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1、安农产品批发市场调研报告西安项目组2010年4月29日目录第一部分：调研方案概述71.1、调研背景71.2、调研目的71.3、调研方法71.4、调研范围7第二部分：竞争者调研资料分析102.1、北二环蔬菜副食交易中心102.1.1、项目概况102.1.2、位置交通概况102.1.3、市场内部业态构成102.1.4、市场内部配套设施142.1.5、市场运营概况162.1.6、商铺租赁费用172.1.7、市场管理收费情况182.2西北农副产品批发中心市场（摩尔市场）182.2.1、项目概况182.2.2、位置交通概况192.2.3、市场内部业态构成202.2.4、市场内部配套设施232.2.5、市
2、场运营概况232.2.6、商铺租赁费用242.2.7、市场管理收费情况242.3方欣商圈252.3.1、项目概况252.3.2、位置交通概况262.3.3、市场内部业态构成262.3.4、市场内部配套设施342.3.5、市场运营概况362.3.6、商铺租赁费用372.3.7、市场管理收费情况372.4朱雀农产品交易中心382.4.1、项目概况382.4.2、位置交通概况382.4.3、市场内部业态构成392.4.4、市场内部配套设施422.4.5、市场运营概况432.4.6、商铺租赁费用442.4.7、市场管理收费情况452.5胡家庙蔬菜、副食批发市场452.5.1、项目概况452.5.2、位
3、置交通概况462.5.3、市场内部业态构成462.5.4、市场内部配套设施482.5.5、市场运营概况492.5.6、商铺租赁费用492.5.7、市场管理收费情况502.6炭市街水产副食市场502.6.1、项目概况：502.6.2、位置交通概况522.6.3 、市场内部业态构成532.6.4、市场内部配套设施：542.6.5、市场运营概况：552.6.6、商铺租赁费用552.6.7、市场管理收费情况：55第三部分、商户调研资料分析563.1、北二环蔬菜副食交易中心563.1.1、商户调研概况563.1.2、商户冷库、仓库使用情况563.1.3、商户希望配套服务563.1.4、商户对现有农批市场
4、的意见563.1.5、商户的供应和批发渠道563.2、西北农副产品中心批发市场（摩尔市场）573.2.1、商户调研概况573.2.2、商户冷库、仓库使用情况573.2.3、商户希望配套服务573.2.4、商户对现有农批市场的意见573.2.5、商户的供应和批发渠道573.3、胡家庙蔬菜副食批发市场573.3.1、商户调研概况573.3.2、商户冷库、仓库使用情况573.3.3、商户希望配套服务583.3.4、商户对现有农批市场的意见583.3.5、商户的供应和批发渠道583.4、方欣商圈583.4.1、商户调研概况583.4.2、商户冷库、仓库使用情况583.4.3、商户希望配套服务583.4
5、.4、商户对现有农批市场的意见593.4.5、商户的供应和批发渠道593.5、朱雀农产品交易中心市场593.5.1、商户调研概况593.5.2、商户冷库、仓库使用情况593.5.3、商户希望配套服务593.5.4、商户对现有农批市场的意见593.5.5、商户的供应和批发渠道603.6、炭市街水产副食综合批发市场603.6.1、商户调研概况603.6.2、商户冷库、仓库使用情况603.6.3、商户希望配套服务603.6.4、商户对现有农批市场的意见603.6.5、商户的供应和批发渠道60第四部分、商户媒体习惯调研资料分析614.1、北二环蔬菜副食交易中心614.1.1、项目认知度分析614.1.
6、2、报纸媒体阅读习惯分析614.1.2.1、报纸媒体使用习惯614.1.2.2、报纸媒体关注内容624.1.3、电视媒体阅读习惯分析634.1.3.1、电视媒体使用习惯634.1.3.2、电视关注内容634.1.4、广播媒体阅读习惯分析644.1.4.1、广播媒体使用习惯644.1.4.2、广播媒体关注内容654.1.5、网络媒体阅读习惯分析654.1.5.1、网络媒体使用习惯654.1.5.2、网络媒体关注内容664.2、西安胡家庙蔬菜、副食批发674.2.1、项目认知度分析674.2.2、报纸媒体阅读习惯分析674.2.2.1、报纸媒体使用习惯674.2.2.2、报纸媒体关注内容684.2
7、.3、电视媒体阅读习惯分析694.2.3.1、电视媒体使用习惯694.2.3.2、电视媒体关注内容694.2.4、广播媒体阅读习惯分析704.2.4.1、广播媒体使用习惯704.2.4.2、广播媒体关注内容704.2.5、网络媒体阅读习惯分析714.2.5.1、网络媒体使用习惯714.2.5.2、网络媒体关注内容724.3、朱雀农产品交易中心市场724.3.1、项目认知度分析724.3.2、报纸媒体阅读习惯分析734.3.2.1、报纸媒体使用习惯734.3.2.2、报纸媒体关注度734.2.3、电视媒体阅读习惯分析744.2.3.1、电视媒体使用习惯744.2.3.2、电视媒体关注内容754.
