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1、目 录1 总 论 41.1 项目名称及承办单位 41.2 可行性报告编制依据 41.3 项目建设的背景和意义 41.4 可行性研究报告的范围及主要内容 51.5 编写本可行性研究报告的原则及指导思想 61.6 总投资及资金来源 61.7 主要技术数据和经济指标 71.8 可行性报告的主要结论与建议 82 建设单位概况及项目建设有利条件93 项目建设背景和意义103.1 项目建设背景 103.2 项目建设意义 124 市场分析和需求量预测164.1 市场分析 164.2 需求量预测 174.3 发展模式 195 拟建内容与规模206 项目场址条件216.1 场址现状 216.2 场址建设条件 2
2、26.3 结论 247 工程设计方案247.1 设计依据 247.2 设计原则和特点 247.3 总平面规划257.4 交通设计 267.5 环境设计267.6 给排水267.7 暖通设计287.8 强弱电设计298 环境影响评价 328.1 建设场地环境现状328.2 施工期主要污染源328.3 营运期主要污染源338.4 环境保护措施348.5 环境影响评价379 公司组织与运营策略379.1 公司组织机构 379.2 运营策略 3810 项目实施进度计划 4410.1 建设期4410.2 项目进度计划4410.3 项目实施进度表4511 投资估算与资金筹措 4511.1 投资估算 451
3、1.2 财务成本与资金筹措4512 财务评价 4912.1 财务评价基础数据及参数选取4912.2 财务计算5012.3 财务评价指标5012.4 不确定性分析5012.5 财务评价结论和建议5113 可行性报告的结论和建议 5114 附图和附表附图：包河工业区科技产业园基地总平面图 52附表1：销售收入测算表 53附表2：税金测算表 53附表3：财务测算表 54第一章 总 论1.1项目名称及建设单位 （1）项目名称：xx工业区科技产业基地（2）建设单位：安徽xx置业投资有限公司 合肥市xx工业区管理委员会（其下属投资公司）（3）建设地点：合肥市东南xx工业区南面,xx大道以北,xx路以西,x
4、x路以东。（4）法定代表姓名：xxx1.2可行性研究报告的编制依据（1）企业为编写可行性研究报告提供的有关资料（2）安徽xx置业投资有限公司与合肥市xx工业区管理委员会（其下属投资公司）之间签订的投资协议（3）安徽省科技企业孵化器管理办法（4）安徽省科技厅加快高新技术产业发展的新思路（5）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数1.3项目建设的背景和意义 合肥市“工业立市”与科技创新型示范城市的发展背景；xx工业区对科技产业孵化基地的现实需求与配套。它的意义在于促进合肥科技产业的聚合性发展，增强合肥工业的核心竞争力；体现和发挥合肥的科技资源优势，提升城市的综合竞争力，强化合肥城市的
5、首位度。1.4可行性报告研究的范围和内容1.4.1可行性报告研究的范围（1）总论（2）建设单位概况、选址条件（3）建设背景及意义（4）市场背景和需求量预测（5）建设方案（6）环境保护（7）人员及培训（8）实施进度计划（9）投资估算与资金筹措（10）经济分析（11）结论和建议1.4.2主要内容根据市场需求和分析，结合本项目的实际情况，确定项目建设分三期： 2008年10月2009年10月，一期；建设109737平方米：形成综合服务区25879平方米；中心商务区2幢64157平方米；新产品研发区1幢19701平方米。2009年10月2010年10月，二期；建设255917平方米：形成产业园区812
