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1、1、总论1.1 项目名称及拟建地项目名称：XX县XXXX区段水利综合治理工程项目拟建地：XX县XXXX区段1.2 项目建设单位：XX县城镇建设投资有限责任公司 1.3 项目建设单位概况XX县城镇建设投资有限责任公司是为了加快XX县的城市化建设，促进县域经济和社会和谐健康发展需要，于2003年3月经县委和县政府批准成立的。公司的股东有县财政局、县建设局、县国土局、县电力局、县自来水公司和县土地储备中心，法人代表：XXX，注册资本金：30818万元。公司作为该县城市基础设施建设的主体和法人，其主要职能是受县人民政府的委托建设城市和经营城市。按照现代企业模式组建，内设办公室、财务部、工程部、征地拆迁
2、部、招商融资部、资产经营部等多个管理部门，有一支高素质的员工队伍，现有职工18人，其中总经理1人、副总经理3人，会计师1人、工程师3人、规划师1人。公司自组建以来，图强争先，快马加鞭，为有效经营城市和规范建设城市发挥了积极的作用。公司先后承担了五一路“最美一条街”、神农景区、日光路、滨江风光带、八一中路、XX大道、神农路、新区道路网、周国桢陶艺馆及国祯艺术广场、龙海工业小区、灵官工业小区、XX县标准化厂房园区基础设施等项目建设，总投资约1.2亿元。目前公司在县城规划区范围内储备土地约3600余亩，资产总额为4.2亿人民币，资产负债率为34.87%。1.4 项目背景1.4.1 项目由来我国从19
3、96年来，开始了土地资源市场化配置的探索，全国大多数城市先后建立了土地储备制度。这一制度为城市旧城改造、基础设施建设的融资提供了有力的保障。本项目作为XX县规划的城区组成部分，建设用地面积为213.12公顷（合3196.8亩）。由于项目区在基础设施建设上缺少足够的资金投入，目前XXXX区段河床淤积严重、两岸堤防标准低、损坏严重，城市路网等基础设施建设很不完善，存在严重滞后现象。目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，XX县政府在“十二五”规划中，提出未来的城市发展目标：加快城市建设和其它基础设施建设，着力打造经济发展平台；在完善城市功能、改观城市面貌上争取实现重大突破。以此为契机，县政
4、府拟通过农发行融资，开展本项目区的基础设施建设，推动其社会经济快速发展。本项目任务是通过XXXX区段综合治理，形成与老城区联系紧密及功能复合、配套齐全的项目区，彻底根治城区内的洪涝灾害，确保人民生命财产安全。同时，加速县域经济发展。1.4.2 项目提出的理由a）防洪减灾、保障生产、生活安全的需要通过对XX江XX县城段的治理，XX县城的防洪标准可以达到50年一遇防洪标准，XX县县城人民的生命财产和经济社会发展有了防洪安全的保障，同时也将成为XX县一条美丽的风景线。构筑县城宜住、宜商、宜游创造了条件。b）保护生态环境、减少水土流失的需要本项目通过对XX河的综合治理和水库除险加固后，可以实现对区域内
5、地表径流的调节，同时通过对植被恢复、保护生态环境，有效地进行水土保持，减少水土流失，可切实减少XX河对洣水造成的污染。c）提高生活水平、构建和谐的需要XX县要落实科学发展观，实现可持续发展，推进“两型社会”建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。因此，合理解决县城区水利综合治理，不仅能解决民生、同时还能美化区域环境，提升区域发展空间，实现社会和谐。1.5 项目性质XX县XXXX区段水利综合治理工程综合治理建设，能减少XX江沿途污染，保护XX江流域水资源；有利于防洪减灾、保障当地居民生产、生活安全，能综合利用水资源，保护生态环境；该项
6、目建设有优越的地理优势和交通优势，通过滩涂治理等土地整理项目，土地的增值空间很大，对XX县县城城区的开发和发展起很大推动作用。1.6 可行性研究报告编制单位：郴州国际工程咨询公司1.7 研究依据及范围研究依据：a）XX县水利建设十二五规划b）XX县城市总体规划（20082020）；c）XX县水利建设规划d）项目用地规划图；e) XX县2009年统计年鉴f）XX县市场调查数据；g）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；h）各专业设计规范和技术标准；i）建设单位提供的其他各项基础资料。研究范围：a、项目建设的必要性b、XX县经济社会总体概况c、建设条件d、项目建设内容e、项目节能
