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1、凌家塘农副产品市场调研报告1、市场的整体概况表1、1 市场整体概况市场名凌家塘农副产品市场*区域位置位于江苏省常州市西郊凌家塘立交桥南侧，北临振中路，东临新312国道。*建筑形式*细分区域太多，详细请查看尾部汇总。铺位形式*细分区域太多，详细请查看尾部汇总。市场规模占地面积 87 万平方米（ 1306 亩），总规划建筑面积 55 万平方米。商户数 约1200户铺位数铺位约1440间楼层及单层面积*细分区域太多，详细请查看尾部汇总。主次通道主通道15米，次通道1012米，大棚里通道12米。层高*细分区域太多，详细请查看尾部汇总。中央空调 无出租率95%使用率85%楼层及经营分区蔬菜区（蔬菜大棚，
2、蔬菜地产，蔬菜展销，蔬菜精品房）水果区（果品精品房、果品大棚、果品地产、香蕉房）粮副区（粮油区、副食区、荤食区、禽蛋区）水产区（鱼区虾、海鲜区、特种水产区、螃蟹区）中庭与垂直交通无铺位装修情况铺位内部基本无装修，地板则为水泥地面，刷白墙，无吊顶。铺位配置水电、电话、宽带。出入口8个人行入口，8个车辆出入口交易模式现货批发 市场性质批发占99%商圈半径及客户构成销售覆盖江苏的 20 个市、县和浙江的安吉、长兴、湖洲、金华、衢州、杭州，安徽的广德、郑溪等，占领常州本地市场份额达到 90% 以上。开业时间1992年9月，2005 年进行整体迁扩建和全面升级改造。营业时间蔬菜区（AM3：00PM18:
3、00，以到货时间为基准）。其余区一般都是早5点至晚6点。市场整体经营状况分析江苏凌家塘农副产品批发市场是江苏省重点物流基地，创建于 1992 年 9 月， 2004 年整体改制建立现代企业制度， 2005 年根据城市总体规划进行整体迁扩建和全面升级改造，市场经营来自全国 20 多个省（市）的蔬菜、果品、粮油、水产品等农副产品 1000 多个品种，辐射长三角地区的 50 多县市，常驻经营户 1600 多户， 2008 年交易额达到 116.8 亿元，为江苏省规模最大的农副产品批发市场、华东地区重要的农产品集散中心 总体规划布局为 “ 八区一街八中心 ” ： 蔬菜、果品、粮油荤副食品、水产品、物流
4、配载、加工配送、仓储冷藏、生活配套服务区 ； 配套商业及后勤服务街 ； 物流信息中心、加工配送中心、检测检疫中心、会展拍卖中心、电子结算中心、电子监控中心、信息服务中心、物业管理中心 。目前已完成 新市场一期工程， 竣工建筑面积 21. 3 万平方米 ，形成“ 四大交易区 ( 蔬菜、果品、粮油荤副食品、水产品 )” 的经营格局。市场规模说明：市场规模市场规划总占地面积 87 万平方米（ 1306 亩），总规划建筑面积 55 万平方米，总投资 8.02 亿元。2、绘图1) 市场区位图:江苏凌家塘农副产品批发市场位于江苏省常州市西郊凌家塘立交桥南侧，北临振中路，东临新312国道，南临常金路，西临西
5、绕城高速公路，距离常州市中心约为6.8公里，搭乘公车约要40分钟。图2、2 市场整体布局图3、商铺建筑特性、经营特点说明：表3、1 商铺建筑特性、经营特点经营品类经营商铺照片开间进深层高使用面积经营产品说明经营特点（综合化、专项化）蔬菜类（蔬菜精品房）611174.5168菌类综合客菜大棚区75193203主要销售广东、福建、山东、安徽、河南、河北、等15个地区的蔬菜，共约60多个品种专项展销广场 31030全国蔬菜展销综合蔬菜地产8106.980地产菜主要来自金坛、溧阳、宜兴和市场周边地区的本地菜专项干货区3.5512360各类干货专项菇类房3515345海带、菇类。专项果品区（果品精品房、
6、果品大棚）615690经销全国 16 个省市的各类瓜果综合香蕉房484.232香蕉专项果品展销广场31030全国水果展销综合粮副区（粮油区）411388各类大米、面粉、食用油以及杂粮、花生果、葵花籽等专项副食区411388经营品种有调味品、火锅调料、等数千个品种，专项荤食区6113132各种肉类，荤食专项禽蛋区411388各种禽蛋专项水产区（鱼区）3414354甲鱼、桂鱼、鳗鱼、鳝鱼、鲈鱼、回鱼、刀鱼专项虾区3414354各类虾米专项特种水产区61014385牛蛙蟹鳗鱼黄鳝大黄鱼鳜鱼甲鱼龟泥鳅热带鱼等专项海鲜区68143180各类海鲜专项螃蟹区68143132阳澄湖、太湖、滆湖、高邮湖和邻省等
