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1、宝生园商业计划书l 灌口宝生园园林绿化花鸟果蔬市场l 厦门铁皮石斛农业科技种植示范基地l 宝生园体验式生态农业游乐观光园 目 录前言2-4第一章 总论5一、项目名称5二、项目可行性研究报告的依据与结论5三、项目地点、规模、主要内容51、项目地点52、项目规模53、项目主要内容5四、公司目标和宗旨6第二章 市场分析6一、背景7二、SWOT分析7三、政策规定7第三章 项目规划设计8一、项目内容 进度计划8二、空间布局与功能区分9-12三、管理、服务、保障13第四章 市场营销策略14一、营销理念14二、营销活动14三、营销资料14四、网络行销14第五章 预算与收益15一、投资估算表、融资方式15二、
2、项目收益分析161、社会效益分析162、项目盈利分析16第六章 项目评价17第七章 结论与建议17一、结论28二、建议29附录33前 言农业观光园是将生态农业、园林绿化与生态旅游自然地结合起来，形成一类独具特色的铁皮石斛科技树上仿野生种植示范园，是现代农业发展的一种新思路，属于农业生产的一种体制创新。它既是现代园林发展应用的一种特殊形式，也是观光农业的一种形式。它的显著特点是以金融资本为基础，以科技为先导，以市场为导向，以高效为目的，重点突出参与性、观赏性和娱乐性，充分体现农游合一性。生态农业观光园的发展生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代
3、农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应
4、运而生。生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病（铁皮石斛）丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味、土产动植物，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能得到体验亲近各种动物的机会，同时还能烧烤、垂钓、采果、领养自己的动物植物，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的
5、实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。铁皮石斛的介绍铁皮石斛（学名：Dendrobium officinale Kimura et Migo），又名：黑节草、云南铁皮。属微子目，兰科多年生附生草本植物。茎直立，圆柱形，长9-35厘米，粗2-4毫米，萼片和花瓣黄绿色，近相似，长圆状披针形，长约1.8cm，宽45mm，花期36月。主要分布于中国安徽、浙江、福建等地。1其茎入药，属补益药中的补阴药：益胃生津，滋阴清热。由国家质检总
6、局批准的唯一实施地理标志产品保护的铁皮石斛为位于浙江临安的天目山铁皮石斛。铁皮石斛功效： 历代药学经典对铁皮石斛的药效记载有：本草纲目将铁皮石斛列为药用，神农本草经将其列为上品，指出铁皮石斛具有生津、止渴、镇痛、消除水肿之功效，主治热病阴虚、目暗、胃弱、声音嘶哑等疾病，对声带疲劳、声音嘶哑，恢复其美音有特殊疗效。成书于一千多年前的道家典籍道藏将铁皮石斛、天山雪莲、三两重人参、百二十年首乌、花甲之茯岑、深山灵芝、海底珍珠、冬虫夏草等被列为中华九大仙草。清代名医赵恕轩本草纲目拾遗赞铁皮石斛“滋阴补益珍品” 。铁皮石斛的神奇药效受到了科技人员的重视和关注。进入80年代，我国不少医药学者和科研机构对铁
