合富辉煌南京建邺区江东门地区商业策划方案120页2.doc

《合富辉煌南京建邺区江东门地区商业策划方案120页2.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合富辉煌南京建邺区江东门地区商业策划方案120页2.doc（120页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、第一部分 江东门地区商业市场分析1江东门地区商业现状描述 该项目位于建邺区，河西大板块中，东至湖西路，西至燕山路，北至汉中门大街，南至应天大街。现阶段需改造地块紧临南京大屠杀遇难同胞纪念馆。我们通过详细地市场调查与商户问卷调查，发现目前江东门地区商业形态散乱，社区商业相对比较低级、零散，有大量中低档的家装、建材商户聚集销售，本区域内老居民、流动人群的购买力差，高端消费严重外流。以下为本次商业市场调研所得具体情况：1.1 市场业态分析我们首先对各条主次干道上的业态分布做了研究，得出各条街道的分布图、业态分析表格和业态情况总结。1.1.1汉中门大街重要的交通主干道，本次调查西起江东中路，东至北圩路

2、。 分布图：图1-1 业态情况：城市主干道，且处在住宅小区较多地区，所以，本区内社区商业发展较好，有欧尚超市及一些大中型餐饮店等主力店。西侧连接江东中路专业家居、家装市场，因此，本区内一些小型专业门店数量也很多，大多经营状态很差。本区内还有不少汽车服务专营店，代表了一部分汽车需求的高端消费人群需求，这一点值得关注。一些品牌的电器店、通讯店、药店也落户此地。 表1-1：汉中门大街业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮1510.8%蓉城老妈火锅，金三奇大酒店服饰 饰品54%志贤外贸服饰休闲娱乐1913.7%凯迪KTV，凤西宾馆，沁华足疗美容美发96.5%浪涛，自然美杂货 超市2215.8%苏果便利

3、，欧尚超市汽修128.6%国泰汽修家装业2215.8%海尔橱柜，锐佳科技房产中介75%顺驰房产，裕兴房产，中广置业图文85.8%科彩图文其他2014.4%阿里斯顿，中国移动，AO史密斯，百信药房总计1391.1.2水西门大街水西门大街是重要的交通主干道，因地铁二号线在建，街道西段北侧正在围挡施工。本次调查西起江东中路，东至湖西街。 分布图：图1-2 业态情况： 本区商家较为分散，只有街道西段南侧，聚集了大批的建材、铁艺加工点。餐饮商家少，且以正餐为主，休闲茶社及浴场，生意萧条。在其他业态中，有10多家都是二手电器门面。尤其是西段，业态相对比较低级杂乱。 表1-2：水西门大街业态分布表业态总数分

4、布比例代表商家餐饮33.9%小金陵酒家服饰 饰品00%休闲娱乐810.5%美高美娱乐中心，街客茶坊美容美发00%杂货 超市45.3%联华超市，龙泰烟酒汽修00%家装业3444.7%震群贸易公司，新都市家具城，铁艺店房产中介56.6%利群房产图文33.9%汇彩图文其他1925%江苏交通科技大厦，移动通信，二手电器总计761.1.3集庆门大街集庆门大街为东西通向交通主干道，本次调查西起江东中路，东至湖西街。 分布图：图1-3 业态情况：本区业态不连贯，专业市场繁多，有汽修、钢材、铁艺、装饰材料等，档次偏低，影响居民生活质量。近江东中路的路段有华润苏果及苏宁电器，档次较高，及时提升了本区的社区商业档

5、次，补充了其业种的不足。其他业态中，品牌售后店、干洗店较多。 表1-3：集庆门大街业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮87.9%克里斯汀饼屋，石城人家服饰 饰品00%休闲娱乐10.9%金顶尚燕鲍翅休闲会所美容美发21.9%华艺发型杂货 超市1615.8%华润苏果、苏宁电器汽修1110.9%广利汽修，哈飞汽车家装业4241.6%伊莱克斯厨房，群艺装饰房产中介33%城市中介图文33%彩虹图文其他1514.9%中国石化、海尔售后服务，生态洗衣总计1011.1.4北圩路北圩路为南北向交通次干道，连接城北与江东门，本次调查北起汉中门大街，南至水西门大街。 分布图：图1-4 业态情况： 本区是市内有名的