7、产地螃蟹专项4、各经营品类面积及业态比例（按使用面积计算）表4、1 业态比例经营品类商户数（个）商铺数（个）总的使用面积（）业态占比合计图4、1 业态饼状5、上下游关系调研商户结构：囤货区、青货区、郊菜区：水果交易区：干杂区、调味品区、干辣椒区、榨菜区：姜蒜区：香蕉交易区：餐饮区：1） 上游货源分析：a) 货源地：b) 上游批发商性质：2） 下游市场分析（采购客户分析）：。a) 下游市场的地区：、b) 客户群的类别：c) 采购方式：采购交通方式：表5、1 上下游关系经营品类具体经营品种商品档次主力铺位面积主力铺位上游货源商户结构批零比例零售客户批发客户（开间*进深）货源地上游批发商性质商户地区
8、商户性质批发零售客户地区采购交通方式客户地区客户群采购方式说明采购交通方式水果类西瓜、哈密瓜、麒麟瓜中低端（在大棚交易，按60元/吨计价）荆州各地、浙江舟山、新疆哈密、海南原产地总经销商、瓜农、倒货者本地批发商100%0(一件起卖共四个)荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。水果类鸭梨中低端（在大棚交易，按65元/吨计价）河北衡水原产地总经销商、瓜农、倒货者本地批发商100%荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市
9、）、美宜佳超市等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。 自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。蔬菜类白萝卜中低端（在大棚交易，按60元/吨计价）湖南桃江、宜昌长阳、荆州本地总经销商、菜农、倒货者本地批发商100%荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。 自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。姜蒜类蒜子中低端（在大棚交易，按20元/吨计价）/山东金山、河南总批发商、倒卖者河南批发商100%/荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四
10、川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。姜蒜类生姜中低端（在大棚交易，按20元/吨计价）/山东莱州总批发商、倒卖者河南批发商100%/荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。干货调料类桂皮中低端15元/大棚内地摊（8米*20米）广西桂林、重庆总批发商、倒
11、卖者本地批发商100%/荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。 自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、可以电话联系发货款项与物流公司送货司机结清。冻品内蒙古羊肉及羊腿、羊腱子等中低端租用冷库按40元/月计价。800内蒙古锡林郭勒转运至河南水产大世界总批发商、倒卖者河南批发商100%/荆州周边（因为冷冻品在运输中有很高的要求没有专门的设备是不能长途运输的）批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。 自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市
12、场请物流车拖货、可以电话联系发货款项与物流公司送货司机结清。榨菜即食榨菜、生榨菜中低端324*8米重庆涪陵原产地厂家、总经销商重庆批发商100%/荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、工厂单位食堂、酒店、餐馆等。批发商下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。 自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、可以电话联系发货款项与物流公司送货司机结清。3） 常见农产品品类原产地目录表5、1 农产品品类原产地经营品类品牌名产地蔬菜根茎类 （白萝卜）湖南桃江、邵阳、宜昌长阳、江苏宿迁根茎类（土豆）甘肃定西市、陇西县、白银市、临夏州东乡县、山东
