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1、保亭黎族苗族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告保亭黎族苗族自治县人民政府二一四年前 言基准地价是我国地价体系的重要组成部分，反映一个城市的整体地价水平。地产市场是一个动态市场，土地利用更是随着社会经济的发展和地产市场的发育不断变化，地价水平也会随之发生相应的变动。因此，为了使基准地价客观地反映地产市场的变化情况，保持基准地价的现势性，在地产市场发展变化或影响地价的各种因素发生变化时，必须对地价进行重新评定，及时更新基准地价。保亭县上一轮基准地价更新基准日为2008年12月31日。近年来，随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，保亭县也迎来了新一轮投资和开发热潮，城镇化建设的加速推进，城乡统
2、筹发展步伐加快，城镇基础设施不断加大投入，保亭县房地产市场发生了较大变化，土地价格状况发生了明显变化，表明上一轮基准地价已不再适应当前地价管理的需要。为适应保亭县更新基准地价，加强地价管理的现实需要，根据海南省国土环境资源厅关于印发城镇基准地价更新工作实施方案的通知（琼土环资用字201225号）的要求，保亭县国土环境资源局委托海南三赢土地房地产评估咨询有限公司开展了保亭县城镇土地定级及基准地价更新工作。在基准地价更新评估过程中，课题组成员同心协力，集体攻关，多次听取保亭县基准地价评估领导小组、保亭县各乡镇（农场）领导及业内专业人士的指导意见，反复调整评估结果，最后定稿。在评估定稿过程中，课题组
3、还得到海南省国土环境资源厅及有关部门的大力支持和帮助，在此深表谢意！ 保亭黎族苗族自治县人民政府 二一四年保亭县城镇土地定级及基准地价评估领导小组名单：组 长：王理进（县政府副县长）副组长：林 凯（县政府办主任） 吴 雄（县国土环境资源局局长）成 员：黄诚生（县招商办主任） 杜尚珑（县国土环境资源局副局长） 王小明（县住房和城乡建设局局长） 石永光（县物价局局长） 陈达洲（县审计局局长） 李会能（县财政局局长） 保亭县城镇土地定级及基准地价评估课题小组名单：课题组负责人：杜尚珑（保亭县国土环境资源局副局长） 唐惠良（海南三赢土地房地产评估咨询有限公司董事长）郭得能（海南三赢土地房地产评估咨询有
4、限公司总经理、总评估师）课题组成员：黄 专、邢正卫、曾祥取、廖宝山、朱为为、张 健、吕树俊、王远师、褚凡顺、吕 东、王含林、黄竞春目 录第一部分 概况4一、保亭县概况4二、房地产市场状况8三、土地资源管理与利用状况11四、评估区域概况13第二部分 土地定级与基准地价成果21一、商服用地基准地价成果21二、住宅用地基准地价成果25三、工矿仓储基准地价成果40四、旅游区商服用地基准地价成果41五、旅游区住宅用地基准地价成果44六、生态旅游度假区基准地价成果46第三部分 基准地价修正体系47一、商服用地基准地价修正体系47二、住宅用地基准地价修正体系55三、工矿仓储用地基准地价修正体系62四、旅游区
5、商服用地基准地价修正体系67五、旅游区住宅用地修正体系73第四部分 基准地价成果的说明与应用80一、土地定级及基准地价成果的作用80二、基准地价修正体系地价计算公式81三、用途修正82四、基准地价应用需要说明的问题83第五部分 基准地价成果图件84第一部分 概况一、保亭县概况 （一）地理位置保亭黎族苗族自治县（下简称保亭县）位于海南省南部内陆，五指山南麓，东经10921-10948，北纬1823-1853，东接陵水县，南邻三亚市，西联三亚市、乐东县，北依五指山市、琼中县，是海南省少数几个无海岸线的县市之一。县境东西宽49公里，南北长54公里，总面积1166.67平方公里，占南海省陆地总面积的3
6、.42%。（二）自然条件1、地形地貌保亭县地貌属五指山麓地貌区，境内最高峰昂日岭1284米，最低十米，地貌类型比较复杂，有中山、低山、高丘、低丘、盆地和河谷阶地等。境内山岭延绵，地下错综复杂，东面从陵水县到吊罗山、三角山至琼中县交界的水贤山等十多座一千多米以上的高山现成一条西北东南走向的高山群，西南以贺偶岭、壳力岭、毛尖岭、多石岭等构成一组西北东南走向的山脉；中部东起七仙岭，西至昂日岭，现成东西走向的大本山脉。整个地势从西北向东南倾斜构成本县特有山地、丘陵河谷阶地和盆地等复杂地形，以大本山为界，明显分为西北部山地和东南部丘陵地区。 2、气候保亭县属于热带季风气候区，其特点是日照时间长、热量丰富
