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1、【精品】张家界天门仙境国际养生度假区项目商业计划书 张家界天门仙境国际养生度假区项目商业计划书前 言 张家界为中国湖南省的省辖地级市位于湖南西北部澧水中上游属武陵山脉腹地是中国最重要的旅游城市之一1982年9月张家界成为中国第一个国家森林公园1988年8月武陵源被列入国家第二批40处重点风景名胜区之内1992年由张家界国家森林公园索溪峪风景区天子山风景区三大景区构成的武陵源自然风景区被联合国教科文组织列入世界自然遗产名录2010年张家界被列入全国四个旅游综合改革试点城市之一享受旅游综合改革先行示范的政策优惠和权限张家界旅游是国际品牌张家界市政府为了更好地打造旅游品牌审时度势地将观光旅游逐步转变
2、成养生休闲度假旅游这将使张家界旅游事业发生质的飞跃同时因为城市提质扩展需要市区政府决心启动特大养生度假旅游的建设项目 天门仙境国际养生度假区 第一章 项目概况一 项目投资人与项目法人湖南省张家界市永定区政府为了加速地区发展已将天门仙境国际养生度假区列入了省市区十二五发展规划纲要以及省市区三级政府的重点建设项目库建设计划于2011年度全面启动当地各级政府为解决建设资金采取招商引资方式确定项目投资人并承诺投资商将享受省市区三级政府的招商引资优惠政策待遇和绿色通道办事权益张家界天境国际旅游度假开发有限公司是根据正御集团有限公司香港与张家界市永定区人民政府签订的湖南省张家界市天门仙境国际休闲度假区开发
3、投资框架协议书由投资人正御集团有限公司和湖南锦陵交通能源开发有限公司共同投资组建的有限责任合资公司是本项目独立法人二 天门仙境国际养生度假区开发建设天门仙境国际养生度假区是张家界市永定区政府为了提升旅游产品品牌质量转变游客旅游目的地扩展城市空间提升当地居民民生质量持续发展张家界的一个重大举措1 项目区域环境特色本项目在张家界市南面12公里相隔天门山风景区的永定区大坪镇规划开发面积约1184平方公里可供建设面积约1000公顷本项目区域内绿水青山没有任何工业污染是典型的森林山地地貌自然地理条件有六大特色海拔较高5001528米地形特殊有谷峰岭石泉水清澈溪流环绕水质甘甜气候宜人年平均气温157度空气
4、湿润舒适空气养生区内大气负氧离子每立方厘米100000个以上森林茂密覆盖率达到86 云雾缭绕流云飞渡迷雾飘渺是一个不可多得的旅游休闲养生度假居家之风水宝地也是一个尚未开发的处女净地2 概念性规划本项目概念性规划是以民族传统养生休闲文化为主的旅游产品综合开发规划将旅游产品分作五大板块以大坪城镇为中心田园集散区由三大谷地养生区伊人谷忘忧谷三和谷和一个森林欢乐谷与高山台地旅游项目形成众星捧月的旅游圈本项目概念性规划于2011年5月底通过评审分析本项目概念性规划由于地域资金客源观念等因素的差异规划仅局限于民族特色主题没有加入国际和现代科技特色特别对中端产品过于偏重与公司规划的投资规模与档次差别过大应当
5、在本项目的详细规划中修正过来 3 周边旅游资源本项目与武陵源风景区仅有45公里在著名的天门山风景区南麓周边还有凤凰桃江德夯江垭温泉等近距离旅游资源三区域周边交通情况区内交通主要有航空火车汽车长沙至张家界高速铁路已经列入规划之中张家界荷花机场可供E类飞机起降与省内外大城市都有航班目前张家界机场正在扩建准备开通与日本东南亚香港欧美的航班张家界火车站有通往湖北四川重庆贵州广西广东的旅客列车与湖南省内长沙吉首怀化常德有铁路相连张家界公路交通有张家界至长沙张家界至花垣龙山至张家界张家界至新宁高速公路东南西北连接湖南省内外高速公路网还有209国道与外部相连接本项目区域内的交通不便目前从张家界市到大坪镇顺利
