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1、房地产企业从拿地到交付之全流程及要点,41、实际上，我们想要的不是针对犯罪的法律，而是针对疯狂的法律。马克吐温42、法律的力量应当跟随着公民，就像影子跟随着身体一样。贝卡利亚43、法律和制度必须跟上人类思想进步。杰弗逊44、人类受制于法律，法律受制于情理。托富勒45、法律的制定是为了保证每一个人自由发挥自己的才能，而不是为了束缚他的才能。罗伯斯庇尔,房地产企业从拿地到交付之全流程及要点房地产企业从拿地到交付之全流程及要点41、实际上，我们想要的不是针对犯罪的法律，而是针对疯狂的法律。马克吐温42、法律的力量应当跟随着公民，就像影子跟随着身体一样。贝卡利亚43、法律和制度必须跟上人类思想进步。杰
2、弗逊44、人类受制于法律，法律受制于情理。托富勒45、法律的制定是为了保证每一个人自由发挥自己的才能，而不是为了束缚他的才能。罗伯斯庇尔房地地产开发全流程及要点包商银行房地产2016.3Baoshang Bank房地产开发的生命周期bsb房地产开发是指房地产开发企业,以盈利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到诮售等一系列经营行为,再加上物业管理。上地前期投资获取开发可行性研究规划与建设级开发分析阶段土地阶段与立项阶段的报批阶段销售阶段土地;生地变熟企业:侧重政治获取形式:分为可行性研究:为项冒的建设规划商品房的销售地(互通或七垂經济,社区、项府出让,其他项目提
3、供决策分为:项目前准分为现房和期平)为二绿日投资的前期调企业转让,与其备阶段项目施市场提供开发用胞企业合作三种项:是向主惜个段同销售所具备银行:调研的内形式都门抵批振建工验收阶。均件有所不银行:一辍开发外部指标,同时眼行:通过土地以获得项目批准报批:项目的“五可用子判断项日获取方式和出让银行:钠售资金变向幸地本金,判断自有资银行:判新项目银行:合规性钩封闭运作,保氧项日利润空金比例合规性和可行项口连度判断证还来源性,资金投入与销售前准备回报情况土地整理开发资金注人阶段项目开发阶段资金同收阶段古土倩机构7资公所汪后晓立士地出让客销售国款,预售款项上储与企业台作投入我校投资股尔款地补偿日建设期权约
4、业合伏和金业行带技建设E本目司售期,一、明确目标，促进自学 上好语文课，首要的是明确教学目标。不同年级、不同课文的教学目标是不同的。教学课文要根据课程标准规定的年段目标和具体课确定。语文教师应牢记教学目标，做到胸有成竹。采取任何措施都应有利于达到教学目的，完成教学任务。否则，形式再好、再活、再花哨，也不能算好课。例如教学一年级语文胖乎乎的小手一文时，根据本班特点设计了一系列教学目标。教学每一个环节时拟定具体目标，如初读课文，了解大意时，要求学生：1.借助拼音读全文，标上自然段的序号。2.读后说说读懂了什么，识记生字时，先听老师范读，勾画生字，然后拼读带拼音的生字，朗读带生字的句子，在读的过程中
5、发现容易读错的字，最后出示生字，说说自己会认哪些字，并向大家介绍是用什么方法记住这些字的。再读，要求学生初步把握课文主要内容，知道课文讲了一件什么事。不同形式、不同要求的读，使学生每一次读书都有明确要求和目的，做到有层次地读。这样，才能置学生于学习主体地位，让学生明确课堂需要掌握的内容和实现的目标，从而有利于他们有目的、有计划地主动参与学习活动，使学生学有方向。二、创新情境，激起兴趣 兴趣是最好的老师，创设一定情境，激发学生学习兴趣，使他们迅速进入角色，是提高学习效率的重要前提。因此，新课开始的情境创设、兴趣激发是非常重要的。例如有位教师上草原这篇课文时，请学生先观赏有关草原风光的录像，看完后
6、，请学生说说有什么感受。学生畅所欲言，很自然地把学生引入课文中，在文字品赏中漫步草原，然后从景到人，在活动中体现人情之美。教学四季这篇课文时，尽可能采用形象直观的方式，如学生熟悉的图片、实物等，让学生讲述有关知识资料，回忆有关四季和情景、体验，说一说自己掌握的有关知识等。让学生说一说自己知道的有关知识，是最简便易行又十分有益的这对说的学生是鼓励，对听的学生是鞭策，能激励学生平时多学习，做有心人，因此可以说，这是一种“物美价廉”的值得重视的方法。如教四季这篇课文时，出示一些有关四季的美丽图片，展示四季风景，让学生说说春天你会看到什么，夏天你可以做什么，秋天你可以吃到什么，冬天你可以玩些什么等。拓
