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1、XXXX房产公司新建XX名苑小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书）XX省纺织设计院二一一年九月目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位基本情况21.3 项目可行性研究报告研究范围2第二章 市场分析与定位52.1 市场投资环境52.2 市场供给分析9第三章 项目建设条件133.1 项目区位置133.2 项目建设条件133.3 施工条件17第四章 项目实施方案184.1 设计原则184.2建设项目的定位184.3 市场推广、销售方案22第五章 节能专篇255.1 合理用能标准和节能设计规范255.2 项目使用能源选用原则255.3 项目节能措施及效果分析26第六章 环境保护28
2、6.1 建设地点环境现状286.2 环境评价主要依据286.3 污染因素分析286.4 污染防护措施296.5 小结31第七章 劳动、安全及消防327.1 安全卫生方针和原则327.2 安全卫生目标327.3 安全、卫生设施327.4 消防设计33第八章 项目组织管理358.1组织机构358.2 工程建设管理42第九章 招标方案459.1 招标方案编制依据459.2 招标范围459.3 招标方式459.4 招标组织形式459.5 投标、开标、评标和中标程序499.6 废标51第十章 项目实施进度计划5210.1 建设工期5210.2 进度安排52第十一章 投资估算及资金筹措5411.1 投资估
3、算54第十二章 财务评价5812.1 编制依据5812.2 成本分析5812.3 盈利能力分析59第十三章 社会评价6013.1 社会影响分析6013.2 社会评价结论60第十四章 风险分析6114.1 项目主要风险因素分析6114.2 保障措施61第十五章 研究结论及建议6415.1 结论6415.2建议64附图：1、拟建项目总平面图第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称XX名苑小区建设项目1.1.2 项目建设性质旧城改造1.1.3 项目建设单位XXXX房地产开发有限责任公司1.1.4 项目建设地点阿瓦提县XX名苑小区建设项目位于阿瓦提县花园东路以北、光明北路以东1.1.5 项目
4、建设内容与规模阿瓦提XX名苑小区建设项目计划分三期完成，项目计划总建筑面积20万平方米，主要包括酒店、高层商住楼及多层商业区。配套给排水、供电、采暖、消防、道路硬化和绿化等公共工程。1.1.6项目建设期限项目建设期限为2011年9月至2014年11月。 改1.1.7项目总投资项目总投资3亿元，计划分三期完成，其中一期工程投资5000万元，二期工程投资1.5亿元，三期工程投资1亿元。1.1.8资金来源全部由XXXX房地产开发有限责任公司自筹1.2 建设单位基本情况XXXX房地产开发有限责任公司通过XX地区工商局核准，注册资金人民币500万元，于2007年1月29日成立。于2008年6月11日取得
5、由建设厅核定颁发的：新房资字第1333号房地产开发企业四级资质。是一家集房地产开发、销售及管理为一体的房地产企业队伍。公司已在XX地区阿瓦提县建设北路4号建成棉城花园，占地面积12000m2，是集休闲、商铺及住宅为一体的精品小区，在2007年底全部交付使用，并得到了广大业主的一致好评。2009年公司在XX沙雅县再次开发“绿色”舒适精品住宅。XX房地产开发有限责任公司紧随时代潮流和超前的设计理念，精心打造“绿色环保”，舒适、安全、以人为本的居住环境，建成高品位、高质量，适合本区域人民居住的精品工程。1.3 项目可行性研究报告研究范围1.3.1 编制依据（1）国家发改委产业结构调整指导目录2005
6、年（2）地市房地产开发管理暂行办法（3）城市房地产开发经营管理条例（4）中华人民共和国城市房地产管理法（5）中华人民共和国城市规划法（6）中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（7）中华人民共和国土地管理法实施条例（8）中华人民共和国特权法（9）中华人民共和国土地增值税暂行条例（10）房地产项目经济评价方法（11）阿瓦提县国民经济和社会发展2015年远景目标（12）XX地区2010年统计年鉴（13）项目建设单位提供的项目相关资料（14）关于编制XX名苑小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书）的技术服务委托书1.3.2 研究范围根据国家对项目可行性研究的内容
