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1、“潮流新天地”百货商场可行性分析报告2012年9月目录第一章 项目总论第二章 项目建设背景第三章 建设地点及建设条件第四章 建筑设计方案第五章 项目实施计划第六章 投资估算及资金筹措第七章 效益分析第八章 结论第九章 规划设计图纸第一章 项目总论1. 项目名称 本项目名称为“潮流新天地”（暂定）百货商场2. 项目基本概况“潮流新天地”（暂定）百货商场建设项目，位于湖北省监利县容城镇交通路202号容城宾馆，由武汉衣灵巴潮流百货有限公司法人代表、ATM潮流百货连锁商场创始人武汉生先生与商业投资人罗志勇先生共同投资。拟对该物业进行整体改造并投资新建“潮流新天地”百货商场。3. 项目选址及占地面积 项
2、目地址：湖北省监利县容城镇交通路202号容城宾馆 用地面积：6670平方米4. 项目建设规模及投资方简介1、 项目建设规模该项目拟建设为湖北省监利县首座潮流新百货商城。引进ATM潮流百货，打造国内第一连锁潮流百货品牌。该潮流百货商场地下一层（建筑面积约4381M2），地上主体五层，局部七层（建筑面积约21165M2）。属于大型商场。2投资方简介该项目的投资方为武汉衣灵巴潮流百货有限公司、ATM潮流百货连锁商场。该团队聚集了各方面来自台湾、香港、中国大陆的专业人员，以年轻、时尚、个性的全新定位，势必成为国内第一连锁潮流百货品牌，最具人气的潮流地标。旗下各门点：A、司门口店（一号店）：公司：武汉衣
3、灵巴潮流百货有限公司地址：武昌司门口解放路375号（大成路夜市旁）司门口店简介：位于武昌司门口的ATM潮流百货司门口店营业面积5000平方米，共四层，于2007年10月27日正式开业。商场经营理念定位于年轻时尚的消费客群，经营业态丰富，打造全方位购物、餐饮、娱乐于一体的潮流消费乐园。商场现状及前景：ATM潮流百货1号店经过公司长达1年多的选择淘汰式招商，达到经营商品的种类多、全、精、潮的招商目标。ATM潮流百货l号店现已成为武昌年轻人的潮流指南，店内各类潮品均受年轻人的狂热追捧，取得了非常好的业绩。开业至今，人气已近鼎盛颠峰，店铺已升值若干倍。B、江汉路步行街店（二号店）：公司：武汉合纵世纪商
4、贸有限公司地址：武汉市江岸区江汉一路58号ATM潮流百货江汉路2号店地处武汉最繁华的步行街商业圈，位于汉口江汉路步行街大屏幕旁，1-3楼营业面积8000平方，对面是中心百货，右侧是新世界百货中心店，后面就是繁华热闹的江汉夜市，该商圈人流量大，消费欲强，是武汉学生和白领中高端消费者的首选消费场所。商场现状及前景：ATM潮流百货2号店根据年轻人的喜好，现已成为个性、新奇、流畅、潮流的新生态卖场，大量运用漫画、HIPHOP、强烈色彩的设计元素，形成江城最新超酷地标开业不到半年，已经为武汉所有年轻人都熟知、首选的购物、娱乐休闲、聚会场所，满足年轻人多方面的潮流需求。C、五环峰旗舰店（三号店）：公司：武
5、汉四季青投资管理有限公司地址：武昌解放路338号商场现状及前景：ATM潮流百货五环峰店作为旗下的超级旗舰店，服务经营的理念与其他百货就有着非常大的区别，其定位就是武汉最年轻态的百货公司，我们的客户群体集中在1 7至25岁以内，此类群体的消费水平不高，但是他们确是时尚消费最前沿的群体，ATM潮流百货正是看中了这一点，为他们提供最低的消费价格，却能享受到中高端的硬件服务。吃喝玩乐才是ATM潮流百货五环峰店的主要特色，要将五环峰店打造成江城第一家24小时营业百货商场！五环峰店共8层，总营业面积30000多平方米，仅有5000平米的购物空间，只占整个商场的20%左右，80%的营业面积就是为商场提供商业