6、需要60分钟时间公路崎岖路面狭窄到各个村的道路全部是坑坑洼洼的土路十分不便四项目定位根据投资意向结合概念性规划本项目总体定位以国际高端科技养生为主导功能的世界品牌山岳型养生休闲旅游度假目的地形象定位 天门仙境 养生天堂旅游产品的高中端比例8 2 五项目发展战略项目发展战略国际化即产品营销服务国际化项目开发战略动态化即旅游物业区域开发协调化达到土地承载与社会效益和经济效益之间的平衡实现和谐共生互长的持续发展目的项目经营战略联动化即按产品互补交通互联客源共享节庆共办促销互帮的联动经营思路快速打开欧美市场吸引欧美高中端游客六项目发展目标总体目标将项目打造为世界级养生休闲旅游度假圣地和国际山岳型养生休
7、闲旅游度假的典范阶段目标2016年成为国内顶级知名品牌2020年成为世界顶级知名品牌接待目标2016年游客45万人日日平均2000人旅游总收入50亿元生物场导养生疗养10万人日收入30亿元2020年120万人日日平均4000人旅游总收入120亿元生物场导养生疗养80万人日收入320亿元第二章 项目规划第一节 开发构思经过考察研究决定利用当地自然资源按照本项目概念性规划要求系统开发建设有代表意义的湖湘文化特色旅游项目外计划书补充引进生物场导科技养生作为主导养生项目和增加开发山地运动旅游项目公司巨额投资开发的与与众不同的旅游区特色亮点是现代科技与中华传统融合养生带动区域性旅游观光这些亮点的科技成分
8、简述如下一生物场导科技养生生物场导科技养生项目是俄罗斯华人科学家俄罗斯医学院院士医学博士 姜堪政 先生经过近60年研究发现发明的科技成果科技成果核心是建造人工生命营养仓激活人体惰性基因细胞为活性基因细胞不老基因细胞达到延年益寿的养生目的为人类找到了新的实用的能够改变生命延缓衰老健康长寿的新近十多年来国内外一些专家学者对姜氏理论和实验进行了研究和验证证明了其发现发明是对自然界的崭新认识是科学上的重大贡献姜堪政 先生在科学研究中发现各种幼苗的生物微波遗传信息场导作用于人体提高了各种基本生理功能细胞生理再生神经反应功能免疫功能内分泌功能特别是性腺功能显著提升在此基础上消除了很多慢性病如小动脉硬化高血
9、压肝硬化溃疡病癌症术后放疗化疗后遗症小儿大脑瘫痪癫痫中风牛皮癣甚至对外伤烧伤骨折等有效对中老年人有返老还青效果一个疗程3050天生理年龄年轻化5-10岁发明专利N01828665姜堪政 先生发明的姜氏场导舱获得日内瓦国际专利 NOWO9641872 PCTRU9600236 在俄罗斯发明专利姜氏场导舱NO2090613中国美国加拿大英国德国法国意大利日本澳大利亚新加坡韩国等20个国家拥有专利主要用于人体康复健身美容返老还青生物场导科技养生项目近期计划在国内投资250亿美元设置五个地方中心总部和投资重点设在张家界是本项目养生系统的龙头产品开创自然与科技相结合的养生先河二人体羊膜康体美容人体羊膜a
10、mnioctic membraneAM123号与生物场导项目养生疗养融合成为相对独立又互相关联的养生养老体系的基地3能有效利用自然资源把项目做大做强为持续发展奠定土地资源的基础4利用两地自然风貌与相隔不远有高速公路铁路联通扩展养生休闲度假旅游产品与景区上述三个特色休闲养生旅游项目地块总面积1241公顷项目用地1175公顷容积率小于010三 森林养生旅游度假区位于余家山堡子界林场由三部分组成地块面积1339公顷项目用地17公顷容积率为001项目定位于中端是以原生态为主题利用自然地形地貌将梯田竹林山混成一个森林养生度假和避暑度假区区内建筑以小而精土家特色为主并且在林场的龙窝大队设置森林自驾游露天俱
11、乐部项目与山地自驾运动结合起来四 三个山地运动特色项目中心位于七星山由两地一线组成即七星山余家山堡子界林场地块和东线228省道 渡口村至官峪村段三部分组成七星山和曾家湾地块面积很大植被发育不如其它地方适合用于山地运动项目项目用地20公顷容积率小于001项目定位于中高端一 七星山山地运动中心在七星山建设山地运动中心用地8公顷主要是中端设施利用高山台地开发山地户外运动项目如攀岩登山探险野营等项目建筑以安全适应便利为标准主要吸引国内与日本东南亚欧美的驴友为主二 曾家湾休闲马场在曾家湾建设高山马场用地12公顷属于贵族休闲度假项目马场自身开展山地骑马跑马赛马项目外与余家山堡子界林场连接开展骑马观光休闲旅