7、和深度要求，并结合有关规定，重点研究以下内容：1、分析研究项目建设的目的、必要性、项目概况2、项目建设规划方案及建设内容3、确定项目的建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面认证和研究主要经济指标序号指标名称单位数量序号指标名称单位数量1建设内容与规模1.1总用地面积平方米58258.881.5绿地率%36.041.2总建筑面积平方米185201.5151.6居住总套数套13961.3建筑密度%34.951.7居住总人数人44671.4容积率3.1791.8停车位位235第二章 市场分析与定位2.1 市场投资环境2.1.1 国家政治形势及有
8、关政策国务院推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”) 要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,省会居民暂停购买第三套房。2011年内连续三次上调存贷款基准利率，连续五次上调金融机构存款准备金率。发改委发布商品房销售明码标价规定商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。这一切政策目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产市场稳定健康发展，系列政策是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房房价反而是保
9、证和促进上涨的力量。2.1.2 全国房地产市场现状及发展趋势住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。自2003年房地产开
10、始升温以来，持续增长了将近四年，到2007年达到顶峰，虽然这种势头在2008年出现减缓，全国楼市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%的增长。在政府保增长的决心下，房地产市场发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的两方面事实上：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国还是一个人口大国，十
11、几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上两个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同提示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，职工住房公积金贷款最高额度由现行的万元提高到万元。贷款额度提高至万元后，为了减轻借款人还款压力，贷款年限由现行的最高年放宽到最高贷款年限为年。2.1.3 区域房地产市场分析 作为农业第一大县阿瓦提县，随着XX
12、纺织工业城的定位，地位更加突现。伴随着新一轮援疆工作的开展，阿瓦提县工业园区良好的硬件设施和各项优惠政策，吸引了浙江雅戈尔股份有限公司、河南新野纺织股份有限公司等22家企业先后来阿瓦提县投资建厂。阿瓦提县正向着实现城市化、工业化、农业现代化方向发展，第二、三产业的加速发展，现代工业经济从无到有，电力、纺织、农副产品加工、塑料化工、农机制造和建材企业初具规模。以及阿瓦提县多浪文化特征独具魅力使该县入选中国首批“魅力小城”，获评“人文魅力奖”。这些都奠定了阿瓦提县宜居宜业的环境，XX名苑小区配套建设的绿地草坪，设有各类休闲健身设施，不仅能丰富市民的业余生活，还将美化周边环境，高品质、上档次的优美的
13、居住环境，将吸引更多有潜力、有投资眼光的成功人士入驻XX名苑。优越的投资环境，先进的管理体系，必将把XX名苑建成具有代表性的经典住宅小区，也将成为阿瓦提经济腾飞的又一闪光点。依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史。近年来，房屋建设成本在增加（土地、建材等涨价），利润空间缩小。同时，随着居民生活水平的不断提高，对居住环境和配套设施的要求不断提高。小区建设中建设成本既包括房屋建设成本，也包括社区环境和配套设施建设费用。开发商为改善小区的居住环境在绿化、公用设施配套、社区服务馆、公用文体设施等方面投入了大量的资金，使在社区环境中投入比以往大大提高。通过提升楼盘品质来获得高附加值回报，已经成为
14、未来房地产开发的主流。2.1.4 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积达到30平方米，平均每户拥有一套功能齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因