7、皮石斛的药效进行研究，作了以下阐述：1985年，中山医科大学的研究表明：铁皮石斛具有增强T细胞、B细胞、NK细胞和巨噬细胞的作用，对治疗鼻咽癌、何杰金病、非何杰金淋巴瘤等多种癌症有非常好的疗效，是一类前景可喜的中药免疫增强剂，可作为新的抗癌药物。1992年，福建中医学院研究发现，铁皮石斛有抗衰老功能，能大幅度提高动物体内SOD（延缓衰老的主要物质）水平，从而增强其抗衰老的功能，李时珍所言的“轻身延年”得到了现代科技的验证。1993年，浙江医科大学进行药理测试证实，铁皮石斛有显著提高机体免疫功能，抗衰老，刺激唾液分泌、抗疲劳、耐缺氧等方面的作用。1996年，中科院华南植物研究所和中山医科大学肿瘤
8、研究所通过动物实验，证实铁皮石斛多糖能显著提高外周白细胞数和促进淋巴细胞移动抑制因子，强有力地清除实验条件下免疫抑制剂环磷酰胺的加入所引发的副作用，因此它能提高机体免疫功能，是一种很有价值的中药类免疫增强剂。2000年，经浙江卫生防疫站检测表明有辅助抑制肿瘤的作用。铁皮石斛可食用方式：方法一：鲜吃取新鲜铁皮石斛若干，洗净入口细嚼，味甘而微黏，清新爽口，余渣吞咽即可。（功效：强阴益精、开胃健脾。）方法二：煎汤洗净切碎或拍破加水入锅用文火先煎煮30分钟，后放入1-2克西洋参再煮30分钟，可重复煎煮，连渣食用。近代名医张锡纯说：“铁皮石斛最耐久煎，应劈开先煎，得真味”（功效：补虚养阴，清热。）方法三
9、：泡茶洗净后切薄片，用开水冲泡后饮用，可重复冲泡，连渣食用。（功效：开胃健脾、降火理气、对慢性咽喉炎疗效显著。）方法四：熬膏洗净切碎或拍破可加其他中药材加水煎汁，连煎两次，弃渣后用小火浓缩，再加冰糖，继续熬制成膏状引用。（功效：对劳损虚弱、肢节多痛、体乏、夜多盗汗等症状有显著疗效。）方法五：浸酒洗净切碎拍破、单味或和其他物料一起浸入40度以上酒中，3个月后即可食用。（功效：补肾养阴、生精祛风。）方法六：入膳洗净切碎或拍破和鸡鸭等材料一起文火炖2-3小时，连渣食用。或用文火煎煮后取汁备用，加入其他原料可煮粥、做羹、煲汤等。（功效：养阴生津、抵虚热、微汗、筋骨酸痛等常见的体虚症。）建设生态农业观光
10、型农场的意义生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。宝生源农场占地105余亩，建场3年以来积累了丰富经验，各类区块及路道基本成熟。在增添铁皮石斛种植及花卉的基础上，适当、适时发展生态旅游农业是实现农场可持续发
11、展的一条途径，它还将成为农场新的经济增长点。规划设计原则农场的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，拟造整补生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业养种植与旅游发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。农场规划将遵从以下原则：1、整体性与开放性的原则规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与种养殖的有机结合。从内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时整个生态园本身将与种养殖环境相互衔接、相互融合。2、经济性原则在生态园规划中将充分考虑经济生产的内容，坚持在
12、经济效益好的基础上，良性发展生态农业种养殖及观光，充分发挥高科技的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源。另外，“合作”将是整个生态农场建设中的亮点。3、参与性原则亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，让观光者广泛参与到农场的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的农家美味及乡村文化氛围。4、特色性原则特色是生态园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，石斛生态园会明确“铁皮石斛树上仿野生科技示范种植基地”为资源特色，作为突破口，使农
