安徽黄山屯溪城中心地下广场项目投资可行性分析33页.doc

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1、屯溪城中心地下广场项目投资可行性分析目录篇一 城市背景分析2篇二 房地产市场发展10篇三 产品分析16篇四 项目投资分析19篇五 项目实施计划及资金计划26篇六 项目可行性研究报告结论29篇一 城市背景分析一、 基础资料1、地理位置黄山市位于安徽省最南端,东北与宣城地区的绩溪县、旌德县、泾县相接；西北与池州地区的青阳县、石台县、东至县毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。东西长164.14公里，南北宽123.35公里，总面积9807平方公里。2、自然环境黄山市是一个“八山一水一分田”的山区。境内群峰参天，山丘屏列，岭谷交错，有深山、山谷，也有盆地、

2、平原，波流清沏，溪水迥环，到处清荣峻茂，水秀山灵，犹如一幅风景优美的画图。横贯歙县、黄山区、休宁、黟县之间的黄山，最高峰莲花峰海拔1860米），峰峦峻峭，劈地摩天，重岩叠嶂，宏博富丽，是著名的风景胜地。3、行政划分黄山市于1987年11月经国务院批准成立，前身是徽州地区，现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区，7年全市总人口为156万人，屯溪区为市府所在地。4、交通状况黄山机场距市中心仅7公里。现开通有20多个城市的航线。皖赣线（芜湖-贵溪）贯通黄山市全境，可直达北京、上海、青岛、南京、合肥、景德镇、南昌、厦门、鹰潭、福州等地。黄山公路交通便利，徽杭高速

3、、合铜黄高速、景婺黄高速现已正式通车。黄山已建成东到杭州、西接武汉、北到合肥、南至福建南平的“十”字形国家干线高速公路骨架和现代化立体交通网络，形成到上海、南京、宁波、合肥、武汉、南昌等中心城市的四小时陆上交通圈。高速公路通车时间主要城市通车前车程时间通车后车程时间沿江高速安庆长江大桥2006年通车武汉黄山1012小时45小时合铜黄高速公路（京福高速的一段）2007年9月28日合肥铜陵黄山67小时3小时景婺黄高速2007年通车南昌、景德镇、婺源等机场高速（含铜黄一段）2007年通车屯溪黄山风景区1.5小时40分钟徽桃高速2006年12月上海黄山杭州黄山67小时34小时3.54小时2小时苏州宣城

4、黄山2007年底竣工苏州黄山77.5小时44.5小时黄衢南高速2008年6月浙江南部、福建绩扬高速2008年6月绩溪黄山扬州6、旅游资源黄山市地处安徽南端，与浙、赣相邻，是一座依山傍水、古朴典雅的旅游城市，北有黄山、九华山、太平湖，东邻杭州和千岛湖，西有齐云山、蓬莱仙洞、鱼龙洞。新安江横穿市区。市区内有保存完好的“宋街”及清代哲学家戴震纪念馆、明代大数学家程大位故居、明代建筑“程氏三宅”、老大桥、小龙山、狮子山、仙人洞、华山公园和江心洲游乐园等古迹名胜。二、 经济发展1、经济发展指标指标名称单位2003年2004年2005年2006年2007年2008年国内生产总值亿元108.0132.016

5、0.0187.5215.15249.9第一产业附加值亿元20.524.926.228.030.7034.25第二产业附加值亿元35.947.357.571.381.5098.60第三产业附加值亿元51.659.876.388.2102.95117.06财政总收入亿元11.713.4415.620.2725.72固定资产投资亿元52.878.5114.8163.0213.2266.67房地产投资亿元10.8517.9620.722.331.4762.31外贸出口总值万美元41725032704583201101313638.5外贸进口总值万美元133221661512394539904224.6

