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1、现浇混凝土楼地面一次成活施工技术如皋市建设建筑工程有限公司刘建如一、前言随着城市建设步代的加快，人们生活水平的不断提高，市场经济的高速发展，人们对于工业与民用建筑工程质量的要求也越来越高。楼地面从预预型发展为整体现浇型，既增强了结构刚度，又满足了抗震性能的要求。这类工程在浇筑现浇混凝土楼地面时，采用面层与结构层合二为一，混凝土随抱随抹原浆收光一次成活，以后不再做楼地面面层，以使整个楼地面达到表面平整、致密、整体无缝。我公司在承建江苏艺都集团综合楼、南通神马橡胶有限公司新厂区办公综合楼等的楼地面施工中，采用现浇混凝土楼地面一次成活工艺。该几栋楼至竣工验收时为止，未发现角裂缝，无脱皮、麻面、起砂等
2、现象，得到了业主、监理、设计及工程所在地质量监督站等单位的一致好评，取得了良好的经济效益和社会效益。二、特点A本施工技术楼地面混凝土基层和面层采用随捣随抹一次成活施工方法，避免了通常的面层空鼓、起壳以及面层收缩裂缝现象。且面层彩机械抹光，经初抹、精抹、终抹一次完成，表面平整、光滑。B由于采用了混凝土原浆整体随捣抹施工技术，节约了大量的面层粉刷材料和人工，且提高了施工效率。C楼地面的平整度对于住宅楼或面积较小的工业与民用建筑的楼面可采用水准仪、在构造柱等部位拉50线等方法进行控制，对于楼地面面积较大的工业与民用建筑工程的平整度控制可以采用固定调节螺栓、安装槽钢的方法调整控制标高。三、适用范围本技
3、术适用于抗震性能耐要求较高，面层保护层较厚，表面平整度要求较高，且要求一次成活的工业与民用建筑工程现浇砼楼地面的施工。四、工艺原理常规的楼地面施工是在混凝土结构层浇灌之后，内墙面粉刷完毕，再在混凝土结构层上做2.5cm的水泥砂浆或4cm内配4的钢筋网片的细石砼（或按设计要求），面层空鼓、起壳、裂缝、起砂等质量通病现象较多。本施工技术的关键在于将结构层与面层合二为一，采用抹光机械经多次提浆、抹平、压光，使一次成活后的楼地面表面平整、光滑、洁净、整体无缝，避免了空鼓、起壳、起砂等质量通病。五、工艺流程及操作要点A工艺流程模板支撑铺设钢筋绑扎、水电设备管道等的暗管敷设水准仪抄50线（对面积较小的楼地
4、面）固定调节螺栓安装槽钢（对面积较大的楼地面）调整控制标高混凝土浇捣槽钢拆除混凝土修补砼真空吸水机械磨面、压光平整度复核成品保护模板支撑拆除B操作要求a、一般规定施工准备：施工前，应预先确定砼楼地面施工流程，配置合适的施工机械设备及劳动力，做好施工机械的检修工作，保证楼地面施工的连续性。后浇带和施工缝的留设：后浇带的设置根据设计要求留设。施工缝的留设，对于住宅楼，根据单元的具体情况，施工缝一般设置在两个单元和一个半单元的非承重墙的圈粱处。对大面积的楼地面施工，混凝土宜跳仓浇筑，施工缝应结合伸缩缝一起设置。b基层处理及垫层施工地坪施工前，应根据设计要求对土言进行分层回填夯实，使压实度达到设计或规
5、范要求。c模板支撑楼面模板支撑应采用钢管扣件支撑体系，梁底侧模宜采用18厚胶合板模楹，楼面模板宜采用118厚竹胶合板模板。支撑立杆间距按施工组织设计或专项施工方案规定执行。安装模板时，按放线位置初步固定其位置，用水准仪检查模板顶部标高是否符合设计要求（可略高于12mm），并检查模板是否顺直，然后用支撑将模板固定。为确保板缝处不漏浆，对胶合板侧面要求细刨、刨平，接缝处贴胶带纸。方木两面要刨光，以保证高度一致。d钢筋绑扎、水电设备管道敷设按照设计和施工规范要求绑扎钢筋，钢筋下面放置垫块，双层钢筋间放置垫块或钢筋马凳进行支撑，以确保钢筋位置的准确，并保证上部钢筋保护层厚度，在预留孔洞（D300）周围