13、场的观光旅游具有更鲜明的市场特色。5、多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，农场在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和多种特设农产品供观光者选择。6、适宜性原则区域划分是多样化的生产潜力，它是长期长时间粘合客户的基本。要对农场内各个不同划区域类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到区域项目的最合理化发挥，获得最大的经济效益。同时注重大气与细腻性。7、 接力性原则土地能力是指土地的生产潜力，它在有限的土地上所固有的生产力是有限的。要对农场内各个不同土地区域划分地块的各种种养殖利用得到最大化，以达到土地的最合理化利用，获得最大的
14、经济效益，要有效的接力于外援合作供给。8、近期和远期规划建设性原则农场的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。第一章 总论一、项目名称 厦门铁皮石斛农业科技种植示范基地 “聚得乐”农业旅游观光园 厦门灌口园林绿化花鸟果蔬市场二、综合性项目名称宝生园果蔬农业专业合作社三、项目地点、规模、主要内容1、项目地点厦门市集美区灌口镇国道边2、项目规模石斛生态农业观光园是一个以生态开发为宗旨，集种植、养殖、科研、旅游休闲为一体的绿色生态园，为
15、确保农业观光的生态性，观光园合作式引进各领域专家为技术指导，将苗木、花卉、蔬菜的种植、禽畜的养殖与销售以及餐饮、娱乐、观光休闲集于一体，予总面积约150亩。3、项目主要内容一、项目简介： 本项目是农业旅游观光项目，农业是一个国家、一个民族的根本，国家也深知这一点，所以大力发展农业项目。 本项目坐落在世界的花园城市厦门灌口，世界级知名城市，项目占地150亩，地理位置极为优越，于G324国道边，沈海高速口近在咫尺，距离厦门中心地带驾乘约13分钟，也可乘坐657，936，980等数条公车通达，距离厦门火车站27公里、火车北站10公里、高崎机场18公里,后溪河环绕周围,与自然共从。 树上仿野生种植铁皮
16、石斛属于高科技创新农业项目是政府大力扶持项目，顺应国家政策，可享受政府政策补贴（含：科技局、农业局），地理位置优越，周围气候大好，前景广阔，投资小，回报快，收益稳定，项目需要资金800万，预计两年内可创造200%的收益。 二、项目分析： 1、项目的基本情况:项目计划建设1栋假山景附观光住宿大棚，一个生态餐厅和配套的附属设施，两者既能相互依托，优势互补，又能独立经营，集农业种植、养殖、旅游、观光、采摘、餐饮、住宿、度假、休闲、生态学习、垂钓、运动、拓展于一体的综合性园区。 2、项目来历：国际形式发展和实践证明，以农业为主体发展生态游、农家乐是今后的发展形式，绿色休闲观光农业直观商业是一项正在兴起
17、的有着广阔发展空间的工程，随着人们生活水平的不断提高，渴望反朴归真，追求乡情野趣成为时尚。连日紧张忙碌的生存竞争之后，偶逢节假闲暇，或在田间劳作，或在熔金落日的傍晚散步于幽静的小路，呼吸新鲜湿润充满泥土芬芳的空气，使人们心旷神怡，一切烦恼与疲劳都不复存在。我们的生态农业观光园结合自身优势，挖掘农业资源优势，增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加收入，开辟郊区游农业增收新途径，拓出新科技农业种养殖的农业新模式，特制定本规划。 三、公司目标和宗旨公司坚持以人为本，因地制宜，打造纯天然业态，利用现代农业高新技术，把游客的需求作为公司项目的出发点和立足点，打造一个集绿色农业、旅游休闲和科研教育为一体的现
