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1、关于引资改扩建黄陂古潭禅寺、佛门养老院、塔陵园项目的可行性报告一、总 论（一）修建古潭寺塔陵园及养老院的背景“亲戚或余悲，他人亦已歌，死去何足道，托体同山阿”。千年以来，人们对死亡早已不认为是最后的归宿，却一直讳言身后事的处理。殡葬随着时代的变迁，作为历史的产物逐步演变成一种孝道的表示与富贵的象征；选址看风水也成为一种时尚。由于受“入土为安”传统意识的影响，导致了人死后与活人争地的局面越来越严重。我国是一个拥有十三亿多人口的大国，土地资源贫乏，大量宝贵的可耕地逐年被墓坟吞噬，已成严重的社会问题，也早已引起党和国家领导人的高度重视，并采取了一系列的措施予以整顿和引导。以武汉市为例，全市800多万
2、人口，每年死亡人数约6万左右，如果每具坟墓按3平方米计算，约占地15万平方米，225亩，10年计2250亩，30年至50年后就要占地万余亩，届时，武汉市将被无数的坟墓包围，这一严峻的现实，早已被无数的有识之士洞察，并强烈地呼吁各级政府尽快采取有效措施加强公墓的整顿与改革。中国人口老龄化数量逐年增加，据今年九月统计，全国60岁以上老年人达1.6亿。而在武汉60岁以上的老人信仰佛教达10万人之多。（二）建设古潭寺塔陵园的意义在古潭寺建设塔陵园是为了在我省殡葬改革方面探索出一条新路子，使之在尊从传统殡葬习俗的前提下，减少对环境的白色污染，节约宝贵的土地资源，减轻价格飚升引起普通市民苦不堪言的经济压力
3、。对于保护生态环境，建设社会主义新农村，构建和谐社会，促进精神文明建设有着重大的现实意义。而且陵塔又有着普通公墓所无法比拟的优势，用长远的眼光看，它必将是我国殡葬改革的必然趋势和发展方向。根据武汉市政治、经济形势发展的规模和要求，以及所处的地理战略位置，也迫切地需要尽快寻找到一条最佳有效的途径，迅速解决日益严重的这一社会矛盾和问题。所以修建陵塔的意义重大，时不我待。而修建佛门养老院可让居士在清静雅致的寺庙中念佛养心安度晚年直至往生。（三）符合国家的政策和政府的精神国务院1997年7月21日颁发了殡葬管理条例225号令，条例第一章第五条，“在实行火葬的地区、国家提倡以骨灰寄存的方式以及其他不占或
4、者少占地的方式处理骨灰”；“将新建和改造殡仪馆、火葬场、骨灰堂纳入城乡建设规划和基本建设计划”。第二章，殡葬设施管理第八条“建设殡仪服务站、骨灰堂，由县级人民政府和设区的市、自治州人民政府的民政部门审批”。湖北省人民政府鄂发199984号关于湖北省公墓建设十年规划通知文件第一条3款中指出：“兴建公墓是现阶段处理骨灰或遗体的过渡措施。”1、节约土地：一座陵塔仅占地100平方米，约0.2亩左右，可容纳12万个骨灰盒，如果在普通公墓安葬，每座墓穴按3平方米计算，约占地2000余亩。为了进一步落实国务院、省政府有关于殡葬改革的精神，省民政厅于2006年3月24日召开省及武汉市三十名记者通气会万副厅长明
5、确指出：民政厅将根据民政部的部署，研究有关政策，鼓励和推进骨灰存放，树葬等不占或少占土地的政策，争取3-5年，全省城镇死亡人口的骨灰在殡仪馆或塔葬位存放率达到50%以上，树葬、草坪葬等达到20%以上，入公墓的仅占很少的部分。根据殡葬管理条例关于提倡以寄存方法处理骨灰，以不占或少占土地的规定和殡葬改革的要求，用陵塔存放骨灰是解决这一问题的重大改革和有效措施，它既打造了新型的环保殡葬方式，减少了环境污染，也节约了有限的土地资源还人民于青山绿水。2、减少环境污染：众多事实表明，武汉市的十二处公墓每年在祭日前后的一个星期左右时间里，每天有数十万人分别涌向不同区域焚香烧纸，祭奠扫墓，造成的环境污染相当严