8、3.4、广播媒体阅读习惯分析764.3.5、网络媒体阅读习惯分析764.3.5.1、网络媒体使用习惯764.3.5.2、网络媒体关注内容.764.4、朱雀农产品交易中心市场774.4.1、项目认知度分析774.4.2、报纸媒体阅读习惯分析784.4.2.1、报纸媒体使用习惯784.4.2.2、报纸媒体关注内容794.4.3、电视媒体阅读习惯分析794.4.3.1、电视媒体使用习惯794.4.3.2、电视媒体关注内容804.4.4、广播媒体阅读习惯分析814.4.4.1、广播媒体使用习惯814.4.4.2、广播媒体使用习惯824.4.5、网络媒体阅读习惯分析824.4.5.1、网络媒体使用习惯8
9、24.4.5.2、网络媒体关注内容834.5、炭市街水产副食综合批发市场844.5.1、项目认知度分析844.5.2、报纸媒体阅读习惯分析844.5.2.1、报纸媒体使用习惯844.5.2.2、报纸媒体关注内容854.5.3、电视媒体阅读习惯分析864.5.3.1、电视媒体使用习惯864.5.3.2、电视媒体关注内容864.5.4、广播媒体阅读习惯分析874.5.4.1、广播媒体使用习惯874.5.4.2、广播媒体关注内容874.5.5、网络媒体阅读习惯分析884.5.5.1、网络媒体使用习惯884.5.5.2、网络媒体关注内容894.6、方欣市场894.6.1、项目认知度分析894.6.2、
10、报纸媒体阅读习惯分析904.6.2.1、报纸媒体使用习惯904.6.2.2、报纸媒体关注内容914.6.3、电视媒体阅读习惯分析914.6.3.1、电视媒体使用习惯914.6.3.2、电视媒体关注内容924.6.4、广播媒体阅读习惯分析934.6.4.1、广播媒体阅读习惯分析934.6.4.2、广播媒体阅读习惯分析934.6.5、网络媒体阅读习惯分析944.6.5.1、网络媒体使用习惯944.6.5.2、网络媒体关注内容94第五部分：大众群体市场调研报告965.1调研目的965.2调研区域965.3调研结果及分析96第六部分、市场调研综合分析1006.1、竞争者调研综合分析1006.1.1、交
11、易铺位及建筑面积分析1006.1.2、铺位租金分析1016.1.3、市场交易情况分析1026.1.4、市场交易费用分析1036.2、商户调研综合分析1056.3、商户媒体习惯综合分析1056.3.1、项目认知度综合分析1056.3.1.1、项目认知度1056.3.1.2、各市场项目认知度对比1056.3.2、报纸媒体阅读习惯分析1066.3.2.1、报纸媒体使用习惯1066.3.2.2、报纸媒体关注内容1076.3.3 电视媒体阅读习惯分析1076.3.3.1、电视媒体使用习惯1076.3.3.2、电视媒体关注内容1086.3.4、广播媒体阅读习惯分析1096.3.4.1、广播媒体使用习惯10
12、96.3.4.2、广播媒体关注内容1096.3.5、网络媒体阅读习惯分析1106.3.5.1、网络媒体使用习惯1106.3.5.2、网络媒体关注内容1106.4、大众群体调研综合分析111第七部分：下步招商推广建议1127.1、扩大招商范围、扩展招商团队1127.2、尽快建立市内项目营销中心，保持与客户的沟通平台1137.3、项目现场围墙及户外广告形象展应尽快完善1137.4、市内户外形象广告尽快建立，提高项目在市民中的知名度1137.5、网络推广及时跟进，保持项目信息全天候发布113第一部分：调研方案概述1.1、调研背景2010年，西安雨润农副产品全球采购中心农副产品招商将全面进入陕西市场。
13、西安农副产品全球采购中心为陕西农产品提供了一个崭新的展示和交易中心，为进军国际市场的陕西农产品公司搭建了一个信息、技术和销售的平台。面对西安农副产品全球采购中心的经营理念，针对招商项目的主要客户、潜在客户进行前期的市场调研，通过对目标企业主的访谈，了解企业的需求，分析企业的顾虑。从而为西安农副产品全球采购中心招商项目的推广行动的全面展开提供科学的依据。1.2、调研目的了解和研究招商目标群体对于西安农副产品全球采购中心招商项目的态度，关注点，旨在发现和证实西安农副产品全球采购中心切入市场的切入点。对于西安农副产品全球采购中心招商项目进行测试，以评估招商目标群体对西安项目的各方面的评价，为西安农副
