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1、武汉市东方养老院经营新建项目项目可行性研究报告书 第一章 总 论一项目名称项目名称武汉市东方养老院连锁经营新建项目二承办单位概况承办单位湖北xxx投资管理有限公司三拟建地点本项目拟建地点为武汉市xxx区xxx办事处xxx镇及xxx办事处首期建设地点为xxx办事处四建设内容与规模项目建设内容为在武汉市xxx区xxx办事处xxx镇及xxx办事处兴建三个养老院形成养老院连锁经营首期项目建设规模为征地100亩房屋建筑物面积20200平方米床位数480个五建设年限首期项目建设年限为2年六慨算投资首期概算投资总额为3000万元人民币七效益分析静态投资回收期439年不含2年建设期动态投资回收期530年不含2
2、年建设期财务内部收益率2659累计财务净现值1723万元年平均利润总额60354万元投资利润率2012八项目建议书编制依据本项目建议书编制的主要依据是1中国老龄事业发展十一五规划2国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见 国办发200019号 3湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定 2000年8月31日鄂政发200055号 4湖北省社会福利机构管理实施细则 试行 鄂民政发2001433号 2001年9月27日 5武汉市社会养老机构管理实施办法6财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知7中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范8武汉市城市总体规划
3、19962020年9建设工程工程量清单计价规范GB50500-200310湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表11湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表鄂建造价200312号12湖北省建筑装饰装修安装工程消耗量定额及统一基价表单位估价表鄂建200343号湖北省建筑安装工程费用定额鄂建200344号12武汉市建设工程造价管理站市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二00四年二季度造价指数的通知武建价字200512号13武汉市房屋重置价格标准第二章 项目建设的必要性一产业政策分析十一五期间是中国全面应对人口老龄化的关键时期中国将积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业逐步形成多元化的老龄事业的
4、投入机制 中国老龄事业发展十一五规划提出了十一五期间老龄事业发展的总体目标继续增加财政对社会保障的投入多渠道筹措老年社会保障基金逐步建立广泛覆盖持续发展与经济社会相适应与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系基本建立相对完善的老龄法律法规政策体系健全与人口老龄化相适应的更加协调高效的老龄工作体制积极推进方便老年人生活的基础设施建设建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络满足老年人特殊需求的老年用品市场进一步营造敬老养老助老和代际和谐的良好氛围为实现老有所养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐的目标创造更为有利的社会条件在十一五期间中国具体采取一些指标化的要求新增城镇孤寡老人集中供养
5、的床位80万张来缓解孤老安置床位紧张的局面同时开展以生活不能自理和半自理老年人为对象的爱心护理工程试点和示范工作在大中城市建立一批爱心护理院 规划提出要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划列入国家扶持行业目录制定引导老龄产业发展的税收信贷投资等政策采取税收优惠减免费用信贷支持等措施大力扶植尚在起步阶段的老龄产业积极鼓励引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构引导企业生产满足老年人各种需求的门类齐全品种多样经济适用的老年用品规划要求逐步加大老龄事业投入各级财政要根据老龄事业发展需要逐步增加对老年服务设施建设老年文化教育老龄科学研究和老年活