6、及房间四角易出现裂缝部位，应设置抗裂钢筋网片。水电设备等的管道敷设应按设计要求的部位及时预留和预埋，同时做好对模板和成品钢筋的保护工作。e固定调节螺栓用16的螺杆，螺杆末端宜设成弯钩，用混凝土预先固定或与板底层钢筋焊牢且与面层钢筋焊牢，螺杆顶端低于地面标高10mm。在螺杆上端设置双螺帽。下面螺帽用来调整槽钢标高，上面螺帽用来固定槽钢。螺杆埋设的间距应视所采用的振捣方式而定，一般采用插入式振动器进行混凝土振捣时，螺杆间距为11.5m；采用梁式振平机进行混凝土振捣时，螺杆间距家为0.8m1.0m。f安装槽钢、控制调整标高混凝土面层平整度的控制是该施工技术成功的关键因素。对于面积较小、室内框架柱或构
7、造柱较多的工程的楼地面，施工前，用水准仪操平放线，将50线操测在每根柱上，然后拉通线。待初凝后再用水准仪对混凝土的上口标高进行复核、调整、修补，以保证平整度符合设计和施工规范的平整度要求。对于面积较大的混凝土楼地面，宜用安装槽钢的方法进行调整控制标高。槽钢安装前，应根据埋入的螺标明间距在其上开设上条形孔，以便螺杆穿入。槽钢初次安装后用水平找平，调节螺帽使整个楼地面平整，在标高达到要求后，拧紧螺帽固定槽钢。由于调节槽钢平整度是控制混凝土面层平整度的关键因素，必须保证槽钢安装的平整度符合设计及施工规范规定的平整要求。g混凝土浇捣混凝土浇筑前，应充分做好准备工作，确保连续浇筑至设计或旗工规范允许留置
8、的施工缝处。混凝土楼地面浇筑时，现场自搅拌吊吊运的混凝土，坍落度宜控制在6010mm；泵送混凝土，坍浇度宜控制在12012mm。混凝土振捣先用插入式振动棒振捣密实，再用平板振动器进行振捣，使其表面密实，无气泡上升，均匀出现浆液。砼振捣密实后即用刮尺检查新浇混凝土面的平整情况，直尺移动必须与前一次的检查部位至少重叠1/2的直尺长度，对偏差部位进行调整、修补，并再作重复检查，以满足平整度要求。浇捣结构层混凝土时，以预埋槽钢标志为界，填满两根钢间的混凝土，并振捣密实后即用刮尺靠在槽钢上将表面刮平。当混凝土浇筑采用梁式振平机振捣时，梁式振平机搁置在槽钢上。梁式振平机操作时，可由操作人员按振动电机运转方
9、向平牵引设在振平机两端的牵引索，即可对混凝土进行振捣刮平。一般掌握往返振动二次，行进速度一般控制在每分钟1m左右。h槽钢拆除待混凝土初凝时，将槽钢两铡段混凝土用刮尺刮平后，即卸下固定螺母，取去槽钢，随即填 补混凝土，填平拍实搓平。i砼真实吸水（用于现浇板厚度较厚面积较大，且工期要求紧的工程）真空吸水前应提前做好施工准备，检查真空泵机组、吸水垫是否完好，做好施工记录准备。采用真空吸水的混凝土在配合比设计时宜适当增大水灰比，一般可控制在0.50.55之间。真空吸水时，将真空吸垫放置在已浇筑振实的混凝土表面，使过滤平整紧贴在混凝土上，然后检查真空吸垫周围的密封状况，并保证两次抽吸区域有3cm的搭接。
10、开机后真空度应逐渐增加，达到要法语的真空度（500600mm汞柱）开始正常出水后，应保持真空度均匀。吸水时间的控制当现浇楼面的厚度在80130mm，昼夜平均气温在310，1119，2025及大于25，吸水时间控制在21S、18S、15S及14S左右。当发现混凝土表面水分明显抽干，用手指压上无指痕或脚踩只留下轻微的痕迹，即可认为真空抽吸完成。并应注意在结束吸水工作前，真空度应逐渐减弱，防止混凝土内部留下出水通路，影响混凝土的密实度。j机械磨面、压光待真空吸水完成后即彩抹光机开始抹面工作，装上专用园盘初磨23遍，均匀反复抹光压实，每抹一遍结束后，要街砼表面水分蒸发后再进行下一次打抹。同时用3.5m
