农产品产地批发交易市场扩建项目建议书.doc

《农产品产地批发交易市场扩建项目建议书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《农产品产地批发交易市场扩建项目建议书.doc（22页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、天津市XX区2009年度农业综合开发经营XX农产品产地批发交易市场扩建项目建议书天津市XX工贸集团公司X目 录 1、项目概况 32、项目建设单位现状 43、项目建设的必要性和制约因素 54、市场分析 85、项目建设规模及建设内容 106、项目投资估算及资金筹措 127、效益预测 158、组织领导和管理 169、项目存在的问题和建议 21第一章 项目概况1.1项目建设地点： 天津市XX区京沪高速公路与天津西外环交口处的南侧。1.2项目区人口与劳动状况： XX区西营门街XX村，现有人口4854人，有劳动力2184人，全部从业于村办工业、服务业和农业。1.3项目单位经营收入和农民收入情况：XX区西营

2、门街XX村2007年集体经营收入43000万元，实现国内产值16656万元，实现利润8560万元，农民人均收入12000元。1.4项目建设现状：XX农贸批发市场是天津市的菜篮子。XX农贸批发市场始建于1988年历经20年的发展，已为天津市广大市民普遍知晓，成为天津市民心中的菜篮子。XX农贸市场投入运营后，其间经过1996年、1998年、2000年、2003年多次的改进扩建，逐渐形成了蔬菜、水果、海产品、淡水产品、烟酒副食等产品的大型农副产品交易中心和货物配送中心。2000年以来，年均农副产品交易是5.5亿斤，为天津市内居民人均提供150公斤食品类农副产品，满足市内居民蔬菜供应的50%，水产品7

3、0%的需要，为改善天津市人民的生活，推动天津的经济发展做出了重大的贡献。XX农贸市场除服务于XX区、静海县及其他郊区、县外，还辐射全国27个省市一年四季从早到晚，有来自天津市XX区、静海县和其他区、县的蔬菜、水果、海产品，更有来自海南、福建、浙江、江苏、山东、湖南、湖北、四川、河南、陕西、甘肃、新疆、内蒙、山西及东北三省的各类水果、蔬菜、海产品、淡水产品、西瓜、土豆等等产品进入XX农贸市场进行集散。XX农贸市场在沟通信息，促进生产，搞活流通，改善人民生活，增加农民收入，振兴经济发挥着重要的作用。本项目原处天津市快速路西南段规划之内，于2008年经天津市城建局和规划局批准迁到目前新址。目前已完成

4、改扩建新址的水、电、路通和主交易罩棚的部分工程。第二章 项目建设单位现状2.1项目建设单位现状：XX工贸集团公司为XX村办企业，隶属于XX区西营门街。集团公司现有32个企业，其中第三产业企业19个；工业企业12个；农业企业1个。三产业以租赁业、交易市场和物流业为主。集团有20余万平方米的办公、科研生产和商贸用房，可提供各商家租赁使用。2007年各项租赁收入2180万元。集团有八大批发交易市场，2007年交易额41亿元，各种蔬菜水果交易量52000万公斤、各种水产品交易是12600公斤，交易市场的净收入3515万元，物流业以汽车配货为主，2007年经营收入210万元。工业企业主要生产西药、化学试

5、剂、光学仪器、各种高压电缆、各类塑料管件、门窗、旅游鞋及劳保用鞋等等，其中咖啡因、光学仪器等产品远销欧美、东南亚。2007年工业企业的销售收入13800万元，出口交货值6900万元，实现利润1120万元。农业主要是经营西郊的5000亩地。2003年经国家批准列入国家现代农业示范基地，现在从事种植、养殖示范工程，2007年经营收入1100万元。2.2项目建设单位财务状况：集团公司现有固定资产25000万元，拥有集体资产28亿元，资本金充足，2006年盈利8000万元，2007年盈利8560万元。XX农贸市场为搬迁扩建项目，因而原有土建交易场馆及罩棚全部废除，几乎无利用的物件。原有供电设备630K