6、配套。楼层设置上，不仅每层都有餐饮，还配套有KTV、电影院、小百货。一楼为屈臣氏、星巴克、一伍一拾家居超市、真快活美食城、麦当劳、VICO披萨、COCO茶饮、丸山泡芙、帕帕罗蒂面包房及56家个性小店；一楼复层35家个性小店；二楼娘惹裙厨东南亚风味餐厅、顶好茶餐厅及90家个性女装店铺；三楼秀玉红茶坊、五仟锅风尚火锅、第一排牛排、黄记煌三汁焖锅、香籁概念餐厅及50家个性男装店铺。四楼至七楼有大地数字影院、老五烧烤、重庆小天鹅火锅、第三空间、杯子和糖甜品店、美食广场、美浓涮锅、青桃餐饮、蜜桃咖啡、公馆KTV、网吧、七星台球及真快活电玩城。D、未来投资发展计划：继ATM潮流百货五环峰旗舰店开业之后，今
7、年下半年，还将在江汉路步行街核心商圈，投入运营1.2万平方米的商业项目，将其打造成另一时尚坐标。随着市场的发展，公司将对湖北省武汉市以外的二级城市商圈进行商业投资。湖北省监利县交通路容城宾馆地块的商业合作就是其中之一。第二章 项目建设背景随着国家“十二五规划”的实施与推进，长江经济带战略成为国家经济发展战略，荆州在“一带两圈”发展中存在着明显优势。按照荆州城市定位为区域间重要节点城市的要求，到2015年形成中心城区建成区100平方千米、人口100万人口的大城市。其市域总体规划为形成大中心城区和卫星城市组团与城市群组合的市域城市布局。结合其“北拓东融，一城两江”的规划中心城区发展走向，拟将江陵纳
8、入中心城区，将潜江、监利、石首、公安、洪湖、松滋作为卫星城市规划，与整个长江经济带两湖平原城市群对接。按此规划，监利县的发展将迎来良好契机，而加快城市化的发展也必将成为监利县的工作发展重点。一、商业的发展是城市化进程的需要城市化是经济发达的必然结果。从世界发展来看，也是解决商业问题的根本出路。我们应该把城市化作为城市商业发展的重要条件。城市是载体，商业是城市的灵魂。城市和商业有着天然的联系。“城市”的提法本身就包含了两方面的含义：“城”为行政的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。而最早的“城市”，就是因商品交换集聚人群后而形成的。城市是有着商业交换职能的居民点。商业的变
9、革与城市的形态变化之间存在着一种客观的和内在的联系：商业的发展促进了城市的发展，城市的发展又导致了商业的变革。城市人口、城市规模、城市功能、城市布局和城市交通等城市形态要素的变化，促使城市商业的格局也相应发生了很大的变化。目前，中国大陆人口总量约13.3亿（来自中国人口信息网）。在2050年之前，中国的城市化率必须从现在的44.9（2008年11月统计数据）提高到70以上，这就意味着每年平均需增长6.1左右的城市化率，即每年约有814万人从农村转移到城市。而大量人口的转移，必当使目标城市的商业地产发展更快、更加繁荣。相应大量人口所需要的配套商业，也将呈现大幅度增长趋势。从我国建国到现在半个多世
10、纪以来，我国的地区经济的发展可以说经历了三个阶段。第一个阶段即从建国初到1978年的改革开放，这段时期我们可以把它称为我国区域经济发展的平衡时期；第二个阶段是从1978年的改革开放到1999年，这个阶段是我国重点发展东部沿海地区的时期；第三个阶段是从1999年到现在，国家先后提出了“西部大开发”、“振兴东北老工业基地”、“加快发展中部地区”等战略措施，这个阶段是我们各地区协调发展的时期。以武汉为例，在90年代时，武汉市还处于湖北的中部城市，商业更是处于缓慢的发展阶段，当时整个武汉市商圈就只有武广商圈、江汉路商圈、中南商圈、钟家村商圈。但到00年的时候，武汉已处于湖北省中心城市，商业也处于加速发
11、展阶段，新兴商圈就增加了王家湾商圈、沌口商圈、徐东商圈、光谷商圈、街道口商圈。在城市形态改变的同时，商业地产也将随之呈现出一个快速发展的态势。随着区域建设的迅速发展，商业地产将出现一个快速发展的阶段。 而作为荆州卫星城市的监利县在其城市化的过程中，必须配套相应的商业设施，才能满足其日益发展的需求。二、监利县商业发展的需要随着商业的发展，已发展到第四代商业模式，将体验、享受、休闲、等元素充分与购物相结合。走的是一条快时尚的路线。走进广场，一股时尚的生活气息扑面而来：餐饮、美容、健身、娱乐，从基本的生活需求到吃、喝、玩、乐，几乎一应俱全，在理念上有点像美国的“LifestyleCen-tre”，生