7、展学生思维，训练学生说话时，出示学生熟悉的苹果、橘子、黄叶等，引导学生照着儿歌练习说话，让学生迅速进入情境之中，激发兴趣，提高学习效率。三、方式多样，帮助理解 新课程理念要求老师转变角色，课堂舞台上的主角不是老师，而是学生。老师扮演的是组织者、合作者和引导者的角色，老师的作用在于组织、引导点拨。教师角色转换了，学生学习方式更应有所转变。教学菜园里这篇识字课文，练习朗读儿歌时，给儿歌加动作，只以范读做引子，让学生评价，从评价中掌握朗读方法，然后充分尊重学生，改变学习方式，让学生选择自己喜欢的方式读儿歌，可以和同桌一起合作读，齐读、引读、拍手读、你一句、我一句读等。在自主、合作、探索中互通信息、互
8、动学习，可大大激发学生学习兴趣，以多种形式汇报、交流读书情况，在平等、民主、和谐、轻松的氛围中练习朗读。学生的学习不再是抽象的，而应该是具体的、形象的，是直接的、可触摸的，从而在感情上有了一定的体验。四、过程灵活，重树信心 学习动机是学生主动探索的学习兴趣，是推动学习活动的内部动力，是影响学习心理的重要因素。新课标提出：学生要通过活动获取知识。因此，教学中要注意根据小学生的心理特点，采取多样化教学方式，激发学生学习动机和强烈的求知欲望。如教学荷叶圆圆这篇课文时，有位老师设计了一个复习生字环节：分苹果游戏。先出示两个小黑板，一个小黑板上画了许多盘子，盘子写着拼音，另一个小黑板上贴着许多写有生字的
9、苹果图片，请学生上台分苹果，看苹果分到哪个盘子里。然后检查学生拼读字音的情况，请学生给苹果交朋友，把可以交朋友的苹果贴在同一个盘子里。如“荷叶”、“翅膀”等，这样复习生字，不仅让学生动口，还让学生动手，增强记忆，使巩固复习生字落到实处。识字过程中还可以穿插识字游戏，如大家正在背诵古诗，教师出示写有“停”的牌子，并示意停下，看哪一组先停下。五、务真求实，提高效率 语文课程标准指出：“阅读是学生的个性行为，不应以教师的分析代替学生的阅读实践。”“要珍视学生独特的感受、体验和理解。”我们应该重视在课堂上激发学生富有“个性化”的“独特”感受、体验和理解，对于低年级儿童来说，直观又形象的图片或实物最能引
10、起他们的兴趣，自发投入到学习体验中。例如教学菜园里时，我把九种蔬菜引入课堂，让学生直接面对蔬菜，让学生联系周围生活学语文。许多学生虽然生长在农村，但对各种蔬菜并没有清晰印象。当在课堂上把这么实在的事物展现给他们时，他们通过观察，切实得到了独特的感受、体验和理解。汇总交流中，他们说出了自己的感受及体验，如蔬菜的颜色、形状，黄瓜身上有小刺点，西红柿皮很光滑等，而这些是靠他们自己主动探索获取的，这样获取的知识一定记忆犹新。学生是学习的主体，语文课堂教学中要不断学习新的教学理念，优化课堂教学，采用各种有效的教学手段，引导学生自觉积极地参与学习全过程，培养听、说、读、写的能力，全面提升学生语文素养，激发
11、学习兴趣，提高课堂学习效率。所谓合作学习，即通过学生间合作交流的方式对物理现象进行分析、猜想，并通过适当的探究 与验证了解相关物理知识的形成过程.作为高中物理教学的重要内容，物理实验在具体教学中具有关键意义，需要教师在处理好物理实验 教学的基础上，通过合作学习方式的恰当运用 提高物理实验教学质量.一、合作学习在物理实验教学中的意义 合作是一种新的学习方式，同时也是学生人格修养以及良好学习品质的形成途径.通过合作学习方式的应用，能够在对学生主体能动性进行提升的同时获得学生主体意识的增加，通过为学生 提供良好平台 使其能够真正参与到教学活动当中，并因此获得自身全面发展.在合作学习中，教师 将学生作
12、为课堂学习主体的同时对学生进行适当的指导，使学生在合作学习过程中得到恰当的指点以及引导.同时，在合作学习中，教师也具有氛围营造的重要作用，能够在关注学生的同时帮助其树立自信心，在改善师生关系的同时获得学生团队意识以及合作精神的培养.开展合作学习的目的，就是要以小组合作的方式帮助学生获得动手操作能力的提升以及合作意识的培养，对学生物理知识的获得以及科学价值观的树立都具有十分积极的意义，是现今高中物理教学中非常有效的教学方式之一.二、高中物理实验教学中的分层合作学习方式 1.构建物理情境 在物理实验教学中，情境的建立非常重要.在物理情境建立中，要把握好学生特点，在对学生目前所具有技能、知识进行充分