18、代化、集约化和全方位多层次宽领域的产业，建设一块在城市中有田园，田园中有城市的，可供人们一年四季观赏游玩的度假胜地。第二章 市场分析一、背景生态观光农业是一种以农村和农业为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快，以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新兴产业观光农业应运而生。生态观光农业园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础
19、上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业心体系。在我国，生态农业观光园是一个蓬勃发展的行业，在重庆、山东等地都有成熟项目案例。近几年来，随着生态旅游市场的增长，农业观光以休闲农业、观光农园、市民农园、农业公园、休闲农场、教育农园等形式在各地表现出来。二、SWOT分析S:优势（1）观光园空气清新，项目齐全，服务周到，集种植养殖、旅游观光、休闲娱乐为一体；（2）观光园位于国际旅游美誉城市厦门灌口，灌口属于厦门城郊，但属
20、于旅游覆盖面，但灌口地价较低，可以为开发建设节省费用，从而降低成本；（3）园区依山傍水，提供了独特的自然景观；（4）四季皆有绿化果蔬景观及铁皮石斛是园区最大的亮点。W：劣势（1） 在市场的细分和观光园的管理方面还缺乏进一步的认知和经验；（2） 区块不大在招商引资上存在一定难度；（3）园区内建筑房的不足游客的附加值及夜间田园体验感得不到最大化提升。O:机会（1）依托厦门岛旅游，发展潜力巨大，厦门岛是一个以旅游著称的城市，数据预计 2013年厦门市接待国内外游客4830万人次，实现旅游收入650亿；（2）生态农业观光园与厦门的城市景区形成旅游的差异性互补，发展潜力大；（3）各级政府均重视特色农业的
21、发展，并给予大力支持。T:威胁（1）同类观光园数量不断增多，竞争激烈；（2）园区周边遭到一定程度的破坏或者建设，失去原滋原味的特色；（3）项目跨度较大，区块较小，利益难以管控，可能存在风险。三、政策规定1、2010年中央一号文件中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见明确提出积极引导社会资源投向农业农村，提高现代农业装备水平，促进农业发展方式转变，推进菜篮子产品标准化生产，发展无公害农产品、绿色产品、有机农产品。2、厦门市发展改革委关于印发厦门市现代农业示范项目建设规划（2008-2010 年）的通知集美、同安、翔安区发展和改革局按照规划明确的指导思想、基本原
22、则、建设目标、区域布局、建设重点和项目类型，加强示范项目储备，精心组织实施，强化项目管理，坚持体制机制创新，更好地发挥现代农业示范项目在转变农业增长方式、增加农民收入方面的典型引导和辐射带动作用，扎实稳步地推进我市社会主义新农村建设。第三章 项目规划设计一、设计思想1、建设上尽量注入生态自然景观和乡村风味 观光园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，是观光园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此观光园的建设上将尽量注入自然生态土特资源，使其与自然景观和石斛种植及畜牧养殖融为一体。同时充分稀特种植的风貌，观光园服务区的规划、设计和建设上充分考虑“重体验、求久停、重回头、要高销”元素。2、
23、兼顾生态性、娱乐性以及科普示范性。在对观光园进行实地规划时将通过合理布局，采取种养区和观光娱乐区融合等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。同时，要考虑园区科普示范的功能，引进新品种、新技术，将园区建设成为一个立体的科普示范学习园。3、开发“体验经济”。 通过观光园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广发参与到观光园的生产、生活中，增强农耕、参与体验。项目内容1、畅游农业长廊、小跑长廊吸取大自然精华，古树下健身康体2、古树、果树、奇花异草、茶叶、蔬菜、畜牧的领养（拓养、自养）种养植、采摘、加工、采购、定制（克字、塑形）3、占地为营：定价或竞价