6、“酸菜鱼”一条街，以中低档餐饮为主，部分沿街商铺进行过统一整改，但仍不完善，还有不少门面房为小区内一楼沿街住房改建而成，影响了整条街道的业态统一和商业形象的美观。眼镜店和药房的存在，满足了晓庄学院、审计学院学生和周边居民的需要。 表1-4：北圩路南段业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮1040%新玉林家常菜馆，老侉子羊肉，忘不了酸菜鱼服饰 饰品00休闲娱乐416%三角洲宾馆，新主张咖啡店美容美发28%T型空间杂货 超市416%豆豆烟酒汽修14%富康汽修家装业00房产中介00图文28%其他28%百信药房，眼镜店总计251.1.5 湖西街湖西街是江东门地区南北通向的交通要道，此调查北至水西门大街

7、，南至所街。 分布图：图1-5 业态情况： 因小区分布密集，业态上以满足周边居民的生活需求为主，集中了超市、餐饮、烟酒一类的商业，休闲娱乐类商铺档次较高。整体看来，各种业态分布比较均匀，但部分五金、摩修店、小吃铺，影响了整条街的商业形象。 表1-5：湖西街业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮2119.1%老九饭馆，酸菜鱼服饰 饰品10.9%休闲娱乐1311.8%鱼得水温泉，湖西网络美容美发1110%歌临国际美容、蝶臣美容美发杂货 超市2018.2%苏果社区店，华诚超市汽修54.5%丰田汽修家装业1614.5%塑钢门窗房产中介43.6%顺驰房产图文32.7%梦想图文其他1615.7%驰力汽车传

8、动装置有限公司，老高五金总计1101.1.6茶南大街茶南大街北起水西门大街，临近南京大屠杀遇难同胞纪念馆，是一条双向两车道的商业街，经过简单的规划，为南北走向。此调查北到水西门大街，南到福园路。 分布图：图1-6 业态情况：业态以满足周边居民的生活需求为主，北段集中了几家规模和档次比较高的商家，南端周边整体氛围比较杂乱，导致业态也比较杂乱。其他业态中，有干洗、通讯、糕点店等，都是社区配套商业。从整体来看，该商业街上各种业态分布比较均匀，但杂乱。 表1-6：茶南大街业态分布表业态总数分布比例代表商家餐饮2828.9%安乐园，新百姓家常菜馆服饰 饰品2222.7%摩登贝贝童装店休闲娱乐99.3%锦

9、江之星，明清园茶社美容美发77.2%摩发师发艺杂货 超市77.2%苏果便利，苏捷烟草汽修00家装业11%中保龙装饰城房产中介55.2%顺驰不动产图文22.1%小图文其他1616.5%梦雅干洗，移动联通，玩具店总计971.1.7福园路明园小区与福园小区之间的主要通行街道，连接云锦路和湖西街，与茶南商业街相接。 分布图：图1-7 业态情况：本区内集中了明园、福园、露园、兆园这样的老小区，所以，较低级的社区商业极为繁盛，餐饮、小百货为主的商业业态占主导地位，其间又掺杂了棋牌室、塑钢窗加工等业种。茶南菜市场带动了四周人气。整体看来，福园路业态杂乱，商业环境差，商品档次极低。 表1-7：福园路业态分布表

10、业态总数分布比例代表商家餐饮6445.7%早餐点，小饭店服饰 饰品42.9%裁衣店休闲娱乐75%棋牌室美容美发85.7%理发店杂货 超市2316.4%苏果超市汽修21.4%摩修，摩配家装业1812.9%塑钢窗加工房产中介10.7%图文21.4%小图文其他117.9%茶南菜市场，婴儿游泳教学，宠物商店总计1401.1.8 云锦路云锦路是一条南北向的道路，它连接集庆门大街与福园路。 分布图：见图1-3 业态情况：云锦路虽然很短也不是主干道，但两边分布了非常多的汽车专卖及服务店，是典型的小作坊式的汽修一条街，说明这一带商户和居民有汽车买卖及汽车服务的需要，街道东侧还集中了一些钢材门市店，整体形象差，

