房地产评估的成本法课件.ppt

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1、1,第五章 成本逼近法,本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和评估程序。本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方法评估房地产价格。本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用,难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。,2,第一节 基本思路及基本公式第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤第三节 建房地产评估的操作步骤第四节 旧房地产评估的操作步骤第五节 适用范围示例,第五章 房地产评估的成本法,3,第五章 房地产评估的成本法,这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选择方法，重点在于方法的运用。,4,第五章

2、 房地产评估的成本法,含义 成本逼近法是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。成本逼近法又称原价法、成本法、用于旧房地产估价时又称为重置成本法。,5,第五章 房地产评估的成本法,特点 以成本累加为途径估价时点现实价格选用社会必要成本一般低于市场价值,6,第五章 房地产评估的成本法,程序 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料估算重置价格或重建价格估算建筑物的折旧求取积算价格,7,第五章 房地产评估的成本法,基本思路及基本公式 评估值重新购建价格损耗,8,该公式可针对三类评估对象而具体化新开发的土地新建的房地产旧的房地产,9,新开发土地评

3、估中成本法的操作步骤新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市旧城区改造等开发的土地。,第五章 房地产评估的成本法,10,理解“三地”生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地,第五章

4、 房地产评估的成本法,11,第五章 房地产评估的成本法,新开发土地评估中成本法计算公式土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益,12,第五章 房地产评估的成本法,估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。,13,第五章 房地产评估的成本法,估算取得待开发土地的成本从农村取得土地国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用支付给政府的土地使用权出让金。,14,从城镇取得土地为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。支付给政府的土地使用权出让金。,第五章 房地产评估的成本法,15,

5、附1：征地费用构成 土地补偿费-一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍计算。青苗补偿费。地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。耕地占用税。耕地开垦费。新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.53)。政府规定的其他有关税费。,第五章 房地产评估的成本法,16,附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：1.被拆除房

6、屋及附属物补偿费。2.购建拆迁安置用房费。3.安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。4.被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。5.房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。6.政府规定的其他有关税费。,第五章 房地产评估的成本法,17,18,第五章 房地产评估的成本法,估算土地开发成本基础设施建设费 主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照明、卫生等小区开发配套费用根据需要决算资料测算。公共配套设施建设费 指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定测算。,1

7、9,第五章 房地产评估的成本法,估算管理费用 开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取得费用与开发费用的一定比例计算。,20,第五章 房地产评估的成本法,估算投资利息注意：无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。,21,示例1 某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共300万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成熟地后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算土地取得费用的利息。,第五章 房地产评估的成本法,

8、22,解：土地取得费用的利息,第五章 房地产评估的成本法,23,示例2 总投资为500万元，开发期为2年，投资在2年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次性投入，计息期为1年，其利息为：开发费用的利息=,（万元）,第五章 房地产评估的成本法,24,第五章 房地产评估的成本法,估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费，按照国家有关税收政策和法规来确定。主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等,25,营业税纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。税额为营业额的5%。营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可按纳税人当月销售的

9、同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其营业额。,第五章 房地产评估的成本法,26,城市维护建设税 加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广泛。以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%，在县城、镇的，税率为营业税税额的5%，其他地区为营业税税额的1%。,第五章 房地产评估的成本法,27,教育费附加 教育费附加是国家为了加快教育事业的发展，扩大中小学教育经费的来源，而向单位和个人征收的附加费用。以用于改善中小学基础教育设施和办学条件。教育费附加以各单

10、位和个人实际交纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为3，一般月末提取，次月初交纳。其计算和核算口径与城市维护建设税相同。,第五章 房地产评估的成本法,28,第五章 房地产评估的成本法,估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。,29,开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算：直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本）成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）销售利润率（计算基数：开发完成后的房地产的销售价格）,30,第五章 房地产评估的成本法,土地增值收益的确

11、定 土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的。如农地转为建设用地，新用途的收益将大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会所有。计算：前几项之和为成本价格，乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。,31,第五章 房地产评估的成本法,例题 某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3.75亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。,32

12、,第五章 房地产评估的成本法,1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩 750元/平方米2、估算土地开发成本 土地开发成本3.75亿元/平方公里 375元/平方米,33,第五章 房地产评估的成本法,3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05(元/平方米),34,4、估算开发利润 开发利润（750375）10%112.5(元/平方米)5、计算土地价格 土地单价750375113.0511

13、2.5 1,350.55(元/平方米)土地总价1,350.5580,000 108,044,000(元)即该地块经开发后的价格为108,044,000元。,第五章 房地产评估的成本法,35,第五章 房地产评估的成本法,课堂作业：某市经济技术开发区内有一块土地面积为m2，该地块的土地征地费用为每亩 万元，土地开发费为亿元平方公里，土地开发周期为年。第一年投入资金占总开发费用的，开发商要求的投资回报率为，当土地出让增值收益率为，银行贷款年利率为。试评估土地的价格。,36,总结 新开发土地成本法运用范围 成本法运用过程中有关税费计算 投资利息的计算,第五章 房地产评估的成本法,37,新建房地产评估的