24、的方式出租区地块，给会员或战略合作伙伴种植或经营，还可以远程可控式实时监控观看菜地情况。4、设置大自然观光代步工具：骆驼、驴、马（外包）5、售卖原生态农作物、土特物（仿野生铁皮石斛）6、科普学习：观看农作物生长视频（学校自然课协作）、农业知识大比拼、标本制作及购买、乘水上自行车识农业科普挑战。7、陶制塑泥、道具摄影8、体验猎物文化（抓鸡、鸭、鹅、兔、羊，捡蛋）9、原野烧烤，土食土蒸煮，果蔬餐，土养殖餐10、垂钓、挖泥鳅、蛙、摸螺、犁田、赛马11、在拓展中挑战（智力、赛跑、拉力、农作、蒸煮）12、树下遮荫休宿，情侣长眠，树下咖啡茶语长；树上鸟巢宿鸟人二、空间布局与功能区项目建设总体方案项目规划：
25、根据规划，古林石斛观光园拟建设以种植铁皮石斛为主的农业项目，以苗木花卉种植为二的种植区，以租地种植、科普学习、农家乐、养殖、景观欣赏为附属运营区。从上空看，观光园各区道路相通，路两旁围上绿篱，竹林柳树或种植景观树，树上绑养鸟类猴子，营造一种林荫小道和田园小路和原野自然的氛围，行走其间，有如体会一种立体的生态公园，静谧、幽雅，让人暂时放下生活的重担，回归自然。观光园详细融合并划分为：古树种植区、园林绿化花卉种植区、四季果林区、禽类养殖区、游舟科普区、垂钓区、租地种植区、烧烤野炊区、玩泥区、售卖区、洗浴游泳区、进餐区、拓展并活动区、健身区、鸟人区、咖啡饮茶区、培苗区、鱼鸟区、挖泥鳅摸螺犁田区、生产
26、加工区、商务多功能区、根雕区、蜂蜜区、禅修区、停车区；以下分别介绍各个区块的划分与建设及运营定位！ 1、古树种植区 规划建设：占地面积：30亩 功能分类：观赏、种石斛、景观树销售。以古树为农场重点种植，用古树作为观赏主体，并大部分以古树来作划区作为区阶及在其树上种植仿野生铁皮石斛。经营定位：投资方式：以包种包活方式，自购直营百年古树具有主体观赏价值，古树上种植铁皮石斛，起到仿野生作用其价值大于普通种植的3倍以上，既普通人工种植铁皮石斛市面价在1000元每斤，仿野生售价可在3000元每斤左右，并且减低种植耗材，还可以从领养古树来托付圣灵。2、 园林绿化花卉种植区规划建设：占地面积：20亩 功能分
27、类：观赏、景观树销售在古树种植的基地基础周圈种植，减少空间的浪费.种植区内要种植经济林木、特种苗木与花卉，引入高科技技术和现代化管理手段，使种植区内品种丰富而又有特色，能兼具科普性、科研型以及观赏性。同时，在种植区内建设特种苗木、奇花异草展示区，向游客展示新型苗木、花卉，刺激游客的消费心理。另外在苗圃地建设本苗圃。经营定位：投资方式：合作方式通过第三方合作种植的方式来获取利润的分配。3、 四季花果区规划建设：占地面积：2亩 功能分类：观赏、景观树销售引入高科技技术和现代化管理手段，使种植区内品种丰富而又有特色，能兼具科普性、科研型以及观赏性。同时，在种植区内种植的必须四季都有的果树，向游客展示
28、四季如春，刺激游客的消费心理。经营定位：投资方式：自主投资直营方式通过售卖摘果体验的方式来获取利润。4、 禽类养殖区 规划建设：占地面积：0亩 功能分类：农家观赏、售卖、美食在种养植区域间散养方式融入禽类养殖经营定位：投资方式：自主投资直营方式通过禽类养殖合理利用空间，领养和售卖方式来获得利润，并通过捡土蛋活动售卖获利。5、 水上自行车科普区 规划建设：占地面积：5亩 功能分类：观赏游玩通过原周圈的水渠来在周边或上方种植或吊挂各种瓜果花草动物，游客乘舟观赏并作挑战及提升农家知识测试。经营定位：投资方式：自主投资直营以购票的方式让游客通过识别各类动植物来减低票费。6、 垂钓区规划建设：占地面积：