12、游子项目项目建筑以高端为主主要吸引国内富豪与日本东南亚欧美高端人士三山地驾车骑车运动利用区域内原有道路的惊险崎岖和自然生态景观以及各个景点设施开展山地驾车骑车运动休闲项目吸引国内驾车骑车爱好者前来游览观光休闲度假项目首先不增加专题建筑利用新建或改造好的从大坪到七星山林场的道路开展在2015年后大坪至张家界市区的东出口高等级公路建成后利用原228省道 渡口村至官峪村段三十多公里道路进行安全改造后可以主办山地驾车骑车的运动和比赛达到举办国际性常年赛事的目的第三节 基础设施本项目区域内基础设施已经非常落后根本不能保障项目的实施全部需要新建一 交通设施交通设施是项目的最基本保障目前本项目区域内外交通非
13、常落后与项目无法匹配 一 现 状大坪镇仅仅只有一条S228公路与张家界市区联通道路状况非常差有的路段仅能通过一台大车路面质量很差坡陡湾急崎岖惊险从市区到大坪镇需要60分钟完全不能作为出入通道大坪镇内的主干道也只有一条S228公路现在正在改建按改建后的公路标准仅能稍微改善一点无法满足项目需要大坪镇通往各个村庄的道路全部是土沙石路越野车行驶困难危险二规 划由于本项目区域内外的交通条件差所以必须在项目展开前解决交通问题这是本项目建设首要解决的问题要摆在第一位交通整体规划设计由主干道 天境大道中心区街道旅游道路三部分组成交通网保持区内外交通便捷与畅通1 天境大道北路 天境大道北路是本项目北出入口也是大
14、坪到市区的重要通道从邢家巷经杆子坪岩板溪隧道约3公里沅陵峪唐村到白果树连接天境大道中路是本项目启动的第一个建设工程建设规模新建公路长15公里双向六车道行车宽38米的沥青混凝土路面道路两侧设计为旅游观光道配置绿化亮化景观工程2天境大道中路天境大道中路是项目中心区内主干道同时也是主街道从白果树经大坪天门溪到官峪东连天境大道东路西接天境大道西路是项目启动的首建工程建设规模在原有的S228公路基础上加宽取直调坡长6公里双向四车道加两侧人行观光道行车宽30米的沥青混凝土路面配置绿化亮化通讯景观工程3天境大道东路天境大道东路是项目东出入口从 打鼓村经毛家岗两岔溪塘上小平至官峪连接天境大道中路作为通往温泉漂
15、流分项目和进入张家界市区的辅助通道建设规模在原有的S228公路基础上加宽取直调坡部分路段重新修建长约30多公里双向四车道行车宽20米的沥青混凝土路面4天境大道西路天境大道西路是项目西出入口从龙大高速出口经过王家湾到白果树村连接天境大道中路建设规模按龙大高速公路设计建设5中心区街道 按城镇街道规划修建6区内旅游道路总长约80公里原则上是在原有道路基础上加宽取直调坡防护硬化路面达到满足旅游车辆通行安全和居民出行需求7规划设计了通往天门山的高空观光索道和人行栈道作为观光和交通两用二 供水排污一 现 状区域内自来水供水面积不大居民大多数是在饮用溪水井水还保持在溪沟边洗衣洗菜的传统习惯分散的村庄基本上是
16、自然取水本区域属于贫水区没有大的河流虽然汇水面积有200多平方公里但是水源大部分属于季节性存储区内有山羊溪李家峪杜家峪三座水库大溪山溪两条主要溪流三座水库常年库容量还不清楚但能确定其水储量都不是很大地下水在5010米内由于概念性规划缺少水文资料水资源在项目控制性规划中要调研补充区内水质优良没有工业污染可以作为生活生产施工用水区内没有任何排污设施全部是自然排污二 规 划1利用三个水库和水网在适当的地方新建12个自来水厂和配套自来水供水系统保证用水需求自来水厂规模应达到35万吨以上的日供水量自来水厂建议新建在大溪山溪交汇处的下游龙门洞地块外面周边一带有希望能利用上三库两溪的水源2在大坪镇的南面大溪
17、下游适当位置修建水坝一方面可以存储水另一方面便于大溪河滨的水景建设3区域内可以采用多级储水坝尽量存储自然水资源4在控制性规划中可以考虑与张家界市供水网联网便于调节区域内缺水期的供应5在自来水厂周边新建污水处理厂一座日处理量35万吨排放标准一定要达标同时安装高科技净化设备使处理后的大部分水能循环利用6供水排污一律采用地下管道直接进户形式自然排水与人因排污要直接入管不允许产生二次污染7自来水厂污水处理厂的规划用地约10公顷三 电力通信一 现 状区域内没有大型电力网只有农用电网必须外接电源二 规 划1解决电源有两种方案可以选择1布设15公里35 KV电力线路与市区联网2在李子界村附近新建一座绿色环保