7、及环保f、项目组织机构及定员g、项目实施进度安排h、投资估算及资金筹措i、国民经济评价j、项目招投标管理1.8研究结论1.8.1项目的建设是保护生态环境、减少水土流失的需要，是防洪减灾，保障当地居民生产、生活安全的需要，是减少水质污染、保护XX江流域水资源的需要，同时项目的建设是提升区域经济、促进县城发展的必要条件，社会效益和经济效益显著，可促进当地经济发展，提高人民生活水平，构建和谐社会将成为XX县经济新的增长点。1.8.2 项目建设具有比较有利的客观条件：项目的建设得到了XX县委、县政府及农业发展银行的重视和关心，为项目建设创造了极为有利的外部环境。另外，项目建设所需要的水、电、路、通讯等
8、基础设施条件良好，其项目建设的各项条件具备。 项目建设不利的因素，主要是项目对于XX县来说，融资难度较大，工期短，对工程管理提出了较高的要求。1.8.3 该项目的建设内容为：本项目建设工程共分八大部分第一部分：土地整理：项目总用地面积213.12公顷，开发整理后，可出让的土地为126.0公顷。第二部分：防洪河堤工程：河堤总长6230m，采用M7.5水泥砂浆砌块石防洪墙。防洪墙断面：顶宽0.6m，迎水面边坡1:0.3，堤高4.55.0m。第三部分：两岸生态环境工程：主要内容是沿岸坡开发，浅滩湿地工业园区等生态脆弱地区的生态环境，建设面积约31.5公顷，其中绿地面积62300m2。第四部分：XX江
9、流域病险水库改道，包括防渗面板，溢流面，下游消能工改造及溢流坝闸墩加固。第五部分：防洪大道工程全长10230米，道路路幅40米，中央分隔带4.0米，车行道24.0米，一边人行道4米，另一边，机分隔离带3.0米，非机动车道4.5米，人行道6.5米。第六部分：XX江水利枢纽工程，大坝一座，总长158m，其中护堤轴线长123.2m，消力池段长348m；泵站一座，尺寸16.2m12.1m，构程12m设计流量1.2m3/s。第七部分：防洪大桥一座，总长237m，孔数跨径1219.75m，桥面宽40m。第八部分：河道疏竣，主要包括河床挖宽、挖深泥沙淤泥挖运和砾石清理及挖运。1.8.5 项目总投资67288
10、万元，其中工程费39077万元，其它费6733万元，滩涂及土地征地费15498万元，预备费3010万元，建设期贷款利息2970万元。资金来源为：建设单位自筹27288万元；申请银行贷款40000万元。1.8.6 项目建设工期拟定为三年，项目资金根据建设工期安排。1.8.7 经济评价，本项目实施后，通过实施滩涂治理，土地整理可开发利用土地约126公顷（合1890亩）。对其进行财务分析：项目总收入146490万元，净利润13700万元，税后利润10274万元，项目投资利润率15.3%，项目投资利税率20.4%。全部投资财务内部收益率6.1%，财务净现值（i=4）3413.7万元。各项指标满足规定要
11、求，且项目贷款的还款可通过整理后的收储土地的升值开发收入还款，渠道可靠，还款资金基本有保证，项目从经济角度分析是可行的。1.9 主要技术经济指标序号指标名称单位指 标备 注1土地整理ha213.12整理后可出让土地126.0公顷2河堤工程米6230堤高4.55.0米3两岸生态环境工程ha31.15绿化面积62300m24XX江流域病险水库座15防洪大道5.1总长米102305.2路幅米406XX江水利枢纽工程6.1大坝米1586.2泵站座17防洪大桥7.1总长米2377.2孔数跨径米1219.758河道疏没米3150河床挖宽、挖深等9项目总投资万元672889.1工程费用万元390779.2其
12、它费万元67339.3滩涂及土地征地费万元154989.4预备费万元30109.5建设期贷款利息万元297010建设资金来源万元6728810.1建设单位自筹万元2728810.2申请银行贷款万元4000011项目总收入万元14649011净利润万元1370012全部投资内部收益率%6.113财务净现值万元3413.714建设工期年315借款还款期年8不含建设期2、项目建设的必要性2.1是农业田灌溉、人畜饮水安全的需要随着城镇化、工业化进程加快，全县农业面源污染发展趋势不容乐观，人们通过大量使用化肥和农药增加土地产出，通过实施畜禽规模养殖提高经济收入，农用化学品、畜禽粪污、生活污水及生活垃圾造