6、重。有的甚至引发山林火灾，人员伤亡及纠纷事件时有发生，人民群众怨声载道，社会各界反映强烈。而建成后的塔陵园专门设有相当完备和具有高科技水平的祭奠设施，人们在祭奠时，焚香不冒烟，烧纸不见灰，各种生活设施完善，避免一切对环境有污染的现象产生，完全可以从根本上消除这一历史顽疾。同时，陵塔气势恢宏，古色古香，它座落于群山之谷，环抱于青山绿水之间，长廊亭角点缀，鲜花雕塑织景，有机地将天、地、塔融为一体，形成最佳的生态殡葬环境，实乃一处最佳旅游景点。塔内装饰考究、豪华，环境整洁优雅，格位排列有序，楼层专人护理，安保措施严密，均为高规格待遇。这相比尸葬荒野，风吹雨淋，日晒夜露，简直天壤之别。所以，骨灰寄存于
7、此，有如进入天堂，灵魂得以安息。人们祭奠于此，胜似步入仙境，悲丧缓解，心灵宽慰。因此，它既符合了国家有关环境保护的规定又落实了省民政厅要求建设生态公墓的具体精神。让那些往生的居士有一个理想的归宿感。3、最大限度地减轻丧户的经济压力：按照国家公墓管理暂行办法第十七条规定：“凡在经营性公墓内安葬骨灰或遗体的，丧主应按规定交纳墓穴租用费，建工材料费，安葬费和护墓管理费”。根据武汉市的实际状况，这四项收费总额大多在八千元左右，有的达万元甚至数万元之多。为减轻丧户的经济压力，本佛门决定：古潭寺陵塔建成后，设置的12万个穴位，分高中低三个档次，平均每个穴位只需五千元，这对于任何经济阶层的家庭都能承受，完全
8、可以缓解或消除因价格飚升，市民抱怨“死不起”的社会矛盾，真正符合各阶层人士及广大人民群众的根本利益。4、为政府分忧：古潭寺陵塔这一示范之举，必将开创我省殡葬改革的先河，推动殡葬事业的发展。因此，在经营理念上，把“具有一定公益性质，为政府分忧，为市民服务”作为宗旨放在首要地位，初步拟定：陵塔动工之前，在园内先行修建临时寄存处，免收服务费向全市丧户提供骨灰寄存，待塔陵落成后予以迁徙。入塔之日起再计服务管理费。在初步拟定将12万穴位作如下安排：A、高档区设3万穴位，每穴位8000元，收服务管理费70元/年；B、中档区设6万个穴位，每穴位5000元，收服务管理费50元/年；C、低档区设穴位3万个，每穴
9、位3000元，收取服务管理费30元/年；上述措施深信一定能得到政府的支持和市民的拥护。（四）项目选址古潭寺的依据古潭寺、塔陵园及养老院三大项目约占地70亩，另预留30亩备用。1、早在二十世纪三十年代初，古潭禅寺修建在黄陂县祁家湾二公里公路旁，占地60亩。二十世纪七十年代曾在此寺庙童年出家的清严法师在台湾圆寂，六年开缸后，肉身完整如常，呈琥珀色，毛发、指甲略有所长，袈裟、衣物等完好无损。此事曾在台湾轰动一时，他是继慈航法师第二位舍利的肉身菩萨。因此，古潭寺是清严法师童年出家的首座寺庙是有很重要的历史价值的。 另，古潭寺修建于1933-1941年，早建汉阳归元寺8年，它历史悠久，是信仰佛教徒参拜神