15、为房地产投资的带动作用大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国宝的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2.1.5 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗
16、位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。2.2 市场供给分析阿瓦提县房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。2.2.1 小高层、高层的商品住宅供应体系逐步形成目前，阿瓦提形成了以普通多层住宅为核心的商品房供应体系，以不满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。目前，公司开发的XX名苑小区为中等收入群体的住宅项目，价位在30003300元/平方米左右的中档住宅，商铺定位在1000013000元/平方米。主要满足并解决部分工薪阶层消费群体的住房需求，该消费群体已成为阿瓦提房地产发展的主流消费群体。项目地理位置优越、居住环境好、房屋环境好、
17、房屋质量高。2.2.2 目前总体需求住房状况追求高档物业的多次置业人士：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。且其中一部分人群购房为投资目的。追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传左右。2.2.3 购房人群的年龄及职业分布情况3145岁的人群占购房者人群的一半以上，远高于其他人群，2130岁的人群占两成，居第二位。其职业分布主要以
18、政府机关公务员、企事业单位管理人员以及个体私营人员为最高，这几部分人群中，家庭月收入在45007000元。2.2.4 供给结构分析市场供给，主要以大众化的中档产品为主，高档所占的比例极少。从市场需求来看，目前，对于大众化的中低档产品的需求，已由前两年的急速肺胀逐渐趋于平缓，而随着对居住环境要求的逐步提高，对于中档或中高档产品的需求将有一定量的增长。另外，阿瓦提房地产市场虽经过几年的快速发展，但一直都处于“量”的发展，较少考虑到产品的“质”，使得在产品设计上存在较多的问题，如外立面造型差、空间布局不合理、小区环境无主题等等。2.2.5 价格分析阿瓦提房地产市场目前已呈现出多元化的格局，其层次跨度
19、从中低档到中高档，各类住宅在价格上存在着较大的差别。受到市场商品房空置较少的影响，近两年房地产市场没有明显的“价格战”，从而导致整体市场价格出现上升趋势。受购买目的和家庭结构的影响，两房和三房仍然是市场需求的主力户型。档次不同的住宅所面对的消费群体，也有明显的差别，面向大众化的中低档及中档住宅以8590平方米的两房、120平方米的三房户型较畅销。2.2.6 销售情况分析受市场需求的影响，各楼盘的销售情况相对较好，特别是中低档住宅，销售速度较快，同期较短，普遍都在半年到一年左右。销售率都在60%90%之间。2.2.7 营销推广方面阿瓦提县房地产市场历经了多年的发展，已逐步由卖方市场向买方市场转变
20、，但其营销推广仍处于原始的初级阶段。由于竞争的激烈化，其营销推广方面存在着受本地市场的一些限制问题，既可选择的推广媒体非常有限，覆盖阿瓦提县及周边区域的报刊媒体基本没有。虽然购买群体主要以阿瓦提县及周边的客户为主，但在楼盘的推广上受到媒体的限制，对这些区域的客户还有待进一步挖掘； 另外，通过对一线销售人员的访谈可知，户外广告具有一定的效果，但多数楼盘不注重形象包装，由于前两年楼市的热销使得开发商对于楼盘的形象包装较为忽略，随着市场竞争日趋激烈，楼盘的形象包装成为营销的重要手段之一。目前多数开发商的观念还停留在以往卖方市场的阶段，销售现场缺乏基本的形象包装。综上所述，根据对今年以来出台的房地产行
21、业政策、阿瓦提县市场供需状况等方面情况调查表明，阿瓦提县房地产发展前景看好，主要表现为：（1）政府加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进阿瓦提县宜居宜业城市的规划建设，吸引更多人群来阿瓦提购房居住。（2）房地产营销方式的改变：房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广，竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。第三章 项目建设条件3.1 项目区位置阿瓦提县位于新疆维吾尔自治区西南部，塔里木盆地北缘，天山南麓，XX河、喀什噶尔河、叶尔羌河、和田河下游冲积平原上。地处北纬39