11、商品档次也很低。 表1-8：云锦路业态分布图业态总数分布比例代表商家休闲娱乐32.8%棋牌室杂货 超市10.9%烟酒店汽修7975.2%哈飞汽车家装业2019%钢材店其他21.9%市政综合养护公司，建邺水泥厂总计1051.1.9 所街所街是东西向的交通次干道，连接湖西街与江东路。因违建众多，已变成只能步行通过的露天市场。 分布图：见图1-5 业态情况：所街是外来务工人员的集散地，因此，本区业态都是为了满足外来务工人员的需求，社区配套商业业态全，但层次很低，分布密集，主要以小吃、百货店、廉价服装为主，露天菜场、音像店、浴室、游医诊所作为补充，反映出此区域居民生活水平很低。 表1-9：所街业态分布

12、图业态总数分布比例代表商家餐饮7830.5%川菜馆，包子店，卤菜服饰 饰品2710.5%大众服装店休闲娱乐207.8%大众浴室美容美发218.2%理发店杂货 超市6023.4%联城超市，联华超市其他5019.5%所街菜场，音像，手机服务，开水间，诊所总计256总结： 本次调查共收集到9条街道上1049家商户的业态情况。因各类业态分布在各条道路上，分析起来较为困难，现把数据汇总在下表中，以便对各类业态作详细分析。餐饮服饰休闲娱乐美容美发杂货超市汽修家装业房产中介图文其他汉中门大街1551992212227820水西门大街308040345319集庆门大街80121611423315北圩路1004

13、2410022湖西街2111311205164316茶南大街2822977015216福园路64478232181211云锦路003017920002所街7827202160000050总计2275984601571101532523151比例21.6%5.6%8%5.7%15%10.5%14.6%2.4%2.2%14.4%餐饮是各类业态中所占比例最高的业态，充分体现了“民以食为天”的普遍观念。本区域内的餐饮以中式快餐和正餐为主。主要集中在区民密集的小区周围，特别是茶南大街、福园路、所街，这些都是社区商业发展较好的地段。对于水西门大街、集庆门大街、云锦路，这样专业市场密集的路段，餐饮很少，产业

14、人群也反映吃饭较为困难。服饰在各类业态中数量最少。这部分店铺高度集中在茶南大街与所街这样人流量较大的街道两旁，都销售一些无品牌的童装、休闲装，还有些与鞋帽、皮包混杂经营。在主干道上几乎没有服饰店，个别大型超市的服饰类商品可以填充此空白，但消费人群仍然提升希望提升此类商品档次。休闲娱乐场所是人们的精神放松，商务洽谈的好去处，它在各类业态中比例适中，但相对于庞大的消费人群而言，此类业态数量偏少，层次偏低，只有美高美和凯迪KTV规模较大，有一定影响力。几条休闲娱乐场所较多的街道情况如下：汉中门大街作为主干道，又临近汉中门大街的专业市场，因此供商务消费的茶社、桑拿较多，但档次不高。湖西街上的休闲娱乐场

15、所主要针对附近居民，多为平民消费，有足部按摩、休闲茶社、桑拿、网吧等，代表商家有鱼得水温泉、湖西网络。所街虽为外来务工人员聚集地，也有浴室、按摩、电玩等最低层次的休闲商业存在。美容美发业在本区域内比例较低，主要分布在湖西街和所街，整体档次低。但随着人居消费水平的提升，此类业态的档次有提高的趋势，在汉中门大街上就出现了浪涛、自然美此类名牌店，在湖西街上也新开了歌临国际、蝶臣美容这样上规模的店铺，这些现象都表明高端消费人群的增加。超市与杂货是社区商业中最重要的组成部分，它们的存在带动了人群流动，带旺了人气。大、中、小型超市和烟酒店是这类业态的主力，在大、中型超市附近总依附生存着一些小百货和烟酒店，

