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1、第6章 房地产开发项目的规划设计及其评价,1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。,本章学习要求,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.1 房地产开发项目的规划设计,6.1.1城市规划的层次体系,城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段
2、,城市规划与房地产开发,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.1.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容,影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。,指导思想,1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,规划设计与自然生态相和谐；规划设计与社会发展相和谐；规划设计与用户需求变化相和谐。,
3、2.规划设计中的和谐理念,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.道路交 通规划,2.建筑选型,1.规划布局,4.配套设施规划,6.绿地与景观规划,3.住宅户型,项目规划设计工作内容,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,居住区规划的内容,居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。,布局规划原则,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,三级布局结构：居住区居住小
4、区住宅组团；房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区；居住区道路分为居住区级、居住小区级和住宅组团级。,确定居住区布局结构和道路系统,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅布置常见的规划布局形式,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,建筑造型,按建筑层数划分,按平面特点划分,按结构类型划分,按户内空间布局划分,低层住宅 多层住宅 高层住宅,点式住宅 条式住宅,砖混结构 框架结构 框架剪力墙结构,平层式 错层 复式 跃层,建筑类型,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFEN
5、XI,住宅选型,退台式住宅；花园别墅；综合性商住楼,建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。,建 筑 风 格,中式建筑风格,欧陆风格,现代主义风格,主题风格,异域风格,新古典主义风格,建筑风格,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅户型,内外分区原则,动静分区原则,洁污分区原则,私人行为空间,公共行为空间,家务行为空间卫生行为空间,交通空间室外过渡空间,住宅功能分区的原则,住宅功能分区,房地产开发与投资分析FANGD
6、ICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,配套设施规划,配套设施规划,1,2,3,4,5,公共服务设施规划,市政公用设施规划,停车设施,户外场地设施,安全设施,6,服务管理设施,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,道路交通规则,（1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；（2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；（3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；（4）功能复合化，营造人性化的街道空间；（5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络；（6）避免影响城市交通；,交通组织方
7、式,人车分流,人车混行结合局部分行,路网规划原则,道路交通规划要求,道路宽度要求,其他要求,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建区绿地率不小于25%的指标。,绿地规划布置,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,注意区分：绿地率与绿化率,绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与
8、居住区用地的比率（）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。,绿地率与绿化率,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,步行环境,铺地环境,水体环境,户外设施环境,景观规划,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.1.3 开发区工程勘察与设计,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.2 开发项目规划设计的组织与控制,1.选择设计单位2.确定各项技术经济控制指
9、标3.评价和选择设计方案4.审查设计图纸,1.预控能力；2.过程控制能力；3.设计文件接收及变更控制能力,1.方案图纸 规划方案，建筑设计方案，结构设计方案2.初步设计图纸3.施工图设计图纸 建筑、结构、给排水、电气施工图,规划设计的过程,规划设计的组织与委托,规划设计审核,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅建筑设计方案的经济因素分析,外墙周长系数平面系数层高层数单元组合结构形式,住宅开发区规划方案的综合经济因素分析,用地容积率建筑密度建筑间距户室比造价,6.3 房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析,房地产开发与投资分析
10、FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,居住区技术经济指标,居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数居住区平均造价高层比例住宅间距容积率绿地率停车位个数建设周期,建筑的技术经济指标,建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价 平均造价 开发建设周期,6.3 规划设计的技术经济指标,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,评价主体的多元性,评价目标的多样性,评价值的不确定性,6
11、.4 房地产开发项目规划设计方案的评价,6.4.1 开发项目规划设计方案评价的特点,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系,适用性,安全性,经济性,艺术性,住宅建筑设计方案评价的指标体系,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系,居住建筑,小区开发规划设计方案评价的指标体系,小区用地面积指标,公共建筑,道路和绿化,住宅平均层数,居住建筑密度,居住建筑面积密度,小区主要技术经济指标,人口净密度,平均每人每户居住用地面积,建筑
12、密度,建筑面积密度,住宅层数比例,绿化覆盖率,人均公共绿地面积,工程造价,公共建筑面积及其与居住建筑面积之比,小区综合评价指标,定量指标,定性指标,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.4.3 开发项目规划设计方案评价方法,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,综合评分法,层次分析法,模糊评价法,1.项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值计算出来的指标是（）。A.建筑密度 B.容积率C.有效面积系数 D.建筑面积使用率,新手练习场,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TO
13、UZIFENXI,2.居住区用地范围内各类绿化用地（不包括不能满足植树绿化覆土3米深度要求的屋顶、晒台的人工绿地、以及距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地）总面积占居住区用地总面积的比率是（）。A.绿化率 B.绿地率C.绿化覆盖率 D.公共绿化率,新手练习场,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3中华人民共和国国家标准住宅设计规范中规定（）为中高层建筑。A.6-9层 B.7-9层C.6-12层 D.7-12层,新手练习场,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,4.一套住宅的各功能区不处于同一平面，即
14、房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上的住宅建筑是（）。A.错层 B.跃层C.复式 D.LOFT住宅,新手练习场,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.在居住区的规划设计中，常见的规划布局形式有（）。A.行列式 B.散点式C.混合式 D.周边式E.自由式,新手练习场,答案:ABCDE,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.公共行为空间包括（）.A.起居室 B.客厅C.餐厅 D.过厅E.主卧室,新手练习场,答案:ABCD,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZ
15、IFENXI,7.住宅建筑类型有多种分类方式，按平面特点可分为（）A.平层 B.跃层C.复式 D.点式住宅E.条式住宅,新手练习场,答案:DE,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.城市规划的含义？城市规划对房地产开发是如何管理的？2.房地产开发项目规划设计有哪些主要技术经济指标？3.居住区规划布局的原则有哪些？4.常见的居住区规划布局形式有哪些？5.建筑类型的分类有哪些？,简答题,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.简述住宅功能分区的主要内容和技术要点。7.居住区的配套设施主要有哪些？8.简述居
16、住区交通组织的主要方式以及居住区路网规划的原则。9.简述居住区绿地规划的主要内容与要求。10.简述居住区景观规划的主要内容。,简答题,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.城市规划有哪几个层次？房地产开发项目的规划主要指哪个阶段的规划？2.常见的居住区规划布局形式有哪些？3.建筑类型的分类有哪些？4.影响住宅建筑设计方案的经济因素有哪些？影响住宅开发区规划方案的综合因素有哪些？并试分析其影响规律。,本章作业,房地产开发与投资分析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答
17、，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择
18、善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极
19、者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但
20、舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。1
21、4、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