6、68平方米；中心商务区2幢64157平方米；新产品研发区1幢19701平方米；科技办公区4幢64830平方米；会所及商业25961平方米。2010年10月2011年10月，三期；建设376726平方米：形成产业园区81268平方米；中心商务区4幢128312平方米；新产品研发区2幢39402平方米；科技办公区4幢64831平方米；会所及商业25960平方米；培训中心19701平方米；综合服务区17252平方米。本项目预计自2008年10月开始建设，一期工程投资总额为22500万元，其中公司自有资金 17500万元，预收房款0万元，向银行申请借款5000万元。2009年二期工程总投资52500万
7、元，其中公司投入自有资金17900万元，预收房款25600万元，资金缺口，向银行贷款9000万元。2010年第三期工程总投资77200万元，自有资金21750万元，预收房款69450万元，直接还清银行贷款（14000万元）。1.5编写本可行性研究报告的原则和指导思想 本项目可行性报告研究，以科技创新、科技服务为原则；兼顾经济效果和市场需求的总的指导思想。1.6总投资及资金来源1.6.1总投资本项目总投资152188万元。1.6.2资金来源公司提供自有资金57150万元，向银行贷款共两次计14000万元。1.7主要经济数据和经济指标表1主要技术数据和经济指标名 称数据一期二期三期正常运营年份一、
8、项目总营业收入256,232,220.00 694,540,980.00 952,763,340.00 20,655,540.00 二、项目投资总成本：243,506,179.93 597,020,119.62 857,455,032.95 6,162,322.16 1、建筑成本225,000,000.00 525,000,000.00 772,000,000.00 0.00 2、税费:18,506,179.93 72,020,119.62 85,455,032.95 6,162,322.16 （1）营业税12,811,611.00 34,727,049.00 47,638,167.00 1,
9、032,777.00 （2）城建税896,812.77 2,430,893.43 3,334,671.69 72,294.39 （3）教育费附加384,348.33 1,041,811.47 1,429,145.01 30,983.31 （4）土地增值税等171,394.48 1,313,412.26 1,283,613.56 195,194.85 （5）所得税4,242,013.36 32,506,953.46 31,769,435.68 4,831,072.61 项目投资净利润12,726,040.07 97,520,860.38 95,308,307.05 14,493,217.84 备
10、注：投资公司与xx工业区管理委员会成立的运营公司的运营增值服务收入，顾问服务收入，风险投资收入等未列入可行性报告的测算。按行业经验，此项目科技孵化产业基地的正常营运收入非常可观。1.8可行性研究报告的主要结论和建议1.8.1主要结论（1）本项目的建设符合安徽省及合肥市关于发展科技孵化器的政策要求；符合xx区高科技产业发展规划；项目设计拟采用科技孵化器先进规划理念。（2）项目区位条件优越；投资公司运营经验成熟；极大程度的发挥了合肥的科技资源优势条件，其市场发展空间广阔，投资回收有保障。（3）本项目的投资利润率、投资利税率等指标均高于行业的经济指标。抗风险能力强。（4）项目在建设和运营过程中，环境
11、保护可以满足各项指标要求。环境保护措施与项目同步实施。1.8.2建 议 （1）由于项目建成后对于xx区的工业经济发展有很重要的作用，在科技产业快速发展的机遇下，应力争取项目早上，并形成良好的经济效益。 （2）科技孵化项目的投入，重在后期运营，在保证前期滚动开发，投资回收的前提下，应加强运营团队的建设。建议早日组团考察学习先进地区的科技孵化器的发展经验。第二章 建设单位概况与项目建设有利条件2.1建设单位概况安徽xx置业投资有限公司属新成立的综合类投资公司，领导层由开发地产、投资运营商业市场等公司股东和职业经理人组成；他们在投资和运营领域有着多年的成功经验。公司注册资本1600万元人民币，现有员
