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1、 莆田市天妃白塘湖度假村工程项目可行性研究报告-二O一O年十一月厦门象屿工咨（2010）5号莆田市天妃白塘湖度假村酒店工程项目可行性研究报告编制单位：厦门象屿工程咨询管理有限公司资质等级：甲级证书编号：工咨甲11620060006专 业：建筑 法定代表人：施艳平项目负责人：申春平参加人员：申春平 胡炳林 王启云 方盟审 核：郑宝荣 审 定：施艳平目 录1.总论51.1项目名称、建设单位及法人51.2 项目概况5项目主要技术经济指标汇总详见表1-1。51.3 项目建设单位概况61.4 编制原则61.5可行性研究报告编制依据71.6项目建设必要性72. 城市概况82.1 地理位置及自然条件82.2
2、 莆田经济概况83、市场分析与预测133.1莆田市酒店发展现状133.2酒店需求预测133.3销售率与价格预测164、酒店选址及建设条件184.1 项目位置184.2交通便捷程度194.3 自然条件194.4 其它外部条件204.5 项目地理位置图215、酒店建设综述225.1 概念和主题225.2 客房235.3 餐饮设施265.4 会议设施285.5 娱乐315.6其他设施325.7其它相关设计建议336 环境保护366.1环境现状366.2环境保护377项目实施方案427.1 组织机构与人力配置427.2 项目实施进度计划428. 投资估算及资金筹措448.1投资估算448.2 资金筹措
3、459. 项目财务评价和不确定性分析479.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取479.2财务评价489.3不确定性分析5510主要结论及建议5810.1 主要结论5810.2 建议59附件：附件1、项目地理位置图附件2、福建省投资项目备案表；附件3、建设单位法人营业执照；附件4、建设单位机构代码证；附件5、该项目可行性研究的委托书；1.总论1.1项目名称、建设单位及法人项目名称：莆田市天妃白塘湖度假村酒店建设单位：莆田天妃白塘湖度假村有限公司1.2 项目概况建设一座五星级标准商务酒店及配套设施，建筑面积为27713平方米，其中地上面积24199平方米，地下面积3514平方米。地上共9层，设
4、床位数222间及相应配套设施，地下1层，为车库及设备用房。项目主要技术经济指标汇总详见表1-1。表1-1 项目技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注1工程指标1.1总用地面积1.2总建筑占地面积1.6总建筑面积27713 其中：地上建筑面积24199 地下建筑面积3514 1.7建筑层数层 91.8建筑密度%36.59%1.9容积率倍1.75 1.1绿化率%30.00%1.11总客房数间228 2投资2.1总投资万元17997 2.2其中：建设投资万元17352 2.3 建设期利息万元645 3经济指标3.1平均年经营收入万元9496 3.2平均年利润总额万元3473 3.3平均年净利润万元2
5、818 3.4平均年投资收益率%19.30%资本金净利润率%37.59%3.5项目投资财务内部收益率%12.34%所得税前项目投资财务内部收益率%8.06%所得税后3.6项目投资财务净现值万元3741 所得税前，ic=8%项目投资财务净现值万元49 所得税后，ic=8%3.7资本金财务内部收益率%10.97%3.8盈亏平衡点盈亏平衡点（出售率）%43.71%盈亏平衡点（销售额）万元4450 3.9利息备付率倍12.78 偿债期平均3.10偿债备付率倍1.54 偿债期平均1.3 项目建设单位概况项目开发单位莆田天妃白塘湖度假村有限公司成立于2010年9月。法定代表人：叶宏滨，公司法定住所：莆田市