13、成农业面源污染日益突出，直接影响农村环境质量，阻碍全县农业及农村社会经济可持续发展，危及城乡居民的生存环境与人类健康，因此，项目的建设是防治农业面源污染，改善农村生态环境，维护生态安全，发展循环农业的重要举措。2.2 防洪减灾、保障生产、生活安全的需要通过对XX江XX县城段的治理，XX县城的防洪标准可以达到50年一遇防洪标准，XX县县城人民的生命财产和经济社会发展有了防洪安全的保障，同时也将成为XX县一条美丽的风景线。构筑县城宜住、宜商、宜游创造了条件。2.3 保护生态环境、减少水土流失的需要本项目通过对XX河的综合治理和水库除险加固后，可以实现对区域内地表径流的调节，同时通过对植被恢复、保护
14、生态环境，有效地进行水土保持，减少水土流失，可切实减少XX河对洣水造成的污染。2.4 提高生活水平、构建和谐的需要XX县要落实科学发展观，实现可持续发展，推进“两型社会”建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。因此，合理解决县城区水利综合治理，不仅能解决民生、同时还能美化区域环境，提升区域发展空间，实现社会和谐。3、总体概况3.1 XX县地理位置XX县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，郴州市的“北大门”，是井岗山革命根据地的一部分。东界茶陵、炎陵，南邻资兴、永兴，西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县。该县交通便利，境内公路四通八达，省道S2
15、12线、S320、S316线纵贯全县，国道G106线、G107线、衡炎高速公路和铁路京广线、醴茶线旁境而过。3.2 地质地貌县境处于罗霄山脉的中段，武功山绵延于东北、万洋山蜿蜒于东南，五峰仙山体屹立在西南角，醴攸盆地从北向中部延伸，茶永盆地从东部向中部横跨，形成东南高西北低的总地势和“三山”夹“两盆”的总轮廊。由于地势轮廊所致，地表形态表现出山、丘、岗、平相近。各类地貌在排列组合分布上，由东南到西北，高低成层，大致可分为三个地带：（一）东南部的山地带。分布在豪山、关王、羊脑三乡，海拔高度3001400米。（二）与东南部低山相邻的是丘陵地带。如关王乡的红岩、坦峡、杞林、栗山村和新洲乡、坪上乡及羊
16、脑乡这大部分，主要由红岩、变质板岩组成，地表波状起伏，海拔150300米。（三）中部和北部盆地带，主要为溪古平原地貌。如安平、竹山、平背、朝阳、洋际、渡口、军山等乡，地表起伏小，地势平坦。海拔70.76150米，纵横平均坡度1.58度。有些地方可看到一、二级阶地，阶地与阶地之间高差34米。上述地貌带导致光、热、水、土和植被类型呈现出垂直差异，众多的河流水系，为该县的农业生产提供了优越的水利条件以及较好的水能条件。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），本地区地震动峰值加速度为0.05g，反应谱特征周期为0.35。对照基本地震烈度为度。3.3 资源XX以农为本，物产丰富。是湖南省重
17、点粮产区，主要农作物有水稻、小麦、玉米、红薯、大豆、花生、棉花、芝麻、瓜果、油菜、蔬菜、灯心草、食用菌等123种。林产品主要有杉、松、梓、楠、桐、楠竹、油桐、茶叶、药材等400多个品种，药材以其品种多、药性好闻名省内外，“春分药王节”更是全国独特的药文化风景线。饲养家禽10余种，生猪、牛饲养尤为发达。境内蕴藏铁、锰、煤、石墨、钻、红柱石、滑石、石膏、麻石、石灰石、石英石、砂金等矿，尤以红柱石储藏量大，冠盖中南五省。除石灰石外，尚未大量开采。全县电网拥有220kV变电一座，主变1台，容量120兆伏安；110kV变电站2座，主变2台，容量40兆伏安；35kV变电站5座，主变6台，容量22.8兆伏安