6、VA变压器为2003年购入还可以利用。供水设备使用已达8年，不能再利用。保鲜库的制冷设备一套，使用期已超过8年不复使用。现有蔬菜电子检测仪1套，已使用8年；电子管理停息系统（含电脑等）一套，使用期已达8年；80吨电子地秤一台，使用期已有5年，均进入淘汰期。本项目2008年7月开始场地的平整，垫土至11月已完成场内的道路，供水，供电工程11月开始土建工程，首先启动的是蔬菜市场罩棚和海水产品市场罩棚的建设，目前工程进展顺利。第三章 项目建设的必要性和制约因素3.1项目建设的制约因素：本项目制约因素为市场面积较少，XX农贸市场目前占地只有500亩除外围道路占用外，交易场地只有400余亩，均小于天津市

7、目前规划的其他三大农产品交易市场，未来可利用的扩建工程用地200亩，目前尚无土地使用权。因此为了解决土地不足给本项目带来的不利影响，在整体规划上注意了充分利用空间，加大部分项目的建筑高度。3.2项目建设的必要性：（1）XX农贸市场投入运营已有20余年，是天津市农产品交易的知名品牌，此次是为了满足天津市政建设的需要而搬迁的，它地处天津市区的西南方，是国内南方、西方和西北方各省市区农副产品进入天津的必经之地，是天津市内西南板块居民购买农副产品不可缺少的交易场所，但设施落后，必须通过扩建增添现代电子服务系统以适应现代市场发展的需要，以便更好地服务“三农”。（2）农贸市场是农业发展和市场发展的需要。农

8、贸市场是农产品流通的中心环节，没有流通就没有发展，要促进农业的发展，就必须推动农贸市场的兴旺。最近召开的党的十七届三中全会上做出了关于推进农村改革若干发展重大问题的决定必将推动我国农村改革进入一个新阶段，必将促进农业的大发展。XX农贸市场的迁扩建，必将为我国农业新一轮的发展提供一个良好的农产品流转场所。（3）农贸市场的迁扩建也是社会发展的需要。专家预测，未来15至20年内，我国城市近郊的农贸批发市场仍处于发展期，是日益发展的食品超市无法取代的。中国人的饮食习惯与西方人以肉为主不同的是一日三餐都离不开蔬菜、水果，并且要求新鲜，购买方便，价格实惠。就以天津为例，常住人口1100多万，市内六区常住人

9、口400多万，每天的新鲜蔬菜、水果仅市内六区就要400多万公斤，20多家大型超市直接到生产地采购是满足不了的。天津市供销系统从2004年开始陆续在市内六区兴建了近千家社区小超市，以满足社区居民的生活需要，这些小菜市场每天都要大型综合农贸市场为他们提供多品种的新鲜蔬菜和水果等物品。农贸批发市场提供的蔬菜、水果既新鲜又及时，其交易方式灵活，价格随行就市合理，易接受。因此，XX农贸批发交易市场的迁扩建必将为促进全国的经济发展改善天津市人民的生活发挥巨大的作用。3.3项目的示范作用：XX农贸批发市场是天津市大型农产品交易市场之一，迁扩建后，不仅为XX区及天津周围郊区县农民提供了良好的农产品交易场所，更

10、为天津腹地省市农村农民提供了便利的农产品集散中心，直接促进了周边地区的农业发展，带动农民不断增加收入。就以XX农贸批发市场2007年蔬菜、水果交易额5亿元，水产品交易额9亿元测算就可以带动15万农渔业户增加收入。XX农贸批发市场建有信息发布平台，定期公布各类产品农药残留物污染状况，优良品种畅销状况，必将引导广大农民推广优质高产农作物，发展绿色农产品，调整农业产品结构，促进农业的发展。3.4项目选择原则：项目为农产品交易中心，是农产品的流通中心，通过项目的日常信息发布和多项内容服务将为农产品结构调整，发展优质高效农业，加快农产品流通起到重大的推动和促进作用。第四章 市场分析4.1本市销售市场分析

