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1、海南军垦休闲农业观光园项目可行性计划书 目 录第一章 海南军垦休闲农业观光园项目基本情况3一项目名称3二项目业主3三投资数额3四项目简介3第二章 总 论3一本项目研究的方法4二本项目可行性研究的依据4三可行性研究结论4第三章 海南省及县的基本情况分析5一海南省自然社会经济概况6二县自然社会经济概况7第四章 海南休闲度假地产分析12一海南休闲度假地产的背景分析13二休闲度假地产的内涵分析15三海南休闲度假地产的类别15四海南休闲度假地产发展的特征16五海南休闲度假地产的开发模式17六海南休闲度假地产的竞争态势19七海南休闲度假地产发展的机遇与挑战19八海南度假型居住地产发展趋势23第五章 本项目
2、区域休闲度假地产分析25一县关于度假居住地产的发展思路26二县度假居住地产的发展现状27三度假居住地产前景分析31四国际旅游岛带给的关键机遇36第六章 海南军垦休闲农业观光园项目客户分析37一休闲旅游度假客户分析38二海南军垦休闲农业观光园项目客户分析43第七章 海南军垦休闲农业观光园项目区域概况开发原则和目标45一海南军垦休闲农业观光园项目区域概况46二项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析47三海南军垦休闲农业观光园项目开发的原则48四海南军垦休闲农业观光园开发指导思想49五海南军垦休闲农业观光园项目开发目标50第八章 海南军垦休闲农业观光园项目规划方案50一项目规划指导思想51二项目
3、规划依据52三项目规划方案53第九章 海南军垦休闲农业观光园项目功能分区与重点项目建设53一项目规划范围与空间布局54二项目总平面布置图55三项目综合用地指标55四项目功能分区561休闲度假区562养生理疗区583农业观光区584山林活动区60第十章 海南军垦休闲农业观光园项目开发分期及各阶段目标61一项目分期建设计划61二项目第一阶段建设62三项目第二阶段建设62四项目第三阶段建设63五项目第四阶段建设63第十一章 海南军垦休闲农业观光园项目组织管理人力资源配置64一项目管理体系65二项目建设阶段划分管理65三项目责任体系与流程65四项目安全生产管理66五人力资源配置67第十二章 海南军垦休
4、闲农业观光园项目投资测算与财务评价68一项目实施进度68二项目土地利用规划69三项目总投资估算分析72四项目收益估算79五项目损益分析81六农场与投资方合作分成分析83七项目风险分析85第十四章 海南军垦休闲农业观光园项目综合效益评价86一项目生态效益分析86二项目社会效益分析86三项目经济效益分析87第十五章 海南军垦休闲农业观光园项目研究结论89一从海南国际旅游岛建设发展趋势来看89二从县旅游总体规划体系来看89三从风景名胜区总体规划来看89四从项目开发自身来看89五研究结论89海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告正文第一章 海南军垦休闲农业观光园项目基本情况一项目名称海南军垦休闲农业
5、观光园项目以下简称本项目二项目业主1企业名称海南银湾旅游房产投资有限公司以下简称投资方2企业性质有限公司3企业概况海南银湾旅游房产投资有限公司隶属于海南银湾国际集团控股有限公司海南银湾国际集团控股有限公司由亚洲投资基金控股全国13家知名企业共同出资组成的大型企业集团本项目位于定安县安丽湖风景名胜区规划用地4040亩其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为1475亩另外2565亩地向农场进行租赁开发项目规划了休闲度假居住区养生理疗区农业观光区山林活动区四块坚持保护性开发和可持续开发的理念项目具有较好的生态效益财务效益和社会经济效益第二章 总 论一本项目研究的方法本项目研究的方法主要运用了经济环
6、境人文等方面的理论知识结合项目所在地的现状分析了海南军垦休闲农业观光园各方面的条件得出是否具备开发的可行性结论二本项目可行性研究的依据1国家和地区经济建设的方针政策和长远规划2国家批准的旅游开发总体规划详细规划等3国务院国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见4总体控制详细性规划5海南国际旅游岛规划纲要6自然地理气象水文地质经济社会等基础资料7国家所规定的经济参数和指标三可行性研究结论1从海南经济发展趋势来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发顺应海南国际旅游岛建设的要求而且对增强区域经济促进新农村建设的旅游业发展提高人民生活质量具有不可估量的作用2从县旅游总体规划体系来看海南军垦休闲农业观
