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1、ID:s02036虹桥上海城商圈研究调查报告零点调查集团编制上海北京上海广州武汉虹桥上海城商圈研究调查报告目 录第一部分 技术报告4一、研究背景和目的5二、研究思路6三、研究方法8四、定量执行情况11五、数据处理11第二部分 调查主要发现12一、入主虹桥上海城内百货的环境优劣势分析13二、如果入主购物中心的百货，最佳的百货品牌选择分析82三、购物中心建成后可能对徐家汇商圈带来的影响101第三部分 小结与建议113第一部分 技术报告一、研究背景和目的虹桥经济开发区是长宁区的一个高档写字楼、高档社区聚集区，汇集众多餐饮、娱乐、休闲场所，目前该区域购物场所仅有定位于国际知名品牌的虹桥友谊商城和大众化
2、的天山商厦。随着上海的经济发展，虹桥经济开发区将是未来的另一个区域性商业规划区，并且周围日益增多的新建居住社区，进一步提升了本地区的商业潜力。目前开发区内新建的虹桥上海城的规划中欲将裙楼建成一个SHOPPING MALL，其中3.5万平米的商业规划面积将有可能成为徐家汇商城集团有限公司投资兴建百货连锁店的一个适宜投资点。因此考察这个选址点是否值得投资兴建百货店、如果有投资潜力的话，将采用何种定位便是本次研究要解决的主要问题。二、研究思路本项目需要解决以下三个核心问题： 是否应该入主虹桥上海城SHOPPINGMALL内的百货 如果入主，最佳的百货品牌选择 该购物中心建成后对徐家汇商圈的影响 是否
3、应该入主虹桥上海城SHOPPINGMALL主要从以下几个方面分析其优劣势： r 周边人流数量及质量 r 周边已有商业网点的客源状况及共享可能r 虹桥上海城的周边商业环境及交通状况 如果入主，最佳的百货品牌选择主要从以下几个角度分析:r 长宁公众目前最经常逛的百货商场r 长宁公众最期望在虹桥上海城内开的百货品牌r 长宁公众在各百货商场的平均购物消费金额该购物中心建成后对徐家汇商圈的影响r 购物中心建成后原徐家汇客源流转的可能r 公众流转的原因r 流转群体背景特征三、研究方法 调查分三个阶段进行，第一阶段是预估商圈范围内居民小区普查和待建点人流监测，第二阶段是定性研究，采用小组团体座谈会的方法；第
4、二阶段是定量研究，采用的是小区外拦截访问的方法。第三阶段的定量研究结合了第一、二阶段的研究结果进行，在第三阶段获取数据的后，首先结合第一阶段普查的结果预估商圈范围内各档次房产居民分布状况对数据了进行加权处理，然后才进入进一步的数据分析。人流监测概括如下：人流数量监测：监测点监测时段监测日天山商厦9：30-20：30工作日和周末各一天天山路遵义路9：30-20：30工作日和周末各一天仙霞路娄山关路9：30-20：30工作日和周末各一天仙霞路延安西路9：30-20：30工作日和周末各一天人流结构研究：拦截点工作日成功样本周末成功样本天山商厦6160天山路遵义路6264仙霞路娄山关路6060仙霞路延
5、安西路6265245249人流来源研究：拦截点工作日成功样本周末成功样本天山商厦102107虹桥友谊商城104100合计206207定量研究概括如下：样本量：设计样本为15个住宅小区中的450个居民样本，虹桥经济开发区白领150个样本。访问对象： 长宁居民访问：年龄在2054岁，家庭中最经常逛街者。 虹桥白领访问：年龄在2054岁，在虹桥经济开发区内工作，个人月均收入2000元以上，每月平均逛街2次及以上。抽样访问方法：长宁居民访问：在选定居民小区门口拦截访问。虹桥白领访问在虹桥开发区内主要写字楼出入口处对进出的工作人员进行拦截访问。四、定量执行情况执行时间：2002年6月11日6月30日执行
6、情况：拦截场所实际完成样本最终有效样本长宁选定居民小区552535虹桥开发区写字楼162153合计714688实地质量控制与复核：本公司督导进行访问全过程监督、问卷抽查与卷面审核,共计作废问卷46 份。五、数据处理 所有成功问卷使用PCEDIT软件录入电脑，使用FOXPRO及SPSS8.0高级统计分析软件结合进行逻辑查错，删除部分质量差的问卷，最终的有效问卷用SPSS8.0高级统计分析软件进行统计分析。第二部分 调查主要发现一、入主虹桥上海城内百货的环境优劣势分析1虹桥上海城周边人流规模在本次研究进行过程中，虹桥上海城尚处于施工状态，且其遵义路的周边也没有其他较大型的消费、娱乐场所，因此，研究