12、工35人。前期设置开发部门人数15人，后期运营，先期预设20人。成立了科技产业基地的先进的公司组织机构。xx工业区科技产业基地建成后，预计将需要各部门人数约100人，从事科技产业园入驻企业的各类服务。2.2项目建设的有利条件该企业股东及经理人已具备了独立成熟的开发能力和市场运作模式。公司有一个团结、务实的领导班子。企业高层工作经验丰富，有着极强的投资市场开拓意识。公司按现代企业规范运作，致力于创立孵化科技产业的服务品牌和声誉。xx工业区管理委员会的大力支持和合作，是项目得以进展的关键条件。其丰富工业区的经营和开发理念将为科技产业基地后期运营智力保障。项目的区位条件优越，与其他工业区相比较，其地
13、处滨湖核心区腹地与老城区距离近，市场辐射力强。“三位一体”的交通，使项目区对内对外经济流通十分便利。合肥的科技资源条件和该工业区的产业优势结合，通过项目差异化定位体现了科技产业基地核心竞争力。第三章 项目建设背景和意义3.1项目建设背景 3.1.1项目提出的背景拟建的xx工业区科技产业基地是安徽省重要的科技产业孵化器。国际上一般称为企业孵化器（Businesslncubator或Innovation Center），国内称为高新技术创业服务中心，简称创业中心，亦有称为孵化园区。孵化器是伴随着新技术产业革命产生的，在20世纪50年代发源于美国，随后迅速发展。 从1987年6月中国第一家科技企业孵
14、化器武汉东湖新技术创业中心成立，到2007年中国科技企业孵化器已拥有600余家，其中国家级孵化器达170家。全国高新技术产业开发区协会创业中心专业委员会数据显示，中国600余家孵化器中在孵企业已有五万多家，98%是民营机制的企业，其中已毕业企业2.3万余家。我国的高新技术企业孵化器在技术成果转化和高新技术企业、企业家的培育工作中发挥着重要的作用。实践证明，建立创新孵育体系是推动高新技术产业开发区科技产业化发展的重要举措，创新孵育体系的建设为中小科技企业的成长创立和发展提供了良好的孵化和培育条件，为产业化过程提供了必要的信息服务。我国是发展中国家，在国际竞争压力下，长期处于国际工业链的最末段，是
15、不利于国家富强发展的。国家在大力促进科技产业的发展，对孵化器建设以政府主导，福利性质补贴，转向支持孵化器产业投资上的多元化。我国的孵化器尽管数量较多,但其空间聚集的优势却未能有效发挥,表现为创新能力不强、规模经济、范围经济、关联经济效应不明显。其中,社会资本的缺失是其重要原因。而本项目合作和投资模式就是在这个背景下产生的。安徽省提出高科技产业园（孵化器）的发展目标：（1）社会各类资源，为在孵企业提供办公场所和研究开发及产业化方面的公共技术平台。（2）为在孵企业提供优惠政策服务，落实国家和省支持高新技术产业化及非公有制经济发展等政策。对在孵企业进行孵化资金投入，对在孵企业开展信贷担保，提供风险资
16、本引导和产权交易服务。（3）吸引中介机构入驻，或与其建立业务合作关系，提供政策、法律、管理、财务、劳动人事等方面的咨询和代理。（4）搭建科技信息网络平台，提供国内外最新技术和产业化信息。（5）组织在孵企业开展各种交流、产学研合作和市场开拓等活动。（6）根据在孵企业发展需要，开展创业培训，创业引导，提高创业成功率。（7）营造创业文化氛围，帮助创业者提高科技创业能力，坚持诚信创业。引导创业企业通过制度创新、管理创新、技术创新做强做大。安徽省科技厅提出加快高新技术产业发展的新思路: 为贯彻落实党的十七大提出“提升高新技术产业”的要求，安徽省科技厅把加快高新技术产业发展作为科技工作的重要着力点，提出如