7、光园项目的开发它的开发对县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用有利于各产业各区域的和协发展3从风景名胜区自身条件来看其自然风光人文资源乡土风情都具有一定的特色享有一定的声誉这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础4从海南军垦休闲农业观光园项目开发来看本项目挖掘反映了的休闲旅游特色既符合国情省情又具有地方特色同时本项目坚持保护开发并举保护优先的原则从而达到经济效益生态效益和社会效益的完美统一第三章 海南省及县的基本情况分析一海南省自然社会经济概况1自然地理社会概况海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省气候温和四季常绿 阳光充足空气清新海水温泉良好的生态古朴纯真的民风自然条件十
8、分优越最高平均气温28最低平均气温188年平均气温238年平均日照时数22252小时年降水16917mm5-10月雨量为3007mm年平均相对湿度为85常年主导风向为东北风次为东南风平均风速323m秒陆地面积354万平方公里人口约800万其中非农业人口20231万人农业人口56719万人从全国来看北京是中国政治中心上海是全国经济中心而中国度假休闲中心非海南莫属也正源于此亚洲论坛会址永驻海南世界小姐选举指定海南其他国际性会议和大赛也纷纷光临海南2002年省委省政府通过的海南省旅游发展总体规划中确定要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地省委2005年初提出了要把海南建设成亚洲的重要旅游度
9、假地和最适合的第二居住地海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲度假居住会展目的地2经济情况2009年全省生产总值16466亿元比上年增长117全社会固定资产投资10025亿元增长414社会消费品零售总额5345亿元增长192投资消费成为拉动经济增长的主要动力地方一般预算收入1782亿元增长23占生产总值比重由上年的96提高到108税收占地方一般预算收入比重849同比提高17个百分点地方一般预算支出4845亿元比上年增支1265亿元完成年度预算任务金融机构存贷款分别增长35和401银行业盈利403亿元增长11倍不良贷款率下降15个百分点城镇居民人均可支配收入13751元农村居民人均纯收入4744元
10、实际分别增长96和92城镇新增就业91万人高校毕业生初次就业率86中职毕业生初次就业率953基本实现零就业家庭动态为零的目标城镇登记失业率控制在35以内农村劳动力转移就业89万人农村贫困人口减少45万人3国际旅游岛建设契机2009年12月31日国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见国发200944号充分发挥海南的区位和资源优势建设海南国际旅游岛打造有国际竞争力的旅游胜地是海南加快发展现代服务业实现经济社会又好又快发展的重大举措对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用地产业平稳健康发展积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业科学规划房地产业发展的类型规模和速度鼓励有实力有信誉的
11、企业发展富有海南特色高品质的星级宾馆度假村等房地产项目加强产权式度假酒店的开发建设销售等环节的规范管理稳步发展满足避寒疗养等不同需求的度假居住型房地产鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营加强保障性住房建设逐步改善城乡居民的住房条件条件成熟时在海南开展房地产投资信托基金试点的寓意是稳定平安稳妥发展新编纂的县志通过沿革地理等二十八编和大事记以及附录的内容翔实记述了1840至1996年的史实叙述在这片热土上汉黎苗等各族人民休戚与共辛勤耕耘发展生产洒下热血和汗水培育出一朵朵芬芳璀璨的文明之花的历程从不同的角度告诉人们县的建置虽然较晚其历史渊源却久远这里没有海大部分地区属于南渡江流域土地肥沃环境独具好处这
12、里的经济虽然发展缓慢其人文却灿烂辉煌这里居住着的几个民族相处相当融洽共同孕育出朴实敦厚的民风这里的经济基础虽然较差全县人民却始终奋发图强努力发展生产造福社会为促进经济文化等各项事业的发展做出了有口皆碑的贡献县地势南高北低属于丘陵半丘陵地带土地肥沃纬度较低气候温和年平均气温24度热量丰富阳光充足年平均日照时数1880小时水资源丰富除了雨量充沛年平均降水量1953毫米外境内河流不少流域面积在100平方公里以上的河流有9条总流域面积达12932平方公里是三高一优农业开发的宝地资源蕴藏丰富水蕴藏量大适宜发展淡水养殖矿产资源境内矿产资源丰富已探明的具有开采价值的主要矿产10多种有金银铜钴铅铝铀铁石墨石英
