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1、房地产投资决策Investment Analysis for Real Estate Decisions,College of Civil EngineeringHunan University of Sci.&Tech.,主要内容：,第六讲 谁是最大受益者第七讲 富一代如是说第八讲 人口红利第九讲 我们该如何第十讲 漫谈,第一讲 房地产投资决策第二讲 资金的时间价值第三讲 财务杠杆第四讲 房地产的发展第五讲 蜗居,特别说明：,房地产、房价、政策、政府、国家尖锐观点仅供教学交流、参考如果我们不能改变社会，我们就去适应它房地产亦然课程只讲述和日常生活息息相关的知识请保持自己的意见、不人云亦云坚持
2、四项基本原则、坚持社会主义道路,几个问题：,请问家庭城镇、农村归属？是否有自住房？租房？自家住房来源？自建、购买？住房购买方式？自己全额付款？自己+亲戚全额付款？商业银行住房按揭贷款？公积金住房贷款？贷款方式？等额本金？等额本息？其他？,对房地产的理解？,对房地产投资的理解？,房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者，可以用6万元的首付款运作一个20万元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管理的投资者，可以用1万元购买房地产公司的股票、债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。,民宅,江南古镇,木瓦房（古建筑）
3、,商业街,第一讲 房地产投资决策,College of Civil EngineeringHunan University of Sci.&Tech.,土地（land）,地产（estate in land）,地产是土地财产或土地资产的简称。财产既指实物又指权利，因而地产是指土地及其相关的财产权利。也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由。,房地产（real estate）,房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。,
4、不动产（real estate or immovable）,不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体。,房地产的属性,房地产的自然属性位置独特耐久土地不可再生,房地产的属性,房地产的经济属性高资本价值物价变动反映缓慢投资与消费,房地产的属性,房地产的社会属性社会效应美学价值：凝固的音乐。自然美、艺术美、社会美心理效应,房地产市场,一级市场国家（政府土地出让）二级市场新房交
5、易三级市场二手房市场,房地产术语,宗地、四至容积率、面积、得房率建筑高度建筑结构性质类别等,宗地,宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。,四至,某地块位于XX市XX区，地理位置十分优越：东至XX大学、XX北村；南至文二路；西至学院路；北至XX公寓、XX苑地块总出让面积XXXX平方米（约XX亩），容积率不大于2.6，建筑限高80米，90平方米以下小户型的比例为50%。,容积率,项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比
6、值。计算公式：容积率=总建筑面积总用地面积在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。在最经济容积率，土地收益达到最大，土地价格也达到最高；若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。,容积率,随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。,建筑密度,指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映
7、出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积例：一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，建筑密度为3000/10000=30%,建筑密度,建筑密度不可能超过1，一般不会超过40-50%，因为用地中还需要留出很多面积作为道路、绿化、广场、停车等等。,绿化率,绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。绿地率绿化覆盖率在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。相关技术规范、法规规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地
8、、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。,楼面地价,楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积或楼面地价土地单价容积率房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费平均层数容积率/建筑密度,房地产类型,建筑层数（高度）,住宅面积,面积计算,建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。,得房率,使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除
9、以总建筑面积。使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。,销售面积,商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%。,销售面积,套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入，非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。阳台面积：开敞式阳台面积以
10、水平投影面积一半计入，封闭式阳台面积为水平投影面积。,销售面积,公摊的公用建筑面积=套内面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和公用建筑面积=整栋楼的建筑面积套内建筑面积不应分摊的建筑面积,建筑结构,装修标准,豪华装修房,装修房,毛坯房,毛坯房,装修房,投资,所谓投资，就是牺牲当前确定的消费或享受，（通过对某些投资对象的持有）试图获取将来不确定的收益的一种行为（或过程）。投资的三要素：时间、报酬、风险。有回报的行为都是投资行为,房地产投资,所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。,房地产投资,房地产投资形式
11、多种多样：房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。,房地产投资,尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。,房地产投资,所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基
12、础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。,房地产投资,另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可利用的资源却总是有限的。,房地产投资,这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。,房地产投资决策,所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进
13、行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程。,房地产投资决策,房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具有十分重要的意义。房地产由于其空间的固定性特征，一旦决策完成付诸实施，将很难随意移动和变更。另外，房地产投资建设周期长、占用资金量大，一旦开工建设就不能中断，要力求缩短工期，在最佳时机投入市场。,房地产投资决策,房地产投资还关系着人民的基本需要和生活质量的提高，又关系着经济发展和城市建设，它的总量水平、结构状况、空间布局和时间安排均十分复杂。,房地产投资决策,房地产投资规模在整个国民经济投资规模中占有很大的比重，它必须与社会所拥有的人力、物
14、力和财力相适应。这些情况都决定了必须重视房地产的投资决策。房地产投资决策的科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟程度。,房地产投资的类型,本讲内容结束，谢谢！,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个
15、人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用
16、倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有
17、到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会
18、。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的
19、荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