7、人员无法以遵义路上该点目前的人流状态与来推断今后购物中心建成后的人流状态。基于这方面的考虑，本次调查中选择了天山商厦、天山路娄山关路、仙霞路娄山关路、虹桥友谊商城（延安西路仙霞路）四个分别位于虹桥上海城东南西北四个方位的点进行单向人流量监测，每个点分别在工作日和双休日分别监测一天。天山路娄山关路遵义路仙霞路紫路云天山商厦虹桥友谊商城监测结果显示，天山路山无论是工作日还是双休日人流量都比较大且双休日人流近乎是工作日的1.5倍；而仙霞路上两个点人流只有天山路人流的二分之一，且工作日和双休日人流量相当，在仙霞路娄山关路工作日人流量甚至还多于周末。与以往研究中监测的梅龙镇的数据相比较，天山路上两个点人
8、流量与梅龙镇的进店人数量相当，仙霞路上人流就只有其二分之一。图 天山商厦0200400600800100012009:30-10:3010:30-11:3011:30-12:3012:30-13:3013:30-14:3014:30-15:3015:30-16:3016:30-17:3017:30-18:3018:30-19:3019:30-20:30工作日人流周末人流2虹桥上海城周边往来人流结构从四个点来往人流的背景特征来看，天山路上两个点来往人流相似，工作日和休息日相比也没有明显差异。人群以本地常住居民为主（80以上），学历分布相对均匀但高中/中专学历者略多，多为普通办公职员和服务业职工，
9、同时由于附近有东华大学、上海工程技术大学、外贸学院等几所高校，因此，周末人流中学生占到15以上。家庭月均收入主要集中于1000-4000元（50左右）和5000-8000元（20左右）两段上，18-30岁之间年轻人的占最多数（50左右），同时由于周边居民区较多，往来人流中46-55岁之间的中老年人也有相当的比例。表 天山商厦过往人流年龄周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比18-25岁2135.02134.44234.726-30岁1626.71626.23226.431-35岁35.046.675.836-40岁610.023.386.641-45岁46.746.686.646-50岁
10、46.7813.1129.951-55岁35.034.965.056-60岁35.034.965.0总计60100.061100.0121100.049.250.847.552.5周末工作日天山商厦过往人流性别男女83.316.780.319.7周末工作日天山商厦过往人流居民身份常住居民非常住居民3.43.315.311.523.734.425.414.832.236.1硕士及以上初中及以下大专大学本科高中（含中专、技校）天山商厦过往人流学历周末工作日表 天山商厦过往人流职业周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比中层管理人员1118.6711.51815.0办公室一般职员1118.614
11、23.02520.8专业人员（教、科、文、卫）58.52032.82520.8体力劳动者58.523.375.8自由职业者 34.932.5服务业职工711.9711.51411.7个体业主46.811.654.2下岗、失业、待业35.111.643.3退休35.123.354.2在校学生1016.946.61411.7总计59100.061100.0120100.0表 天山商厦过往人流家庭月均收入周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比1000元及以下23.4711.597.51001-2000元813.61321.32117.52001-3000元1322.01016.42319.23
12、001-4000元813.658.21310.84001-5000元58.511.665.05001-8000元1118.61524.62621.78001-10000元11.746.654.210000元以上23.423.343.3无固定收入35.111.643.3拒答610.234.997.5总计59100.061100.0120100.0表 天山路遵义路过往人流年龄周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比18-25岁2436.92032.34434.626-30岁69.2711.31310.231-35岁57.769.7118.736-40岁69.223.286.341-45岁69.