13、石高岭土等植物资源粮食作物以水稻为主其次是蕃薯大豆黑豆黄豆绿豆红豆粟玉米等油料作物以花生为主次之芝麻水果主要品种为荔枝龙眼香焦菠萝西瓜菠萝蜜等其次有芒果橙木瓜油皮山竹石榴杨桃等各类品种热带经济作物有橡胶槟榔胡椒糖料作物主要是糖蔗和果蔗瓜菜种类繁多有圣女果青龙丝瓜大丁苦瓜南瓜冬瓜豆角尖椒园椒等种植生产以较有规模化已趋基地化动物资源已知的野生动物主要有坡鹿刺猬果子狸穿山甲金钱龟蟒蛇鹧鸪等40多种主要水生动物则拥有水獭鳖水龟等经济养殖动物主要有肉牛三元杂交肉猪山羊家免肉鸡四季鹅樱桃鸭等淡水产养殖品种有四大家罗非鱼攀鲈尖嘴鱼角虾对虾淡水龙虾等旅游资源主要旅游区和景点有风景名胜区文笔峰道教文化旅游区古城
14、探花郎张岳崧故居见龙塔明代尚书王弘诲故居八角楼母瑞山革命纪念园其中古城门见龙塔太史坊八角殿清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作对乃至明清历史的研究颇有价值如今已分别被列入省县级保护文物作物资源县素有槟榔之乡美称全县现有槟榔47万亩且还呈迅猛增长趋势岭口镇龙门镇和龙塘镇等南部乡镇是海南省较大的槟榔初加工基地和干果集散地年加工槟榔10000吨槟榔产业已逐渐发展成为县的支柱产业其他经济作物植有橡胶91万亩胡椒16万亩荔枝233万亩冬季瓜菜94万亩4社会经济情况在海南国际旅游岛建设中发挥了中部城市的重要作用经济发展势头良好产业结构进一步优化全县生产总值完成2165亿元比上年增长下同142其中第一产业完成10
15、14亿元增长97第二产业完成333亿元增长246第三产业完成818亿元增长157三次产业比重为468154378地方财政收入1042亿元增长461首次突破亿元大关城镇居民人均可支配收入8835元增长225比全省平均增速17高55个百分点农民人均纯收入3336元增长166社会消费品零售总额615亿元增长165农业产业结构调整力度不断加大热带高效农业的质量和效益大幅提升农产品两出两进取得可喜的成绩全县瓜菜出岛125万吨增长64农民收入大幅度增长农民人均纯收入比上年增加474元塔岭工业园区建设步伐明显加快已入园区工业企业48家其中已建成投产27家在建14家已批待建7家塔岭工业园区已成为拉动工业经济增
16、长的主要支撑旅游经济健康发展全县各景点接待旅游过夜人数2134万人次比上年增长154实现旅游收入 13亿元增长18基础设施建设力度加大发展环境明显改善全社会固定资产投资总额完成668亿元增长492其中城镇固定资产投资总额53亿元增长619比全省平均增速189高43个百分点全县投资额在500万元以上的项目有31个比上年增加16个其中投资1000万元以上的有17个基本完成了塔岭新区行政大楼宣传文化中心大楼就业大厦法院审判大楼检察院办公大楼人武部新办公区等大项目建设启动了老城区10条道路改造文体广场文化公园项目及潭榄河休闲带项目建设积极培育房地产市场引进房地产开发项目14个完成了岭口水尾洋等3个国家
17、级土地整理项目南扶水库除险加固工程项目等重点水利工程项目建设基本完成总里程744公里的农村公路通畅工程项目建设改造建设了新竹大桥新竹更生桥和雷鸣担干桥强化规划指导作用完成了塔岭新区老城区潭榄河休闲带仙沟片区控制性规划及翰林镇等9个镇的总体规划围绕构建国际旅游岛加快旅游业转型升级提升现代服务业发展水平以打造琼北旅游强县为目标加快发展旅游业一是加大旅游业开放力度高水平编制县旅游产业总体规划以旅游开放新政策和北京举办2008年奥运会为契机精心策划系列旅游促销活动对吃住行游购娱等旅游要素实施国际化改造提升现有高尔夫球场规模档次启动新的高尔夫球场和12家五星级酒店会所建设开拓国际国内高端旅游市场发展高尔
18、夫休闲旅游经济二是加快精品旅游项目建设启动风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造推动我县旅游基础设施上规模上档次制订督促机制促使华田昌炜水木金华中国基建集团等公司加快注资将策划理念转变为实质开发推动核心区和外围区协同发展采取有效措施提升文笔峰接待软硬环境增加游客流量全面启动仙沟康体休闲度假村项目动工建设打造海口郊外第一旅游休闲胜地加快创建百里百村乡村生态休闲游和母瑞山红色旅游项目招商引资开发久温塘冷泉完善接待设施建设争取将南部旅游列入我省特色旅游定点线路之一三是加强旅游市场规范管理积极采取措施融入琼北湛江旅游经济圈推进旅游市场全面开放加强旅游市场监管建立和完善旅游投诉及应急处理机制实行旅游联合执法