6、实际利用外资万美元306842115303657810287 12969旅游总收入亿元18.450.061.575.68110.6140.9城镇居民储蓄存款亿元88.2104.2122.1139.07150.77182.89城镇居民可支配收入元68947608.8852897221136212801城镇居民人均消费支出元55015735.36551720187819637城市居民人均住房使用面积平方米19.721.822.022.0农民人均纯收入元2558282331583708429551602、经济发展概况黄山国民经济平稳快速增长，综合经济实力明显增强。2008年，全市实现地区生产总值(G

7、DP)249.9亿元。按户籍人口计算，人均GDP达16867元（按年末汇率折合2468美元）。三次产业全面增长，经济结构不断优化，调整到13.7:39.5:46.8。国民经济和社会发展中存在的主要问题是：经济总量偏小，农业产业化、工业化、城镇化水平偏低；产业集群规模不足，科技创新能力不强，具有较大影响力的知名品牌偏少，经济结构有待进一步优化；农村基础设施相对滞后，农民增收的长效机制尚未形成，部分群众生活困难未根本解决；社会事业发展还不平衡，社会保障体系亟待进一步完善。3、小结 黄山经济持续健康发展，GDP连续多年保持两位数增长，增长趋势呈现平稳中略有提升； 黄山固定资产投资与房地产投资均保持两

8、位数的增长，经济发展前景被看好； 黄山旅游收入得到大幅提升，旅游产业对黄山经济发展拉动作用明显； 居民收入进一步提升，购买能力加强，生活质量提高，可支配收入与消费性支出连续多年保持两位数增长。 经济总量低，产业集群规模不足，是黄山经济发展的最大问题。三、 未来规划1、规划目标加强对自然与历史文化遗产的保护与利用，全面提升旅游接待设施水平，建设国际性旅游城市；将黄山市建设成为皖浙赣三省交界处的中心城市；建设全面的小康社会。2、市域规划2.1经济发展战略：调整优化第一产业，发展壮大第二产业，全面提升第三产业。2.2发展策略：建设国际性风景和文化旅游城市策略。借助市域内丰富的自然与历史文化遗产资源，

9、将黄山市建设成为国际性的旅游城市；建设皖南中心城市策略；将黄山市建设成为皖南地区的龙头城市，起到辐射和带动周边地区经济发展的作用。2.3城镇体系规划：2008年全市人口为148.35万，城镇化水平为33%；到2010年全市人口为22万人，城镇化水平为40%；到2020年全市人口为155万，城镇化水平为58-60%。2.4自然与历史文化遗产资源保护规划：对世界自然与文化遗产地、风景名胜区、历史文化名城、历史文化保护区和文保单位提出了规划的指导思想和保护、开发与利用的原则；对市域内众多的古村落保护进行了专题研究。2.5生态保护规划：确立了生态保护区、生态旅游区、生态农业区和生态建设区；编制生态功能

10、保护区发展规划，针对江河源头、野生动植物资源、风景名胜区的保护和发展要求，确定了26处不同功能的生态功能保护区，占市域总面积的15%左右。2.6旅游发展规划：加强区际协调，实行东进、北拓、西联战略。即东联沪苏杭，北拓合肥、南京，西联景德镇、九江、武汉。在市域内，将形成一轴两点，一环四片的多三角旅游空间格局，即以风景区为龙头，以屯溪为旅游服务基地，充分利用和合理开发市域自然与文化遗产资源，形成黄山屯溪旅游服务轴。规划形成以黄山风景区为中心，带动周围旅游资源开发的新格局，形成屯溪、黟县、黄山区、歙县环状的四片旅游地系统，最终形成三个三角区：黄山、黟县、屯溪旅游三角区；黄山、歙县、屯溪旅游三角区和屯

11、溪、歙县、黟县旅游三角区。而前两个三角区性质较为相似，是名山秀水徽文化旅游三角区，后一个三角区形成的是徽文化旅游三角区。2.7市经济技术开发区规划：强化工业的支撑地位，在屯溪区、徽州区、休宁县城之间设立经济技术开发区，作为新城，规划用地10平方公里，远景按25平方公里控制。3、市区规划3.1城市性质：国际性旅游城市，著名的自然与文化遗产地，皖南地区中心城市。3.2城市规模：到2010年，城市人口规模为33.5万，其中屯溪区为22万，黄山区为6.0万，徽州区为5.5万。到2020年，城市人口为46万，其中屯溪区为30万，黄山区为8.5万，徽州区为7.5万。到2020年，屯溪用地规模为30平方公里