13、269.7129.446-50岁1116.91321.02418.951-55岁57.7711.3129.456-60岁23.111.632.4总计65100.062100.0127100.040.060.037.162.9周末工作日天山路遵义路过往人流性别男女86.213.890.39.7周末工作日天山路遵义路过往人流居民身份常住居民非常住居民表 天山路遵义路过往人流学历周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比初中及以下1726.22032.33729.1高中（含中专、技校）2335.42845.25140.2大专1320.069.71915.0大学本科1218.5812.92015.7
14、总计65100.062100.0127100.0表 天山路遵义路过往人流职业周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比高层管理人员11.511.621.6中层管理人员69.246.5107.9办公室一般职员1015.4914.51915.0专业人员（教、科、文、卫）1015.469.71612.6体力劳动者 46.543.1自由职业者11.5 10.8服务业职工1320.01524.22822.0个体业主34.669.797.1下岗、失业、待业57.746.597.1退休57.7914.51411.0在校学生1116.946.51511.8总计65100.062100.0127100.0表
15、天山路遵义路过往人流家庭月均收入周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比1000元及以下34.623.253.91001-2000元1320.01829.03124.42001-3000元1320.01219.42519.73001-4000元1116.9711.31814.24001-5000元46.258.197.15001-8000元1116.91016.12116.58001-10000元34.634.864.710000元以上23.123.243.1无固定收入23.134.853.9拒答34.6 32.4总计65100.062100.0127100.0仙霞路上两个点周末和工作日人
16、流结构差异较大。虹桥友谊商城人流中男性、年轻人为主，中层管理者和普通办公职员相对较多，总体上工作日人流质量优于周末。在工作日非常住居民达到33.9比周末高出12.4，研究人员认为这与该区域宾馆、写字楼云集有一定的关系；大专及以上学历者工作日占到54.8，而周末仅有37；周末服务业职工较多而工作日专业服务人员相对较多；从收入看，周末人群家庭月均收入分散在1000-2000元、5000-8000元、10000元及以上三段上，而工作日人群家庭月均收入者集中在5000元以上，尤其是家庭月均收入10000元以上者占到21。仙霞路娄山关路往来人群特征与虹桥友谊商城人群近似，只是在收入上有些差异，周末往来人
17、群家庭月均收入多在1000-4000元、5000-8000元两段之间，而工作日多在2000-8000元之间。8000元以上的高收入者远远少于虹桥友谊商城的过往者。表 虹桥友谊商城过往人流年龄周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比18-25岁2538.52337.14837.826-30岁710.81524.22217.331-35岁69.258.1118.736-40岁710.8711.31411.041-45岁23.146.564.746-50岁710.823.297.151-55岁710.846.5118.756-60岁46.223.264.7总计65100.062100.01271
18、00.064.635.462.937.1周末工作日虹桥友谊商城过往人流性别男女23.117.740.027.418.524.215.429.03.11.6初中及以下高中（含中专、技校）大专大学本科硕士及以上虹桥友谊商城过往人流学历周末工作日表 虹桥友谊商城过往人流职业周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比高层管理人员23.123.243.1中层管理人员1116.91219.42318.1办公室一般职员1116.91117.72217.3专业人员（教、科、文、卫）46.2914.51310.2体力劳动者23.123.243.1自由职业者23.123.243.1服务业职工1421.5812.
