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1、2003年至今房地产政策回眸 2003年随着房价的持续走高，为抑制房地产过热，4月，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件），拉响宏观调控警报。121号文规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，加强房地产信贷，不再执行优惠住房利率规定。并要求房地产开发贷款自有资金比例需达到30%；商业银行严禁发放异地房地产贷款，严禁对房地产企业发放流动资金贷款。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年8月，国务院明确将房地产业作为国民经济的支出
2、产业，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。2004年 2004年3月，国土资源部、监察部又联合发文，提高拿地“门槛”，严禁非法压低地价招商，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地
3、中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，从9月1日开始，取消国有土地使用权协议出让，国有土地使用权一律采用招、拍、挂，是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。2004年10月，国务院发布了国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号），决定要求：“开展对存量建设用地资源的普查，研究制定鼓励盘活存量的政策措施。严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；已实施征地，满两年未供地的，在下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当
4、地人民政府组织耕种。对用地单位闲置的土地，严格依照中华人民共和国土地管理法的有关规定处理”。关于进一步加强房地产授信业务管理有关问题的通知中银险【2004】211号。自有资金比率进一步细化。货币政策调控： 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。此举成为利用货币政策调控房地产的开端，之后至今已连续10次加息。 2005年2005年3月，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房
5、贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。 3月26日，国务院办公厅针对房价上涨过快的现象下发关于切实稳定住房价格的通知（老国八条），一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
6、。5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见（新国八条）。在原国八条基础上细化要求，强调各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 9月底，由银监会下发加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 (即“212号文”)，通知对房地产信托发行门槛进行了严格限制。 10月 11日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、
7、土地增值税、印花税也要同时进行征收。此举表明控制房地产消费的调控措施正在加强。2006年2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。这表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。3月6日，税务总局下发关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知，明确其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展
8、的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年房地产调控的序幕。5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不
9、足5年的住房对外销售全额征收营业税。表明了国家利用税收打压二手房出售利润空间，给二手房市场投资降温的意图。 7月6日，建设部颁发165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。政策意图是调整住房结构并加强调控房地产市场政策的监控与执行力。7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许
10、可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。要求各地进一步加强对房地产交易秩序及交易环节违法违规行为的整治力度，落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。此政策旨在规范房地产交易秩序。 7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发200650号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入严格监管之下，进一步加强对土地市场的管理。此政策旨在规范土地的审批利用
11、。7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。策意图是再次利用税收杠杆打压房地产投资。 8月1日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。8月14日，建设部、监察部、国土资源部联合下发了关于制止违规
12、集资合作建房的通知（建住房2006 196号），一律停止审批党政机关集资合作建房项目。此政策旨在为党政机关违规集资合作建房刹车。8月19日，中国人民银行决定，即日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。 同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。8月30日
13、建设部出台城镇廉租房工作规范化管理实施办法，加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理。9月5日，国家外汇管理局、建设部联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。政策意图是再次对外资进入我国房地产市场进行控制。 9月5日，新华社受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知,通知明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。此政策旨在通过加强
14、土地管理行为间接调控房地产市场。 9月14日、国家税务总局颁发关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知（国税发2006 144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管，是国家对二手房行业漏洞的补充，此政策显示了国家规范二手房行业的决心。 10月8日，建设部颁发房屋权属登记信息查询暂行办法的通知（建住房2006244号），从2007年月日起，包括房屋自然状况、权利状况等记载信息，单位和个人将可公开查询。办法的制定实施发挥了房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序。此政策增强了房地产交易的透明度。 国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收
15、支管理的通知财政部国土资源部中国人民银行关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知货币政策调控4月27日 央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。由此便开始了06年两次、07年6次总计8次的加息调整，一年期贷款基准利率由5.58%上升到7.47%。（此外，央行07年共计10次上调存款准备金率，存款准备金率从9%上升到14.5%。）这表明了国家以金融手段遏制房价上涨，防控
16、房地产投机的意图。2007年 2007 年，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系。 1月1日，关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。此政策增加了房地产开发过程中的土地成本。2007年1月16日晚，国家税
17、务总局下发中华人民共和国土地增值税暂行条例，根据条例及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。 （国家税务总局颁布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，伴随着通知的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已
18、经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。此政策通过规范土地增值税清算管理在一定程度上了抑制了房地产商资金的流动性。）3月5日，在十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。温总理强调：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，自20
19、07年10月1日起施行。其核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题 ，规定70年后自动续期。4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布房地产市场秩序专项整治工作方案，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。此次专项综合整治有利于规范房地产市场秩序。 5月23日，商务部、国家外汇管理局发出关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商
20、投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。此政策进一步加大了限制外商投资内地房地产的力度。8月7日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台，被业内称为“24号文”。意见指出要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。24号文有5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”
21、期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。24号文的出台标志着政府住宅调控思路的转变，将建立多层次住房保障体系、加快住房分类供应体制的实施作为调控关键。中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款
22、比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。明确土地储备贷款借款主体必须为土地储备机构，期限最长不超过两年。对确需用于异地房地产开发项目，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。9月30日，国土资源部下发关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地做出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租
23、住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。此政策标志着以建立住房保障体系为房地产调控重点的思路付诸实施。 10月10日，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(被业内称为“39号令”)，针对房价居高不下、“地王”频创纪录的局面，直指土地开发市场的囤积土地问题。该规定自2007年11月1日起施行。新规定明确，土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。这对发展商来说，无疑是敦促他
