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1、大牌开发商的对策,70/90政策下,一、前言与绪论,三、绿地90墅,二、万科金色系列,四、金地90+小复式,五、总结,一、前言与绪论,故事从一块平凡的布料说起,前言与绪论,同样的一块布，不同的大师可以剪裁出完全不同的款式,前言与绪论,同样的90平米，不同的地产大腕又会如何,点缀？,拼贴？,裁剪？,前言与绪论,大牌的设计师为不同的明星定制红毯礼服,前言与绪论,大牌的开发商又为谁定制特别的90？,前言与绪论,答案是,我 们,前言与绪论,我们是,既要照顾到钱包，又要照顾到 的一群人,前言与绪论,能满足我们的90平米，必须是,领先的：倡导者、传扬者，而非追随者创新的：有自身理念融入其中值得借鉴的：得到
2、认可，受到追捧,三、绿地90墅,90平米能做别墅？！,绿地90墅,绿地布鲁斯小镇,所在板块：惠南物业类型：联排别墅、多层、小高层占地：8.6万方容积率：1.25总建面：10.75万方绿化率：37%90墅面积段：84-92、92-98目前销售情况：尚未开盘的客户蓄水期，200套房源已有1000组意向客户意向客构成：区域客较少，市区客为主；投资客多来自温州,绿地90墅,户型分析蔷薇九里,佘山脚下、有天有地；闲看花园、后停车位,蔷薇九里 95 附加面积解析,三层,阁楼,二层,一层,地下室,赠送地下室面积33平米、层高约3米一层赠送花园，面积约4平米二层赠送北向露台，面积为4平米一层连二层挑高6.3米
3、，可分割出一间约12平米的卧室,三层为主卧套间，高2.7米；赠送北向露台，面积为6平米阁楼是从三层分割出来，可使用面积为10-15平米，尖顶处约2.5米阁楼+三层=5.2米,开放式车位,蔷薇九里 95 户型鉴赏,一层,地下室,二层,阁楼,三层,一层南北通透，但由于栋距只有3-6米、日照和私密性受到影响客卫只能摆放一个座便器餐厅空间略显局促楼梯狭窄，宽约1米,二层北卧室略显局促附赠的2楼、3楼露台可由物业统一搭建玻璃房,客卫,餐厅,北卧,约5米,不能封闭的车库,最高处2.5米的阁楼,蔷薇九里 95 实景图片细部,约4平米的入户花园,交房时未隔层的挑高大厅,1F,2F,3F,阁楼,蔷薇九里 80
4、附加面积分析,一层,地下室,二层,阁楼,赠送地下室面积33平米、层高约3米一层赠送花园，面积约4平米一层无挑高，层高3米,二层赠送南向露台2平米，北向露台4平米供南北两间卧室使用阁楼面积约20平米，最高处达4.1米,开放式车位,蔷薇九里 80 户型鉴赏,一层,地下室,二层,阁楼,二层附赠南北双露台；但西南侧阳台易受西晒影响楼梯狭窄，宽约1米,一层南北通透，但由于栋距只有3米、日照和私密性受到影响客卫只能摆放一个座便器厨房面积较小，功能性欠佳,厨房,西南侧2平米阳台,阁楼露台,约5米,一层、地下室,蔷薇九里 80 实景图片细部,最高处4.1米的阁楼,地下室的窗,地下室,一楼卫生间，只能容纳一个座
5、便器,厨房面积偏小,阁楼最高处4.1米,1F,2F,绿地90墅,户型分析布鲁斯小镇,周康之下、别有洞天；西望蔷薇、遥相辉映,布鲁斯小镇 C1户型 92-98 附加面积分析,一层,地下室,二层,三层,赠送地下室面积45平米、层高超过2.6米一层赠送南向入户花园，面积约10平米；送北向花园约2平米一至三层层高2.9m,车库一层架空、二层可隔开做卧室套间，增加约15平米三层是主卧的套内设计：在二层卧室套间上再隔一层做露台和全明浴室 赠送朝南方向约2的露台 东侧不封顶的楼梯可隔开做衣帽间,开放式车位,布鲁斯小镇 C1户型 92-98 户型鉴赏,二层,三层,一层,地下室,卫生间宽不足1米，长仅1.5米，