6、动等方面的投入在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业逐步形成多元化的老龄事业投入机制十一五期间武汉出台14项优惠政策加快社会福利社会化在经费方面各级财政部门将切实保障国有社会福利机构的日常经费在建设方面社会福利机构的建设用地将划拨供地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低新建社会福利建设项目市政基础设施配套建设将酌情减免并免交城市污水处理费新增用电容量按国家计委新规定的标准减半征收贴费社会福利机构用水用电用气将按居民生活用水用电用气的价格收费等在税收方面社会福利机构的社会福利服务所取得的收入免征营业税并按照现行国家税法规
7、定享受有关税收优惠政策等年 份1950196019701980199020002010全世界818184869298107发达地区116126145155176192212发展中国家64616163697685中 国727268748699117资料来源中国老龄科学研究中心中国是世界上老年人口最多的国家目前我国60岁以上的老人有12亿年轻人的出生比率在下降长寿老人却越来越多人口的迅速老龄化是中国从本世纪到下个世纪都必须面对的经济和社会问题中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段第一阶段从1982年到2000年是人口老龄化的过渡阶段第二阶段从2000年到2020年是人口老龄化的迅速发展阶段第三阶
8、段从2020年到2050年是人口老龄化的高峰阶段据权威部门预测到2010年中国60岁及以上老年人口将达到174亿约占总人口的1278其中80岁以上老年人将达到2132万占老年人口总数的1225全国老龄工作办公室提供的调查资料表明60岁以上老年人的生命期内平均有14左右的时间处于肌体功能受损状态需要不同程度的照料和护理中国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理5的老年人有入住养老机构的愿望目前中国养老机构床位占老年人口的比重仅为084为老年人提供服务的设施严重不足人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物反映了人类社会的进步然而老年人口比重的日益增大会给经济发展产业结合文化心态社会发展等带
9、来一系列的影响成为21世纪中国必须认真对待认真研究的重大社会问题中国人口老龄化给社会经济带来的主要影响老龄人口的增长会改变人口的抚养比被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化必将影响到劳动生产率的提高人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加给政府带来沉重的负担人口老龄化要求调整现有的产业结构以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化使家庭养老功能不断地弱化社会人口老龄化必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响但我们既要看到人口老龄化所带来的负面影响也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现老年群体的特殊需求也是社
10、会经济发展的一种动力庞大的老年群体可以形成可观的消费市场老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力是新的经济增长点人口老龄化对经济和社会发展的影响是多层面的机遇和挑战并存关键是要以积极的姿态和正确的措施去应付要在建设现代化的同时创造一个代际和谐不分年龄人人共享的社会老龄产业中老年福利机构成为许多私营企业瞄准的蛋糕如今养儿防老的观念已在中国的家庭尤其是城市家庭中发生彻底的改变越来越多的父母不指望孩子以后能承担养老的责任在未来的几十年中必将会有大批的老年人选择敬老院作为自己颐养天年的去处这必然会给国家造成巨大的压力今年9月国家民政部部长多吉才让宣布要用5年时间基本建成以国家兴办的社会福利机构为示范其
11、他多种所有制形式的社会福利机构为骨干社区福利服务为依托居家供养为基础的社会福利服务网络在这一政策指引下民间力量有望在这一领域初试身手中国人口老龄化的迅速地大规模地到来尤其是高龄人口迅速增长是前所未有的已经引起中国政府的高度重视也引起了全社会的共同关注大力兴办养老院等养老机构是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手段中国目前已进入老龄化社会新一代的独生子女已经成人下一步中国的家庭将形成四二一结构老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势三湖北省及武汉市老年人及其产业发展现状湖北省最新人口统计数据显示人口城镇化率显著提高的同时人口老龄化进程明显加快随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高未来