10、灵的理想佛地。祁家湾现有人口二十万人，每年到寺庙上香拜佛人士达万人之多。为了追溯古潭寺的悠久历史，曾在少年出家于古潭寺的清严肉身菩萨现作一介绍：清严法师，俗姓叶，字兴华，湖北省随邑人，1924年生，12岁从湖北省黄陂古潭寺圣祥老人出家，法名清严，字果华，旋受具足戒於武汉归元寺。1939年避寇到香港，至1944年云游到台湾。1956年在嘉义市中山路创建灵山永明寺。虽只两间竹蓬，但一直梵呗不绝。1961年始创海藏寺後，修行更加谨严。清严法师能文，却不事著述;会讲经，却不刻意鸣高。他苦行一生，示若贫僧。依“戒、定、慧”三学，修持无间歇，勇猛精进。1970年47岁时示寂坐化，入缸六年开缸後，肉身完整如
11、常，观琥珀色，毛发、指甲略有所长，袈裟、衣物等完好无损。法师的弟子和崇拜者遂在开缸处建“肉真菩萨供奉室”，装金供奉。清严法师注重实修，曾有题词曰:“不愁无庙，只愁无道”。海藏寺传承法脉属临济宗。若不是树荫下点缀着一口大香炉，谁也看不出像座寺院。寺内殿堂虽不气派，但颇有些神奇的地方:1966年碧潭发生山崩惨剧，海藏寺後方山坡崩塌至寺边而止，左右邻居，多人遭活埋，而寺内没有任何伤亡。更为奇特的是，寺内原本取水不易，清严法师夜梦厨房後出现青龙与金龙各一条，於是在该处掘井，才一丈深，即见涌泉，至今清澈见底，水源不竭。2、塔陵园选址古潭寺，除了古潭寺特有的地理优势和人文景观外，还符合武汉市城市建设发展规
12、划要求，它的建成极大地缓解市区交通压力，充分利用和开发古潭寺的荒山瘠地，节约土地，减少投资，因而是最佳选择用地。3、带动当地经济发展，提高民众生活质量。在古潭寺修建塔陵园必将带动当地的旅游业，解决当地村民的就业问题，促进当地的经济发展，提高村民的生活水平，增加地方的政府的财政收入，对投资企业的发展与状大也提供了一个理想的平台，这利国利民利己的好事，应以只争朝夕的精神早日实施，才是抓住了中部崛起的大好时机，谁抓住这一时机，谁就是赢家。当今国外许多发达国家把办丧事当作一种特殊性的服务行业，不断增加塔陵园建设的科技含量，我国的安徽、浙江、四川等省市将公墓，改过去吊板形式，利用现代计算技术应用改变传统
13、的祭奠方式。通过互联网将现有的墓土与虚拟网络空间结合起来，通过网络献一束鲜花，送一曲音乐，点上一蜡烛，记下追思和感怀，用这种方式表达对亲人的衰思，既高雅又文明。二、市场分析与需求预测（以塔陵为例）武汉市现有合法公墓12处，虽然趋于饱和，但仍有一定的储藏量。不容乐观的是，按官方预测，十年内，12座公墓将无地可葬。消费者对这“一定的储藏量”的市场行情将会产生一定的负面影响：1、价格过高：据了解，现有公墓的殡葬收费均在8000元以上，甚至数万元之多，普通市民无力购买。2、需墓穴的丧户对目前尚存的这些穴位心存疑虑，认为风水不好，不太愿意购买。3、对于价格较低的墓穴或墓墙，一般的丧户是不敢购买的。认为将
14、亲人葬身于此，有愧亡灵，如果是父辈，又惟恐背上不孝的包袱而遗憾终生。4、有的公墓交通十分不便。有的公墓寻找祭奠目标非常困难；有的地方焚香烧纸相当麻烦和不便；大多数地方服务设施很不完善或根本就没有，给本来已经悲丧疲惫的身心又增添新的痛苦。人们对于每年的清明扫墓，有一种谈虎色变，苦不堪言的无奈。但苦于没有一个既能使经济实力能够承受，又能使亡灵得以安息的场所。所以，人们在无奈的同时，又感觉到无助，这种产生于千家万户的怨恨情绪，就形成了一个严重的社会问题，矛盾的焦点最终落到了政府身上，这也正是近年来社会上发生的“无处埋”、“死不起”、“价太高”、“要整顿”的报怨声一浪高过一浪的原因所在。武汉市现有人口
