《竞争性谈判文件 请务必对项目现场和周围环境进行仔细认真地查勘在随后的采购中对现场资料和数据所作出的推论 解释和结论及由此造成的后果由供应商负责 7 保证金数额：人民币伍仟.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《竞争性谈判文件 请务必对项目现场和周围环境进行仔细认真地查勘在随后的采购中对现场资料和数据所作出的推论 解释和结论及由此造成的后果由供应商负责 7 保证金数额：人民币伍仟.doc（17页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、竞争性谈判文件项目编号：NJZC2014H144项目名称：南京市六朝博物馆物业服务南京市政府采购中心二O一四年六月二十一日第一章 竞争性谈判邀请 南京市政府采购中心（以下简称“采购中心”）受南京市博物馆总馆（采购单位名称，以下简称“采购人”）委托，就南京市六朝博物馆物业服务项目进行竞争性谈判采购，兹邀请符合资格条件的供应商参加报价和谈判。1、项目编号：NJZC2014H1442、项目内容及预算：南京市六朝博物馆物业服务（预算999400元）3、供应商应具备下列资格条件：3.1 中华人民共和国政府采购法规定的条件:（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（
2、3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；（6）法律、行政法规规定的其他条件。3.2 采购人根据采购项目的特殊要求规定的特定条件，并提供相关证明文件：（1） 供应商具有物业管理行业主管部门核发的，有效期内的中华人民共和国物业管理企业资质叁级（含）以上；（2） 本项目负责人必须具备全国物业管理企业部门经理管理员（含）以上上岗证；（3） 成交后向采购人提供所有保安人员的保安员证承诺（格式自拟）。4、是否接受进口产品：不接受。5、保证金数额：人民币伍仟元整；保证金交纳办法：供应商应从本单位基
3、本帐号转（汇、存）入交通银行江东中路支行（如果以现金形式交纳，应携带银行开户许可证复印件），并到交通银行江东中路支行打印投标保证金到账确认函（注明项目编号、项目名称），原件单独随谈判响应文件一并提交政府采购中心。交通银行江东中路支行地址：南京市江东中路265号南京市政务服务中心一楼大厅，咨询电话：02585363795，开户名：南京市公共资源交易中心，帐号：320006613018010009990。会员供应商免交，但应将南京市政府采购中心会员证复印件装订在投标文件中，并向采购中心工作人员出示原件。未按要求交纳投标保证金的，投标文件将被拒绝接收。6、集中考察现场及答疑：集中考察现场及答疑签到时
4、间为2014年6月27日上午9：009：15，本次采购只接受按时签到的供应商报价（以现场签到为准）。地点：南京市六朝博物馆（南京市玄武区总统府隔壁汉府街20号）。请务必对项目现场和周围环境进行仔细认真地查勘，在随后的采购中，对现场资料和数据所作出的推论、解释和结论及由此造成的后果由供应商负责。7、保证金数额：人民币伍仟元整；交纳办法：从本单位基本帐号转（汇、存）入交通银行江东中路支行（如果以现金形式交纳，应携带银行开户许可证复印件），并到交通银行江东中路支行打印投标保证金到账确认函（注明项目编号、项目名称），投标保证金到账确认函原件单独随响应文件一并提交政府采购中心。交通银行江东中路支行地址：
5、南京市江东中路265号南京市政务服务中心一楼大厅，咨询电话：02585363795，开户名：南京市公共资源交易中心，帐号：320006613018010009990。会员供应商免交，但应将南京市政府采购中心会员证复印件装订在响应文件中，并向采购中心工作人员出示原件。未按要求交纳投标保证金的，响应文件将被拒绝接收。8、响应文件份数：一式叁份（壹份正本、两份副本），每份响应文件须清楚标明“正本”或“副本”字样。9、提交响应文件地点：南京市江东中路265号南京市政务服务中心（南京市公共资源交易中心）一楼B区1235号房间，时间：2014年7月1日9：10至9：30。提交响应文件截止时间过后，采购中心