12、几年湖北省人口老龄化进程将进一步加快一方面老年人口规模迅速扩大据预测65岁及以上老年人口总量将从2005年的4517万增加到2010年的50802万增长125另一方面老年人口比重迅速提高老龄化速度明显加快65岁及以上老年人口占总人口的比重2010年将提高到82比2005年的749提高061个百分点2020年将提高到1256届时每8个人中就有一个65岁及以上老年人到本世纪中叶老年人口比重将达到33每303个人中就有一个老年人达到重度老龄化阶段2006年34月份武汉市民政局武汉市老龄委和武汉市社会福利院联合在我市城区进行了一次武汉市老年人生活状况调查从这次调查的结果来看武汉城区老年人与子女共住一处
13、的占绝大多数达到了7323但是老年人独住的家庭也不少在1841位有子女的老年人中有507人没有和子女住在一起达到了2677在独居的老人家庭中有子女的老人独居家庭占了相当大的比例达到7120导致这些老人单独居住的原因是多方面的占首位的是房子许多家庭由于房子面积太小子女结婚生小孩后无法再挤住一处而不得不分离出去父母住处离子女工作单位远含外地是造成老人单独居住的另一个重要原因值得注意的是由于感情不和睦生活习惯差异等主观原因导致老年人与子女分开居住的比例达到1647由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住的比例也达到了1370这说明在一定程度上仍存在着代沟现象在接受调查的老年人中也有近9的老年人不想靠子
14、女希望独立生活持有这种想法的大多是住房经济收入条件较好或与子女关系有严重问题的老人同一个问题在年轻人中态度的差异是相当大的调查发现如果父母身体住房条件允许有74以上的青年夫妇希望与父母分开住但住的地方不要太远最好是走动方便这些年轻人认为分开居住不但不分离更能增进两代人之间的感情提高家庭生活的质量在507位与子女分开居住的老年人家庭中70以上每个星期至少同子女聚会一次这表明青年人并不是回避赡养老人的责任而是在尽人子之责全力赡养老人的同时也想避开一些无谓的摩擦事实证明这样的家庭上下辈的关系更融洽城市老年人绝大多数有离退休金在1894位接受调查的老年人中靠子女供养的仅占448家庭是城市老年人养老的主
15、要场所在家养老是城市老年人养老的主要形式但随着社会主义市场经济体制的逐步确立城市老年人在家养老也呈现出了一些新的特点1养老的内容发生了根本转变家庭养老功能日趋弱化城市社会由于社会养老保障制度的不断完善老年人的物质生活基本上有了保障传统的柴米油盐式的物质供养内容已被精神方面的需求生活方面的照料所取代但是由于人的平均寿命延长子女数量减少核心家庭不断增多职业流动和地域流动加快等子女社会生活和家庭负担都较重家庭养老功能有外移和弱化的趋势2当代老年人的养老观念正在发生变化处在一个转型口传统的道德观认为老年人最理想的是几代同堂享有权威含饴弄孙的生活模式但实际上由于工业化和现代化的冲击家庭规模日益缩小生活节
16、奏不断加快有些老年人已经对上一代仍具有较重的孝养责任而对下一代则不一定有同等的孝养要求在生活服务方面有47的老年人希望能够尽量不打扰子女的创业生活而自行料理3城市家庭在养老方面存在着许多实际困难从以上分析可以看出在当前城市家庭中老年人对家庭生活抱有很大的期望但实际上子女在承担养老责任方面又力不从心一方面是要求更高时间更长另一方面是时间相对减少精力相对有限也存在着专门经验不足知识缺乏的问题 据统计而全市社会福利机构仅有173所床位8600多张平均每百名老人只有1张床位养老机构床位供需矛盾日益突出据统计而全市社会福利机构仅有173所床位8600多张平均每百名老人只有1张床位养老机构床位供需矛盾日益
17、突出房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅1卫1厨4035501450402层1室1厅1卫1厨1阳台4035501450403层2室1厅1卫1厨1阳台207050145040合 计4350120 2B栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅1卫1厨4035501450402层1室1厅1卫1厨1阳台4035501450403层2室1厅1卫1厨1阳台207050145040合 计 43501203C栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅1卫1厨4035501450402层1室1厅1卫1厨1阳台4035501450403层2室1厅1卫1厨1阳台20705014
18、5040合 计 43501204D栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅1卫1厨4035501450402层1室1厅1卫1厨1阳台4035501450403层2室1厅1卫1厨1阳台207050145040合 计43501205E栋综合楼房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层医疗保健室棋牌室阅览室厨房餐厅7002层行政办公7003层员工宿舍7004层招待所2035700合 计28003辅助设施设备1门球场按正规比赛场地建造规格长二十公尺宽十五公尺地面为沙地2垂钓场兴建2亩左右的垂钓鱼塘3风雨走廊各建筑物之间由风雨走廊连接4围墙兴建24米高围墙5院内道路地坪院内道路地坪均为混凝土