18、的室内发电站2电信线路布设15公里与张家界市区联网3区域内的电力电信线路一律采用地下敷设直接入户形式四 服务体系一 现 状区域内没有系统的服务网络居民生活十分不便需要新建一套现代化的先进服务网络为居民和游客服务二 规 划在区域内建立健全公共服务网络保证每一个景点都有配置服务中心便于居民游客能及时得到电信银行商品食品救助交通住宿饮食等方面的优质服务第四节 农林牧渔绿色开发为了延续当地传统的生态种养业提高农民收入保证养生度假区内的饮食安全主要食材如当地能产一律优先选择保护价格收购当地绿色食材一方面能解决当地农民的生产生活另一方面能便于景区管理第三方面又充实了景区的原生态风景组织天境绿色食材开发有限
19、公司采用公司农户的形式开发当地能生产的农林牧渔绿色食材和安全的野生动植物产品公司负责保价收购和销售负责出资改良品种农户负责规范化生产产品首先满足区域内需求如果还有外销能力可以组织农户参与销售利益采用入股分红方式提高农户参与积极性和获得更多经济实惠为了保障本项目的消费需求公司要组建专门公司投资开发销售本项目区域外周边地方的有特色品牌的绿色食品饮品旅游纪念品日用商品等如古丈毛尖这个国家地理标志保护产品就值得投资开发第五节 项目土地需求根据项目建设需要规划用地340公顷预留100公顷加上道路用地65公顷合计505公顷占开发面积的0028总体容积率很好但是作为中心区的大坪镇地块达到 034了显得有点拥
20、挤剩余空间不大总体来看容积率不大只是大坪镇容积率稍微大点在控制性规划时可以将部分项目调整到其它地块如发电站自来水厂污水处理厂场车辆检测维修站场等子项目完全可以调整到1184平方公里规划地块的东西两面外的边缘带能为本项目向外扩展打下基础为公司独立投资开发建设影视基地作预备地 块项 目用 地备 注中心区大坪镇镇行政管理单位10地块 248公顷需求 86公顷容积率 0347毕兹卡小镇14国际大酒店10养老庄园8森林山庄8生物场导总部17学校5田园社区10公共设施用地6旅游项目伊人谷75地块3600公顷需求1545公顷容积率 0043忘忧谷100三合谷10森林度假区17马 场12山地运动中心8道路天境
21、北路52需求 70公顷天境中路18基础设施自来水厂污水厂10需求 10公顷预留调整100合 计4205项目土地需求统计 单位公顷第六节 项目选址评估根据区域整体条件项目概念性规划实地调查后权衡利弊评估本项目落户大坪镇的优劣条件如下一优越条件1政府支持民风朴实2自然风景好属于独一无二不可再造的原始生态区3没有任何工业污染是一片净土4区域位置相对独立基本不与外界发生项目冲突关系便于开发建设经营管理5当地居民人口和建筑不多便于就地安置6没有大特大的自然与地质灾害记录二不利条件1基础设施差一切要从头开始增加投资2大坪镇与外界相对封闭知名度低3水资源不够丰富三评估结论分析定址地大坪镇利大于弊而且不利因素
22、都可以妥善解决水土资源基本能满足项目需求还备有唐村黄庄等地和两条山沟没有列入规划开发范围完全可以满足扩大开发的需求结 论大坪镇是一个投资开发高科技自然养生休闲度假观光项目不可多得的好地方第三章 投资开发保障投资开发保障评价分政策政府区域资源民风民俗建设资金效益回报五方面一 政策政府支持1张家界市于2010年列入全国旅游综合改革试点城市国家和省市出台了一系列优惠政策鼓励开发商投资开发旅游项目2张家界市永定区两级政府非常重视本项目积极支持从目前的进展来看永定区政府对本项目投入了十二分热情还准备组建专门的协调指挥部区委副书记亲自挂帅公司在前期工作中得到了政府部门的大力支持双方合作的势头非常好3本项目