7、，雨量充沛、蒸发量大、季风气候明显。由于地势高低不平，境内气候差异较大，日平均温差在2以上。由于地处低纬度，光线时间长，全年平均日照时数为1900-2000小时，日照百分率45%。日量丰富，宜四季耕种。全县平均气温在20.7-24.5之间。全县气温变化有较明显的规律，即三道地区气温最高，毛感地区气温最低，有南向北西气温逐渐递减。境内雨量充沛，但降雨较集中，季节明显，雨季持续时间107-224天，年平均降雨量为2000毫米。保亭县因受特有地形影响，全年多吹东北至东南风。平均风速小于2米，风向变化明显。保亭县灾难性天气主要是台风、干旱和冬季冷害。台风经过本县年均三次，干旱和冷害的程度一般较轻。 3
8、、水文保亭县水资源丰富，境内大小河流密布，纵横交错，发源和流经本县的主要河流有南圣河、什玲河、藤桥西河、宁远河等。这些河流支流众多，水源充足，流速急落差大。水能理论蕴藏量9.03万千瓦，可开发量3.5万千瓦，目前已开发利用1.37万千瓦；全县现有小水电站16宗，年开发电量2200万千瓦。（三）行政区划及人口保亭县行政辖区有6个镇，三个乡：保城镇、什玲镇、加茂镇、响水镇、新政镇、三道镇、六弓乡、南林乡、毛感乡。境内有1个茶场与三个农场：国营五指山茶场（原通什农场）、国营三道农场、国营新星农场与国营金江农场。区域内总共有2个居委会，60个村委会。保亭县是一个黎、苗、汉族聚居的地区，保城镇是全县政治
9、、经济、文化中心。2012年，保亭县总人口数为173273人，汉族人口55523人，少数民族人口117750人，其中黎族人口105146人，苗族人口7329人，壮族人口3879人，回族人口63人，其它民族人口1333人。少数民族人口占总人口数的68.00%。（四）经济运行基本情况1、经济整体运行延续一季度趋势，保持平稳增长。2013年上半年，保亭县地区生产总值（含农垦）为129996万元，按可比价格计算（下同），同比增长9.3%。其中，第一产业增加值59086万元，增长6.1%；对2013年上半年GDP贡献率为32%；第二产业增加值20461万元，增长16.7%，对2013年上半年GDP贡献率
10、为26%；第三产业增加值50449万元，增长10.6%，对2013年上半年GDP贡献率为42%。三次产业比为45.5:15.7:38.8。2、农业发展平稳趋缓，农产品价格对农业产生的影响不容忽视2013年上半年来，在有利的气象条件下，保亭县农业生产呈现稳产、丰产态势，冬季瓜菜、荔枝、龙眼、芒果等都获得丰收。冬季瓜菜种植面积和产量都较2012年有所增长；大中果园遍布全县，水果生产正朝着规模化、集约化、管理科学化的方向发展；特色种养发展形成“一乡一品”的产业化模式，以农民专业合作社带动群众发展种植业。2013年上半年，农业总产值9.1亿元，其中比重最大的是种植业，产值为54437万元；其次是林业，
11、产值16100万元；牧业、农业服务业和渔业产值分别为15460万元、1942万元和3534万元。另一方面，受国内外环境影响，部分大宗农产品价格处于低位，特别是橡胶价格和生猪价格的持续低迷。数据显示，保亭县种植最广泛的豆角收购价基本保持在1.5-2元之间，苦瓜收购价在1-2元之间，2月份曾一度跌到几毛钱一斤。辣椒价格在3-5元每斤之间，但大部分时间保持在3.5元每斤左右。瓜菜2013年上半年产量97800吨，产值同比减少2938万元。天然橡胶市场价格持续走低，近期已降至16000-17000元/吨，橡胶上半年产量5877.43吨，产值比2012年减少2938万元。畜牧业方面，生猪价格一路下滑，从
12、2013年1月份的16元/公斤，到2月份的14.8元/公斤，再到3、4、5、6月份的13.5元/公斤左右，2013年上半年生猪产量5204吨，产值同比减少1041万元。这对于规模户来讲猪养得越大，亏得就越多。因此这些因素在很大的程度上打击了规模户补栏生猪积极性；二是家禽类规模户受到H7N9禽流感的发生的影响，禽类出栏价较2012年有所下降，但由于我省未出现H7N9病例，人们仍然选择消费鸡鸭鹅等禽类产品，H7N9禽流感对保亭县的家禽类生产规模和价格影响有限。农产品价格过低不仅对上半年的农业经济形势产生不利影响，而且还使农民增收困难增多，应引起注意。3、工业、建筑业2013年第二季度，降雨量的减少
