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1、养老院项目可行性报告完成人：XX完成时间：2012年12月16日目 录一、概况1、 项目概况2、 报告范围二、项目建设规模及建设内容1、 项目建设规模2、 项目建设内容三、项目市场分析及市场定位（采用SWOT分析方法）1、 市场分析2、 市场定位四、项目选址及建设条件1、 项目选址2、 建设条件五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能1、 环境保护2、 安全卫生3、 消防4、 节能六、项目投资估计和资金筹措七、项目风险分析1、 项目风险分析2、 项目风险回避八、结论九、参考文献一、概况1、项目概况 利用现有的20亩土地，在奉贤区建立一所现代化的、规范标准的养老院，扩大企业的营收渠道和社会形象力，
2、同时作为福利项目也为奉贤区的老人提供一个可以安适养老的环境，尽企业的社会义务。养老问题是当下一个重要的讨论话题，如何做好养老院的建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点考虑的问题。通过对现有养老院的状况的分析，我们可以获得直观的经验来对此项目的建设做出指导2、报告范围通过对现有市场状况的分析，当下国情与民众需求的认识，并结合已有资本和目标，论述在奉贤建立养老院的各个方面的可行程度。同时探讨建设规模、建设地址、环境保护、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益与风险等多方位内容。为企业是否将资源投入到养老院的建设中，如何确保经营中的利益并规避风险提供理论准备与指导。其中特别注重SWOT分析法
3、的指导意义。二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模项目所在地定于上海市奉贤区，投入土地总计20亩，资金充裕。初步计划建设成一个布局合理，各项功能设施齐全的养老社区，住宿公寓配套医疗室、保健室、老年活动室等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件达到国家标准，空气质量良好，尽可能使老年人养老生活舒适、安逸。2、项目建设内容（1）、多层公寓 养老院多层公寓的总建筑面积约5000平米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，以六层为主，配有电梯。公共走廊宽敞、明亮，方便人员进出，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，保证有较好的采光性。整个养老院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。绿化结
4、合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。（2）、医疗室 建筑面积约1000平方米，养老院的医疗室建成双层建筑，各主要科室齐全，另有急救处与观察处。医疗室要配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班。（3）、活动室 建筑面积约1000平方米，双层结构，主要配备棋牌室、乒乓球室和戏剧室和电影院等。；（4）、接待室、会议室、办公室 建筑面积约1000平方米。（5）、其他公共设施 总建筑面积约4000平方米，包括公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。（6）、物业管理养老院实行封闭式现代化物业管理。供电系统：采用双路供电，采用高级安全插座；通讯
5、系统：每间都设置电话插口及网络接口；电视系统：每间设置工控闭路电视及卫星电视；护理系统：公寓每层都有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间帮助老人排忧解难。安保系统：周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开，同时有保安定期巡逻；三、项目市场分析及市场定位1、市场分析（1）、我国养老院养老的背景当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2020年，老年人口将达到2.48亿，较当前增长1个亿。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达到4.37亿，约占全国总人口的30%。也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，
6、那时，中国人口的13都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。此外由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每10个年轻人养1一个老人，而现在越来越多的家庭将出现4个老年人、一对夫妇和1个孩子的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。因此社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等
7、方面的需求，因此受到了人们的热捧。（2）、我国养老院养老面临的困境正是由于以上原因，从目前的情况来看，我国老人到养老院养老是一个发展的趋势，但目前也存在着很多的问题。、我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300万以上，但与此日益严重的老龄化现象相对应的则是养老护理人员不论是规模还是专业水平都不能适应这种严峻的现实。目前我国最少需要1000万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职工或农村无业的“4050”人员，文化程度不高，绝大多数缺乏养老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证