6、组织专家与供应商进行谈判，请供应商定代表人或其授权委托代表出席。10、用户单位联系方式联系人：王启斌联系电话：1385160465011、采购中心联系方式谈判文件编制：陆樱联系电话：02568505912响应文件接收及合同签订：顾澄珊联系电话：02568505922联系传真：025-86510582办公室地址：南京市江东中路265号南京市政务服务中心（南京市公共资源交易中心）二楼第二章 竞争性谈判须知一、总 则1、适用法律1.1 中华人民共和国政府采购法等有关法律、规章和规定等。2、定义2.1 “供应商”是指参加谈判竞争，并符合本采购文件规定资格条件的法人、其他组织或者自然人。2.2 “货物和
7、服务”指本采购文件中所述产品及相关服务。本次招标除在“谈判邀请”中说明外不接受进口产品报价，进口产品是指通过中国海关报关验放进入中国境内且产自关境外的产品。3、采购文件中要求的产品品牌或型号，是采购人根据项目所要实现的功能推荐的品牌或型号，并不是限制条件。4、谈判费用4.1 供应商应承担所有与准备和参加谈判有关的费用，无论采购结果如何，采购中心和采购人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。4.2 本次采购中心不收取任何费用，请供应商予以关注。二、响应性文件编制5、供应商应当按照谈判文件的要求编制响应文件，并对其提交的响应文件真实性、合法性承担法律责任。6、响应文件的语言、计量单位、货币和编制
8、6.1提交的响应文件、技术文件和资料，包括图纸中的说明，以及供应商与采购中心就有关谈判的所有来往函电均应使用中文。响应文件中若有英文或其他语言文字的资料，应提供相应的中文翻译资料。对不同文本响应文件的解释发生异议的，以中文文本为准。6.2 供应商所使用的计量单位应为国家法定计量单位。6.3 供应商应用人民币报价。提供的产品如果是进口产品，应提供人民币与美元之间的汇率；报价单位为“元”。6.4 响应文件应字迹清楚、内容齐全、不得涂改。如有修改，修改处须有供应商公章或法定代表人或其授权谈判代表签字。6.5 响应文件应按照谈判文件规定的顺序，统一用A4规格幅面打印、装订成册并编制目录，由于编排混乱导
9、致响应文件被误读或查找不到，责任由供应商承担。6.6 供应商应在响应文件中写清相应的项目编号、项目名称、供应商名称、地址、电话、传真等。7、响应文件的组成7.1 供应商应当根据谈判文件要求编制响应文件，并根据自己的商务能力、技术水平对性谈判文件提出的要求和条件逐条标明是否响应。响应文件由商务部分、技术部分、价格部分，以及其他部分组成。7.2 响应文件的商务部分。商务部分是证明供应商有资格参加谈判和成交后有能力履行合同的文件，这些文件应能满足竞争性谈判采购的要求，包括但不限于下列文件，其中加项目不得有缺失或无效。（1） 谈判申请及声明；（2） 法定代表人授权委托书及委托代理人的身份证明文件的复印
10、件； （3）投标保证金到账确认函；（4）法人、其他组织的营业执照（副本）（复印件）；供应商为自然人的，只须附身份证明；（5）商务条款偏离表；（6）采购人根据采购项目的特殊要求规定的特定条件的证明文件；（7）供应商认为需要提供的其他资格证明文件和商务资料。7.3 响应文件的技术部分。技术部分是证明供应商提供的服务是合格的、并符合谈判文件要求的证明文件，以及对服务的详细说明，这些文件可以是文字资料、图纸和数据等。提供的如与谈判文件要求有不符之处，应说明其差别之所在。包括但不限于下列文件，其中加项目不得有缺失或无效。（1）详细物业管理工作设计（服务管理工作目标定位及实施方案；各项目岗位职责制度；工作
11、程序；进退场交接方案；应急措施等）；（2）服务管理工作标准（按项目编制）；（3）服务保障承诺；（4）拟配置各岗位人员具体情况；（5）项目管理机构及工作职能组织运行图；（6）项目负责人的管理职责及简历（项目负责人一经确定，未经使用人同意，不得更换）；（7）内部管理的职责分工制度和考核办法目录等（格式自拟）；（8）其他拟供应耗材清单；（9）供应商认为需要提供的其他技术文件或资料等。7.4 响应文件的价格部分（1）报价除应包括物业管理服务人员的年度工资预算（员工工资、工作时间不得低于南京市对于最低工资标准、每月最高工作时间的相关规定，所有工作人员必须交纳包括养老、工伤、失业、生育、医疗等在内的社会保