16、无形中形成了“错位经营”。这一现象在汉中门大街、集庆门大街、湖西街、福园路、所街表现突出。欧尚、华润苏果、苏宁电器这样的零售业巨头出现，说明本区域人居消费还有很大的发展空间。汉中门大街、集庆门大街和云锦路是汽车服务业集中的街道，尤其是云锦路更是“汽修一条街”。汽车业是针对高端收入人群的消费，这一业态在本区域内的繁荣，说明了周边市场的需求，是值得关注的新型商业突破口。因本区域临近江东门传统家装市场，作为它的外沿和依附，在汉中门大街、水西门大街、集庆门大街、云锦路都有许多钢材、铁艺店，在福园路上则以居民需要的塑钢门窗店为主。其中汉中门大街西段有一些名牌家装店，如海尔整体厨房、广东星艺装饰等。总体看

17、来，本区内的家装业，整体档次、形象均不尽人意，需重点整改。房产中介的数量虽然只占到总数的2.4%，但可以从汉中门大街、水西门大街和茶南大街上房产中介数量看出，本区域居民和外来人口有租房、购房的需求，从地位分布来看，商业氛围好、靠近好学校的地段，更有此需求。在每条街上几乎都分布着图文店，可见现代商业过程中有图文制作的需求，每条街2到3家的量，也表明此业态需求量不大。其他业态中，手机配件专营、药店、诊所在每条街上都有少量的分布，大型菜场、干洗店、五金配件、电器销售、电器维修的存在，体现了居民及流动人员的基本需求。商务办公大楼和中型企业为本区域带来了可观的就业人口。其中也有一些新型商业业种值得关注，

18、如宠物店、婴儿游泳教学店、各种商品售后服务商店等，这也说明了新的环境下，人居消费更倾向于儿童消费投入、家庭服务，表现了市场的新消费需求。1.2 租金分析 本区域跨度大，街道类型各有特点，因此，我们从各街道的租金情况和各类业态的租金情况来分析。用调研与问卷为抽样统计的形式，对租金的分析数据为均价或租金范围评估，特例除外。以下数据全部来源于对各路段上抽样的66家商户的走访，据有真实性和一定的代表性。1.2.1 区域租金分析 汉中门大街靠近江东中路一段区域人口集中，且居住人群素质较高，近江东中路一段有一些名店进驻，租金都在150元/月/m2左右，路南侧中段的欧尚超市，人气最旺，租金达到了300元/月

19、/m2，其他门面房租金在50-100元/月/m2左右。路北侧人气差，租金也比南侧低，在50元/月/m2左右，总体租金区间50-150元/月/m2左右。 水西门大街 水西门大街连接汉中门与江东路，是进入江东门大屠杀纪念馆必经之路，因此，它是主干道中人气最旺的一条街。有些扩路后的门面房租金高达160元/月/m2，一楼民居改建的库房租金也有低至40元/月/m2的。总体租金在80元/月/m2左右的水平上。 集庆门大街 整体商业气氛不浓，所以整体租金价位都不高，一般的门面房租金在40-90元/月/m2左右。如果是作钢材等原材料的库房租金就只有15元/月/m2。 北圩路 周边小区众多，餐饮业红火，但门面旧

20、、不统一，这一路段的租金在50-80元/月/m2。 湖西街 湖西街出新后，商业形象有了改善，新门面房达到90元/月/m2，老门面房和一楼居民房改建的房子低至30元/月/m2。 茶南大街作为政府规划的商业街，茶南大街的整体商业形象较好，人气较旺，租金在60-100元/月/m2，且仍有上涨的趋势。1.2.2业态租金分析因铺面大小与路段不同，业态租金也不径相同。 餐饮：80元/月/m2左右 休闲：桑拿场所面积大，单价租金低至了30元/月/m2左右，休闲茶社租金略高，为80-160元/月/m2。 杂货：烟酒店经营状况都不错，租金为90-160元/月/m2不等，花店有120元/月/m2的。 服饰：因人流

