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1、房地产项目用地拆分文档,首先，弄清用地拆分的“三大”原则：1、容积率必须用完；2、利润率和利润额最大化的最优产品组合；3、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安全？）,别墅占地面积：X=74553平米 占地比例：80%净利润率=19.9%洋房密度=24.思源认为，从经济的角度来看，两种方案都可行。别墅54%洋房30%高层16%别墅+高层 洋房+高层55%净利润额=6899万元别墅80%高层20%设定：别墅单栋投影面积为210平米（平均三联计算）高层占地面积：Y=17506平米 占地比例：20%说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y项目整个地块建筑密度测算：3、不考虑地块的限制性条件；,St
2、ep one：仔细分析已知的信息,案例基础信息：,假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：1、项目总占地面积358891.5，项目被两条市政道路分割成A、B、C三块地；2、A地块占地面积222150.3，容积率1.5，建筑面积333225.45；B地块占地面积43681.7，容积率2.0，建筑面积87363.4；C地块占地面积93059.5，容积率1.5，建筑面积139589.25；,未知指标分析：1、未知项目的建筑密度；2、是否有相关限制性条件，如道路退线、市政绿化用地、建筑限高、有无高压走廊等；3、未知项目的商业规划体量和车库配比条件；4、未知土地成本；5、三地块容积率是否可以平衡；,需
3、要及时与开放商沟通、确认！,相关基础信息分析透彻后，,Step two：设定假设条件,设定假设条件：1、设定地块综合建筑密度30%（参考东原香山建筑密度）；2、由于未知土地价格，故方案中设定固定地价为150万/亩（参考区域近段时间成交地价）；3、不考虑地块的限制性条件；4、不单独考虑商业和车库面积，将其面积涵括在住宅面积之中；,5、根据市场上典型的项目数据以及经验来看，联排别墅在之间较为普遍；而花园洋房的容积率一般在1-1.5之间，洋房产品中5+1以下的产品一般在1-1.2，6+1、7+1产品一般为1.5左右；高层项目容积率比较普遍。结合地块和市场两个方面因素，设定别墅组团容积率0.65、洋房
4、组团1.2和1.5、高层组团容积率为5.0，进行用地拆分测算；,典型中高端项目分物业容积率参考,6、结合本项目的现状条件，对区域内可比项目的销售价格进行修正，得出本项目目前可实现的销售价格，进行经济测算；另外，测算中，从经验值设定高层按照15%的公摊率、洋房10%的公摊率、别墅零公摊计算；因此得出本项目高层5500元/平米（套内）、4675元/平米（建面）；别墅9400元/平米；容积率1.5的洋房6300元/平米（套内）、5670元/平米（建面）；容积率1.2的洋房6700元/平米（套内）、6030元/平米（建面）。,典型参考项目目前销售均价,说明：此价格仅做经济测算之用，不作为最终的销售价格
5、建议；,设定了假设条件后，,Step three：模型说明,研究模型在研究过程中，在既定容积率的情况下，不同物业组合模式应用了不同研究模型。其中，两种物业组合应用“二元一次方程式”模型进行测算；三种及四种物业组合模式，则应用了“占地组合增减模型”进行测算,Step four：地块拆分研究,A地块用地拆分研究,通过对A地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5），地块可进行多种物业形态的组合：单一物业高容积率洋房社区两种物业组合模式别墅+高层 洋房+高层三种物业组合模式别墅+洋房+高层满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算,物业组合模式初判,物业组合模式,单一洋房社区,通过对地块的分
6、析和解读，考虑将地块打造成为纯洋房社区，由于一般洋房社区容积率为1.2，如果本地块要满足1.5的地块容积率，可以提高洋房的楼层，如5+1、6+1、7+1电梯洋房，因此针对此种方案进行测算：净利润率=25.75%利润额=31979万元,别墅+高层组合,说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=Y,计算得出：,净利润率=23%净利润额=32829万元,物业组合模式,洋房+高层组合,说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y,计算得出：,净利润率=20.93%净利润额=27436万元,物业组合模式,物业组合模式研究结论,通过测算，A地块在以上组合模式中；1.5纯洋房社区利润率最高，达到了25.75%；
7、别墅+高层组合利润额最高，达到了32829万元；思源认为，从经济的角度来看，两种方案都可行。,B地块用地拆分研究,通过对地块经济技术指标的初判（地块面积小，容积率2.0），地块拆分为两种物业形态相对比较合理：两种物业组合模式别墅+高层 洋房+高层满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算,物业组合模式初判,5，建筑面积139589.根据对地块拆分测算结果来看，A地块的所有物业组合模式中，别墅+高层和纯洋房两种组合模式是比较可行的；别墅55%洋房30%高层15%因此得出本项目高层5500元/平米（套内）、4675元/平米（建面）；别墅占地面积：X=74553平米 占地比例：80%则：别墅密度=单