14、产品全球采购中心进入西安推广行动提供依据。1.3、调研方法实地调研走访，发放调查问卷1.4、调研范围竞争者和商户调研：项目组进入西安后先后对朱雀农副产品交易中心、高新生鲜城、胡家庙综合批发市场、西安市粮油批发市场、西安北二环蔬菜批发交易中心、西安摩尔农产品批发市场、方欣农产品批发商圈、炭市街水产批发市场、长安绿色无公害蔬菜批发市场、纺建路蔬菜副食综合批发市场、穆将王综合市场、西安茶叶批发城、西安西部欣桥蔬菜批发市场、灞桥蔬菜批发市场共15家农产品批发市场进行了走访调研，通过实地考察最终确定了北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜批发市场、方欣炭市街副食品
15、市场和炭市街水产交易中心共6处西安大型且具有典型代表性的农批市场进行实地问卷调研。每个市场分别发放1份竞争者调研问卷、30份商户调研表、30份商户媒体习惯调研表，共计回收6份竞争者调研问卷、180份商户调研问卷、180份商户媒体习惯调研问卷。大众媒体调研：将西安市分为东、西、南、北、中五个区域，以西安大众市民为主要调研对象。对市内“东西南北中”每个区域选定3个成熟住宅小区，共选定15个小区，每个小区做12份市场问卷调查，共完成180份市场问卷调查。l 城东：李家村万达广场、阳光小区、胡家庙新兴骏景园l 城西：糜家桥小区、桃园小区、枫叶新都市l 城南：太白小区，紫薇广场、大明宫建材市场l 城北：
16、雅荷花园、龙首村、自强东路家属院l 城中：莲湖公园家属院、南小巷家属院、白鹭湾小区第二部分：竞争者调研资料分析2.1、北二环蔬菜副食交易中心、.UsersuserDesktop西安项目市调统计表.xls2.1.1、项目概况西安北二环蔬菜副食交易中心隶属于陕西欣绿实业有限责任公司。公司是由567户蔬菜经营大户，主动联合、自愿参股、自筹资金4700多万元，建成于2003年。摊位商户拥有铺位的产权，属于私营企业。2.1.2、位置交通概况北二环蔬菜副食交易中心位于西安市朱宏路与北二环的交界处西北角，交通优势十分明显。其中朱宏路为城市主要干道之一，通过朱宏路向北即达到我们的项目地块，向南可以到达明城墙以
17、北；同时市场紧邻北二环，可以通过城市的二环线迅速的到达城市中的任何位置。2.1.3、市场内部业态构成市场占地面积150亩左右，建筑面积近6万平方，各类交易区总铺位约512个。包括蔬菜交易位437个，占总铺位数的86%；副食交易铺位60个，占总铺位数的11%；肉类交易铺位15个，占总铺位数的3%。市场正门（朱宏路）（一） 蔬菜区蔬菜区占据了整个市场交易区近90%的面积。蔬菜区由郊菜、客菜、精品菜和叶菜构成，总计437个交易位。其中精品菜区位于市场最里面，数量10户，平均单户营业面积60个平方，一层经营二层住宿，精品菜日交易总量为25吨左右；客菜总计177个摊位，结构和精品区一样，客菜另外还有50
18、多个户外交易车辆；客菜日交易量2000吨左右；郊菜铺位110个，空地交易车辆60辆，郊菜日交易总量800吨左右；叶菜区位于市场的南部，交易铺位30多个，日交易量100吨左右。精品蔬菜区叶菜区空地交易区客菜交易区（二）副食区 粮油副食区位于市场的中部靠近东门附近，面积10亩左右，总铺位60个，属于批零兼营性质，日交易数量65吨左右。此部分主要是服务于周边社区居民的日常消费需求，属于批零兼营性质。副食交易区（三）肉类区 肉类区处于副食区的最前面的一排门面，总共15个铺位，其中猪肉10个，牛肉1家，羊肉2家，家禽1家，鱼1家。批零兼营，日交易数量5吨左右。肉食交易区2.1.4、市场内部配套设施由于团