19、四是扶持发展现代服务业重点围绕旅游业科学规划有序推进旅游房地产业健康发展以仙沟休闲康体度假村海南文化博览园幸福城为载体加快发展休闲养生运动产业高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施以和文笔峰为主要平台高水平策划招揽和举办一批国际国内会议体育文化赛事活动和大型节庆活动推动会议经济向专业化和品牌化方向发展进一步推进餐饮商贸银行保险通信运输物流等服务业加快发展共有意向到县投资项目40个已落户的项目20个计划投资额223亿元拟投资额在10亿元上的项目有幸福城项目拟投资60亿元丁湖路海南文化博览园项目拟投资63亿元北京天行九州集团南部百里百村母瑞山红色旅游资源开发项目计划投资100亿元昌茂集团 十里长
20、廊项目计划从中润温泉水城开始一直延伸至的十里长廊项目规划用地3万亩总投资约40亿元布局了住宅区旅馆街区商业街区影视基地酒吧街区以及主题公园等整个项目定位为县休闲高档旅游地产产业带北京中科恒通投资有限公司大黄竹合作开发项约投资30亿元用三到五年时间优化配置黄竹镇生态文化及靠近琼海区位优势资源打造高规模上档次的风情小镇和国际知名的休闲娱乐健康养生的生态度假基地亮化南大门形象第四章 海南休闲度假地产分析一海南休闲度假地产的背景分析1海南建省20余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地在全球财富重新分配的大背景下其休闲地产市场方兴未艾1近年来东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游2海南更以
21、其独特的自然资源气候条件成为度假首选地3海南对北京东北两地人群拥有极大的吸引力是理想的第二居所特别是老人会选它2百企千亿下海南 海南岛重回房地产市场巅峰时代1北起海口南至三亚的海南东海岸正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长这些项目总投资额超过1000亿元投资还在向内陆延伸海南省五指山市的楼市也因此水涨船高2典型项目中建海南分公司国电集团投资近10亿元的万丽酒店外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店项目广东雅居乐地产耗资200亿建设的海南清水湾项目10年之内在这片15万亩的海滩上将出现一个包括别墅高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村整个海棠湾规划成国家海岸之后5月29日便有10家超五
22、星级酒店项目同时开工和记黄埔保利地产嘉里集团等地产大鳄已经确认投资3背靠中国大陆是海南休闲地产最大的宏观背景中国富裕阶层超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势能受旅游度假市场带动度假区置业渐成主流庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持这为休闲地产的发展提供足够的客源4以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具休闲地产具有极大的投资保值价值海南岛滨海物业在经济危机中一枝独秀经济危机后价格仍保持上涨趋势目前海南岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地发展潜力巨大1中国的海岸线长18万公里岛屿海岸线长14万公里相对中国广大的腹地海岸线是绝对的稀缺资源2滨海城
23、市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度价格由内陆向海岸线逐渐递增并形成相对独立评价体系3海南岛的热带资源海岸资源在整个中国的气候条海岸线资源具有双重的稀缺性5财富阶层自90年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象表现出由内陆向海边由纬度高地区向纬度低地区迁移1从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知滨海休闲度假滨湖休闲度假山地运动是国际旅游度假的两大趋势2近年来东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游3海南更以其独特的自然资源气候条件成为国内富裕人群的度假首选地4海南对北京东北两地人群拥有极大的吸引力6随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的阶段高端休闲地产市场将吸引中高端富