11、5.5m刮尺进一步进行刮抹整平。街整个面层抹平压实，调出原浆后即视为粗抹完成，且粗抹工作应控制在混凝土初凝后不久完成。视现场混凝土的干湿情况，用园盘机纵向交错磨遍，并检查平整度直到符合要求为止，此为细磨。去掉园盘，用机器镘刀磨光，直到地面平整无砂眼，此为终磨。人工铁抹收光，抹去机器镘刀痕迹。k平整度复核机械丘光后用靠尺进行检查，以保证面层的平整度，在不平整的地方，还需用手加工修补抹平。六、主要机具设备A混凝土浇灌设备：包括混凝土搅拌机、浇灌输送设备。B振捣设备：普通平板式振动器、插入式振动器、梁式振平机。C真空吸水装置：主要由真空泵和吸水垫组成。D采用一般S3工程水准仪和水平仪及3.5m5.5
12、m，用于测定控制标高和平整度。E抹光机；采用F36-4B型汽油式抹光机或美国产MBW-55抹光机。F其它工具设备有模板、铁抹板、塑料抹板、石滚筒、鞋垫板等。七、材料准备A水泥采用普通硅酸盐水泥，强度不低于32级。其质量符合硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥标准。B黄砂；采用中粗砂，其质量符合普通混凝土用砂质量标准及检验方法C石子：采用料径为540mm的碎石，其质量应符合普通混凝土用碎石或卵石质量标准及检验方法。D其它材料：地面防潮隔气材料、混凝土外加剂等。所有材料均必须符合相关材料专项标准要法语，并按规定取样检验。八、劳动组织劳动组织应根据项目大小，进度快慢决定，一般情况下，在混凝土浇筑时，作业人娄至
13、少满足以下配备：序号工种人数工作内容备注1指挥1现场指挥调度2木工4现场模板支拆调整3混凝土工10平仓、振捣4机操工6砼搅拌、塔吊吊运、真空吸水操作5测量工2测量放线、楼地面平整度控制6瓦工3平整度修补7电工2负责现场动力照明用电和预埋整改8管道工2预留、预埋整改9普工6混凝土养护及成品防护九、安全措施除严格贯彻执行国家颁发的建筑安全技术操作规程、施工现场临时用电安全技术规范等各项安全生产规定外，还应遵下列安全措施：A工人进场前必须经过安全教育，操作前必须进行安全交底。B严格执行作业人员持证上岗。C夜间施工应有足够的照明，并派电工跟班作业。D合理布置电源、电线网络，各种电源线应用绝缘线，并不允
14、许直接固定在钢管和钢模板上。E现场电动机具必须按规定调协保护接地或接零，并必须安装触电保护器，严格按三级配电两级保护用电，做到一机、一闸、一触保。F现场机械设备必须定机、定人、定岗位，使用前由机械设备管理员进行验收，机械使用专人操作，定期维护、保养，做好运转记录。十、质量要求A各类原材料及混凝土强度和密度必须符合设计和混凝土结构工程施工质量验收规范的要求。B混凝土结构层无空鼓。C成层表面密实头洁，无裂纹、脱皮、麻面和起砂等现象。D现浇混凝土楼地面的施工除符合设计和建筑地面工程施工质量验收规范外，对表面平整度的合格要求，提高一级，用3m靠尺和楔形塞尺检查允许偏差控制在3mm以内。E对于有特殊要法
15、语的面层，其面层平整度尚应符合有关设计和施工质量验收规范的要求。十一、成品保护A提高成品保护意识，明确各工种对上道工序的质量休护责任及本工序工程的防护，上道工序与下道工序应办理必须的交接手续，以明确各方的责任。B抹面施工时，操作人员应穿软底鞋施工。在养护期间，当面层混凝土强度未达到1.2MPa时，严禁上人。C面层施工结束后，应及时进行养护，在混凝土表面覆盖塑料蒲膜，严禁踩踏，养护至少7天后方可掀除薄膜，关应有专人看管，做好后期防护工作。D7天内不进轻型车辆和设备，14天内不进重型机械和设备。禁止在已完工的楼地面上拖运钢筋、拌和砂浆，揉制油灰，调制油漆等，防止地面污染受损。E对天栅和内墙面进行粉
