分公司，营业场所北京市朝阳区*路*号*号楼*。上诉人因被上诉人与上诉人物业服务合同纠纷一案不服*区人民法院（2012）通民初字第*号民事判决书，现提出上诉，上诉请求及理由如下：请求事项：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决*物业服务有限公司北京市分公司（以下简称*物业公司）减收上诉人的物业服务费，减收幅度为40%。事实和理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。具体表现在

2、：一审判决只认定了*物业公司在小区公共区域的部分服务瑕疵，但未认定其对上诉人所有房屋的服务瑕疵。北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）(京高法发2003389号)第22条明确规定：“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。”*物业公司存在诸多明显违反北京市居住小区物业管理服务标准以及*家园业主手册（以下简称业主手册）中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，表现在两方面：一是公共区域的环境维护方面；二是被上诉人的个人房屋维护方面。1、*物业公司在公共区域服务方面除存在一审判决认定

3、的“小区卫生环境欠佳，路面维护不足、小区出入口无人看管”的问题之外，还存在下列问题：1）阻挠业主委员会成立。北京市居住小区物业管理服务标准“（一）综合管理第（4）条”规定：“协助组建业主委员会并配合其运作。”业主手册1.2规定：“实行业主自治与专业服务相结合的服务模式，本物业由业主代表大会选出业主委员会。”实际上，*物业公司不配合业主筹备业主委员会，不提供业主联系方式，不通知业主来参加业主大会，导致业主委员会无法筹备成立。2）不开展物业管理服务满意率调查。北京市居住小区物业管理服务标准“（一）综合管理第（9）条”规定：“每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见

4、用户不低于总户数80执行。”实际上，*物业公司从未开展过服务满意率调查，既违反了相关规定，也反映了其对自身物业服务水平不自信，回避现实的态度。3）未按规定安排保安人员值班。业主手册5.1条规定：“全天24小时均有保安人员值班，管制小区主要出入口、停车场及巡逻本物业内公共区域。”实际上，*物业公司根本违背该条规定，非但没有在出入口设置专人看管，也没有在停车场设置保安人员，更没有提供24小时保安巡逻，导致经常有犯罪分子溜入小区进行偷盗，入住以来已有多家业主汽车被盗，甚至被入户盗窃。此情节有*区*区域刑事发案信息可以证明，上诉人特申请二审法院向北京市公安局*分局*派出所调取刑事发案信息，以明确*物业

5、公司不履行义务给业主造成的物质损失以及精神上的不安全感。4）未开通可视对讲系统。业主手册5.3条规定：“各楼户内已安装可视对讲系统，并设有自动开户按钮，直达门禁系统。”实际上，可视对讲一直未开通不能使用，上诉人报修之后，*物业公司却一直推诿不来维修。5）对公共区域内私自设置广告的行为不予制止。业主手册“二、房屋使用指南”中规定：“各单元、外墙及公共区域均不得私自设置任何标志及广告。”实际上，小区内一直有安装塑钢窗的公司，常年把广告箱钉在小区各个主要路口甚至大门入口的喷泉景观处（见照片），上诉人及其他业主多次打电话投诉，*物业公司均说不知有此事，可见其对小区公共区域完全没有尽到管理的职责。6）对

6、部分业主侵占公共区域的行为不予制止。业主手册“三、清洁保养”中规定：“请勿侵占任何公共区域（含堆放私人财物、神位、祭祀、晾晒等）以免有碍观瞻及引发安全隐患。”实际上，小区入口拐弯处有住户私搭乱建，把围栏绿植搭到2米多高，每当拐弯处错车时经常发生碰撞，上诉人及其他业主多次投诉，*物业公司却不管不问，可见其对公共区域安全完全未尽到管理义务。（见照片）7）将业主手册未规定的义务强加给上诉人。例如安装互联网问题，现*物业公司强迫上诉人只能安装其指定的“E家宽”网络公司的宽带，否则不允许上诉人安装，侵犯了上诉人作为消费者的选择权。再如，小区的正门一直都没有开通（见照片），理由不明，强迫业主出入走东门（属