13、了解的基础上，通过生活经验借鉴、实验演示以及讲故事等方式将学生引导到实验学习当中，使学生能够在更为主动、活泼的情境当中做好物理 实验.例如在“油膜法测分子直径”实验教学中，在实验之前，由于学生对微观方面的知识了解相对较少，如果直接要求学生进行相关知识的学习，不仅学生很难对相关知识进行有效把握，且在思维品质锻炼方面所获得的效果也不理想.对此，教师则可以先建立 适当的情境，要求学生对菜籽的直径进行测量.学生在进行一定的思考后则可以大致确定该问题的解决方向：菜籽的体积较小，要想对一个菜籽的直径进行测量，可以说是非常难的.而如果对多个，比如100个菜籽直径进行测量，则 相对容易.此时，学生能够提出 不
14、同的方案.方案一，用量筒对100个菜籽的体积进行测量，根据个数同体积关系对直径进行计算；方案二，在完成100个菜籽体积的测量之后，对其进行平摊处理，使其形成一个具有规则特征的长方形，可以测量100个菜籽的平铺面积.之后，根据d=VS这个公式计算出菜籽的直径.在学生提出两种方案之后，教师可以让学生进行讨论，即讨论哪一种方案最适合该问题的解决.在积极讨论和实验操作过程中，学生意识到第二种方案是较为有效的.此时，教师可以将问题再一次转移到本实验当中，即让学生对油酸分子的直径进行测量.由于在之前的教学中已经具有了一定的情境铺垫，学生在面对该问题时会感觉较为轻松.2.倡导自学质疑 在课堂中，教师也需要给
15、学生一定的自主学习时间，以使学生能够有足够的空间和时间对新学习到的概念进行理解，并做好事物现象以及原因的分析.在教学过程中，教师首先需要对学生进行适当的激励，即要求其能够以独立的方式对实验现象进行分析.一开始，要从较为简单的问题入手，随着教学过程的开展，问题的难度逐渐加大，使学生在形成阶梯型思考的同时，在与实验现象充分结合的基础上提出问题，并能够形成与同学交流的意愿.例如“用打点计时器进行速度测量”这个实验，由于在之前的学习中学生就已经对速度相关的知识有了一定的认识，此时教师在题目提出之后可以安排学生先以独立的方式进行实验的学习以及操作，使学生在独自对打点计时器原理进行研究的同时，通过说明书以
16、及相关内容的阅读研究打点计时器不同零部件的名称、原理、内部结构以及使用方法.通过这种方式，学生能够从研究当中了解到，电磁打点计时器在应用中使用交流电源而非直流电源，能够更好地掌握其周期频率.在这个过程中，学生能够对打点计时器的实验原理有一定的了解.在此基础上，学生能够在后续纸带分析工作中，在同相关原理进行结合的基础上对即时速度以及平均速度进行计算，不仅 对实验操作中的要领以及原理具有较好的掌握，且为后续小组合作学习的开展打下良好的基础.3.小组合作探究 在物理实验中，教师需要根据学生之前独立学习展现出的特点对合作学习活动进行任务安排，以使学生能够在相互借鉴、积极互动的基础上完成物理实验相关操作
17、.例如在“电源电动势及电阻的测定”实验中，教师可以通过开放性的方式开展实验，安排学生进行深入的探究以及学习.在实验活动开展之前为学生准备充足的实验器材：开关、干电池、电流表、电压表、滑动变阻器以及导线等.之后，学生在自身对实验理解的基础上以小组的方式对实验原理、电路图设计以及相关数据的处理进行积极的讨论.通过学生间一定时间的合作交流，能够在不同的小组单位中形成 不同的实验方案，并在自身理解的基础上对后续实验步骤进行整理，为后续操作奠定基础.在具体实验中，有的小组应用了伏阻法，有的小组应用了伏安法，有的小组应用了公式法等.在实验过程中，学生都体现出了较高的学习积极性，对相关原理和误差进行了认真的
18、分析，在整个合作学习过程中，学生 获得了更为细致的研究成果.4.展示评价方法 在学生以小组方式开展实验研究时，教师要在整个过程中做好协调以及主导工作，即在将不同小组实验情况进行积极汇总的基础上做好不同小组以及学生的学习评价，以此帮助学生建立科学的学习方法.在开展评价工作时，要重视学生的发展，通过学生互评、自评方式对学生的 不足以及优点进行正确的评价，以此帮助学生在了解到自身存在不足的同时能够对其他学生的长处进行认真的学习以及借鉴，并因此获得自身认知水平以及合作技能水平的提升.例如在“描绘小灯泡伏安特性曲线”这个实验中，在完成小组实验操作之后，需要由不同的小组对实验报告进行相互间的交流评价.小组