8、服务的专业性。全国100多万养老护理专门服务人员中，持有国家养老护理职业证书的人员不到3万人，只占3%左右，由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。现在很多地方存在着公办养老院“一串难求”和排队等床的现象，这主要是因为公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它们往往在市中心且靠近居住区，医疗、交通等配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，所以广受欢迎。、民办养老院发展受阻在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓。这是由多方面的原因所导致的目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题：I、资
9、金短缺。这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行民间非营利组织会计制度，其基本特征是不以营利为目的，资源提供着不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也应为如此，其社会融资受到限制，我国物权法规定，社会公益设施不得抵押。中国人民银行带框通则对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制。II、民办养老院负担重。国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老
10、院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在2000年，国务院办公厅就转发了关于加快实现社会福利社会化的意见，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予优惠政策，但这些政策很多都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费按民用价格标准，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院的优惠政策形同虚设。III、用地困难。有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的25%。由于近年来房屋租金大幅攀升，费用不断增加
11、。这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经营，于是恶性循环，住的人越来越少。IV、看病难，意外险空白大多民办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必需到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范围。2、市场定位在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平
12、落后，、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。（1）、现代化养老院的建筑、设施等，充分彰显现代化，整体格局与普通居民区相似，不与外面世界脱轨；通过电视、网络、电信等手段让老人在生活中能方便地了解世界，并与外界交流；医疗室配备一些治疗老人常见疾病的先进医疗器械，做到紧急情况是能有效帮助老人脱离危险；明确高效的园区管理等。（2）、科学化养老院的公寓建
13、设要充分考虑科学、舒适，窗户、阳台的设置必须根据采光状况来决定；养老院的饮食设置既要考虑健康、不油腻，又要考虑口味好，多选择，让老人在吃上面吃的舒心；老人的活动设施科学安全，健康与乐趣并重；管理要科学有序等。（3）人性化养老院的护理人员都要通过相关的职业测试，并有相当的工作经验，工作态度好，让老人满意；对于老人提出的问题与要求，养老院要及时认真地给予处理，尽最大可能满足老人；老人子女老探望老人的，给予方便的安排；活动室、学习室、多媒体娱乐室等一应俱全，满足老人多方面需求。四、项目选址及建设条件1、项目选址本项目选址于奉贤区海思路，紧邻华东理工大学与上海师范大学，占地20亩。因临近海湾大学城，文
14、化氛围浓郁，且方便大学生到养老院进行志愿者活动。因地处风景优美的海岸之滨，远离城市污染，故而空气清新，有益老年人生体健康。另外，如今这里随着旅游业的发展，各项公共设施及银行、超市、邮局等一应俱全，有更多年轻人来到这里定居，从而为他们的老人住入养老院提供了客观条件。2、建设条件 奉贤大学城包括华东理工大学（奉贤校区）、上海师范大学（奉贤校区）、上海应用技术学院（奉贤校区）、上海旅游高等专科学校、上海商学院（奉浦校区）、上海电子信息职业技术学院、上海中华职业技术学院、上海工会管理职业学院、上海第二工业大学（奉贤校区）、上海城市管理职业技术学院（菜场路校区）等多所院校，其中上海师范大学（奉贤校区），
15、华东理工大学（奉贤校区），上海应用技术学院(奉贤校区）紧拥在一起，坐落在美丽的海湾旅游区，构成了继松江大学城和南汇大学城之后的第三所大学城奉贤大学城。奉贤大学城建设是上海创建新型办学模式的一次探索和改革，采用了市场经济体制下的新机制、新模式：区里出土地、银行贷款搞基建、高校以租赁方式进入园区。大学城“先换机制、再进学校 ”，几所大学优势互补、强强联合，共同构建没有“围墙”的大学园区，形成规划整体化、资源共享化、后勤社会化、管理集中化的园区运作模式，以此提高办学效益，盘活教学资源，促进上海高等教育规模的进一步扩大，满足市民对教育日益增长的需求。养老院毗邻大学城，开发需要奉贤区政府批准设立，规划面
