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1、重庆市罗汉寺商务宾馆项目建议书 一、项目建设概论（一）项目建设的依据1、本项目是根据重庆市佛教协会同意，重庆盛凌实业有限公司在其新建办公楼自筹资金建设重庆市罗汉寺商务宾馆项目。2、根据重庆市宾馆酒店业的相关法规、规范、标准。（二）项目建设的目的和原则1、拟建重庆市罗汉寺商务宾馆，为公司的结构调整和发展创造条件，积极探索多元化发展方向。充分利用重庆佛教文化交流的平台，创获更多的经济增长点。同时使盛凌实业更加融合重庆大市场，提升经营管理理念，提高总体经营水平。2、项目建设原则重庆市罗汉寺商务宾馆建设按中档标准、兼顾经济实用与城市潮流相结合的原则，装修设计充分体现佛教文化元素，充分体现盛凌实业的个性
2、和超时代感，以清新优雅、精巧丰富的装饰处理，成为解放碑核心区的一个特色商务宾馆。（三）项目建设规模1、建设性质：租赁2、建设规模： 、装修面积：2000、建筑结构：框架，一部电梯，一个上下楼步行通道。楼层为内走廊条形结构。、总楼层数：6层，每层333，含共摊面积。、装修标间：34个，室内标准三星级。3、项目功能与定位：功能区分：一楼由接待大厅、茶楼、小卖部、小餐厅（外包）组成；二至六楼由豪华单间，普通单间及商务标间、会议室、娱乐室、设备房、值班室等组成。服务特色定位：按照三星级酒店的客服标准，每个房间配全新电脑且免费上网，二十四小时供应热水，配备商务谈判签约等会议服务，免费为客人订票及发售景点
3、门票。宾馆凭着独特的地理位置和优质的服务吸引广大旅游爱好者及商务客人的脚步。（四）项目建设的地理位置及环境渝中区是重庆市的金融中心、商贸中心、信息中心、文化中心。本项目位于渝中区解放碑核心区域，东面是民族路，南面是万吉广场，西面是五一路，北面是沧白路。拟建重庆市罗汉寺商务宾馆正门面，有在建工程一个。入口处有拆迁户待迁。如图：本案（五）投资的必要性和经济意义重庆盛凌实业是以建筑为主，以房地产业和旅游业为两翼发展。公司具备一支开发建设新项目的队伍，积累了一定的经验和部分资金，具有开发新项目的人才和经济实力。随着重庆市经济建设的飞速发展，盛凌实业要在激烈的市场竞争中发展壮大，开拓主业市场，立于不败之
4、地，只有不断开发建设新项目，而且正好赶上“全国五大中心城市”这一热潮。因而开发建设重庆市罗汉寺商务宾馆具有必要性和重要的现实意义。为此，在解放碑这个重庆经济发展的高地占有一席之地，是取得较好经济效益，发展壮大盛凌实业的当务之急。 （六）评价结果1、项目经营性质：本项目是由重庆盛凌实业公司为业主，自筹资金承建经营，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。2、计划投资：175.1万元。3、论证结论：、该项目属于常规服务业，工艺流程成熟，起点高，投资小，见效快，经济效益和社会效益相结合。项目建成后，年销售收入可达到 185 万元，投资回收期3.95年。、项目建设符合国家和重庆市产业发展政策，也符合国家、重
5、庆市、渝中区有关宾馆酒店业的行业政策。经充分的市场调研和经济技术论证，建设该项目可行。二、市场需求预测该项目位于渝中区解放碑，区内的交通十分便捷，出租四通八达，20余条公路线路可直抵近郊和远郊，渝中区是重庆市的水陆客运交通枢纽。还具有社会服务功能强的巨大优势。金融证卷、保险、信息中介、餐饮宾馆、休闲娱乐等现代服务业发达。品牌餐饮网点633家，万豪、海逸、重宾、中天等星级酒店10余家；有工、农、建、中、交、光大、华夏、兴业、中信、招商、商业和浦发银行等110余个金融机构；还有邮电通讯、信息咨询、技术服务行业经营网点300多个，还有25家世界五百强企业的办事机构落户商贸区。解放碑中心购物广场不仅是
6、长江上游的黄金商贸去，也是中国西部最大的商业步行街区。以解放碑商业步行街为核心的解放碑商贸中心区面积约为一平方公里，东起小什子，西至较场口，东起新华路，北至民生路，区域内第三产业机构单位7600个，其中，批发零售贸易业53个，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。商业网点密度大，大型商场多为全国同类地区少有，商业经营规模大，现代商业气息浓郁也为全国之少见。全市十大零售企业，解放碑占据五席，五个企业列西部之最：即最大的零售商-重庆百大楼股份有限公司；最大的批发商-重庆商社；最大的零售超市家乐福；设施档次最高的商务机构-大都会，还有全国医药行业最大的零售连锁企业-和平药房总部。区域内商贸
7、服务业业态齐，国内外知名品牌集中又是解放碑商贸中心的另一大特色。各种类型的商业主题街，各具特色的专卖店，各种品牌的连锁相映生辉，促进了商贸区的繁荣兴旺。有西部第一街之称。因此，该区域流动人口多，住宿市场需求量大，商机无限。三、定位与经营方案（一）定位方案根据该项目的规模，本项目选择以差异化、细分市场为原则。建设以罗汉寺佛教文化特色为主，依托罗汉寺的佛教文化，背靠藏经楼，打造以禅养、高贵、典雅为设计理念。主要目标客户：前期以吸纳全国各地驻渝商会团体客户为主。成为各商会人士的主要聚集地，不断提高宾馆的市场认知度。（二）经营方案对本项目的经营方案主要有以下思路；1、第一步，以立足站稳市场为主，不考虑