15、800余万，每年死亡人数约6万，根据这一市场需求，陵塔占武汉市十二个公墓死亡率的25%份额，即每年可入塔15000人左右，按照平均分配方式计算，按平均每穴5000元计算，陵塔每年可获得9000多万元的经济收入。因此，如果陵塔一旦建成，只要政府重视和支持，大力加强宣传力度和舆论导向，让陵塔的优势家喻户晓，深得人心，这样公墓销售市场上的劣势将全部转换成为陵塔在市场上的优势。我们完全有理由相信，在破土动工的当年，便可占领25%的市场，即吸纳15000具骨灰寄存陵园。如果陵塔建设周期需两年时间，那么在它落成之日，三年内就可回收投资九千万元人民币了。随着中国人口老龄化进程加剧，加上三大疾病（心腑病、高血
16、压、糠尿病）及癌症病患者人数与日俱增，五年之后年死亡人口武汉市将达到八至十万人。三、市场销售预测（以陵塔为例）（一）年存放量及可形成的收费优势按照需求预测分析，古潭寺陵塔每年可存放穴位为20000余个。根据武汉市现有公墓规模，古潭寺陵塔的结构功能设计要求，古潭寺陵塔的穴位将设计为一、二、三档，即三个档次。推测古潭寺陵塔每年的存放情况约为6000个（一档）、10000个（二档）、4000个（三档）。按照目前武汉市民众收入水平以及对墓穴要求的心理定位，估计古潭寺陵塔可形成的管理费每年为70元、50元、30元。（二）存放年限分析古潭寺陵塔每年存放穴位20000个，共建一个主塔、四个副塔，形成一种塔林
17、风格，主塔设12万个穴位，副塔每座设8万个穴位，总塔穴位为44万个，按照塔穴位不转回的方式（即塔穴位一旦存入再不收回）。预计存放年限为10年。按照陵塔管理规定，其存放的墓穴位都要收取规定的管理费，如果其中任何一个塔穴位到期有两年之内管理费欠交，又未有任何申请或补交费用，该塔穴位即可收回另行处理（以合同依据为准）。四、建设规模（一）概论陵塔定位于黄陂区祁家湾二公里附近，塔身为钢筋混泥土结构，塔身造型为单体八角形，塔内为廊式结构，第一层为东、南、西、北四面大门。内设楼梯上下，外塔体为白色。陵塔造型为金钢宝座八角塔，塔下四方雕塑青龙、白虎、朱雀、玄武四方神护法，这些雕像与八角塔相配为四面八方、九五之
18、数，显示出金钢宝座的大雄之壮美。登高远眺时更有“每至穹然绝顶外，几疑身到碧虚中”之境趣。（二）设计构想1、塔陵园主塔占地100m2，陵塔底层面积为70平方米，共建9层，层高3米，塔层总高度为28米，设穴位12万个。底部半径为1米的圆柱，周围是宽为2米的走廊，总体形成半径为2.5米的外围。然后将穴位在等距离的同心园上背靠背的排列，每个穴位最小尺寸（规格）为0.350.30.4=0.042立方米。四座副塔各高18米，每座设穴位8万个，共32万个穴位，总共44万个穴位。2、停车场，绿荫休闲区此二项占地200m2于停车、祭奠民众休息之困，在此可享受清新雅致之情趣。（三）顶层供奉“舍利子”所谓舍利子为个
19、人修行成就之结晶。经书上说，“舍利子”是一个人透过戒、宝、慧的修持，加上自己的大愿力所得来的，它十分稀有、宝贵。象佛陀涅磐后，所烧出的舍利子就有一石六斗之多，在当时有八个国王争分佛陀舍利，每人各分得一份舍利。他们将佛的舍利带回自己国家，且兴建宝塔，也让百姓瞻仰、礼拜。修行有成就的高僧，往生后也能得到舍利子。如中国的六祖惠能，进代的弘一、印光、太虚、章嘉等大师们都留下了相当数量的舍利。古潭寺童年在此出家的清严法师四十七岁在台湾圆寂，六年后成肉身舍利状，现供奉在台湾海藏寺。这对今天的古潭寺来讲的确是一件值得自豪庆幸的好事。古谭寺将安放功德无量大法师的舍利子，在陵塔塔顶供奉。人们都愿自己和家人平安一