13、泰安（莲藕）本地洪湖、监利（胡萝卜）河南洛阳、河北承德姜蒜类（蒜头）山东金乡县（生姜）山东平度市古岘镇叶类（芹菜）河北张家口阳原县叶类（包菜）重庆、湖北恩施水果西瓜浙江温岭、本地哈密瓜新疆、四川大汉口、蒙古阿太旗麒麟瓜海南、赤壁、本地、宜昌鸭梨河北衡水市柑橘湖北公安提子陕西咸阳乾县、礼泉葡萄甘肃武威干货木耳吉林江源、桦甸、蛟河、湖北随州干辣椒河北沧州、福建龙岩调料酱油榨菜类榨菜重庆涪陵冻品羊肉内蒙古锡林郭勒6、租金售价明细调研（见附表），市场从09年9月份开业，免租半年，有些签一年的商户在10年10份再续签合同。1） 商铺租金收费情况蔬菜区蔬菜精品房：铺位面积在168（露台36）二层联租，租金
14、为：10-12万/年，3年1签，押2付6。蔬菜大棚区：铺位面积约为203（露台98）三层联租，正常租金为10000/年，管理公司按商户销售总量提成3%，如年度提成额度达5万，即房租全免。三年一签，押金半年。展销广场：现用于停车，在蔬菜展销活动开放后，30摊位租金为5000/月。活动一般开放周期为2-3个月。干货区：铺位面积为59.5（露台24.5），二层联租，正常租金为7000/年，管理公司按商户销售总量提成2%，如年度提成额度达3万，即房租全免。三年一签，押金半年。菇类房：铺位面积在45（露台30）租金为70000/年，三年一签，押2付6。蔬菜地产：铺面均为80，租金为1万/月，一年一签，押
15、2付6。果品区果品精品房：铺位面积在90，租金为10万/年果品大棚：铺位面积在90，租金为10万/年展销广场：按15/30出租,展销期间,租金价格约为3000-5000元/月粮副区粮油区：铺位面积均为88，租金为5-6万/年副食区：铺位面积均为88，租金为4-5万/年荤食区：铺位均为132，租金为7-8万/年禽蛋区：铺位均为88，租金为4-5万/年水产区鱼区：铺位面积为54，租金为14000-20000元/年，（主通道第一间租金为20000/年，第二间为19000元/年，以此类推，最低14000元/年）虾区：铺位面积为54，租金为14000-20000元/年，（主通道第一间租金为20000/年
16、，第二间为19000元/年，以此类推，最低14000元/年）特种水产区：铺位面积为104，租金为20000-30000元/年，（主通道第一间租金为30000/年，第二间为29000元/年，以此类推，最低20000元/年海鲜区：铺位面积为180（含露台），租金为20000-27000元/年，（主通道第一间租金为27000元/年，第二间为26000元/年，以此类推，最低20000元/年）螃蟹区：铺面面积为132，租金为20000-30000元/年，（主通道第一间租金为30000/年，第二间为29000元/年，以此类推，最低20000元/年）2）市场收费标准表6、1 市场收费标准买方（采购）车辆收费
17、标准：人力车1元/次：人力三轮车、摩托三轮车2元/次；方向盘式三轮车、载货面包车（7座以下）3元/次；小型货车（标准装载量在13吨以内），载货小客车（11座以下）5元/次；中型货车（标准装载量在38吨以内）、载货大可耻（11座以下）10元/次；大型货车（标准装载量在8吨以上）20元/次蔬菜售货车辆（郊菜、农户菜除外） 按每年收取20元30元综合管理费。（装载量在8吨以下，20元/车、装载量在8吨以上，30元/车）；姜蒜、干枣：净重35吨以下（含35吨）代收综合管理费50元/车，净重35吨以上代收综合管理费80元/车蔬菜销售收费标准：（郊菜、农户菜除外）反季节菜20元./吨（白菜、萝卜、包菜），
18、囤货27元/吨 鲜货35元/吨，汉货60元/吨，大葱80元/吨郊菜收费标准：郊菜：指摩托车或小三轮车装载，荆州城郊的蔬菜（毛重5吨以下）标准：20元/吨农户菜收费标准：农户菜：指摩托车或小三轮车装载量以下装载工具装载的蔬菜标准：2元/车次水果市场收费标准：按交易每吨50元收取，按每车5元/吨收取综合管理费。姜蒜干枣收费标准：生姜25元/吨，大蒜25元/吨，种蒜或独蒜45元/.pmn 吨，干枣100元/吨表6、2 租金售价明细调研商户名称螃蟹商户备注经营业态螃蟹区经营状况良好铺位/墙铺 本身技术参数开间 6米进深 814米面积132平方米实用面积实用率按实际面积算层高8米铺位形状方正其他本铺位在
19、市场的位置图囤货区D1920号租金、租期及租约年限、押金租金为20000-30000元/年，（主通道第一间租金为30000/年，第二间为29000元/年，以此类推，最低20000元/年）租金按使用面积计算售价及销售模式没有销售管理费800元/季度按使用面积计算空调费无其他费用无7、市场配套调研1）仓库：仓库共350间，每间面积为4X11=44，层高6M，租金价格在800元/月。表7、1 仓库品类经营品类对仓库的需求说明干货44 租金800元/月。一年一交，自己配备抽风设备、地下铺上防潮膜。粮油44 租金800元/月。一年一交，自己配备抽风设备、地下铺上防潮膜。2）其他配套图片及说明：表 7、2