21、量及门面装修档次不一，有低至60元/月/m2，有高至160元/月/m2以上的。 美容美发：人流量大、有品牌的店，租金可达到185元/月/m2，商业街上的店租金为90元/月/m2以上，一般社区店有低到30元/月/m2的。 社区配套：图文30元/月/m2左右，干洗30-45元/月/m2，药房30元/月/m2左右。 家具装饰：调查区内一低档家具城，铺位租金为80元/月/m2，家居装饰店大多为90元/月/m2左右。 钢材：租金在40元/月/m2左右，库房低至15元/月/m2的。 其他业态：因经营业种不同，受地段、面积、档次、房屋性质等因素影响，租金有高有低，在30-160元/月/m2不等。1.3 铺面

22、面积分析1.3.1 区域铺面面积分析 汉中门大街 共收集24份样本，铺面面积小至8 m2，大至400 m2以上，现状为路段西端店铺面积多在80 m2以上，往东面积变小。 水西门大街 共收集11份样本，铺面面积多在10-20 m2，江东门大屠杀纪念馆对面的茶社、餐馆、浴室面积较大，达到80 m2以上。 集庆门大街 共收集12份样本，其中60%铺面面积为80-119 m2，20%面积在30-79 m2，靠近江东路的商户面积达200 m2以上。 北圩路 共收集3份样本，铺面面积大至80 m2，小至20 m2。 湖西街 共收集14种样本，面积大到600 m2，小至10 m2 。 茶南大街 共收集8份样

23、本，大型商铺面积有大到10000 m2以上的，沿街门面房面积多在10-20 m2。1.3.2 业态铺面面积分析 中式快餐店面积在30 m2左右，中式正餐店面积一般在80 m2以上，也有不少大到200 m2以上的。服饰店一般在10-30 m2。休闲茶座面积在80-200 m2，休闲洗浴面积一般在400 m2以上。美发店一般在30 m2左右，名牌店面积可达120 m2，美容店面积在40-100 m2之间。超市便利店面积在40-50 m2，中型超市面积在400m2以上，超大型超市面积在10000 m2以上。杂货店面积在8-20 m2之间。汽车服务业的商铺面积多在30 m2以上，因汽车停放需要，大至1

24、000 m2的也有。家装原材料出售和加工的商铺面积在30-80之间，装修用品店为了展示商品，面积多在80 m2以上。1.4 经营状况分析1.4.1 区域经营状况分析 汉中门大街 南侧西端的家装业商铺经营状况很差，其他社区商业不错，北侧商铺经营状况一般。 水西门大街 南侧的餐饮、休闲经营状况不错，但靠近江东门大屠杀纪念馆的区域，因地铁二号线施工，人气很差，多家商户亏损，其他商铺经营状况一般。 集庆门大街 三条主干道中人气最差，只有餐饮、食品类经营状况稍好一些，靠近江东路地铁二号线施工的路段有部分商户亏损。 北圩路 重新整治后，商家反映经营状况不如以前。 湖西街 商铺分散，经营状况一般。 茶南商业

25、街 经营状况一般，晚上比白天人气旺。1.4.2 业态经营状况分析 不管是正餐、快餐都表示经营状况不错。服饰普遍经营状况不好。大多休闲桑拿经营得不错，休闲茶社经营状况一般，有少数亏损。美容美发经营状况一般。主干道上的超市经营状况较好，次干道上的一般。烟酒店普通经营状况较好。其他小百货一般。汽修、汽配经营状况一般，较大型店很好。受大装饰城冲击，大部分原材料店经营状况一般，家装材料加工店部分亏损，家装用品店经营状况不太好。社区商业普通经营状况一般，零散的专业商品商铺经营状况不好。1.5 品牌档次分析1.5.1 区域品牌档次分析汉中门大街的家装业、汽修店档次中、上等。北圩路的餐饮档次中等。湖西街上的美

26、容美发、休闲娱乐业档次中等。茶南商业街集中了较高档次的宾馆与饭店。其他区域品牌档次较低。总体来说，江东门地区商业品牌档次偏低。1.5.2 业态品牌档次分析 快餐的档次低，中餐档次一般。服饰产品大多没有品牌。休闲娱乐场所中，只有美高美是区内品牌，其他档次较低。美容美发品牌店较少，有浪涛、自然美、华仔等，但总体档次较低。区内超市多为品牌店，如欧尚、苏果、华诚等。其他百货类商铺档次较低。区内的国泰汽修和固炎轮胎档次高、规模大，其他汽车服务店为作坊式经营商铺，档次低。汉中门大街上的家装用品店档次较高，如锐佳科技、海尔整体厨房、广东星艺装饰等，其余档次低。其他业态中苏宁电器、移动手机、锦江宾馆、百信药房