16、刷时，为防止污染楼地面，先覆盖一层麻袋，然后再用二合板等进行遮盖。十二、应用效果A我公司2000年4月在江苏艺都集团综合楼工程中开始试用本技术以来，已陆续在其它工程中广泛使 用。通过在这些工程中的推广应用，不断完善了观浇砼楼地面一次成活的施工工艺，保证了工程质量，避免了楼地面的裂缝、空鼓、起壳等质量通病的发生，同时还提高了楼地面的平整度，加快了施工进度，降低了工程成本，得一了业主、监理、设计和政府监督部门的一致好评，取得了良好的经济效益和社会效益。由于本施工技术采用了混凝土原浆整体随捣随抹施工工艺，节约了大量的面层粉刷和人工，降低了工程成本。浇析小高层住宅商品房如皋市建设建筑工程有限公司 刘建
17、如住宅分配从福利型转向货币型，商品房的需求越来越大；住宅设计根据市场形势必然面临新的挑战；怎样才能推出既大众化而又经济实惠的小户型商品房是房产公司与广大购房者关心的一个问题。在我国人多地少的条件下，高层住宅的大量涌现是自然现象。但高层住宅投资高、工期长、物业管理费用高，同时大面积户型多、受高层结构取制平面利用率低，销售对象不够广泛。当前全国各兴起小高层住宅，并越来越受到购房者的喜爱。小高层是指总度在50米以内，1215层的单元式住宅，设一部电梯，住宅电梯与消防电梯合二为一，实际上是多层与高层的结合，现对小高层的形成、特点、设计、前景作一控讨。一、小高层住宅逐步兴起，近几年有些七八层住宅也增设了
18、电梯。在生活小区进行多高层组合时，十分希望有比多层高比高又低的一咱多高层过渡的户型。小高层一梯24户，住宅布局灯似多层，层数不多、户型多变，给人一种亲切的熟悉感。因而小高层的构想随之诞生。前几年全国各地修建了大量的二三十层的高层住宅。其中塔式的一般是两梯68户，但平面形状不规则、占地多，朝向受一定限制、有时户与户之间视线互相干扰，公共交通面积大、不很经济。板式的则从内廊式、跃层式、跃廓式直至发展到三层一廓，虽然交通面积有所减小，但户型单一、外型呆板而无变化。作为商品房，高层住宅走廓等交通面积较大，购房者的得房率（户建筑面积系数乘以百分比）较低；敏 层户数多，干扰大；户型变化少，难以适应不同家庭
19、组成的要求，缺乏对购房者的吸引力。对房产商而言小高层只是比多层住宅增设一部电梯，虽然设置了电梯和前室，但若外窗设计合科要求，也可不设机械加压送风，比高层消防要求低，小高层能控制高容积率，整体上节约用地且尺度适宜，结构体系简捷、工期短、投资少、售价比高层低、物业管理方便，受到普遍青睐。二、小高层住宅商品房的特点深圳、广州、上海的房产商纷纷推出小高层，以二三室的小户型最受欢迎。单元式小高层宜组合，交通面积小，一梯三到四户得房率约90%；顶层可作成复式或适当退台形成不计面积的露台；当客厅贯穿复式中的两层时整个复式只按一层计算，最大限利用了允许最高层数的指标；露台则使购房直接受益；屋顶又可组织小型庭院
20、，利于户与户之音的沟通交流。这样一个楼盘的户型变化多，适合不同阶层需求。小高层底层易于架空作为公共停车和绿化休闲活动场地。对于房产商，这咱架空层在政策上是作为可核增面积，不计容积率。同样的建设用地时增加了绿化覆盖率指标，在立面上底层和顶层又都形成了不同普化，为总体的造型与美观创造了条件。三、小高层住宅商品房的户型设计二十一世纪的住宅建设将更强调“以人的居住生活行为为规律”的指导原则。在住宅设计中积极推进“以人为核心”和“可持续发展”的设计概念，对环境设计、平面功能、空音布局、结构造型、技术经济指标等进行综合分析比较，在规划和户型方面体现出灵活性，创造出具有地方特色，设备完善的现代居室。我国的住
