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1、西丽茶光村项目投资可行性研究报告目 录第一章市场可行性分析3一、城市整体市场环境分析31、城市宏观环境调研结论32、南山区经济特色6二、西丽片区市场调查与分析91、市场调查分析92、区域房地产市场调查与分析14三、城中村改造政策161、深圳市城中村改造政策162、城中村改造可获得的优惠政策173、城中村改造项目操作流程18四、项目分析231、项目概况232、SWOT分析及对应行动手段28四、项目初步定位301、容积率框算302、物业类型定位323、目标客户定位334、价格定位34五、市场可行性结论36第二章 项目财务可行性分析37一、项目投资估算及财务可行性分析的依据371、各方案描述372、
2、各方案的基础数据38二、项目投资与成本费用估算391、开发成本估算392、开发费用估算423、开发成本费用汇总43四、项目销售收入预测44五、静态财务分析451、年投资利润率462、投资净利润率46六、盈亏平衡分析471、总体盈亏平衡分析47七、评估结论49第三章、项目风险分析与规避50一、市场风险与规避501、市场风险502、规避与弱化51二、财务风险与规避511、收支平衡风险522、资金的风险52三、政策风险及规避52四、项目自身风险与规避53结论54第一章市场可行性分析一、城市整体市场环境分析1、城市宏观环境调研结论1.1、国内生产总值持续稳步增长，人均收入连续多年居全国第一位2005年
3、本地生产总值(GDP)4926.90亿元，比上年增长15.0%。“十五”期间，全市经济总量连续跨越3000亿元和4000亿元，经济增长速度年平均达到16.3%，比“十五”计划预期目标高4.3个百分点。深圳人均收入连续居全国大中城市第一位，这将直接影响并首先作用于房地产行业，使得深圳市的房地产投资和需求将在未来几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。1.2、产业结构以二、三产业为主，高新技术、物流、外贸、旅游产业蓬勃发展深圳的经济增长主要由二、三产业共同推进，以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，物流、信息、金融为主体的现代服务业蓬勃发展，商贸旅游业、房地产业在经济活动中也占据重要
4、份额。产业结构的特征促成了深圳人口以年轻化、高学历人员为主，住宅产品需求旺盛。1.3、基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利2005年全市固定资产投资形势总体正常，基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利。全年完成全社会固定资产投资1176.13亿元，比上年增长7.6%。在全社会投资中，基本建设投资599.83亿元，增长19.7%。基本建设投资的快速增长支撑了全社会固定资产投资的明显回升。1.4、社会消费品零售总额持续增长，物价水平保持平稳2005年全市社会消费品零售总额达1437.67亿元，比上年增长15%。近四年来增长速度首次赶上了GDP增长。新型商业业态正逐步成长为本地商业发展和拓
5、展内地市场的主导力量，连锁商业零售额占本地零售总额的比重稳步提高，预计年内可突破50%。市场物价平稳。1.5、居民生活质量稳步提高城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2005年居民人均可支配收入21494.40元，比上年增长8.7%，扣除物价因素，实际增长7.0%。城镇居民人均消费性支出15911.88元，增长9.7%，实际增长8.0%。恩格尔系数为33.4%。年末居民人均住房使用面积18.31平方米。1.6、消费和居住观念的转变为房地产发展提供了机会深圳市人口处于快速增长阶段，目前城市实际人口数量已经超过1000万，人口结构呈现出年轻化、高学历等特点。城
6、市大量的流动人口和外来人口不仅为深圳带来了财富，也带来了有效地居住需求。“与其交房租不如供套属于自己的房产，”随着流动人员居住观念的转变，原来以租房为主的年轻白领，很大一部分目前已经转变成购房一族，成为住宅市场的有效消费人群。因此加快建设现代化区域中心城市的步伐。努力改善城市居住条件，为广大流动人员提供居住空间，为城市的房地产开发带来了较大的活力。随着居民生活水平及生活质量的提高，消费者对居住质量要求越来越高，居民二次或多次置业的比例越来越大，拥有两套或以上住宅已不鲜见，进一步刺激了对房地产需求的增长。2、南山区经济特色2.1、南山区经济发展全市六区居第一位2004年南山区生产总值820.3亿