13、影响保亭县规模以上工业生产，2013年上半年，工业增加值为3354万元，同比增长6.5%，增速比上年同期减少15.3个百分点。其中，规模以上增加值2086万元，同比增长6%，增速比上年回落了27.4个百分点。2013年1-6月，全社会用电量6191万千瓦时，同比增长10.6%。其中，全行业生产用电量为4217万千瓦时，增长10.2%。保亭县的第二产业的增长主要是依靠建筑业的拉动，2013年上半年建筑业增加值为17107万元，同比增长18.8%，占第二产业增加值比重为83.6%。4、固定资产投资持续扩张，房地产市场需求大。2013年1-6月，保亭县固定资产投资累计完成164819万元，同比增长2
14、8.7%。国家及地方投资项目累计完成25717万元，社会投资项目累计完成139102万元。其中，房地产投资依然保持高速增长，完成投资额88669万元，同比增长82.9%，今年以来增长速度均保持在60%以上；旅游投资完成50433万元，同比增长8.1%。房地产投资和旅游投资分别占投资总额的53.8%和30.6%。大项目建设为固定资产投资的主要部分，2013年1-6月，2013年计划总投资在五千万元以上项目并开工的有20个，占开工项目总数的51.3%，上半年累计完成投资147559万元，占总投资额的89.5%。2013年新开工的项目较少，截止6月39个开工项目中，新开工项目共5个，较大部分是往年的
15、续建项目，几个2013年计划投资亿元以上的项目仍未进入实质建设阶段。房地产销售延续一季度的大幅增长趋势，2013年上半年，销售面积和销售额增势强劲，分别为113120平方米和113066万元，分别增长119.8%和256.5%。上半年房地产业增加值为7023万元，同比增长29.2%，是增长速度最快的行业。5、服务业居民消费意愿不强。2013年上半年全县社会消费品零售总额29791万元，比2012年同期增长11.3%。批发业销售额4456万元，增长13.7%，零售业销售额26597万元，增长10.3%，住宿业增长乏力，营业额7180万元，增长1.2%，餐饮业营业额7369万元，增长7.6%。20
16、13年上半年，批发零售业实现增加值7665万元，同比增长5.7%，住宿餐饮业实现增值4688万元，增长1.2%。旅游业保持增长，入境游客人数同比减少。2013年1-6月，全县接待旅游人数157.8万人次，同比增长10%。实现旅游综合收入2.5亿元，增长29.2%。入境游客3.1万人次，同比减少14%。旅游委数据显示，全县旅游接待过夜人数15.98万人次，同比增长16%。6、财政和金融财政收支均持续快速增长。2013年1-6月，地方公共财政收入累计完成21825万元，增长34.4%，增幅排第5位，完成预算的56.4%。其中，税收收入19353万元，同比增长53.3%。地方公共财政支出累计完成75
17、136万元，增长22.5%，增幅排第13位，完成预算支出53.3%。一般公共服务支出9106万元，增长9.5%。金融运行良好。2013年6月末，全县金融机构人民币存款余额560338万元，同比增长10.5%，其中储蓄存款余额319825万元，增长17.1%。金融机构人民币贷款余额111921万元，同比增长80.3%。其中，中长期贷款95812万元，同比增长76.4%；短期贷款16109万元，增长107.7%。7、居民收入由于2013年城镇住户和农村住户调查进行改革，抽取的样本点也发生轮换，城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入与往年数据衔接会出现波动。2013年上半年城镇居民人均可支配收入1
18、0189元，同比增长11.5%；农村居民人均现金收入为3305元，同比增长15.9%。2013年上半年城镇从业人员平均工资19735元，同比增长42.9%。二、房地产市场状况（一）保亭县房地产市场现状2012年，保亭县房地产开发投资平稳增长。2012年，全县房地产投资总额170271万元，比上年增加72817万元，增长74.7%，占固定资产投资额的51%，与上年同期相比提高了15个百分点，是拉动投资快速增长的主推力。但销售情况不如投资情况乐观，商品房销售面积11.3万平方米，比上年增加0.47万平方米，增长4%。商品房销售额66874万元，比上年减少4006万元，下降5.7%；2013年上半年