19、6门房钢制电动大门20平方米转混门房7绿化园区绿化率50以上8药材植物观赏园园区兴建20亩药材植物观赏园并可作中药原材料用9室外康体设施园区配备简易运动健身设施10装修客房按3星级标准装修其他普通装修11家电房间配备电视空调电话呼叫系统等12在活动室配备练琴房书画室视听室等二建设方案1住宅设计设计老人住宅首先要一切从老人的居住生活行为特征出发也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能心理特征生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式确定合适的设计方针总体来说应当按下列观点来选择和确定思路1要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间消除地面所有的高差使老人能自由地在住宅内移动家具器具和设备
20、要配置在便于老人操作的位置采用简单的动作就能使用的操作方法要给护理人员或家人留有护理空间特别是浴室和厕所空间一定注意放大一些尺寸保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间2要有安全性住宅内总会存在一些不安全的因素需要加以注意特别是地面材料要求防滑要排除高差和门坎在厕所和浴室或协助老人用力的地点要安装扶手门最好改为推拉式的要用鲜明的色彩和照明以提醒老年人注意在紧急危险的情况下在老年人判别力行动力减退的情况下安装警铃能方便及时地或自动地发出警报以使老人能得到帮助3要有健康性要保持老人的居室厕所浴室厨房容易清扫的方便条件老年人在室内的时间长所以特别要考虑到日照通风采光和换气让起居生活空间能直通阳光便
21、于老人作室外的活动要使老人能方便地使用卫生设备和厕所冬天洗浴时应考虑加温的设备 4 要能确保隐私性老年人害怕孤单是一个普遍的现象在不断创造机会加强社会交往之外还应充分注意老年人生活的隐私当老年人和儿子夫妻同住时既要创造一个未被疏远的感觉同时又要充分注意老年人生活的隐私通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分也还有老人独立使用的部分即使到了年老高寿时也应当保留一个自己的空间并适当保留更方便家人提供照顾的地方另外一种共居的形式是邻居型即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型这种住宅隐私性则更能得到保证
22、5 要便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期差不多有一二十年的时间老人生理将由健壮到衰老住宅的设计应当考虑到老人的需求设置隐蔽设计便于增添设备设施等改造工程及时为老人提供协助延缓老人住宅的适用期限2项目选址由于老年人离开了工作岗位与外界的接触逐渐减少因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素而居住环境和生活质量则跃升到首位从城内向郊区从繁嚣到宁静从地段到环境的转变决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境良好的空气质量恬静的生活环境作为第一衡量指标项目的选址可以从一下几个方面进行考虑1环境质量良好环境符合老人的心理上的需求对老人有较强的吸引力2交通便捷老人外出或是与子女友人往来都十分方便3场地周
23、边活动安全不应以主要交通干线为界保证购物逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道4场地不宜直接邻近学校儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区5生活气息浓郁使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会避免产生与社会相隔绝被社会所遗弃的消极心理6场地应有足够面积以满足开展户外活动的要求3规划设计在规划设计上也应该从老年住宅的特点出发满足自然环境人文环境生活环境等方面需求在进行规划时可以考虑以下几点1住宅区和活动区分离保证生活空间不受干扰2建筑布局应确保朝向采光通风和景观等为老年人提供优质的生活空间3居住区内路网设置合理人车分流来自主干道的噪音少4设置坡道联系室内外空间方便轮椅的使用5处