12、险及公积金、法定节日加班按照国家规定计算并支付的超时工资和加班工资等）、物业管理区域清洁费、物业管理法定税费及公众责任保险费和合理利润外，还应包括管理、劳务、服装（工作服、工号牌、出入证等）、教育培训、身体检查、保修、通讯、安全保卫、宣传服务、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及为完成采购文件规定的物业服务工作所涉及到的一切相关费用（含安全值班人员必备的电筒、对讲机、设备设施维护检查所需的各种机、工具以及设备、设备维护所需的登高工具和安全防护用品等），用于物业服务的劳动用品、清洁用品、用具、耗材及共用部位的卫生用品、用具费用，固定资产折旧费及服务中损坏物品赔偿费等。供应商必须提供配置工具、
13、设备明细表，提供各项物耗明细表。报价还应考虑采购文件合同专用条款和其他要求条款中注明的相关内容可能产生的费用。（2）供应商应充分考虑所有可能影响到报价的价格及政策等风险因素，一旦成交，合同期内及以后年度续签合同时，除遇南京市最低工资标准上调，按照劳动法及南京市有关规定，允许将人员工资调整到南京市最低工资标准，以及增加按照调整后的最低工资测算的“五险一金”、规费等相应差额外，其他一律不予调整。供应商报价除包含采购文件中列明的项目外还应包括保障该物业服务正常运行应当具有的物资和服务，对物业服务正常运行应当具有的物资和服务理解不一致的以采购人理解为准。供应商的任何错漏、优惠、竞争性报价不得作为减轻责
14、任、减少服务、增加收费、降低质量的理由。（3）下列项目费用由采购人承担，不包含在此次采购的报价中：A、安保监控、消防、自动门、中央空调、配电房、污水处理、生活水泵及电梯系统的年度大型维保维修及更换零部件材料费费用。B、报警器具、监控器的维修保养费用及消防器材的更换费用。C、用于物业服务的操作实施时所用水电费用等。D、院落及办公室绿化租摆费用。E、公共照明光源摊销，由采购人另行配置，中标供应商领用。F、大楼内的地毯清洗、桌椅打蜡、地面打蜡，公共区域大理石等石材保养等按实际产生费用，不在采购范围内，由采购人另行支付费用。（4）经谈判后，如果成交价高于或低于供应商在响应文件报价的，分项报价同比例调整
15、。7.5 响应文件的其他部分。其他部分由供应商根据编制响应文件需要提供的其他相关文件。8、谈判保证金8.1 供应商应按照要求提交谈判保证金，并作为其响应文件的一部分。谈判保证金是为了保护采购人免遭因供应商的行为而蒙受的损失，采购中心在因供应商的行为受到损害时，谈判保证金将不予退还。8.2 未成交供应商的谈判保证金，将在成交通知发出后五个工作日内无息退还。未成交的供应商应主动与响应文件接收人联系办理谈判保证金退还事宜，以及办理退还手续，由于供应商的自身原因未联系办理保证金退还的，其责任和由此造成的后果由供应商自行承担。8.3 成交供应商的谈判保证金，将在采购合同签订同时转为履约保证金。竞争性文件
16、另有约定的从其约定。如果谈判文件要求成交供应商向采购人交纳履约保证金的，将在签订合同后五个工作日内无息退还。8.4 下列任何情况发生时，谈判保证金不予退还：（1）成交通知书发出后三十日内，成交供应商未与采购人签订合同的；（2）提供虚假材料谋取成交的；（3）经查实与采购人、其他供应商或者采购中心恶意串通的等。三、响应文件签署与提交9、响应文件签署9.1 响应文件应由供应商法定代表人或授权代表签字，并按要求加盖公章。9.2 供应商应当在谈判文件要求提交响应文件的截止时间前，将响应文件密封送达指定地点。9.3 有下列情形之一的响应文件将拒收：（1）未按竞争性谈判邀请规定的数额和办法交纳谈判保证金的；
17、（2）在谈判文件要求提交响应文件的截止时间之后送达的等。四、谈判10、谈判组织10.1 在提交响应文件时间截止后，采购中心在规定的时间和地点组织谈判小组分别与供应商进行谈判。10.2 谈判工作由采购中心负责组织，具体谈判事务由依法组建的谈判小组负责。11、谈判程序11.1 谈判小组审阅供应商所递交的响应性文件。11.2 谈判小组所有成员集中与单一供应商分别就竞争性谈判采购项目的技术、商务和价格进行谈判。11.3 谈判过程中，谈判小组根据谈判文件和谈判情况可能实质性变动采购需求中的技术、服务要求以及合同草案条款。实质性变动是谈判文件的有效组成部分，谈判小组将以书面形式通知所有参加谈判的供应商。用