7、元，约占全市GDP的1/4，在深圳六区中居于首位，领先特区内的各区幅度较大。人均GDP南山79440元，居全市最高，领先福田、罗湖两区的幅度分别高达53%、108%。人均GDP高，必然带来人均收入、人均可支配收入高，消费能力自然更强。2.2、产业结构以高新技术、物流和旅游业为主南山区高新技术、物流、旅游业等多项指标位于全市第一，也形成了以高新技术产业、物流业和旅游业等为主体的产业结构。高新技术、物流从业人员较多，收入较高并且较为稳定，是南山区住宅市场的重要力量。n 2004年，南山区高新技术产品产值已突破千亿大关，达到1090亿元。2005年上半年，南山高新技术产品产值同比增长约40%，达到7
8、09.11亿元。n 旅游景点重多，锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷、世界之窗等景区集效明显。2004年，旅游收入达到22亿元，累计接待游客1000多万人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心的地位，为南山房地产发展准备好了良好的环境条件。n 物流业居全市第一，2004年西部港区集装箱吞吐量达到706万标箱，比东部盐田港区多了近58万标箱。2005年上半年，南山四大港区货物吞吐量达到5760.5吨，集装箱吞吐量383.2万标箱，占全市集装箱吞吐量的78.5%。西部通道全面建成后，南山口岸将成为国内设施完善、通行能力最大的公路口岸。2.3、交通条件便利、齐备南山区现有交通条件比较便利，以深南大道、滨海大
9、道为主要骨架东西向发展，传递城市东西向轴向延伸的发展动力，并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分；以月亮湾大道、南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴，顺应南山区的自然地理特征，整合全区城市空间。根据深圳市南山区分区规划（20022010）可以看出，南山区规划的交通条件更为便利：n 建立以西部港区、西部通道口岸、平南铁路、广深高速公路、西部通道等为枢纽的对外交通运输系统，形成与全市交通运输系统相衔接，与周边区域、香港交通网络相协调的深圳西部客运中心和华南地区国际性物流中心；n 积极、优先发展公共交通，加强区内与区外组团间公交网络，以完善区内南北向公交线网为重点，近期优先发展常规
10、地面公共交通，；n 结合全市客运轨道交通规划，全区规划有3段（条）轨道线路经过,分别为1号线、2号线和11号线，连通罗湖火车站和龙岗等地。2.4、南山区教育资源丰富，人文环境较好南山高校数量全市第一，拥有深圳大学、深圳职业技术学院、深圳大学城、国家工商行政管理学院、中旅学院、新安学院等高等院校。在中小学教育方面，南山区早已成为广东省第一个教育强区，同时，教育部启动素质教育的核心工程，把国家课程改革实验的历史重任交给了南山。南山已连续9年获高考成绩各区第一。目前南山区拥有南头中学、南山实验学校、南山外国语学校、育才教育集团、中央教育研究院附属学校、北大附中深圳分校、北师大附中等学校。周边良好的教
11、育资源和人文环境越来越吸引当代渴望望子成龙的父母，教育资源越来越成为购房者购买决策的重要影响因素。2.5、南山区人员素质相对较高，外籍人员相对集中南山产业结构特点使得区域内人员普遍年龄轻，学历高。截至2004年底，南山区共吸引了2000多名博士、近3万专业技术人员安居创业。南山的蛇口、华侨城是深圳最主要的两个外籍人士的聚集地。外籍人员在住房上均有补贴,因此对价格的接受程度明显高于国内人群,出价基本接近国内租客的150%200%。2004年至今,南山区外资公司数量仍呈现增长趋势，外籍人员有增加趋势。另外，随着西部通道的开通，也会吸引大量的香港人士来此居住和工作，也将会带来住宅产品的有效需求。二、
12、西丽片区市场调查与分析1、市场调查分析1.1、区域概况 西丽片区地处南山区北部，是指北环以北的南山行政区域，即原西丽街道办事处辖区范围（现在分成西丽街道办事处和桃源街道办事处）。 辖区地势北高南低。北部和东南部属羊台山、塘朗山丘陵地形，中南部属大沙河台地地形。区域内有林地面积2万多亩，森林覆盖率达75%以上。水资源丰富。是深圳最适合生活的片区之一。规划中的60万平方米的法国“未来乐园”，更将是未来深圳旅游业的重头戏。片区内不仅有塘朗山国家森林公园、河滨公园、体育公园三大公园，还有已经初具规模的万人大学城、留仙洞IT园，高新技术产业园区、南山体育中心和西丽大学城建设选址在西丽，作为目前关内惟一一