19、结水库改扩建、北二环市场属拆迁单位，目前市场内部配套设施很不完善。市场内部的配套设施仅有检验检测设备、大型地磅（货物进门时候称重收费）在正常使用，市场内部也仅有十来家简陋的小饭馆，供应市场内经营人员的饮食；市场管理办公室位于市场中心部位，公共厕所3个（收取费用）和汽车修理点1个都是由市场出租经营，市场内有小型货运车辆，负责市内及周边的配送及转货。收费地磅检验检测餐饮配套一条街配送及货运配套2.1.5、市场运营概况北二环蔬菜副食交易中心主要以蔬菜批发为主，夹带副食。蔬菜主要来自河南、山东、四川、广州、海南等全国各个地方，是西安乃至西北最大的蔬菜集散地，市场主要覆射区域甘肃、宁夏、陕北。品种齐全，
20、日交易数量在2000吨左右，占据了整个西安市蔬菜批发量的50%左右。由于市场建设时间较早，已经在西安的蔬菜批发领域形成了龙头地位，虽然市场交易环境较差、设备简陋，但市场的业务情况一直处于满负荷状态下。另外市场是商户集资筹建，管理上相对松散，整个市场完全是一个自由贸易市场。市场内仅有的几个冷库也是商户自己花钱建设，没有专门的仓库，一些副食经营户就把本来用以休息的二层辟出一部分作为暂时仓库存放。一些没有摊位的运销商要租股东摊位商户的铺位经营。2.1.6、商铺租赁费用目前固定铺位经营的商户80%拥有产权；15%由原来的零售商转型进入；5%来自产销辐射地四川和甘肃等地。由于每个商户所参有的股份又各不相
21、同，商户最少的参有35股，每股1万元，去年底分红大约3000元/股左右。由于铺位产权不一，所以租金水平也不一样。铺位租金均价10003000元/月，大部分铺位是以租赁方式收取租金，加上商户进入市场早晚不一样，近两三年进入市场的商户都是转租的铺位。转租铺位的价格也在15004000元/月。商铺短期租赁，带房子的200元/天，大棚150元/天，空地车位只需交个进场费即可（根据品种的不同3545元每吨）。市场内部有公司管控的专业运输车辆和搬运工人，他们在押金的管控下自由经营。上游蔬菜产地和下游采购商入住；南方蔬菜产地政府在此有设点（海南省、四川广元、陕西华县）；甘肃、宁夏、陕北区域批发商和市区定点的
22、采购大户（人人乐超市、家福乐超市）也在此交易。经营五年以上的商户绝大多数都是有参股在市场，由于各个商户的参股多少、经营方式和销售额不同，使得商户对市场管理方的意见也不同，有的嫌弃收费太高，有的嫌规模太小，车辆进出不是很方便。参股少的小股东型商户，虽然对市场有意见，但因自己有股份，顾虑比较多。市场的规模和配套已不能满足商户的需要体现在三方面一、商户住宿的需求已远远不能满足（大约40个临租房间200-300/月），二、交易摊位已经达到极限，三、停车位十分紧张。2.1.7、市场管理收费情况市场由于是股份制运营的模式，只对卖方收取进场费用，以作管理支出，另外收取水电费用和磅秤租赁费用，对停车也不存在费
23、用的收取。市场的费用主要有以下几种：1、 进场费（用以市场管理费用）：平均40元/吨，在货物进门时候收取，根据货物车量的大小重量来估算收取。叶菜经营户的缴纳按年来计算，1万元/年。2、 水电费：水费4.2元/吨,电费0.9元/度.3、 磅秤租赁费：5元/天。铺位租金是交与铺位产权所有者（而非市场），主要有以下几种：1、带房屋的好铺位，长期租用，租金2万元/年。短期租金200元/天。2、大棚，租金1.4万元，押金1万元；短期150元/天。3、副食品租金1000元/月/18平方。4、装卸费用，15元/吨。5、运输费用，10元/车。2.2西北农副产品批发中心市场（摩尔市场）2.2.1、项目概况西北农
24、副产品中心批发市场项目是由深圳市农产品股份有限公司直接控股管理的西安摩尔农产品有限公司投资、开发、建设、管理的项目（也叫西安摩尔批发市场），2006年改建而成，属于私营企业。市场还是省、市、区三级重点项目，是全国百家大型农产品批发市场之一。市场总占地面积212亩（其中北部一块50亩左右的空地后期将计划建成蔬菜交易场地），建筑面积近15万平方米。拥有室内交易面积17000多平方米，香蕉加工贮存房58套（5000多平方米）。摩尔市场大门2.2.2、位置交通概况西北农副产品中心批发市场位于太华路与东二环路之间的北二环段中间，西邻井上村，东临辛家庙，有27路、28路、36路、104路、211路、230