18、“”加注或特别说明的内容为实质性要求。11.4 供应商应当按照谈判文件的变动情况和谈判小组的要求重新提交响应文件，应由其法定代表人或授权代表签字或者加盖公章。11.5 谈判结束后，谈判小组将要求所有继续参加谈判的供应商在规定时间内提交最后报价。最后报价由其法定代表人或授权代表签字或者加盖公章，最后报价是供应商响应文件的有效组成部分。11.6 出现下列情形之一的响应文件按照无效处理：（1）未按竞争性谈判邀请规定的数额和办法交纳谈判保证金的；（2）不具备谈判文件中规定资格条件的（仅审查采购人根据采购项目的特殊要求规定供应商的特定条件）；（3）未实质性响应采购文件要求的；（4）不符合法律、法规和谈判
19、文件规定的其他实质性要求的。11.7 出现下列情形之一的谈判终止：（1）所有供应商的响应文件被谈判小组认定为无效的；（2）出现影响采购公正的违法、违规行为的；（3）供应商的最终报价超过采购预算，且采购人不能支付的；（4）因重大变故，采购任务取消的；（5）采购人需求发生重大变化暂时不能确定或供应商提供的货物和服务不能满足需求等。12、成交标准。质量和服务均能满足采购文件实质性要求，且报价最低。12、确定成交供应商12.1谈判小组对质量和服务均能满足采购文件实质性要求的供应商按报价由低到高顺序排列。报价相同的，按技术指标和服务标准优劣顺序排列，并确定价格最低、技术指标和服务标准最优的供应商为成交供
20、应商。12.2 成交供应商确定后将在南京市政府采购中心网站进行公示，公示期为七个工作日，公示期内无供应商质疑的，向成交供应商发出成交通知书。12.3 成交通知书对采购人和成交供应商具有同等法律效力。12.4 成交通知书发出后，采购人或中标供应商拒绝签订合同的，拒绝签订合同的一方应至少向另一方支付与谈判保证金相等的补偿金，以及为谈判所发生的有关费用和双方商定的其他补偿。12.5 成交通知书发出后，成交供应商除发生法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况外不得放弃或拒绝签订合同的。放弃或拒绝签订合同的，谈判保证金不予退还，情节严重的财政部门将其列入不良行为名单，在一至三年内不得参加南京市政
21、府采购活动。12.6 采购中心对未成交的供应商不作未成交原因的解释。12.7 所有响应文件都将作为档案保存，不论成交与否，采购中心均不退回。13、编写谈判（评审）报告13.1 谈判小组根据谈判过程和结果编写谈判（评审）报告。14、签订合同14.1 成交供应商应当自成交通知书发出之日起三十日内，与采购人签订政府采购合同，所签订的合同不得对谈判文件和响应文件作实质性修改。14.2 采购人不得向成交供应商提出任何不合理的要求作为签订合同的条件，不得与成交供应商私下订立背离合同实质性内容的协议。14.3 成交通知书发出后，采购人改变成交结果或拒绝签订合同的，应至少向成交供应商支付与谈判保证金相等的补偿
22、金，以及供应商为参加竞争性谈判所发生的有关费用和双方商定的其他补偿，并承担相应的法律责任。14.4 成交供应商因不可抗力或者自身原因不能履行政府采购合同的，采购人可以视情与排位在成交供应商之后第一位的成交候选供应商签订政府采购合同，以此类推。14.5 政府采购合同履行中，采购人需追加与合同标的相同的货物的，在不改变合同其他条款的前提下，可以与供应商协商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十。六、质疑和投诉15、质疑15.1 供应商认为采购文件、采购过程和成交结果使自己的合法权益受到损害的，可以在知道或者应当知道其权益受到损害之日起七个工作日内，将质疑文件原件送达
23、采购中心。15.2 质疑文件应包括以下主要内容，并按照“谁主张、谁举证”的原则，附上相关证明材料。否则，采购中心不予受理：（1）质疑项目名称、项目编号、包号、招标公告发布时间、开标时间；（2）具体的质疑事项及法律依据（具体条款）；（3）质疑相关证明文件或证明材料，如果涉及到产品功能或技术指标的，应出具相关制造商的证明文件（友情提示：供应商全部产品线中没有满足技术需求要求的产品才可以对采购产品提出质疑，并提出修改理由和修改建议）；（4）质疑供应商名称、地址、联系方式（包括手机、传真号码）；（5）法定代表人签署本人姓名或印盖本人姓名章并加盖单位公章，或法定代表人授权委托代理人加盖单位公章，并由参加