19、需要派出代表对本实验的原理以及实施方案进行描述，并根据实验结果以及误差做好分析工作.而在具体试验中，如果哪一名小组成员出现操作方面的失误，或者设备等发生故障，也需要及时做好分析.当实验完成且小组对相关内容完成阐述之后，教师可以对学生进行积极引导，使其进行自评和互评，在对对方的不足进行指出的同时，全面的分析与探讨 改正的方式.可以说，通过这种小组讨论方式的应用，能够帮助不同小组学生及时发现 组内实验过程中存在的问题，实现重点问题的把握以及问题的及时解决.合作学习的应用，为学生物理实验知识的学习 和掌握提供了新的平台.在实际合作学习开展中，教师要注重引导学生深入思考现象背后的实质，建立对物理知识清
20、晰的认识.,房地地产开发全流程及要点包商银行房地产2016.3Baoshang Bank,房地产开发的生命周期bsb房地产开发是指房地产开发企业,以盈利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到诮售等一系列经营行为,再加上物业管理。上地前期投资获取开发可行性研究规划与建设级开发分析阶段土地阶段与立项阶段的报批阶段销售阶段土地;生地变熟企业:侧重政治获取形式:分为可行性研究:为项冒的建设规划商品房的销售地(互通或七垂經济,社区、项府出让,其他项目提供决策分为:项目前准分为现房和期平)为二绿日投资的前期调企业转让,与其备阶段项目施市场提供开发用胞企业合作三种项:是向主惜
21、个段同销售所具备银行:调研的内形式都门抵批振建工验收阶。均件有所不银行:一辍开发外部指标,同时眼行:通过土地以获得项目批准报批:项目的“五可用子判断项日获取方式和出让银行:钠售资金变向幸地本金,判断自有资银行:判新项目银行:合规性钩封闭运作,保氧项日利润空金比例合规性和可行项口连度判断证还来源性,资金投入与销售前准备回报情况土地整理开发资金注人阶段项目开发阶段资金同收阶段古土倩机构7资公所汪后晓立士地出让客销售国款,预售款项上储与企业台作投入我校投资股尔款地补偿日建设期权约业合伏和金业行带技建设E本目司售期,房地产项目的整体开发流程bsb房地产项目的整体开发经营行为土地整理、获取定位决策产品设
22、资源流通项目报建施工建设与管理推广销售交付使用资源获取资源加工物业管理前期(决策期中期(实施期):后期(运营期)由拿地到方案确由项目设计规划到项由销售到售后管重在决策目竣工验收一重在执理一重在服务目成败的关键)行(过程管理)(总结反馈,房地产项目的整体开发流程bsb-企业视角的流程控制口项目启动(即项目启动时间,取得设计要点后经集团评审通过的时间)口国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)口建设用地规划许可证指建设用地规划许可证的签发时间)口总平国规划设计完成(指规划设计完成时间,以上报规划局的签收时间为准)口方案设计完成(指方案通过集团事会批准的时间);口方案图报建(指取得政府相关部门批
23、文时间,以最后部门的批文时间为准口桩基施工圄完成指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间)口主体施工围完成(指可用于招标及施工的施工国完成时间)口建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的签发时间)口精装交楼标准施工圄及材料定板指拟批精装交楼项目可用于招标及施工的施工囯完成时间);口项目开工(指项目动土时间,以土方开挖或桩基施工的开始时间为准);口施工许可证指施工许可证的签发时间)口主体开工(指总包单位进场,以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准口预售证(指预售许可证的签发时间口开盘(指取得预售证后,正式开盘销售的时间);口主体封顶页(指主体屋面结构的完成时间)口峻工验收指峻工验收备案证明的签