12、，甘棠为8.5平方公里，岩寺为7.5平方公里。3.3屯溪区规划：城市用地空间结构与功能分区是以三江为城市的绿化景观与公共服务轴，以城市北片、西片、南片为三个基本功能片区，集中紧凑综合发展。三江景观与公共服务轴即是以新安江、横江、率水为城市主轴，将两岸滨江路塑造成集游览、休闲为一体的城市景观大道。城市基本功能片区是指以新安江为自然分割形成的北片区、阳湖片区、黎阳片区，北片区为城市中心所在地，集中了城市的行政、体育、商业、文化等多种功能。南片区主要为教育区和居住区。西片区主要为休闲娱乐和生活区。规划同时对继承和宏扬徽派建筑艺术提出了具体要求。4、小结 黄山未来总体规划仍以旅游产业为主，强化第二产业

13、的支撑地位； 黄山旅游规划将加强区际协调，实行东进、北拓、西联战略，即东联沪苏杭，北拓合肥、南京，西联景德镇、九江、武汉； 屯溪以新安江、横江、率水为城市主轴，自然分割形成的北片区、阳湖片区、黎阳片区，北片区为城市中心所在地，集中了城市的行政、体育、商业、文化等多种功能。南片区主要为教育区和居住区。西片区主要为休闲娱乐和生活区； 本案地处北片区，即城市中心区，区域功能完善，具有一定的地理优势。四、 区位资源概况黄山市境内有世界级名山-黄山，有“黄山情侣”-太平湖，还有黄山国家森林公园、中国黄山龙裔公墓、翡翠谷、猴园、九龙瀑、天湖、神仙洞、芙蓉谷、翠微寺、彩虹谷等众多自然、人文景点，景点非常集中

14、。在黄山区周边，还有石台溶洞群、黟县古民居、道教名山齐云山、屯溪老街、歙县历史文化名城、泾县新四军军部旧址等景区景点（见景区示意图）。 屯溪是黄山市市政府所在地，是黄山政治、文化、经济、交通枢纽，是区域经济的核心地段，在整个区域经济中占首席地位；屯溪靠近国家级旅游胜地黄山、太平湖，西邻全国四大道教胜地齐云山，东临千岛湖，是黄山风景区的南大门，是大多数中外游客登临黄山的第一站，拥有独一无二的旅游资源优势，并以屯溪老街堪称徽文化的集中典范区。五、 结论 宏观经济的稳定发展，使得黄山经济被看好，房地产投资持续增长，可以预见未来房产竞争将进一步加剧； 居民收入的增长，提高了购买能力，为黄山房地产价格的

15、增长提供了动力； 与杭州、南京等城市的接轨，将大大提升黄山的经济和旅游发展，并吸引大量外来人口置业，黄山商品房价格仍有提升的空间； 本案位于城市中心区，具有一定的位置优势。篇二 房地产市场发展一、黄山房地产市场发展状况1、房地产投资分析指标名称2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产开发投资（亿元）8.010.817.9620.722.331.4762.31(据黄山统计公报统计) 房地产开发投资与商品房建设投资连续多年保持两位数增长，其发展前景被看好。2、一级市场发展指标名称2004年2005年2006年2007年2008年土地拍卖面积（万平方米）44.88

16、5.5122.6(据黄山国土资源网统计) 可见，黄山土地供应量大幅提升，未来将有大量商品房入市，市场竞争进一步加剧； 大量土地的拍卖，相对于有限的需求市场，未来供大于求的状况更加严重。3、二级市场发展指标名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年商品房销售面积(万)59.7480.2967.189.7115.156.75（1-7月份）商品房销售额(亿元)9.013.0010.915.823221.30商品房销售均价（元/）15061619162418002600住宅：2348商业：4100(据黄山统计公报统计) 受国家宏观政策调整，黄山市商品房销售在2005年出现首次下降