24、采购项目的授权委托代理人签署本人姓名或印盖本人姓名章等。15.3 质疑供应商是指直接参加本项目采购活动的供应商；对采购文件提出质疑的，应自供应商获得采购文件之日起计算，且应当在提交响应文件截止之日前提出；对采购过程提出质疑的，自采购程序环节结束之日起计算；对成交结果提出质疑的，自成交结果公告之日起计算。15.4 供应商不得虚假质疑和恶意质疑，并对质疑内容的真实性承担责任。供应商或者其他利害关系人通过捏造事实、伪造证明材料等方式提出异议或投诉，阻碍政府采购活动正常进行的，属于严重不良行为，采购中心将提请财政部门将其列入不良行为记录名单，并依法予以处罚。15.5 采购中心在收到供应商的书面质疑后将
25、及时组织调查核实，在七个工作日内作出答复，并以书面或在网站公告形式通知质疑供应商和其他有关供应商，答复的内容不涉及商业秘密。采购中心遵循“谁过错谁负担”的原则，有过错的一方承担调查论证费用。16、投诉16.1 质疑供应商对采购中心的答复不满意，或采购中心未在规定的时间内作出答复的，可以在答复期满后十五个工作日内向采购人同级财政部门投诉。七、诚实信用17.1 供应商之间不得相互串通报价，不得妨碍其他供应商的公平竞争，不得损害采购人和其他供应商的合法权益。17.2 供应商不得以向采购中心工作人员、评标委员会成员行贿或者采取其他不正当手段谋取中标。经查实供应商有此行为的，将在南京市政府采购中心网站公
26、告，政府采购管理部门将供应商列入不良行为记录名单，按照政府采购法有关规定处理。17.3 供应商不得虚假质疑和恶意质疑，并对质疑内容的真实性承担责任。供应商或者其他利害关系人通过捏造事实、伪造证明材料等方式提出异议或投诉，阻碍采购活动正常进行的，属于严重不良行为，采购中心将提请财政部门将其列入不良行为记录名单，并依法予以处罚。17.4 供应商不得虚假承诺，否则，按照提供虚假材料谋取中标成交处理。第三章 采购项目的技术规格、要求和数量等一、项目名称：南京市六朝博物馆物业服务。二、服务地点：南京市六朝博物馆（南京市玄武区总统府隔壁汉府街20号）。三、服务时间：2014年7月20日至2014年12月3
27、1日（期间如遇展览调整、闭馆等情况，双方协商减少人员和相应费用）。合同期满后，采购人有权决定是否与成交供应商签订后续服务合同。各类物业服务人员具体进场时间按采购人要求执行。四、服务办公用房：采购人免费提供物业办公用房（提供办公家具及电话），该房屋不得从事任何与本物业服务无关活动，产权归采购人所有，采购人拥有对该房屋的调整与变更之全权。五、服务费的结算：每月结束后五个工作日内，由采购人对供应商考核合格后，支付上月物业管理费用。六、项目概况（一）项目参数1、南京市六朝博物馆建筑面积约22,000。2、物业服务区域包括：六朝博物馆全部空间。3、辅助设施包括：安保监控室 1间，配电房1间，地下停车场1
28、 个（80个泊位）。（二）项目设备设施概况1、强电系统：包括1座配电房。2、弱电系统：包括安防（含视频监控系统、门禁系统、报警系统等）、智能化设备（含UPS主机、SEM主机、智能疏散设备、三网设备、网络设备等）、消防（新风机、排风机、排烟机、消防水箱等）及公共电子屏系统等。3、电梯系统：包括2部客梯,2部扶梯，1部货梯。4、暖通系统：锅炉、冷冻机组、中央空调设备等。七、物业服务要求（一）服务范围：物业服务及公共配套设施设备和场地的维修保养、运行管理、清洁卫生、保安、会务服务、物品搬运以及其他经双方同意的指定服务内容。（二）服务人员要求：总人数不得低于56人。1、项目负责人1人：（1）热爱本职工
29、作，训练有素、精于专业，有吃苦耐劳精神。（2）具有较强的组织、管理、沟通能力。（3）45岁以下，大专学历，持有上岗证书。（4）项目负责人要求具备五年以上综合性项目物业管理从业经历，具备全国物业管理企业部门经理管理员（含）以上上岗证。2、负责场馆公共区域及部分室内保洁工作的人员13人（含主管1人）：（1）身体健康，五官端正，心理健康，无不良行为记录。（2）具有吃苦耐劳的精神，服从管理。（3）高中毕业以上学历， 45岁以下。3、安保人员30（含主管1人、形象安保4人）：（1）一般安保人员（男）：高中以上学历，身体健康，五官端正，工作责任心强， 1.72米以上，年龄45岁以下。（2）安检人员（女）：
30、高中以上学历，身体健康，五官端正，工作责任心强，1.62米以上，年龄45岁以下。（3）形象安保人员（男）：大专以上学历，身体素质好，五官端正，形象良好，工作责任心强， 1.75米以上，年龄40岁以下，退伍军人优先。（4）消防、监控室安保人员（男女不限，女性白天值班）：大专以上学历，身体健康，五官端正，工作责任心强，持有消防或安防等证书。（5）具备一定的语言表达能力和沟通能力，接受过安保培训，具有保安员证。（6）遵纪守法，服从管理，经公安部门确认无不良行为记录。4、工程维修人员8名：（1）热爱本职工作，身体健康，心理健康，五官端正。（2）持有项目设备设施概况中提及的相关工程专业技术上岗证书等。（