22、314050，东经79458105之间。东、北与XX市相连，西与柯坪县为邻，西南与巴楚县交界，南部伸入塔克拉玛干沙漠腹地，与和田地区洛浦、墨玉两县接壤。东西宽100公里，南北长150公里，全县总面积1.33万平方公里。县城距自治区首府乌鲁木齐市公路里程1064公里,距行署所在地XX市公路里程67公里。3.2 项目建设条件3.2.1 自然条件（1）地形地貌阿瓦提县在XX河、喀什噶尔河、叶尔羌河、和田河下游冲积平原上，海拔1 0201 064米，地势平坦，由西北向东南倾斜。北部为绿洲平原，南部为沙漠（塔克拉玛干沙漠的一部分），南北两部交汇于叶尔羌河河床，是县境内最低地带。绿洲与沙漠之间是原始胡杨林
23、、灌丛、野草荒地，其中绿洲面积1 892平方公里，占全县总面积的14.26%；荒漠、半荒漠和森林、草原面积2 780.27平方公里，占20.96%；沙漠面积8 586.53平方公里，占64.75。（2）气候条件阿瓦提县属大陆性干旱气候区。年平均气温10.4,1月平均气温8.3,7月平均气温24.2,10积温3 987.7,年平均气温日较差15以上。年降水量46.7毫米，年蒸发量1 187.5毫米。年平均浮尘日51.6天，年平均大风日11.5天。年日照2 570.3小时，无霜期211天，冬季最大冻土深度64厘米。35月为春季，68月为夏季，911月为秋季，122月为冬季。春季气温回升快，不稳定，
24、天气多变，气候干燥，多风沙、浮尘天气；夏季炎热，降水集中，多阵性天气；秋季凉爽，晴朗少风，气候稳定；冬季寒冷少雪，晴稳少风。年平均太阳总辐射量为137145千卡平方厘米，比同纬度的华北地区多15千卡平方厘米，比长江流域中下游地区多3050千卡/平方厘米，也高于XX市，仅次于青藏高原。全年光合有效辐射值为68.672.5千卡平方厘米。全年日照2 5702 778小时，最高年份可达3 000小时以上。日照率年均58%62%。（3）水文阿瓦提县是塔里木河的发源地，境内河流有XX河、喀什噶尔河、叶尔羌河、和田河及XX地区最大的淡水湖-艾西曼湖。水资源丰富，年均引水量13.97亿立方米，人均占有地表水量
25、高出全国平均水平4.013倍。且地下水位高，储量巨大，绿洲区平原地下渗入补给量为3.23亿立方米，地下排泄量约为1.16亿立方米，天然补给量为2.04亿立方米，地下储水量在7.03亿立方米左右，综合补给模数为106.93立方米/亩，埋藏深度基本在3米以内，易于开采。（4）工程地质本项目所在区块地势基本平坦，交通便利。参考周边地块地质勘察资料，土层物理、力学性质分布较稳定。项目设计前业主须委托进行地质勘察，并以本项目实际选址区域的地质勘察报告为依据。（5）地震根据地震资料，本地区没有发生中、强以上地震记录。根据2003年国家技术监督局1990年颁发的中国地震参数区划图，本地区地震基本烈度为7度，
26、设计地震基本加速度为0.10g，设计特征周期为0.40s。3.2.2 社会经济条件阿瓦提县辖3镇（1个城关镇、2个建制镇）、5乡、3个国营农场、1个良种场、1个林场、1个牧场，共有118个村委，477个村民小组。2009年，阿瓦提县实现生产总值（GDP）196428 万元，同比增长10.4%（按2005年可比价计算，下同）。分产业看，第一产业增加值97 164万元，增长11.4%；第二产业增加值28391万元，增长9.1%，其中工业14280万元，增长10.5%；建筑业14111万元，增长8.1%；第三产业增加值70873万元，增长9.4%。三次产业结构比为49.4414.4636.10。人均
27、生产总值8439元，增长18.9%，以当年平均汇率折算，人均GDP达到1236美元。2009年，阿瓦提县地方财政收入6 240万元，下降0.26 %，其中一般预算收入5 275万元，增长18.41%；基金收入965万元，下降46.42 %。目前,阿瓦提县城市基础设施日趋完善,交通、通讯、信息、金融、教育、文化、卫生等城市综合服务功能齐全，城市面貌焕然一新，曾获得自治区“最佳卫生县城”、“精神文明建设先进县”和国家级“科技兴县先进县”等荣誉称号。3.2.3 基础设施配套条件阿瓦提县城通过多年的城市基础设施建设，逐步完善了城区供水、排水、供电、供暖以及城区道路等市政设施条件，为项目的建设提供了充足
28、有效的保障，可以做到施工就近接入，有利于节省临时设施投资。其中：（1）供水 项目生活用水可直接从县城供水主管道接入，接口管径110毫米；排污管径200毫米，可就近接入（2）供电 “XX名苑”项目用电为普通负荷。阿瓦提县城区已规划有35KV等级变电站，并由若干个10KVA高压断路器构成的区域环形供电网络。本项目所需电力可以得到保证（3）供热阿瓦提县目前已实现了城区集中供暖，本项目的实施可以采用县供暖公司集中供暖的暖气（4）通讯阿瓦提县的邮电通讯事业发展迅速，现已开通南疆光缆，阿瓦提县城区已全部开通程控电话，并与国内、国际联网。GSM移动通信（全球通）已建成投入使用，并形成规模。（5） 交通阿瓦提