23、享受政府的招商引资政策公司是直接与政府签署投资开发合同应当不会出现项目悬空状况4经过交往发现永定区政府区政府及其下属部门以及张家界市政府部门的管理干部普遍学历高见识广开拓进取意识好决策能力强办事效率高是比较好合作的政府班底5本项目是一个以高科技自然养生度假休闲的旅游项目与张家界武陵源区的发展没有冲突不会发生政策障碍二区域资源丰富在第一章第二章中有专门的评价三民风民俗朴实经过调查了解当地民风民俗朴实不是荒愚野蛮地区居民基本上是汉族没有特别宗教信仰和生活习惯本项目也不会与当地民风民俗发生冲突四建设资金充足公司经过前期运作已经准备了大量资金全额投入本项目不在当地银行贷款不会发生资金断链五效益回报有保
24、障通过第八九章投资回报估算分析结论本项目是一个能持续发展绿色环保中西文化科技结合有良好的社会和经济效益的项目第四章 市场分析市场分析的有关数据是综合项目概念性规划和政府部门公布的官方数字我们偏重于项目经营后的游客进入量预测成分较大第一节 湖南省2010年旅游市场2010年湖南省旅游总收入14258亿元接待204亿人上涨27 其中入境旅游者190万人上涨入451收上887亿美元上涨318湖南省规划2015年旅游收入达到3200亿元人民币第二节 张家界2010年旅游市场在湖南省旅游收入中张家界占有较大的比例主要是天门山武陵源的品牌效应张家界旅游接待规模相对比其他旅游城市大2010年张家界的旅游接待
25、规模为2404万人次略低于黄山的2544万人次高于桂林的2246万人次九江的1977万人次从入境旅游人次来看张家界148万人次黄山105万人次桂林148万人次丽江61万人次从旅游收入来看张家界2010年为125亿元黄山为202亿元桂林为168亿元九江143亿元三亚139亿元丽江112亿元张家界仅比丽江高出13亿元比起其他旅游城市有一定差距外汇收入张家界为277亿美元比三亚的245亿美元丽江的202亿美元高但低于黄山和桂林尤其是桂林已经达到517亿美元几乎是张家界的两倍特别突出的一点是游客平均支出才600元人民币出乎人们意料之低必须看到张家界旅游景区的发展相对滞后2010年张家界城镇化率为401
26、比湖南省低43个百分点比全国低65个百分点感触上风景一流城市很不发达朱镕基说到张家界说张家界的风光令人陶醉但是路途和环境把人弄得没有心情单一观光旅游的模式城市支撑问题已经成为提升旅游产业发展水平的制约点据联合国估计2020年将达到10亿2050年全球将有近20亿的老年人目前北欧人口高龄化程度最高60岁以上人口达到20西欧其次达到17比例最高的国家是挪威24其次是瑞典23美国21巴巴多斯21英国20和丹麦20高龄老人以上人口中达到或超过15在发达地区趋于较低的老年工作者的参与率60岁以上男性人口中经济活动人口占21相比之下在发展中地区这一比例达到50在多数发达国家10的老年妇女是经济活动人口而在
27、发展中国家这一比例达到19参与经济活动建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注天境大道邢大公路15公里隧道3公里双向6车道沥青砼路面按城市主干道建设含绿化和亮化景观工程等1km11000含 征地拆迁工程建设竣工验收项目管理165000天境中路城镇主干道约6公里双向4车道人行观光道沥青砼路面按城市主干道建设含绿化和亮化景观工程等1km7000含 征地拆迁工程扩建竣工验收项目管理45000旅游道路约80公里根据需要设计确定建设规模基本按原有路线修建路面硬化1km3000含 征地拆迁工程建设规划设计项目管理240000附属设施停车场检修厂公交车站点洗车场检测站监控设备等 15000供水排污约60公里
28、根据设计确定建设规模全部进行地下敷设1km800含供水主管道排污主管道48000自来水厂水源地日供应规模4万吨分二期建设 新建 自来水厂12座水源地保护水库加固24000污水处理厂日处理规模4万吨分二期建设新建 污水处理厂1座循环水处理系统23000环保设施垃圾站点垃圾处理回收站场12000室内发电厂供电线路高科技无污染环保发电站供电线路采用地下管道形式约50公里新建98500燃气通讯消防约50公里管道铺设消防车三台公共消防设施1km00112000公共设施包含城市绿化绿地居民活动场所城市公园等等25000土地平整约15平方公里包含临时设施 60000小计 768500 2行政民生服务投资估算