17、下思路：（1）进一步凸显高新技术产业在建设创新型安徽中的地位和作用。（2）进一步放大优势高新技术产业的引领和带动作用。（3）进一步突出重点提升高新技术产业的竞争力。（4）进一步重视发挥中央驻皖科研单位在科技产业化中的作用。（5）进一步营造有利于高新技术产业发展的良好氛围。3.1.2项目提出的理由合肥是全国著名的四大科教基地之一，辖区拥有100多所高校，200多家科研院所。安徽省科技厅调查表明，我省科技资源的优势，主要集中在中央驻皖的科研单位。他们科研经费多、装备条件好、高层次人才密集、有一批优势和特色十分明显的重点学科，是我省优质的科技资源，是“科教兴皖”的中坚力量。但中央驻皖科研单位科技资源
18、没有得到充分的开发利用，主要表现在：条块结合不够紧密，资源配置不够合理，中央驻皖科研单位中科技资源有相当一部分从事基础研究和军工技术研究，更多地是围绕国家目标和学科前沿，在实施产业化、服务地方经济建设方面着力不够；科技产业规模不大，优势不突出与中央驻皖单位较为雄厚的科技实力不相称。发挥科研单位的优势是包河工业区科技产业基地的重要内容。作为省会城市合肥，其位置处于承东启西的长三角区域腹地，其凹地成本优势和便利交通条件，正吸引越来越多的工业企业入肥投资兴业。与中部省份相比，合肥的拥有高新技术产业的人才和研发基础的核心竞争力。合肥提出打造滨湖现代化大城市目标，本项目所在的xx工业区系规划中滨湖新区的
19、现代工业功能区,有着独天得厚的区位优势,同时其投入建设是提升和配套xx区工业区工业发展的重要举措。3.2项目建设的意义 3.2.1xx工业区的科技产业发展的迫切需求。十一五期间,xx工业区,以工业经济发展,商贸服务配套,园区环境优美和谐为目标。实现到2010年完成工业投资130亿元,工业总产值220亿元,工业增加值65亿元；努力建成工业经济的主平台,江淮车谷的主载体,安徽浦东的重要组团。xx科技创业产业基地主要培育和发展软件产业，TMT产业，电子商务、生物药物、汽车零部件科技研发等为主，促进包河工业区的科技产业发展，配套形成符合滨湖大城市核心区产业定位和产业培育。拟建项目将逐渐吸引各类高科技企
20、业入驻，形成孵化高科技企业的聚集区。有效地促进中小型科技型企业的创立和培育，形成xx工业区的高科技产业成果。为风险资本介入创造条件，促进安徽省和合肥市风险投资事业的发展。3.2.2有效利用合肥的科教和科研优势，形成合肥高科技产业的聚合效应，促进合肥高科技产业的孵化和发展。像联想、方正、华为等一批年轻的高新技术企业，仅仅以十几万、几十万元起家，在短短的几年、十几年间迅速成长为产值几十亿、上百亿的小巨人。国外的微软、惠普、英特尔，以及最近的雅虎等等，走的也是这样的道路。合肥有着丰富的科研资源，人才资源，每万人拥有大专以上学历科技人员的比例在全国名列前茅。利用优势资源形成创新、创业、产业化之间良性互
21、动循环。政府建立适应市场经济发展规律，有利于产学研及资本、中介、贸易相结合的管理体制。合肥现已设立的有高新区国家大学科技园、合肥高新区创业中心、民营科技园、合肥软件园、合肥留学生创业园等各具特色、功能互补的数个科技孵化园区。目前已形成科技成果孵化基地、创业人才培养基地及高新科技产业化基地的良好局面。但与北京、上海、武汉、广州等城市相比，我们科技运营模式和科技孵化成果还有很大差距。本项目投入建设将促进合肥市高科技产业的聚合效益，平衡高科技产业孵化器在合肥工业区的合理分布。3.2.3合肥科技创新型示范城市的自主创新发展的客观要求；城市经济由环湖向沿江发展的内在动力。合肥科教资源雄厚，高新技术产业化