27、、顺驰房产等商户使档次有所提高，但整体档次仍然较低。2消费者现状描述 消费者是商业的主体，我们要从客流量、客户群、消费水平和消费阶层这几方面对消费者作较为全面的分析。2.1 人气情况分析2.1.1 区域人气分析 汉中门大街此区域因路面较宽，人流不聚集，就商业人流来看，数量极小，人气很差。东段只有学校的一些学生人流，人气指数不高。南侧有欧尚超市的进驻，人气很旺。 水西门大街 南侧人气旺，北侧地铁施工，总体来说，人气一般。 集庆门大街 此路段路幅很宽，中间还有绿岛隔离带，对人流的走向没有一点考虑，加上社区商业单一，所以人气不旺。 北圩路 客流量不太大，晚上优于白天。 湖西街 人气不太旺。 茶南大街

28、 人气不错，晚上比白天好。2.1.2 业态人气分析 不管是正餐或快餐，人气都很旺。服饰人气一般，看多买少。休闲浴室和夜总会人气不错，品牌休闲茶社人气不错，普通茶社人气一般。美容美发人气不错。超市杂货人气旺，但单笔成交金额不大。汽修、汽配人气不太旺。家装业商铺，人气一般。社区商业人气很旺，但房产、药房、电器销售等，有特别需求的商铺，人气一般。2.2 客户群分析2.2.1 区域客户群分析 汉中门大街以社区居民及外来务工居民为核心消费群，专业型市场也拥有一些市内其他区域消费群。 水西门大街 客户以外来务工人员和社区居民为主，专业型市场有固定消费群。 集庆门大街 以当地居民及外来务工人员消费为主。 北

29、圩路 客户为当地居民，部分高收入人群和一些市内其他区域人群。 湖西街 以当地居民和外来务工人员为主。 茶南大街 消费客群主要是当地居民，兼有部分流动人口。2.2.2 业态客户群分析 快餐的客户一般为当地居民、外来务工人员、商业人口。正餐的客户多为当居民、市其他区域人群。服饰主要客户群为当地居民、外来务工人员。 休闲浴所和酒吧客户为当地居民、外来务工人员、其他区域人群，休闲茶社的客户群主要是当地居民、流动商务人群。美容美发客户群是当地居民、高收入人群、外来务工人员、流动人员。超市杂货客户群最广，主要是当地普通居民、高收入人群、学生人群、外来务工人群、其他区域居民。汽修、汽配面对面的客户多是当地的

30、高收入人群。家装业客户有本地普通、高收入居民、其他区域居民。 其他社区商业业态客户多为当地居民、外来务工人群，专业型市场客户固定，多为其他区域人群。2.3 消费水平分析2.3.1 区域消费水平分析汉中门大街西段、水西门大街、湖西街的消费水平较高。其他区域消费水平不高，靠近所街一带消费水平差。2.3.2 业态消费水平分析服饰的消费水平较低，餐饮、美容美发、超市杂货、低纸家装的客户消费水平一般，休闲娱乐、汽车服务、高档家装的客户消费水平较高。2.4 消费阶层分析 快餐消费人群多为中、低收入人群，占30%以上。正餐的消费者多为中、高收入人群，占60%以上。 服饰档次越高面对的人群消费档次越高，低收入

31、人群占40%，中、高收入人群占60%。休闲娱乐消费阶层一般为中、高收入人群，占80%。美容美发消费阶层多为中、高收入人群，占70%。超市杂货满足各消费阶层需要。汽车服务面对高收入人群。 低级家装满足低、中收入人群需要，占50%以上，高档家装满足高收入人群需要，占40%以上。其他业态的消费人群中，约有30%高收入人群，60%中等收入人群，10%低收入人群。3市场发展描述 江东门地区位于建邺区中心附近，具有得天独厚的市场发展条件，只要能够看清市场发展的方向，其商业发展前景广阔。3.1 业态发展分析3.1.1 区域业态发展分析汉中门大街人居消费水平较高，且聚集了一定数量的高档小区，人流车流量大，可发