29、项 目建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注天境学校小学中学小中学各一所学位4000个建设面积5公顷建筑面积60000平方建设标准国际一流教育贵族学校含 征地拆迁工程建设规划设计教学设施40000大坪医院建设面积5 公顷建筑面积40000平方建设标准三甲 6层1m206含征地拆迁工程建设规划设计医疗设施门诊住院30000镇属单位部门用房 服务用房建设面积10公顷建筑面积40000平方建设标准办公楼5栋 6层 1m205新建 含征地拆迁工程建设规划设计60000大坪学校义务教育建设面积4公顷建筑面积80000平方建设标准国家标准 6层学位4000个1m204新建征地拆迁工程建设规划设计教学基本
30、设施32000田园社区含迁入户大坪柏树顶丰垭天门溪人口3470 户数940城市化集中安置人50m2共计1735万m2加10万m21m204安置标准城市居民楼112000养老庄园综合建设面积8公顷建筑面积150000平方建设标准五星级 国际标准200000含基础设施疗养医院20000人绿色农林牧业开发当地土特产水稻养殖业的综合开发古丈毛尖项目10亿元160000小计6340003大坪旅游中心区投资估算项 目建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注天境国际大酒店建设面积10公顷建筑面积600000平方建设标准六星级 高层1m208含 征地拆迁工程建设规划设计酒店时尚设施附属500000毕兹卡小镇民
31、族特色建设面积14公顷建筑面积300000平方建设标准特色 4层1m205含 征地拆迁工程建设规划设计市场附属设施商业居住180000天境医院中西苗土医建设面积5公顷建筑面积120000平方建设标准超三甲 8层养老养生为主1m206含征地拆迁工程建设规划设计医疗设施门诊住院80000大溪河滨综合治理水坝堤岸保护水景水下建筑35000小计7950004生物导场总部投资估算项 目建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注研发中心办公楼实验室科技研究设备680000 康复治疗中心康复疗养医院场导舱设备800000 植物种植场158000动物养殖场180000职业学院教学楼实验室宿舍100000专利制造
32、设备制品车间环保型100000医疗废品处理环保排放系统达到环保排放标准80000小计20980005旅游景点建设投资估算项 目建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注伊人谷综合建设面积733公顷建筑面积80000平方建设标准五星级 仿古风格1m210含基础设施伊人养生十二坊香草基地湖滨别墅15套105640忘忧谷综合建设面积1055公顷建筑面积50000平方建设标准五星级 仿古风格1m210含基础设施企业度假会馆SPA汇馆配套项目别墅20套145000三合谷综合建设面积68公顷建筑面积50000平方建设标准五星级 复古风格含新化养生康复基地投资10亿1m210含基础设施佛教养生道教养生儒家养生
33、配套项目别墅8套280000森林欢乐谷综合建设面积70公顷建筑面积15000平方建设标准五星级 民族风格1m210含基础设施野外运动配套项目别墅20套70000水上乐园20000基础设施漂流项目35000区域外延伸项目温泉养生65000区域外延伸项目小计725640二项目建设第二期投资估算项目第二期建设时期20161201912年建设投资直接费3604680万元人民币1基础设施投资估算项 目建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注天境东西路东西出入口约60公里隧道15公里双向4车道沥青砼路面按城市主干道建设含绿化工程等1km10000含征地拆迁工程建设规划设计项目管理600000城镇街道约25