12、活元素的比例远超过购物比例。而监利县本地商业明显滞后，缺乏真正意义上的“购物、娱乐、运动、休闲”多功能组合的商业场所，无法产生吸引最终消费者消费的动力，局限了本地商业的繁荣。不能满足具有广大人民的消费需求。目前，政府部门正大力加强对交通路的综合整治及新的商业规划，实施道路建设，路面刷黑等相关工程，完善交通路商圈设施的配套。作为投资方的ATM潮流百货，为了企业自身的发展，为了交通路商业街的繁荣，将结合第四代商业模式建设自己的商业特色。我们将充分发挥在武汉市汉口商圈、武昌商圈开设的成功经验，围绕当地新商圈的繁荣，投入巨资开发、建设、招商、营运管理“潮流新天地”商场。建成在监利县交通路商圈上集购物、
13、休闲、运动、娱乐、酒店、美食于一体的特色商城，使当地的广大群众投身到全民健身运动中来，消费有去处；使交通路真正形成商业新潮流，并坚信“潮流新天地”将成为交通路上新的商业板块：新品牌，新特色，新亮点，最具人气的潮流地标。第三章 建设地点及建设条件一、建设地点本项目建设地点为：湖北省监利县容城镇交通路202号容城宾馆。二、区位优势(一) 交通区位监利县位于湖北省东南部、长江中游北岸，江汉平原腹地，南披长江玉带，东拥洞庭明珠，南与湖南省岳阳市、华容县隔江相望，西眺三国古城荆州，长江水迂回于南，东荆河静卧在北。境内河网密布，湖泊星罗，土壤肥沃，素有鱼米之乡的美称。全县国土面积3565平方公里，辖21个
14、乡镇，2个农场管理师，总人口已156万人，城镇人口49万。监利县区位交通优越。随岳南高速公路贯穿全境，荆岳长江公路大桥在监利连接湘鄂两省。监利是伍子胥故里，是红色根据地，是荆楚大粮仓，是面点师之乡，同时也是玻璃工之乡。 (二)经济区位作为荆楚粮仓，作为 “一带两圈”发展中的一员。监利县将成为荆州城市经济圈产业结构布局中一个重要的能量聚集与效益增长点。为长江经济带的经济发展作出应有的贡献。第四章 建筑设计方案一设计依据 潮流新天地方案设计主要依据现行的国家有关建筑设计规范、规程和规定 民用建筑设计通则 GB50352-2005 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2005版) 民用建
15、筑热工设计规范 GB50176-93 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范 GB50364-2005建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95(2001修订版)民用建筑工程室内环境污染控制规范 GB50325-2010城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001建筑抗震设计规范 GB50011-2001(2008版)建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008公共建筑节能设计标准 GB50189-2005安全防范工程技术规范 GB50348-2004建筑玻璃应用技术规程 JGJ113-2003屋面工程技术规范 GB50345-2004建筑地面设计规范 GB50037-96建筑工
16、程建筑面积计算规范 GB/T50353-2005建设部建筑工程设计文件编制深度规定2008版全国民用建筑工程设计技术措施规划.建筑.景观2009版全国民用建筑工程技术措施节能专篇2007版二设计原则1.在设计中贯彻执行国家现行有关规范和标准，确保工程质量；2.充分合理地利用场地进行功能与流线布局，相对独立地布置商场主体，强调整个建筑的主体形象，创造一个良好的富有特色和标志性的建筑空间环境；3.重视当地气候条件，最大限度地利用建筑的大面宽小进深来增进自然通风和扩大采光面，改善建筑室内环境舒适感；4.合理配置百货商场所包含的各项功能与相关流线。三建筑设计 3.1建筑总体布局 该项目建设场地位于监利