19、92217.3个体业主69.258.1118.7下岗、失业、待业23.123.243.1退休57.734.886.3在校学生57.769.7118.7家庭主妇11.5 10.8总计65100.062100.0127100.0表 虹桥友谊商城过往人流家庭月均收入周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比1000元及以下57.723.275.51001-2000元913.834.8129.42001-3000元57.746.597.13001-4000元11.546.553.94001-5000元11.546.553.95001-8000元1624.669.72217.38001-10000元6
20、9.21016.11612.610000元以上1218.51321.02519.7无固定收入34.658.186.3拒答710.81117.71814.2总计65100.062100.0127100.0表 娄山关路仙霞路过往人流年龄周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比18-25岁2643.32948.35545.826-30岁813.31626.72420.031-35岁35.035.065.036-40岁1321.758.31815.041-45岁58.3 54.246-50岁23.335.054.251-55岁23.335.054.256-60岁11.711.721.7总计6010
21、0.060100.0120100.056.743.346.753.3周末工作日娄山关路仙霞路过往人流性别男女73.326.771.728.3周末工作日娄山关路仙霞路过往人流居常住居民非常住居民 表 娄山关路仙霞路过往人流学历 周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比初中及以下1220.0915.02117.5高中（含中专、技校）1931.71830.03730.8大专1423.3711.72117.5大学本科1220.02643.33831.7硕士及以上35.032.5总计60100.060100.0120100.0表 娄山关路仙霞路过往人流职业周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比
22、高层管理人员23.335.054.2中层管理人员711.7711.71411.7办公室一般职员1423.31728.33125.8专业人员（教、科、文、卫）711.723.397.5体力劳动者46.711.754.2自由职业者11.723.332.5服务业职工711.7711.71411.7个体业主711.711.786.7下岗、失业、待业23.346.765.0退休23.346.765.0在校学生711.71220.01915.8总计60100.060100.0120100.0表 娄山关路仙霞路过往人流学历周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比1000元及以下58.311.765.01
23、001-2000元1220.0610.01815.02001-3000元813.3813.31613.33001-4000元711.7813.31512.54001-5000元46.7813.31210.05001-8000元1423.31931.73327.58001-10000元46.711.754.210000元以上46.7610.0108.3无固定收入11.735.043.3拒答11.7 10.8总计60100.060100.0120100.0总体来看，待建点周边目前的人流量比较小。但从普查结果来看，虹桥开发区内有30万平米的办公楼，按照办公自动化的人均办公面积11平米/人计算，虹桥白
24、领的数量约在27,000人左右。同时，在预估的商圈范围内，除去拆迁用户，约有136,956户，按户均3人计算，人口数量约为410,868人。因此，可吸引的人流基数还很大。表 预估商圈范围内居民小区分布状况户数百分比4000元/平米以下2541418.64000-4400元/平米4254031.14500-4900元/平米2876421.05000-5400元/平米1927514.15500-6900元/平米72935.37000元/平米及以上、别墅124389.1说不清12320.9合计1369561003周边已有商业网点商圈勘测（1）虹桥友谊商城顾客地域来源及群体特征友谊商城周末与双休日顾客
25、地域来源差异非常大，但背景特征基本一致。双休日顾客主要来自周边的居民（63）和宾馆的客人（14），而工作日则有近60的顾客是在虹桥经济开发区工作的职业人士。从背景特征来看，友谊商城的顾客多为中高收入（家庭月均收入5000元以上者占61.3，尤其是月均收入10000元以上者占15.2）高学历（大专以上学历为64.2）的中青年（18-40岁者占84.8）职业人士（中高层管理者、普通办公职员和专业人员占61.8），其中20.6的顾客是非上海常住居民。虹桥友谊商城工作日人流来源虹桥友谊商城周末人流来源63.026.911.057.79.01.914.05.83.04.80.02.9家里单位学校酒店其他
26、消费场所外地虹桥友谊商城顾客来源地周末工作日86.014.073.126.9周末工作日虹桥友谊商城顾客居民身份常住居民非常住居民7.06.730.027.924.026.932.035.67.02.9初中及以下高中（中专、技校）大专大学本科硕士及以上虹桥友谊商城顾客学历周末工作日表 虹桥友谊商城顾客职业周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比高层管理人员111198.7209.8中层管理人员12121817.33014.7办公室一般职员20203432.75426.5专业人员（科、教、文、卫）151576.72210.8体力劳动者11 10.5自由职业者4443.883.9服务业职工771