19、，保亭县商品房销售面积大幅度提高。2013年上半年，全县房地产开发投资88669万元，比上年同期增长82.9%。2013年上半年，全县商品房销售面积113120平方米，比上年同期增长119.8%。商品房销售金额113066万元，同比增长256.5%。商品房销售均价达到9995元/平方米。根据调查统计，2013年上半年保亭县主要楼盘销售价格情况如下表：表1-1 2013年上半年保亭县主要楼盘销售均价一览表序号项目名称项目位置销售均价（元/）装修状况1创基幸福时光保亭县保兴东路8600精装修2庄园丽都保亭县西环路东侧、迎宾路北侧8700精装修3聚仙阁保亭县保兴西路南侧7200毛坯4上观园保亭县保兴
20、东路南侧7500毛坯5广东街保亭县新兴西路与团结路交汇处8500精装修6天惠仙嶺郡保亭县西环路9300精装修7地恒花园保亭县保兴东路6300毛坯8地恒时代保亭县新民路原电影院4900毛坯9奥兰花园保亭县凤凰路西侧9700精装修10创基长乐居保亭县南环路东段7500精装修11桃源居保亭县三道镇镇政府北侧8800精装修12七仙伴月七仙岭温泉旅游度假区55000精装修13龙湾雨林谷七仙岭温泉旅游度假区40000精装修14七仙瑶池七仙岭温泉旅游度假区43800精装修15云中墅七仙岭温泉旅游度假区48000精装修（二）近年来保亭县的房地产走势从2009年至2013年上半年，保亭县商品房销售价格呈逐年攀升
21、态势，保亭县房地产业情况详见下表：表1-2 2009年2013年上半年保亭县房地产业情况一览表 内容年份房地产开发投资（万元）商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（万元）商品房销售均价（元/）2009年2846113.71574568633312010年4201116.366881542062011年9745410.837088065452012年17027111.36687459182013年上半年8866911.31201130669995从上表看，2009年至2013年上半年，保亭县房地产开发投资额逐年增加，2012年与2009年相比增加了498.26%。全县房地产商品房以优良的生态环
22、境和气候条件以及低位价格得到市场认可，2009至2012年商品房销售面积基本保持稳定，2013年上半年房地产销售面积大幅增长，上半年的销售面积达到了2012年全年的水平。商品房销售均价总体上保持攀升态势，但也出现了一定的波动，2013年上半年商品房销售均价大幅增长，达到了历年来销售均价最高值。保亭县属热带季风气候区，热量丰富，长夏无冬，年均气温20.7-24.5，气候温和，雨量充沛，年降雨量达1800-2300毫米，负氧离子每立方厘米在8200个以上，这里“温而不热、凉而不寒、爽而不燥、润而不潮”。全县森林覆盖率85.2%，境内森林多为热带雨林，是我国重要的南药种植基地，拥有沉香、降香、砂仁等
23、148种南药品种。这里是世界唯一的既有热带雨林，又有天然温泉的地方。保亭在继续保持“国家卫生县城”、“国家园林县城”、“全国文明县城”称号基础上，又获得“中国最佳文化生态旅游目的地”、“中国最佳绿色旅游名县”、“中国最具民俗文化特色旅游目的地”、“中国最美休闲旅游城市”、“全国休闲农业与乡村旅游示范县”、“2012年亚洲金旅奖最具民俗特色旅游县”和2012年度“全国十佳绿色城市”等7项荣誉，是全国唯一以少数民族交流为特色的“海峡两岸交流基地”，也是“中国民间文化艺术之乡”。正因为保亭县有如此优越的自然环境和地理区位，使得保亭县投资类、居住度假类房地产的需求不断攀升，地价水平也相应水涨船高。在2