24、人群体的青睐富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率 海南岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力二休闲度假地产的内涵分析1内涵休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型简单地说就是为休闲活动服务的地产休闲地产以住宅为主体融合了多种休闲设施2定义在一般住宅要素的基础上依托项目周边良好的资源环境把房地产和房地产以外的其他产业资源包括生态资源旅游资源文化资源等进行嫁接在建筑规划配套设施社区生活中导入休闲元素使居住者能够充分放松身心享受到休闲生活的地产类别三海南休闲度假地产的类别目前海南的休闲地产主要包括两类1度假型居住地产第二居所集中分布地区亚龙湾国家旅游度
25、假区大东海三亚湾海棠湾代表楼盘清水湾雅居乐清水湾项目三亚湾三亚湾新城 海口海蓝椰风龙墅湾香水湾香水湾一号亚龙湾中粮公主郡2专业性旅游地产酒店度假村等集中分布地区亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的服务设施高档次的度假旅游胜地其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力近几年发展迅速海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划红塘湾拥有绝佳的资源目前尚未开发代表项目酒店凯悦喜来登希尔顿万豪假日香格里拉凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚全市现有五星级和准五星级11家四星级和准四星级29家09上半年海棠湾将有15家超五星级酒
26、店开工高尔夫有高尔夫球场3个有高尔夫俱乐部和球会承办职业高尔夫赛潜水有潜水基地5个有全国接待规模最大的潜水公司进行远海潜水海底漫步夜潜等水上运动冲浪快艇钓鱼空中拖伞帆板等娱乐配套三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店 市内有4家电影院和一些酒吧清水湾等大型社区有娱乐配套四海南休闲度假地产发展的特征海南旅游地产开发进入新阶段呈现四个显著特点1点线面结构形成海南休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市具有明显特征的开发热点区域初步形成且在空间上呈现出了以热点城市为点海滨湾区为线养老社区为面的点线面结构2产品结构更加丰富海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产唱独角戏的局面产品日渐丰富独
27、栋别墅花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢迎3养老地产客源丰富发展迅速养老地产的客源方面随着人民生活水平的提高岛外客群的来源更加多元化西南省份川渝贵和西北的客户增长迅速成为新一轮购房热潮中的主要构成力量4同质化竞争严重聚焦到海南的休闲地产海南优质海岸线资源已基本瓜分完毕市场定位均为中国富人度假居所同质化竞争严重五海南休闲度假地产的开发模式海南目前度假型居住地产开发特点主要是依靠地块资源开发被称为资源地产主要有三种开发模式1模式一高档度假地产开发模式湾区开发雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合打造高端度假型居住地产2模式二养老地产开发模式海岛中部代表的候鸟型社区开发海岛中部
28、绿荫浓郁形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统被誉为回归大自然的好去处未受污染的长寿岛海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库温泉森林等丰富的生态资源非常有利于老年人养生度假海南岛中部的候鸟社区摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识面对的客户群也不仅限于候鸟客户了目前针对高端客户推出的独栋别墅联排别墅等高品质产品在中部候鸟型社区中逐渐增多海岛中部的温度湿度等气候条件更适合老年人候鸟一族养生度假养老地产开发潜力巨大在海南有着