21、宅建设将面临整体提高，进入一个新的发展时期。小高层多个单元结合成条型、弧型、曲线型、转角型等各种组合，满足不同环境的需求，易突出场地特征、功能的适用性，以增强建筑和环境的个性；组合成新颖、各具特色的组团布置，围合为绿化庭院和休闲活动、儿童游戏等场地。建筑物按需要全部或局部架空底层作车库、绿化、会所、物业管理等。八十年代住宅设计中有三大一小一多的说法，即起居室、厨、卫大、卧小、橱多。这是针对福利房计划面积而提出的，商品房面向市场完全有更新的必要。目前起居室大多分成客、餐两厅，从小户型的角度来衡量，起居室应更大些，面积约20m2，宽度约4m较适合；厨房的大应对缩小，因为现代家庭人口少，半成品副食多
22、操作手段简化，外出就餐增加；卫生间要大的概念已从单卫扩至双卫，以放下三件套为原则，也可根据平面情况将洗脸盆设在外面；家庭中清除旧物已成时尚，橱柜不宜过多，以留出更多的空间。二房二厅、三房二厅的户型面积一般在55m285m2。这是从两代人考虑的，三代住在两个较相近单元比较理想根据不同实际情况相互照顾，即方便又减少矛盾，这也是商品房很大的一个优越性。住宅的平面面置重视动静分区明确、紧凑合理，交通路线简捷。三室户型的交通形式改进为穿过客、餐厅开间，用短走廓将几个卧、卫集中在一侧，厨房靠进户门或餐左内侧。另一种方式则围绕厅面置卧、厨、卫，中间是餐厅，四周是交通道。注重入户门的处理，在入口处高隔而不断的
23、过渡空间玄关如花台、装饰玻璃等、视线上虚虚实实，避免进门后直接面向客、餐厅，保持一定的私密性。明卫是一非常重要的条件。小高层中户型面积小，平面排列紧凑，为了厨、卫等采光和通风，多采了了凹槽的办法来解决在凹槽内几科都要安排两户的两卫两厨，有的还加两个次卧，若凹槽设计得窄且深，实际通风与采光就很差并相互影响。地方规则要求高层住宅凹槽开口宽度大于2.4m，凹槽深宽比小于4，保证了设计的合理性。客厅通向阳台的窗均设计成多扇推拉全玻门，没有阳台的房间均做转角凸窗或平凸窗，当凸窗净高小于2m，进深小于0.6m，窗台高度大于0.4m时，不计建筑面积。在凸窗室外之间的上下部分，可以摆放空调主机，凸窗的左右墙身
24、阴角适于敷设空调冷凝水立管，有组织收集和排放放至地面。凸面的左右墙身阴角适于敷设空调冷凝水立管，有组织收集和排放至地面。凸窗台如能翻动，利于检修空调则更方便也有在平窗外下部做成小型花饰平台安放空调主机，利于散热也很美观。阳台是室内外过渡空间，可呼吸新鲜空气，浏览绿化景观，是户型设计点睛之外。较长一段时间因受面积影响，常将阳台封闭作为室内面积使用，随着生活水平的提高，可以说这是一误区，深圳析建住宅已绝少半面积，在凹阳台前再悬拌圆形等型式的凸阳台，足可用餐或小饮；在必要时将凹阳台变成室内部分，而室外角保留一个凸阳台。四、小高层住宅商品房的结构设计安全、合理、经济、先进是结构的设计原则，结构应满足建
25、筑方面功能和美观的要求，对结构体系非常重视整体的概念设计。结构是服从建筑的，对高层来说建筑更须具备结构的合理性与经济性，设计加强构造上的连接，确保结构的水平抗力性，使建筑物具有足够的强度、刚度和诞生。小高层住宅的高度和单元型式最符合框架异型柱和短肢剪力墙结构体系。小高层墙身比较薄，框架结构的梁宽与柱断面都超出墙的厚度，使窨的完整性受到影响，给装修也带来很多困难和不便。近几年各地采用了框架异型柱，再结合短肢剪力墙基本解决了墙身的平整问题。异型柱宽度一般在180300mm，长度不少于600mm，断面结合建筑平面做成了L型T型X形Z形。异形柱的布置使结构平面和风度均匀对称，避免扭转对结构受力的不利影