25、路、241路、316路、406路、410路、环1、环2等公交车到达，交通十分便利，区位优势明显。另外可以通过市场门口的北、东两条二环线快速的达到城市内的任何一处。摩尔市场地图2.2.3、市场内部业态构成该市场主要经营品类有干杂、水果、肉类，但以水果和干杂批发为主。经营时间主要在白天（5：0017：00），超市等大户集中在早上9点钟前和下午4点钟后采购，整个市场的高峰期在早上5点到9点钟。水果区 位于整个市场的前部中心位置，占整个区域面积的60%（120亩左右），经营户约550家左右。其中，精品水果铺位70多家，日销售量约200吨，拥有海南西安芒果转运线路；大众水果480多家，日销售量800吨左
26、右。大众水果中本地散户有100多家；香蕉专卖商户58多家，日销售量500吨左右。主要来自云南、广东、缅甸等地。整体大约有5%铺位处于间隙营业的状态（部分外出调货）。精品水果区大货区果品交易大厅干果区 位于市场的西部边上，占整个市场面积的5%不到（8-9亩），总计商户60多家，50多个正规（有水电）铺位，每个的面积在40左右。另有10多家的简易商铺（无水电），简易铺的面积有20左右。主要经营枣、核桃、枸杞等商品，其商家主要是山东人，一少部分是本省人。干果交易区肉类区 位于水果的北部，占整个市场的2%不到（约2亩左右），只有10来家店铺，每间约40左右，主要经营大肉批发兼零售。商户也透漏由于市场内
27、肉类批发数量少，没有形成规模，前来采购的大户越来越少，零售多于批发，出货量并不高。可能将来会逐渐淡出市场，商户对此表示担忧。水产区 本来位于市场北部，但由于市场大量排水引起了商铺地基下沉而被迫取消。包装物区 位于市场的东部，占地面积5亩左右，商户20多间。主要向分销商提供纸箱、包装绳、包装袋等运输配套品。2.2.4、市场内部配套设施市场内的配套设施有电子结算中心、检疫检测中心、电子监控室、质量检测中心、电子计量中心（大型地磅）、电子门禁系统等，以上这些设施几乎都被闲置，处于废弃状态。另外市场内配有一个小的邮局，在为市场服务；市场西侧干果区外面临马路有十来家简陋的小饭馆，供应市场内经营人员的饮食
28、；市场管理办公室位于市场中心部位，十几个市场管理人员在里面办公；市场南面一个大门供人车的出入，西面原来的出口已经没有人员管理，处于空岗状态。2.2.5、市场运营概况西北农副产品中心批发市场中只有水果这个业态的批发体量较大，目前主要以南方水果为主，苹果以本地陕西省内的为主，其客户有超市和小贩等；水果市场交易大棚为钢架棚结构，在空地也有商户自己搭建起来帐篷，固定商户自己购置磅秤，流动商户的磅秤向市场租赁，2元/天，相关的交易设施十分简陋。市场内除了水果交易大棚外，还有大量的香蕉库，总计约有58家左右，已处于饱和状态，香蕉库为二层框架结构，一层为交易铺面和仓库，二层为商户住宿。香蕉库的制冷设备和内部
29、墙壁的泡沫都是商户自己购置。单单制冷机器的购买每个商户就要23万元。干果是小隔间店铺，处于小量批售状态；肉类的经营已经滑向零售为主的处境。总的来讲市场内现有的铺位基本仍处于饱和状态，但是整个市场却处于一种勉强经营的状态。2.2.6、商铺租赁费用铺位租金：精品区铺位租金均价15000-30000元/年，由于铺位产权不一，所以租金水平也不一样。有些铺位是经营权一次买断，10年20-25万。大部分铺位是以租赁方式收取租金，由于进入市场早晚不一样，5年前进入市场的大概3万-4万/年，近两年进入市场或转租来的铺位租金价格为3.5万-4万之间。档口帐篷交易铺位按面积计算。每平米800-1000元/年，12