11、：天津市的农贸批发交易市场随着人民生活日益增长的需要及农业产品产量的不断增加交易规模逐渐扩大。交易市场的分布城市建设的需要也有所调整，对原来的烈士路农贸市场、体院北农贸市场和丁字路综合批发市场进行了调整。天津市政府近年来加大了对重点批发市场的支持力度，使XX农贸市场、韩家墅农贸市场、老板娘综合农贸市场、何庄子农贸市场等四大市场形成了天津市四个不同方向的较大规模农贸市场。XX农贸市场迁扩建后，建筑面积将达27万平方米，2007年交易额达14亿元，老板娘综合批发市场建筑面积35万平方米，实施农产品和物流相融和并实行网上交易，2007年刚开始试运行。韩家墅农贸市场建筑面积30万平方米，正在建设之中。

12、何庄子农贸市场建筑面积8万多平方米，2007年交易额13亿元。另外金钟河农贸市场交易场地虽然相对较小，但2007年交易额也达到12亿元。以上几个交易市场一方面接近人口密集区，另一面具有明显的交通枢纽大型批发市场的特征。这些批发市场具有两个腹地：一是都市圈腹地；二是大区域腹地。这个大区域腹地是历史形成的，就天津而言，大区域腹地即东北、华北和北京。从都市圈腹地看，XX农贸地处XX区南开区、河西区、和平区四区交界附近，入市交通干线四通八达；从区域性腹地看，XX农贸市场扼天津市中心与华东、中南、华北、西北、东北内外联系交通的特点，通过外环线、津静路可与多条高速路和高等级公路相连。XX农贸市场是天津市建

13、立最早，历史最长的大型农贸市场，在天津市具有明显的品牌优势。4.2国内同行业销售市场分析：国内各地的农贸市场绝大多数都是立足于服务本地城市居民的消费需求，但也有部分农贸市场服务全国并走向世界。深圳市布吉农贸市场是国内最早发展起来的农贸市场，该市场立足国内面向港澳和世界，由现货交易变成期货交易；由现场交易变成网上交易，买全国，卖向世界，2007年实现交易额80多亿元。北京玉泉营新发地农贸市场主要以山东、河北、天津、江苏、湖南、海南的农副产品为来源服务于北京市居民生活需要。上海市九星综合农贸市场以华东腹地的农产品为来源服务于上海市居民生活需要。内地各个大中城市都有较大规模的农贸市场服务于本市的居民

14、生活消费。商务部在全国各地都建立了国家级的农贸市场，有的城市甚至有多个国家级农贸市场。凡是国家级的农贸市场都进入商务部的官方网站，各地农贸市场的各种农产品销售价格和销售状况都在网站上及时公布，使全国农贸商情一目了然，为营销全国的大型农贸市场提供了可靠的信息来源，为有志于大发展的农贸市场提供了广阔的发展空间，使各地农贸市场做到互补余缺充分满足人民群众生活消费的需求。4.3产品销售方案：（1）第一步：为各地农户及农产品销售企业提供宽敞、良好的交易场地，做好交易、金融、安全、生活等各方面服务，营造一个兴旺、有序、安全、温馨的交易环境，使各地客商和客户乐意来卖、乐意来买、卖者称心，买者顺心。（2）第二

15、步：建立物流配送中心。组建营销公司，与市内分布在各社区的蔬菜、水果、肉粮销售市场建立直接联系，根据网点的需求直接配送。（3）第三步：建立绿色有机农产品合作生产基地，将生产基地XX农贸销售网点连接起来，注册XX绿色农产品品牌，将服务向上、下游伸延，以实现带动农民按市场需要进行生产，不断增加收入，从而不断满足城市居民日益增长的生活消费需求的营销目的。（4）XX农贸市场营销方式转变，由提供交易场地到自主营销是一个逐步推进的过程，这是一个庞大的系统工程，不仅需要大批资金投入购置物流配送的运输车辆，更重要的需要培养一大批优秀的管理和服务人才，这一实施方案将另行报批。但这一方案的实施，必将为XX农贸市场带