26、响。目前国内外对异形柱结构还缺乏全国系统地研究，我国尚无该结构的统一设计标准。广东1995年提出推荐性地方标准，深圳对异型柱控制在七层，实际很多小高层突破了这个界限，天津1999年发布地方规范已将异型柱用至十四五层。短肢剪力墙属剪力墙体系中的一种，但比剪力墙造价低。它结构布置灵活，核心（电梯间）区外的墙肢可灵活布置，通常要用T型L型X型，有时也采用一字型，并在各墙肢处布置连梁，使墙体结成一个整体。框架异柱或短肢剪力墙的实例很多，在不断实践和总结经验的基础上通过必要的试验谁会有进一步发展和突破；在推广应用先进成熟的新技术、新材料、新工艺、新设备、提高科技含量的同时，小高层的结构设计也定会再上一个
27、新台阶。施工企业设备管理探讨如皋市建设建筑工程有限公司 刘建如设备管理作为企业的一项基础管理内容，直接影响着企业经济效益，建立一套适应市场经济的设备管理制度是当前迫切需要解决的问题。施工企业在多年生产实践中，已形成了一整套设备管理制度。但旧的设备管理制度有两个明显的弊端。一是企业缺乏自主权，尤其是国有企业因投资主体一元化，企业对设备的购置、报废等均无自主权，要层层报告、审批。二是忽视投资效益，只讲投入，不问产出，设备资源配置不合理。目前，大部分施工企业装备趋于增多，机械化施工水平大幅度提高，对设备技术状况的依赖程度加大，建立一套完善的设备管理制度尤为重要。设备管理从根林上说，就是确保物尽其用，
28、回报投资者的问题，正由于此，设备管理应遵循的三大原则：一是：讲究投资回报；二是：管物选管人，人与物挂钩；三是：注重科学技术。围绕这三大原则，建立起新设备管理框架，形成完整体系。1、以单位核算为责任制的全过程管理对设备的管理也不能吃“大锅饭”，一定要以单位核算，每台设备的投入，产出均设台账与设备上人员、机管人员挂钩，明确责权利，从购置开始一直到设备处理，全过程跟踪，单位核算不搞，设备管理很容易流干形式，成为花架子。2、以“货币化”为标志实现投资主体多元化在市场经济条件下，设备应从管死物、死管物的形态脱离出来，实行“货币化”。企业对设备的管理，企业对设备投资者的合法权益保护，统统量化为货币。这样，
29、设备管理“货币化”，使投资者（设备产权拥有者）对企业的要求，是投资货币的保值、增值、分红，不再局限于具体设备本身，使企业对设备的处置有了更大灵活性，能更好地适应市场需求和变化。这样做，还有一个好处是能使投资主体多元化，只要保证不论是什么性质的（国有、集体、个人）投资者都享有平等的权利、义务，规范企业行为，各种担心、颖虑就是多余的了，这十分符合中央精神，对国家和企业大有益处。3、以“三定原则”为中心的保修制度所谓“三定原则”，即：定期保养、定期检测、定项修理，日常的例行保养必须强化，这一点对延长调和使用寿命，节约修理费用，避免事故发生等具有重要作用，检测要由经专业训练的人员配置必要的检测仪器进行
30、，根据技术经忍俊不禁和数据，对设备状况作了判断，提出建议，要废除强制保养制度，改为按需定项修理。4、以红旗设备竞赛为主要形式，建立激励与约束机制红旗设备竞赛是旧设备管理制度中经实践证明，是发动群众管好、用好设备的行之有效的办法，应当坚持。红旗设备竞赛与设备抽查（废弃普查）、岗位培训、事故处理等结合起来，形成激励与约束机制。5、以建立企业内部租赁市场并与外部市场接轨的经营体制在施工企业中，设备管理人员的成果往往难于体现，而且有时连对设备的一些下当发言权也被剥夺，这种现象虽是潜在的，但危害是极大的，因不在产值的掩盖下，一般不大考虑企业自己拥有设备的使用成本，利润含有水分，说穿了，是吃设备，久面久之