32、展中、高档超市及社区配套服务业，汽车服务业、干洗、高档家饰等。水西门大街交通便利，可发展大型百货公司、娱乐休闲、酒店餐饮。集庆门大街是道路主干道，即将通行地铁二号线，交通便捷，人居素质逐渐提升，具备发展综合性购物市场的基础。北圩路有餐饮业基础，人气旺，可发展美食一条街。湖西街人居素质不错，消费水平较高，可发展较高档的服饰等专卖店。茶南大街临近大屠杀纪念馆，有很好的商业基础，可发展旅游服务业、及旅游商业，并完善社区商业，提升其档次。3.1.2 各类业态发展分析 随着人居生活水平的提高，生活节奏加快，中、西式快餐将成为发展主流，高档次的中、西式正餐也将逐步增加。 新小区的建成，新居民的进入，对服饰

33、的种类、档次上都有了更高要求，服饰将向中、高档发展，低档服饰被请进“大市场”。 建设市民休闲广场、儿童游乐场，周边配套休闲茶社、酒吧等，成为市民期待的发展方向。 要发展美容美发高档店，控制各层次店的数量，以中档和高档为主。 为了满足庞大的居住人口，超市的数量、规模上都将扩大。并且应该建成大规模的综合性市场，以满足各层次人群的购物需求，提升整个地区商品档次。 河西地区有着庞大的汽车拥有量，也有着巨大的汽车需求量，将成为市里最大的汽车拥有量地区。因此，汽车服务业将最具发展潜力。 区内有“金盛”这样较高档次的家装专业市场，以成为市内闻名的家装集散地，现在又有许多高档次的家装企业进驻，今后的发展方向应

34、是以高档家装商品为主。 随着人居生活水平、文化素质的提高，新型、高档社区服务也有极大需求，如宠物店、教育培训、书店、生鲜超市等。3.2 铺面面积发展 各区域商户多期望铺面在10-79m2之间，30-79m2成为最理想的铺面面积。其余期望在80-200m2的也占到了20%。 快餐要求30 m2不到的铺面，正餐期望铺面在100 m2以上。服饰在30 m2左右的铺面及可。 休闲茶社期望铺面在80-200 m2，休闲浴室在400 m2以上。一般的美容美发商铺期望铺面在30 m2以上，品牌店期望在120 m2以上。 一般超市期望铺面在120 m2以上，大型超市期望在10000 m2以上。烟酒店期望保持在

35、20-30 m2之间。 因为要停放汽车，汽车服务业商户期望铺面要达到100 m2以上。 低级家装商户因货物存放需要，期望铺面在100 m2左右。高档家装商户因商品展示需要，期望铺面在80 m2以上。 社区配套店，如图文、花店、房产中介等，都期望铺面面积在30 m2左右。3.3 商户投资意向分析3.3.1 区域商户投资意向分析汉中门大街：40%商户投入资金力度为3-10万元。3万元以下和10-20万元的各15%。水西门大街：商户可投入资金在3-10万元，20-50万元的商户占到70%。其余投资力度小。集庆门大街：50%的商户可投入资金20万元以上，可见这一区域投资力度较大。北圩路：资金投入多在3

36、-10万元。湖西街：50%商户可投入资金3-10万元，投资力度不强。茶南大街：50%商户可投入10-20万元，30%商户可投入资金3-10万元。3.3.2 各业态商户投资意向分析 快餐店资金投入在3-20万元之间，正餐店预计投入可在5-50万元，视规模大小而定。服饰多数商户预计可投资3-10万元。 休闲桑拿投入资金在50万元以上，休闲茶社可投资10-20万元，网吧可投资20万元左右。 小型美发店可投资3-10万元，中型美容美发店可投资10万元以上，大型美容美发店可投资20万元以上。 中等超市可投入的资金在20万元左右，大型超市可投入资金均在100万元以上。小杂货店可投资3-10万元。 汽车销售