17、，而且下降幅度较大，说明受政策影响较大，同时消费者购买比较理智； 2004年之前，黄山商品房价格快速上升，2005年增长幅度大幅下降，随着黄山商品房供应量的放大，未来长时间内黄山商品房价格将保持平稳；4、小结 黄山房地产市场投资持续增长，发展前景看好； 黄山土地供应量逐渐加大，可以预见未来商品房将供过于求，市场竞争进一步加剧； 黄山商品房销售整体呈上升趋势，2005年受宏观调控影响，出现首次下降； 消费者购买比较理性； 受供应量放大和徽杭、合黄高速通车会对房地产业产生正负两个方面的影响，预测黄山商品房价格在很长一段时间内会保持平稳。二、黄山房地产发展现状分析1、在售商品房分布图小吃、特产一条街

18、住宅:3500元/平方米商铺:元/平方米美食一条街住宅:3500元/商铺:元/建材一条街本案住宅:3500元/商铺:约5500元/商铺:8500元/住宅:3500元/商铺:7000-20000元/住宅:3200-3600元/柏景雅居步行街老街住宅:3300元/平方米商铺: 元/平方米住宅:3400元/平方米商铺: 元/平方米2、黄山房地产市场现状 目前黄山市中心城区房地产开发处于住宅略有过剩、商铺供大于求的状况，2006年开始受国家宏观调控政策影响，黄山市经济社会发展在相当一个时期会对房地产业产生正负两个方面的影响。 黄山住宅目前以多层为主，消费者对小高层抗性较大，市区多层价格主要集中在200

19、0-3500元/平方米之间，开盘一年内销售率在70%左右（按推出量计算），剩余尾房多为靠近马路或顶层复式；小高层售价集中在3000-3700之间，销售情况较差，一方面受当地购买习惯影响，同时由于售价高于多层，消费者抵触心理较强。 黄山新建商铺售价集中在4500-8500元/平方米之间，以一二层联体商铺为主，面积集中在100-300平方米之间。销售率较低，开盘一年内销售率多在20%以下，目前多为租售并举，招商情况很不理想，与销售率持平。 黄山宾馆经营情况较好，屯溪区宾馆入住率在85%以上，而黄山上宾馆的入住率则在90%以上；屯溪区准三星级以上宾馆标间价格集中在180-400元/天之间，黄金周则集

20、中在380-680元/天之间。3、小结 市中心城区房地产开发处于住宅略有过剩、商铺供大于求的状况； 多层住宅成为黄山商品房市场成交主力，价格集中在2000-3500元/平方米之间； 当地消费者对小高层、高层的抗性比较大，目前小高层价格集中在3200-3700元/平方米之间； 黄山新建商铺销售率、出租率都比较低，商业开发过度，目前价格集中在6500-8500元/平方米之间（一二层均价）； 商业以沿街商铺为主，经营模式较落后，缺乏大型都市型商业项目； 黄山宾馆依托黄山旅游点，经营状况较好。三、黄山房地产总结及预测 黄山房地产市场发展前景看好，尤其随着徽杭、合铜黄、景婺黄高速的通车，商品房价格仍有提

21、升的空间； 黄山市中心城区房地产开发处于住宅略有过剩、商铺供大于求的状况； 多层住宅成为黄山商品房市场成交主力，而消费者对小高层、高层的抗性比较大； 黄山新建商铺销售率、出租率都比较低，商业开发过度； 黄山宾馆依托黄山旅游点，经营状况较好； 未来黄山商品房供应将继续供过于求，市场竞争进一步加剧，商品房价格长期内将出现平稳发展的趋势； 商铺过度开发的现状短期内得不到好转，未来一段时间内将继续维持较低的销售率及出租率； 新的经营模式将成为黄山商业发展趋势，主题型、都市型商业项目仍存在较大的市场空间； 随着高速公路的修建，黄山交通更加便捷，周末假日旅游将成为黄山旅游新模式，而且大量外来人口的导入给房