31、3）高中毕业以上学历，45岁以下。（4）工作责任心强，业务能力强。5、负责VIP接待厅等工作的其他人员4名：（1）女性，大专学历，身高1.62米以上，年龄35岁以下，身体健康，形象良好，无不良行为记录。（2）工作责任心强。（3）有较好的沟通、语言表达能力。（三）建立健全物业服务制度:根据采购人的具体情况，供应商应制定有关制度，如企业内部管理制度，日常服务的运作管理制度等。主要包括以下内容：物业管理员工行为规范，办公室工作职责，工程部职责，保安部职责，环境保洁部职责，会务工作职责，财务部职责，管理人员岗位责任制，操作人员岗位责任制，管理人员岗位考核细则（百分考核），操作人员岗位考核细则（百分考核
32、），经济考核制度，考核奖惩制度，见义勇为奖励制度，房屋使用管理制度，房屋维修制度，设备运行管理制度，设备维修制度，消防制度，安全保卫制度，环境卫生管理制度，绿化管理制度，综合服务制度，对各项制度的监督落实制度。（四）档案、资料管理：加强有关物业档案和资料的管理，档案和资料管理包括：采购人档案、房屋维修档案、装修管理档案、设备设施档案、投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、人事管理及人员培训档案。物业管理企业必须运用计算机管理所有档案，要求做到保存完整、管理完善、交接手续完备、检索方便准确。八、物业服务标准（一）房屋及公用部位的维修养护1、房屋完好率98%以上。2
33、、房屋零修、急修及时率100%。3、房屋零修工程合格率100%。4、保持房屋外观完好、整洁，无缺损现象，不碍观瞻。5、不得有任何违章建筑。6、各种指示牌、标识完好、清洁。7、维修过程的组织、安全和规范应达到国标。（二）公共设施、设备及场地的维护公共设施、设备及场地包含：消防设备、空调、智能化设备、机电设备、供水设备、绿化设备、道路设备和地下车库等。1、协助做好供水、供电、供气等设施设备正常运转的保障工作，空调、智能化系统、消防系统等完好率为100%。2、设备台帐、图纸档案、运行记录、检查记录、维修记录、 保养记录完整，保证运行正常。3、协助采购人做好供水、供电、消防、空调、监控等设备运行，实行
34、24小时报修值班制度，急修能及时到达现场。4、供水、供电设备严格按国家规范管理，符合国家标准，运行状况良好，有可行的应急方案，确保供水、供电系统的正常运行。5、消防系统设备完好无损，可以随时启动，严格按消防设备操作规程操作，消防设备的管理与火灾应急方案紧密结合，确保消防系统万无一失。6、空调运行正常，水塔运行正常且噪音不超标准，无严重滴漏水现象，有中央空调故障处理方案，保证空调系统的正常运行。7、路灯、楼道灯等处照明设备外观整洁、无脱落、无蜘蛛网、无积尘，完好率及维修更换率100%，并按规定时间定时开关。8、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。9、对设备故障及
35、重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。10、道路通畅，路面平坦，道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。11、各设备房及公共场所、场地，有危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。（三）安保服务1、服务标准：（1）着装：工作时间必须着保安制服，要按规定佩带保安标志。保安制服不准与便服混穿，不同季节的保安制服不准混穿。着保安制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。（2）仪容仪表：值勤时要仪表端正，精神饱满。不准留长头发、大鬓角和胡须。（3）礼节：着制服时遇局领导、立岗、交班行举手礼；参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要立正行注目礼。（4）举止： 精神饱满