31、，企业潜专势在必然，严重了，企业不要说扩大再生产，就是连维持简单再生产也办不到，解决全国人民代表大会法就是建立企业内部租凭市场，一方面，可以准确体现设备管理成果，一方面，使于生产部门的考核（特别是项目经理部），这会大大改善企业吃设备问题，让企业存有后劲，同时，内部租赁市场形成后，能顺畅地与市场接轨，提高企业设备利用率，还能促进重复投资的改善。综上所述，目前施工企业设备管理的普遍削弱与混乱，是经济运行机制在转轨过程中难以避免的现象，市场经济正在用其强有力的经济械杆逼迫企业设备管理的革新，可以这么说，外部条件为企业在新的基础上建立起新的设备管理制度提供了良好的环境，企业理所当然的应该抓住机遇，勇于
32、实践，完成设备管理改革的历史使命，为进一步促进经济发展作出应有贡献。浅谈广告策划在房产销售不同阶段的运用如皋市建设建筑工程有限公司 刘建如在国家政策的大力扶持下，全国各地房地产市场有了突飞猛进的发展。大量商品房加紧建设，竞争愈显激烈。如何能在有限的市场空间里增强市场竞争力，有效吸引更多的客户，除项目本身的设计、位置等“先天”因素外，广告的合理运用也会对销售有促进作用。由于房产与其它商品相比，生产周期非常长。小规模项目从开工到竣工至少需要八个朋，大规模项目全部竣工所需时间就更长，再加上开工前需要办理的一系列手续，使项目的开发周期一般都在二年以上。而房产同时又是一种集使用和投资于一身的昂贵商品，人
33、们在决定购买行为前都会对市场进行调查，会经过一段时间的研究、比较方能达成购买行为，所以它的选择和购买过程较长。在个人购房市场形成的今天，购房行为更是汪易实现，因此房地产广告的作用也较以往更为重要了。根据一般商品广告的目标流程来说，一种产品从住处出现到最终购买，主要经历了模糊印象形成具体概念产生影响和依赖发生购买行高产为乖几个阶段。对于具体的项目前言，要区别各个不同的开发、销售阶段，采取具有针对性的广告宣传对策才会对项目销售起到更大的支持作用。第一阶段：销售准备期广告宣传进入导入期在房地产项目宣传的前期，广告宣传更侧生项目知名度的扩大。虽然不同的项目会选择不同的工程阶段入市宣传，但对于资金不太雄
34、厚的开发公司来讲，一般都会在内部认购期或预售期时就开始广告宣传。在这个阶段，工程刚刚开始施工，销售工作也只是处于准备阶段，由于项目现场还不具务可以展示的条件，因而宣传形式一般应选择传播较广的媒体，如报纸、广播等。将新项目入市的消息传播出去是这一阶段宣传的主要任务，广告的频率没有必要太高，宣传力度也可以先小一些。这一阶段的项目广告应着重项目卖点的建立，这样可以在人们心里形成一个固定而清晰的概念，以达到在众多项目中脱颖而出的目的。第二阶段：项目强销期广告宣传进入猛攻期配合销售工作的全面展开，工程进度也会有所变化，工地形象已经建立，给人一种工程加速建设的感觉。这时的项目宣传应配合“加热”，广告频度需
35、大大墙加，媒体选择需采用广播、电视、报纸、DM，参加展会等多种形式展示。以鲜明的形象、强烈的广告攻势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这一阶段的广告意图是全面突显项目优势，如户型设计、附属设施、所处地理位置、人文环境等，使客户对项目加深了解并产生依赖。在广告形式上要有创意和突破，能给人留下深刻的印象，在广告语言上要生动形象，易懂好记。广告配合得好，会使强销期中的成交量增加，这一时期一般也是项目销售业绩最好的时期。以春晕苑为例：在强销价段采取大量软硬广告来扩大知名度和树立和树立形象，报纸广告数量每月可达10次之多，可谓是广告攻势烈。此外，广告创意经常变化，版面较大也是现代城报约硬广告的特点
