《木材贸易加工中通产业园可行性报告47P（可编辑） .doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《木材贸易加工中通产业园可行性报告47P（可编辑） .doc（7页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、木材贸易加工-中通产业园可行性报告-47P 内 容 提 要 中国莆田国家级木材贸易加工示范区是国家林业总局2004年4月9日批准成立的第一个国家级木材贸易加工示范区项目依托秀屿港作为全国唯一进口木材熏蒸处理区和莆田籍木材贸易商人在行业中所处的地位和优势成立而发展中通恒基作为唯一的商务区和生活区开发和工业地产以及国内首家木材电子商务运营商在战略布局上已经取得了国家级木材贸易加工示范区明显的优势和国内木业举足轻重的作用本文通过对该示范区中生活区6228亩的开发经营环境的市场调查分析以及周边主要同类竞争物业的比较后依据莆田国家级木材贸易加工示范区当地的目前市场状况和对未来的预测对项目的可行性与开发经
2、营策划提出初步意见并结合项目的特点优势对项目进行了投资分析财务评价和风险分析以期探讨该地块进行商业住宅配套开发经营的可行性为银行融资提供参考依据依据本文的方案项目8872万平方米容积率214分为三期开发经测算项目财务净现值3357523万元项目财务内部收益率5379因此项目在经济上具有很强的可行性 关键字 国家级木材贸易加工示范区生活区 项目投资 开发经营 目 录 第一章 前言 一报告编制目的 二报告编制依据 三项目概况 第二章 项目开发经营环境分析 一2007年5月全国70个大中城市房价创18个月新高 二莆田市房地产业十一五规划 三2007年莆田市房地产市场发展状况 第三章 项目开发经营有利
3、因素机会点必要性分析 一项目开发经营有利因素 二项目开发经营机会点 三本项目的建设必要性分析 第四章 项目周边开发区调查分析 一湄洲湾港口新城总体规划 二湄洲湾港口新城中心妈祖城 三秀屿区上塘珠宝城 四秀屿区医药器械制造科技城 第五章 本项目开发主体的经营实力 一北京中通恒基集团简介 二投资商福建省中通恒基投资有限公司 三开发商莆田市中宏房地产开发有限公司 四已成功建成工程项目概况 第六章 本项目的地理环境分析 一本项目土地性质及地理位置综述 二本项目地块四至及周围环境质量 三市政配套设施 第七章 项目定位 一目标市场定位 二产品定位 第八章 本项目规划布置 一本项目总体规划 二本项目各功能区
4、布局与空间组织 第十章 项目实施进度安排及建设投资估算 一项目实施进度安排 二 建设投资估算依据 三建设投资估算 第十一章 财务分析与评价 一项目的价格定位 二项目销售收入估算 三项目销售及收现计划 四本项目开发经营成本费用估算 五项目净利润估算 六项目现金流量与财务净现值财务内部收益率 第十二章 投资安排资金来源与融资方案 一房地产开发项目投融资政策及实施情况 二本项目投资安排 三资金来源 四融资方案安排 第十三章 项目开发经营风险分析 一项目盈亏平衡分析 二项目敏感性分析 三项目开发经营主要风险及对策分析 第十四章 结论与建议 一本项目拥有较好的投资环境与机遇 二项目在经济上具有很强的可行
5、性 三项目开发经营风险较小 四项目实施的难点 五强化项目进程中的投资质量进度控制注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策以保证项目按期完成 第十五章 附图和附表 第一章 前 言 一报告编制目的 1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目所处的区位环境和项目的规划设计对该地块的市场价值进行合理的评估 2对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见 3结合公司的状况和项目的特点探索项目开发经营的可行方式 4对项目进行投资分析融资分析和风险分析为银行融资提供参考 二报告编制依据 1福建省建筑轻纺设计院秀屿木材加工片区详细规划总平面图初稿 2莆田市秀屿区国家级木材加工区网站秀屿新闻网站妈
6、祖城网站中通集团网站 3国家房地产相关法律与政策 4现场勘察和实地调研所得资料 三项目概况 中国莆田国家级木材贸易加工示范区是国家林业总局2004年4月9日批准成立的第一个国家级木材贸易加工示范区项目依托秀屿港作为全国唯一进口木材熏蒸处理区和莆田籍木材贸易商人在行业中所处的地位和优势成立而发展房地产开发有限公司作为唯一的商务区和生活区开发和运营商在战略布局上已经取得了明显的优势和举足轻重的作用 在规划和建设上本着高起点规划高水平运营高质量建设的出发点商务区和生活区的深入规划将更具备可操作性和现实意义本项目位于台湾海峡湄洲湾区域是福建省和莆田市的重点项目随着示范区内的企业陆续投入生产和莆田港进口
7、木材吞吐量的跳跃式上升示范区的未来发展前途无限2009年向莆铁路福厦铁路涵港公路等大型基础设施通车后示范区将进入高速发展期 本项目位于莆田国家级木材贸易加工示范区的西北侧邻近笏石市区属于示范区中唯一的商务区和生活区对于推动示范区开发建设具有极其重要意义福建省建筑轻纺设计院确定本项目主要经济技术指标地块用地面积4152公顷6228亩建筑占地面积858万M2总建筑面积8872万M2建筑密度298容积率214绿地率338 我们结合秀屿木材加工片区详细规划总平面图参考莆田市城乡规划设计研究院原规划文本认为本项目产品定位为中等档次的生活区建筑形式采用组合式多层60小高层40并进一步细化确定项目主要建设内