22、地产发展带来利好。四、黄山-商业地产市场研究观点 商业结构不合理、消费层次不丰富、缺乏核心商业项目. 黄山市中心城区商业地产发展仍处在刚刚起步阶段。 商业地产开发仍然局限在购物和生活服务方面。 商业格局由核心商圈、步行街、专业市场和大量街铺组成。 现有商业规模接近饱和，商业物业空置率居安徽省前两位，根本原因在于市场供应存在结构性失调，优质的商业物业较为缺乏。 商业业态和布局缺乏科学的规划，现有商业设施虽然总量不小，但结构性失衡较为严重，大部分商业物业投资回报率并不理想，进而导致商业地产空置率不断攀升。 屯溪区主要商业街有：黄山中路、长干路。集中商业主要有：商贸城、家得利、老街、家具名广场等。

23、租金在：0.91.5元/天，售价在：0.81.4万元/。这一租售水平比较符合黄山商业现状。 屯溪区商业物业租售状况良好，但商业经营状况一般。这一状况主要基于以下因素：业主对于黄山商业前景普遍看好，但商业现状是业态结构不合理、经营管理不规范、档次不高、缺乏统一规划。 【综上所述】 城市商业缺乏强大的号召力、影响力，主城区内无核心商业知名项目，具有国际旅游城市形象的必然需要与之匹配的商业项目； 商业业态方面缺乏统一规划，市场仍处于自然调整阶段；餐饮、休闲、购物区域相对比较分散，商业凝聚力需要进一步整合。一站式商业消费格局的商业项目十分匮乏； 黄山以旅游业为支撑商业潜力巨大。目前城市商业处于起步阶段

24、，只要有合理的规划定位、适合的业态结构、规范的经营管理，黄山的商业发展仍具有较大调整空间，其中也必然孕育着较大发展机遇。篇三 产品分析一、 地块基础资料1、项目技术指标项目占地面积：约1.1万平方米项目总建面积：约1.1万平方米2、地块四至本案东至栗园路，西至新安北路，北至黄山西路，南至利民路。3、地块交通条件调查地块位于黄山西路、栗园路、新安北路和利民路围合内，交通十分便利。4、周边市政配套设施调查本案靠近市百货大楼，周边靠近人民医院、家得利购物广场、世纪广场，属屯溪行政区，市政配套齐全。周边目前缺乏有特色的休闲、娱乐、餐饮等配套。二、 地块SWOT分析ll 位于商业中心区；l 周边住宅较多

25、，给商业经营提供了市场支持。优势劣势威胁机会u 来自宏观政策对房地产市场的不良预期增加了项目运营的风险。u 居民传统的消费习惯和对商业物业的投资理念保守等需要引导。u 黄山规模性商场、购物中心较少，本案规模化经营为项目带来市场机会。u 区域居住人口众多与商业缺乏，为本案打造区域商业中心创造了机会。u 徽杭、合黄等高速公路的修建带来大量的外来投资者、消费者。u 黄山商铺的过度开发，使未来商铺销售、经营形成不利影响；u 本案商业体量较大，位于地下，商业发展风险较大。三、 项目开发的优势1、黄山是国际著名的风景名胜区，也是世界自然文化双遗产，作为旅游休闲度假区域，有其强大的品牌支持。2、黄山具有深厚