24、010年海南国际旅游岛建设上升为国家战略的影响下，进一步促进了保亭县的房地产业发展。（三）影响房地产价格变动的因素成本因素是房地产价格上涨的直接构成因素。随着房地产业的快速发展，开发成本近年来也持续上升。无论是土地交易价格，还是人工费用、建材价格都上涨很快，这也是一个全国性的现象，其结果直接导致了房地产企业将上涨的成本转嫁到购房者身上，使得房价一路上升。社会经济的发展，创造了更多的房地产市场需求。随着社会经济在近几年的快速发展，创造了旺盛的市场需求，为房价的上涨创造了先决的条件，随着城市化建设的不断深入，很多旧住宅区己经拆除重建新的商品房，迁出的居民需要购置新的房产居住，对新建商品房的需求相应
25、增加，省外的居民购房热情高涨，也是保亭县房产需求增加的主要因素。物价上涨拉动房价上涨。房地产价格作为一种特殊的商品价格，与一般物价的关系比较复杂，在供求关系的影响下，物价的波动影响了购买力的变动，物价变动，币值发生变动，房地产的价格也会随着变动；物价中的一部分种类比如土地价格、建筑材料、人工费用的变动也直接影响了房地产的变动。同时，随着CPI 的增长，居民对通货膨胀开始担忧，很有可能为求保值，将手中的货币购置一部分房产用以对抗通货膨胀的风险，从而进一步带动了更多的需求，拉动房价的上涨。消费观念及心理预期因素。在观念上，我国居民向来极其重视房产的购置，受到这种根深蒂固的传统置业观念影响，很多人对
26、房产的购置更加具备积极性，作为人生必须的一项购置行为，加之互相攀比、一步到位心态的作用，第一次买房就想买大房，买好房，手中货币不足时向银行贷款购房，导致需求提前释放。（四）未来房地产市场变化走势分析国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 吹响了将海南建设成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛的号角。该意见将海南定位为“世界一流海岛度假旅游目的地”，明确要发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村房地产项目；积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业；稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型的房地产。这将从政策层面为保亭县平稳健康发展旅游型房地产、提升房地产品质提供保障。受宏观调控影
27、响，房地产供给与需求将有所调整。 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 和 海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见 以促进房地产市场平稳健康发展的出发点，对保障性住房和商品住房的供给、抑制投资性购房、加强房地产市场监管等方面提出了具体的要求，受其影响，未来的房地产的供给与需求将在一定程度上随之调整。在未来一段时间内，保亭县房地产市场需求仍将持续增长。随着经济发展水平的逐步提高，居民收入水平将继续保持较快增长，而房价的增速放缓，居民未来的购房能力将会相对增强；此外，国际旅游岛建设的开展，将有利于进一步提升保亭县的知名度，以养生度假购房为主的保
28、亭县，省外市场需求仍将成为推动保亭县房地产市场扩大和房价上涨的主要动力。受市场需求仍较旺盛影响，加之开发成本呈上行走势，房地产价格将呈现稳步上涨态势。所以，保亭县房地产市场仍然可能保持原来的发展势头继续扩大开发投资规模和加快建设步伐。三、土地资源管理与利用状况（一）土地资源的利用结构与特点保亭县土地总面积为116666.57公顷，其中，农用地面积105112.66公顷，占土地总面积的90.10%；建设用地面积为3704.69公顷，占3.18%；未利用地面积为7849.22 公顷，占6.73%。1.农用地保亭县农用地面积为105112.66公顷，其中：耕地面积8225.19公顷，占全县土地总面积
29、的7.05%；园地面积37637.19公顷，占32.26%；林地面积56744.01公顷，占48.64%；牧草地面积619.70公顷，占0.53%；其它农用地面积1886.57公顷，占1.62%。2.建设用地保亭县建设用地面积3704.69公顷，其中：城乡建设用地面积2624.91公顷，占全县土地总面积的2.25%；交通水利用地面积994.69公顷，占0.85%；其它建设用地面积85.09公顷，占0.07%。3.未利用地保亭县未利用地面积7849.22公顷，其中：水域面积1117.01公顷，占土地总面积的0.96%；滩涂沼泽面积168.90公顷，占0.15%；荒草地、裸地等其他未利用地为656