22、能力强。2004年11月，国家批准合肥建设全国首家以科学城为示范区的科技创新型试点城市。安徽省委、省政府全力支持，精心组织。合肥出台加快新型工业化若干政策等一系列鼓励政策，并将每年加大投入，努力用5到15年的时间，真正建成新型工业化示范区和科学城。为了加速培育高新技术产业，合肥市不仅在税收政策上鼓励高新技术企业创新创业，同时为工业企业设立了项目前期费用补助和一系列的品牌奖、技术创新奖等，力争3到5年内培育一批产值超亿元的“小巨人”。建设科技创新型城市，推动体制创新，通过推进科研院所改革改制，走科、工、贸一体化道路。为扶持企业提高自主创新能力，合肥将科技经费由原来的3000万元增加到了1.3亿元
23、，用于扶持企业建立技术中心和工程研发中心。全市4家国家级企业技术中心、36家省级企业技术中心和200多家企业也纷纷增加研发投入。本项目处于合肥自主创新发展的关键节点时期，其建设必将大力增强合肥科技示范型城市的建设和发展。“十一五”期间，安徽省将以七省二市合力打造黄金水道为契机，由“水运大省”向“水运强省”大踏步的迈进。合肥由内陆借助滨湖发展，迈向沿江；促进改善城市工业经济发展条件的改善，大力发展科技孵化产业为城市后期跨越发展和工业立市目标的实现，做好基础。3.2.4现代化的滨湖大城市的定位发展和省会城市首位度、省会经济圈核心发展迫切需求。合肥市“十一五”期间，加快推进工业立市战略，到2010年
24、，全市工业增加值力争达到850亿元，年均增长2426。实施“工业立市”战略，全面提升产业支撑力，加快培育重点骨干企业，把合肥建设成国家科技创新城市。合肥提出建设滨湖现代化大城市目标，以合肥为中心的“省会都市圈”将进一步促进合肥的城市首位度的提升。同时迫切需求合肥工业升级，大力发展高科技产业。xx区工业区也积极响应这一趋势，发挥工业用地效力，前期经过缜密的市场调研，积极引进多元投资，探索科技产业基地发展模式，计划使运营科技产业孵化的实现多元化、效益化、专业化、资本化、品牌化、网络化、国际化的趋势，推进合肥工业经济的快速高效发展。第四章 市场分析和需求预测4.1市场分析4.1.1填补xx工业区工业
25、发展的高科技孵化产业的空白。 xx工业区位于合肥市东南部,系规划中滨湖新区的现代工业功能区，省政府批准为省级开发区,总面积约40平方公里。现入园企业已逾百家，其中上市公司投资项目5家，目前已形成以江汽集团、凯创汽车零部件、正兴车轮为代表的汽车工业园；以晓星印刷、义兴印务、启美包装为代表的印刷包装园；以国风集团、中泰新型建材为代表的新型建材产业园；以曼迪新药业、恒星制药为代表的医药科技园；以名申电子、安达电子为代表的电子产业园；以一航航宇和贵州航空为主体的航空产业园等多种特色功能区。“十一五”期间，将实现园区工业、居住、商业、文化、休闲五位一体、互动发展格局。但包河工业区目前尚无一家省级科技孵化
26、器，已构成该区域高科技产业发展，优化产业结构的短腿现象。投入科技孵化器将促进创业投资者和科技人员进行经验交流、成果展示和生活娱乐的环境。4.1.2促成xx工业区企业与此区域大学，科研院所等进行产、学、研结合和沟通发展的重要平台。xx区拥有中国科技大学、合肥工业大学、合肥建筑工业学院、安徽省交通管理学院等数所高校与科研院所。建设成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，充分发挥了xx区的产业优势，形成较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代化滨湖工业城区。切实的实现产、学、研结合的带给包河区科技发展成果。4.1.3结合xx区的产业特点和优势，确定科
27、技孵化的产业的定位，与高新区科技孵化器差异化发展，协同联合形成合肥科技发展的集合力量。合肥的科技优势是合肥发展科技孵化产业发展智力基础；同时科技产业孵化器的发展也是科技优势成果转化实现的平台，是解决科技人才就业，实现合肥科技优势属地化发展重要出路。也是合肥工业经济升级发展的有效途径。包河区的汽车产业、影视文化产业、信息产业、生物科技、创意产业等构成该区的优势产业。培育引导优势产业，做大做强优势产业就是要积极发展该类产业的科技孵化，有效搭建的实现产、学、研结合的平台。同时加强与合肥高新区科技孵化产业基地的经验交流与合作，形成以高新区、xx工业区、经济开发区的三足鼎立的合肥高新技术产业化聚集带，促