29、县交通以公路为主，此外还有遍布全县的县乡路、农村道路以及旅游专线公路。截至2009年，阿瓦提县乡油路建设总里程达1600公里，形成了以省道208线为主干，32条通乡、通村柏油路为分支的四通发达的公路网络，道路覆盖面100%。交通便利。3.2.4 政策法律条件本项目是房地产建设项目，符合国家相关政策、法律法规；符合自治区、地区、县经济发展规划；符合阿瓦提县城镇发展总体规划；符合建设用地各项要求。3.3 施工条件由于项目施工单位需要采用公开招标方式确定，从施工单位的选择方面考察，许多具有相应施工资质的单位都有在当地施工的经历，相应的施工管理及技术人员、设备等都有保障。从建材供应分析，项目区域内交通
30、条件良好，具有较好的外部建材供应条件，建筑砂石料可就地供应，实际运距不到70公里；钢材、水泥等建筑主材需从XX购进，运距约70公里。 总之，本项目建设具有良好的自然条件、社会经济条件、配套设施条件、施工条件，资金有保障，技术有依托，前期工作落实，项目各项建设条件具备。第四章 项目实施方案4.1 设计原则1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感觉的居住小区，配置完善的服务设施3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，
31、尽可能提升居住空间的环境品质，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代社区。4、消防、环保必须做到“三个同时”4.2建设项目的定位在新的市场洗礼下，一个优胜劣汰的时代来临，其称为房地产行业的“品质时代”，品质决定价格，所以本项目的主题概念强调“精品之魅力”。根据阿瓦提县房地产现有的市场状况和项目区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况：4.2.1 项目总体定位项目定位为小高层、高层，这是由于：1、开发小高层、高层，土地利用率高2、容易营造特色的环境和建筑布局，能够获得更多的利润，显示更高的档次3、从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼
32、盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利4.2.2 项目的规划布局项目的规划布局遵循传统居民街、巷、院的围合式格局1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，建筑融入环境中，提高居住质量。根据位置不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态2、采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间3、先做好配套，更有利于销售及增加产品的附加值。在小区的中心位置设计一中心广场，给住户提供更自由互动的休闲空间4、地块上原有的古树尽量保留，尽量保留原有
33、的幽静自然环境，这是对大自然、对环境最好的尊重。增加绿化面积，以便小区更节能环保5、边作建设边作园林，在交楼时，园林景观能基本成型。环境效益与经济效益不矛盾，高质量的居住环境只会大大提升产品的销售价格，加快销售速度，提高利润水平。高度重视居住环境建设不但无损于经济效益，反而能获得极丰厚的回报。环境效益与经济效益有着良性的互动关系。6、小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然和谐交融。要使楼盘的价格向上攀升，除了户型、质量这些最基本的因素外，更多的是在园林景观上做文章。优化小区环境是住宅发展的必然趋势。随着阿瓦提县个人购房率的逐年攀升，环境设计水平在住宅市场竞争中扮演着
34、越来越重要的角色。4.2.3 项目的建筑设计1、建筑立面强调突出现代文义风格，能带来无限精彩，增添卖点2、建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出现代居住文化特点，使之成为具有时代特色的理想家园，从而假造出新的民居的建筑风格3、用相对较浅颜色的外立面，以更加节能，使住户夏季室内温度不会过高4、 另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。4.2.4 项目的户型设计1、户型设计的前提：抓住市场对户型的需求点，抓住市场的主流。被市场认可的户型才是好户型2、户型设计：作为房地产的建筑规划主体，是决定