17、县交通路。建筑总体包括地下停车场、运动休闲、会议中心、酒店、宾馆和商用营业房。在功能设置上将一楼作大开间处理，以方便各功能空间人员出入，并满足消防通道的需要。3.2建筑功能与流线设计购物空间是商业空间的一部分，是指为人们日常购物活动提供的各种空间、场所。其中最具代表意义的为各类商场、商店，他们是商品生产者和消费者之间的桥梁和纽带。现代商业购物空间的展示手法各种各样，展示形式也不定向化，动态展示是现代展示中倍受青睐的展示形式，它有别于陈旧的静态展示，采用活动式、操作式、互动式等，观众不但可以触摸展品，操作展品，制作标本和模型更重要的是可以与展品互动，让观众更加直接的了解产品的功能和特点，由静态陈
18、列到动态展示，能调动参观者的积极参与意识，使展示活动更丰富多彩，取得好的效果。 在商业展示活动中也逐渐受大家的关注，如服装展示、汽车展示等，动态展示使展示生动化，使展示空间具有一种活力。如视觉冲击力、听觉感染力、触觉激活力、味觉和嗅觉刺激感，通过娱乐色彩的环境、气氛和商品陈列、促销活动吸引顾客注意力，提高对展品的记忆，展示空间生动化比大众媒体广告更直接、更富有感受力，更容易刺激购买行为和消费行为。 A、人物的流动 根据现在的商场卖场的布局来说，顾客通道设计的科学与否直接影响顾客的合理流动，一般来说，通道设计有以下几种形式：1、直线式又称格子式，是指所有的柜台设备在摆布时互成直角，构成曲径通道；
19、2、斜线式，这种通道的优点在于它能使顾客随意浏览，气氛活跃，易使顾客看到更多商品，增加更多购买机会；3、自由滚动式，这种布局是根据商品和设备特点而形成的各种不同组合，或独立、或聚合，没有固定或专设的布局形式，销售形式也不固定。如利用店面过道等空间树立较松的立体广告物。外派形象小姐或活人装扮的可爱动物与顾客沟通，在顾客流通的地方比如电梯和走廊设置动态的POP广告，将广告造型借用马达等机械设备或自然风力进行动态的展示。 B、展品的流动 有效利用展品本身的物理、化学等特性，进行运动，在运动中展示自身的特色，如汽车展示，突破静态放置，将汽车放置在公路上，举办车队竞赛，游行等。日产风神轿车进入中国市场时
20、就举办“风神一升油城市拉力赛”，用一升油在不同城市不同地段比试最远行程，吸引了各地消费者和试驾司机的关注，将汽车可以行驶的特性发挥出来。 运用一些特殊的动态展架，使商品放在上面可以有规律的运动、旋转，还可以巧妙的运用灯光照明的变换效果使人产生静止物体动态化的效果，巧妙变化和闪烁或是辅以动态结构的字体，能产生动态的感觉；此外也可将无流动特性的展品中增加流动特征。1、书籍的动态展示，书籍设计的陈列是开放式的，即运用多媒体的方式、书籍展开的方式、局部放大的方式，旁加评点解说的方式，旋转书架的方式，再如服装店的橱窗展示，可以运动绚彩的灯光闪烁和流动照明使人产生一种模特在动的幻觉。 3.3商业购物空间各
21、基本部分的装饰设计A、外立面 以独特的造型、色彩、材质和体量等建筑、装饰语言向人们表明自己的存在。B、入口、门厅 入口与门厅都起着引导和疏散客流的作用。其空间设置有以下功能: 1、疏导交通、引导客流。 2、在此空间设置问询处、咨询台、商场分区指示牌、导购牌等。 3、与环境、绿化的良好设计结合，形成商场或亲切宜人，或优雅时尚，或高档，或大众的商业氛围。 4、在入口门厅与宽大的前庭或入口广场结合，除上述功能之外，还与顾客的休闲、小座结合，形成丰富的城市商业景观。 C、中庭 中庭是大中型商场，特别是大型商场的公众活动空间，有以下意义： 1、丰富空间层次，强化商业气氛。 2、形成交通枢纽，组织空间秩序
22、。 3、强调生态绿化倾向，形成舒适空间。 4、宣传企业品牌，美化商场形象。 5、组织多种活动，增加休闲空间。 D、扶梯、电梯步行楼梯1、自动扶梯 自动扶梯是大中型商场垂直运输客流的主要通道，在一般商场的人流集中区，前庭、中庭及商品集中售卖区域都设有自动扶梯。本商场设置为两部并排放置，一上一下运行，在不同楼层相同位置设置。2、电梯 商场重要位置、中心位置的观光电梯，设在商场的开放性空间，多数设置在中庭、前庭这些多层贯通的空间或外立面上。3、步行楼梯 在大中型商场中是电梯和扶梯垂直交通的补充手段。与之相比，结构可靠，维护费用少，造价经济。可作为平时的商场通道，紧急时还可以作为消防疏散之用。 E、天