27、413.52110.3个体业主 1110.5下岗、失业、待业6676.7136.4退休9911104.9在校学生131354.8188.8家庭主妇2221.942军人 21.921总计100100104100204100表 虹桥友谊商城顾客家庭月均收入周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比1000元及以下 32.931.51001-2000元8843.8125.92001-3000元7721.994.43001-4000元4421.962.94001-5000元22 215001-8000元33334139.47436.38001-10000元111198.7209.810001元及以上
28、15151615.43115.2无固定收入3387.7115.4拒答17171918.33617.6总计100100104100204100表 虹桥友谊商城顾客年龄周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比18-25岁32324341.37536.826-30岁202026254622.531-35岁12121211.52411.836-40岁14141413.52813.741-45岁6632.994.445-50岁3343.873.451-55岁33 31.555-60岁101021.9125.9总计100100104100204100（2）天山商厦顾客地域来源及群体特征天山商厦顾客中9
29、1.9都是上海常住的居民，除长宁居民外还有较多的来自普陀（11.5）、闵行（6.2）、徐汇（6.2）和静安（5.3）的居民。周末和工作日差异不大。从背景特征看，多数是是中低收入（家庭月均收入在1000-5000元之间的占53.6，5000-8000元者占16.3）、中等学历（高中、大专学历占69.4）、年轻的（18-30岁之间占66）普通职员、服务业员工以及在校学生（22.5）。天山商厦工作日人流来源虹桥友谊商城周末人流来源79.458.87.528.44.79.81.906.52.9家里单位学校酒店其他消费场所天山商厦顾客来源周末工作日91.68.492.27.8周末工作日天山商厦顾客居民身
30、份常住居民非常住居民表 天山商厦顾客职业周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比高层管理人员10.932.941.9中层管理人员43.754.994.3办公室一般职员1816.81817.63617.2专业人员（科、教、文、卫）15141211.82712.9体力劳动者43.71152.4自由职业者21.965.983.8服务业职工1211.21817.63014.4个体业主 98.894.3下岗、失业、待业1312.1109.82311退休32.865.994.3在校学生3330.81413.74722.5家庭主妇 军人21.9 21总计107100102100209100表 天山商厦顾
31、客家庭月均收入周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比1000元及以下76.51312.7209.61001-2000元1110.31514.72612.42001-3000元2018.71110.83114.83001-4000元1917.81110.83014.44001-5000元1413.11110.825125001-8000元1816.81615.73416.38001-10000元65.654.9115.310001元及以上65.665.9125.7无固定收入21.91110.8136.2拒答43.732.973.3总计107100102100209100表 天山商厦顾客居民
32、年龄周末工作日总体频数百分比频数百分比频数百分比18-25岁5955.14140.210047.826-30岁1917.81918.63818.231-35岁43.765.9104.836-40岁87.51110.8199.141-45岁87.565.9146.745-50岁76.587.8157.251-55岁10.998.8104.855-60岁10.92231.4总计1071001021002091004周边公众商业街选择行为特征及虹桥上海城现状（1）周边公众商业街选择行为特征 逛街时段从公众的逛街的时间选择看，多数人只在休息日去逛街，年龄越大这种趋势越明显。虹桥白领由于年轻人较多，因此
33、工作日去逛街的频率相对较高。虹桥白领受访者逛街时段58.23.338.6只在休息日去逛街只在工作日去逛街休息日工作日都会去逛街不同年龄长宁居民逛街时段2.92.22.61.728.830.923.04.868.366.974.493.520-29岁30-39岁40-49岁50-54岁只在工作日去逛街休息日工作日都会去逛街只在休息日去逛街不同房价长宁居民逛街时段75.965.475.279.393.994.31.71.35.12.702.922.433.319.7186.12.94000元以下40004400元45004900元50005400元55006900元7000元及以上/别墅只在休息日
34、去逛街只在工作日去逛街休息日工作日都会去逛街 商业街选择不论是虹桥白领还是长宁居民，多数人每月逛街的次数都在3-4次之间，基本上每周一次。25.733.310.354.342.651.714.316.727.65.77.410.31-2次3-4次5-9次10次及以上各年龄段虹桥白领逛街次数20-29岁30-39岁40岁以上22.947.920.09.323.149.420.37.239.739.316.84.239.834.311.114.720-29岁30-39岁40-49岁50-54岁各年龄段长宁居民每月逛街次数1-2次3-4次5-9次10次及以上41.434.517.26.926.344.219.99.636.842.717.13.426.747.3161027.351.521.2017.162.914.35.7