24、理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系既提供公共交往空间兴建风雨走廊连接所有住宅和附属设施利于老人开展体育活动又方便生活6基本的生活配套齐备以保证老人生活需求在社区内就可得到满足7设置有一定规模力量的医疗保健中心而且与生活区靠近并有通畅的道路系统以应付紧急情况为老人的身体健康提供有力保障 4单体设计单体设计以别墅低层为主主要是从老年人行动不便的生理特征考虑楼高不宜超过3层方便老人的上下另一方面在单体设计上应该为老年人提供充足的室外空间使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气其次要具有利于交往的公共空间为和谐邻里关系的形成提供必要条件5色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个1稳重和谐
25、但忌过于沉闷2不同组团应采用不同的色彩利于老人辨认6户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量因此在老年住宅的户型设计上也有特别的要求1保证有良好的采光通风为老年人提供一个健康的生活环境2与子女同住的单元住宅应尽可能分门出入客厅的设计既要可以满足家庭成员会客看电视聊天等娱乐交往活动的需要又可兼作餐厅这样可避免家庭成员之间因工作学习休息娱乐及习惯的不同相互干扰同时也便于生活上的互相照顾3独立的老年住宅应至少设置两个房间为老年人陪护者提供居住的空间4老年人因为身体机能的退化使用卫生间的次数会增多因此应该在卧室内设立独立的卫生间5室内的楼梯应采用三段式楼梯降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲
26、空间6所有房间应在同一平面上避免室内的阶梯保证老年人行动的安全7室内设计与一般住宅产品最大的区别是针对老年人的专用设计集中体现在室内设计上作为专用设计载体的室内设计自然成为了老年住宅设计的重中之重因此从墙地面装修厨卫产品选择到色彩设计电器照明设计乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀由于现在大多数住宅内的设施不能满足老年人的特殊需要他们要求增加各种方便老年人行动和健康的设施如取消房间之间的阶梯楼梯降低台阶增加适合老年人使用的厨房卫生间和浴室走廊设置扶手等墙地面装修老年人随着生理心理的变化动作变得迟缓反应不能随心事故易发率较高为防止不测事故的发生墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重
27、要一般应选用能防止老年人打滑磕碰扭伤擦伤的材料不可采用易滑易燃易碎化纤及散发有害有毒气味的装修材料老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料墙体阳角部位宜做成圆角或切角且在18m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角墙体如有突出部位应避免使用粗糙的饰面材料带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时的撞击力卫生间墙面应尽可能避免出现阳角老年人的手脚易发冷手脚保暖对老年人很重要因此居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料寒冷地区不宜采用陶瓷材料地而铺设应保证平坦不要产生凹凸不平以防绊倒地面材料应防滑即便有水时也不应发生打滑的情况并应采用摔倒时可减轻撞击力的材料同时应便于清洁防污不应使用长毛的蹭鞋地毯
28、蹭鞋地毯应和其他材料保持在一个平而上楼梯是老年人极易发生事故的地方对于一些身体不便的老人来说上下楼梯是一件很困难的事情因此老年人居室应尽量设在一层当老年人必须使用楼梯时应特别注意使用防滑材料并在台阶边沿处设防滑条防滑条如果太厚就会产生羁绊的危险应与台阶面几乎设置在同一平面上太厚的防滑条应镶嵌埋人台阶面内同时由于老年人视力的下降为防止踩空事故的发生楼梯踏步应界限标志鲜明不宜采用黑色深色材料在现在的住宅设计中跃层错层都是很流行的做法但对老年人来讲并不合适尤其是需要使用轮椅的老年人住宅内的台阶尤其是设在起居室和卧室之间的台阶会给老年人带来很多不便因为起居室和卧室是需要经常通过的地方多次的上下台阶会给
29、老年人造成不必要的身体损耗如果在卧室和卫生间之间设有台阶就更加危险老年人夜间起夜的次数比较多在黑暗的环境和不完全清醒的状态下很容易忽视台阶的存在因此老年人住宅内的地面应取消所有高差包括卫生间及阳台内外的地面高差普通住宅设计中为防止卫生间内地面水外溢而设置的高差对老年人来讲也是一个危险隐患一般来说盆浴比较适合老年人此时地面水量不大只需从门口向卫生间内找坡即可阳台是日常晾晒衣服被褥的地方同时也是能够享受户外生活的地方因此必须考虑老年人移动的方便性取消阳台内外地面的高差关于阳台向房间内渗入雨水的问题如果采用封闭阳台则不存在问题如果采用不封闭阳台高差需做斜面处理设计推拉门折叠门时也应使用地下埋没式门轨