29、独特优势虽没有滨海资源但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高吸引了更多中低收入者购买并且海岛中部的温度湿度等气候条件更适合老年人候鸟一族养生度假因此养老地产开发潜力巨大在海南有着独特优势海南中部高速沿线的屯昌琼中五指山保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量3模式三复合旅游地产的开发文昌代表的城市拓展新区开发1发射基地建设2007年8月22日经国务院189次常务会议批准将在海南省文昌市建设新航天发射场主要承担地球同步轨道卫星大质量极轨道卫星大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务这是继酒泉西昌太原三大内陆发射场后中国建设的首个滨海发射基地2航天主题公园
30、作为开放型大型旅游项目配套区拟建的航天主题公园将填补国内乃至整个亚洲的空白从而对海南实施科研配套和科普教育建设国际旅游岛实现旅游进一步转型升级产生重要影响发射基地建成后嫦娥二号嫦娥三号工程都有望在文昌开展文昌必将成为全世界关注的焦点3重要影响航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应海南旅游格局重新洗牌 文昌成为重要亮点并带动相关产业升级发展4其 他近年来越来越多的国内外企业看好海南竞相来这里投资海南的大项目建设取得了较好成效城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道在海南的产业规划中列出了几个重要的节点城市例如作为我国未来最大航天基地的文昌拥有石油加工工业的东方和洋浦临高等城市这一类城市的
31、旅游地产和上两类的发展模式迥然不同六海南休闲度假地产的竞争态势国内进入旅游休闲度假迅速发展时期三亚成为旅游度假置业首选地亚龙湾具有很好的资源优势和先发优势成为专业性旅游地产中的最大赢家受旅游度假市场的影响三亚城市未来将向东向西两翼进行持续的功能扩展海棠湾发展前景很好其他优异的自然资源有待开发1度假型居住地产竞争态势主要是依靠不同的资源做资源地产通过资源的差异化来竞争2专业性旅游地产竞争态势依靠品牌力量服务质量来打差异化竞争3启示1抢占稀缺资源提高品牌形象2资源价值最大化提高品牌美誉度3打造品牌力量提高品牌知名度4通过服务质量来保持品牌忠诚度七海南休闲度假地产发展的机遇与挑战1海南国际旅游岛建设
32、带来的机遇1国际旅游岛前奏建省20年历程发展定位从一省两地到国际旅游岛经济结构从工业为主到旅游业为支柱全面开展基建和资本市场建设2国际旅游岛时代2010年1月国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见将海南建设国际旅游岛上升为国家战略发展重心从工业转到旅游业且得到中央政策资金双重支持相关意见和政策具体内容发挥海南特色优势全面提升旅游业管理服务水平建设富有海南特色的旅游产品体系大力发展新型旅游项目如海上运动潜水邮轮游艇自驾游森林生态旅游温泉高尔夫等打造精品旅游景区塑造阳光海南度假天堂的整体旅游形象规划建设海洋热带雨林等旅游主题公园进一步规范旅游市场秩序推进旅游服务标准化和国际质量认证加强
33、旅游公共服务体系建设完善应急救援公共医疗卫生检疫防疫等安全救助体系投融资政策支持符合条件的旅游企业发行企业债券设立旅游产业投资基金将海南省增列为中西部地区外商投资优势产业目录执行省份财税政策中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性5年补贴50亿土地政策推进城乡土地一体化管理科学选划发展海洋经济集约用海区域引导海洋产业相对集聚发展开放签证政策增加芬兰丹麦等5 国为入境免签证国家对俄罗斯韩国德国3 国旅游团组团人数放宽至2 人以上含2 人入境停留时间延长至21 天2海南休闲旅游度假地产发展的机遇转型后的海南国际旅游岛将成为
34、大陆居民的后花园加快旅游资源建设丰富旅游项目提升旅游服务质素为承接中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备1随着经济高速增长人民日益富庶中国正日益成为全球最具生机活力的旅游市场中国国家旅游局的数据显示2008年中国入境旅游人数为13亿人次国际旅游外汇收入达408亿美元出境游总人次4584万是亚洲最大的客源输出国联合国世界旅游组织预测到2015年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国成为世界第一大旅游市场2中国旅游市场庞大发展后劲充足中国旅游业蛋糕做大了海南也必将从中分享更多的利益海南还可以与香港大力发展一程多站的旅游模式甚至将整个东南亚串连起来使彼此的旅游资源形成互补海南作为未来