18、；220千伏安线路2条，长度108.22公里；110kV千伏线路3条，长度57.5公里，35千伏线路8条，长度84.6公里。3.4 水文气象条件XX县所在地区属中亚热带季风湿润气候，夏无酷暑、冬少严寒、雨水充沛、风化作用强、阳光充足。年平均气温17.7，降水量1430毫米，无霜期280天，日照1700小时，但空间分布不均，自东南向西北逐渐递减。年降雨过程有两个高峰期，分别为6月和8月，降雨时段与农作物生长基本同步，能满足农作物的生长需要。境内水系发达，水系的主流是XX江，境内总流长96公里，汇水面积1422 km2，平均河网密度0.43 km /km2。它流经永兴坑口入境，自南而北纵贯全县，纳
19、37条支流，北出渡口乡蔡家流入涞水，汇入湘江。主流、支流多处分义叉，整个形状似树枝遍布全县各个角落。县内河流大多属山地型，流程短，落差大，水能资源丰富，县域水资源总量57亿立方米。（1）河流现状特征XX江发源于资兴市彭市乡的毛鸡仙，流经资兴、永兴，于关王赤滩坑口处流入XX县，而后经衡东、攸县，于衡东县草市镇注入洣水，总流域面积2572km2，河道总长210 km，坡降 0.87%；上游河床由于坡降大，为岩石，中游河床为岩石与砂砾沉积等沉积物相间，下游河床为砂卵石等沉积物；流域南北长，东西窄，呈长方形，河势南高北低。原河床宽度在130160米左右。洪水成果表集雨面积频率(%)（km)0.5125
20、1020502014254422802020166013801100693洪水成因及特征：XX河洪水主要是暴雨形成，一般多发在59月份，发生暴雨洪水的机率占全年的80%以上。9-10月份因台风侵袭也常有暴雨洪水发生。（2）水文气象特征XX县所在地区属中亚热带季风湿润气候，夏无酷暑、冬少严寒、雨水充沛、风化作用强、阳光充足。年平均气温17.7，降水量1430毫米，无霜期280天，日照1700小时，但空间分布不均，自东南向西北逐渐递减。年降雨过程有两个高峰期，分别为6月和8月，降雨时段与农作物生长基本同步，能满足农作物的生长需要。根据有关气象资料统计如下：最高月平均气温 33.6最低月平均气温 3
21、.9极端最高气温 41.3极端最低气温 -9.0平均相对湿度 79%平均降水量 1545mm最大月降水量 1891.9mm 最小月降水量 23.3mm年平均风速 1.34m/s风荷载 1.25KN/m2夏季主导风向 南北冬季主导风向 北风最大积雪厚度 15cm年平均气压 993.4毫巴3.5 生态旅游地处湘南的XX县境内旅游资源丰富，有着神农尝百草流传千古的春分药王节，有丹霞油菜花美景，有山清水秀的优美风光。特别是贯穿XX全境的XX江，更是一条山峦叠嶂、河水清澈、人文神奇的风景线。XX江生态漂流旅游项目定位在炎帝大旅游圈，从上游的新洲乡塘下村至承坪乡境内山下村，全长2公里，沿途迂回曲折，水流湍
22、急，象形石林立，丹霞岩坦遍布，古民居交相辉映。尽管这个项目才刚刚启动，但这里早已是周边地区的游览观光的休闲胜地，很多游客租乘小船游览XX江。义海寺位于罗霄山余脉大湖仙北麓山腰，是XX县境内最富神话色彩、拥有最长佛教历史、安歇最多得道高僧的佛教圣地。大湖仙位于XX县关王镇与永兴县龙形市交界处，其主峰海拔 1280米，义海寺所在地海拔710米。有千年树龄的罗汉松更是有趣，主杆离地四米处长出一整圈结节，初看如一条虬龙盘圈树身，细看竟是形态各异的十八罗汉聚集一起，或凝神静思，或仰天大笑。相传有佛缘的人，在月圆之夜能看到众罗汉拜月的妙境。还有朱德元帅与轿顶屋、水口冲瀑布、洗药湖、义海寺、月轮岩、城隍庙、
23、神农殿、金紫仙雾景、秀丽的大石风景区。3.6 城市发展规划a）城市建设用地布局及人口规划根据XX县城市总体规划（2008-2020），县城作为县域中心城镇，规划形成“一带一轴两心两片”的总体布局结构。“一带”：即沿XX江的滨江绿带。“一轴”：指XX新区建设的主轴线，也是纵贯城市南北的功能主轴。“两心”：指老城区的商业中心和新区的行政中心。“两片”：指相对独立的中心城区和工业园区。整个城区分成东南、东北、滨江区、新区和江南区五个区组成，东南项目区指分布在老城五一路以东、七一路以南的居住用地，建设以多层住宅为主；东北居住项目区指分布五一路以东、七一路以北的居住用地，利用东北部山体自然景观环境，建设