6、十分窄小 房型方正、南北通透，但由于栋距只有8.8-11米、私密性受影响,二层北卧因有一个卫生间而空间略显局促楼梯狭窄，宽约1米三层主卧套间尺度较大，可看望星空的全明浴室是户型卖点,约5米,约10米,卫生间,采光天井,采光天井,布鲁斯小镇 C1户型 92-98 实景图片细部,10平米的入户花园,主卧套间设置，宽敞气派,二层、三层的2平米南向露台,可遥望星空的全明浴室,布鲁斯小镇 C2户型 84-92 附加面积分析,二层,三层,一层,地下室,赠送地下室面积45平米、层高超过2.6米一层赠送南向入户花园，面积约10平米；送北向花园约2平米赠送室内挑高庭院，可改建为餐厅 一至三层层高2.9m,二层将
7、挑高庭院隔开，增加约8的面积，可用作卫生间三层是主卧的套内设计：北向可打通做L型的大露台 南向卧室赠送约2的雨棚 在二层庭院隔开的卫生间上再做三层的卫生间,开放式车位,布鲁斯小镇 C2户型 84-92 户型鉴赏,二层,三层,一层,地下室,卫生间宽不足1米，长仅1.5米，十分窄小 房型方正、南北通透，但由于栋距只有8.8-11米、私密性受影响,二层南北各有一间卧室，面积适中；美中不足的是只有一个次卫楼梯狭窄，宽约1米三层主卧套间尺度较大，但只有3平米的书房显得画蛇添足,约10米,卫生间,约5米,书房,采光天井,采光天井,布鲁斯小镇 C2户型 84-92 实景图片细部,挑高的内置式庭院（未封闭）,
8、客厅南向1.5米高落地窗采光,封闭内置式庭院后做成的餐厅,三层的书房，略显局促,90墅户型特征总结,附加值1：不可封顶的车位 私家车位为户型加分不少，但对于有车一族而言，刮风下雨时爱车何去何从成为无法规避的问题附加值2：地下室赠送 附赠的地下室不计入销售面积，却可在再次出售时计入产权；这为投资客带来福音附加值3：挑空客厅 在挑空客厅上隔出一个房间无疑增加了功能间的使用，但也因此显得排布更加局促附加值4：内庭院 在首层户型中可打通与餐厅相连，形成半室外采光餐厅；增添不少用餐乐趣,90墅户型特征总结,附加值5：主卧套房 通过交房后封闭各项空间形成的主卧套房在尺寸上体现了别墅应有的气度附加值6：花园
9、与露台 附赠的花园与露台使得“竖起来的三房”有了别墅的空间感附加值7：阁楼 阁楼最高4.1米打破了传统阁楼“低头弯腰”的感觉，使得阁楼不再是户型中的鸡肋,绿地90墅,非主流产品的横空出世，吸引了不少略带冲动的消费者,就像兴致勃勃地拿着200万和心爱之人私奔一样，这样的人居然以1：4的概率出现在现场,绿地90墅,甚至，出现了90墅购房团,“绿地90墅购房圈”的标志明确地指出该论坛是以产品为导向的购房团，这是在以项目为导向的基础上的突破,绿地90墅,购房关键字,购房关键词1：90150的高附加值 庭院车库、空中露台、阁楼等对半室内空间的挖掘和利用，很好地在视觉上、感官上扩大了原本只有90平米的空间
10、；这使得“蜗居”在城市的人们有了眼前一亮的感觉购房关键词2：位置&价格 在佘山脚下拥有一套别墅是许多人终生的梦想，而这个梦想现在只需200万就能实现，梦想的提前实现增加了客户的冲动购房关键词3：开发商的“牌子”和项目本身的“牌子”新产品的“一炮走红”在绿地产品系中已不是首例；在开发商已经树立起的良好品牌效应的前提下推出应景的产品，受到大众的关注,绿地90墅,尽管，他们还有那么一点点顾虑,绿地90墅,评价1：并没有大别墅一眼看不完的气派，倒像是童话中的林间小屋。虽然联排别墅使之看起来长长的，撇开一排8户不说，单拿一户来说是真的相当窄，从边上看去层高也不高，3层还有阁楼的高度也不觉得高，有些难以想