7、消防通道）。因东门的进出车辆是一个口，同时有进车和出车的情况时，要有一方倒车避让才能通过。加上东门出入口处已设置公交车站站点，业主车辆经常与公共汽车夹在在一起进退不能，给业主出入带来很大不便和安全隐患。2、*物业公司在对上诉人房屋的维护方面存在下列问题：*家园住宅质量保证书（北区）“四、保修范围和保修期限”规定：“质量保修期从工程实际竣工验收合格之日算起，具体如下：2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；5、装修工程为2年；”总的来说，*物业公司拒绝履行其对上诉人房屋的维修义务。*物业公司与小区开发商北京市*房地产开发有限公司同属于*投资股份有限公司下属公司。在实际操

8、作中，小区的房屋内部维修一直由物业公司负责，这一点业主均能证实。如*物业公司否认此点，上诉人申请二审法院调取*物业公司的内部工作范围规定（*物业公司显然是不会主动提供的），足以证实其工作范围包括房屋内部维修。1）户门变形关不严，关闭后下方能伸进手指，锁不完整锁不到位，不能达到防盗作用，入住后报修，物业公司一直未维修。（见照片）2）户门外上方玻璃顶连接处漏水，每到雨雪天气，门前滴水，报修后物业公司一直未维修。（见照片）3）一层客厅窗户外墙防水不合格，窗下墙体已经反潮发霉，并且大面积开裂，入住后报修，物业公司一直未维修。（见照片）4）一层卫生间防水有问题，导致卫生间内外墙面一直潮湿，反潮发霉严重,

9、入住后报修，物业公司一直未维修。（见照片）5）一层卫生间马桶下水未做反水弯，导致经常性的屋内恶臭难忍，入住后报修，物业公司一直未维修。6）一层卫生间门（见照片）及厨房门（见照片）收房前被水泡过，下方严重开裂，门套与墙面之间的缝隙可以把手伸进去，最宽处足有2公分多。收房时物业公司承诺换门，至今未换。7）二层客卫暖气地下管漏水，从一层吊顶的排风处流水多次，漏了3年物业公司一直不予维修，后期一直漏到楼下邻居家，物业公司一直不来查看，直至楼下业主到物业公司把经理堵住才派人过来解决。目前虽已把漏水的管子换好，但地面仍然未能修复，至今还露着水泥地和水管。（见照片）8）二层主卫地面不防水也未做流水坡，墙砖

10、凸起不知何时会掉下来，存在很大的安全隐患。（见照片）9）二层小卧室窗户把手锁不上，只能用绳子绑住。坏了2年，报修未果。（见照片）对于*物业公司而言，上诉人的房屋只是其收取物业服务费的对象，但对于上诉人而言，该房屋是安身立命、合家居住的场所，房屋存在如此多的问题得不到维修，上诉人从法律上、从情感上又如何能按时按量交物业费？二、一审审判程序存在瑕疵。1、一审判决审查证据不全面。民事诉讼法第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”在一审开庭时，上诉人曾将上诉状所附照片提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体

11、现这一情节，导致认定*物业公司服务瑕疵不全面。2、一审法院现场勘查不全面，只对小区公共区域进行了现场勘查，未对上诉人居住的房屋内部进行勘查，导致认定*物业公司服务瑕疵不全面。三、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低。“没有义务就没有权利。”合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职

12、业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得不履行服务义务十分之九的物业公司竟可欣欣然忝受十分之九的物业服务费，本案便是实例。对于物业公司的服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。综上所述，上诉人认为，一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。此致北京市*中级人民法院上诉人：*年*月*日附： 1、诉状副本1份；2、*家园业主手册；3、*家园住宅质量保证书（北区）；4、物业服务瑕疵照片*张。 -下面黄颜色是赠送的简历模板不需要的可以下载后编辑删除简历智联招聘男 | 已婚

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15、（包括粘贴墙体广告，入户拜访宣传）开展招生工作，定期到中小学校门口驻点宣传，联系各学校任课老师开展招生工作。项目经验教育经历2007/09 -2011/06 在校学习情况曾获院校级三等奖在校实践经验2008/03 - 2010/10 大学生英语周刊衡阳市推销员到衡阳市区域经理 *2008年推销员，在学校新生开学期间向学生和家长推销学生英语报*2009-2010年学生英语报衡阳地区区域经理，负责在衡阳各高校组建团队销售学生英语报，团队培训，团队维护，最后指导团队销售。*2009-2010年。衡阳行动者文化传播有限公司招生代理负责公司在衡阳地区的自考、成人高考、家教培训的招生工作，制订季度招生