16、来更大的效益，初步预计年销售额15亿元，年利润可近1亿元。第五章 项目建设规模及建设内容5.1项目建设规模：本项目规划用地328446平方米（493亩），界内使用面积271229平方米，界外面积57217平方米，建筑面积27万平方米。5.2项目建设内容：（一）建筑工程（1）商务楼28000平方米（2）检疫检测及信息中心5600平方米（3）蔬菜市场罩棚32500平方米（4）水果市场罩棚32500平方米（5）淡水产品市场罩棚31500平方米（6）淡水产品市场罩棚31500平方米（7）肉蛋水果精品区33000平方米（8）香蕉房、摊位、办公室13600平方米（9）冷冻房、摊位、办公室43800平方米（

17、10）恒温库4400平方米（11）冷库3600平方米（12）商店、餐饮、银行、垃圾处理站7000平方米（13）出入口门房3000平方米（14）室外工程及配套设施（二）设备（1）安全监控系统设备1套（2）信息发布系统设备1套（3）检疫检测系统设备1套（4）电子结算设备12套（5）垃圾站设备1套（6）地磅1台（7）宣传广播计算机系统设备1套（8）供电系统设备1套（9）地能热泵系统设备1套（10）供水系统设备1套5.3项目建设周期：项目建设期2年，即从2008年11月开始至2010年12月底完工。项目蔬菜、水果、淡水产品和海产品四个交易罩棚，2009年5月建成后，即实行整体搬迁，投入部分运营其他工程

18、在运营过程中陆续建成投产。第六章 项目投资估算与资金筹措6.1投资估算：工程总投资为57919万元，由基建投资、设备投资构成。项目建后的经济收入主要以摊位和场地租赁及服务费为主，因此不列铺底流动资金。6.2总投资构成如下：A建筑工程费（1）商务楼10640万元（2）检疫检测及信息中心1792万元（3）蔬菜市场罩棚3900万元（4）水果市场罩棚3900万元（5）淡水产品市场罩棚4095万元（6）海产品市场罩棚4095万元（7）肉蛋水果精品区3960万元（8）香蕉房、摊位、办公室2040万元（9）冷冻房、摊位、办公室7884万元（10）恒温库1760万元（11）冷库1476万元（12）商店、餐饮、

19、银行、垃圾处理站1050万元（13）出入口门房900万元（14）室外供电及照明工程600万元（15）消防给排排设备及管网工程600万元（16）供热设备及管网工程300万元（17）室外道路，地面工程1742万元（18）围墙工程100万元（19）绿化工程100万元（20）工程勘测，设计费3283万元B设备费（1）安全监控系统设备200万元（2）信息发布系统设备300万元（3）检测检疫设备300万元（4）电子结算设备300万元（5）垃圾站设备20万元（6）地磅（80T）40万元（7）宣传广播系统设备100万元（8）供电设备及电购置费100万元（9）地能热泵设备1500万元（10）供水设备80万元总计

20、57919万元6.3资金筹措：项目建设资金共需57919万元，其中：（一）中央财政资金780万元，其中有偿资金585万元，占财政资金75%；无偿资金195万元，占财政资金25%。（二）市级财政资金配套1092万元，其中有偿资金819万元，占财政资金75%；无偿资金273万元，占财政资金25%。（三）区级财政资金配套468万元，其中有偿资金351万元，占财政资金75%；无偿资金117万元，占财政资金25%。（四）建设单位自筹25579万元，均为货币资金，资金来源主要从XX工贸集团公司历年来未分配利润中筹集。（五）银行贷款3亿元。已获准中国农业银行南开支行和上海浦发银行天津分行的授信。（六）财政无

21、偿资金使用范围，建设内容和投资概算：（1）项目建设所需无偿资金共计585万元，其中：中央财政无偿资金195万元；市级财政资金配套无偿资金273万元；区级财政资金配套无偿资金117万元，对上述无偿资金按照有关规定使用管理。（2）财政无偿资金共计585万元，用于购置设备，其中：检测检疫300万元，信息发布系统设备285万元。6.4资金偿还措施：政府有偿资金及银行贷款共计31755万元，主要利用企业利润和集团公司的部分利润分期偿还。XX农贸自2010年起从利润中拿出5000万元还贷，集团公司自2009年开始每年从利润中拿出3000万元还贷，偿还贷款计划表 单位：万元年 度20092010201120