6、涵江区城涵大道涵江家具装饰材料市场办公楼；公司注册号：350300100018856；公司代码号：56166092-2；注册资金：人民币叁仟万元；公司经营范围：从事涵江区白塘度假村酒店投资。经营期限：2010年09月2日至2060年9月1日。1.4 编制原则为使本工程适应莆田市城市建设的发展并产生较好的经济效益和社会效益，设计中遵循以下原则：（1）依据城市总体规划，统筹设计。（2）根据市场经济规律和政府相关政策，确定合理规模。（3）在保证酒店安全可靠运行和充分考虑经济承受能力的前提下，积极采用新工艺、新设备、新材料。（4）严格执行现行国家规范、规定和标准。（5）合理利用土地。（6）注重消防、安
7、全、环保。1.5可行性研究报告编制依据莆田市城市总体规划；莆田市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要，2008年；莆田市旅游发展专项规划；建设用地规划许可证，编号480020号；莆田市涵江区国有土地使用权出让合同；中华人民共和国国有土地使用证，莆国用（2001）字第Y2001448号；国家现行有关技术规范；项目工程地质勘查报告；项目环境影响报告表；福建省企事业投资备案表，编号：闽经贸备【2010】B04004号；建设单位提供的其他相关资料；建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。1.6项目建设必要性长期以来,三星级酒店客房在莆田中高档酒店客房供给中一直占有主导地位，但不能满足社会
8、经济发展对高星级酒店的需求。且高星级酒店的出现大大的刺激了莆田市的潜在需求，莆田高星级酒店市场的发展潜力巨大。建设本项目可有效缓解莆田目前缺乏五星级酒店局面，满足经济发展中商务和旅游的需求。2. 城市概况2.1 地理位置及自然条件莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。莆田市还被称为：武术之乡；双拥模范城、中国摄影之乡、中国木雕之城。莆田市位于东经1182711956，北纬25022546之间，背山面海，北与福州市相接，南与泉州接壤，东南濒海，与台湾省隔海相望。全市境内东西长122.4公里，南北宽80.5公里，沿海有兴化湾、平海湾、
9、湄洲湾，海岸线总长383.6公里，全市总面积4119平方公里。莆田市人口312 万人，人口密度为780 人平方千米。全市有少数民族30 个。常年有50多万人在外经商办企业。莆田籍在外乡亲人才济济，有5000多位教授以上高职称的人才遍布全国，其中中国科学院，中国工程院院士13 人。旅居在外的侨胞70万 人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一。2.2 莆田经济概况莆田建市以来，经济建设和社会事业取得明显进步，发展实力不断增强。开展创建中国优秀旅游城市活动，提升了城市旅游功能。整个片区交通发达，电源充足，通讯发达，城镇化水平不断提高，城市建设日新月异，人居环境明显改观，
10、文教事业方面也取得重大突破，其投资环境日臻完善。2009年实现地区生产总值691.72亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值76.96亿元，增长5.0%；第二产业增加值397.86亿元，增长15.8%；第三产业增加值216.90亿元，增长15.4%。人均地区生产总值24271元，比上年增长13.9%。“十五”期间，莆田市将加快经济发展步伐，到2005年，国内生产总值力争比2000年翻一番，达到400亿元，港口吞吐量达1000万吨，进入中等港口行列。至2010 年，已基本建成新兴港口城市，港口经济发展成型，国内生产总值达800亿元以上，经济总体实力与闽东南发达地区相适应。
11、2006年莆田市的国内生产总值位居福建省第9位，人均国内生产总值位居福建省第7位。莆田市有望在不久的将来成为海峡西岸一座经济繁荣发达、社会文明进步的现代化新兴港口城市。莆田港口位于湄洲湾北岸，是我国沿海的地区性重要港口，秀屿区有广阔的岸线，尤其是深水岸线，是莆田未来发展的希望所在，已建成或在建的码头5 个，可建码头多达70 至80个，发展前景极为广阔。其优势为它是天然深水良港，建设对外开放口岸和台轮停靠点，并建成5万吨级多用途码头以与世界许多国家和地区港口通航。随着向莆铁路的建成，莆田港口有望成为江西省等中西部地区便捷的出海通道，也促使了莆田进出口经济的平稳增长。估计在未来的几年内，莆田港口、