11、象这些内容是怎么容纳进这么小小的空间之中评价2：每户人家的地基大约40-50，拿一层来说，这么小的面积里面有客厅、餐厅、卫生间、厨房、车库、楼梯等等这么多内容，可想而知能有多大地方了，就算挑高的设计使得客厅并不显得那么压抑，但空间还是很小，显得很局促 评价3：挑空上方重量将达数吨，如要改装，安全保证要求极高，成本肯定也要上去；万一再来个搭建不合法，那以后有得是罪可受了,绿地90墅,但还是，毅然决然地做了决定,绿地90墅,张女士身份：蔷薇九里签约客来源：9号线沿线客户年龄：37岁职业：公司中层管理现身说法：当初是听到绿地集团放出消息说有90平米的别墅还是在佘山的就想过来看看，看了看觉得反正房子够
12、大什么（功能间）都有、双休日可以过来小住；来了之后知道地下室是送的而且转手卖掉的时候是算面积的就当场决定买下来！,投资自住两不误！,绿地90墅,李先生身份：蔷薇九里签约客来源：市区自驾客年龄：29岁职业：小型私营业主现身说法：一直想买套别墅当做资产分配，但价格示意我还要继续奋斗。现在花200多万就能在佘山买套别墅，这里学校那么多租出去肯定没问题；其实现在想想住着也挺好，反正地铁就在旁边，到徐家汇也就半小时！,钱已经付了，还没决定买来“组啥”！,绿地90墅,面对如此坚决的“新娘”，“新郎”绿地是怎么说的呢？,绿地90墅,独栋有的，90墅都有创新90平方米的三层别墅 独特产品形态避免同质竞争 一款
13、拥有三层格局的别墅产品，其从室内、半室内、室外多维角度，深度挖掘建筑空间的可塑部分，通过创新设计，实现大面积生活空间，成就超高性价比别墅；另一方面，随着上海社会结构的变化，中坚阶层正在成为上海消费主流，这部分群体的财富积累虽没有达到塔尖水平，但具有独特的生活和文化品位，从内心深处不喜欢拥挤的城市公寓，对别墅的需求却因为总价高企而望而却步,绿地集团董事长 张玉良,“以正合，以奇胜”,“饥渴营销”制造悬念只有“内涵”不注重“门面”也是种肤浅，良好的营销手段带来名利双收宣传新概念最有效的方法，是充分利用新概念的“新闻性”，张扬它的冲击力，从而给人深刻印象；绿地90墅在上市之前，就综合了新闻、公关、促
14、销、广告等多种形式，来为新概念开路，以期获得人们最大的关注,绿地90墅,在推广操作过程中，绿地90墅推广打破以往通过项目入市建立产品品牌的传统模式，反其道而行之 首先对产品进行独立包装，推向市场 10月份一系列亮相动作之后，市场被吊足了胃口却迟迟不见产品的饥饿状态下，再以“双响炮”的方式，推出两个90墅项目绿地蔷薇九里和绿地布鲁斯小镇，将市场积蓄的能量推到最大爆发当量,绿地90墅,面对如此坚决的“新娘”，她的娘家又是怎么说的呢？,绿地90墅,正方观点 绿地在90平方米上做创新从时间上来看并不是最新，但他把90平米竖起来了，这就是升级“绿地90墅购房圈”的上线意味着购房圈跨入了产品购房圈的新纪元