26、的徽州文化历史和底蕴。3、项目地处长三角“15+1”旅游城市四小时交通圈，位于“上海名城杭州名湖黄山名山”国际级黄金旅游线之中，具备民航、铁路、公路便捷的立体交通条件。4、2003年7月，长三角“15+1”旅游城市签署长江三角洲旅游城市合作杭州宣言，构筑中国发展潜力最大的旅游经济圈，构建4小时旅游交通圈。长三角地区“15+1”旅游城市分别是上海、南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、湖州、舟山等15个城市，加上安徽黄山。5、2004年10月，长三角“15+1”旅游城市签署黄山共识，共同打造“上海名城杭州名湖黄山名山”国际级黄金旅游线，黄山将成为上海、杭州等长三

27、角城市的“后花园”。6、徽杭高速、合铜黄高速、景婺黄高速已全线贯通。黄山国际机场的扩建和铁路黄山站的升级提速已全面完成。7、项目位于黄山市屯溪区，城市配套设施齐全。屯溪是黄山旅游客最大的中转站和集中点。8、旅游资源得天独厚，客源丰富，2008年全市接待海内外旅游者1801.3万人次，今后的游客量将会持续增长。9、项目具备升值潜力，黄山土地资源稀缺，土地价值将持续提升。10、建议聘请品牌的专业商业地产咨询、建筑设计、景观设计机构与开发商的精诚合作。四、 项目核心价值体系在黄山市商业总体格局的情况下，唯有从市场角度入手，挖掘合理的市场定位切入点，市场突破口主要体现在以下几个方面： 商业标志性物业地

28、段价值和商业价值是决定商铺价值的重要因素，道路畅通、老城区的商业底蕴和前景规划等都是投资者、经营户重点考虑的因素。本案可有效发挥黄山西路、老街商圈的辐射影响力，充分带动本案的商业价值的实现。 商业定位的唯一性充分挖掘本案的核心价值点、以点带线，以线带面，通过全新、科学、精准的市场定位，先声夺人。 商业模式的创新性 黄山当前的商业模式开始从原始的沿街条状商业街向积聚式商业街区转化，创新型的“商业步行街”以及科学完善的经营管理模式所带来的影响是巨大的。 强大的业态整合能力通过主题式业态的规划，提升了业态规模体系及总体业态品质，同时也聚集了商业人气，提升商业的综合价值。通过科学的业态规划，发挥主力店

29、的强大商业号召力，整合聚流大、影响力强的业态，结合合理的规划布局，充分引导客流、商流，实现一站式的商业消费格局。篇四 项目投资分析一、项目概要（一）项目概况1、项目名称： 2、地理位置：屯溪百货大楼旁3、总占地面积：约1.1万平方米4、开发量：约1.1万平方米（二）投资分析的目的、依据 本项目投资分析的目的是在对黄山市及周边省市商铺市场和本项目所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本项目的初步构思及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益。依据 沿及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、销售计划等； 本项目的规划设

30、计方案及相关经济技术指标； 项目开发建设方案（项目开发周期，资金筹措及投入情况）； 行业一般获利能力； 国家及黄山市有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标等资料； 黄山市土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。二、建设方案（一）方案设想1、总体设想（1）、商业思考目前黄山商铺处于过度开发的状态，尤其中心城区，新建商铺基本都处于空置状态，而传统的商业已经形成自己的特色，并在当地形成了一定的影响，例如新园路建材配件一条街、前园南路美食一条街等。 从黄山市规划来看，新安江两岸规划为游览、休闲为一体的城市景观大道，因此本案业态定位应区别于滨江路的商业定位； 从国内外地下商场的成功案例来分析，地下商

31、场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。因此，本案可以定位成集特色餐饮、化妆品、服装、精品、饰物以及其他休闲娱乐购物的集散地；附件：案例借鉴【上海：香港名店街地下商城】香港名店街是一个综合型的地下购物中心，采用并排型的小商店形式的结构，是一条长长的走廊形状，环境比较宽敞，沿街开了几十家商店，形成了一个独特的购物环境，他们经营的东西非常多，包括服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有各类品牌产品，比如VERO MODA，ONLY，BAXTON等，同时也有许多个