12、公路、水路、铁路互补的综合交通运输体系可以大大地推动莆田进出口经济。莆田市高新技术产业开发区(以下简称高新区)是莆田市目前唯一的省级高新技术开发区和省级开发区，是福建省“十五”期间重点扶持培育的电子信息产业新三大基地之一，是全省20 个重点开发区之一，同时也是省信息产业厅确定的“福建省数码相机研发、生产基地”。目前，正在向国家科技部申请建设“中俄科技合作基地”。莆田市还有莆田市秀屿开发区和湄洲湾北岸经济开发区。莆田市还有以下工业园：紫金工业园、莆田市城厢区太湖工业园、笏石工业园、黄石工业园区、新世界工业园区、湄洲岛工业园区上述开发区主要集中发展以下产业：高新区：科技产业、通信产业、电子信息产业
13、、机电产业和轻工业秀屿开发区：化工产业、能源产业湄洲湾北岸经济开发区：水产支柱产业、化工支柱产业莆田市拥有完善的道路交通网络，324 国道、福厦高速公路及7 条国家二级公路，形成“三纵三横”的公路主框架，实现了与国家公路网络的良好连接，可通往福建省外的各主要目的地城市如浙江省和广东省。莆田已开通至厦门港的集装箱运输服务。在未来几年莆田将建成的公路有莆田至秀屿高速公路、福厦漳高速公路，它们的建成将成为海西高速路网规划中莆田至永定高速公路的重要一段，也是莆田城区通往秀屿港及湄洲岛国家级旅游区的重要交通枢纽。福厦铁路已经建成。向莆铁路已于近日开建，项目预计于2012 年底建成并投入使用。向莆铁路是一
14、条以客运为主兼顾货运的快速铁路干线。向莆铁路建设，有利于拓展湄洲湾港口群腹地、实现港口群资源共享。湄洲湾港是我省天然良港，向莆铁路建设将为湄洲湾港口群提供后方通道，使湄洲湾港口群成为我省内地和江西省最便捷的出海通道，让中西部地区成为其物流延伸的广阔的腹地。莆田地区目前没有机场，但通过福厦高速公路从莆田到晋江和福州的机场也是非常的便捷，至福州长乐国际机场80公里，至厦门高崎国际机场180公里，至晋江机场92公里，一小时左右的车程即可到达。2008年月日，民航总局局长杨元元与省长在福州正式签订中国民用航空总局、福建省人民政府加快海峡西岸经济区民航发展的会谈纪要，同意将莆田机场列为福建省“十一五”新
15、机场前期准备工作项目。该会谈纪要的签订，表明民航总局与省政府正式同意我市开展莆田机场前期工作。筹建莆田机场是完善基础设施、扩大妈祖文化影响和建设港口新城的重要举措。莆田具有丰富的旅游资源。莆田市历史悠久，景色秀丽，具有众多的人文景观和自然景观。主要游览点有：九鲤湖、麦斜岩、菜溪岩、“湄屿潮音”、“石室藏烟”、“东山晓旭”、“紫霄怪石”、“白塘秋月”和广化寺、三清殿、木兰陂、宁海桥、古谯楼、夹祭草堂、仙游东门石坊、文庙等景点。古老的木兰溪两岸，处处洋溢生气盎然的江南风光。莆田各政府机构已提出一系列议程与计划，以提升莆田旅游业的整体业绩水平，具体如下： 设立扶持旅游重点项目建设专项资金。市财政从2
16、008 年起每年预算安排200万元资金，用于扶持引导重点旅游项目、特色旅游项目建设及其前期经费投入。各县区（管委会）财政部门可视本地财力状况，每年安排一定数额的配套扶持旅游重点项目专项建设资金，并视财力增幅逐年有所增长。 鼓励旅游企业发展。对年组织接待入莆游客4万人（天）数以上的旅行社，政府一次性给予3万元奖励；鼓励景区创建A 级旅游区（点），对获得A级旅游景区（点），财政给予一次性奖励，具体标准：4A级奖励20万元，5A级奖励50万元。并列入每年年度经济表彰会表彰。对新批立项建设并获得四星级以上酒店，政府给予一次性奖励，具体标准：四星级奖励30万元，五星级奖励100万元。 扶持旅游企业发展。
17、对三星级以上饭店实行与一般工业企业同等的用水价格，并保障供给；严禁向旅游企业乱收费、乱摊派，取消不合理收费项目，切实减轻旅游企业负担。对列入旅游业发展规划的重点旅游区和旅游项目要优先安排用地指标，以挂牌方式出让，并在信贷方面给予支持。如果这些具体措施得到落实，对莆田市的旅游市场将是一个利好的消息。3、市场分析与预测3.1莆田市酒店发展现状目前莆田市（城区内）酒店行业发展不能适应经济需求，拥有的高端星级酒店有：四星级酒店5家和3家五星级酒店。 具体有关酒店和床位见下表：序号酒店名称地址星级房间数1悦莱温泉大酒店城厢区莆阳路金威豪园四星级1202帝宝酒店荔城区延寿南街四星级3123东方国际大酒店胜
