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1、房价变化趋势与中小开发商经营策略调整,数据验证（成都1）,此图为成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面积变化，交易量此前出现恢复迹象但随后受到震灾影响。,数据验证（成都2）,成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数：一手房交易量呈恢复迹象但随后受到震灾影响，二手房市场表现不好。,数据验证（南京1）,此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面积变化，交易量明显恢复。,数据验证（南京2）,此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数变化，交易量出现恢复迹象。,房地产仍有发展空间，但最好的日子结束了短期供应增长率不
2、高，但需求面临调整压力,2006年以来商品房投资指标增幅变化（目前已经上挑）,各类商品房成交面积变化,商品房新开工面积虽然从08年初开始下降，但此前的施工面积要陆续转化为供应，2010年后市场可能供应紧张,2009年前5个月各种物业房屋销售面积增幅均有所增加,2008年前5个月房地产开发投资保持高位增长(这里有土地、建材价格上涨的影响),随后下滑，最近好转,短期错动后土地价格仍会上涨,2009年1-5月全国及东中西地区房地产开发企业购置土地面积和完成开发土地面积增长变化,建安成本长期看也在不断增加 1.人工费（施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资）2.材料费（主要材
3、料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费）3.机械使用费（折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等）4.施工管理（工作人员工资，工资附加费，办公费，差旅费，检验试验费）5.设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费（供热及换热站，供电设备，电梯）增值税将严格征收，税收压力大大增加舆论压力大大增加,当前形势下（未来五年左右时间）中小开发商的战略调整高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路 工业地产具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产进入市场调配资源的时代,以政策为主导的调配方式淡出历史舞台 调控
4、将大大提升工业地产的价值 工业地产开发模式 工业地产的前景 小企业如何分享工业地产的增值空间,商业用地,不同城市不同类型预计初始收益率比较,资料来源：德勤会计师事务所中国房地产投资手册（2009-04-07）,(1)搭乘到最后一批协议用地的末班车。(2)研究模式，选好区域 A.直接建工业项目，适时出售股权，回避增值税；B.双方合作，适时撤出（按照即时土地价格）；C.持续经营，争取经营收益、土地增值、上市（中小企业板或创业板）三重机会。D.投资有科技含量的工业项目，争取上市，再装入地产部分，或地产公司通过自己的工业上市项目借壳上市，获得几十倍增值收入。(3)不要瞧不起工业。有些项目回报很好；经营
5、规范；低价买入持续持有最优质资产（白金资产）；具有世界性成长空间（500强里基本无地产企业，麦当劳的启示）(4)关注四个增长区（大连长兴岛、天津滨海新区、曹妃甸、北部湾）,未来四个特别经济区域的比较（分值高为好，低为差）,注：1，区域经济基础综合考察所在省份GDP总量、人均GDP、产业结构、企业规模、技术水平等情况；2，对外开放程度综合考察所在省份对外开放的历史、外资企业拥有量与影响力、涉外政策、外资企业国别、外资企业类别、进出口状况、政府官员外事素质与涉外经济管理水平、常住外籍人口等情况；3，智力支撑综合考察所在省份高校数量、高校影响力、工科与财经学科毕业生及影响力、居民学历状况、研究院所与
6、人数、企业研发能力、发明与专利持有量等情况；4，合作对象考察重点合作国家（地区）、国内意向合作对象及其投资能力、国内外合作发展潜力等；5，交通运输综合考察所在省份及该区域海陆空运输状况和发展规划。,考虑到北部沿海、到北方发展,辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而强,北方城市受调控政策的影响明显较小，投资风险较小,2008年3季度各区域房地产市场变化表,2008年3季度各地区商品房销售面积负增长,2008年3季度各地区商品房销售面积负增长(时间切面),2009年1-5月份主要城市和区域商品房销售面积变化,侧重于开发高档房地产，寻求相对较高的回报,在商品住宅投资增量中，90平方米以下住宅