28、进合肥城市吸引项目、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长的大环境发展。4.2需求量预测4.2.1国际贸易压力导致的产业升级；新兴产业急待探索发展；参与国际竞争与分工使得科技孵化产业具有广阔的市场需求。中国外向型企业迫于国际市场压力，纷纷进行产业升级改造；由于长期疏于对产品科研的投入，迫切需求科技孵化智力型企业的技术成果支持。随着国家经济的发展，市场需求环境的变化，产业更迭不可以避免，需求前瞻性探索发展。如TMT（数字新媒体）产业，把传媒、网络、IT、通讯运营商结合后出现的新产业，它的高增长和高回报正受到国际、国内风险投资机构的追捧。而有些传统产业如报纸，具预测将在10年后消失。所以对于城
29、市运营，发展科技孵化产业，其具有经济战略意义，其市场需求广阔。xx区汽车龙头产业，是参与国际分工的典型产业，汽车工业是带动性产业，带动100多个产业的发展。汽车工业发展了，上百个配套产业都带动起来，围绕汽车工业发展的区域经济就活了起来。但值得安徽自豪的汽车工业，其合肥零部件配套远远落后于江浙、湖北等地，有部分零部件依赖国外进口。按国际先进汽车工业发展趋势，汽车零部件的研发由汽车制造企业向零部件配套企业过渡。包河工业区可以依托江淮车谷地缘优势，以科技孵化为平台，加强汽车零部件的科技孵化研发，其成果投入到安徽的零部件企业中，必将加速安徽汽车零部件产业的发展和市场竞争力。汽车产业的孵化市场需求很广泛
30、。安徽是农业大省，xx区是安徽农副产业流通重要基地之一；农业科技化正在快速发展。以此为契机增加农业产品科技孵化正顺应农业产业化、科技化的大趋势，其科技产业孵化市场前景广阔。4.2.2合肥的科教、科研院所的科技和人才的内源需求和城市工业核心竞争力的外部压力使得科技孵化产业具有广阔的市场。 合肥博士授权点138个、有24个学科被认定为国家级重点学科：拥有中国科学院和中国工程院院士31人，在中部城市中名列前茅；国家自然科学基金创新群体和中科院“百人计划”入选人数在中部城市中排序第一；拥有各类技术研究和开发机构358家，各类科技人员30余万人。合肥的科教优势正在转化为现实的产业优势和经济优势，需要通过
31、科技孵化等平台实现合肥制造向合肥创造的转变。合肥科技人才也需要科技发展，自主创新的平台；合肥的高校毕业的高层次人才资源更需要在高端发展平台，这为合肥科技孵化产业提供了广阔人才资源，同时也将成就科技孵化器广阔需求市场。4.3发展模式xx工业区科技产业基地，以无污染，科技密集型为就业组织为方向，实施“推二进三”战略，优化城市发展资源；其首要功能是孵化企业，培育企业家。围绕培育企业和培养企业家的需要，不断提供企业管理、市场开拓、金融服务、国际贸易等业务和技能的培训，使创业者尽快成为合格的企业家。充分发挥“聚集”效应，通过基地优化的政策环境和基础条件，吸引一大批科技成果到园区孵化；吸引一批企业、海外资
32、金和技术到园区落户，从而加速园区与国际标准的接轨，形成园区的“聚集”效应。走科技孵化器多元化、市场化、效益化、专业化、资本化、品牌化、网络化、国际化的发展之路。（1）坚持开放、多元化的方针。建设投资主体多元化，充分利用各种社会资源，加速科技孵化园区建设发展；（2）服务对象多元化，既要为科研院所，大学师生创业提供支持，也要为来自社会上、来自国外的创业者提供服务；（3）培育的企业的投资主体多元化，培育的企业要按照现代企业制度运行。 第五章 拟建内容与规模5.1拟建内容 xx区科技产业基地占地211836.77平方米(约318亩)；拟建建筑面积742380平方米；其中:中心商务区256626平方米，