18、利南路四星级2884华天金叶大酒店荔城大道四星级1105天妃温泉大酒店厢区南门西路四星级1806旷远锦江国际酒店荔城区海丰中街五星级3067 最佳西方恒丰酒店城厢区荔城南大道五星级2158待添加的隐藏文字内容2海源国际大酒店荔城区东园东路五星级215 3.2酒店需求预测根据莆田市旅游客源市场规模预测，2010年莆田接待国内游客量约为830万人次，入境游客量约27.3万人次； 2010年旅游总收入约80亿元。2010年莆田市GDP预期为8001000亿元，旅游收入占全市GDP达10左右，2010年旅游业成为国民经济的支柱产业。旅游中长期经济目标：中期目标（2011-2015年）:2015年莆田接
19、待国内游客量约为1630万人次，入境游客量83.33万人次。游客总量增长幅度有所下降，但游客人均旅游消费增加，因此，以国内旅游收入平均年增长率为18%，入境旅游收入年增长率22%计算，2015年莆田市国内旅游收入约为156亿元、入境旅游收入约为2.62亿美元，2015年旅游总收入约达177亿元。远期目标（2016-2020年）:2020年莆田市接待国内游客量约为2670万人次，入境游客量207.35万人次；由于同样原因国内旅游收入平均年增长率可保持18%，入境旅游收入年增长率22%，2020年莆田市国内旅游收入约为360亿元、入境旅游收入约为7亿美元，2020年旅游总收入约为415亿元，旅游产
20、业成为莆田市的重点产业之一。规划至2020年，莆田市旅游星级饭店达到140家，床位10.35万张。建立合理的旅游饭店等级结构，高档饭店（五星、四星级）、中档饭店（三星级）、低档饭店（二星、一星级）按1：4：5的比例建设；近五年内新建或改建2-3家五星级饭店、5-6家四星级饭店。 随着莆田城市旅游业的快速发展，对酒店需求特别是高档酒店增长迅速，（找不到最新的数据）其中2006年至2008年4星以上酒店客房供求数量的变化情况如下表。年份需求供给住房率2006619859115068%2007751549563078.6%200810052612212682.3% 就供给类型而言，长期以来三星级酒店
21、客房在莆田中高档酒店客房供给中一直占有主导地位。但是，随着近几年三星级酒店供给增长速度的减缓，四星级酒店供给的快速增长，令人惊奇的发现高星级酒店的出现大大的刺激了莆田市的潜在需求，06到07年度供给增加了4.9%，莆田市四星级酒店住房率从68%跃进到78.6%。07到08年度供给增加了27.7%，住房率仍增加近4%，足以看出莆田高星级酒店市场的发展潜力。 对未来市场需求增长的预测主要基于以下因素： 从该市场的历史发展趋势来看，莆田酒店市场供给的增长历来能够被增长的需求吸纳； 中国经济持续强劲增长，拉动了福建省与莆田市的经济活动； 近年来，莆田历年的年均地区生产总值超过11%（这种增长速度预期将
22、在中期内保持）； 近年来，国内到访莆田的旅客年均增长强劲，到访莆田的国际旅客增长速度也相对强劲； 莆田的基础设施不断完善，香港、澳门和台湾地区对莆田的投资力度不断增强； 台海局势相对稳定； 莆田邻近福州和厦门，而厦门和福州向来被国内市场认作是华东/华南地区的旅游热点； 多家品牌酒店将加入莆田酒店市场，可能会诱发需求进入市场。供给与需求预测：根据调查数据并考虑到莆田的经济的起点相对较低，但这几年的经济以每年13%左右的速度成长，酒店业的潜在需求未被激发，我们保守估计莆田高档酒店的需求将以每年10%的速度增长，说明高档酒店市场前景广阔。2010年的福建省第14届运动会接待高峰期出现4000个床位的