23、花1、设计要点a总体布局应与平面相一致，密切配合平面设计的功能区域，充分发挥天花对空间的界定作用，合理划分各销售展区的空间层次和引导顾客流向线。 b天花与地面不同的是它还有空间标高的可变性，应利用这一特性在合适的局部创造出各种富有造型变化的空间组成要素。 c天花总体布局应尽量简洁，色彩淡雅。局部可以丰富变化，材质的选用尽量在同层以一到两种为主，统一中求变化。 d天花设计考虑多专业配合（空调、水、点、消防、背景音乐、若电综合系统布线、放置设备等）。 e天花设计除考虑本身具有的材料属性、造型、色彩特性之外，与灯具的设计和布局以及艺术效果关系最为密切。两者应融合在一起考虑。 f大面积天花用材一定要用
24、不可燃性材料。如结构架一般采用轻钢龙骨，面材一般使用石膏板、铝型板、水泥纤维板、铝合金扣板、条板、格栅等。F、地面 地面设计要配合总的平面设计，划分出走道、各销售区域等主要空间及门厅、电梯间、楼梯间、休息处等辅助空间。销售区一般不宜设计较复杂的图案；走道要设计一些引导性图案；重点门厅的地面要设计一些精美、细致的拼花图案来突出其位置；地面提倡无高差、无阻碍设计。现代商场地面采用的材料有磨光大理石、花岗石、抛光地砖、耐磨亚光地砖等。G、壁面 与其它公共建筑不同，商场的壁面除了在门厅、电梯厅等处有相对较大的壁面外，在营业厅均被划归零售区域，因此，其壁面设计整体性不强，都服从于售卖区的装饰与功能设计。
25、四技术经济指标总用地面积为6770 M2规划净用地面积为6770 M2。建筑面积： 21165M2建筑层数：7层建筑结构：框架剪力墙结构（局部剪力墙） 第五章 项目实施计划本项目设计建设工期为二年半（2012年9月至2015年5月），具体计划如下：2013年3月前，完成可行性研究报告的编制及施工图设计；2013年5月，开始全面进行建设工程；2014年10月份前，商场建设完工；2014年11月至2015年4月，完成配套设施及室内外装修；2015年5月建成运营。第六章 投资估算及资金筹措一、投资估算1项目拟建设总建筑面积25546平方米（地下：4381平方米，地上：21165平方米）。商场业态分布
26、序号楼层面积（m2）高度（m）业态分布1地下一43814.5商铺、停车场、配套设施2一层39875.9临街品牌商店，屈臣氏超市，麦当劳，星巴克，特色美食商铺：化妆、服饰、鞋帽包类、时尚数码、个性店铺3二层43804.5商铺：定位女装，美发，美甲，美食品牌4三层43804.5商铺：定位男装，电玩城，美食品牌5四层43804.5影院，美食广场，KTV6五层18934.5运动馆：羽毛球馆，桌球，乒乓球室7六层10703.6宾馆8七层10703.6宾馆2项目总投资额预算为一亿元。资金采用企业自筹及银行贷款相结合的方法。工程概算（单位：万元）建筑工程费设备购置安装筹办费室内外装修流动资金总投资额5000
27、3000500100050010000第七章、效益分析1经济效益本项目建成，按建筑面积每平方米每月收入55元计算，可实现年收入：1680万元，减去营运费用：600万元/年，每年实现收入：1080万元。按每年收入5%目标递增，计划八年可收回全部投资。2社会效益通过对容城宾馆地块的重新建设，首先，在监利县交通路上形成新的商业亮点，繁荣了当地经济。不但改变了容城宾馆长期无发展的状况，同时给其权属单位带来的巨额固定资产。其次，“潮流新天地”商业的营运，使服装美食，娱乐，运动名企品牌扎堆，整合资源，优势互补，强强联合，为招商引资形成强有力的影响力。最重要的是随着我们商业的兴建，营运的开始，为当地社会提供至少1000个岗位的就业机会。第八章、结论综上所述，可以得到如下结论：1本项目时机成熟，地理位置极桂，市场需求旺盛，建设条件良好，具备可行性。2本项目符合国家产业政策，顺应市场需求，投资风险低，回报稳定，经济效益和社会效益十分显著。第九章 规划设计图纸（附后）