36、，很容易从众多的房地产广告中被区别出来，成为众多客户和业内人士关注的焦点。再加上开始企业的领导人在报纸、电视上也频频亮相，名人效应也为殃代城项目的销售增加不少。由此可见，在项目品质好的前提条件下，销售率与广告宣传的投入量成正比关系。第三阶段：销售持续期广告进入巩固期在强销期过后，新增客户会维护在一个相对平衡的数量曲线上，因此广告相应降温，但仍应保持稳定的出现频率，在达到当期销售目的之外，不需为第二次强销期作准备。在此销售阶段的工程项目进充快的主体已竣工或在装修阶段，楼宇及社区规模形象初显，可以让客户看到大体的实物建筑。这时除相应的媒体广告之外，可以更多的安排看客户参观样板房和工地。虽然参加工地
37、有一定危险和麻烦，但可以给人一咱身临其境的感觉，也使客客户对于工程质量做到眼见为实。第四阶段：销售结案期广告进入消退期房地产项目销售快终结时，较好的户型和楼层基本都已售空，所余房屋不多，大多是不太好销的盘尾房。这一阶段的项目广告宣传有点类似第一阶段告之阶段，但告之的不是项目出现的消息，而项目还剩多少面积。因此这一阶段的广告重点也是优惠手段促销楼尾为主，广告创意也无需太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。从上面对不同销售阶段采用不同广告攻势的分析不难看出，物业项目在不同销售阶段，其任务与目的不同，应区别对待，并有针对性地及进高速广告规模。这样可以为开发商节省资金，将有限的广告费用用在关键时期，以
38、求达到事半功倍之效。工作总结总结人，刘建如，男，生于1970年2月，1995年7月南京建筑工程学院工民建专业毕业，大专学历。1995年6月取得工程师职称。1990年9月参加工作，曾历任如皋市建设建筑工程有限公司驻如皋旗子队技术负责人；现任如皋市建设建筑工程有限公司驻如皋施工队项目经理。一、政治思想状况在上级各级部门及单位领导的亲切怀下，自己的思想觉悟得到了提高，能一贯坚持党的路线方针、政策，坚持四项基本原则，坚持理论联系实际，严格执行建筑法、安全法和工程建设标准强制性条文等法律、法规。近年来连年被评为先进工作者。二、学识水平1995年南京建筑工程学院工民建专业毕业后，我把书本知识与实际施工相干
39、结合，不断巩固专业基础理论和专业技术知识，使我的业务专业水平得到了提高，能独立编制各类工程的施工组织设计，撰写了施工企业设备管理探讨、浅谈广告策划在房产销售不同阶段的运用、浅析小高层住宅商品房论文和现浇混凝土楼地面一次成活施工技术的业务报告。三、务能力和工作实绩在我从事建筑工程管理工作的15年中，能自始至终坚持以质量求生存，严格按标准、规范、规程操作，严格把好每个工程的每个道工序技术质量关，所负责管理的工程人未出现任何质量安全事故。1998年负责技术工作承建的如皋集贤实业总公司1B地块101#、102#楼，建筑面积7500m2，砖混六层，合格工程；2000年负责技术工作的如皋市实验初中学生公寓2#、3#工程，建筑面积9000m2，砖混六层，合格工程。负责项目管理的在建中的南通正禾服装有限公司新厂区厂房及办公住宿楼，建筑面积8581 m2，按合同要求现已进入装修阶段。在施工过程中，我注重对新标准、规范、规程的学习和运用，了解建设工程专业的最新技术善和发展趋势，并积极推广应用新产品、新工艺、新技术、提高了工程质量，加快了工程速度，降低了工程成本，从而赢得了良好的社会信誉，取得了较好的经济效益。为了适应新形势发展的需要，结合本人多年来的工答实践，对照这次评审职称的条件，本人申请参加高级工程师职称的考评，敬请评委审定。