20、生，但愿已故亲人到极乐世界，更希望已故亲人在天之灵，对自己及下一代多多保佑。所以，陵塔供奉舍利子，将吸引更多信徒，吸引更多为后代着想的市民将亲人的骨灰存入塔内。只有这样他们的心灵将得到净化，精神将得到慰籍。进入塔内仿佛进入了佛的王国，那是造型优美的佛神塑像。周围墙壁上更栩栩如生地为我们讲述着释迦牟尼悟道成佛的故事，并使我们感受着佛主的博大胸怀和悟道成佛的艰辛，让我们怀着一颗虔诚之心，登上一级级台阶，靠近佛的王国，去感受佛教文化的深刻内涵，试想，存放在陵塔之内的亡灵既能吸“佛门之灵气”又能沾“佛祖之宏光”，谁不想得到这一块“风水宝地”呢？五、投资分析（一）陵塔及养老院二项目所需投资均为一次性投资
21、，预计投资总金额约9000万元人民币（居士及海外侨胞捐善款修庙另行计算）。（二）估算依据（建一个座陵塔为例）。1、建筑工程部分：本项目按照建筑结构形式参照湖北省单位造价指导进行估算，每平方米按2000元综合概算。塔高28米，9层计算出第5层的建筑面积为620M2。因此整个建筑面积为：6209=5580M2，即建筑总成本为2000元5580M2=1111万元。2、内部塔穴部分：本项目内结构每个塔位按照100元计算，共设计约12万个塔位，因此100元12万个=1200万元。3、其它费用：室内佛像等装饰和一些其他设备，设施（含消防、监控系统等）一次投资预计为600万元。4、辅助建筑部分，围绕陵塔相配
22、套的建筑群约500万元。5、配套费：200万元。6、销售费用：100万元。7、不可预测费：100万元。8、修一座悼念厅费用约：200万元。（三）静态投资静态投资为可以形成固定资产的投资数额，包括建筑成本和装饰方面的费用总计4011万元人民币。（四）动态投资动态投资不仅包括可以形成固定资产的投资，还包括在经营期间所需的投资，即水电费、经营管理费和维修费。按照5年的销售及下面的财务计算，陵塔整个存放期内的动态投资（水电费60万、 人员工资96万、 维修费80万）大约为：4011+(60+96+80)5=5191万元。六、财务计算（一）成本估算建筑成本：4011万元人民币水电费及其它费用： 按现行标
23、准进行计算，预计每年为60万元。经营管理费： 按照陵塔的规模和管理人员的日常工作量，预计设置40名工作人员，人均月工资为2000元/人4012=96万，每年维修费80万元，即每年总管理费约为236万元。（二）穴位及管理费古潭寺陵塔的穴位及管理费是根据目前武汉市现有公墓塔位价格和其它寺院中供奉牌位的价格综合考虑的，此收费只作为财务计算参考：一档：8000元3万个=2.4亿元；70元3万个=210万元二档：5000元6万个=3亿元； 50元6万个=300万元三档：3000元3万个=9000万元 30元3万个=90万元七、经济评价（一）静态评价指数古潭寺陵塔建设期为20个月,总投资为4011万元，收
24、入为8000元/个3万个穴位+210万（管理费/年）=2.421亿元。5000元/个6万个穴位+300万元（管理费/年）=3.03亿元。3000元/个3万个穴位+90万元（管理费/年）=9090万元，静态投资回收期为3年。还本付息：4011万18%（利息）5年+4011万元=7621万元，五年净收入为：6.3亿5191万元（管理费）7621万元（五年本息）=5.019亿元。投资收益率约为：650%。（二）动态评价指数按投资方年息+银行年息设18%。按照存放年限为5年计算，那么暂计项目的净现值约5.019亿元人民币。动态投资回收期=3年附表一 历年塔位存放入表 一挡二挡三挡存放数（个）60001