30、或采用吊挂式门轨以保证地面的平整2厨卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时这会使很多老人感到劳累因此老年人使川的厨房操作台面高宜075-080m台面宽度不应小于050m台下净空前后进深不应小于02m以保证老年人可以坐着进行操作厨房吊柜离地高度为140-150m深度比案台退进025m以方便老年人取用轮椅使用者的厨房吊柜离地高度120m为宜橱柜及台面应选用易于清洁的材质由于老年人普遍有记忆力衰退的现象常常会忘记灶台上烧的水或饭而导致燃气泄漏或发生火灾因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的但目前使用最多的还是燃气灶具厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置则应选择有燃气烟气自动报警功能
31、的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具老年人使用卫生间的时间较长且动作幅度较大因此老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备其安装尺寸应适当放宽位置符合老年人的生理特点选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时危险性小的设备老年人最好使用白色的卫生洁具感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变应采用使用方便的坐便器冲水手柄设在易于操作的位置为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激可采用带暖气功能的坐便器有单功能坐便式坐便及暖风一体式坐便及温水冲洗一体式三种可根据需要设置适合坐姿的洗脸台台面下应留有放膝盖的地方浴缸需采用防滑材料浴缸边缘离地350-450mm为宜适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入浴缸边缘应为可坐下并
32、转身的形状并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台在洁具两侧适当位咒均应设置适合老年人使用的扶手老年人握力下降应选择形状便于操作的水龙头可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头热水龙头应用色彩予以明显标识以免老年人操作不当而烫伤 3安全扶手的安装老年人由于身体机能的下降很多时候需要扶手的协助以独立完成起立行走转身等动作设汁时应根据老年人身体尺度和行为特点在可能有上下移动单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施扶手的高度材质和形状应根据使用特点来选扦安装必须坚固可靠以确保使用的安全性扶手的高度应方便老年人
33、在走廊楼梯卫生问客厅餐厅卧室等地方的移动其高度以800-900mm为宜为避免扶手抓空而摔倒连续使门1扶手的地方应保证扶手的连续性不应中途中断扶手改变方向的地方可以中断但扶手端部之间的距离应以400mm以下为标准为减少冲撞时的危险性应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲扶手与墙壁的间隔为46cm以不碰手为宜扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装后期安装即事先做好安装扶手的准备并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记以便需要时可以随时安装4门窗的选用户内所有的门包括厨房卫生问阳台的门净宽 通行宽度 均不应小于080m以保证轮椅的通过卧室门可采用带观察窗的门使家人可以及时发现老人可能出现的意外卫生间
34、是老年人最容易发生事故的地方应设向外开启的平开门或推拉门并安装双向开启的插销以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开老年人喜欢温暖安静明亮的生活环境寒冷嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康因此窗户的选择应注意保温性隔声性和密闭性窗扇宜镶用无色透明玻璃以保证视线的通透和室内光线的明亮开启扇的设计不应过大过沉开启方式应易于操作有条件时可使用可以消音过滤调节湿度温度并进行热交换的智能通风器门窗把手考虑使用的安全性和方便性宜采用杠杆式并跟据老年人的生理特点安装在适当的位置上平开门应采用杠杆式把手避免使用不易用力的球形把手杠杆式把手要向内侧弯曲不可有突出的部分以免挂住衣服推拉门及