8、容如下住宅4392万M2商店214万M2写字楼158万M2酒店5万M2公建26万M2不可租售面积 第二章 项目开发经营环境分析 投资机会孕育于经营环境之中作为基础性先导性的房地产业更是如此因此对宏观经济社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题 一2007年5月全国70个大中城市房价创18个月新高 在国六条出台一周年之际房价却与调控目标反向而行据国家发改委近日发布的消息显示5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数为1064创出自2005年12月以来18个月的新高 同比来看5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数上涨64涨幅比上月高1个百分点涨幅增速也成为2005年11月份以来的最高
9、值环比上涨10涨幅比上月高03个百分点其中新建商品住房销售价格同比上涨66涨幅比上月高13个百分点二手住房也不甘示弱销售价格同比上涨68涨幅比上月高07个百分点 新建商品住房销售价格同比上涨66涨幅比上月高13个百分点环比上涨08涨幅比上月高01个百分点分类别看经济适用房普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2072和65环比分别上涨0709和08分地区看所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨涨幅较大的主要城市包括北海151深圳123温州109北京103等环比涨幅较高的主要城市包括北海温州湛江兰州长春等 二手住房销售价格同比上涨68涨幅比上月高07个百分点环比上涨13涨幅比上月高03
10、个百分点同比涨幅较高的主要城市包括 北海151深圳139蚌埠109等环比涨幅较高的主要城市包括蚌埠长沙岳阳遵义北海等 非住宅商品房销售价格同比上涨53涨幅比上月高04个百分点环比上涨09涨幅比上月高05个百分点办公楼商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨7851和33 去年6月为控制房价过快上涨国务院提出促进房地产业健康发展的六条意见简称为国六条被视为新一轮房地产宏观调控的开始一年来九部委又联手出台了一系列针对房地产市场的调控措施如收紧地根限定中小户型比例加强住房营业税征收清算土地增值税等在改善住房结构抑制炒房等方面起到了一定作用但也有观点认为上述政策在一定程度上助推了房价上涨有关业内
11、专家表示分地区看所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨位列前五位的城市中不断出现新面孔显示房价上涨已经波及到全国而目前房价上涨的根本原因其实是供需矛盾住房是生活必需品刚性需求无法抑制尽快加大土地和住房的供应量缓解供需矛盾是解决房价上涨过快问题的根本出路 二莆田市房地产业十一五规划 本着统一规划合理布局综合开发配套建设的原则十一五期间我市将大力发展普遍商品住房建设进一步深化住房制度改革建立多渠道住房供应体系的住房保障制度和及时的网络信息体系强化物业管理规范市场行为把我市的房地产业培育成为拉动我市经济增长的支柱产业至2010年力争具有实力的房地产开发企业发展到130家从业人员达5万人房地
12、产开发用地约530公顷约8000亩开发建设各类商品房1000万平方米完成投资达130个亿年均开发建设各类商品房200万平方米完成投资26个亿房地产开发约可为财政创收实现税费20个亿城镇人均住房面积由十五期间的35平方米提高到40平方米三2007年莆田市房地产市场发展状况 1房地产开发项目数额增加明显 2007年全市房地产开发项目达132个比增35其中续建项目58个到2月份已新开工项目9个尚未动工项目65个在区域分布中荔城区续建项目17个已新开工项目4个尚未动工项目15个城厢区续建项目20个已新开工项目2个尚未动工项目12个涵江区续建项目10个已新开工项目1个尚未动工项目11个秀屿区续建项目5个
13、已新开工项目1个尚未动工项目9个仙游县续建项目6个已新开工项目1个尚未动工项目18个 2施工及新开工面积同比上升 由于去年延续的大部分续建项目以及市政府2006148号会议纪要促使一些新的项目开始动工建设今年1-2月全市房屋施工面积22688万较去年16045万比增4140其中新开工4894万同比1834万上升16685虽然新开工面积大幅上升但大部分项目处于桩基开挖等基础性阶段因此投资额相对较少 3莆田市房地产业税收强劲增长 受城市化建设步伐加快消费升级和投资需求的拉动我市房地产市 场持续繁荣发展房地产开发投资和商品房建设投资持续扩大房地产市场交易量增大促进了与房地产相关税收的强劲增长14月房
14、地产营业税增收2296万元增长47房地产企业所得税增收462万元增长1375土地增值税增收1311万元增长754契税增收311O万元增长2086其增收额占地方级收入增收额的248拉动财政总收入增长63个百分点对财政总收入的贡献率为145 综上所述整个房地产市场还有很大发展空间莆田市的房地产市场形势呈现稳步攀升逐渐走高的态势宏观经济环境总体上有利于本项目的开发经营 第三章 项目开发经营有利因素机会点必要性分析 一项目开发经营有利因素 本报告一二章对本项目作开发经营环境分析时已作了许多讨论现对本项目真正的突出的有利因素集中如下 一莆田市十一五发展环境为本项目开发经营营造良好的发展氛围 十一五期间我市人均生产总值将从1600美元向3000美元跃升经济社会发展将迎来一个重要关口综合分析国内外环境和我市的基础条件我市国民经济和社会发展面临加快发展的战略机遇 1港城崛起的重要机遇和平发展合作成为当今时代的潮流经