32、体经营的小型商店，像是烫画王，爱家家饰等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚，种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是比较合理，很受消费者的喜爱。人民广场地下的香港名店街,据一份面向上海13个区县的调查问卷数据显示,知晓率达到了86%,在较高知识层次的人群中,知晓率高达98.6%!在这个定位在18-36岁年龄段的高知识层次消费群的地下商场里,汇聚了96家名牌COOL店,从美宝莲、露华浓、瑞美尔的化妆品到U2、江南布衣的服装,从LEE、利达斯的牛仔服到班尼路、百世吉、百事的运动休闲装,从斯沃奇、卡西欧的手表到达芙妮的鞋子,还有各式包袋、礼品、Q-Gen

33、等等。市场状况：100%满租旺铺据上海地下商城有限公司办公室胡主任的介绍,这个商城总建筑面积10000平方米,其中4500平方米作为商铺出租,进驻的相对独立店铺有96家。最高单位租金为130美元/平方/月,由于基价较高,所以从1995年9月29日开业以来租金调整幅度不大。这里的进驻率一直都保持在100%即满铺状态,所以一般要申请进入的商家都需要排队等上一年多才有机会进入。【广州：流行前线】流行前线名店城为地下两层建筑，营业面积15，000平方米，总投资7，000万元人民币。于一九九九年六月二十八日全面开业。 流行前线以特有的经营理念、现代的购物环境、鲜明的市场定位，使之成为个性鲜明的流行商场。

34、主 营：购物休闲、饮食娱乐流行前线是广州市内首家与地铁直接连通的大型商场。首层汇集国内外名牌商铺，麦当劳率先进驻，日本、美国、台湾、各类美食汇集于一堂。时时走在流行最前线，港台、日韩的多家偶像专门店流行时尚产品多不胜数。汇聚全城最大的南梦宫电子游戏娱乐中心。负二层是宽敞的停车库，同时为车主提供各种优资服务。除此之外，商场还为顾客提供各种完善服务：包括中国农业银行提供结算服务、商铺租赁权抵押贷款等银行服务。 （2）、项目定位思路及原则A 定位依据针对黄山市商业市场环境、项目核心价值等全方面分析，利用项目资源优势，人无我有，人有我精！体现特有的排它性；结合实际利益点，又要与市场其它概念不同，具有新

35、颖性和创新性，以期制造成市场的兴奋点。B 定位思路依据项目的规划设计、商业规模、产品结构、可行性营销主张；以市场定位为核心，构建市场营销的突破口，通过1期商业带动1期商业，形成整个商业体系的联动，最终实现项目价值的最大化。（3）、项目定位内外部环境支撑（4）、项目市场定位经过对黄山商业市场的调研，再结合本案的商业规划，我司建议本案商业定位为：“以特色休闲、娱乐、餐饮为主，集购物、休闲、娱乐、美食为一体的多元化壹站式商业中心。”（5）、业态组合分类经营业态经营面积A区特色餐饮中西式餐厅、咖啡店、酒吧等2500休闲娱乐大型KTV包房、歌舞厅、棋牌室等2500B区精品专卖经营国际名牌化妆品、珠宝、首

36、饰、鞋帽、箱包等2500特色集市经营特色饰品、特色食品、轻餐小食、主题礼品等2500流行时尚经营非主流个性品牌，如服饰、饰品、配件等1000合计11000特色集市：流行时尚：2、建设经营期本项目建设周期，整个项目约为8个月左右时间，即2009年7月2010年3月。（二）开发建设进度 本项目于2009年9月前完成工程的前期土地道路准备工作，2009年10月开工建设，预计将于8个月全面竣工，即2010年3月完成。三、投资估算本项目投资估算是在本公司对此项目开发构想的基础上，参照全国及黄山类似工程的费用水平和市政府有关管理部门的取费标准，并考虑其他一些因素而编制的。鉴于本项目的特殊性质，建设标准高，

37、投资大，回收时间长，初步预估，1.1万平方米的地下建筑，投资额至少在6000万元以上，同时牵涉到四周道路恢复，昱中花园的重建，四个道口扶梯8台，公园中间电梯1台，以及给排水管网、通讯设施、电力电缆等的迁移等，还需投资资金约5000万元，该项目总投资额将超过1.1亿元。篇五 项目实施计划及资金计划一、项目实施计划1前期策划阶段：2009.62009.9主要工作成果：产品设计建议、商业经营管理建议书、智能化方案建议、交楼标准建议书，规划方案设计及报批完成。2设计阶段概念设计方案（第一阶段）：2009.6.12009.7.10施工图设计：2009.7.202009.8.31 景观设计：2009.9.