37、投入资金量在20万元以上，汽修、汽配可投资10-20万元。 家装原材料商户可投资10-20万元，高档家装可投资20万元以上。3.4 期望依附载体中、小型餐饮期望依附专业商场和超市，大型餐饮多期望自己发展。服饰店期望自己发展或进入批发市场。休闲娱乐多选择自己开店发展，或进入综合市场。美容美发店多选择自己开店。超市期望独成一体，或进入百货公司、shopping mall。杂货店期望自己开店或进入批发市场。汽车服务业期望依附专业市场。家装业期望依附专业市场或自己发展。总体看来，个体商户期望独立发展的较多，但如果依附载体有潜力还是希望进入。 个体商户多期望拥有私人店铺，独立经营发展，或进入批发市场，因

38、为租金便宜、人气又旺。各类专卖店期望进入专业市场，如服饰、汽车、家装业商户。部分小型零售业商铺期望进入超市或百货公司，借其人气。3.5 商业发展趋势分析 随着人民生活水平的提高，人口素质的提升，整个江东门地区商业发展趋势是多元的。发展集中商业，它有各层次的人群作为基础。发展社区商业，它有庞大的人口和社区商业基础。发展专业市场，它的知名度高，潜在消费人群庞大。因此，江东门地区的商业发展空间很大。汉中门大街：一半的商户希望本地区的商业发展趋势是发展集中商业。水西门大街：50%商户希望发展趋势是发展社区商业。集庆门大街：约一半的商户希望本地区发展成为专业市场。北圩路：约一半的商户希望本地区发展社区商

39、业。湖西街：约60%商户希望未来本地区发展集中商业。茶南大街：约60%商户希望本地区未来发展成集中商业区。3.6 产业链方展方向 我们就“本区域策划怎样的产业链最适合？”的问题向62位商户征求意见，统计后，得出结果：35%商户认为发展娱乐业最适合，25%商户认为应发展商务办公中心，11%认为应该发展旅游业，10%认为发展高科技园区最合适。汉中门大街：娱乐业。水西门大街：娱乐业、旅游业、大学城选择比例较高。庆门大街：娱乐业和商务办公中心。圩路：商务办公中心和大学城为首选。湖西街：娱乐业和旅游业。茶南大街：商务办公中心被选比例最高。3.7 市场潜在需求分析3.7.1区域潜在需求分析汉中门大街商户对

40、中式快餐的需求最大，其次是书店，服饰和百货店。水西门大街商户对餐饮、百货店、教育培训的需求较大。集庆门大街的人们对餐饮，尤其是中、西式快餐的需求大。有购买较高档服饰的需求。对休闲有要求，希望建休闲市民广场和小型酒吧。书店也有需求。北圩路的商户对教育配套的书店、教育培训，服饰购买有较大需求。湖西街商户对中式快餐的需求最大，其次是美容美发的要求，对品牌档次要求较高。茶南大街商户希望区域内有快餐、书店、便利店。3.7.2业态潜在需求分析在维持目前现状的前提下，江东门地区需求量最大的是餐饮，尤其是中、西式快餐。其次是较高档服饰专卖，书店和百货店。还对休闲，教育培训，便利店都有所需求。4竞争区位描述我们

41、对56家商户进行了统计，得出这样的数据：40%的商户会优先选择建邺区投资，有30%的商户选择鼓楼区，10%选择江宁区，7%选择白下区，只有13%的商户会选择秦淮、玄武和雨花区。下面我们就对建邺区最有力的竞争对手，鼓楼区、江宁区、白下区，进行分析。4.1 竞争区位资源优势分析 鼓楼区鼓楼区是省委、省政府机关所在地，南京市政治、经济、文化中心地区，交通便利。鼓楼区自然文化资源开展力度大，有宝船公园、民国公馆区等；鼓楼区历史悠久，教育资源丰富，金陵中学、南京大学都是知名院校；区财政收入在省46个城区中居首位；鼓楼区是商贸繁荣大区，湖南路文明一条街是南京市是繁华的商业街区之一。鼓楼区同时还是南京乃是全省的软件产业基地，软件业也是未来鼓楼区的重点发展方向之一，该区最新出台了“个十百千亿”计划，以期将软件业这一高新产业继