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1、恒万地块,开源鑫贸大楼,方略城市广场,华润置地广场,金科时代中心,中茂城,新长海广场,两大核心区域7大写字楼其中2个200米规划多项政策扶植星沙写字楼完成从零到顶级的快速布局。,三景华御,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,写字楼供应市场分布,1,新长海商业中心20000 顶级商务会所/多功能会议厅/展示厅/宴会厅120000亚洲顶级国际5A总部中心,五星铂金酒店顶级商务会所多功能会务中心政府试点服务外包基地,标准层2020,典型项目,属性方面：星沙5A级写字楼区域方面：星沙重点规划区域，但目前区域成熟度不够。配套方面：10米挑高入户大堂,360度全视野无立柱大空
2、间，2.1米超宽行政过道,10台高速品牌电梯，3000个智能停车位,WIFI全楼覆盖，百兆光纤入户,国际5A智能系统,世邦魏理仕的物管服务.产品方面：200-2000多面积段写字楼，产品面积较大，在一定程度上对客户进行了资金要求筛选，使得原本客户资源较少的写字楼项目的客户面更加狭窄，不利于去化。引领低碳办公潮流，创设超大空中花园,360度全视野无立柱大空间,5A级配套，改变传统公共理念。价格方面：6500元/均价,写字楼,在售,未建,3-A座从2012年面市以来，销售情况不太理想，由于10层以下及13、14层暂未推出，其余推出楼层中，仅22、25、26层（4套500平户型）已经全部出售，10、
3、15、16、17、20层小部分已经售出。3-B座暂时未建。,5-19层,20-26层,区域配套弱，总价高，需求不旺，周期长,3,客户来源：客户区域性较强，客户成交区域以周边私企老板及有关单位领导居多，以自用型居多，客户来源区域性较强，多局限在星沙片区；客户特征：成交客户主要集中在36-50岁，占比近70%；客户关注点（购买）：地段、价格合适、商业配套及升值潜力是促进客户成交的主要因素；而未成交客户则认为升值潜力不大、地段等是放弃购买的主要原因。,4,地址：开元路与东四线交汇处东北角 开发商：长沙方略投资发展有限公司占地面积：约85430 建筑面积：约47万 绿化率：35%容积率：4.5 停车位
4、：3197个 户数：2121套物业类型：写字楼、酒店式公寓、集中商业、住宅,典型项目,方略城市广场,5,地址：开元路与东四线交汇处东北角 开发商：长沙方略投资发展有限公司占地面积：约7451 建筑面积：约10万 其中：地上82016 6层裙楼建筑面积：26000 塔楼建筑面积：62588物业类型：裙楼6层为商场、银行、证券等 塔楼7-52层为多功能写字楼建筑特点：总高度198.8米，55层（含地下室）,星沙成熟中心区地段198米超高层形象原地块的改建（开元酒店改造）湘商文化产业政策扶植政策最优惠的税费奖励全国工商联（总商会）系统招商帮助与扶植湘商精英联盟资源,项目优势,湘商鑫贸大楼,典型项目,
5、6,金科时代中心,部分住宅、公寓写字楼临高速京珠、长永高速噪音景观影响,总建面：50万,5栋公寓、2栋写字楼规划,典型项目,7,中茂城,以红星美凯龙盈海购物中心为龙头,以7万特色商业街为辅助,9万（3栋）写字楼、公寓、酒店,项目位置：星沙中央商务区核心地段，项目用地72亩，总建筑面积30万，总投资17亿元。主体楼为红星美凯龙星盈海购物中心，建筑面积约8万，集高档百货、大型超市、餐饮、休闲娱乐、儿童乐园、五星影院为一体；7万左右特色商业街面积；高档写字楼、公寓、酒店约9万，配备2000余个停车位。,典型项目,8,中茂红星美凯龙、金科等抢驻，全兴赛西地块港洽会招商，国防科大地块挂牌 CBD再添力量
6、，东长沙商圈磅礴启航,中茂城、金科地产进驻CBD，2013港洽周，长沙县全兴赛西地块招商引资，国防科大地块即将挂牌，未来将与新长海广场、尚都汇商业街等连成一线，带来大量的商家与人流，改写星沙的商业格局。星沙商业中心将由传统的通程商业中心向CBD商业中心转移。,潜在项目,9,方略城市广场：67259湘商鑫贸大楼：106000金科时代中心：130828中茂城：约30000新长海广场：120000,预计2-3年内写字楼供应量约454000,供应市场小结,供应巨大，那么星沙已有的办公环境如何？,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,10,楚天家园写字楼用户,客户类型：以美容
