房地产成本管理研讨课件.ppt

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1、房地产成本管理研讨,一、万科成本管理的实践 二、房地产成本核算 三、房地产成本信息化管理 四、房地产成本管理的几个观点,主 要 内 容,一、万科成本管理的实践,南京,南昌,深圳,北京,天津,长春,沈阳,武汉,成都,上海,佛山,万科 企业股份有限公司简介,1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务；1988年公开发行股票，1990年深交所上市,在全国15个城市开发房地产；以住宅开发为主；累计竣工600万平米；目前年开发量150万平米,目前总资产：110亿元人民币,目前净资产：45亿元人民币,广州,中山,鞍山,大连,万科.财务管理部架构,1、成本管理的重要性,企业竞争策略：成本领导策略 产品差

2、异化策略 重点集中策略 成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。例：Dell；沃尔玛；格兰仕 Sony；Panasonic；,2、成本的基本认识,成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。,成本的定义,建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款

3、+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。,几个基本成本概念,3、房地产成本的特性,成本构成的复杂性；（由项目特性决定）成本计算的多次性；（估算、预算、结算）成本个性较强，不同项目的成本差异性明显；房地产成本投入的巨额性；成本核算的难度较大；成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低 的重要因素；房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理 等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。,4、房地产成本管理的常见问题,无效成本时常发生；设计变更引发成本大量增加；存在超合同付款；结算成本不准确；结算后成本的发生

4、；质量不足成本和质量过剩成本同时存在。,企业成本管理方法的发展,责任成本法,成本管理的方向,责任成本管理,目标成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,控制系统,信息系统,组织系统,万科成本管理模式基本构架：,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为,责任成本管理,项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：供应商管理与技术方案；规划设计部：设

5、计图纸,合理的架构分工责任成本前提,成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型,主要内容（1）要素概括,主要内容（2）反馈指标,实施要点,总经理,成本部,配合部门,主体部门,责任成本考核报告,责任成本管理办法,成本阶段性目标,责任成本管理办法,牵头,组织,讨论,形成,普及,执行,实现,制定,定期考核,公布,管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核),目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。,基本

6、概念：,管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库,目标成本管理,实施过程,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,动态成本控制,作业过程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,总目标,是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。,房地产成本作业过程：,3.1 新项目发展成本控制,控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：新项目发

7、展可行性评审体系,3.2 设计成本控制,控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：规划设计工作流程与评审制度,3.2 设计成本控制,70%的成本由设计阶段确定,建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本,3.2 设计阶段的主要经济指标,容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比,3.3 招标成本控制,控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：工程及材料招标管理

8、办法,3.3.1 费率招标的弊端,总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准；结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长；变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价；匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本；对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现，发现后已没有整改的可能；对成本人员的个人水平依赖性较大。,3.3.2 工程量清单招标的优点,总价和单价两方面的充分竞争；降低职业风险，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库：工程总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势有更合理的时间办开

9、工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量,3.4 签约成本控制,控制要点：合同谈判 合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：工程合同管理办法,3.4.1 合同的主要经济条款,合同造价：总价合同、单价合同、费率合同付款进度：按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：2%采购保管费：1.53%(其中采购70%、保管30%）保修金：35%材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等,3.5 施工成本控制,控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制控制原则

10、：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则需求文件：设计变更、现场签证管理办法,3.6 结算成本控制,控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则需求文件：工程预结算管理办法,3.7 销售承诺及物业管理成本控制,控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：销售管理制度 物业管理制度,三、房地产成本核算,概念：成本核算是根据产品成本计算对象，采用适当的成本计算方法，按规定的成本项目，汇集和分配生产费用，从而计算出产品的实际总成本和实际单位成本。成本核算既

11、是对产品的实际生产耗费进行如实反映的过程，也是对生产费用实际支出的控制过程。,1、成本核算的概念、任务、原则和步骤,任务：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。原则：实际成本原则配比原则权责发生制原则,步骤：第一步：确定成本核算对象；第二步：设置成本核算科目，核算和归集成本费用；第三步：在各成本核算对象之间分摊成本费用；第四步：计算产品单位成本，进行成本结转。,房地产成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控