24、以多层、高密度住宅为主；滨江居住项目区：指分布在五一路以西、七一路以南的居住用地。改善基础设施，建设以多层、高密度住宅为主；新区居住项目区：指分布在五一路以西、七一路以北的居住用地，依托行政中心的建设发展，建设以多层、高密度住宅为主；江南居住项目区：指分布于XX江以南的居住用地，可发展部分高档居住用地。以生态农业为基础，以农副产品加工业为主导，以药材生产加工为特色的生态型小城市。按照 “一带一轴两心两片”战略，重点做好县城扩容提质，改造城区基础设施，城区近期发展的重点由南向北转移，远期向西为主，兼顾向南，内联外延，有序建设。XX县城区现有建设用地面积408.6公顷，到2015年规划用地面积82
25、5公顷，到2020年建设用地面积1050公顷。现有城市市区居民5万人，2015年城市规划人口7.5万人，2020年城市规划人口10万人。b）城区公共设施用地布局规划以新行政中心为出发点，沿府前路发展公共设施，形成行政中心、商业金融中心、文化娱乐中心，进行教育、体育、绿化和文化娱乐设施为主的营造。规划公共设施用地237.7ha，人均用地指标23.77m2。1）行政办公用地沿八一路两厢规划行政办公用地，形成县级行政中心。其他居住项目区和工业项目区中设置相应的行政办公用地。2）商业金融用地近期在城区中心地区建设商业中心，围绕商业广场布置银行、信用社、旅馆、商场及各类专业商店、饭店、综合市场等商业金融
26、设施；建设三个大型市场，药材市场、综合市场位于新城区中心，湘南牛市位于城市东南角。在城区各个分区设置区级商业中心。小区级商业中心，均衡布置在各个居住区内。3）教育科研用地保留城区XX中学，并进行扩建整理。在XX江以南新建县级中学（含高中、初中）一所。居住区和居住小区建设中按国家有关标准配置中学、小学、幼儿园、托儿所，各类设施的数量和用地均应充裕，中小学必须配备心要的体育活动场所。4）文化娱乐设施用地结合市政广场规划文化娱乐中心。居住区的文化娱乐用地和居住区级公建结合规划布置。5）医疗卫生用地保留原医院，结合市政广场建设新城区中心医院；规划各居住区有各自的卫生所及配套设施。加强各居住区医疗卫生服
27、务设施的建设，进一步发展卫生防疫站、医疗器械和药品检验所等医疗卫生机构。6）体育设施用地结合市政广场建设新城区体育中心。新建居住区中，按照标准设置小型运动场地，组团内布置儿童活动场地，形成合理的体育设施系统。3.7 XX县经济社会发展现状2009年，XX县辖15个乡，6个镇，217个行政村，8个居民委员会。土地面积1462.78平方公里。耕地面积28.19千公顷。年末总人口408454人，其中城区人口11万人，人口出生率14.29，自然增长率7.3，年内最高气温38.7，最低气温-3.4，年降水量1014.4毫米。2009年，全县完成地区生产总值31.9亿元，同比增长8；其中第一、二、三产业的
28、比例为33.16：28.58：38.25；完成社会固定资产投资32.2亿元，同比增长113.3；实现财政总收人1.41亿元、一般预算收入8939万元，同比分别增长21.6、18.4；实现社会消费品零售总额16.1亿元，同比增长17.3；实际利用外资710万 美元、内联引资7.2亿元，同比分别增长3.5、9.23。工业经济逆势回升。2009年，全县实现工业总产值26.61亿元。全县大力开展“工业园区建设年”活动，县工业园区完成“五通一平”工作；标准厂房建设累计投入资金2400万元，建成面积2.3万平方米；着力培育新型骨干企业，积极支持永昌贵金属有限公司创建环保明星企业，成功获省环评批文，2009
29、年完成投资3800万元，一期工程已竣工投产；日产2500吨新型干法水泥厂正式启动建设；引进湖南西城集团科技产业园建设项目，完成战略框架合作协议；成功引进香港冠辉集团建设服装加工园。农业产业持续发展。2009年，全县农、林、牧、渔业总产值16.2亿元，同比增长5.1。全县粮食作物种植面积4.67万公顷，粮食总产量29.98万吨，同比分别增长4.21、7.56，其中优质稻种植面积3.21万公顷，总产量20.24万吨，成功创建2个部级“万亩双季稻高产创建示范片”。XX县再次被授予“湖南省粮食生产先进县”，全国粮食主产县、全国商品粮基地县地位进一步得到巩固；市级以上农业龙头企业发展到7家，坪上食用菌有