30、平米价格在9600-12000元/年。其他区域平均在40元/平方/月,包括水果、干果、肉类、香蕉等。外部储货收费：每一排铺位中间间距16米，由于市场没有精品区专用的仓储，商户仓储主要依赖铺位内部和铺位外部空间，所以外部空间也被大部分商户作为主要仓储区，外部收费为每12平米300400元/月，依据总体仓储所占面积不同有所差异。2.2.7、市场管理收费情况市场采取对卖方和摊位老板收取费用的模式，对买方不收取任何费用，对停车也不存在费用的收取。市场的费用主要有以下几种：交易佣金：针对货主卖货的金额收取4%的佣金，没有场地租赁费的收取。（有的摊位老板自己称、自己收钱、自己到收费处报销售额，缺乏监管。）
31、进场费：平均50元/吨，在货物进门时候收取，根据货物车量的大小重量来估算收取。主要针对一些大宗散装货物。比如：西瓜等。水电费：水费4.9元/吨,电费1.2元/度.押金:主要针对一些有房屋的固定摊位收取，精品水果和香蕉每个摊位押金20000元左右，肉类和干果类押金5000元左右。2.3方欣商圈2.3.1、项目概况方欣商圈是由方欣集团（国企）打造的食品相关产业链商业集群。由A、B、C三个区域构成。A区由方欣酒店用品批发城、方欣厨具批发城、方欣食品包装机械批发城、方欣如春酒店四个模块组成；B区由方欣冷藏物流中心、方欣冻品批发市场、方欣副食品批发市场、方欣干杂调料批发市场、方欣冷库等模块组成；C区是2
32、008年刚建成开业的方欣炭市街副食品市场。这三个区域共同组成了方欣商圈。方欣集团还在继续扩大方欣商圈，将来还要建酒店用品物流中心、环南路商圈、冷冻副食物流中心、方欣海鲜市场二期、方欣风情餐街等项目，形成一库、两街、六大市场的产业格局。最终目标是将方欣商圈打造成西部最有影响力的食品、农副产品、酒店用品物流中心。该地段目前有西北最大冷冻品、海产品市场、酒店用品市场，随着炭市街水产副食市场2008年的整体迁入，该地区将成为集冷冻品、水产品、海鲜品、干货、调味品于一体的大型“冻、鲜、干”商品集散地。 2.3.2、位置交通概况方欣处于西二环大兴路立交桥的中心地带，是西二环与北二环交会处，原有的方欣冷藏物
33、流中心东临铁路西站，北接咸阳机场，交通四通八达。由于方欣商圈是由分布在立交桥分割而成的四个区域内，所以四个区域都可以快速接入城市四个方向的交通主干道，交通十分便利。对于市场发展发挥了极大的优势。交通区位图2.3.3、市场内部业态构成方欣商圈由A区酒店用品批发城、B区方欣冷藏物流中心、C区方欣炭市街副食品市场三部分组成。其中B区和C区是农副产品批发市场。包括干杂、副食、调味品、冻品、肉类、海鲜水产6大类，共有各类铺位900个。B区方欣冷藏物流中心共有铺位640间，其中冻品233间，干杂副食调味品407间，全部满铺；C区方欣炭市街副食品市场共有铺位400间，入驻商户260家，入住率66%。方欣商圈
34、各区业态分布与经营面积B区干杂铺位B区调味品铺位B区副食品铺位A区：酒店、酒店用品、厨具、食品包装机械批发区该区包含一个酒店、一个酒店用品批发城、厨具批发城、食品包装机械批发城四个部分。目前如春商务酒店运营良好，包含餐饮、住宿和商务会议等功能。 酒店用品批发城为二层结构，现已满铺，由于经营多年，现生意火爆。厨具批发和食品包装机械在酒店用品城背后，有两横排二层结构的铺面组成。目前没有空铺。B区：方欣冷藏物流中心（冻品、副食、干杂、调料区）方欣冷藏物流中心位于B区，整个B区120余亩，各类铺位800多个。由于市场经营多年，市场内铺位十分紧张，铺位租金也是同类市场最高的。由于方欣冷库是西安市最早最大
35、的冻库，所以冻品批发市场供求两旺，但是冻库容量紧张。市场方面为了满足商户需求，于2009年1月动工新建方欣8000吨冷库“方欣冻品大厦”。据市场商户透漏，该新建冻库是由市场内所有冻品经营户共同出资兴建的，每户4万-30万不等。目前地基已经完成。8000吨冻品大厦同时由于市场铺位紧张，还在市场中央新建一个占地5000平米的冻品副食交易大厅，预计2010年11月底完成。目前地基已经建成。新建冻品副食交易大厅冻品大厦奠基仪式B区铺位数量B区干杂副食调味品市场有商户407家；B区冻品经营商户233家。B区共有商户640家。干货批发档口摊位铺位面积：副食品铺位面积一般为14平米到30平米之间，B区东区副