33、产业园区162535平方米，科技办公区129661平方米，新产品研发区78805平方米，培训中心19701平方米，综合服务区43131平方米，会所及商业建筑面积51921平方米，容积率为4.25，绿地率42%。5.1拟建规模 附图略！拟建项目将成为安徽省级科技产业孵化基地，是安徽省较大规模的科技产业孵化中心。其规划是综合性强、服务功能齐全的科技孵化产业基地。其总体实现科技孵化的六大功能区：科技产业园区、科技办公区、新产品研发中心、中心商务办公区、科技培训中心，以及为园区服务的综合服务中心。并建立起完善的医疗、休闲、商业、银行、公安、邮电通讯等现代化的城市服务体系。园区内设有大型公共图书馆、资信
34、中心、学术交流中心。项目建设分三期： 一期；建设109737平方米：形成综合服务区25879平方米；中心商务区2幢64157平方米；新产品研发区1幢19701平方米。二期；建设255917平方米：形成产业园区81268平方米；中心商务区2幢64157平方米；新产品研发区1幢19701平方米；科技办公区4幢64830平方米；会所及商业25961平方米。三期；建设376726平方米：形成产业园区81268平方米；中心商务区4幢128312平方米；新产品研发区2幢39402平方米；科技办公区4幢64831平方米；会所及商业25960平方米；培训中心19701平方米；综合服务区17252平方米。 第六
35、章 项目场址条件6.1场址现状 6.1.1建设地点及场地描述拟建地点:基地位于合肥市东南xx工业园区内南面，规划道路xx以北。(附图略)场地描述:基地东西两侧分别为xx路和xx路，xx路从中间穿过，将基地分为两块（分别为A.B区），整个基呈梯形状，沿xx大道长约715米,沿xx路和xx路长度约266米和215米。基地内地势平坦，周围环境优雅，视野开阔。6.1.2用地规模本项目总占地面积211836.77平方米。其中道路用地面积37015.83平方米，绿化占地88971.44平方米，建筑物占地85849.5平方米。6.1.3用地性质及费用用地性质及规划要求，根据合肥市规划局建设工程选址意见书，用
36、地性质适合2.5产业的设定。土地费用：本项目土地总成本费用拟估算共计1100万元，作为工业园区管委会的股份。6.1.4用地现状场地内基本平整，无建筑物，属于xx工业区工业净地。6.2场址建设条件 xx工业区位于合肥市东南部,系规划中滨湖新区的现代工业功能区,有着独天得厚的区位优势,快速便捷的水、陆、空交通。xx工业区北侧312国道连接合宁,合安,合铜等高速公路,沪汉蓉城际高铁在312国道北侧,规划设立客运站和货运枢纽站；东部临南淝河“黄金水道”规划建设大型集装箱码头,可直达巢湖和长江沿岸；与国家一级大型机场合肥市骆岗机场仅一路之隔,拥有香港等全国重要城市航线20多条。规划中的有轨电车从合肥火车
37、站经过xx工业区抵达滨湖核心区，为xx区的商务发展提供便利的条件。 地形地貌合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32、东经117），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、连接中原、贯通南北的重要区位优势。合肥属丘陵地带，地震烈度为7度。地质构造合肥地处长江中下游平原，平均海拔7-9米。地势坦荡，相对起伏小。地下水对砼无侵蚀性。气候气象合肥属于亚热带润湿季风气候。全年气候特点是：四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，梅雨显著，夏雨集中。年平均温度 15.7夏季最高温度 40.3冬季最低温度 -20.6最热月平均温度 27.3最冷月平均温度 3.6年平均相对湿度 7