30、限公司被授予“全国食用菌行业十大龙头企业”，XX县成为中南五省最大的食用菌生产基地；发展优质烤烟1.54万亩，完成烟叶收购4.86万担，实现税收750余万元；油菜生产成功挤进省级重点县行列。生态文化旅游产业蓬勃兴起。以神农文化为主题、以山水田园风光为特色、以春分药王节、油菜花节等节会活动为载体的生态文化旅游产业初具雏形。2009年11月份举办的中国XX国际陶艺交流节活动，大大提升XX对外开放的形象，来自美国、英国等6个国家的国际陶艺友人与我国知名陶艺大师共聚XX，既弘扬陶瓷艺术，又发展中外友谊，得到联合国教科文卫组织的充分肯定和高度评价。陶艺文化成为XX独具特色的“艺术之花”。城镇建设全面改造
31、提质。县城按照“以人为本、生态宜居”的原则，以产业发展、商业开发和机关搬迁为重点，实现旧城区的合理改造和新城区的有序开发。2009年实现污水处理厂试通水，启动生活垃圾无害化处理场建设，八一中路、新汽车站、火车站小区和松山水利生态综合开发等项 目建设进展顺利；完成XX江县城段河道清淤和XX大道、七一路、五一路、滨江北岸、XX宾馆等工程改造项目；周国桢陶艺馆、国桢艺术广场、春分艺术广场、迎宾艺术广场等一批重点项目全面竣工，XX江沿岸艺术走廊、XX大道商业走廊全面纳入城市建设规划。房地产开发来势喜人，2009年已完成投资2.14亿元，竣工、在建商品住宅面积29.7万平方米，销售面积1l万平方米，创税
32、收1450万元。永安公路已全部完成路面工程，衡炎高速安攸连接线、S212线烂泥冲 至桥南加油站南段、通过招商引资建设的三条联网公路已基本完成，S320线樟桥至分界咀公路采取“就路修路”方式进度超过预期，完成通村公路192.8公里，衡茶吉铁路已完成投资9000万元；茶安常(三南)高速已被省交通厅列入“十一五”规划，S316线已启动前期工作。交通项目建设工作获郴州市一等奖。农村公共基础设施建设明显加强。2009年全县制定村庄建设规划，加快推进宜居新村建设，涌现出桥石、岸下、山塘、石门、竹山、朴塘、水垅、大来等一大批示范村，其中桥石被评为“湖南省新农村建设示范村”；2009年全县累计投入水利建设资金
33、7200万元，完成各类工程5600处，荣获“省水利建设十强县”、市水利建设第一名；完成渡口乡、禾市乡国家级高标准农田建设面积800公顷，土地开发整理项目4个、总面积629.3公顷，耕地保护工作取得新成效，被评为“全国基本农田保护工作先进县”；投入1545万元，完成农村电力农网改造工程；投入资金800余万元，新建农村沼气池1637口；投入资金2500万元，完善烟叶生产基础设施，建成标准化烤烟房761栋；推进“万村千乡”市场工程建设，落实“农家店”46个；推广各类新型农机具3249台(套)，全县农机化率达到70；大力推进农村有线电视“村村通”工程，全县21个乡镇全部开通有线电视及农村数字电视。民生
34、保障事业全面发展。2009年，坚持“科教兴县”战略，制定完善“教育强县”规划，全面落实义务教育管理职责，深入贯彻义务教育阶段学杂费全免等各项政策，启动县职教中心项目，建设义务教育合格学校7所并全部投入使用，被评为省“学前三年教育先进县”、“规范教育收费示范县”，教育品牌得到巩固。“XX花鼓戏”成功列入湖南省非物质文化遗产名录。卫生事业稳步发展，全面启动新型农村合作医疗门诊统筹，农民参合率达90；人民医院二期工程建设项目基本完工，中医院整体搬迁项目已启动。农村劳动力稳定转移就业11.74万人，援助贫困家庭转移就业950户，XX县被省商务厅作为全省唯一申报国家级外派劳务基地县。人口计生工作在省级三
35、次抽查考核中获得“无环境干扰、无统计误差”、“奖励扶助尤差错、财政投入足额到位、社会抚养费征收到位率较高”的高度评价。高度重视安全生产工作，开展以保护人民生命安全为主题的安全生产大检查活动，大力开展“领导干部大接访”和“机关干部大下访”活动，切实抓好涉及群众利益的各项政策的落实，加大矛盾纠纷隐患排查化解力度，积极防范和妥善处置各类突发群体性事件，圆满完成省、沛下达的国庆特防期间维稳安保任务，确保社会大局持续稳定。存在的问题和困难：全县经济发展不足的问题仍然比较突出，产业结构不优，新型工业化、农业产业化水平不高，中心城镇的辐射带动能力不强，政务环境、招商引资环境和生态居住环境都离建设富裕文明、民