34、公里双向4车道沥青砼路面按城市干道建设含绿化和亮化工程等1km6500含征地拆迁工程建设规划设计项目管理162500旅游专用道约30公里根据需要设计确定建设规模1km3000含征地拆迁工程建设规划设计项目管理100000供水排污管道完善1km100含供水主管道排污主管道6000自来水厂水源地日供应规模4万吨16000完善自来水厂1座水源地建设两处污水厂日处理规模4万吨分二期建设完善污水处理厂1座7000室内发电厂供电线路高科技无污染发电站占地约20公顷投资48亿元供电线路采用地下管道形式约30公里完善选择项目53500燃气配套5000完善公共设施包含城市绿化绿地居民活动场所城市公园等等2500
35、0完善公共交通公共汽车出租车旅游观光车15000天门山南麓索道栈道配套实施 250000新建小计757500 2行政民生服务投资估算项 目建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注天境商业街民族特色建设面积2公顷建筑面积20000平方建设标准国家标准 3层1m204新建10000大坪医院建设面积20公顷建筑面积10000平方建设标准超三甲 8层1m203完善10000居民安置新农村建设姚家余家七星山人口780 户数190民族特色改建人70m2共计54600m21m203标准民族风情特色改建新农村建配套设施25380绿色农林牧业开发当地土特产水稻养殖业的综合开发古丈毛尖深度开发50000集约式产品
36、系列化深度开发扶持资金森林山庄用地 8 公顷建筑面积120000 m2130000小计2153803大坪旅游中心区投资估算项 目建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注天境国际大酒店建设面积10公顷建筑面积600000平方建设标准六星级 高层1m208完善30000毕兹卡小镇民族特色建设面积14公顷建筑面积300000平方建设标准特色 4层1m205完善6000天境医院中西苗土医建设面积5公顷建筑面积120000平方建设标准超三甲 8层1m206完善设备配套10000水 景10000完善小计560004生物导场总部投资估算项 目建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注研发中心科技研究设备科研经
37、费500000开展深度研发 康复治疗中心康复治疗医院扩建场导舱设备300000扩大 植物种植场研发55800完善动物养殖场研发58000完善职业学院教学楼实验室宿舍培训中心40000配套设施设备专利制造设备制品车间环保型200000医疗废品处理环保排放系统达到环保排放标准40000贵族疗养山庄国际顶级疗养院250000新建小计14438005旅游景点建设投资估算项 目建设内容与规模投资估算万元 RMB备 注伊人谷综合建设面积733公顷建筑面积80000平方建设标准五星级 仿古风格1m210完善配套设备设施20000忘忧谷综合建设面积1055公顷建筑面积50000平方建设标准五星级 仿古风格1m
38、210完善配套设备设施20000三合谷综合建设面积68公顷建筑面积50000平方建设标准五星级 复古风格含新化养生疗养基地 50亿1m210完善配套设备设施530000森林欢乐谷综合建设面积70公顷建筑面积15000平方建设标准五星级 民族风格1m210完善配套设备设施7000七星山山地运动中心综合项目100000含山地汽车自行车运动山地马场养马场训马场跑马场马 150000新建山地高尔夫100000新建水上乐园10000完善配套设备设施漂流项目5000完善配套设备设施温泉养生10000完善配套设备设施旅行分社项目外委派分支机构180000周边城市国内各省城香港台湾东南亚欧美日本等小计1132