30、3.31公顷，占5.63%。土地利用主要特点：农用地所占比重最大，未利用地次之，建设用地最少；园地和林地占农用地比重相对较大，耕地所占比重较小；建设用地中农村居民点用地所占比重较大。（二）土地市场及供应情况2009年，保亭县土地交易成交总面积及成交总额较少，2010年，随着海南国际旅游岛建设上升到国家战略后，土地交易成交总面积及成交总额均大幅增长，成交面积比2009年增长153.10%，成交总额比2009年增长385.49%。2011年成交面积比2010年增长42.05%，2012年成交面积与2011年相比基本保持平衡略有增长。保亭县2009年2012年土地成交情况时 间成交面积（万平方米）成
31、交幅数（块）成交总额（万元）2009年20.1676617899.652010年51.0448886901.242011年72.50761687891.502012年74.48451758233.27注：以上统计数据包含招标、拍卖、挂牌及协议出让宗地。随着海南国际旅游岛建设上升到国家战略层面，众多开发商再次涌向海南。面对蜂拥而来的开发热潮，海南省政府于2010年1月15日决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目。政策出台后，现有房地产资源被认为奇货可居，海南各市县的房价应声跳涨，随后土地交易价格也大幅上涨。保亭县旅游资源丰富，气候条件优越，又具有海南国际旅游岛南部旅游圈的山海互补优势，适宜开发
32、建设的旅游资源丰富，保亭县房地产产品将主打生态养生、休闲度假概念。从投资前景、土地资源的稀缺以及国际旅游岛建设的不断深入等因素来看，保亭县的土地价值仍有较大升值空间。四、评估区域概况此次在保亭县开展基准地价评估工作的区域有：保城镇、什玲镇、加茂镇、响水镇、新政镇、三道镇、六弓乡、南林乡、毛感乡、响水镇毛岸工作站、国营新星农场、国营金江农场、国营南茂农场、国营三道农场、保亭热带作物研究所、七仙岭温泉旅游度假区、毛岸茶文化度假区（五指山茶场）及野奢世界度假区（红兄片区）。（一）保城镇保城镇位于保亭县东北部，东经10941，北纬1838，七仙岭南麓，东北接八村、什玲，南靠六弓、加茂，西南依响水，西北
33、联毛岸、南圣，是保亭县委、县政府驻地。保城既是全县的政治、经济、文化、交通中心，已是保亭对外开放的重要窗口。保亭至陵水东线高速公路路段仅48公里，距三亚仅76公里，保陵、海榆中线公路从保亭县城纵穿而过。保城镇面积178平方公里，下辖8个村委会，2个居委会，60个村小组，2012年底总人口34063人，其中黎族21322人，是黎族苗族聚居的密集地之一。（二）什玲镇什玲镇位于保亭县东部，距县城11公里，东经10946，北纬1839，东北岭陵水县，西南接保城。什玲镇下辖12个村委会，1个镇办农场，81个村小组，2012年底总人口15675人，其中黎族13834人。土地面积为122.5平方公里，耕地面
34、积10753.5亩，其中水旱田8871.3亩，旱地18822亩。地势北高南底，有北向南倾斜，河流众多，共有大小河流71条，其中有2条较大的河流：发源于抄寨村委会的八村河和发源于“世外桃源”的大田河是全镇农业灌溉用水的主要河流。该镇属于南亚热带气候，雨量充沛（年降雨量1600毫米以上），雨水多集中在5-10月份。年平均气温24.0，年平均湿度83%，四季常青，气候宜人。是水清水秀、风光秀丽、交通方便、特产丰富的农业镇。（三）加茂镇加茂镇位于保亭县东南部，距县城10公里。东经10942，北纬1823，东连六弓乡，东南与三亚交界，南邻三道镇，西考响水镇，新政镇，北依保城镇。加茂镇下辖6个村委会，56
35、个村小组，一个橡胶加工厂，2012年底总人口11734人，其中黎族10136。土地面积110.7平方公里，耕地面积8560亩，其中水、旱田7100亩，坡地1460亩；山地面积39000亩。加茂镇西北部为低山丘陵，地势平缓，东南为山地次生丛林。境内主要河流为藤桥东河，由西北流向东南，贯穿全境。属于亚热带雨林山地，年平均气温24.3年平均降雨量1753毫米。日照充足，雨量充沛，土地肥沃，易于发展粮食作物和热带水果、经济作物生产，是保亭县主要的粮食生产和热带作物基地，农作物及热带作物种植面积和生量在全县占有主要地位。（四）响水镇响水镇位于保亭县中部，距县城十七公里。东经10936，北纬1835，连接