36、主开放、和谐美丽新XX目标有很大差距，改善民生的层次总体偏低。4、土地市场分析本项目建成后，能有效地对XXXX区段的防洪防涝抗旱起到关键作用，同时，通过工程措施，能治理收储滩涂，并通过土地运作，建设单位将获得投资收益和偿还银行贷款的资金。因此，需对XX县土地市场进行分析、预测。4.1 土地市场运行现状4.1.1全国土地市场运行情况根据国土资源部发布的2009中国国土资源公报显示，2009年全国土地出让总价款比2008年增长63.4%，其中，招拍挂出让价款占出让总价款的94.9%。同时，全国35个主要监测城市综合地价增长率为5.66%，全国重点城市综合地价呈平稳上升态势。2009年，全年新增建设
37、用地指标安排量比上年增加，全国批准建设用地比上年增长44.6%，全国建设用地供应比上年增长44.2%。全国重点城市土地抵押面积和抵押贷款双增长。全国土地市场在经历2008年的整体下滑后，在2009年重新回到稳步上升态势。4.1.2湖南省土地市场运行情况湖南省国土资源厅最新公布数据显示，自2008年以来总体呈现波动式上升态势的湖南土地市场，2009年通过招拍挂方式出让地占出让土地总面积的89.49%，为近年来新高。地价方面，2009年，湖南省土地出让均价为546.33元/平方米（合36万元/亩），同比增长20.49%。从房地产用地供应结构来看，虽然住宅用地为房地产用地供应重点，但增长不多，而商服
38、用地供应量与供应比例显著提高。数据显示，2009年我省住宅用地供应量占房地产用地供应量的70.28%，但同比仅增长了1.22%。而商服用地供应量同比增长了76.50%，所占比例同比增长了10.5个百分点。近几年湖南省投资增长较快，发展提速，用地需求刚性增长，用地形势较为紧张，土地供需矛盾将长期存在。4.1.3XX县土地市场运行情况XX东界茶陵、炎陵县，南邻资兴、永兴、西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县，素有“八县通衢”之称，交通十分便利。近几年来，XX县不断加大城市化步伐，县城基础设施建设投入近3亿元，大街小巷陆续硬化、亮化、美化，县城面貌发生了翻天覆地的变化，城市功能明显增强。如今的县城，街道宽
39、阔、霓虹闪烁、花团锦簇、绿树成荫、车水马龙，充满生机与活力。随着企业改制的推进，土地处置力度的加大，房地产市场迎来了持续发展的机遇，来XX投资房地产或进行土地综合开发的客商络绎不绝。随着经济的发展，县城面貌的改善，前来投资的日渐增多，房地产市场逐渐形成，如已建成的XX大市场、鸿泰花园、XX大酒店项目、XX商都，正在建设的药材公司步行街，以及即将动工的珠泉花园、百货公司、副食品加工厂、木材公司、橡胶厂、运输公司、公安局步行街、桥东休闲广场等开发项目，足见XX房地产市场这块处女地前景广阔。同时随着县城“东提北扩、西北发展”骨架日渐形成，县城扩容提质步伐的加快，可供土地量、市场需求量将急剧上升，给X
40、X县房地产市场发展提供了宝贵的机会。4.2项目升值潜力分析项目地处XX县城区西南面，按XX县城市总体规划（20082020），该用地规划为“一带”：即沿XX江的滨江绿带。主要为商住用地和公共服务设施用地，预期升值潜力由其所在地未来区域经济、居民住宅居住需求和投资需求、项目区位等因素共同决定。a）当地经济总量稳步增长。2009年，全县地区生产总值27.58亿元，比上年增长8.6%，其中第一产业增加值9.15亿元，增长5.1%；第二产业增加值7.88亿元，增长9.5%；第三产业增加值10.55亿元，增长10.6%。产业结构有所改善。一、二、三次产业结构为33.17 :28.58 :38.25， 与
41、上年比，第一产业比重增加0.04个百分点，第二产业下降1.35个百分点，第三产业增加1.31个百分点。非公有制经济增加值177325万元，同比增长8.4%；其增加值占全县生产总值比重为64.28%，比上年提高4.8个百分点。生产性服务业增加值30985万元，占全县生产总值的比重为17.2%，比上年提高6.49个百分点。 投资总量快速扩大。全社会固定资产投资329787万元，比上年增长108%，其中：城镇投资231125万元，增长137%；非农户投资45792万元，增长57.2%；农户投资28335万元，增长33%；房地产投资24535万元，增长1.33倍。投资结构不断优化。基础设施跨越发展，完