39、000第九章 效益评价第一节 社会效益分析本项目社会效益明显是一个利国惠民泽世的好项目1 政府只给政策不出资金打造了一个有中西文化自然与科技结合独一无二不可再造特色分明的国际一流绿色环保型旅游休闲养生养老康体美容宜住旅游区2 市区扩展了120平方公里从根本上彻底改善了大坪镇的面貌一跃成为国际一流城镇3 为张家界旅游的深度发展奠定了基础扩展了张家界和周边旅游区的旅游项目能带动与旅游相关的产业4 改善了当地居民的居住条件和当地的教育医疗条件利用商贸服务农林牧渔产业能解决安置当地居民就业问题5 建成经营后每年能够给地方财政增收10亿元以上的税费收入同时在土地开发上政府将获得不菲的财政收入第二节 20
40、20年初财务预估一 项目收益来源本项目的投资收益主要来源于固定资产收益旅游项目收入科技养生生态养老项目收入收费服务项目收入农林牧渔土特产品收入无形资产收益等本计划书不评估无形资产收益古丈毛尖和新化基地项目是本项目的延伸区外投资其投资与收益将专门做主题分析本计划不顾及二 2020年初企业财务状况一第二期投资完成后资产形成情况1固定资产 5477800 万元占投资额的5657 2 BT置换资产 102380万元占投资额的106 3BOT 经营资产 1287640 万元占投资额的1390 4按产业政策可以或部分转现的资产 1272500万元占投资额的1390 二 2020年前资产转现估算1固定资产可
41、转资产变现 1923000 万元 商贸城 190000 X 16倍 304000 万元 商居房别墅400 X 260万 144000 万元 养老山庄 出售60 100000 X 25倍 250000万元 科技养生 出售40 450000 X 25万 1250000万元 道路公共设施估算 100000 万元2置换回收 689410 万元 BT资产置换 102380 万元 区域经营权置换 30000 万元 政策优惠十年 填补亏损部分 557030 万元3资产转现估算合计 2612410 万元三 20162019年 项目试经营收入 6655100万元 生物场导养生项目收入年增长率80三配置精干的管理
42、班底 基本机构人员最低配备表岗位人数最低职称或学历岗位职责层次总经理1高级职称或本科10年大专15年全面负责人高级管理层7人副总经理3本科8年大专10年或中级职称行政事务工程管理经营管理各一人总办主任1中级职称总经理事务财务总监1高级职称财务计划总工程师1专业高级职称技术总负责人副总工程师1工程师或专业本科5年大专8年兼任工程部长中间管理层7人合约部长1本科3年大专5年合同管理计量事务部主任1大专5年行政事务安全协调办公室主任1实际工作经验丰富安全协调物械部长1工程师或高级技师固定资产物资机械管理财务部长1注册会计师财务管理人力资源部长1政工师人事管理专业会计3注册会计师助理会计师5年以上财务
43、专职工程财务督查材料会计各一人管理人员31人专业出纳1助理职称或大专2年出纳事务计量工程师2大专5年计量业务专业工程师4工程师本科5年大专10土建桥梁高工隧道高工结构各一人质检工程师2高级工程师质量检查定性机料工程师2高级技师或工程师物资机械资料员4中专5年大专3年打印资料档案专职人员7安全协调各4人保卫3人专业秘书6大专3年以上文秘专职司机5驾龄5年以上司机服务人员13人勤杂人员8后勤服务合计60预备4人上表为公司人员的最低配置公司下属项目管理单位公司参照配置四建立健全各管理制度依法规范企业行为公司的管理必须遵纪守法按国家行业的法律法规依法规范企业行为建立健全不断完善企业各项规章制度特别要成立在董事会领导下的监事机构和监察体系为项目建设保驾护航五争取政府大力支持项目建设顺利与否政府支持是关键中的关键要使全体员工明白纲举目才能张的道理争取政府的全面支持是日常工作中的重点之一要安排专门机构与政府管理部门加强沟通联系互相了解互相信任争取政府在征地拆迁项目建设报批协调各方面关系解决周边矛盾享受政策优惠减免部分税费等给企业予以优惠为企业创造宽松环境这些都是实实在在的与经济效益息息相关的工作