36、加茂镇南茂农场，南靠新政镇，西南与毛感交界，西北接畅好，东北连南圣。国营金江农场、五指山茶场、保亭水泥厂等企业在本辖区范围内，海榆中路贯穿中间，保亭出口公路经过大本村委会，通往三亚、五指山市，交通十分便利。响水镇下辖8个村委会，51个村小组，2个镇办农场。2011年底总人口为13802人，其中黎族10588人。土地面积147.8平方公里，耕地面积7409亩，其中水田6206亩，旱田1153亩。镇内西北部多山，东南部开阔平坦，地势由西北向东南倾斜。西南东南地势该较高，分别有尖领、铁砧领、岔领、毛端领，海拔均在762米以上。境内主要河流为响水河、陡水河。气候主要表征为高温、多雨、轻风。年均日照时数
37、为2091小时，年平均温度27.1最低温度19.3，年雨量1952毫米，降雨年内分配不均，冬春之交常现干旱。响水镇是个主要以粮为主，粮胶并重的乡镇，大力发展热带经济作物，及冬季瓜菜种植。（五）新政镇新政镇位于保亭县西南部，距县城23公里。东经10937，北纬1832，东连加茂镇、三道镇，南依南林乡，西邻三亚市，西北依响水镇、毛感乡。新政镇下辖10个村委会，68个村小组，4个镇农场。2012年底总人口为14920人，其中黎族11596人。土地面积172.1平方公里，其中：旱水田面积8588.3亩，坡地2198.1亩，四边地4987.6亩。 新政镇地势西部高，东部平缓。西部山区是境内河流的发源地和
38、分水岭，是水源林区，全镇大部分的森林皆分布于此，全镇森林覆盖率达62%。境内主要河流有脚下河、保什河和南改河。全县最大的水电工程就建在南改地区。该镇西部属于高山寒冷气候区，其余地区属于丘陵暖和气候区。年平均温度24，年平均降雨量1917.1毫米。（六）三道镇三道镇位于保亭镇西南部，距县城31公里。北纬1818，东经10939。东南与三亚交界，西南邻南林乡，西北连新政镇，东北依加茂镇。三道镇下辖4个村委会，49个自然村，2个镇办农场，2个管理区办农场。2012年底总人口为11422人。其中黎族10845人。土地面积100.7平方公里。三道镇地处半山区，西南部和东北部为山丘陵，中部为由西北向东南延
39、伸的带状盆地。境内河流分为东、西、北三水，分别流入藤桥西河，属于丘陵暖和气候区，年平均温度24.6。平均降雨量1623毫米，冬季雨水稀少，常闹春旱。三道镇已建成一批橡胶、谈水鱼、山羊、红毛丹、芒果、槟榔等生产养殖基地。集体企业已日渐发展，其中大企业就是中国唯一的热带高效企业，即万亩红毛丹基地。（七）六弓乡六弓乡位于保亭县东南部，距县城27公里。东经10946，北纬1813，南与陵水交界，西南邻三亚，西接加茂，北连保城。六弓乡下辖5个村委会，38个村小组，2012年底总人口7516人，其中黎族7353人，是一个少数民族（黎族）山区乡。土地面积81.8平方公里。该乡东南部为山地次生丛林，中部和西部
40、为低山丘陵。境内溪流分东、西、北和西北四水。东水注入墓山水库，西水注入南昌水库，北水、西北水流入石峒河。属丘陵温和气候区。年平均温度24，年平均降雨量1753.3毫米，冬春少雨，是保亭县较为干旱地区之一。但该乡水资源十分丰富，现有山塘水库18综，灌溉方便，旱涝保收，是全县粮食生产主要产地之一。 （八）南林乡南林乡位于保亭县南部，距县城47公里。北纬1824，东经10936。东接三道，西南与三亚交界，北连新政。南林乡下辖3个村委会，24个自然村，4个乡办农场，2012年底总人口6139人，其中黎族5081人。土地面积59.7平方公里，耕地面积6172亩，其中水田4423亩，旱田963亩，坡地78
41、6亩。属山区盆地，西半部为罗蔡盆地，东半部为南林盆地。境内唯一河流为南林河，从西向东贯穿全境。属于热带季风气候，年平均温度24.5，年平均降雨量1500-1700毫米。冬春雨量稀少夏秋两季风害现象明显。冬季瓜菜的生产和销售是南林的支柱产业，橡胶、槟榔等热带作物经济为该乡农民经济收入的主要来源。 （九）毛感乡毛感乡位于保亭县西部，距县城37公里。东连响水，东南连新政、西南与三亚市交界，北依畅好。毛感乡下辖4个行政村，2012年底总人口4529人，其中黎族4027人。土地面积130平方公里。毛感乡属高山区，地势险峻。构成西部边界的马嘴岭、才共岭、甘蔗岭、牙日岭、，仙安岭，海拔均在1000米以上；构