38、1整个项目结束售楼处施工图：2009.8.12009.10.13报批报建阶段项目立项： 2009.7.20设计方案评审报批：2009.8.20用地规划许可证：2009.9.6建设工程规划许可证：2009.7.202009.8.20施工许可证：2009.9.12009.9.30预售证（一期）：2009.11.12009.11.304施工阶段基础工程：2009.9.152009.10.15主体工程：2009.10.252009.12.30装饰及安装工程：2010.1.12010.2.25室外及景观工程：2010.3.12010.5.25竣工：2010.5.252010.6.25二、项目进度表（略）

39、篇六 项目可行性研究报告结论 天时：（1） 黄山作为国际著名的风景名胜、世界自然文化双遗产，正被越来越多的人士认可及看好，它对本项目形成强大的品牌支持。（2） 近期的国家调控政策对旅游、休闲度假产业既有压力又有机遇，当世人均认为一、二线城市房价高举有一定泡沫时，作为三线城市的黄山，与上海、浙江“天涯若比邻”，却没有浙江一个镇的房价高，整体价值凸显出来。（3） 旅游、休闲度假产业作为一个新兴的产业，随着人们生活品质的不断提高，就愈发受世人关注。健康、休闲、幸福的生活是大部分人的梦想。（4） 黄山游客人数2008年突破1800万大关，今后的游客量将会持续增长。 地利：（1） “徽-杭”高速的开通，

40、为黄山带来了巨大的机遇。“二个小时的车程”意味着上海、浙江等长三角的先进的技术、理念及雄厚的资本将随着产业链的“梯度转移”快速契入黄山，并使黄山大步发展地向沿海城市靠拢。（2） “合-铜-黄”高速的开通，“黄山景德镇衢州”高速的修建预示着黄山将作为安徽东南部的重镇，成为安徽省与长三角对接最紧密的城市。（3） 本项目位于黄山市屯溪区，市政府所在地，城市配套齐全，又紧邻黄山机场及“黄杭”高速的出口，交通极为便利。屯溪是黄山游客最大的中转站和集中地。（4） 项目基地条件十分优越，城市配套资源完善，因此本地块具有稀缺性，增值潜力较大。 人和：（1） 本项目启动资金相对较小。（2） 聘请品牌专业商业地产

41、咨询机构，达到强强联合，一致共赢。结论:1、 该项目经过论证和分析，得出项目在实践上是可行的，项目应根据目前房地产大势定位好一期产品，以高性能价格比的产品推向市场，“打响第一炮”，完成资金流的运转。2、 该项目符合黄山市西部中高档旅游、休闲、娱乐区的发展需要，借助黄山市近期大力对外宣传，提升本项目的知名度，打造好本项目的品牌，为项目的后期良性开发打下坚实的基础。3、 该项目从投资分析具有较高的回报率，如果执行得当，可创造较高的利润。4、 综合分析，本项目针对的主要是本地的中高档客户群及上海、江浙一带对生活品质有较高追求的客户，若能把沿海先进的开发理念及操作手法，加上“天时、地利、人和”打造出华东地区一流的休闲、娱乐、旅游胜地，相信本项目一定有良好的开发前景及投资回报。本次概念策划因时间紧，内容难免存在遗漏与不足之处，敬请谅解！如需更深入研究，还需要聘请专业商业咨询机构进行深度的研究！黄山宇仁集团2009/6/6