29、15亩 功能分类：观赏、娱乐、售卖设立娱乐垂钓区和专业垂钓区、体验钓鱼区四个鱼池。经营定位：投资方式：自主投资直营通过娱乐垂钓区让游客观赏及感受钓鱼的趣味以钓竿制来收取费用，体验垂钓区让游客感受钓鱼的成果以售卖垂钓到得鱼来收取费用，专业垂钓区让游客感受钓鱼的成果以时间值来收取费用。7、 租地种植区 规划建设：占地面积：60亩 功能分类：观赏、体验、带动售卖在古树划区之间以12生肖及可定制形状空间（在喷水及施肥时可映射到铁皮石斛）按定价（长期租用）竞价（短期租用）典租等方式出租用地给会员，会员通过地可以自己或委托方式来种蔬菜花果（各种水果茶叶和各种蔬菜如：土豆、蔬菜、生姜、西红柿。按市场及客户定
30、制种植），得到吃绿色蔬菜花果和寄卖蔬菜花果及土地升值抄租。（远程视频管理菜地）经营定位：投资方式：自主投资直营提升农场稳定客源，在地块租金收入基础上还得到了新鲜农产品现场销售的带动作用。 8、烧烤野炊区规划建设：占地面积：1亩 功能分类：娱乐、销售设立原野的烧烤蒸煮方式，让游客体验野炊农产品及禽类鱼类兔羊等的原味自助野外餐。经营定位：投资方式：自主投资直营通过租蒸煮烤工具让用户买我们的各类土特食物（会员可以直接享受自己的产品蒸煮，并免费提供工具） 9、陶艺区规划建设：占地面积：0.1亩 功能分类：娱乐设立玩泥区让游客享受制作陶艺、塑造泥物人等做一回土人。经营定位：投资方式：自主投资直营通过玩泥
31、带动洗浴，玩泥按次收费提供烘干和有偿包装，并让泥工艺品按斤售卖。 10、售卖区（会员聚购中心） 规划建设：占地面积：0.1亩 功能分类：交易设立场区内各类农业产品（土畜牧类、禽类、蛋类、花草树木类及铁皮石斛的相关产品）交易售卖区及聚才战略会员聚购区经营定位：投资方式：自主投资直营通过售卖来推广产品及代售、贸易产品获得利润。11、洗浴游泳区规划建设：占地面积：1亩 功能分类：娱乐设立游泳区带动扩展会员，及增加拓展和健身项目经营定位：投资方式：自主投资直营通过收会员费或次票来创造利益。12、进餐区规划建设：占地面积：休闲厅1亩 ，原野区1.5亩 功能分类：聚餐设立休闲聚餐和原野聚餐区，让游客吃农家
32、饭和野味及生态果蔬健康餐。经营定位：投资方式：合作投资承包经营以合作休闲进餐区来赢得利润差额，通过原野假山内餐区来接待大批游客13、拓展活动区规划建设：占地面积：10亩 功能分类：活动1亩设立军训区（平衡管、攀越墙、跳池、木桩、跑道）招揽团队客源带动产业，9亩足球橄榄球草坪区或风筝区经营定位：投资方式：自主投资直营免费提供活动场地，带动厂区其他消费14、健身区规划建设：占地面积：0亩 功能分类：活动在古树上装设运动功能（臂杆、手圈.等健身器材），设在军训区旁经营定位：投资方式：自主投资直营10元终身会员免费制，带动消费。15、鸟人区规划建设：占地面积：0亩 功能分类：体验、住宿在树上搭建鸟巢木
33、屋，拟设20间，粘合情侣体验游，打造园区特色性。经营定位：投资方式：自主投资直营和第三方投资代营以住宿租金收入为基础，带动消费16、咖啡饮茶区（聚才项目促进商务洽谈区）规划建设：占地面积：0.5亩 功能分类：体验、休闲在树上或树下设立休闲泡茶棋牌区，设立项目促进日，带动推广铁皮石斛健康茶经营定位：投资方式：自主投资直营泡茶次来收费，寄售的茶免收次费（远程实时对号呼叫服务；田园音乐）。17、培苗区规划建设：占地面积：8亩 功能分类：观赏、种殖设立苗鹏，种植菜苗、跨季度果蔬、石斛苗经营定位：投资方式：合作或自主投资直营售卖铁皮石斛苗给游客自养。培育小苗移植树上18、鱼鸟区规划建设：占地面积：0.5
34、亩 功能分类：观赏、售卖设立鱼苗、鸟区，供游客购买，游客可选择标记后托养或放生或带回家。经营定位：投资方式：合作通过销售苗，收托养费19、挖泥鳅摸螺犁田（小鱼按摩浴）区规划建设：占地面积：1亩 功能分类：体验设立水田，放泥鳅、螺给游客挖摸，水田还可以体验犁田。经营定位：投资方式：按时长收取费用。20、展示型生产加工区规划建设：占地面积：1亩 功能分类：展示设立石斛深加工、农业产品、畜牧禽类产品模拟加工区。经营定位：投资方式：促进带动深加工产品的销售。21、多功能区规划建设：占地面积：1亩 功能分类：商务会议多功能设立多功能会议区，让公司单位在轻松会议中享受大自然。经营定位：投资方式：直营促进带