15、，也标志着供求双方的良好信心,反方观点 绿地90墅卖的是房子还是概念？是满足客户对“别墅”的偏好需求还是满足客户的实际居住需求？房间太小了！本来买90墅的目的是想少花钱、多得面积，现在算下来一套房子的总价和周围150平米的三房的价格差不多，这不是在欺骗感情吗？,绿地90墅,同策观点 我们认为，一个产品的热销一定有他的理由，我们不仅要看他的产品，更要看他的推广手段；绿地90墅项目抓住了客户最关注的东西“面子过硬、里子过得去”，因此在营销过程中得到巨大成功。但是，一个品牌要走得远，是与其口碑成无限正相关性的；该产品究竟是一场革命还是昙花一现，关键要看“新娘”在入住后对这场婚姻的切实感受,四、金地9
16、0+小复式,未未来，有多未来？,金地未未来90+系列,状态：已售罄所在板块：外高桥板块占地：96383平方米容积率：1.6总建面：154212平方米绿化率：35%面积段：89.6（小复式）、约89（小洋房）、86.17（两房公寓）推量：共推出1611户，约80%房源为90以下户型去化速度：花园洋房全部内部消化，不对外出售；公寓和小复式推出首月便去化62.3%、目前售罄简要客户构成：自住客以在外高桥工作的客户为主,金地未未来,是“超空间生活”还是“看上去很美”,户型分析金地未未来,金地未未来90+系列,金地未未来89平米花园洋房附加面积解析,附加面积约18平米 南露台，面积约6平米（不可封作房间
17、）北露台约3.3m宽，面积约10 主卧南飘窗,金地未未来89平米花园洋房户型鉴赏,交房标准：精装修（除电视机以外所有电器赠送）北露台需自行封闭鉴赏：南北通透，2卧1厅朝南，通风采光佳 客厅面宽4.5米，宽敞舒适 主卧面宽3.8米，为家居放置提供宽裕空间 次卧处有一嵌入式储藏室设计，实用性差且造成套内家具摆放不便,内嵌式储物室,三房两厅一卫 约89,4.5米,3.8米,金地未未来89平米花园洋房实景细部,花园洋房外立面,4.5米面宽客厅,3.8米面宽卧室,主卧附赠飘窗,北露台改建房屋,一层,二层,附赠北向入户花园面积约10平米可改做功能间半面积阳台面积约10平米，可将餐厅面宽由5米加大到9米,客
18、厅挑空5.7米，可分割作为过厅使用附赠半面积阳台约6平米，与卧室相连，可将卧室面宽由5米加大到9米,金地未未来89平米复式附加面积解析,入户花园,算一半面积的阳台,挑空客厅,与卧室相连的阳台,若将挑空楼层隔出一个二楼的房间，可增加套内面积，但是没有采光处,金地未未来89平米复式户型鉴赏,赠送阳台面积，该面积可封起来作为创意空间，但是会影响客厅采光,楼梯下方可作储藏室，增强实用性,厨房和卫生间的窗户正对夹缝，透气较差且室内只有一个卫生间,二层,一层,2梯10户，楼道过长，私密性欠佳,交房标准：毛坯北露台需自行封闭,北向赠送阳台,南向公共走廊,二楼隔出的房间俯视图,入口仰视图,北向空调外机摆放处,
19、外墙,金地未未来89平米复式实景细部,赠送面积：南北双阳台，北面10平米可封作房间使用主卧南飘窗,金地未未来89平米公寓附加面积解析,南向阳台,北向阳台,金地未未来89平米公寓户型鉴赏,蓝色标注区域为开窗区域,客厅狭长，且墙上有5处门洞设计，使用率下降,客厅以及北阳台都朝西，采光不足且有西晒,作为房间使用的北阳台可用面积都很小，在6、7平米左右,洗手间离主卧较远，使用不便；空间狭小，淋浴房转身都困难,交房标准：毛坯,金地未未来89平米公寓实景细部,淋浴排布局促,客厅朝西，且设置过多门窗,次卧面宽窄,可改为功能间的阳台，面积小,特征1：南向算一半面积的阳台 该阳台封闭的情况下会增加室内使用面积，