35、的区域旅游枢纽的地位指日可待3海南历年来接待的海内外游客维持在1500-2000万的水平且逐年递增近五年对GDP的贡献在6以上预计2020年增加到12海南应该加快旅游资源建设丰富旅游项目提升旅游服务质素为中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备3海南度假型居住地产发展面临的挑战1资源的稀缺性使得海南度假型居住地产在08年的经济危机中表现较稳定国际旅游岛的批复将为海南房地产进一步奠定发展基础2008年10月至2009年10月海口市商品房供求走势图2目前海南度假型居住地产主要凭借优势资源走的是资源地产的路线目前发展势头强劲远期发展受资源的限制3目前市场上存量较大未来10年内大规模综合住宅开发主要集中在
36、主城区和新开发度假区竞争同质化严重区 域规 模开发时间居住项目建设主城区阳光海岸36km22007年基本为高层和小高层公寓规划占地330亩三亚湾新城67km2为三亚湾仅可开发的二线用地鹿回头半岛298km22006年6月正式开工独立别墅占地1725亩联排别墅360亩凤凰岛03km22006年开工计划2011年建设完成产权式公寓建面共9万平米山水国际157km22006年起开发至2012年左右未来供应量8781万M2凤凰水城21km22006年开工主要为多层集合式住宅和公寓占地大于2250亩大东海01年起楼盘开发目前已全部开发完毕亚龙湾二期为中高档别墅度假区目前有部分在售海棠湾5162km2处于
37、一级开发阶段2011年全面开发2010年以高档酒店建设为主居住用地规划13545亩坎秧湾只允许顶级度假设施的建设红塘湾258km2城市发展备用地一级开发阶段用地控制为1800亩高端住宅规划 4 目前海口的供应仍以城区居住物业为主但09年清水湾入市后标志着新兴度假型居住地产时代已经拉开帷幕度假型居住地产逐渐入市并成为主体 5 滨海度假型居住地产存在的问题第一是开发规模限制由于地形特殊这一类项目的纵深较短一般沿海岸线呈带状分布在功能分区和景观路网设计方面受限制较多第二在文化的导入上缺乏海南特色的原创滨海休闲文化更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴第三各个湾区的设计产品单一目标客群重合竞争压
38、力大 6 中部旅游度假地产存在的问题第一服务配套低候鸟型社区作为独立于当地社会的飞地远离城区项目规划自成一统缺乏和周边社会的必然联系第二产品档次低中部地产的主力产品是小户型的公寓主要以价格低来迎合市场第三产品使用率低社区的入住率随着季节的变化大起大落也为社区的管理带来了巨大的挑战不利于社区气氛的行成海南岛城市中除海口和三亚外城市市政基本配套设施档次低城市功能不完备历史欠账较多城市医疗和文化娱乐设施缺乏单个开发商难以承担市政配套设施的建设在土地的一级开发中要为其预留发展用地八海南度假型居住地产发展趋势1针对湾区度假地产丰富产品走综合性发展战略 海南岛湾区的度假区档次较高预计将来世界知名的一流酒店
39、品牌都会加入进来但是不容回避的是未来湾区开发的同质化为了避免恶性竞争湾区开发要丰富产品谱系走综合性发展战略1湾区要加大体育养生修养等多样配套的营造为了避免产品的单一适当引入和度假产业相关的产业并充分挖掘地域文化与历史背景发挥出地域的文化优势这样度假产品才会有丰富的个性有效的避免低层次竞争2为了追求更大利益海南湾区的开发强度较大随着度假区的成熟将向更为高级的低密度度假区发展这也当今滨海度假地产的发展趋势在前期规划中生态敏感区要禁止开发协调好生态保护和旅游地产开发的矛盾在尽可能保护自然的同时做到体验自然享受自然3目前的湾区开发在空间上呈现出平行于海岸线的高强度带状开发对纵深二线地产的开发利用不够应
40、加以重视4海南度假型居住地产将顺应中国经济发展过程中的各类需求突出休闲度假和健康长寿主题成为大陆度假型居住地产中的佼佼者2针对养老地产统筹发展完善配套可持续发展战略海南岛中部的经济较为落后基础设施滞后大型候鸟型社区的开发为当地的经济发展和城市建设提供了新的活力建议在中部旅游地产开发中要统筹考虑完善配套走可持续发展的战略 1通过城乡统筹发展提升当地居民生活质量营造良好的养老度假环境有利于置业人群将养老型度假居住地产转化为第一居所同时吸纳当地的就业人口完善医疗餐饮娱乐等配套设施为当地居民安居乐业提供帮助2通过深入的市场研究针对不同的自然资源条件和人文积淀完善相关的配套设施形成不同特色的养老度假基地
41、避免同质化竞争海南当地文化原始淳朴对旅游和发展都有很强的促进作用3养老地产的特殊性表现在其针对的客户都是老年人生活中有大把的闲暇时间需要打发建立社区的人际交流机制至关重要要有和当地交流的公共空间如学校中心广场配套商业区等注意加强养老社区和所在城市的互动关系3针对城市拓展区复合旅游地产开发超前规划空间聚集战略 如东线文昌的航天产业将带动大规模高素质人口和爆炸性旅游人口海南岛西线东方临高洋浦等地线聚集了海南主要的工业项目这些城市既有丰富的旅游资源也有巨大的发展机遇但旅游地产的开发起步晚正处于探索阶段 1海南城市面貌日新月异城市拓展区的地产规划面临的挑战也更大既要和城市的总体规划紧密衔接也要和当地的