36、食调味品铺位一般在12平米，西区副食调味品面积在14-30平米；冻品面积为6到36个平米之间，冻库外围小摊位为6平米，冻库出库口为24平米，冻品广场摊位为12平米，西区冻品铺位为36平米。干杂副食调料区在方欣商圈B区中所占比例为三分之二，共407户；冻品铺位约占三分之一，约233户。C区：方欣-炭市街副食品市场方欣炭市街副食品市场共三层，一、二层为交易区，三层为办公区。总面积7000多平米。一层为海鲜、水产批发经营，共有铺位224间，二层为肉食、干海鲜、调味品、清真肉食区，共有铺位136间。共有铺位400多个，目前铺位有三分之一空余，尚未满铺，现已入住商户260间，其中一层海鲜水产区100间，
37、二层副食肉类区160间。市场内现有商户多为原来市内炭市街水产副食品批发市场拆迁后整体搬迁过来的商户。由于炭市街水产副食批发市场旁边新建有华威水产超级商城，所以有一部分商户搬入了华威水产超级商城，所以现在的方欣-炭市街水产批发市场并未满铺。一层铺位与业态分布二层铺位与业态分布方欣炭市街副食市场原炭市街副食品市场于2008年搬迁到方欣副食品市场2.3.4、市场内部配套设施1、B区冷库冷库总容量17500吨，未来容量25500吨。其中：1号库5000吨，2号库4500吨，3号库3000吨，4号库5000吨。正在建设中的方欣冻品大厦设计容量8000吨。2、B区仓储仓储总面积20010平米，约30亩。共
38、17个仓库。每个仓库约1170平米。20000平米仓储3、监控该市场无安全监控设备和网络。设施老旧。4、检验检测该市场无检验检测机构，检验检测由质检部门和工商部门定期检测完成。5、垃圾处理厂该市场无垃圾处理厂，但是有保洁工人定期搜集垃圾运往市场外垃圾站。6、餐饮住宿市场内无住宿配套，但在市场周边有方欣集团开设的方欣如春酒店和其他酒店。餐饮主要是各个门口外围多个餐厅和市场内一个员工餐厅提供。7、铁路专用线有一条铁路专用线【西110号铁路专用线】。主要运输副食品和冻品。铁路专用线2.3.5、市场运营概况方欣市场冻品批发占有西安市90%以上的市场份额，主要是由于依托原有的西安市冷冻厂，冻库规模由原来
39、的3000吨逐渐发展到现在的17500吨，即将建成的8000吨方欣冻品大厦将会使冻库规模扩大到25500吨。冻品市场的发展受冻库容量的制约。现有冻库已经完全不能满足冻品市场发展的需要，虽然还在继续修建冷库，但由于受市场面积限制，冻库的建设跟不上市场发展。根据统计情况推算，未来冻品市场对冻库的需求量为80000吨，而市场现有冻库只占总体需求的30%，冻品市场在因为没有足够冻库的情况下市场进入高度繁荣期，但要想有更大的发展空间，还需要更多容量、更先进技术的冻库支持。目前冻品市场是西安市唯一的冻品市场，领头羊的地位也很难撼动。C区方欣炭市街副食市场最初规划为海鲜水产副食市场，但由于市场设计、布局和冷
40、藏仓储等条件限制，导致发展成为现有的批零兼营，以零售为主的的市场格局。但是大多数商户为批发性质，所以目前生意冷清，截至目前已经有很大一部分商户撤出市场，市场400个铺位，目前还在经营的不足250户。由于该市场为三层楼设计，上货和出货极为不便，市场前景堪忧，虽然与B区副食调味品市场只有一条马路之隔，但两边呈现冰火两重天的景象再一次证明了方欣炭市街市场功能定位与设计方面的严重失误。虽然C区发展堪忧，但就目前来看，A区酒店用品批发城和B区方欣冷藏物流中心发展很好，生意火爆。方欣商圈发展迅速，方欣集团下一步战略为建成一库两街六大市场，目前一库即将建成，两街有一街已经建成，另一街正在规划之中，六大市场也
41、已经有四大市场建成或完成改造扩容。所以方欣商圈发展速度很快。方欣集团打出的口号是：打造西部食品硅谷，建设内陆海鲜码头，实现百亿强企之梦！现任方欣集团总经理杨新赞从2002年接手方欣集团到现在，将4000多人年亏损2000多万的老国企转变成了一个陕西省著名的肉食加工企业、肉食名牌产业，同时将原有的西安冷冻厂等老产业通过市场扩建和优化管理实现了全面盈利。现在的方欣集团拥有食品、地产、物流三方面的产业。下辖西安市肉联肉食加工厂、西安市冷冻厂及批发市场、西安市清真食品厂、西安市肉联肉制品厂、西安博森生化制药有限责任公司、西安西二环工业品批发市场、西安市心连欣连锁销售公司、西安老童家清真食品有限责任公司