23、缺口。除了此类大型活动之外，由于莆田的历史文化影响，春节期间将是酒店需求的高的固定高峰期。春节期间莆田城区各酒店住客率都在95%左右，今年春节到达98%以上。春节时期，莆田酒店爆满首要有三种客源：一是旅外乡亲回籍过年多。由于终年全家在外，老家房子一向没人栖身；回籍过年，就爽性选择住在酒店内，白日回老家访友投亲，晚上就住在城区的酒店里。二是来莆田谈生意的多。莆田有60来万人在全国各地经商务工，很多人趁春节闲暇回故乡领会投资项目，或带来地点地的老板到莆田实地考查，鼓动勉励他们到莆田投资。三是到莆田旅游的旅客多。妈祖信俗成为世界人类非物资文化遗产后，妈祖文化发源地莆田及湄洲岛知名度敏捷提高，很多省外
24、旅客操纵春节假期，纷纭到莆田来旅游。基于市场分析，我们预测未来供给与需求状况如下：高档酒店市场可供房数平均每年增长8%左右；高档酒店市场需求平均每年增长10%左右；高档酒店入住率为80%左右。对本酒店而言，保守地估计入住率在第一个运营周期按70%计算，以后按每年增长1%计算。计算期平均按75%.3.3销售率与价格预测为了预测拟建酒店的平均房价，我们主要考虑了以下因素： 竞争市场各酒店目前在各客源市场所能实现的平均房价水平； 随着新酒店加入市场，整体市场平均房价的走势； 拟建酒店在各客源市场所能获取的平均房价潜力。就国内同类宾馆的均价而言，2011年均价对比如下：北京864元/日，上海837元/
25、日，大连741元/日，青岛746元/日，厦门702元/日（统计数据来源“去哪儿”）。莆田市目前可参考的酒店房价：序号名 称（星级）星级折扣后最低房价1悦莱温泉公寓四星级商务客房328商务套房498精品套房7982天妃温泉大酒店四星级商务客房458商务套房5283帝宝大酒店四星级商务客房618商务套房7884华天金叶大酒店四星级商务客房2685最佳西方恒峰大酒店五星级商务客房488商务套房6886海源国际大酒店五星级商务客房408商务套房5887旷远锦江国际酒店五星级商务客房658商务套房788本项目在价格的预测中采用较为保守和安全的原则，考虑到莆田的经济文化及城市发展状况，以及拟建酒店的高端市
26、场定位和莆田市场的特殊性， 本酒店价格在计算期均按480元/日测算。属目前同类城市同类宾馆的较低价格，具有较大的竞争力。3.4 政府政策支持莆田市人民政府近日出台(莆政综2011101号),中就进一步推动加快我市旅游产业发展提出如下意见：四星级及四星级以上酒店、3A及3A以上景区重大旅游项目享受工业用地政策，优先安排用地指标，不实行城乡建设用地增减挂钩，可按符合规定的最低价起始拍挂出让土地。落实星级酒店与一般工业企业同等的用水、用电、用气价格政策。对被新评为四星级、五星级的旅游饭店，分别给予一次性奖励30万元、100万元。4、酒店选址及建设条件4.1 项目位置项目地点具备开发一座城市商务酒店的
27、良好特征，如位于城市的商务区内、交通方便及周围配套设施齐全等。本项目位于莆田市涵江区白塘镇，处于主城核心发展区，也是重要的风景区。莆田有著名的二十四景，其一就是“白塘秋月”。白塘位于涵江区的白塘镇，地跨洋尾、镇前、上梧三村，汇聚泗华，木兰诸水，面积达三百亩，为莆田南、北二洋最大的一个水塘。宋代叫“注月池”，今叫“白水塘”、“白沟”，俗叫“白塘”。 白塘白水茫茫，风光秀丽，自古以来是人们游览赏月的胜地。每逢中秋，沿塘各村点灯结彩，车鼓、演戏，还有十音八乐，充满祥和欢乐的气氛。夜幕降临，华灯初上，游白塘者从四面八方摩肩而至，接踵而来。岸上人山人海，塘中千舟百船。碧空万里，圆月流辉，灯火相映，水天一
28、色，宛若是天上的白塘，人间的闹市。尤其引人入胜的，则在子夜之后，更深人静，风轻波平，天高气爽，月明星稀，莆地四周的大小山峰倒映水中，塘中有山，山中有月，水清月沉，分外奇特，为蓬莱仙境，如广寒清宫，游人如梦如痴，仿佛飘飘欲仙。这便是“白塘秋月”的胜景。拟建项目地点是白塘湖湖心岛上，白塘湖常年巨大的水面碧波浩淼，使人心旷神怡，同时地块又近涵黄公路，其交通便利，环境幽雅，是打造五星级酒店最为理想的环境，因此，项目的选址具有独特的自然资源优势，及深厚的文化背景，再加上便捷的交通条件，以及周围风格清新、功能配套科学、文化品位高雅的高级别墅住宅区作为配景，它的建成必将提升涵江区居住品位，推进涵江区城市化建