16、积20亩，集中建造。开发区按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、供水、供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作、高效率、快节奏地为建设提供便利。3、 水文地质条件本项目区域内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来土方工作量小。主要气象资料如下：年平均气温： 15.8年平均气温增温率 0.55/10 a年最大降雨量： 1817.3mm年平均降雨量： 1127.8mm年最小降雨量： 654.3mm五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能1、环境保护11 环境保护执行标准（1）、中华人民共和国环境保护法（2）、建设项目环境保护保护管理办法（3）、建设
17、项目环境保护保护管理办法实施细则（4）、污水综合排放标准12 污染物与污染源本项目产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统，以及医疗特殊废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水回合一同排入市政污水管网，食堂排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网，医院医疗区污废水分流排放，非医疗区污废水可直接排入城市污水排水管道，特殊部门的污水还应收集特殊处理。13 环境保护措施（1）、项目规划对排污管网做了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。（2）、在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持院区的清洁、卫生。有关部
18、门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾处理场处理。2、安全卫生（1）、常规区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。（2）、污水排放符合国家环保要求。（3）、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。3、消防根据建筑设计防火规范（GBJ16-87）要求，养老院消防用水按室外25L/S计算，室内15L/S计算，消防管网布置成环形，消防用水和生活用水用同一根总管，养老院内配备一定数目的灭火器，同时培训护理人员和老人们正确使用灭火器。4、 节能本项目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，本项目采取了多项节能措施，主要措施所有：（1）、所有设备选
19、型尽量采用节能型。（2）、为了提高电网的功率因素，在低电压侧不重静电容量。（3）、设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。六、项目投资估计和资金筹措项目估计投资为5000万元，包括土地使用费、建筑费、绿化费、医疗器械购置费、室内装修费、多媒体设备采购费，水电煤气费以及人工工资费等。资金来源主要为三部分：企业出资、国家补贴、社会资助。企业资金主要用来承担建造于人员费用支出等，这部分资金一旦规划完毕要立即落实到位，支撑建造所需。特别的，这部分资金可以来源于企业的现有资金流，也可以来源于企业的贷款。国家补贴主要体现在水电等常规消耗类支出上。社会资助能帮助多媒体设备
20、的落实，以及各种医疗器械的配备。七、项目风险分析1、 项目风险分析风险是可以预测的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：（1）、支付力风险从宏观面上来看，上海目前的养老院市场在较长时间内都会呈上升趋势，总体需求增加。但由于区域经济发展的不平衡性，以及不同地区文化、习俗的差异，对养老院，特别是对民办养老院的收费敏感程度不一，这影响了老人搬入养老院的意愿。养老院的收费项目大致相同，主要包括一次性设备购置费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、护理费等。收费标准根据房间类型、配套设备和提供的服务质量不同差距较大。但总的来讲，办养老院收费不能太高，虽然入住养
21、老院的老人大多家庭经济条件不错，但收费合理、优质服务是保证市场口碑的关键因素。（2）、竞争风险随着中国老龄化人口和中产阶级数量迅速增加，外国投资者已经开始瞄准中国养老产业，中国养老产业可能在今后成为外国人的新战场。不久前国内第一家顶级外资养老院在上海国际医学院落户。这家颐养中心宣称将通过高质量、多样化的服务为老年人在志趣相投的群体中提供自主、稳定和高水准的生活，更重要的是老人们的健康能得到绝对的保障。上海市老年学学会秘书长孙鹏镖认为，有外资进入上海养老市场，并将富裕老人定位目标人群，这样的尝试未尝不可因为在上海的确存在部分有经济实力的老人或其子女愿意支付高昂养老费用的老年群体。此外，德国青年社
22、会及教育工作国际联盟也与青岛市老龄办达成合作意向：在未来两到三年，双方结合各自的优势与特点“取长补短”，中方发挥市场优势，德方发挥资金及经验优势，在青岛开办养老服务业项目，建设高档养老机构。外国，特别是外国发达资本主义国家，比我们更早进入工业化社会，也更早地遇到老龄化的问题，无论在经济实力上还是在技术、管理等水平上都领先我们许多。一旦政策允许下，外资资本大量投入到中国养老机构领域中，在未来几年内，是必会对国内养老市场形成巨大的冲击，也给本项目带来新的挑战。此外，国内其他的养老机构，各种公办公营、民办公助、民办民营性质的养老机构，都会形成一定的市场争夺，是需要注意的地方。2、 项目风险回避（1）