7、,培训；服务行业为主，占61%；使用面积：总共31层，单层面积500，100-200数量最大，整层客户数量较多，其次为200-300,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域办公楼宇,客户类型：以房地产、设计、建筑规划设计业为主使用面积：400-420数量最大，整层客户数量较多。,圣力大厦写字楼用户,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域办公楼宇,12,147米顶级写字楼,占地面积：4469.0 建筑面积：74084.0容积率：5绿化率：30%停车位：约600个 层数：共45层物业费：2.2元/月物业公司：湖南开源物业公司 开发商：
8、湖南开源置业有限公司项目位置：长沙经济技术开发区开元路17号,销售价格：官方报价最低5628元/；均价6500元/；历史价格:10年8月02日：最后170-2003套起价5628元/10年7月28日：起价5500元/均价7000元/10年3月30日：起价5500元/客户：30%为个人投资购置出租；70%为单位购置自用办公！实际销售价格并不高，据悉部分楼层仅4500元/，超出当时住宅价格仅800元/，且目前入驻办公并不多；,湘商世纪鑫城写字楼用户,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域办公楼宇,13,客户类型：机械制造、科技电子主；代表广汽三菱使用面积：大型客户相
9、对较多，多为成熟型中型企业，在区域内有一定势力，200-1000 以内企业最多，200以下使用者其次。1-3层为银行，4-45层为写字楼,湘商世纪鑫城写字楼用户,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域办公楼宇,湘商世纪鑫城，总建7.40万,14,尚城商务楼，总建筑面积9240,客户类型：以教育培训和美容美体机构为主占54%；代表恒凯置业、上海城市设计使用面积：表现为客户整层租用，面积为328，以中小型企业为主。,尚城写字楼用户,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域办公楼宇,15,开源鑫城，总建筑面积9500米,商务写字楼区域：1
10、0-21层客户类型：房地产建筑、园林公司、保险咨询为主占62%；代表未来置业、世锦置业、三景置业、广福建筑。使用面积：200-300为主，其次为100-200,开源鑫城写字楼用户,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域办公楼宇,星沙老步步高，总建 3000方,客户类型：以装饰设计、投资为主使用面积：单层500，整层客户数量较多。,步步高写字楼用户,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域办公楼宇,17,星沙电信大厦为中国电信长沙县电信分公司总部办公大楼，共计17层，其中4-17层为长沙县电信办公场所，每层面积500。15层整层为增辉
11、房地产开发公司办公场所。,星沙电信大楼，总建筑面积6500,湘商世纪鑫城写字楼用户,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域办公楼宇,区域办公用户分析,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域办公楼宇,业态分类1、区域办公用户以科技电子、机械实业为主，集中在湘商世纪鑫城；房地产类以开源鑫城酒店、圣力大厦、尚城为主；2、第二梯队的为物流、服务、金融、建筑园林、美容美体、教育培训为主；3、第三梯队为建筑设计、装饰、建材为主。面积分类100-300是市场主流，占50%以上；其次是300-500，占14%；大面积的用家较少。,第三产业不发达，
12、实力用户较少,办公用户调查分析需求调查300份,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,区域需求分析,办公用户调查分析小结1、受访办公企业中，金融类、教育机构、咨询类为主，其次为房地产类、制造、美容机构；企业实力不强；2、现有办公情况以早期多层办公楼、住房、酒店宾馆为主，并有半数以上暂不考虑更换；3、对于本项目写字楼，30%以上受访愿意考虑，但以视租金情况租用考虑为主，意向面积以200以内为主。4、考虑购买的人群考虑自用，时机成熟转投资的占53%。自营者仅40%。5、对于写字楼关注点以地段、租金售价、周边配套环境、交通通达性为重点，同时关注外观和停车位。,长沙县整体第三产业发展状况不佳，三产比例为1:7:2，缺乏优质用家，租赁市场不发达，集中在广场区域；企业可替代办公用房类别较多，住宅、商铺、厂房比较明显；优质的开发企业大多使用本企业开发小区；在售写字楼基本整合优质资源，如税费减免，招商优惠条件，政府资源辅助招商，商会资源，但销售去化周期缓慢；星沙写字楼市场如火如荼，品牌大盘层出不穷，重负重点规划扶植，竞争压力大。,写字楼市场小结,21,第三部分：区域市场环境,写字楼市场,住宅市场,公寓市场,商业市场,