12、的要求。平均销售价格不同的产品，如住宅和商业；产品差异性大，成本不同的产品，如别墅和多层住宅。,2、成本核算对象的确定和计算方法,成本计算方法：成本计算方法是计算各种产品总成本和单位成本的方法，包括：品种法 分批法 分步法根据房地产成本核算对象的特点，房地产成本计算采取分批法。,总成本和单位成本：成本计算的目的是最终确定可售产品的总成本和单位成本；成本核算主要是确定可售面积的单位成本；按建筑面积计算的单位成本可应用于产品成本的对比分析。,房地产开发成本项目一般分为：土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费六类。万科根据自身的特点，将成本项目分为八类。,3、成本核

13、算科目的设置,土地成本开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费,主体造价,园区造价,楼面地价,费用及资金成本,万科的成本科目设置：,成本科目设置,按受益原则，在成本对象之间分配成本费用；房地产成本分配的方法：按土地面积分摊 按建筑面积分摊 按可售面积分摊最终按可售面积确定各产品的单位成本。,成本费用的分配,成本结算,成本结算应尽量按实际成本结算；如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润，产生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。,开发成本（销售成本）计算：,三、房地产成本信息化管理,1、成本信息的意义,信息是企业科学管理、有效决策的依据；信息是现

14、代企业的重要资源，是成本控制的 基础；企业成本经营控制的过程实质是信息过程，信息是现代成本控制的基础；信息处理包括：信息的收集、反馈、加工整理、分析、传递、存储和利用。,2、成本信息管理的基本原则,成本信息的真实性：原始资料的真实，信息的处理、加工和传递过程保持真实；成本信息的及时性：及时整理、及时加工、及时处理和传递；成本信息的完整性：信息内容完整，不漏项、漏填、漏列，不完整的信息可能导致决策作出错误的判断。,万科成本管理软件目标成本管理 A-housing网站招投标管理 万科成本数据库成本数据管理,3、目前万科的成本信息管理,、万科成本管理软件,是万科集团成本管理的主要数据平台，是成本管理

15、的重要信息工具。,成本管理软件系统模块结构图：,项目动态成本的构成,动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本,各产品类型动态成本的形成,项目动态成本,合同性成本,非合同性成本,各类产品动态成本,拆分,指定分摊,引入,录入,分摊,公式：各产品的动态成本=已发生指定分摊+待发生指定分摊+（本科目总成本-已发生指定分摊-待发生指定分摊）比例,待发生成本,指定分摊,调整,7个子功能模块,38个明细功能模块,软件演示,成本管理软件功能演示,、A-housing网站：,采购商发布招标预告 供应商产品展示 发布招标书 投标书的编制 合同的撰写 数据仓库 供应商管理,是万科集团的采购平台，是招投标工作重

16、要 的管理工具。,发布招标预告，为供应商提供更多的投标机会，使采购商对供应商有更多的选择余地，市场竞争充分。,供应商可以随时展示产品，录入产品的详细信息，使采购商能及时了解市场产品情况。,供应商在网上直接编制招标书，并可上传附件，设定审核程序，审核通过后将直接网上发标。,供应商在网上直接按设定表格编制投标书，并可上传报价等附件。,定标后，供应商在网上按合同向导生成合同，并上传报价清单。,数据仓库，供应商进行产品信息查询及合同信息查询。,供应商管理，由供应商对其进行资格审核（合格、不合格、集团不合格），可以查询各供应商发布的产品及历史交易记录。,、成本数据库系统：,成本指标数据 项目成本数据 材

17、料设备数据,是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。,分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。,记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。,记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。,四、房地产成本管理的几点思考,省钱等于赚钱,成本管理不等于省钱,1、有关成本管理几个观点,应正确确立 成本管理的目的：健康、合理、有序,要求全过程、全员、全方位的成本管理；,成本水平是专业水平的反映；,成本控制的重心尽量前移；,2、有关成本管理几个观点,重要提示：成本管理要高度重视基础工作、组

18、织工作，其次才是方案优化、审价结算的技术水平。,未能正确区分财务管理与成本管理；,未能正确区分成本管理与工程管理,未能正确区分建安造价管理与项目成本管理；,3、中国房地产企业成本管理的几个误区,问题根源：受建筑企业项目成本承包责任制影响，尚未完全脱胎。,统一成本分类的信息口径；,统一成本管理的基本理论。,4、应建立中国房地产企业成本管理理论,现有的造价工程师考试知识结构有重大缺陷，只能满足建筑企业预算管理的需要。,提供过程控制的基本方法；,多谢聆听，欢迎指导！,版权所有、请勿翻印。,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中

19、不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想

20、，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世

21、界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛

22、了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢

23、；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,