36、，姿态端正，动作规范，举止文明。工作时，不准袖手或将手插入衣袋，不准搭肩、挽臂，边走边吸烟、吃东西，嘻笑打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物。（5）语言：在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，说话要有理有节，并讲普通话。（6）岗位纪律：严格按照法律的规定范围开展保安服务工作，严格履行岗位职责，不准做与保安服务无关的事情。不准脱岗、空岗、睡岗,酒后上岗。遵守服务单位内部的各项规章制度，对服务单位内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。（7）卫生：要自觉维护环境卫生，保持值勤区域整齐清洁。2、服务内容：（1）开放时间内对展厅内外环境、参观人员、
37、设备设施的巡回检查及清场，发现问题及时处理、报告，确保展厅文物安全和良好的参观秩序。（2）对外来人员、物资出入实施严格的登记验证制度，有严格的交接班制度和交接班记录。（3）负责停车场的管理，引导车辆按标明车位停放，做好维持交通和车辆停放秩序的管理。（4）对服务区域内发生的治安警、火警及争吵斗殴等突发事件果断处理，及时报警和报告，并与相关部门配合处理突发事件，必要时要与公安部门联系、沟通、协调。（5）合理安排人员，认真做好夜间值班、巡查工作。（6）定期检查消防器材、展厅设备、需要更换及时提交书面报告；严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。定期检查安全出口，
38、疏散通道的应急照明是否完好，发现问题及时报告；有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，明确对突发事件的应急方案及疏散措施，做到措施得力、制度健全、人员到位。（7）承担适当的劳务搬运任务及其他力所能及的服务。(8)配合采购人做好重大接待活动及其他临时性、突击性保安工作。3、保安队伍的检查与考核制度：（1）检查考核的内容及方式：根据要求，对保安队伍的管理情况进行全面检查考核。保安领班每天对保安服务工作进行例行检查，保安主管每周对保安服务工作至少进行两次监督抽查，物业主任每周对保安服务工作至少进行一次监督抽查。（2）检查记录：以上检查方式均要填写保安服务质量检查考核记录表予以保存，并作为采购人对物业服
39、务公司考核依据。（四）环境保洁1、日常保洁工作标准：（1）标准：保洁部位清洁内容清洁次数清洁标准楼道地面尘推；清洁门、窗、框、栏杆、扶手；门、框、栏杆、扶手抛光；清洁墙脚线、墙面；清洁窗玻璃。视乎需要每日1次每季度1次每周1次每周1次无明显泥土、灰尘无明显灰尘无明显灰尘、脚印无明显灰尘展厅清洁展台，按照展品保洁规范掸拭灰尘，清除指印；垃圾箱保洁，收集清理所有垃圾箱的垃圾；擦拭植物叶面、花盆；清洁消防栓箱；天花板除尘；清扫地面，并用尘推推净地面；对地毯进行吸尘保洁；对大理石地面使用尘推油。每天2次视乎需要每周2次每周2次每月1次每天1次每天1次每月1次无明显灰尘、指印等垃圾箱整洁，垃圾及时清倒无
40、明显灰尘、杂物无明显灰尘、杂物无灰尘、蜘蛛网无明显污渍、杂物无明显灰尘、杂物无明显灰尘、杂物卫生间地面清扫；大便器、小便斗清理；收集、清理所有垃圾篓；内墙面清洁；盥洗台清洗；盥洗台镜子擦洗。视乎需要视乎需要每天2次每天2次视乎需要每天2次无烟头、积水、污渍、纸屑无黄渍、无异味垃圾不过夜无灰尘、蜘蛛网无水渍、杂物无水渍、指印等会议室贵宾室地毯及地面清洁；会议桌、椅擦拭；清洁墙脚线、墙面；清洁门、窗、框、栏杆、扶手；门、框、栏杆、扶手用抛光；会议结束后及时清洗茶杯和烟灰缸。每天1次每天1次每周1次每天1次每周1次视乎需要无明显灰尘、烟头无明显灰尘无明显灰尘、脚印无明显灰尘无明显茶渍、烟渍户外保洁包
41、干区道路每天清扫垃圾、落叶；绿化带内地面清洁；垃圾的收集和清运（馆区内）。每天1次视乎需要每天无明显垃圾、落叶无明显灰尘、杂物保持垃圾箱内外整洁，堆放面积不超过1立方办公室室内地面打扫；清洗茶杯、烟灰缸；沙发、茶几、茶水柜等擦拭；办公桌擦拭（根据使用者要求）；清洁垃圾篓、更换垃圾袋。每天1次视乎需要每天1次每天1次视乎需要无明显灰尘、烟头、纸屑无明显茶渍、烟渍无明显灰尘、积水确保垃圾篓内外整洁（2）定期对所管理区域实施消毒和灭“四害”工作。 （3）负责做好公共设施的损坏记录，及时上报。2、服务标准：（1）户外公共场所保持清洁，地面无纸屑、烟头、杂物等废弃物。（2）办公楼楼道走廊地面干爽洁净，无