35、项目成功与失败的分水岭。在空置商品房中，其中80%是因为户型设计落后，不实用，采光通风不好，从而成了滞销的空置房。所以，当项目的地段、配套、基本价格都定下来后，户型就成了开发商利润突破的最关键的武器。户型及面积的设计，前提是大量的市场调研，所以面临开发之际，通过市场调研决定户型的市场摸底刻不容缓3、一梯两户设计：最大限度地满足居室对采光及通风的要求。起居室及主卧南向采光4、“明厨、明卫”的阳光户型概念，能充分考虑业主在家居生活中对阳光、通风的渴望5、大开间、短进深，是现代人居住户型必不可少的6、户型和面积配比要符合消费市场的消费水平及承受能力7、客厅的大落地窗也是本项目必不可少的8、户型设计，
36、既要体现房屋的舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。还要在布局上将社交、功能、私人空间能有效分隔因此本项目面积定位为：10%的50平方米廉租房，30%的8590平方米，40%的120平方米4.2.5 项目的配套安全系统：单元对讲系统供电系统：每户设有配电箱以及10A（40A）或15A（60A）新型电表电讯、电视：两个电话接口，每户电视插座三个4.2.6 构建成熟的社区文化以社区会所的带动，开展社区文化娱乐活动，形成自己的风格与体系。各种社区的文化娱乐活动向系统性、计划性、特色性过渡。营造一种独特的社区文化娱乐氛围，会为本项目注入新的活力。也会为XX房产公司的地产品牌的提升起一定的作用
37、。设计上计划先作一期，待一期销售到一定数量后，能更准确地为二期的户型结构进行定位，然后再作二期设计，以此类推。这样即可节省时间和开支，也不会造成不必要的重复工作。4.3 市场推广、销售方案4.3.1 推广策划1、建立项目的知名度，营造项目整体品质形象，通过对此目标的诉求及达成，有效促进一期营销任务的顺利完成，同时拉动后续的开发与销售工作进程，最终达成良好的品牌市场认同2、对于本项目，针对近年阿瓦提县房地产市场的形势，整合营销的策划方案的执行、优秀独特的操盘理念尤为关键3、未来区域中心，极具升值空间“XX名苑”据在地段位于未来县城的中心黄金地段，北邻乌鲁却勒渠，地理位置优越。市场潜力巨大的，极具
38、升值空间4、一流居住环境、一流人居环境倡导“居者有其室”的核心生活理念，把人与自然、社会、城市三者之间的关系充分相结合，以“围合半围合”式的建筑空间，让中国传统院落生活在繁华的都市中得以体现；社区内采用中绿地、组团绿地和宅前宅后绿地三级系统；社区采用智能化物业管理系统，包括安防系统、信息管理系统等，将光纤光缆接入社区，实现了“三网合一”宽带多媒体上网；社区内有“休闲、购物”双主题商业步行街，超市、美食街等便民措施一应俱全4.3.2 销售配套方案1、整体营销目标：在进行XX名苑营销的同时，作XX公司的企业形象宣传，在阿瓦提县争取赢得口碑，树立形象、建立品牌，争取经济效益和社会效益双丰收预热期本阶
39、段以项目建设单位和项目的形象宣传和展示为主，同时展开全方位的市场调查和信息反馈工作，以了解居民对本项目的看法及评价，并以售楼接待中心为阵地，开始接受客户登记，累积客户资源，进行项目的认购活动开盘期本阶段随着项目所在手续证件的齐全，在内部认购期客户累计的基础之上，厚积薄发出来，借开盘活动的东风，发布开盘信息，造成轰动效应，实现楼盘销售的开门红。在楼盘正式亮相和推向市场之后，宣传推广的力度要逐渐加大，软硬广告相结合，围绕项目推广主题广度上进行拓宽、深度上进行挖掘报道、报纸、活动一体形成立体宣传攻势，在阿瓦提楼市产生持续而广泛的宣传效应强销期本阶段的开盘销售业绩的基础之上，继续加强客户累积工作的力度
40、，累积更多的潜在客户，将目标客户进一步细分。本阶段将是营销推广的高峰期，所有的工作重心必须放在营销工作中来，将凭借报纸、活动、公关等三驾马车，对楼盘进行强势推广和促销巩固期本从优的目的在于巩固和扩大前面阶段的工作成果。在开盘期和强销期的销售业绩的基础上，充分利用已购买客户的口碑式传播的巨大宣传效应，进一步挖掘潜在市场，累积更多的客户资源，扩大市场占有率和顾客占有率扫尾期本阶段在销售大局已定的前提下，主要考虑对尾盘的处理，所以本阶段的工作重点以较小的推广成本进行清盘，要应采取比较灵活的促销策略，目的在于将尾盘尽快消化2、价格策略总体思路：在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就
41、市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚守购房客户的信心3、定价原则：定价=合理利润+市场接受房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。自去年以来，央行进行了数次加息及提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。房贷新政虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码。据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理趋紧。因此要制定切实可行的市场价格，具体每阶段的升幅要根据市场、消费者的反应来确定4、培养战略性的长远而正确的目光和思维