14、操作步骤 基本思路 根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。,第五章 房地产评估的成本法,38,新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润（单纯的）新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润,新建房地产评估的计算公式,第二节 收益法,39,估价步骤（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费（六）估算开发利润,

15、第五章 房地产评估的成本法,40,估算土地取得成本 土地出让金或地价款 征地和房屋拆迁安置补偿费 有关土地取得的手续费及税金,第五章 房地产评估的成本法,41,开发成本 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 房屋建筑 建安工程费 公共设施建设费 开发过程的税费及其他间接费,第五章 房地产评估的成本法,42,勘察设计和前期工程费 包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程许可证执照费等。,第五章 房地产评估的成本法,43,注意 这一部分费用与土地的生熟程度有关。,第五章 房地产评估的成本法,44,理解“三地”生地：指已完成土地使用批准

16、手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地,第五章 房地产评估的成本法,45,基础设施建设 包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明灯建设费用。应以规划部门批准的管线综合图为依据。,第五章 房地产评估

17、的成本法,46,建安工程费 即开发商取得土地后，将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应付给建筑商的全部费用。具体包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。,第五章 房地产评估的成本法,47,公共设施建设费 包括由开发商支付的建设居委会、派出所、托儿所、自行车棚、公厕等非经营性用房；附属工程如锅炉房、热力点、变电室、开比索、煤气调压站的费用和电贴费等；文教卫生如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。但商业网点如粮店、服饰店、菜店、小百货店等经营性用房的监督和费用应由经营者负担，但按规定不计入商品房价格。,第五章 房地产评估的成本法,48,管理费用 主要指开办费

18、和开发过程中支付的管理人员的工资等。,第五章 房地产评估的成本法,49,投资利息 土地取得费和开发成本均要计息,第五章 房地产评估的成本法,50,销售税费销售费用。包括销售广告宣传费、委托代销费等销售税金及附加。包括营业税、城建税、教育费附加其他销售税费。包括由卖方承担的印花税、交易手续费、产权转移登记费、土地增值税等,第五章 房地产评估的成本法,51,土地增值税 土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额转让房地产所取得的收入-扣除项目金额。土地增值税估价的关键是土地增值税扣除项目金额的估算。但对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的，应对其转让价格进行评估，核

19、定其转让房地产所取得的收入。,第五章 房地产评估的成本法,52,土地增值税是房地产行业的一种税，针对房地产在转让环节所产生的增值额而征收的一种税。所得税是针对企业的生产经营所得或个人所得而征收的一种税，在房地产行业中，对房地产企业征收企业所得税，对个人租赁、转让房地产征收个人所得税。两者较为类似的都是对所得收益征税，但土地增值税是属于交易费用的一种，是计入成本中的。,53,旧房地产运用成本法评估的操作步骤 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。,第五章 房地产评估的成本法,

20、54,计算公式 旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗,第五章 房地产评估的成本法,55,思考：土地是否存在贬值？,第五章 房地产评估的成本法,56,一般来说，土地不会随着使用而出现实体性贬值，但当土地使用权被规定了使用年限后，土地使用权就有一个使用寿命的问题。随着土地使用时间的累加，剩余使用寿命不断减少，土地的功效也随之发生损失，这就是土地价值的年限损耗。另外主要存在经济性贬值。,第五章 房地产评估的成本法,57,测算地产各种贬值地产年限贬值率=已使用年限/法定年限地产经济贬值额=：第i年地产收益损失额；r：地产收益损失折现率n：地产收益损失折现率,第五章 房地产评估的成本法,58,旧房地产

21、重置成本测算可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。,第五章 房地产评估的成本法,59,估算建筑物的重置成本 直接法 间接法,第五章 房地产评估的成本法,60,第五章 房地产评估的成本法,直接法 指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。,61,第五章 房地产评估的成本法,间接法 根据待估建筑物

22、各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。,62,第五章 房地产评估的成本法,估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）,63,有形损耗耐用年限法（使用年限法）打分法,第五章 房地产评估的成本法,64,耐用年限法（使用年限法）自然寿命、经济寿命耐用年限确定时应注意建设期不包含在内、与土地使用权年限无关运用使用年限法确定建筑物折旧额,65,各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：1

23、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；2 钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；3 砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；4 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；5 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；6 砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；7 砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；8 简易结构：10

24、年。,第五章 房地产评估的成本法,66,第五章 房地产评估的成本法,非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：60年，0砖混结构一等：50年，2砖混结构二等：50年，2砖木结构一等：40年，6砖木结构二等：40年，4砖木结构三等：40年，3简易结构：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限,67,思考 会计上建筑物折旧额计算与估价值折旧额计算有何差别？,68,会计上折旧与估价时计算折旧的差别折旧目的不同折旧基数不同折旧方法不同折旧耐用年限不同,69,如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：,第五章 房地产评估的成本法,70,示例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为

