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1、中国房地产开发程序,2008年6月,中国房地产开发程序,房地产开发的涵义房地产开发模式我国房地产开发程序我国房地产企业主流产品开发流程图,房地产开发的涵义,通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。,房地产开发模式,房地产开发模式,中国的房地产开发程序,中国的房地产开发程序,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资机会选择与决策分析,投资决策流程,房地产开发程序,前 期 主 要 工 作,前 期 主 要 工 作,企业取得土地的方式,企业取得
2、土地的方式,企业取得土地的方式,行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。,企业取得土地的方式,企业取得土地的方式,资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为:投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。土地收购：直接收
3、购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。,企业取得土地的方式,企业取得土地的方式,土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，
4、而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。,办理国土使用证,前 期 主 要 工 作,办理房地产开发企业资质,前 期 主 要 工 作,办理建设项目选址意见书,前 期 主 要 工 作,办理建设用地规划许可证,前 期 主 要 工 作,开发项目立项登记,前 期 主 要 工 作,项目深度市场调查,在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。具体而言，又有四个环节的工作需要开展。,项目深度市场调查,前 期
5、 主 要 工 作,项目定位策划,在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要是项目SWOT分析和项目竞争力分析。在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位,确定项目概念草案。,前 期 主 要 工 作,项目产品策划,在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门(公司)的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划
6、部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。,前 期 主 要 工 作,项目产品设计,前 期 主 要 工 作,建筑方案审批,前 期 主 要 工 作,办理建设工程规划许可证,受理单位：规划局综合处受理时间：10个工作日事前需办理事项或所需主要资料：在成都市建委设计处、审图中心办理 施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核)，17至22个工作日；在成都市建委城建二处办理市政设施配套费核定单，3个工 作日；在成都市文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单；
7、在成都市建委建管处缴纳报建费用；在成都市勘察设计院办理正式坐标放线资料。,前 期 主 要 工 作,办理施工许可证,前 期 其 它 工 作,房地产开发程序,建 设 阶 段,房地产开发程序,租售阶段,租售阶段,项目营销策划,项目营销策划,项目营销策划,项目营销策划,租售阶段,办理商品房预(销)售许可证,租售阶段,办理产权初始登记(大产权),主流产品开发流程,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有
8、到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长
9、，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还
10、是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它
11、去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯
12、，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,