35、折叠门应采用便于横向用力的棒状把手尺寸宜采用30mm70mm15mm 宽高深 把手中心距地宜为800-1000mm老年人因视力下降不易看清细小的地方同时很多老人有拿不稳东西的情况因此应采用易于插入钥匙的门锁厕所及浴室门的锁应能够从外面打开门扇装有玻璃时宜使用安全玻璃否则应将玻璃分隔成小块以免玻璃万一破裂时伤人户门及出入口的门使用平开门时为防止急剧的开关碰撞应设置止门器5电气设计老年人的思维能力有所下降复杂的操作对他们来讲有难度同时电气操作的安全性也是进行电气设计的首要内容应选用操作安全简单具有防止误操作功能的产品并应考虑维护简单消耗品更换容易开关及插座应清晰醒目容易操作安装的位置高度要考虑操作
36、的方便性开关高度离地宜为1000-1200mm如果考虑轮椅使刚者的话最好设置在900-1050mm左右电源开关应选用宽板防漏电式按键开关以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作起居室卧室插座离地高度宜为600-800mm厨房卫生间插座离地高度宜为800-1000mm无需经常插拔的插座离地高度宜为400-500mm厨房及卫生间无论是否有自然通风都应设置机械通风装置以保证在任何气候情况下通风良好卫生间应设置照明和排气扇联动的装置以减少操作步骤厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间如感到浴室内不够温暖可采用电加热设备但应注意其安全性客厅卧室和餐厅均应
37、留有空调的安装位置和专用插座考虑空调位置时注意不要直接将风吹向人体尤其是就寝时6照明设计老年人由于视力下降看东西不清楚在照明不好的地方容易产生危险因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同以免有刺眼的感觉为便于老年人夜间行走在转弯和容易滑倒的地方门厅走廊卧室的出人口有高差处应安置辅助灯脚灯同时在选择照明器具和灯泡时应考虑清洗和更换的安全性及方便性老年人对亮度变化的适应能力差急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服这也是造成事故的原因因此必须设法使亮度逐渐变化用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为31以下相邻房间之间房间与通道之间照度低的一方与照度高
38、的一方的平均照度比应保持在12以下卧室宜采用可调节亮度的开关并应在床头方便的位置设置照明开关从卧室到厕所的路线上应设置脚灯并保证夜间长明凡遇拐角处应加设脚灯所有照明开关均应采用大面板带灯的开关7色彩设计老年人的视觉经常出现如下情况老花眼眼睛混浊需要光线视觉变黄因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样应适当提高色彩的明度和对比度提高可识别性适应老年人视觉能力下降的特点在空间标高材质变化等易发生事故的地方应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的此外为了使老年人从心理上生理上感到温馨室内装饰不仅仅要精心配色最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计8常规物业
39、管理常规物业管理包括了对物业设备的检修维护对生活环境的保全保洁等工作与一般住宅的物业管理最大的不同点就是老年人对物业的自行维护能力低老年住宅的常规管理应具有更大主动性在保全保洁方面要提高服务的质量增加保洁的次数出来要防止外来对老年人的侵害也要防止老年人不慎而发生的意外总的来说就是要更加主动和细致9社区服务和管理社区服务的内容一般包括1家务服务社区服务中心可以定期派遣服务人员前往老年人的住所帮助他们做琐碎的家庭杂事服务人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的她们的责任是收拾房间买菜做饭伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人照顾老人洗澡穿衣服药等等专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性服务工作时
40、间可以是每天几个小时每周几次或一周七天每天24小时 2家庭保健服务社区保健医生或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料他们负责分配和监督用药换衣康复理疗提供个人卫生服务在有些社区家务和保健服务结合在一起服务人员可以一身兼两职3送饭上门是人们经常说的轮子上的饭菜这种服务提供一顿午餐给住在家里的老人或不能买菜做饭以及需要此类帮助的高龄老人老人们不仅可以享用每周五天营养配餐而且志愿送饭的人也可以借机登门看望老人轮子上的饭菜会给老人的生活带来了全新的变化送饭上门使得很多需要养老设施照料的老人能够选择生活在家里实现居家养老4定期探望也可以称作组织起来的邻居线这个服务项目是组织社区志愿者居家委会工作人员中