35、动产业园，并带来会议功能使用费。22、根雕区规划建设：占地面积：1亩 功能分类：展示、使用、售卖设立梗雕加工、梗雕展示并应用、梗雕售卖区。经营定位：投资方式：合作式促进带动深加工梗雕的销售23、蜂蜜区（蜜蜂园 ）规划建设：占地面积：0亩 功能分类：展示、售卖设立蜂蜜原生态及售卖区。经营定位：投资方式：合作式促进带动深加宝生园蜂蜜产品的销售24、禅修、私会区规划建设：占地面积：0.5亩 功能分类：禅修、培训、公益设立八卦阴阳禅修及私会区。经营定位：投资方式：直营促进带动产业发展、培训收入、会员征集的利益25、迷宫区（CS）规划建设：占地面积：0.5亩 功能分类：游乐设立八卦迷宫，挑战性游戏。经营
36、定位：投资方式：直营促进带动产业发展、门票收入的利益26、赛马区规划建设：占地面积：0.5亩 功能分类：游乐设立赛马区，挑战性游戏。经营定位：投资方式：直营促进带动产业发展、门票收入的利益27、儿童游乐区规划建设：占地面积：0.5亩 功能分类：游乐设立游乐区，挑战性游戏。经营定位：投资方式：直营促进带动产业发展、门票收入的利益28、泄愤、射箭区规划建设：占地面积：0.5亩 功能分类：游乐设立射箭区，挑战性游戏。经营定位：投资方式：直营促进带动产业发展、门票收入的利益29、停车区规划建设：占地面积：1.5亩 功能分类：停车 停车场建设在园区入口边，让游客及旅游团停放车辆。l 注：以上区块经营分立
37、操作整体运营的方式，客户类型可分为：单项体验客、整园通票体验客、充值卡会员、战略会员（驻地、聚购、项目），会员都享受会员免费项目。三、管理、服务、保障1、现代化的管理：与资源方合作或承包第三有经营经营方，在统一管理的前提下，根据各区的实际情况准备不同的方案，统一管理与责任分配相结合。2、人性化的服务：宽敞的停车场、清洁的公共卫生间、服务咨询中心、可供休息的古树木椅、林荫下的休闲桌椅，导游服务等设施和服务，给游客营造一种家的感觉。3、全方位的保障：售卖超市能够满足游客的不同需求；原野住宿接待解决了持久游客的住宿问题及体验感。项目计划进度 基础建设古树划区种植功能区建设园林花卉及美化园区铁皮石斛种
38、植销售区设立展示型生产加工区设立第一期建设要做好观光园的区域及道路设计，通过观光园的林荫小道、田园小道，要让人在有限的观光园区域内有一种“云深不知处”的感觉。同时，道路设计要根据整个园区的区域划分来设计。第二期建设要依次做好活动区、景观区、种养区的规划和建设，在活动区内要让人在劳动之中感受大自然风光，同时还能兼具农林科普示范的功能。景观区内规划则要以生态花园为主题，让人在其中赏心悦目。种养区内根据苗木品种做好规划，尤其是禽畜放养部分的规划设计。第三期建设以体验区为主，在前期，服务区的建设规模要能容纳100人同时餐饮与休闲，服务区的风格以野营为主，力求保证野外生活的自然、原生态。第四章 市场营销
39、策略一、营销理念以“四季如春”为营销点季季有亮点，天天有果摘的理念；古树上种植名贵养身铁皮石斛与竞争对手形成差异定位，主张含金量最高的绿色自然健康园的营销理念。二、营销活动1、适时举行抓禽鱼畜类、挖泥鳅、炊煮、拓展运动、捡蛋竞赛，可依据人数的多少分为个人组、双人组、家庭组、公司组或者依据参赛人员的年龄分为少儿组、青年组、中老年组；2、定期举办农业知识竞答，游舟识农业赛比；3、在媒体上刊登一些农业科研新成果等，扩大知名度；4、在适当的时间在观光园组织野营，举行篝火晚会；5、针对游客喜欢边游览边拍照的爱好，可以举行游客摄影展，题材是关于观光园的风景、人物等；6、在农地里，可以体验农耕竞赛，体验乡村