29、设。4.2交通便捷程度莆田作为二级城市，交通状况一直良好。本项目选址位于涵黄公路旁,距涵江汽车西站约2公里,距莆田市区15km，离福州95km，到长乐机场85km，距厦门198km，至秀屿港35km。到三江口港5km，水陆交通便捷。4.3 自然条件4.3.1 气象莆田市气候属典型的亚热带海洋性季风气候，常年温和湿润，月平均最高气温为2329，最低气温为712，年均降水量1000mm2230mm之间。季风明显，滨海风大，主要风向有东北风和西南风。4.3.2 工程地质条件地形地貌：场地原为湖心滩上的耕地，现已回填平整，地势较平坦，地表相对高程介于-0.840.45m，地表高差为1.29m，地貌上属
30、于兴化滨海堆积平原地貌单元。根据现场踏勘及收集邻近地质资料，场地附近无断裂构造经过和地裂缝存在。场地岩土层特征及分布情况：根据地质勘探结果，本场地内地层结构自上而下依次为：素填土、粉质粘土（）、淤泥、粉质粘土（）、淤泥质土、卵石、全风化花岗岩、强风化花岗岩。4.3.3水文地质条件根据地质勘探报告，场地内初见水位埋深1.091.93m，地下水综合稳定水位埋深在0.981.89m，相对标高在-1.82-0.91m，场地内地下水赋存于素填土中的孔隙水，属上层滞水，主要受地表水少大气降水垂直渗透补给，补给有限，水量不大；主要赋存于卵石中的孔隙水及全风化花岗岩、强风化花岗岩中的裂隙水，为微承压水类型。据
31、调查，地下水位年变化幅度约0.501.00m之间，近期内年最高水位标高约-0.80m（相对高程），场地及其附近主要为白塘湖水系，与上部地下水含水层的水力联系较为密切，但未发现有污染源。本场地环境属于类。场地内地下水对砼结构及地下钢结构具弱腐蚀性，在长期浸水用下，地下水对钢筋砼结构中的钢筋不具腐蚀性；在干湿交替作用下，地下水对钢筋砼结构中的钢筋具弱腐蚀性。 鉴于拟建场地位于湖心滩上，地势相对较高，高出湖面水位约1.2m，据调查，湖水流速小，且护岸已采用浆砌片石进行防护，对护岸流蚀冲刷能力较小。湖水深度为0.502.00m，水位变化幅度约为0.50m，近期内年最高湖水位约为-0.50m，常年最大洪
32、峰水位未能淹没本场地。4.4 其它外部条件4.4.1电力根据供电负荷预测结果、负荷分布及供电平衡的要求，本项目可采用高压交联聚乙稀绝缘铠装电缆通过白塘湖西北角临涵黄公路的1#10KV变电所供电，变配电线路在室外部分及周边进线可采用放射式及链式相结合的配电方式。电力配套系统设计及建设应符合相关规定安全及防护要求。4.4.2弱电系统电信宽带系统：项目可从城市电信系统引进回路进线，在建筑内设置专用电信设置用房。有线电视系统：项目可从城市有线电视系统引进信号，设置专用有线电视前端设备机房。4.4.3给排水系统水源：项目给水水源可接自西侧涵江公路的DN300市政给水管，分别引入地下水池、消防水池，给水系
33、统，用水可采用市政压力直接供水。排水：项目区内雨水经水雨管收集后通过市政雨水管，就近排入白塘湖。生活污水由管道收集后进入化粪池，经化粪池初级处理后可通过西侧涵黄公路的市政污水管并入涵江区市政污水管网纳入市污水厂统一处理。4.4.4燃气根据莆田市燃气专业规划采用液化石油气和空气的混合管道天然气作为莆田市城区的主气源。项目燃气管道可从西侧的涵黄公路市政燃气管接入。4.5 项目地理位置图项目地理位置图见附图1.5、酒店建设综述莆田地区的度假休闲酒店市场仍处于初期发展阶段，主要考虑到莆田国内休闲度假和商务会议市场尚未发展到一个成熟的阶段足以支持拟建酒店的平均房价能够维持其在经济上的可行性。因此，拟建酒
34、店需保证在当地酒店市场的领先地位，即定位为一座中高档度假休闲酒店（国内5星水准）。同时，通过我们对该市场及项目所在区域现有可比较酒店的考察和访谈，我们清楚地了解到，拟建酒店目标锁定的客源市场仍期望寻求拥有广泛设施（特别娱乐设施）和宽敞住宿设施的酒店。应达到相当的水准应满足目标客户的心理需求，同时酒店整体应符合一座标准高档酒店的品质要求。我们建议应符合当地的消费期望配备适当的高水准的餐饮设施和娱乐设施，两类营业场所应有明显的区隔以符合度假休闲酒店的清晰定位，娱乐设施外包，这也是酒店长期发展的要求。此外，还应特别注意控制酒店内部设计、家具、饰品和设备方面的成本，并创造出一个整体高效的设计风格。5.