7、投资增加很快。90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量，高档住宅供应下降。,城镇住房存量中的面积比例和居室比例分布,近期各类商品房价格环比变化,未来几年高档住宅价格可能大涨（北京豪宅租金08年一季度与上一季度相比则上涨约15%，上海公寓租金上涨超过50%；与此同时，强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值显著上升）。应侧重于高档房地产开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是新政府成立之初这两三年。可以向一些小开发商淘地。,到相对发达的中小城市投资，投资回收较安全,到相对较发达的中小城市发展，可避开大城市大量建保障房带来的冲击。住房保障推进的重点是大型、特大型城市,调整经营方
8、式，促进企业转型,规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变，使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合起来，同时控制土地资源，掌握开发进度（万年基业）与知名企业合作，贴牌开发，提高标准化程度和项目声誉，提升产品品质和竞争力（中体奥林匹克）拓展融资渠道，提高融资能力，减轻对信贷、私募方式的依赖（万达：通过上一个项目中酒店、购物中心的持有向银行贷款，解决了拿地资金；通过商业联盟共同入住万达广场交的资金，又解决一部分资金通过上一个项目的资金的循环流转就解决了下一个项目的资本运作问题）调整投资方向，向商业地产、旅游地产、工业地产等竞争较弱的领域迈进,向更专业化、精细化方向迈进（住宅还是商业地产、旅游地产
9、、工业园区？哪类住宅？万达模式还是万科模式）规模较大的公司适度构建产业链，向内部协作要成长、要效益、要影响力（万达）培养自己的研发力量，有自己的核心技术或能力（龙湖：设计、园林，这就是龙湖的一个研发模式 持有优质物业，寻求可持续发展，提升抗震能力（万达与万科的比较）逆势操作，降低损失（“现金为王”思维的错误，李嘉诚、万达最近的举动）,与有创新精神的金融机构合作，降低资金占用水平,引入金融服务企业，提高经营水平和竞争力“互利合作、优势互补、资源共享、共赢发展”要成为开发商经营的实实在在理念。住房按揭贷款服务的传统模式将渐遭抛弃，一种新的住房按揭贷款“置业担保”模式已经萌芽。（1）参与方：开发商、
10、担保公司、银行、贷款购房人（2）各方定位 开发商：住房产品提供者 担保公司：金融服务提供者、阶段性担保风险承担者,银行：资金提供者、金融服务提供者 贷款购房人：住房产品购买者、金融服务需求者（3）实践结果：开发商将非核心、无盈利业务进行转嫁和外包，集中财力、人力、物力从事地产开发业务（核心业务），增强了开发商的核心竞争力，降低了成本、提高了收益。（4）新模式特点：对房地产商的好处：担保风险转移，无须承担担保责任。资金压力转移，无须占用自有资金。服务成本转移，节省大量人力物力。对贷款购房者的好处：,对购房人而言，拥有全款购房的议价权，一般情况下能享受到总房价13%的价格优惠。专业担保公司为客户提
11、供贷款“一条龙”服务，具有专业性强、效率高、服务好、贷款门槛低等特点，客户省心省力。对银行的好处：专业规范的担保公司较开发商而言具有更强的贷后管理和风险控制能力，进一步保证了信贷资产安全。与中小商业银行合作，争取对持有性物业的中长期贷款,提前进入一些城市建设的新区谋求发展,花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地，获取巨额土地升值回报。,到海外寻求发展空间,一些发达国家的老街区面临改造（如美国的休斯顿市中心国际区重建计划），国外大公司不感兴趣，劳动力成本也高；还有些发展中国家也处于城市化初期，也有一些机会(蒙古)。,“四节一环保”技
12、术体系（框架）,能源供给系统节能建筑构造系统建筑设备系统运行管理系统节地规划设计系统建筑设计系统优化供水系统节水节水设备系统计量付费系统再生水利用系统,提高产品的技术含量，增加竞争力开发节能省地环保型住宅,“四节一环保”技术体系（框架）,建筑结构系统建筑材料系统节材 建筑装修系统建筑施工系统废弃材料再生循 环利用系统环保 室外环境保护系 室内环境保护系统,创新产品，建设智能社区与智能住宅,信息社区中各方信息需求,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就
13、扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定
14、一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天
15、空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是
16、需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为
17、了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