41、小学生定期探望空巢家庭的老人和住养老设施的老人探望者与老人一起可以做些老人们喜欢或需要的事情如一起玩牌或下棋一起看电视聊天或一起做手工业等等一般来说探望者事先得到专业人员的培训和辅导使他们懂得老人的需求并且愿意作为一个好的倾听者对于没有亲人和朋友在身边的老人探望者对老人就显得更加重要定期探望这一服务项目将会大大丰富老人们晚年的精神生活使他们感到社会的关怀感到晚年生活的意义有益于老人们的身心健康5电话服务很多独居的老人害怕自己在家病了或伤了没有人知道通过每天确定的时间打电话给独居在家的老人确认老人安然无恙从而帮助减轻老人们的焦虑和及时发现问题如果确认的时间老人打算外出他或她一般事先通知电话确认服
42、务的志愿者如果在确认的时间老人家里的电话没有应答而且老人也并未事先打招呼则立即会有人到老人家去检查电话确认服务可以监督老人的健康状况提供连续的与老人的接触使老人们感到有人在关心他们6生活在线服务社区服务中心开设几种应急响应呼叫系统允许老人通过报警和响应系统寻求帮助生活在线服务的定购者可以在手腕上或脖子上带一个钮扣当钮扣一被按下生活在线中心就会自动接收电话当收到电话后生活在线的工作人员就会打电话给老人家里如果没有人应答他们就会打电话给老人的监护人比如朋友或亲戚要求到老人家去看一下监护人发现情况异常后会打电话给中心寻求进一步帮助7交通和陪伴服务有条件的社区可以为老人提供门到门灵活交通工具的服务老人
43、们可以选择小轿车小客车大客车等车型这种服务有时称为拨电话搭车老人们一般提前24小时打电话给中心调度办公室并且告知用车的时间和地点司机把老人从家里接出来送去看医生上诊所上银行上商店等等有的社区提供陪老人外出服务以保证老人的安全8老年食堂社区为老年人开设老年食堂为60岁以上的老人提供饭菜老年食堂应该设在一个社区的中心地带为老人提供一顿午餐除了营养餐以外包括消费导向健康和营养信息咨询艺术和手工等等老年食堂不仅满足老人营养的需要也为老人提供了聚会交流交朋友的场所对老年人来说有时聚会比饭菜本身更重要老人们在这里庆祝自己的生日度过假期甚至找到伴侣举行婚礼9法律服务老年人所需求的房屋出租消费者权益保护准备遗
44、嘱财产纠纷等法律服务与日俱增很多老人一辈子都没接触过法律他们有的觉得打官司太累而且律师费用太贵有的害怕同律师打交道有的并不意识自己的法律权力社区服务中心为老人开展法律服务通过老年中心的律师或律师事务所的专职律师他们可以为老人困惑的问题提供法律咨询为低收入的老人进行义务法律帮助10再就业服务社区服务中心老年人才交流中心开设专门帮助那些希望再就业的老人职业或工作介绍的服务项目这些工作可以是全日制和半日制的发挥那些有特长身体健康愿意继续为社会作贡献老人的作用11老人日托中心如果有的老人不能在家独立居住但又不愿意去养老设施去日托中心是个解决问题的好办法日托中心可以满足比如老人的社交心理和康复服务体育锻
45、炼娱乐活动等各种需要老人每天可以做班车到中心来中午在中心一起吃饭中心提供了对老人方便的照料和服务12咨询服务老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人遇到的各种问题诸如个人和家庭矛盾退休财政生活安排购物消费指导等各种问题通过社区咨询服务提高老年人晚年的生活质量从而使老人的个人权益得到最好的尊重和保护保护庇护服务这一服务通常是由法律服务中心或公共机构来提供用来保证老人的合法权益在对社区服务的管理上对于非盈利性服务应该主动与相关机构或单位联系争取定期和长期合作为老年人提供更多的免费服务丰富老年人生活增加老年住宅的附加价值对于盈利性服务则又分为自主经营和引入经营自营或外营的比例则应依据社区对服务的需求
46、和物业管理公司自身的力量来确定无论是自营或是外营都应该依据社区的实际需求设置并且对服务质量和顾客的满意度实施有效的监控这一点对于引进的服务单位尤是以维护物业管理单位的形象第六章 环境污染防治一项目对环境的影响本项目在实施过程中对环境产生的影响主要有以下几个方面1在平整土地的施工中会产生尘土2施工机械会产生噪音3项目建设可能会破坏该区域原有的绿化4项目施工人员的生活垃圾二项目污染的防治措施从总体上看本项目建设过程中产生的污染在区域上是局部的在时间上是有限的对环境的影响是可逆的为了将这些影响降低到最小的程度将采取以下措施1对项目区域的地形进行认真仔细的堪察减少土方的挖掘量和运输量对于外运的尘土采用
47、遮盖加水等措施有效地防止尘土的飞扬 2严格禁止在居民休息时施工必要时在施工机械上和现场使用消音和隔音装置尽量的使用商品砼减少现场噪音3加强废物和垃圾管理施工期间建立临时垃圾放置点集中处理施工垃圾第六章 建设工期和进度安排一建设工期本项目开发建设用地100亩计划总建筑面积20200拟建五栋低层建筑其中ABCD栋为公寓楼E栋为综合楼建设工期为二年第一年完成基础设施建设兴建ABE栋楼及完成60的附属设施建设第二年兴建CD公寓楼并完成所有附属设施及装修工程建设 二进度安排1建设开发经营计划项目选址2007年6月国有土地储备中心办理土地使用手续2007年6月7月办理项目立项和土地批租手续2007年7月9月办理项目前期规划手续2007年9月1