42、第五章 节能专篇5.1 合理用能标准和节能设计规范 本项目所采用的用能标准和节能设计规范如下： （1）中华人民共和国节约能源法；（2）中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905号）；（3）国务院关于节能减排综合性工作方案的通知、关于加强节能工作的决定、关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见的通知；（4）民用建筑节能管理规定；（5）公共建筑节能设计标准GB50189-2005；（6）绿色建筑评价标准GB/T50378-2006；（7）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-2001；（8）民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008等。5.2 项目使用能源选用原则 （1）坚持满足城市经济
43、和社会发展需要，促进城市环境保护为原则，为建设现代化生态城市服务；（2）坚持与城市规划相适应，与城市供能系统相适应原则，以改善市民生活质量为目标；（3）遵循区域统筹原则，坚持因地制宜，注重实效原则优化能源使用结构；（4）坚持“减量化、再利用和资源化”的原则，有利于开展节能减排工作。5.3 项目节能措施 通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水等系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。5.3.1建筑节能措施（1）门窗：选
44、用产品要求抗风性能属标准GB7106第4级，空气渗透性能属标准GB7108第4级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢三层中空玻璃窗，其传热系数k=1.8W/（m2k）。（2）屋面：选用180mm厚EPS做保温层，容重202kg/m3，屋面传热系数为k=0.20W/（m2k）。5.3.2 电气、采暖节能措施（1）变电所设置在负荷中心，减少低压侧线路长度，降低线损；（2）在低压侧设置成套静电电容器自动补偿装置，提高功率因数；（3）室内照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命格栅日光灯；日光灯采用长寿命、低损耗的电子整流器（功率因数不小于0.95）。选用国家推荐的节能型产品；（4
45、）照度标准值按场所使用功能和规范要求确定；（6）办公楼照明一灯一开关控制，梯间灯采用声光控；（7）热力系统采用合理输送工艺，管道做保温处理，减少热损失；（8）采用地面辐射供暖系统，提高建筑物节能性和舒适性；（9）机电、电气设备选用国家有关部门推广的定型节能型产品；（10）设备的装机容量配备合理，防止“大马拉小车”现象；（11）设备的开启和关闭采用集中控制与人工操作相结合，避免设备空运转；5.3.3节水措施（1）给水系统充分考虑市政水压的实际情况，采用直接利用市政供水方式，充分利用市政水压；供水系统采用合理输送工艺，降低途中损耗。（2）给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率的节水水嘴；（
46、3）采用节水器材、器具，坐便器采用小容积节水型水箱； （4）做好供水管道的维护与检修工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象的发生；第六章 环境保护6.1 建设地点环境现状 本项目建在阿瓦提县城，北侧为滨河路，南侧为花园东路，东侧为光明北路，西侧为规划道路6.2 环境评价主要依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国水污染防治法3、中华人民共和国固体废物污染环境防治法4、中华人民共和国水土保持法5、中华人民共和国土地管理法6、地表水环境质量标准7、建筑施工场界噪声限值8、大气污染物综合排放标准9、声环境质量标准6.3 污染因素分析6.3.1 施工期1、施工扬尘对环境的影响在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、回填、道路灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更严重。2、施工噪声对环境的影响施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、切割机及各种车辆等。3、施工排水、弃土及垃圾对