42、污渍、积水、杂物等，楼道、扶手和栏杆干净无灰尘，公共门框和墙壁无积尘和蜘蛛网，全日保洁。（3）办公楼大厅地面铮亮无污迹，玻璃窗无积尘污迹，厅内饮用水具、沙发等设施干净整洁，大厅立柱、墙壁、灯具、顶部无积尘污迹。（4）垃圾日清，垃圾箱外表干净，无异味。（5）卫生间需制定保洁巡视制度，随时清扫做到地面清洁，无污迹、无积水、无异味，下水道畅通。（6）排水管、下水道等室内外沟渠保持通畅，化粪池、雨水井定期清掏，井池不得有淤积、堵塞、漫溢等现象。（7）地下车库保持干净整洁。（8）建筑外立面墙体和玻璃窗干净铮亮无污迹。（9）垃圾实行分类管理，垃圾桶、箱表面无污渍。3、保洁人员岗位要求：（1）保洁人员必须遵
43、守劳动纪律，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真负责。 （2）上岗时着装整齐、统一、规范，工作服整洁干净，按标准完成各项任务。（3）保洁人员必须经专业培训，技术合格后，方能胜任。对达不到工作要求的员工，物业公司必须及时调换。（4）保洁工作规范、科学；保洁完毕或下班前，及时关好门窗、照明灯、空调，做到节能减排。（5）注意保密，不该说的绝对不说，不该打听的绝对不打听。（6）在下雨或下雪时，保洁员应在大厅出入门口放置踏垫，以防止客人滑跌，并定期对踏垫拍打或洗涤。（五）配电房服务1、负责配电房的日常保障和运行管理。配电房均实行24小时值班。 2、负责配电房的运行记录以及资料、图纸的整理、归档、
44、保存工作。3、按规定做好配电房继电保护、变压器试验、高压隔离开关、避雷器、电容器、接地、安全操作工具等耐压试验。4、配电房管理要求：所有配电房值班人员必须持证上岗，建立健全管理制度，严格操作规程，明确正常的供电、停电、限电审批权限，确保无重大管理责任事故。5、保证配电房设备、可靠、高效率的安全运行。（六）零星工程修缮服务1、零星工程指的是每次修缮服务不超过5000元（含）的基建工程项目。2、由采购人提出修缮需求，修缮工程结束后，由采购人进行验收及工程项目审计，采购人根据审计后的金额与物业公司按次进行结算。3、所有修缮工程要求建立相关登记建档制度，以备以后采购人查阅。（七）其他零星维修服务:其他
45、零星维修服务指更换水龙头、灯管、门锁等小维修，更新的工程类易损件（水龙头、灯管、门锁等）由采购人提供，因更换易损件所产生的耗材（如水胶带、螺丝、钉子等），由物业公司提供。九、采购人对供应商考核内容（一）采购人在每个合同期间内对供应商的服务质量开展二次满意度调查，满意度不低于90%（含），每低1%扣减服务费2000元，对员工满意度低于80%的，采购人有权终止采购合同。（二）采购人不定期对供应商的服务质量进行巡查，对保安、保洁、客服等人员，出现违反岗位服务标准的不文明情况，每发现一次，扣减物业服务费200元。（三）供应商人员未经采购人同意发生人员变动，每变动一人扣减物业服务费5000元，供应商人员
46、未经采购人同意发生人员变动超过服务标准约定总人数10%，采购人有权终止采购合同；因供应商责任导致物业工作人员的年龄、学历、技能、工作经历、薪酬等条件违反服务标准要求，每发现一起人扣减物业服务费5000元。 十、其他要求（一）供应商未经采购人书面合同许可，不得利用服务区域内的采购人房产、物业、水电等资源从事经营活动，不能改变其使用性质。（二）因供应商原因导致采购人资产受损必须照价赔偿。（三）日常保洁物品及耗材及各类物业所需工具设备由供应商自行负责。（四）采购人日常及展览期间所产生的生活及办公垃圾、杂物、废料等（不含建筑装潢垃圾），供应商负责清运并不再向采购人加收任何费用。（五）供应商负责自行解决与内部员工发生的各类纠纷，确保不影响与妨碍采购商的办公秩序。（六）供应商应对照采购文件要求（具体见采购文件第三章），说明所提供已对采购人的需求做出了实质性的响应，或申明与需求的偏差和例外。（七）供应商可以在响应文件中提出不同的服务标准和保障承诺，使谈判小组相信替代服务相同于或优于原需求，特别对于具体参数要求的指标，供应商必须提供具体参数值。（八）如果发生因供应商工作失职造成消防事故、失窃事件或其他财产损失和人身伤害，均由供应商承担相关经济和法律责任。（九）供应商拟派出的针对本项目的项目负责人必须到谈判现场（须携带身份证明），按谈判小组要