25、2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为 4。试用耐用年限法估算其现值。,第五章 房地产评估的成本法,71,示例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为 4。试用耐用年限法估算其现值。V800000192007665600（元）,第五章 房地产评估的成本法,72,打分法（观察法）是评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准和不同构成部分的评分标准，根据建筑物的实际状况进行对照打分，得出成新率。,第五章 房地产评估的成本法,73,第五章 房地产评估的成本法,打分法计算成新率公式 成新率结构部分合计得分

26、G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B G：结构部分的评分修正系数S：装修部分的评分修正系数B：设备部分的评分修正系数,74,不同结构类型房屋成新率评分修正系数库如下：,75,第五章 房地产评估的成本法,例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）100 100 76.2,76,注意：在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以

27、在成新率确定的基础作适当减价修正。,第五章 房地产评估的成本法,77,例题 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础上作10的减价修正。V30000080（110）30000072216000（元）,第五章 房地产评估的成本法,78,第五章 房地产评估的成本法,课堂作业：某学校教学楼坐落在市中心，占地 m2，建筑总面积为 m2，建筑物建于年月，为钢筋混凝土结构。要求评估该房地产年月的市价。资料如下：,79,使用重置成本法；土地部分评估结果为元 m2，土

28、地总价为 元；按预决算调整法对建筑物造价测算，得每m2重置成本为元（含合理税费、利润），建筑物重置成本为（)元；评价人员经现场勘察认为该楼尚可使用年，计算成新率为（）评估建筑物内部格局在某些方面不合商用，内部装修费用为元 m2，总费用为万元，该建筑物不存在经济性贬值,第五章 房地产评估的成本法,80,某工业开发区。于1999年5月底取得农用地使用权年限50年，开发成“四通一平”后分块出售。调查得知：该地区农用地取得费用（含征地、拆迁补偿和税费）平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为2亿元/平方公里。,第五章 房地产评估的成本法,81,征地完成后，“四通一平”土地开发周期平

29、均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率为10%，交易税费为熟地售价的6%，各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发费之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均售价。,第五章 房地产评估的成本法,82,征地完成后，“四通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率为10%，交易税费为熟地售价的6%，各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发费之和的15%。

30、开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均售价。,第五章 房地产评估的成本法,83,分析：这是典型的新开发土地分块出售情况，已知各项成本、费用等。可用成本法评估价格。计算公式：新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+投资利息+税费+开发利润,第五章 房地产评估的成本法,84,解：1.计算单位面积土地取得费用 单位面积土地取得费用=15万元/亩=150000元/666.67 m2=225元/m2,第五章 房地产评估的成本法,85,2.计算单位面积开发费用 单

31、位面积开发费用=200 000 000元/1 000 000 m2=200元/平方米,第五章 房地产评估的成本法,86,3.计算单位面积利息 单位面积利息4.计算单位面积利润 单位面积利润=(225+200)15%=63.75(元/平方米）,第五章 房地产评估的成本法,87,5.计算单位面积销售税费 设开发后的售价为V，则 单位面积销售税费=V6%6.计算单位面积土地增值收益 单位面积土地增值收益=（225+200+65.37+63.75+V6%）20%=110.84+0.012V,第五章 房地产评估的成本法,88,7.计算可销售面积土地单价（相当于无年限使用权价格）V=（225+200+65

32、.37+63.75+0.06V+110.84+0.012V）/70%=949.92+0.1029V V=1058.88（元/平方米）8.计算单位可销售面积48年使用权年限价格 1058.881-1/(1+12%)=1054.28(元/平方米）,第五章 房地产评估的成本法,89,9.评估结果 2001年5月底开发完成后出售土地48年使用权的平均售价单价为1054元/平方米。,第五章 房地产评估的成本法,90,总结：以成本法评估土地的重置价格，除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外，一般不宜采用。评估土地的重置价格，要特别注意估价对象在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成。以

33、成本法求取土地的重置价格时，还应当注意土地的剩余使用年限，并进行年限修正。,第五章 房地产评估的成本法,91,求取建筑物的重置价格(亦称重置成本)或重建价格(亦称重建成本)，是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后，发包人支付的全部费用，该费用就是建筑物的重置价格或重建价格。如果建筑物是自己建造的，也应假设全部费用与支付给承包商的相同。若从投资的角度出发，建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润；若从市场的角度出发，还应加上正常的销售税费。,第五章 房地产评估的成本法,92,第五章 房地产评估的成本法,适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案

34、例的公益性房地产；如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等以及无需计算损耗的新建房地产。单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中。,93,第五章 房地产评估的成本法,注意 土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。,94,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张

35、网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那

36、只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪

37、流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下

38、的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行

39、。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,