42、市场状况结合与前两类相比需要采取迥然不同的发展战略2规划方案要站在城市发展的角度对未来前景有着超前的认识在规划范围内预留未来市政发展用地特别是要预留现代城市功能必须的体育场馆和文化娱乐医疗卫生水处理等设施用地3在适当区域内适度提高开发的强度不仅能够节约用地更能够聚集人气形成都市氛围引导开发项目与当地城市建设和地方市场相结合增强城市设施的丰富性避免形成孤岛式的居住地域造成生活氛围的不足4在海南岛的空间规划当中西部的工业产业带和东部的旅游产业发展带发展方向不同这一区域的地产开发和产业要紧密互动共同承担起海南振兴的责任第五章 本项目区域休闲度假地产分析一县关于度假居住地产的发展思路1海口后花园海口后
43、花园位于海南岛东北部内陆南渡江中下游南畔与省会海口一江之隔距海口美兰国际机场仅20分钟路程近些年来科学的定位清晰的思路有效的执行让县这个海南内陆传统农业县在国际旅游岛建设上取得长足发展现已成为省会海口的卫星城后花园成为国际旅游岛上的璀璨明珠县政府在06年完成了县城市总体规划风景名胜区总体规划塔岭新区控制性详细规划全县9个镇总体规划修编等29个规划又在07至08年期间完成了县旅游发展规划全县土地利用总体规划等21个规划有了新思路有了新规划真抓实干也是不可或缺的以新思路新规划为准则扎实地一步一步前行在思路的指引和规划的统领下塔岭工业园区的基础设施建设得到快速改善入园企业纷至沓来顶津新台胜高远达川德
44、威士等企业建成投产首次引来投资额超亿元的大项目总投资12亿的合利包装厂目前正在加紧建设厂房此外罗牛山集团江苏雨润集团等上马的项目正在开展前期准备工作据预计这几个大项目全面投产后全县年工业产值就可增长10倍以上如果这与05年塔岭一带一片荒凉的情况比拟不由得人感叹新规划的先行给海口后花园带来了前所未有的新貌在国际旅游岛建设背景下休闲地产也是迅速崛起后花园将旅游地产集中布局在一湖一城四带 周边县城范围和十里长廊南渡江边潭榄河两岸丁湖路九公里等4个休闲带 计划打造成吃住行娱购的上规模休闲人居社区有了规划县城做大了整整一倍有了规划的投资上了档次引进了上置集团中基集团华田集团和南湖投资公司等大企业县和昌茂
45、集团签订了十里长廊项目合作开发框架协议书计划从中润温泉水城开始一直延伸至的十里长廊项目规划用地3万亩总投资约40亿元布局了住宅区旅馆街区商业街区影视基地酒吧街区以及主题公园等整个项目定位为县休闲高档旅游地产产业带和北京中科恒通投资有限公司签署大黄竹合作开发项目协议约投资30亿元用三到五年时间优化配置黄竹镇生态文化及靠近琼海区位优势资源打造高规模上档次的风情小镇和国际知名的休闲娱乐健康养生的生态度假基地亮化南大门形象短短的时间内旅游地产在异军突起原因不仅在于浓厚的文化底蕴优美的自然风光和优越的地理位置还在于投资者看中了作为海口后花园的后发优势以优质的投资环境和高标准规划的项目引进大公司后将充分利
46、用大公司资金技术设备等优势整合土地储备资源用国际眼光去谋划开发建设打造顶尖的休闲旅游地产项目使在国际旅游岛建设大背景下发展现代休闲旅游服务业中抢得先机实现经济社会跨越式发展和崛起腾飞十里长廊开发商海南中润投资有限公司楼盘位置县定城镇新区项目均价一期住宅项目昌茂中润温泉水城项目介绍昌茂中润温泉水城荣获2009中国广厦奖海南房地产优秀规划设计奖该项目由海南昌茂企业集团有限公司和海南中润投资有限公司联手开发2009年7月27日县人民政府和昌茂集团及中润公司签署了新城十里长廊合作开发协议并举行了新闻发布会十里长廊 规划范围为县定城镇塔岭新区至出口高速公路西测2500米范围规划面积达3万亩是一个大型综合
47、型国际型旅游地产项目县位于海南岛东北部南渡江中下游南畔北距海南省会海口市33公里海口美兰国际机场30公里东距清澜港48公里西距洋浦港113公里是海口市的卫星城市历史悠久文化底蕴深厚美食丰富拥有众多旅游景点和罕见的火山冷泉是一个适宜休闲度假娱乐养生的极佳之地 建筑设计采用热带简约的建筑风格很好的诠释了生态健康时尚三大生活意境项目将兴建一座五星级酒店酒店内设有娱乐餐饮健身网球场温泉泳池等配套设施以点带面全面向所有业主提供星级物业服务充分满足业主休闲度假养生养老的需求项目在配套设施上更进一步的满足业主的生活需求商业面积设有银行医疗超市等小区内设有温泉泡池篮球场网球场等设施考虑到项目目前的交通出行状况开发商将在一定时间内为项目提供免费的巴士车往返海口和项目地址 物业类型别墅开 发 商长信迪力房地产开发有限公司楼盘位置城市中心项目均价位于城市中心项目总投资15亿元拟建筑面积34万平方米该项目首期推出