20、 配套说明配套照片详细说明是如何运作的餐饮区每间面积为4X5=20，层高3M，租金价格在50000元/年。结算中心总占地面积480制冰间冰块10元/块冷库目前市场在入口处D区地块建造了万吨冷库，经营门面房231间，左侧发展发展冷冻食品交易区，占地总面积38540平方米。其中，冷库总建筑面积15386平方米，其中冷间总面积9695平方米，分低温冷藏和高温保鲜两种功能，低温库测算储藏能力10600吨，高温库测算储藏能力1080吨。其他配套信息：长途客运配套：无公交配套：5路、310路、328路、517路、95路工商税务：无银行：中国农业银行（市场内）、中国邮政西林支局 （常金路口，常金大桥西侧）物
21、流配套：恒泰物流配载中心停车场：无（由于此市场通道较宽，有特定的露天展销场地，各种货车及私家车均停在展销场地）卸货区：无（商户均在露台、过道上直接卸货）医疗：市场卫生服务站（蔬菜区地产1号房）安保：市场警务站（果品区广场南侧）附件1：市场经营分区占地面积明细表市场经营分区占地面积明细表项目分区占地面积建筑模式蔬菜区蔬菜大棚32200单钢结构大棚建筑面积25760平米，砖砌铺位3层占地面积6400平米蔬菜地产6432单层钢结构，柱间距8M，层高6M菇类房1080砖砌一层，铺位开间3米，进深5米，露台10米蔬菜精品3009砖砌2层占地面积为1947平米，露台1062平米干货区2960钢结构单层大棚
22、建筑面积2160平方，砖砌铺位二层占地面积800平米展销场地（停车场）12000实际占地面积合计46881果品区果品精品5760钢混结构单层，高为6米，其中通道宽12M果品大棚11520钢结构大棚单层层高6M，棚间通道宽12M展销广场（停车场）7020实际占地面积香蕉房2400砖砌一层，每个铺位含十个对门小铺合计20940粮副区粮油区7920钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间4米，进深为11M副食区9680钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间4米，进深为11M荤食区8480钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间6米，进深为11M禽蛋区3600钢混结构2层，中间通道为8M
23、，铺位对门，开间4米，进深为11M集贸市场3000仓储区15092单层屋脊高5M，其中通道为12M停车场3000合计42852水产区鱼区5796钢混结构，铺位2层开间3米，进深4米，露台进深10M虾区5502钢混结构，铺位2层开间3米，进深4米，露台进深10M特种水产3528钢混结构，铺位2层开间6M，进深10M，露台进深4M螃蟹区9408钢混结构，铺位2层开间6M，进深8M，露台进深6M白肉区3200详见图片杀鸡房2800砖砌单层，开间4进深10海鲜区1260铺位2层，开间6M，进深8M，露台进深6M合计31494配套设施餐饮区320污水处理站600水泵房200变电站320螃蟹打包房（现宿舍
24、）11583层砖砌，开间4，进深6制冰车间300治安办公室；厕所200警务站，办公楼300行政楼450结算中心480整个市场周圈商户办公楼，在建（平面图中虚线建筑）附件2: 目标市场招商信息凌家塘农副食品批发市场于2009年5月11发布以下售价信息：1、 香蕉区，一层商铺，面积约为53，总价约为63万；2、 蔬菜区、果品区、粮油区、铺面约140，总价在8991万3、岳杨路南区，岳杨路北区，岳杨路西北区，3层联售，使用面积在180平米，总价在108130万。4、在果品区和粮油区2层联售，此种商铺有20套，一层面积在40平米，二层在80平米，总面积在110120平米，总价在110120万；5、公寓式办公有蔬菜区、果品区和粮油区，使用面积在3040平米，总价在1516万。6、露台办公是岳杨路南区、干货区、果品区和粮油区。使用面积在3640平米，总价在1516万。露台是免费赠送，面积在24平米，价格在2732万左右。截止到2010年8月7日，目前还剩2套岳杨路三层联售铺面未售，使用面积在180平米，售价分别为：153万、143万，得铺率为85%，40年产权，无返租。