35、1 概念和主题项目位于涵江区白塘镇镇前村莆田二十四景之一的白塘湖湖心岛上，白塘湖常年巨大的水面碧波浩淼，使人心旷神怡，同时地块又近涵黄公路，交通便利。我们建议开发一个高楼层、高密度的酒店项目，并且在产品导向方面应体现出明显的，浓厚的度假休闲酒店风格。基于此，我们认为，最重要的设计元素应该是配备中等规模、特别定制的会议设施、有高私密性环境的高档餐饮设施、独立于酒店主体外的娱乐设施，以营造出一个“休闲环境”。拟建酒店用地水系优越，以整个白塘湖为背景，布局精致，配有植被、湖面，人与水亲，水与物亲，建筑融入周围景观。地利人和，可构成一个幽静和谐、休闲高档的天地。建筑造型可考虑以中式、简洁建筑风格为主，
36、庄重儒雅为特色。与周围的别墅区住宅相呼应，形成优美的景观韵律感和自然生态的家园画面。酒店主体为九层建筑，高37.58米，湖心岛有两条桥与大陆相接，设有一层地下室。地下室主要为车库与设备用房。一层设有大堂、休息厅、厨房、餐厅、花店、商务中心、宴会厅和其它服务用房，二层设有厨房、包厢、水疗设备用房、三层设有办公室接间、VIP客房、洗浴中心，四至九层为普通客房。5.2 客房5.2.1客房数我们认为，拟建酒店应该开发为一座中等规模的酒店。理由如下： 根据研究，该市场在相当长时期内不足以支持一座太大规模的酒店； 我们认为，一座中等规模的酒店应能有效定位自身，成为莆田酒店行业的领导； 此规模的酒店在评估的
37、市场中能够更有效地管理和平衡其客源市场，不至于过分依赖较低收益的需求市场，此类客源通常会负面影响拟建酒店的整体形象及其吸引高收益商务客源的能力，进而影响到整个开发项目； 莆田市场酒店的季节性影响不大（全年需求高峰相对集中且时间较短），相对较少的酒店客房数极可能会帮助酒店实现更好的平均住宿率和平均房价； 此规模的酒店仍应能够同时接待数个中小规模的会议团体； 我们认为，一座中等规模的酒店有望降低拟建项目的开发风险；根据行业经验，一座不足180间客房的商务酒店（快捷酒店除外）可能难以实现高效运营，例如，绝大多数国际酒店管理公司愿意接管的酒店项目客房数量通常不低于200到250间（除非是一座规模非常小
38、的高档精品酒店，但我们认为此概念并不适合项目地点）。基于上理由，拟建酒店设计配备228间客房，其中：VIP客房24间，普通客房204间。5.2.2客房面积下表显示了本地区及参照酒店的标准房平均面积、以及行政楼层客房或套房所占的比例：酒店名称标准房面积套房所占酒店房间数比例东方国际大酒店22平方米18.4%天妃温泉大酒店25平方米22%华天金叶大酒店28平方米4.5%五星级酒店的标准要求，70客房的面积(不含卫生间和门廊)不小于30平方米。为保证竞争力，建议拟建酒店的标准房面积应高于现有市场最高水平，保持32平方米至36平方米左右，而小套房面积为50平方米（作为套房概念去满足价格敏感的部分顾客需
39、求，对竞争对手形成价格优势），商务及豪华套房应保持在70平方米至80平方米左右，理由如下： 基于我们对过去5 年中国国内新建酒店的了解，我们发现这样一个事实，即酒店趋向提供大面积的客房； 拟建酒店将重点高档的度假休闲客源，则其客房的设计和面积应保证宽敞的休闲会客及聚会娱乐区域； 此面积的客房可以满足国内旅游客源（家庭）和会议客源对于双床房间（或更多人入住一间客房）的旺盛需求； 保证在未来经营拥有超越竞争对手的独特卖点。另一方面，从经济角度考虑，我们认为，该市场可能难以支持足够高的房价，使拟建酒店值得设计面积大于36 平方米的标准客房。所有客房均应配备以下设施和设备： 宽敞的4组件浴室，并提供独