22、1220132014年初数2175529988236881703199972563利 息5.675.675.675.675.675.67当年本息22988316882503117997105632709还款数300080008000800080002709年终贷款余额199882368817031999725630全部贷款2014年底以前还清。第七章 效益预测7.1经济效益项目建成投入运营后，新增面积4倍，蔬菜、水果、淡水产品和海水产品的交易面积和摊位比原来分别增加3倍，还增加了肉、蛋产品的交易内容，因此营业收入将达到12700多万元，年利润可实现7100多万元。7.2社会效益项目实施，对发展

23、农业产业化，发展无公害农产品生产及加工业等具有重要的示范作用。一方面为社会提供了可操作的无公害产品，加工配套组装技术体系，推动农业科技产业的发展；另一方面使项目区及周边地区农业生产结构和产业结构将得到进一步的调整和优化，促进无公害农产品加工业发展，提高农产品附加值，同时带动农用工业和社会服务业的发展。项目达产后，年总产值可达15亿元，年新增利润4100万元，直接受益农民年新增纯收入600万元。通过该项目的实施，可以带动XX区7万亩蔬菜种植基地，8万亩淡水养鱼基地，千万亩水果生产基地的发展，保证当地农产品的顺畅销售。另一方面，批发市场建设和运转本身需要劳动力300人，可以直接带动当地300人就业

24、，除此之外，本项目的实施可以间接带动周边地区河北、山东等地区15万农户的蔬菜水果种植及水产养殖，使每个农户平均增收800元左右。第八章 组织领导和管理8.1组织管理（一）组建项目实施工作小组，强化管理落实措施。房贵英任组长；徐宝健、李振旺任副组长，外加施工单位2人共同组成。1、基础设施工程管理措施。实行工程指标，择优选用工程队伍。施工方制定严密的施工方案，对原材料的采购、仓储、报检等依据规范规程进行，并做好建设工程的自检，抽检及工程的申请验收工作。2、生产设备、仪器购置和安装管理措施。做好前期计划工作，制定生产设备，仪器购置和安装方案，落实采购方式和人员，选定安装队伍，签订合法有效的设备，仪器

25、购置和安装合同，规范采购，安装使用资金的拨付程序。3、公用配套设施建设管理措施。设施建设坚持实行工程招投标，择优选用工程队伍。施工方制定严格的施工方案，对原材的采购、仓储、报检等依据规范程序执行；绿化工程制定林业工程实施方案，落实队伍和管护办法，严格按照项目建设设计的苗木品种、规格、数量组织货源、种籽，管好树木，确保成活率。4、其他建设内容管理措施。本着“投资与节约并举”的原则，科学使用好每一笔前期工作费和科技费，做到专款专用。（二）项目运营管理机制与职能。1、组织机构。本项目按照服务“三农”方便客户，管理高效的原则，根据市场运作的需要，进行机构设置，组织结构图如下：总经理 副总经理 副总经理

26、总经理 市 场 质量 收费 运输 物业办公室 管理部 检查部 结算部 装卸部 管理部2、职能划分。总经理办公室：主要负责文秘、行政、后勤、宣传、接待、人事管理以及信息统计工作。市场管理部：主要负责维护交易秩序，受理顾客投诉，调解交易纠纷等。质量检查部：主要负责市场交易农产品的质量检查；收费结算部：主要负责市场财务工作，市场摊位租赁管理，机动车停车管理，以及税收托收工作等；运输装卸部：主要负责市场运营车辆和装卸业务管理工作，为经营者和顾客提供运输和装卸服务；物业管理部：主要负责商户充足的水电供应，环境卫生和其他物业服务。3、项目经营管理机制。天津市XX农贸批发市场是依据中华人民共和国公司法成立的