25、00004000年管理费价格（元/年）8000元+70元/年5000元+50元/年3000元+30元/年合计收入（元）4842万元5050万元1212万元以此计算每年按20000塔位的总存放收入；4842万+5050万+1212万元=1.1104亿元，陵塔附属产品收入每年约100万元，每年总收入：1.12亿万，纯收入约：1.12亿元236万元（管理费）1524.2万元（本金+利息）=9439.8万元。八、修建古潭禅寺养老院的意义1、武汉市居民平均期望寿命由1949年的50.7岁增至2002年的76.61岁，延长了26岁；2002年全市有60岁以上老人92.16万，占人口总数12%，武汉市人口结
26、构由“成年型”向“老年型”过渡仅用了不到20年，大大快于瑞典、法国等西方发达国家40-150年的过渡期，呈现“未富先老型”特点。监于中国老年化进程加快这一特点，修建老年养老院是我佛门的当务之急。养老院基地拟定在黄陂区经济开发区、农业园等地段。现代化养老院选址的四个要求，即区域卫生规划、地理条件、交通状况、卫生条件和环境状况等，请有关专家现场考察和论证，将养老院院址选定在交通方便，自然环境优美，风景宜人，空气清新，日照时间长，光线充足，水、电、煤气供应便利的地段，是符合老人延年益寿、修心养性的最佳地方。拟定划拨土地30亩，可用地70亩。2、中国自七十年代末实行新婚夫妇独生子女政策以来，多数老年人
27、几乎是两老独居生活，加之二、三十年代出生的老人独居占大多数。他们的子女因工作繁忙、加上第三代、第四代的诞生，根本无法顾及老人的生活、病痛。自改革开放以来，绝大多数子女独立能力、自主能力较强，不愿意与老人居住一起。佛门养老院的修建为这些孤独老人提供了一个人与人相互沟通，结伴而行，没有为生活、疾病无人照理的后顾之忧。二十年代至四十年出生的老人基本上都有稳定的退休工资。退休后住进老年公寓是个人生终点的再一次集体生活的体验，既丰富多彩，又自得其乐。既不影响子女的生活空间，又可生活无忧地安度晚年，何乐而不为呢？3、佛门养老院的修建也是时代的需要，给当地的经济发展带来不可低估的作用。因为湖北省总人口680
28、0万，其中信教人数约150万，其中武汉市人口有800万人，而信教人数约10万，如古潭寺佛门养老院修建完工后，按目前800个床位设计根本供不应求。假设按每人交纳2万元床位费计算，每人月生活费800元，建设期24个月，二年之内完全可以收回成本投资。九、项目选址祁家湾古潭寺的依据古潭寺位于武汉市黄陂区西部约20公里处，地处天河机场东侧10分钟路程，与汉十高速公路相邻，北与木兰山遥遥相望，东与新洲、阳逻接壤，离武汉市区仅四十分钟路程。由于黄陂经济发展迅猛、城镇建设如锦上添花，公路交通四通八达，旅游观光络绎不绝。黄陂区祁家湾镇政府对建设佛门养老院项目非常重视和支持，认为这是拉动和加速经济全面发展，提高黄
29、陂区知名度和城市品位，促进生态平衡，保护黄陂环境的重大举措。佛门养老院选址古潭寺，除了古潭寺特有的地理优势和人文景观外，还符合武汉市城市建筑发展规划要求，极大地缓解市区交通压力，节约土地资源，减少投资，因而是最佳选择用地。十、建设规模佛门养老院定位于黄陂区古潭寺附近，占地10亩，佛门养老院总面积2万平方米，按三星级宾馆规模设计，其三层二栋，每二人一套间，内有卫生间及浴室，储藏室，配备宽带，有线电视、电话、紧急呼叫设备。食堂配有素菜餐厅和晕菜馆。并配有高级营养师负责一日三餐饮食营养搭配。内设医务室，配置有临床经验丰富的专家、医务人员及高级护理人员。本项目建设规模定为：规划用地20亩。总建筑面积2