8、利润。由于宾馆正门面有在建工程，对宾馆的经营有较大的影响。重点开拓常住客户和团体客户。必要时，可以考虑以写字间出租两层楼，每月可收入3万元。时间为2年。2、第二步，全面提升服务档次，虽然宾馆配套设施硬件达不到三星级，但必须在房间的配置上达到三星级以上。各项服务标准按三星级执行。3、第三步，全面推向市场，充分发挥一楼商业门面的价值，充分发挥地理位置的优势，确保入住率100%。创造较好的经济效益。四、公共工程及主要内容（一）公共工程及配套设施 1、电：大楼的用电由佛教协会落实，大楼配电房应由佛教协会统一管理，宾馆实行单独计量管理。每层楼设独立空开。 2、气：主要是锅炉房及餐饮的用气，直接与天然气公
9、司联系开户。 3、水：建设锅炉房一个，实行统一供应热水。 4、排污：每个客房房间均有卫生间，集中统一外排，至市政排污下水道。 5、电梯：保修期内的维修应由佛教协会负责。 6、消防：建自动喷淋设备一套。7、其他公共设施：通讯、电视、宽带、空调、监控等。（二）环境保护与劳动安全 宾馆装修时，对环境的危害主要是噪声和微量粉尘。防止措施： 1、在施工中，采用国家现行有关规范，并加强对噪声和粉尘的管理。完全能够达到国家对建设项目环境保护的标准。 2、本项目的劳动安全问题，按国家有关规定执行，无特殊要求可加强安全措施，同时强化职工的劳动安全教育与培训。 五、总投资概算及效益测算（一）项目成本构成预测 科
10、目计 算金 额一、工程成本1、装修成本2000500元/100万元（含门厅设备）2、室内设备34套1万元/套34万元（含空调）3、消防设备喷淋装置1套10万元4、监控设备监控录像1套2万元5、通讯闭路宽带2万元6、会议娱乐设备4万元7、锅炉房及供热水系统立式常压1.5吨8万元（含管道安装） 小计160万元二、工程间接成本1、管理费170万元3%5.1万元2、税费03、不可预见费10万元 小计15.1万元三、 合 计175.1万元（二）效益框算1、销售收入：客房收入168元34间90%350天=179.9万元 其他服务及门面收入：5.1万元2、经营成本：科 目计 算金 额固定成本房屋租金7万元1
11、2月84万元投资折旧费平均折旧法5年36万元人工工资10人25万元 小 计145万元变动成本外购材料费清洁用品、免费用品5万元外购燃料动力费水、电、气、讯5万元修理费1万元经营管理费3%5.4万元营业税及附加税185万元5.75%10.6万元所得税33%4万元 小 计31万元3、年实现利润：185-145-31=9万元六、静态财务评价及盈亏平衡分析（一）盈利能力分析 1、投资利税率=（销售利润+销售税金）/总投资100% =（9+14.6）/185100% = 12.76% 2、投资利润率=销售利润/总投资100% =9/185=4.86% 3、投资回收期 现金流量表 年份项目01234现金流
12、入185185208208现金流出175.1140140154154净现金流量-175.145455454累计净现金流量-175.1-130.1-85,1-31.122.9投资回收期=（4-1+175.1/185）=3.95年（二）盈亏平衡分析总固定成本 总销售收入-总可变成本-总销售税金BET= 100% =(145/185-26.4-14.6) 100% = 94.15%销售量=设计生产能力BET =185万元94.15% =174.2万元 本项目在入住率 90%,定价为168元/间的基础上，年销售收入达到174.2万元。即可达到盈亏平衡。具有一定的抗风险能力。但入住率是该项目成功的关键。
13、年销售收入 总销售收入 185185 可变成本174,2145 固定成本 入住率84.7% 90% 七、 结 论该项目的主要评价指标投资利润率为4.86%，投资利税率为12.76%，投资回收期3.95年。由于项目前期周边环境的影响，在销售价格定位上是保守测算，从财务分析和盈亏平衡分析来看，该项目短期效益不明显，但长期效益稳定，具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目可行。 项目开发单位： 重庆盛凌实业有限公司 项目负责人： 周 泰 杨 华 项目建议书： 雷 铭（经济师） 编写时间: 2010-2-20附 件：申请经营旅馆业的备案手续 凡经营接待旅客住宿的旅馆、饭店、宾馆、招待所、客货栈、车马店、
14、浴池等（下列统称旅馆），不论是国营、集体经营，还是合伙经营、个体经营、中外合资、中外合作经营，不论是专营还是兼营，不论是常年经营还是季节性经营，都一定依法履行开业审批备案手续。 1开办旅馆，其房屋建筑、消防设备、出入口和通道等，一定符合中华人民共和国消防条例等相关规定，并要具备必要的防盗安全设施。 2申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。 经批准开业的旅馆，如有歇业、转业、合并、迁移、改变名称等情况，应该在工商行政管理部门办理变更登记后3日内，向当地的县、市公安局、公安分局备案。 3经营旅馆，一定遵守国家的法律，建立各项安全管理制度，设置治安保卫组织或指定安全保卫人员。 4公安机关对旅馆治安管理的职责是，指导、监督旅馆建立各项安全管理制度和落实安全防范措施，协助旅馆对工作人员进行安全业务知识的培训，依法惩办侵犯旅馆和旅客合法权益的违法犯罪分子。公安人员到旅馆执行公务时，旅馆工作人员和旅客应该予以协助。