16、计划，实行电话营销，接待客户的来访、洽谈工作。到各医院和各事业单位接触式发放传单并且交谈留下有意向人的电话以后回访。并且做出了良好的业绩。培训经历证书语言能力英语：读写能力良好 | 听说能力良好企业合同管理制度一、合同管理总账1、目的和依据为加强公司的合同管理工作，预防、减少和及时解决合同纠纷，维护企业合法权益，提高经济效益、根据中华人民共和国合同法和有关政府部门规定，结合公司的实际情况，制定本制度。2、适用范围本制度适用于公司及其所属各单位与外签订的各类合同、协议等，包括但不限于买卖合同，借款合同、租赁合同、加工承揽合同、运输合同、资产转让合同、仓储合同、保险合同等。3、合同管理原则

17、合同管理必须遵循依法办事，预防为主，层层把关，跟踪监督，及时调整，维护企业合法权益的原则。4、保守商业秘密管理、参与合同工作的一切有关人员，应当为公司保守商业秘密。二、合同管理职责1、企业合同管理部门的主要管理职责（1）认真学习、贯彻执行中华人民共和国合同法和有关条例，依法保护本企业的合法权益。（2）制定、修订本公司合同管理制度、办法，组织实施合同管理工作。（3）审查合同，防止不完善或不合法的合同出现。（4）协助合同承办人员依法签订合同，参与重大合同的谈判与签订。（5）做好合同统计、归档、保管工作。（6）监督、检查本公司合同签订、履行情况。（7）代表本公司处理与外单位的合同纠纷。（8）按

18、期统计，汇总本公司的合同签订、履行、合同纠纷处理情况等，并及时向公司领导汇报。2、采购、销售部门的主要职责（1）依法签订、变更、解除本部门的合同。（2）严格审查本部门所签订的合同、重大合同提交相关部门会审。（3）对所签合同认真执行，并定期自查合同履行情况。（4）在合同履行过程中，加强与其它各有关部门联系，发生问题及时向领导汇报。（5）合同原件交与合同管理部门，本部门也要做好合同的登记、统计、归档工作。3、财务部门的主要职责（1）加强与采购、销售等有关部门的，及时通报合同履行中的应收应付情况。（2）财务部见合同付款，做好与合同有关的应收应付款项的统计、分析，提出处理建议，妥善保管收、付凭证。（3

19、）配合销售部做好合同管理工作。三、合同审签管理（1）公司对外签订合同，应由法定代表人或法定代表人授权的代理人进行，未经授权任何人不得以公司名义对外签订合同。（2）除及时清结者外，合同应当采用书面形式，合同文本应当采用统一的合同示范文本，合同相对方提供的合同文本必须送交有关部门审核。（3）合同按种类统一编号。（4）合同及其有关的书面材料，应当语言规范，字迹清晰，条款完整，内容具体，用语准确，无歧义。（5）订立合同必须完备合同条款，合同条款一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量和质量，价款和付款方式，履行的期限、地点、方式、违约责任及解决争议的方法等。（6）对外签订合同，要明确选择纠纷管辖

20、地。（7）法定代表人或合同承办人应当亲自在合同文本上签名盖章。（8）签订合同，应当加盖单位的合同专用章或公章。严禁在空白合同文本上加盖合同专用章或公章，单份合同文本达二页以上的须加盖骑缝章。四、合同审签程序（1）签订合同前必须严格审查对方当事人的主体资格。对方需提供上一年度年检过的公司法人营业执照副本复印件，并加盖该公司公章。（2）签订合同前需要审查代理人的代理身份和代理资格。（3）签订合同必须认真审查对方当事人的履约能力。（4）签订合同应当仔细审查对方当事人提供的有关证明资料。（5）合同承办人应将合同的副本或复印件一份及时送交本单位财务部门备案，作为财务部门收付款物的依据。五、合同履行、变更