24、们加快手中土地的开发，加大楼市供应量，对平抑楼价有着较大的作用。此政策旨在打击房地产开发商囤积土地的行为。10月31日，国家发改委联合商务部发布了外商投资产业指导目录（2007年修订），其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。此政策仍然旨在限制外资投资境内房地产的行为。11月14日，财政部正式出台廉租住房保障资金管理办法。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住
25、房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。廉租住房保障资金专项用于廉租住房保障开支并实行项目预决算管理制度，实行国库集中支付。此政策从资金上保证了住房保障体系的顺利实施。 建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布了廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了土地储备管理办法，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供
26、应。此政策有利于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。11月30日，建设部、发改委等七部门联合发布经济适用住房管理办法。办法详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地
27、收益等相关价款。此政策旨在进一步加大住房保障力度。 12月5日，中央经济工作会议闭幕，在部署明年经济工作时明确提出，已实施10年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，人民银行将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。作为国家通过各种工具调节货币供求以实现宏观调控目标的方针和策略的总称，货币政策走向与宏观经济形势紧密相连。明年实施从紧的货币政策，将严格控制货币信贷总量和投放节奏，对房地产市场产生较大影响，房价大幅上涨的势头将会受到明显抑制。货币政策从“稳健”转为“从紧”，同时也对房地产市场发出强烈的政策信号。 12月10日，中国人民银行发
28、布了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，最终确定，以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。人均住房面积低于当地平均可按首套执行，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。公积金贷款也算入房贷次数。2008年月日国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知，通知指出：（）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价
29、款的征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，年月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品，房多占土地。1月9日,国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知；月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。2月4日,央行公布经济适用住房开发贷款管理办法 3月3日，财政部、
30、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知。2008年3月20日, 证监会表示支持优质房地产企业通过 IPO或借壳上市等方式.3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70以上。3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月16日,税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知.4月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5
31、个百分点。5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，这一数字已调升到16.5,创下历史新高。5月30日,监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发违反土地管理规定行为处分办法，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年；土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。6月2日，银监会出台中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知，通知要求各商业银行关注房地产走势，建立与风险承受能力和管控能力相适应的授信管理体制，严格执行个人住房贷款和条件，加强借款人的资格管理，严格房地产企业资信审查。加强监管，加大违规惩戒。6月10日,税务总局：企业为个
32、人购买房需征收个人所得税 关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题，日前，财政部和税务总局明确批复：企业为个人购买房屋或其他财产需征收个人所得税，同时在批复中对具体的征收办法作出了规定：企业为个人购买房需征收个人所得税。7月14日,国土部表示：小产权房不给宅基地证 面对全国各地愈演愈烈的小产权房，国土资源部今日出台文件，开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。 2008年8月14日,3部委联合印发2008年廉租住房工作计划计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规
33、定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年，新增廉租住房保障户数250万户（其中实物配租户数40万户），加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。8月25日,中国人民银行、银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，通知要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。严格商业性房地产信贷管理。金
34、融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。转折2008年9月16日起，受西方金融危机影响，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。 10月9日,下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率
35、年来首度下调的决定：从月日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。 月日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，这意味着自年开始实施的存款利息税将被暂时终止。11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86
36、%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。财政部、国家税务总局10月 22日宣布，自 2008年 11月 1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费；央行自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。2008年12月17日国务院常务会议及2008
37、年12月20日国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 国办发2008131号,指出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。2009年（转折） 2009年11月18日，财政部、国土资源部、中国人民银、监察部、审计署五部委（财综200974号）联合发文关于进一步加强土地出让收支管理的通知，进一步规范土地出让收支的管理，要求各地政府不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”；保障土地出让收入10个工作日内足额缴入地方国库；市分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地收入支出预算要偏重新农
38、村建设，确保10%用于廉租房建设。12月9日,国务院常务会议决定,自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施. 12月14日,国务院颁布国四条,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房.中国国务院常务会议称,将继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控.增加普通商品住房的有效供给,抑制投资投机性购房.12月17日,中国财政部等五部委发布通知,明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年.2010年首季经济数据公布後,中国政府便连续出台了调控房
39、地产系列政策,其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体.1月7日,国务院出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）, 要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付;明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动,防境外热钱冲击中国市场.1月21日,国土资源部发布国土资源
40、部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容.3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题.3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公
41、布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产
42、市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.4月14日,国务院常务会议提到要坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政
43、策。4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量.4月19日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，明确对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银
44、行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此外，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。5月，提高商业银行存款准备金率0.5%。附件：各地政府政策： 1、北京出台民宅禁商令（2007年12月26日解除）2005年6月19日，北京市工商行政管理局下发文件：暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。民宅禁商令遏制低成本购民宅从商造成的房价上涨。民用住宅不得再从事商业活动，从而达到迫使住宅市场与商业和写字楼市场分离，打压为节省租用或购买成本较高的写字楼和商铺而
45、转向民宅的投资。但由此也引发了助推房价、抑制创业的争议。2007年12月26日，北京市工商行政管理局下发关于解决无照经营场所及其他经营住所问题的意见，将住宅楼能否经商的权利交给业主。根据意见，民宅申请登记注册经商无须再到建委等部门申请改变用途。政策本意是将民宅与写字楼分离，控制商业投资对民宅市场的影响。2、2006年12月1日，北京市地税局出台了北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知，要求在转让二手房过程中，个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或相关的涉税证明，才能为其办理过户手续。也就是说，如果应该缴纳土地增值税者拒绝缴纳相关税款，将无法办理房产证。该政策的出台，表明二手房交易中所有涉税项目都已经征收，“土地增值税”再次打压房地产的投资型需求。