27、，投入运营后将有天津市XX批发市场有限责任公司经营管理，实行“产权明晰，权责明确，政企分开，管理科学”依法规范的现代农业企业管理制度，其管理方法是按照现代农业企业制度依法管理。4、运行管护机制。（1）建立竞争择优机制。天津市XX农贸批发市场作为现代农业企业，要求生产经营，管理者应具有较高的综合素质能力。为此，其决策管理层必须实行招聘制。由公司董事会向社会公开招聘总经理，由总经理向社会公开招聘各部门负责人，由各部门负责人根据生产经营和业务需要，向社会公开招聘专业人才，实行层层招聘制度，择优竞争上岗。（2）实行承包经营激励制度。无论是企业的管理人员还是员工，都建立岗位责任制，明确规定各个岗位的职责

28、范围，任务，工作要求，并根据其承担的责任授予相应的权限。实行分层目标管理，年度指标考核制度，以完成指标进行业绩考评。企业的管理人员或员工均实行合同聘任制，员工的工资和福利待遇与盈利状况挂钩。（3）健全成本核算机制。在财务管理方面，严格执行国家农发办制定的各项财务管理制度，对企业进行完全成本核算制，加强企业的流动资产和固定资产管理。8.2项目经营管理模式。本项目拟通过公开招商的方式，吸引农产品经营商来此开设店面。结合天津市、XX区相关农业政策对本区的龙头企业和农产品生产基地的商户在资金和税收等方面给予一定的优惠。市场管理部每周印发市场简报（包括本市场农产品一周的平均价格，最高价格，最低价格和交易

29、量等信息），该市场还会给商户提供装卸、保鲜、冷冻、质检、包装、分级、计量等服务。8.3资金和项目管理。（一）资金管理。1、资金的使用和管理应严格执行天津市农业综合开发办办公室下发的转发的通知（津财农综20056号）、关于印发的通知（津财发20026号）和关于调整农业综合开发资金投入比例暂行规定的通知（津财农综20055号）等文件的规定。2、按照农业综合开发有关规定，严格组织项目实施，确保资金跟差项目走，工程预算与单项工程内容相一致，做到按项目管，按进度拨，按比例分配，严格执行县级报帐制，坚决杜绝挤占挪用项目资金现象，做到专款专用，保证会计核算的规范性，手续的合法性以及票据的真实可靠性。（二）项

30、目管理。1、执行有关政策。严格执行天津市农业综合开发办转发的国家农业综合开发资金和项目管理办法的通知（津农综20056号），关于印发天津市农业综合开发竣工项目验收办法的通知（津农综200554号）等文件规定。2、财务管理。严格执行县级报帐制度，对项目款支付实行“一支笔”，自下而上程序化的管理模式。即施工单位项目经理“一支笔”，对完成的项目建设工程进行自查自检，并提供交税发票。项目承担单位主管负责人“一支笔”对施工单位完成的项目建设工程及票据进行有效的认定，并上报项目单位。项目单位法定代表人“一支笔”制定人员核查项目建设工程质量后办理有关报帐手续。项目承担单位对违反制度的项目经理，建议施工单位撤

31、换；对施工内容和交税票据不符的，限期整改直至纠正；对项目单位管理人员违反该制度的，进行批评教育直到调离岗位。3、工程管理。严格按照指标程序，做好工程项目的投标工作，做到公开、公平、择优选用。在施工过程中，强化建设工程的严肃性，严格履行设计的标准规定进行施工，确保工程质量。8.4运行管理和维护。（一）引进竞赛择优机制，市场管理从经理到一般工作人员均实行招聘制，竞赛上岗。（二）采取承包经营激励制度。市场及各部门均建立目标责任制，每年对积极创新成绩卓著者给精神和一定的物质奖励。（三）建立完全成本核算制。根据国家会计法建立市场的会计制度和内部的审计制度，随时接受上级机关对财务的审计和检查。第九章 项目存在的问题和建议9.1本项目的选址原为水塘，回填区的时间超过原计划的预期，致使开工时间延误三个月，为实现天津市政府制定的2009年一季度实施整体搬迁选成一定的困难。目前项目单位正多方努力，与施工单位一起共同协调，在保证工程质量的前提下，争取实现尽早实施整体搬迁。9.2建议天津市农业综合开发办和XX区农业综合办利用政府的影响力，协助我们宣传XX农贸市场的优势，加快招商的进程，以尽快实现本项目规划的发展目标。2008年12月23日