40、立的淋浴设施。此外，目前普遍流行一个趋势，即通过玻璃隔断或推拉门，将浴室与客房有机结合在一起（从硬件和视觉角度），以确保吸收更多的自然光线，但同时仍保持高度私密空间。这种设计可以从视觉上扩大客房的空间面积。应注意，浴室是商务客最关注的酒店硬件之一； 一张小型的、照明充足、且特别定制的写字桌和工作区域； 一个舒适的休息区域； 宽带网络接入； 层高为2.8米至3.2米； 其它5星级酒店的基本配备要求。5.3 餐饮设施下述显示了可资比较酒店的餐饮设施： 东方国际大酒店：一楼全日营业咖啡厅，大约250 平方米；西餐厅约250 平方米（中午用餐时间也未见营业）；三楼RTV 约40 个包厢；28 楼有旋转
41、餐厅，以自助餐为主，餐位约150个。 天妃温泉大酒店：一楼有可提供300人自助用餐的天妃美食园；有可同时容纳三百人同时就餐的豪华宴会厅、多功能厅华宴厅；可容纳人就餐并可提供中、西宴会及接待各种会议的桃李园；全日营业玛雅园咖啡厅约150 平方米；全日营业伊甸园西餐厅约150平方米，可同时容纳160人同餐；二楼有可容纳人就餐，能提供中、西宴会及接待各种会议的荔轩厅；另有可容纳30-70人用餐的餐可多个；还有独立式建筑的贵宾楼餐厅配有豪华KTV。 华天金叶大酒店：一楼有全日营业西餐厅，面积约168 平方米，餐位约60个；用餐包厢11间，RTV32间。由于项目所在区域缺乏高水平的餐饮设施，我们注意到在
42、竞争酒店中，餐饮设施的配备及不合理，不足以作为本项目设置餐饮设施的依据。根据经验，我们认为在缺乏高水平的餐饮设施的区域，高档次的餐厅不仅可以给酒店带来可观的现金流，而且是酒店的高档定位的重要组成部分。我们建议拟建酒店配备以下餐饮设施：5.3.1全日营业餐厅一个精心设计、且规划合理的全日营业餐厅应成为拟建酒店的一项重要餐饮设施，建议拟建酒店配备一个160个餐位的全日营业餐厅，原因如下： 拟建酒店必须配备一个面积宽敞的餐厅,以满足早餐时段的客源要求,早餐时段通常是酒店用餐客流最多的一个时段: 根据我们的调查结果显示,在各类餐厅当中,全日营业餐厅/咖啡厅所产生的收入最高.此类型餐厅通常是酒店餐饮设施
43、最大的利润来源,并且为酒店的经营业绩做出最大贡献; 与其他类型餐饮相比,一个全日营业餐厅最有可能实现规模经济效应,原因是其配备的餐位数最多,并且在早、中、晚餐三个时间段均提供餐饮服务； 此外,调查结果还显示,一个全日营业餐厅在经营效率方面也位居首位,这从其每天每个餐位的平均收入水平即可得到体现.设计全日营业餐厅时,应注意以下因素: 特别注意全日营业餐厅的设计和功能.此全日营业餐厅应具有现代化的设计的舒适色调,以与酒店的整体主题保持一致.如果条件允许的话,该餐厅还可设置一个宽敞的户外露台区域，与湖景融为一体，让客人可以边用餐边呼吸新鲜空气并欣赏湖景，此举符合许多商务客的需求； 该餐厅应精心设计,
44、以求成为当地一个“别具一格的餐饮目的地”。但同时，也应避免过于正式和令人生畏，这可能会疏远本地客源市场； 此外，该全日营业餐厅还应提供一个快餐店，出售酒店自制的外卖食品，如西点面包、三明治、富含营养水果食品以及饮料等； 该餐厅应提供各种不同类型的餐饮选择，这可能意味着供应多种类型的菜肴。5.5.2.主题餐厅我们建议拟建酒店配备一个主题餐厅.鉴于莆田沿海的地理特征,我们认为,能观赏湖景及品偿海鲜为主题可能较为适合.该餐厅的餐位数预计约为60个.关于主题餐厅,最好提供一个良好的参考案例.下列图片显示了该酒店餐厅情况:5.3.3 高档中餐厅一个50个餐位的中餐厅，配备16间左右内部连通的包间，每间包间可容纳10到15人，在包间设计上应特别关注包间的平均面积要略大于竞争对手，而且每间包间内必须配备卫生间。我们所接触的酒店管理人员均表示，中餐厅及一定数量的包间是商务酒店必备的餐饮设施。5.4 会议设施下述显示了现有可资比较酒店的宴会和会议设施状况：可资比较商务酒店，宴会厅面积及构成比较东方国际 客房数288间 “白塘秋月”宴会厅约300平方米，附属楼一层多功能厅约300平方米附属楼三层多功能厅约1400平方米天妃酒店 客房数150间 华宴厅约800平方米，可摆30-40桌；桃李园约200平方米，可摆约10桌；