20、但采光会受影响 特征2：主卧飘窗 增加了视野和空间感特征3：北向不算面积的露台 使用面积增加不少，但需根据不同的户型决定是否可封,金地未未来90+系列特征总结,欣赏者如是说,金地未未来90+系列,购房关键字,购房关键词1：高得房率露台、飘窗、入户花园、南北阳台，这些附赠面积都提高了户型本身的得房率，1房变2房、2房变3房，为居住提供便捷购房关键词2：创新户型公寓、townhouse、花园洋房为90平米提供了更多可能购房关键词3：规划项目比邻六号线五洲大道站，位于规划中的森兰绿地板块，将成为上海第四大国际社区。交通便捷，环境优雅，学校环绕，使未未来兼备轨道房、学区房、国际社区等得天独厚的优势，投
21、资、自主两相宜,金地未未来90+系列,刘先生身份：花园洋房业主来源：外高桥上班的白领年龄：28岁职业：公司部门主管现身说法：听金地的朋友推荐未未来，小区离轨道交通近，上班很方便。花园洋房的房型很不错，面积不大总价也还能承受。虽然现在周围还有化工厂，但过几年周边学校、绿地都建好后环境会更好，做婚房用很合适！,金地未未来90+系列,陈先生身份：复式业主来源：温州投资客年龄：40岁职业：小型私营业主现身说法：项目是上海第一个90平米复式，附加值高，总价低。交通便捷，学区房，出租转手都容易，适合投资。,金地未未来90+系列,王小姐身份：公寓业主来源：区域客年龄：25岁职业：公司职员现身说法：原本住的是
22、老公房，想改善一下。90平米三房两厅感觉很划算，小区内部环境不错，售楼员把周围的规划说的花好稻好，还保证房子会不断升值，一冲动就买了。,金地未未来90+系列,在70/90政策下，以小户型为主打的金地未未来能在一个项目中推出三种分属不同产品线的户型，同样是对市场的一种试水,龙生九子，各有千秋,怎样的产品接受度更高，去化更快，或许便是金地日后的开发方向,金地未未来90+系列,创新户型、创新生活,金地未未来项目副总 周士煜,金地未未来90+系列,金地如是说,明天我们快乐入住,90平的创意空间是广告一以贯之的诉求：首次提出90复式的“革命”，2房的户型外加附赠创意空间，而超大面积的阳台使得同样的2房空
23、间，却得到了不同的2房享受 独特的90户型，有着大于90的享受，带来的却是低总价，对客户来说，的确是个不小的诱惑,金地未未来90+系列,就像硬币的两面，不同的眼光产生不同的态度,金地未未来90+系列,反对者如是说,根据中华医学会附属空气质量检验权威机构认定：住末未来不需要长时间戴防毒面具！空气污染并不是中国最严重的，好于煤矿井下30米，没有证据显示会影响孩子成长发育，最起码可以保证一年内智力不会下降很多，不会有严重呕吐恶心等外在明显反映！,公寓一进门就感觉玄关太长，大概有23个平方，整个一块地方就浪费掉了，厅里的门好多，沙发都不知道往哪里放。有送一个6平米的花园，说可以作成一个书房，但感觉实在
24、是小。三房两厅纯属炒作概念！,打酱油只须坐仅仅一站地铁，或自驾车仅十分钟，不算不方便呀！什么？要多支出？相应国家号召么，拉动内须呀！,金地未未来90+系列,同策观点,金地未未来90+系列,金地未未来90+系列,非洲杯 小复式 技术不够，体力来凑 精致有余，舒适不足,金地未未来90+系列,国足 公寓 还以为踢的是“足球”呢 除去“过道”我还留下什么,金地未未来90+系列,五、总结,总结,作为中国地产的领军者，从功能间多置和缩小面积两方面着手、将“面积越来越小”的战略进行到底,总结,产品开拓上不是先河，选择合适的地点合适的营销方式，并因此声名大噪；以产品为导向宣传，节约后期同质项目的推广成本,总结,部分产品得到成功，但因错误的选址导致其口碑不佳；头炮打得不够精彩,