21、和解除1、合同履约管理（1）法定代表人、公司总经理全面负责合同的履行。合同承办单位、部门和人员具体负责其订合同的履行。（2）在履行合同过程中，根据情况的变化，应当对对方当事人的履行能力进行跟踪调查。如发现问题，合同承办人及时处理，必要时经单位负责人同意，可实地调查合同标的情况和对方当事人的履约能力。（3）接收标的必须经过严格的验收程序，对不符合制度和合适合同标的应在法定期限内及时提出书面异议。（4）合同结算必须通过本单位财务部门进行，对合法有效的合同，财务部门必须在合同约定的期限内结算，对未经合法授权或超权限签订的合同，财务部门有权拒绝结算。（5）凡与合同有关的来往文书、电信、信函、电话记录都

22、应作为履约证据留存。对我方当事人的履约情况，除妥善保存有关收付凭证外，还要做好履约记录。2、合同的变更和解除（1）对方当事人作为款物接收人而要求变更接收人时，必须有书面变更协议。严禁未取得对方当事人的书面材料而凭口头约定向已变更的接收人发货或付款。（2）我方当事人遇有不可抗力或者其他原因无法履行合同时，应当及时收集有关证据，并立即以书面形式通知对方当事人，同时积极采取补救措施，减少损失。（3）发现对方当事人不履行或不完全履行合同时，合同承办人应当催促对方当事人采取有效补救措施，收集、保存对方当事人不履行合同的有关证据，及时向公司报告。（4）我方当事人因故变更或解除合同，应当及时以书面形式通知

23、对方当事人，说明变更解除合同的原因和请求对方书面答复的期限，尽快与对方当事人达成变更或解除合同的协议。六、合同纠纷处理1、合同纠纷管理（1）为解决合同纠纷所采取的各项措施，必须在法定的诉讼时效和期间内进行。（2）发现对方当事人利用合同进行诈骗等犯罪活动时，应当立即向单位负责人报告并向公安机关报案。（3）合同承办部门人员应配合好公司行政部参加仲裁或诉讼。（4）合同纠纷发生后，可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。（5）合同发生纠纷后，需要委托代理人参加诉讼活动的，应当及时委托有资质的代理人参与处理纠纷。（6）解决合同申请书、起诉书、证据、答辩书、协议书、调解书仲裁书、裁定书、判决书等，在结案

24、后十日内，由承办人送交行政部备案。2、合同纠纷处理程序（1）发生合同纠纷，合同承办部门、人员应立即报告公司领导和行政部，销售部、采购部、财务部等相关部门应当及时提供解决纠纷所需的相关材料。（2）在处理合同纠纷过程中，对于可能因对方当事人的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，应当及时向法院申请财产保全。（3）合同纠纷发生后，应当依法采取一切措施，积极收集、整理有关证据，在证据可能灭失或者难以取得的情况下，应当向法院申请促使证据。（4）向法院提供原始证据时，必须先行复制，并请求法院的承办人员出具证据收执。七、合同资料管理1、档案资料内容下列资料可以作为合同档案：（1）谈判记录、可行

25、性研究报告及批准文件；（2）对方当事人的法人营业执照、营业执照、事业法人执照的副本复印件；（3）对方当事人履约能力证明资料复印件；（4）对方当事人的法定代表人或合同承办人的职务资格证明，个人身份证明、介绍信、授权委托书的原件或复印件；（5）我方当事人的法定代表人的授权委托书的原件和复印件；（6）双方签订或履行合同的往来最电传、电子邮件、信函、电话记录等书面材料厂（7）登记、见证、鉴证、公证等文书资料库（8）合同正本、副本及变更、解除合同的书面协议；（9）标的验收记录的；（10）交接、收付标的、款项的原始凭证复印件。2、合同资料的归档、统计与管理（1）公司所有合同都必须统一编号，由行政部妥善保管。（2）合同承办人办理完毕签订、变更、履行及解除合同的各项手续后十日内，应将合同档案资料移交行政部。（3）借阅合同须办理登记手续，有关企业秘密的合同还须主管领导的签批。八、附则（1）凡因本按规定处理合同事宜，未及时汇报情况和跌合同有关资料而给公司造成损失的，追究相关负责人和责任人的相应责任。（2）行政部应定期将履行完毕或不再履行的全身表关资料按合同编号整理，由行政部主管确认后交档案管理人员存档，不得随意处置、销毁、遗失。专业技能附件附件简历| 简历内容|

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