30、.5万平方米；办公楼1200m2，职工宿舍1500m2、大雄宝殿800m2、藏经阁800m2、天王殿300m2、老年公寓2万m2。及十二生肖、莲花池放生池、壁画雕群和水塔等几部分组成。用地分为主建设用地和辅助用地，其中：主建设用地用于建主体建筑；辅助用地用于道路、停车场、绿化等。项目在该地域上遵循整体协调的原则，一次规划设计并实施完成。十一、投资分析（一）本项目所需投资均为一次性投资，预计投资总金额约5000万元人民币。（二）估算依据1、建筑工程部分：本项目按照建筑结构开式参照湖北省及武汉市2001年至2003年建筑结构，抗震规模、地基基础设计规范要求和贯彻执行武汉市建筑节能管理办法，采用节能
31、型的建筑结构、材料、器具和产品，降低能耗。每平方米按1000元综合概算，（包括装修1000元/m222700m2=2270万元。2、土方工程：5万m330元/m3=150万元4、其它费用：室内佛楼装饰、监控、医疗器材、娱乐健身器材等一次性投资约200万元。5、辅助设施：道路、绿化、车辆一次性投资700万元。6、大雄宝殿、藏经阁、天王殿：1900m212000元/m2=2280万元。十二、财务计算（一）成本估算建筑成本：5600万元其它费用：750万元（佛像、监控、医疗器材、娱乐健身器材、道路、绿化、车辆等）。经营管理费：按800位老年人规模管理人员日常工作量，预计设置工作人员100人（根据入住
32、人员，工作人员逐步到位）。人均工资2000元/月100人12月=240万元，每年维修费、办公费200万元，即每年佛门养老院管理费、人员工资等费用总额为440万元。（二）养老院床位、护理及生活等综合费古潭寺佛门养老院是依据武汉市康复中心平均价格取费：依据各阶层人士的收入不同，入院老人对住房、护理、环境的要求也各有高低；同时，为了体现佛门的宗旨，以关爱、体恤救助为本，对那些无生活来源的孤寡老人入院实行费用全免。因此，养老院依据社会各阶层人士的经济状况，住房等级将分为甲、乙、丙、丁区。甲区为高收入区域，乙区为白领阶层区域，丙区为低收入区域，丁区为无收入的孤寡老人区。其人员区域内所占比例为甲区占总人员
33、25%，即200人；乙区占总人员50%，即400人；丙区占总人员20%，即160人；丁区占总人员5%，即40人。其收费标准如下：甲区：3000元/人月240人12月=864万元乙区：1800元/人月400人12月=864万元丙区：1200元/人月160人12月=230.4万元甲乙丙三区每年总收入：1958.4万元十三、经济评价古潭寺佛门养老院建设期24个月。总投资5600万元，平均每年收入：甲区+乙区+丙区=1958.4万元。.每年平均净收入：1、1958.4万元440万元（全年费用）1120万（本金）201.6万（利息）=196.8万元2、五年后每年纯利润：1958.4万元440万元（全年费
34、用）=1518.4万元。（二）古潭寺庙附属产品收入增设服务项目，广壁财源渠道：1、建立购物中心，主要销售副食、香烟、饮料、日用百化，玉饰用品及纪念品等，预计年销售额60万元。2、设立供佛香火临售点，主要销售香、烛、纸等，年按10万人计算，每人消费20元，即可获得200万元收入。3、停车场收费，每年以2万辆为例，每车10元计算，计20万元。随着各项设施的逐步完善，古潭寺风景区还有大量的商机开发，只要操作得当，管理有序，每年可创收丰厚的利润在千万元以上是切实可行的。十四、风险分析对于任何一个投资项目来说，其经济效益均会受到诸多因素的影响。在本项目经济技术评价中，影响经济效果指针的因素不会很大。投资