8、栋投影面积*栋数/别墅用地面积别墅+高层 洋房+高层5，建筑面积333225.Step five：综合结论及建筑密度验证还是方案二：6年以内销售3955套洋房+575套高层的市场可行度高？别墅+高层 洋房+高层假设甲方希望在6年以内销售完，那么意味着，按照方案一：6年以内销售581套别墅+3288套高层+1074套洋房的市场可行度高？通过对地块经济技术指标的初判（地块面积小，容积率2.1、未知项目的建筑密度；则：别墅密度=单栋投影面积*栋数/别墅用地面积高层占地面积：Y=17506平米 占地比例：20%别墅+高层的组合模式利润率和利润额都相对较高，但由于别墅只有98套，而且整个地块面积小，不利
9、于别墅形成规模组团，不利于别墅产品打造；通过测算，B地块在以上组合模式中，,别墅+高层组合,说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=Y,计算得出：,净利润率=19.55%净利润额=6899万元,物业组合模式,洋房+高层组合,说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y,计算得出：,净利润率=18.01%净利润额=5998万元,物业组合模式,物业组合模式研究结论,通过测算，B地块在以上组合模式中，别墅+高层的组合模式利润率和利润额都相对较高，但由于别墅只有98套，而且整个地块面积小，不利于别墅形成规模组团，不利于别墅产品打造；洋房+高层组合中，洋房318套，可形成较大规模组团，有利于地块价值提升，
10、因此建议洋房+高层组合；,C地块用地拆分研究,通过对CD地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5），地块可进行多种物业形态的组合：单一物业高容积率纯洋房社区两种物业组合模式别墅+高层 洋房+高层三种物业组合模式别墅+洋房+高层满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算,物业组合模式初判,物业组合模式,单一洋房社区,通过对地块的分析和解读，考虑将C地块打造成为纯洋房社区，由于一般洋房社区容积率为1.2，如果本地块要满足1.5的地块容积率，可以提高洋房的楼层，如5+1、6+1、7+1电梯洋房，因此针对此种方案进行测算：净利润率=21.28%利润额=11633万元,别墅+高层组合,说明：设
11、别墅占地面积=X，高层占地面积=Y,计算得出：,净利润率=18.65%利润额=11481万元,物业组合模式,洋房+高层组合,说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y,计算得出：,净利润率=16.67%利润额=9595万元,物业组合模式,组合模式测算结论,从上面的表格可以看出，C地块的物业组合模式中，纯洋房的组合利润率和利润额都最大，分别达到了21.28%和11633万元；,Step five：综合结论及建筑密度验证,组合模式综合结论,根据对地块拆分测算结果来看，A地块的所有物业组合模式中，别墅+高层和纯洋房两种组合模式是比较可行的；其中别墅+高层组合利润额相对较高，为32829万元；纯洋房的
12、利润率相对较高，为25.75%；这两种方案都具有可行性；,备注：别墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高层按照80平米/套计算，以上均为建筑面积。,组合模式综合结论,备注：别墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高层按照80平米/套计算，以上均为建筑面积。,通过对B、C地块的测算来看，从利润额和利润率两个方面结合分析其中B地块以洋房+高层的组合模式最为优化，利润额、利润率分别达到了5998万元、18.01%；C地块以容积率1.5纯洋房的物业方案最为优化，其中利润额为11633万元，利润率达21.28%；,组合模式综合结论,通过对各个地块的拆分和测算，可以看出，整个项目的产品组
13、合有两个方向：方案1别墅+洋房+高层利润率=22.22%利润额=51046万元方案2洋房+高层利润率=22.89%利润额=48824万元,设定：别墅单栋投影面积为210平米（平均三联计算）洋房单栋投影面积为300平米（平均6+1计算）高层投影面积为500平米（按照两梯六户计算）则：别墅密度=单栋投影面积*栋数/别墅用地面积 洋房密度=单栋投影面积*栋数/洋房用地面积 高层建筑密度=单栋投影面积*栋数/高层用地面积,建筑密度测算,分地块建筑密度测算：,建筑密度测算,通过对各个地块各个物业组团进行密度测算，各物业组团的建筑密度都小于30%，符合本方案前提条件建筑密度30%；,建筑密度测算,项目整个
14、地块建筑密度测算：,别墅密度=22.9%洋房密度=24.5%高层建筑密度=18.4%,注意事项,注意一：各类物业价差设定合理，否则会形成很大的误差，且在计算时统一用建面单价；,注意二：各类物业投资成本有所不同，如：建安成本、景观造价等；,注意三：利润率高，不一定利润总额高；,最后一步,测算后的产品组合与体量，通过市场速度，市场容量去验证是否达到甲方对于该项目的速度的判断,假设甲方希望在6年以内销售完，那么意味着，按照方案一：6年以内销售581套别墅+3288套高层+1074套洋房的市场可行度高？还是方案二：6年以内销售3955套洋房+575套高层的市场可行度高？这些都需要市场平均速度，最高速度，片区总容量，后期发展变化来综合判断。,谢谢观看,