42、成投资65174万元，增长54.1，其中交通投资39745万元，增长3倍；民生投资19677万元，增长75；生态环保投资18293万元，增长3倍；产业项目投资73012万元，增长35，其中工业投资50855万元，增长15；技术改造投资62366万元，增长32。县城面貌日新月异。2009年以开展“百日攻坚”活动和举办“2009中国.XX国际陶艺交流节”为载体，全面推进城镇建设。完成了八一中路、XX大道美化亮化工程，周国桢陶艺馆和国桢艺术广场，七一路、五一路油路面铺设、绿化，春分艺术广场、迎宾艺术广场建设等25个项目。城建基础设施投资达58314万元，同比增长65；县城城区面积已扩到8平方公里；城
43、镇化率达31.13，同比提高0.2个百分点。b）当地房产需求增长较快。2009年，全县共有13家房地产开发企业，共投资26026万元；商品房屋施工面积249494平方米，峻工面积118842平方米；商品房屋销售面积95076平方米，销售额13064万元，销售均价1374元/平方米。建设廉租住房3栋、108套、5080平方米。房地产开发投资额、销售额增长幅度均在1倍以上。从长期看，XX县房地产将有较好的发展前景。c）项目区位条件和项目区发展前景。本项目地处XX县城规划的XX江的滨江绿带，环境优美。与XX县城XX大道、环城道路等城区主干道相连。根据XX县城市总体规划，项目所处地带将是未来几年县城建
44、设着力打造的沿江风景区，使本项目具有高于其它区域地块更高的升值预期。综上，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，能够为项目建设提供需求支持。项目所在项目区是XX县城市建设着力打造的沿江景区，具有良好的景观环境和交通可达性，项目增值具有良好的升值前景，其地块有较快的升值速度和升值空间。5、 建设场地及建设条件5.1 场址现状5.1.1地理位置项目用地分布在XX县XXXX区段，是XX县洪害多发地段，通过综合治理后将成为XX县城市总体规划的一部分，地理位置优越。5.1.2土地利用现状项目建设场址总用地面积为213.12公顷（合3196.8亩），其中：国有土地121.68公顷，集体土地61.44公顷
45、。5.2 建设条件5.2.1地形、地貌、地震情况XX县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，郴州市的“北大门”，是井岗山革命根据地的一部分。全县辖6个镇15个乡，东界茶陵、炎陵，南邻资兴、永兴，西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县。总面积1462平方公里，XX县整体地势自东南向西北倾斜，属半山半丘陵区，万洋山脉蜿蜒于东南部，五峰仙屹立于西部边境，武功山脉的茶安岭从东北斜贯县境中部，醴攸盆地从北向南、茶永盆地从东向西南横跨其间，形成“三山夹两盆”的地貌格局。XX江顺地势由东南向西北流贯全境。地震：根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），项目区地震动峰值加速度为0.05g，反应谱特征周期为0.3
46、5。对照基本地震烈度为度。本项目用地地势起伏不大，较为平坦，适合建设为城市区。5.2.2地质和水文A、地质：县境处于罗霄山脉的中段，武功山绵延于东北、万洋山蜿蜒于东南，五峰仙山体屹立在西南角，醴攸盆地从北向中部延伸，由于地势轮廊所致，地表形态表现出山、丘、岗、平相近。各类地貌在排列组合分布上，由东南到西北，高低成层，大致可分为三个地带：（一）东南部的山地带。分布在豪山、关王、羊脑三乡，海拔高度3001400米。（二）与东南部低山相邻的是丘陵地带。如关王乡的红岩、坦峡、杞林、栗山村和新洲乡、坪上乡及羊脑乡这大部分，主要由红岩、变质板岩组成，地表波状起伏，海拔150300米。（三）中部和北部盆地带，主要为溪古平原地貌。如安平、竹山、平背、朝阳、洋际、渡口、军山等乡，地表起伏小，地势平坦。海拔70.76150米，纵横平均坡度1.58度。有些地方可看到一、二级阶地，阶地与阶地之间高差34米。B、水文：境内水系发达，水系的主流是XX江，境内总流长96公里，汇水面积1422km2，平均河网密度0.43 km /km2。它流经永兴坑口入境，自南而北纵贯全县，纳37条支流，北