35、额、销售价格、经营成本、销售数量等因素，都将防范风险降到最低限度。所以，任何一个因素或几个因素的变化都不大可能引起经济效果评价指针太大的变化，从而使投资项目可以达到预期的回报效果。投资者或决策者带来的只是不可抗拒的自然灾害风险。在本项目中将从盈亏平衡分析两个方面进行项目的风险分析。（一）盈亏平衡分析1、在本项目的存放穴位约为12万个，总成本为6300万元，其中固定成本为4011万元，变动成本为2289万元。本项目在建设中即投入存放，三年内，以三个档次穴位每年20000个出售，五年可收回本息。2、旅游景点。平均每年祭奠民众6万人，人均消费20元，共计120万元。悼念厅出租、香烛纸钱等祭品收入为3
36、0万元/年，除成本外，盈利约100万元左右。3、佛门养老院设床位800张，床位平均价为每月160万元。总成本为3000万元，固定成本为2250万元，变动成本为440万元。本项目建城投入使用三年内可以收回全部投资。五年还本付息后每年有1518万元纯收入进账。（二）敏感性分析本项目的敏感性分析的因素是多方面的，投资额大，穴位价格、销售数量、经营成本等均可作为敏感性分析的因素。在投资收期及净现值的计算过程中可以看到，投资额、经营成本的改变对经济评价指针的影响是很小的；而穴位费及管理费、存放数量将会随着市场情况的改变而改变，这必须直接影响对项目水平的好坏，以及黄陂区古潭寺陵塔的负责人及管理人员选配也将
37、会直接影响投资效益。十五、结论综上所述，通过以上的经济评价指数，在黄陂祁家湾村古潭寺修建陵塔等项目是完全可行的，在经济评价中，有较大的投资效益。古潭寺陵塔的投资回收期为3年，即在开始修建成后的3年内就收回全部投资。另外，从盈亏平衡分析和敏感因素分析可以看出，本项目不仅有着巨大的投资效应，而且有良好的抗风险能力。古潭寺塔陵园能将旅游业、养老院融为一体，就象美国“硅谷”带动了加利福利亚州的经济、奥兰多“迪斯尼”带动了佛罗里达州的游乐场、深圳的“锦绣中华”与“世界之窗”带动了深圳南山区的旅游业的发展一样，养老院、旅游业、塔陵园必将拉动黄陂区的经济发展，并利用现有的旅游资源促进传统农副产业转型，缓解了
38、就业压力，增加了政府的税收，促进了社会的和谐。这是一项一举多得的新兴事业。古潭寺塔陵园旅游景点、养老院将以它雄伟独特的造型，为黄陂区增添一道靓丽的风景线。在塔寺陵园中营造浓郁的佛教文化氛围，使古潭寺塔陵园与其它建筑景点交相辉映。在弘扬佛教文化，发展旅游产业，为老年人提供一个舒适、宁静的养老环境，提高村民生活水平，带动当地经济的快速发展，支持国家殡葬改革的同时，又使投资者获得理想而满意的经济回报。武汉黄陂区古潭禅寺二九年八月目 录一、总 论1二、市场分析与需求预测（以塔陵为例）7三、市场销售预测（以陵塔为例）8四、建设规模9五、投资分析11六、财务计算12七、经济评价13八、修建古潭禅寺养老院的意义14九、项目选址祁家湾古潭寺的依据15十、建设规模16十一、投资分析16十二、财务计算17十三、经济评价18十四、风险分析19十五、结论20关于引资改扩建黄陂古潭禅寺、佛门养老院、塔陵园项目可行性研究报告武汉黄陂区古潭禅寺二九年八月