24、发时间);口售后管理(售后管理的时间)。,bsb目录土地一级开发前期投资分析阶段23456获取开发土地阶段可行性研究与立项阶段规划及建设的报批阶段销售阶段物业管理,bsb土地一级开发(生地一熟地)是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通通一平”或“七通一平”的建设条件熟地),再对熟地行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地级市场是指发行市场,二级市场是交易市场。,前序土地基础知识bsb获取土地三种方式行政命令式:划拨/协议出让。危
25、改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里资本市场投资参股:用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司土地收购:直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地増增值税、所得税、卬花税、契税等税费收购有土地的公司:为了避免缴纳契税与营业税等,一股都通过直接收购公司的股权,这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税、契税。2015年恒大地产共斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了15个超大型地产项目。土地市场:通过土地一级整理,以及土地市场进行招标、拍卖、挂
26、牌公开获得土地,这也是自2002年7月以来,获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得为唯一的衡量标准,土地一级整理bsb土地一级开发模式1)企业主2)政府主导3)政企结合式(较为普遍)4)借壳上市导式政府公开招标方案优、成本廉的企业承担府授权的企由士地储备机构級开发根据土地使用权的转移与否及分利目前围内土地业,根自己武专门成立由政办法不司,在实际操作中又行生为多种形式,可与境外有释议意愿拿地,自府主导的国有公委托式,纯整理工程承包;合作开发式,信、有资质做二级和三同承担一级开发政府与一级开发商的分利协法上有固定收益级开发溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市机构合作土地场操作等级级开发,借
27、开发成熟后再由政府收储统一上市。壳上市融资。政府无需投入但收益也低府收益丰厚城市整体规城市规划易于实盘活资产市场特点划也难以实施施,缺点是政府满足政府和企业开发需要,收益分配灵活,资金充裕后大量铺垫资金市场认可度高。缺点是政府容度无法掌控,开发进度慢。易陷入被动。,土地一级整理bsb二、土地一级开发内容区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观的1重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整理、房屋拆迁、补偿安置等。项目范围(区域)内的道路工程及其附属工程。该附属工程包括必要的桥洞等工程;道路雨污排水工程道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。3项目范围(区城)内的公共景观、开放空间
28、包括开发水域)工程4项目范围(区域)内供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程5项目范围内的行政办公、社会事业、公共公益(学校医院等)设施工程。,土地一级整理bsb一级土地开发运作流程城市概况项目可行性研究城市发展状况及规划投资环境调查成立项目公司或项目成立运作团队确定合作伙伴(法律/顾问)与政府签订相关合同案例研究规划方案制定功能定位区域总体规划形象定位控制性详细规划正地、拆迁及基础工区域推广银行资金城市空间设计程建设介入景观设计启动盘打造土地出让资金,1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。非洲2、最困难的事情就是认识自己。希腊3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。黑塞4、与肝胆人共事，无字句处读书。周恩来5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。培根,
