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1、房地产投资类型分析,土地投资分析居住用房产投资分析商铺出租投资分析写字楼投资分析酒店投资分析,土地投资分析,土地出让1、出让土地房地产投资者以支付土地出让金为代价，从国家手里直接得到的具有一定年限使用权的土地出让土地的用途：商业、住宅、工业最高出让年限：商业：40年 住宅：70年 工业：50年,土地投资分析,权利归属（1）土地所有权不在出让的范围内（2）出让土地下面的各类资源归国家所有（3）出让期满，土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的所有权由国家无偿取得或收回（4）出让土地应办理登记手续取得国土证出让对象城镇国有土地,土地投资分析,（1）农村集体土地经政府征用并转为国有（2）国有行政划拨土
2、地转为出让土地（3）旧城改造由政府收回的国有土地出让方式：协议、招标、拍卖出让土地所拥有的附带权益：转让（有限制）、出租、抵押、投资土地出让金（土地增值收益）：不低于基准地价的20%，由当地政府确定,土地投资分析,2、出让土地的取得（投资）类型城市新区开发（1）初始地价一般较低（2）基础设施开发费用较高（3）增值潜力主要取决于政府规划和区位（4）地块面积较大，开发规模要求较高城市旧城改造（1）区位条件相对优越，土地价格较高,土地投资分析,（2）土地开发级差收益较高，增值潜力大（3）拆迁安置所需资金和时间投入较大（4）地块体量较小，对开发项目的要求高（5）容易获得政府优惠政策的支持,土地投资分析
3、,土地转让转让土地房地产投资者以支付土地转让款为代价，从土地使用权人手中得到的一定年限使用权的土地（国有土地）土地转让实行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附着物的所有权应随土地使用权一同转让,土地投资分析,转让土地的使用年限为出让合同规定的年限减去已使用年限后的剩余年限土地转让应办理过户登记，换领国土证转让土地使用权的形式（1）买卖（2）互易（3）企业并购（4）赠与（5）联建、联营,土地投资分析,转让方式：必须公开转让（挂牌、拍卖）土地使用权转让双方应签订合同以明确各自的权利和义务，新的土地使用者必须遵守土地使用权出让合同规定的内容符合以下情形之一的土地不得转让（1）未经开发的出让土地（2）
4、未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的（3）集体土地使用权（4）其他情形,土地投资分析,土地租赁租赁土地房地产投资者以支付土地租金为代价，从土地出租人手中得到的一定年限使用权的土地租赁土地的期限相对较短，投资额较小土地承租人仅有使用（自用）的权利，并且其使用应符合原有利用要求行政划拨土地出租须经有关部门批准,土地投资分析,土地使用权抵押抵押土地房地产投资者以抵押贷款为代价，从土地抵押人手中得到的土地土地使用权的抵押人：通过出让或转让方式取得土地使用权，并办理了土地登记手续的土地使用权拥有者土地使用权的抵押权人：债权人（主要指金融机构）,土地投资分析,土地使用权抵押时，其地上建筑
5、物、其他附着物随之抵押土地抵押权的设定本身并不发生土地使用权的转移土地使用权抵押，应当按照规定办理抵押登记，领取他项权利证书；抵押权消灭后，应当依照规定办理注销抵押登记土地使用权抵押后不能自由转让和投资,土地投资分析,土地抵押权的消灭（消失、灭失）（1）债务清偿（2）抵押权人放弃抵押权（3）抵押物灭失（4）作为抵押物的土地被处分后处分抵押土地所得，抵押权人有优先受偿权因处分抵押财产而取得土地使用权的，应当依照规定办理过户登记,土地投资分析,土地入股经营入股经营土地房地产投资者以出让分成房屋或分成收益的代价，从土地入股人手中取得一定期限使用权的土地土地入股的形式（1）一方出土地，另一方出资金（2
6、）一方出土地和部分资金，另一方出不足的部分资金,居住用房产投资分析,住宅投资1、需求分析分析的主要内容（1）现有住房需求的满足量（2）潜在的住房需求量（3）居民的购房欲望（4）住宅供给量（5）消费需求与投资需求的现实状况,居住用房产投资分析,影响住房需求的特定因素（1）购房者的区位偏好和购买能力（2）市场提供的房源的质量和数量,房源的类型：普通商品住宅：包括高档（电梯）公寓经济适用房：包括部分拆迁安置用房、农迁房房改房：含各类政策性住房,居住用房产投资分析,2、地点选择上风上水、地势较高安全、宁静、环境整洁舒适出行、购物、就学就医就餐方便公用设施齐全,认识误区：居住在越繁华的地区越好居住在市中
7、心最好,居住用房产投资分析,3、质量问题包括住宅自身的质量和服务管理质量需要考虑的因素（1）购房者的支付能力（2）市场竞争艰难的权衡：质量投入售价（租金）市场证明：高质量的住宅能够获得更稳定 的长期投资回报,居住用房产投资分析,别墅投资1、需求分析特定的要求：占地规模、容积率、绿化率、装修水准、设施设备性能、管理水平特定的购买对象：中产阶层以上（富豪）平稳、缓慢上升的需求状态较长时期的购买欲望激发及决策政策影响明显,居住用房产投资分析,2、应考虑的主要因素视野、景观好，无污染交通便捷但不嘈杂建筑造型新颖，标准较高服务设施高档、齐全选择客户高标准加大营销力度把握好投资时机,商铺投资分析,商铺的销
8、售能力分析1、影响商铺销售能力的主要因素外在因素：区位（是否有利于商业活动）内在因素：经营户的经营能力2、分析商铺销售能力的步骤（1）针对特定商铺选择合适的商业行当（2）判断商铺所在区域内未来商业竞争的态势（不同经营内容对竞争的要求不一样）,商铺投资分析,日常用品、农产品：竞争对手少有利生产资料、耐用消费品：竞争对手多有利食品（餐饮）、药品：不定（3）分析商铺交易范围内居民的购买力和消费类型商铺的交易范围：指能吸引的主要顾客的分布区域的大小顾客距商铺的距离与其吸引力负相关,商铺投资分析,潜在消费者到商铺愿意花费的时间统计日常生活用品：510分钟社区购物中心：1015分钟大型购物中心：1530分
9、钟商铺交易范围分为基本范围：步行时间10分钟，60%70%第二范围：1025分钟第三范围：2530分钟,商铺投资分析,商铺地段的选择1、衡量地段优劣的基本标志人流量2、分析地段优劣主要考虑的因素商业繁华程度交通状况临街状态规划条件商业业态的分布状况,商铺投资分析,商铺与商圈1、商圈的优势可以吸引更多的顾客在满足购买力方面有互补作用对外宣传上的规模效应商圈内的店铺获利能力远超过独立店铺2、成熟商圈、新商圈与未来商圈商铺的经营环境,写字楼投资分析,需求分析估计商业办公用房的需求非常困难本地外向型经济的发展对写字楼的需求形成重要的影响现有写字楼的经营状况对判断其需求有参考意义地段选择,写字楼投资分析
10、,经营环境停车电梯设备、设施内部空间综合服务智能化,酒店投资分析,需求分析投资注意事项环境状况交通状况经营内容知名度顾客忠诚度,产权式酒店：一种全新的酒店经营业态,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。1
11、0、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人
12、能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、
13、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验
14、的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到
15、处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