23、、市场定位和服务水平是关键因素 在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具风格的建筑布局，人性化的管理是成功的重要因子。针对目前外资入侵主打高端养老市场，现有公、民营养老机构则是无针对的面相普通大众，本项目应采取差异化服务来抢占市场。对比外资养老机构，本项目应具有价格优势，而对照其他国内养老机构，本项目要有更好的管理水平与硬件能力。实现竞争优势最重要的一点还是在服务水平上。养老产业实际上是一种服务业，老人在其中的体验是评价一个养老机构水平和档次的最关键因素，无论竞争对手是谁或其如何，努力提升自身建设与服务水平是取胜的不二法宝。（2）
24、宣传与口碑项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，需借助于经营中成功的形象包装和宣传策划。成功的形象包装和宣传策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。养老院作为一个特殊的社会性服务部门，口碑起着重要作用。好的口碑能带来更多的客户，有助于盈利而不好的口碑足以毁灭一个项目。这就要求项目从建设之日起，就要把环境保护、与民友好放在首位，在项目投入使用之后，始终重视服务品质、乐于奉献，使老人们满意，这样便会带来良好的口碑。（3）、项目资本管理对公司拟投资的养老院项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先要回避风险。从本质上来说，养老机构是个特殊行业，既有盈利性，又有福利性，回报率地，投资回收周期长，管理
25、比较复杂。因此将资金和精力集中在公司主营业务上，以支撑投资项目，使养老院项目收入占主营业务收入半尺一定的比例之内即可。控制风险，保证对养老院的企业资源支持。利用好补助。一些地方针对养老机构出台补贴政策，北京对经过民政部门批准、社会力量投资兴办的新建、扩建或利用其他设施改造的养老服务机构，符合建设项目管理规定和资助条件的，经评审优选，由市政府固定资产投资按照每张床位8000元16000元给予一次性建设资金支持。上海的补贴力度比北京更大。此外，各地政府还于2010年陆续增加了运营补贴，每张床位补贴金额在100元左右。利用好这些补贴，有助于更好地建设养老院。八、结论1、“夕阳”产业焕发“朝阳”前景（
26、1）、需求紧迫，市场宽广伴随着社会结构的变迁，家庭结构的变化，养老方式和消费方式的转变，传统家庭养老模式已经很难适应现代社会经济发展的需要，借助于家庭以外的力量养老是老年人的普遍需求，但是由于我国社会养老保障制度还不完善，养老体系还不健全，特别是养老服务体系还未真正的建立健全起来，无法为老年人提供多样化、全方位的生活和护理服务，供需矛盾日益突出。我国老龄化速度的加快也是养老服务业发展的内在需求。我国老年人口的平均寿命延长了，但是健康状况却不容乐观，高龄、生活半自理和不能自理的老人快速增加。家庭养老功能日益弱化，家庭“空巢”化现象十分突出。只有发展养老服务业才能满足老年群体的特殊需求，缓解家庭功
27、能化所产生的养老困境。因此，投资建立养老院是个阳光产业，在充分的论证下，一个收费合理，服务满意的养老机构能够获得市场份额并获取利益。（2）、有助于促进就业，推动经济发展养老服务业是集生产、经营、服务于一体的综合性产业，是社会经济发展各链条的重要组成部分，在经济建设、社会发展和扩大就业方面发挥重要作用。一方面，养老产业是极具经济价值和开发潜力的“朝阳产业”。除了传统意义上的老年生活照料、康复护理、专项用品开发等外，养老服务还包括老年食品、用品、保健、保险、文化、教育等诸多领域。我国老年人口基数大且增长快，由于老年人用品及服务提出大量需求，是老年市场蕴含着巨大的商机，养老服务产业的市场份额将不断提
28、升，发展前景广阔，有助于推动国民经济较快发展。2、不仅是商业，还是公益 养老服务业的特殊性正体现于此。我们不能仅将养老院投资项目看成是一个纯粹的商业项目，要把它和房产、商场的建设区分开来。我们国家人口数目大、老年人口比重大、长期的计划生育政策，以及地区公共基础建设的不均匀性是当下养老事业面临的基本现实问题，这也导致了政府主导的公共养老事业不足以解决与满足我国的养老要求。民办养老院在这时起了很重要的补充作用。更多民营养老院的加了为不同地区、不同层次的老年群体提供了多种选择，有助于使更多无力在家进行养老的老年人得到安逸舒适的老年生活环境。此外，解决了老年人的养老问题，也解放了其子女。当经社会发展迅
29、速，年轻人在就业、择偶、下一代的培养等方面面临着空前的压力。没有了在家照顾老人（可能是4个）的牵绊，年轻人可以将更多的精力投入到自己的事业中去，这有助于推进社会发展进步。另一方面，老人安置问题的解决也有助于避免家庭矛盾，减少因如何安顿老人而产生不必要的争论。从这些层面上来说，养老院项目对国家、对社会是有贡献的，作为一家大型国企，这也是责任与担当的体现。因而，在有经济能力投资发展的前提下，即使收益不高，这种项目于是该鼓励的。3、为企业带来附加价值除了以上所述的内容，投资养老院项目还有其余附带价值。一方面，养老院建设体现了企业的社会使命感，为行业的道德、责任、理想等方面树立了标杆，同时对企业形象起
30、到了宣传作用。另一方面，有助于企业职工退休后的安置问题。有需要的退休工人可以很方便的找到一个养老场所，退休而又有精力的老人还可以为养老院提供清洁、管理等的工作，实现再就业。这对增强职工归属感，提高职工工作热情，构建和谐企业起到很大促进作用。 因此，作为一个大型企业，投资养老院这个热门市场是利大于弊的，是可行的。只要有完善的规划、细致的勘察、优良的管理、热情的服务，各个项目一定能成为一个成功的项目，对企业起到积极的作用。九、参考文献1. 徐相明；顾品强 上海市奉贤区19602009年气温与降水量变化特征期刊论文- 农技服务 2010，27(12)2. 崔丽；徐亚丽 浅析养老院养老在中国的发展期刊论文- 才智 2011(4)3. 龙霞 我国民办非企业单位存在问题及对策以民办养老院为例期刊论文- 管理观察 2010(27)4. 金依莎，刘彦华 民办养老院:尚待成熟的投资蓝海期刊论文- 小康财智 2011(1)5. 大众商务(创业版)编辑部 投资养老机构:夕阳产业焕发朝阳前景期刊论文- 大众商务(创业板) 2010(12)6. 林华 外资养老院探路中国期刊论文- 金融经济(市场版) 2007(8)