42、成西北边界的改教岭、驾汗岭、仙安岭，海拔在900-1071米之间；构成东南界山的同安岭是该乡海拔最高的山脉，其最高海拔1144米；青远岭为东部界山，海拔728米。境内的贺灶岭、贺茂岭、知结岭、新雅岭把毛感区划割成毛岔、毛为、毛胆、南好等4个盆地。境内主要河流为毛感河和响水河支流。毛感地区在高山地域，属高寒冷气候区。年内雾日在200以上，日照时间段，气候回升满、结霜现象常见。年平均温度21.6，年平均降雨量2176.8毫米，是全镇降雨最多的乡镇。该乡境内物产资源丰富：主要是旅游资源有远近闻名的先安石林和仙龙溶洞。此外还有丰富的林业资源，木材种类繁多，全乡有林业用地12.7万亩，占全乡土地总土地面
43、积的65.1%。又有田天然林74617亩。境内国有山林面积8977亩。 （十）响水镇毛岸工作站毛岸工作站位于保亭县东北部，北靠五指山市，跟五指山市茶场连接一块。地势主要以高山为主，多数以种植茶叶为主。气候与五指山相似，全年平均气温约为27，白天暖和，夜晚凉快。毛岸工作站属于小城镇，原为毛岸镇，2002年起并入响水镇。（十一）国营新星农场新星农场位于保亭县东北部，场部距县城仅0.5公里。地理坐标东经10937-10948，北纬1837-1842。东邻陵水县国营南平农场毗邻，南与国营南茂农场、保亭热带作物研究所交界，西接国营金江农场、国营五指山茶场，北至八村工作站。场部设于保城镇北郊。农场设7个作
44、业区，共77个基层单位，2012年底人口为12500人，共4559户。土地面积13.91万亩，已开垦利用9.1011万亩。农场属丘陵山地，地势西高北低，东南低。大部分地区的土壤属花岗岩砖红壤，土壤肥沃。主要溪流均为保亭河支流，终年有水。场区内年均气温24.1，年平均降雨量1994.7毫米。（十二）国营金江农场金江农场位于保亭县南部，距县城18公里。地理座标东经10930-10937，北纬1830-1839，东接国营南茂农场，西连同安岭、毛岱岭，南邻新政镇，北抵国营新星农场和国营五指山茶场。场部位于响水河南畔，海榆中线244公里处。农场实行场、生产队两级管理体制，下设4个作业区（农场排除机构），
45、34个生产队，2个专业公司，2012年底总人口为10265人，共3861户。土地面积11.0651万亩，己开垦利用8.5553万亩。农场地跨保城、新政、响水三镇，地形属低山丘陵地。主要河流为脚下河和响水河，水源丰富。场区内年平均温度24.1，年平均降雨量为1921.1毫米。海榆中线自北向南穿过该场。（十三）国营南茂农场南茂农场位于保亭县南部，与加茂墟隔河相望，场部距县城14公里。地理座标东经10938-109。49，北纬1829-l838。东邻陵水县群英乡、隆广镇，南与国营三道农场及三亚市国营南田农场接壤，西连国营金江农场，北抵农垦保亭热带作物研究所和新星农场。场部位于场区中部加茂河畔。 20
46、12年底总人口为15483人，共6109户。土地面积18.3281万亩，已开垦利用10.9679万亩。农场地貌类型以低丘陵为主。地势由东向西及西北方向倾斜。加茂河经该场南部，场区内小河沼泽多，水源充足。气候属于丘陵和适雨气候区。年平均温度24，年平均降雨量1753毫米。该场主要生产橡胶，农、林、畜牧、渔业也有一定程度的发展，工业生产已具有一定规模，建有农机修理厂、制胶厂、胶杯厂、砖厂、胶合板厂和水电站等场办企业。（十四）国营三道农场三道农场位于保亭县南部，场部距县城37公里。地理座标东经10930-10941，北纬1822-l832。东与三亚市的国营南田农场毗邻，南抵三亚市国有荒地，西与南林乡、新政镇分界，北与国营南茂农场接壤。场部设在海榆中线263公里处，依傍明道河。2012年底总人口为7564人，共3075户。土地面积8.3070万亩，已开垦利用4.1274万亩。场区处于低山丘陵地区，地势西高东低。境内水源丰富，水质良好，在场部及该场三区有符合国家标准的矿泉水资源。主要河流为明道河。场境内年平均温度24.5，年平均降雨量1900毫米。（十五）保亭热带作物研究所热作所位于保亭县东南部，所部距县城4公里。地理座标东经