42、等23个企业。在城区开设28个连锁店，同时进入了西安50多家超市，被西安市连锁协会定为“重点连锁企业”。未来将会是一个综合化集团化的大企业。2.3.6、商铺租赁费用冻品：冻品区面积从6平米到16平米不等，租金价格从700018000元不等，很大一部分商铺是非市场经营户租赁之后再转让的，由于市场内生意火爆，铺位难求，租金价格也一直攀升，某些靠近冷库的铺位转租租金也有40000一年的。副食区：从14平米到36平米不等，平均租金价格从12000到30000不等。干杂调料区：近年新建区域，为二层结构，一般14至24平米，平均租金在12000元到18000元不等。方欣-炭市街副食品市场：2008年新建区
43、域，开业之初免租金一年，后因入住率较高，仅免租3个月就不在免租，但租金价格较低，因面积不等，价格在12000到18000元不等。冷库收费：冷库收费为3元/吨/天。仓库收费：8元/平米/月。2.3.7、市场管理收费情况 目前，方欣市场除去租金几乎无任何收费。但是最近由于市场修建交易大厅和冻品大厦造成市场交通十分拥堵，为了缓解交通压力，市场实行了进场收费政策，对于出入车辆按小时收费，5吨以上车辆实行3元/小时收费。2.4朱雀农产品交易中心2.4.1、项目概况西安朱雀农产品交易中心前身是西安朱雀蔬菜青干果批发市场，于2003年5月开业。市场占地120亩，经营品种包括蔬菜、水果、干菜、肉类、粮油、水产
44、、副食品等60余类。市场凭借优越的区位优势，立足西安、承东启西、辐射全国三十多个省、市和地区，是西安南部最大的蔬菜果品批发市场。市场与全国各大市场实现计算机信息联网，设立电子磅称等先进设备。市场全天候经营，现有摊位800个，其中固定经营户500户，流动经营户300个。平均蔬菜上市量800吨以上，日成交额280万元左右，水果日上市量300吨，日交易额80万元左右。目前入场交易的经营贩运户主要来自川、鲁、湘、滇、甘、宁、内蒙、琼、粤、桂、晋、苏、冀、浙、皖、陕等地，使市场形成淡季不淡、四季有鲜、南北蔬菜，水果荟萃，品种齐全，繁荣稳定的发展格局。2.4.2、位置交通概况朱雀市场位于电子正街与丈八东路
45、交汇处的东南角。市场交通便利，离绕城高速入口2.5公里车程，可快速融入通往外地市的各条高速干道。周围有朱雀大街、长安路等主要交通动脉，能快速融入市区交通运输。市场周边住宅、商业发展较好，生活配套设施齐全。首先，市场周边住宅较多，主要是因为西安市南郊为中产阶级居住区域，对农产品质量与数量均有较高的要求；其次，市场周边由于人流量较大，同时居民较多，人人乐超市、步行街、民生购物中心等商业设施齐全；最后，市场周边生活配套也十分齐全，紧邻市场东面为一家医院、市场周边也有银行，同时还有酒店、餐馆、咖啡厅、书店等。朱雀市场交通便利，公交、中巴线路有十几条，可串联城区，市场距绕城高速入口2.5公里车程，可联系
46、西安周边县市及外省市。但市场内部交通较运输车辆来说，显得有些拥堵，停车位少，不适应市场发展。朱雀市场在西安市内的位置2.4.3、市场内部业态构成朱雀市场作为西安市南部唯一综合性的农产品批发市场，主要担负西安市南郊的居民区、酒店、企事业单位以及长安区大学城的农产品供给。市场随着城市的快速发展，已逐渐适合不了大宗农产品交易，晚间市场内部交通拥挤，但因该市场绝好的区位情况，同时市场建立的年限较长，客户资源稳定，所以市场仍旧有农产品的一级批发，主要为蔬菜的一级批发与肉类的一级批发。其中蔬菜的货源主要来自于北二环蔬菜批发市场和西安周边县市的产地，肉类的货源主要来自于西安市、兴平市的各屠宰场。市场除了以上两个业态的一级批发外，还包括果品、副食、调料、水产的二级批发。其中果品的批发来源主