38、6%年平均降雨量 1067.2mm年最大降雨量 1541.3 mm夏季主导风向 S冬季主导风向 EN冬季平均室外风速 2.5m/s夏季平均室外风速 2.6m/s冬季最多风向及其频率 ENE（9%）夏季最多风向及其频率 S（13%）历年最大积雪深度 45cm历年最大冻土深度 11cm施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边企业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。6.3结论项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。第七章 工程设计方案7.1设计依据（1） 业主提供的“规划设计方
39、案设计任务书”（2） 合肥市规划管理技术规定（3） 民用建筑设计通则JGJ37-89（4） 建筑设计防火规范GB50016-2006（5） 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）（6） 办公建筑规范JGJ67-89（7） 国家及地方其它现行设计规范7.2设计原则和特点（1）人本主义：充分体现当地人的生活方式，创造方便、舒适、优美的生活空间。（2）自然观：贯彻”尊重自然”与可持续发展的思想,在充分保持原有地形地貌的前提下,将大自然的空间环境最大限度的引入园区环境（3）文化性：充分体现合肥市特有的文化底蕴，发展庐州文化并使之与现代生活进行充分融合。（4）和谐性：讲求人与环境的和
40、谐，办公行为与商业、游憩行为的和谐，建筑与绿化、水环境的和谐（5）安全性：适度的人车分流，消除人车混行的为安全因素，确保车行与步行系统的利用率。针对不同的出行路线设置道路及出入口，避免交叉干扰。重视消防安全设计，严格执行国家现行防火设计规范7.3总平面规划7.3.1总平面布置依据地形特征，规划将整个基地分为A B两区（即东区和西区）两个完全类同的功能单元进行布局，A B两区各自独立又相互联系和依存。沿花园大道布置八幢高十八层的点状科技楼，A B两区中心区各布置四幢二十六层商务楼形成中心区，两区北侧各布置四八层园区产业办公楼，沿经四路两侧各布置两幢十八层的研发中心办公楼，沿经三路设置一幢十八层的
41、综合服务中心大楼，沿花园大道两个主入口两侧用附属裙楼将四幢高层建筑紧密联系在一起，更加突出沿花园路高层建筑沿街景观，建筑布置呈现出中间高四边低的城市空间形态，更加强了园区的向心力，沿花园路两个尺寸巨大的主入口，规划设置一开放式广场，以解决集中的人流集散问题，为市民提供了宜人的休闲场所。 7.3.2规划结构A B两区规划方案的整体结构皆为“一环、二轴、一心”的结构形式，力求使整个基地的规划成为一个有机的整体。一环：两区皆规划有环绕各幢建筑的内环道路，并通过环路将各幢建筑紧密联系在一起，通过环道可便捷的到达各幢建筑的楼前广场。二轴：规划在A B两体现的是东西、南北两条景观轴线，其中，两区的东西轴线
42、相互关联，是联系两区的主要轴线，两区的南北轴线是以主入口展开的景观轴线，其空间系列依次为：南北轴：主入口广场-喷泉广场-中心广场-喷泉广场-北入口，东西轴：次入口-景观大道-中心广场-景观大道-休闲广场-景观广场。一心：在两区中心皆设有园区的中心广场，是人们聚散和交流的场所，其中布置有绿化、喷泉广场、小品等景观。7.3交通设计 两区主要出入口皆设置在园区主干道花园大道上，次入口对应设置在经四路上，并形成一个整体，另处，在北侧E6路上各区分别设一个次口，主要是货流通道。7.4环境设计园区布置多个喷泉广场、景观大道及绿化广场，喷泉广场及景观大道以硬质铺装为主，并结合花坛、休息座椅、旱地喷泉布置；休闲广场则以绿化、雕塑小品为主，营造一种适合办公人流休闲、交往的空间。7.5给水排水7.5.1给水系统