40、劳动；7、在相关报纸、户外、电视、网络等媒介上做广告，宣传其“四季如春、百年古林及石斛”的差异点，准确定位，形成差异化营销；8、六一儿童节或者重阳节、情人节等节日，可以组织免费观光或者以优惠价。三、营销资料门票、旅游手册、折页、书签、手提袋、展板、碟片、园区的吉祥物或者纪念品 四、网络行销制作高质量的主题网站，实现网上游览如同亲身体验一般。发布旅游信息，实现网上预订，售卖农业产品，支付和结算等功能。开辟专栏，让游客对观光园的服务、设施、感受等进行投票，提合理化的建议，针对建议的可执行性给予相应的奖励，促进观光园发展。第五章 预算与收益一、投资估算表（投资方式：融资、合作）古林石斛投资预算表项
41、目数量单价金额备注古树石斛种植区15009001350000自营包种园林绿化花卉区15000050000合作四季果树区100001051050000自营禽类养殖区4004016000自营游舟科普区5200010000自营垂钓区32000060000自营租地种植区180008000自营烧烤野炊区12000020000自营玩泥区130003000自营售卖区15000050000自营洗浴游泳区14000040000自营进餐区1150000150000自营拓展并活动区11500015000自营健身区150005000自营鸟人区1030000300000自营咖啡饮茶区13000030000自营培苗区20
42、0合作或自营含苗鱼鸟区14000040000自营或合作根雕区100合作蜂蜜区100合作多功能会议厅13000030000自营挖泥鳅摸螺犁田区120002000自营展示型生产加工区13000030000自营停车区120002000自营水电工程16000060000自营营销费用1400000400000自营人工费预备1518000270000半年费其他120000002000000合计：5961000二、项目收益分析1、社会效益分析本项目符合生态建设及农业补贴、科技补贴的相关要求，同时，促进当地旅游业的发展。2、 项目盈利预算及分析古林石斛年投资回报预算表项 目第一年第二年第三年备注古树石斛种植区
43、120000024000003600000古树及石斛售卖园林绿化花卉区150000300000450000合作差额四季果树区200004000060000禽类养殖区200000400000600000游舟科普区180003600054000垂钓区50000100000150000租地种植区1080000216000021600003600年一分地烧烤野炊区50000100000150000玩泥区50001000015000售卖区100000200000300000洗浴游泳区100002000030000进餐区200000400000600000拓展并活动区000健身区000鸟人区5000010
44、0000150000咖啡饮茶区50000100000150000培苗区60000120000180000鱼鸟区200004000060000挖泥鳅摸螺犁田区200004000060000根雕区200004000060000蜂蜜区200004000060000多功能会议厅80000160000240000停车区000会员费200004000060000门票费用100002000030000政府补贴80000080000080000080-170万其他50000010000001500000合计：4733000866600011249000本项目营业收入主要来源于铁皮石斛、驻地为营、农家乐体验等。根据本项目的经营能力，估计年接待游客至少可达72000人次，综上分析，本项目的第一年收入保守估计将达到500万元以上。随着生态农业的发展以及经济和游客消费能力的增长，本项目的前景十分可观。第六章 项目评价建设与发展生态农业观光园，是旅游业发展创新的一种新形式，也代表了21世纪生态园林绿化发展的方向，受到国家和政府的支持。生态农业观光园的出现，为游客提供了绿色空间，扩大了人类的生存空间，为人类的生