13、块价格洼地，区域发展前景值得期待。1.2、交通及配套调查分析 虽然地理位置稍偏，但片区的道路还是比较通达，依靠龙珠大道、北环大道连通福田、罗湖等区，通过沙河西路连通高新南区与前、后海片区。目前区域范围内的公共交通配置较通达，但是由于货柜车目前在该区域内行驶，对片区的居住环境造成了一定的不利影响。根据市规划与国土资源局路网规划，西丽片区的道路骨架为“二横三纵”：“二横”是龙珠大道茶光路、留仙大道，“三纵”是沙河西路、石鼓路、同乐路。政府的规划在一步步逼近现实，龙珠大道的开通，沙河西路和留仙大道的拓宽、茶光路的修建等，西丽的交通状况正在逐步改善，而连通香港元朗的西部通道将于2007年开通，连接深圳
14、西站塘坑站的地铁5号线将于2010年竣工通车，届时，西丽片区的对外交通将会得到较大提升。 1.3、片区各项配套设施现状1.3.1、人文生态景观与休闲场所具有较好的自然生态景观：包括野生动物园、塘朗山森林公园、羊台山、西丽湖度假村、龙辉康乐中心、文化公园，西丽文体中心等。1.3.2、文化教育设施区域内的文化教育设施主要包括：西丽图书馆、新华书店、高等职业技术学院、亚太国际（深圳）学校、卫生学校、西丽中学、西丽二中、松坪中学、桃源中学，实验学校西丽分校、西丽小学、松坪小学、平山小学、茶光小学、珠光小学、桃源小学等1.3.3、医疗保健设施西丽医院、西丽人民医院，珠光保健院，龙珠医院、留仙医院，麒麟山
15、疗养院。1.3.4、商业服务配套 随着多个政府微利房桃源村、龙辉花园、松坪村等大型微（福）利房区落户，区域内居住氛围的浓郁，商业服务业配套设施进一步完善，目前西丽片区已有的商业配套包括：万众城百货、万得福超市、天天商场、华润万方超市、吉康电商场、龙辉商场、宝珠商场、西丽百货商场、美康百货、人人乐商场、统球顺景家居广场、万佳百货等1.4、区域规划及大型城市建设工程1.4.1、区域规划要点南山区规划为一个区级服务中心（前后海）、七个次区级中心（海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城）和十一个居住片区。在十一个居住片区中的塘朗山片区、留仙洞片区、西丽片区分布于本区域内；项目所在地为留仙洞片
16、区。 留仙洞片区简介：面积9.91平方公里，人口4.5万人，包括深职院、超大规模集成电路园区、西丽镇中心、曙光仓储区等。本片区的主要功能包括以集成电路为主的高新技术研发、仓储、教育用地，并结合西丽镇中心地区的整治进行适量的居住与服务设施配套用地。1.4.2、区域内规划的重大工程n 大学城：深圳大学城选址在南山区西丽塘朗地区,总体规划面积为10平方公里,计划用10年时间分两期建成。清华、北大、哈工大等几所高校正式迁入，周边服务业和交通设施的建设都已启动。n 南山体育中心：南山体育中心用地明确定位于平南铁路以北，西丽火车站附近，面积达31万平方米。按照规划该体充中心将建设标准的足球场、篮球场、排球
17、场、游泳场馆、乒乓球场馆、田径运动场地及附属设施、设备等。n 留仙洞IT城：留仙洞集成电路产业园，建成后将成为南山又一高新技术产业带。1.4.3、西部通道深港西部通道项目由深圳湾公路大桥、一地两检口岸、深圳侧接线三大部分组成。西部通道口岸区南北长约1850米，东西宽约620米。口岸总用地约114.8公顷，其中深方用地73.8公顷、港方用地41公顷。口岸总用地中，深港旅检及小汽车查验用地约17公顷。口岸旅检大楼建筑面积5.5万平方米，共有3层。深圳湾公路大桥连接深圳蛇口东角头和香港元朗鳌堪石，按双向六车道高速公路标准设计，桥面宽33.1米，投资7.8亿元。大桥全长4770米，其中香港侧3170米
18、，深圳侧1600米。口岸车辆的设计通行能力为5.86万辆次/日（相当12.9万辆标准小汽车），旅客的设计通过能力为6万人次/日，届时将大大缓解深港口岸的过境压力。口岸区首开“一地两检”管理新模式，在深圳方面设置深港双方的查验区域，过境车辆和旅客可在一地同时办理深港两次过境手续。西部通道构成构成示意图西部通道香港一侧概况深港西部通道连通香港西北部的元朗和大屿山地区，大屿山是香港新机场和迪士尼乐园的所在地，面积为144.23平方公里，与所有岛屿合计总人口为86,667人（数据来源：香港地方）。大屿山在物流和旅游业方面的发展潜力巨大，政府在大屿山未来的发展计划中包括增值物流园、新的货柜码头等，其所在
19、的西北地区是香港未来的经济开发区。2、区域房地产市场调查与分析2.1、区域房地产市场分析2.1.1、房地产发展水平随着政府微利房桃源村二期的开发建设与入住，西丽片区在2002以后出现多个房地产项目的开发建设，包括俊峰丽舍、挪威森林、城市假日花园、润城花园、欧陆经典家园、水木华庭、怡然天地居等，近几年西丽片区的房地产开发逐渐趋暖，这与片区内房地产起步较晚、目前居住氛围逐渐浓郁有关。2.1.2、供应的物业类型从目前该片区供应的物业类型来看，主要为微利房、福利房和商品房，在物业的用途上以居住功能为主，商业和其他用途相对较少。2.1.3、发展热点区域从地域上看，西丽的楼盘主要集中在两个地方，一是桃源村
20、附近、龙珠大道两旁的狭长区域；一是留仙大道两侧，西丽环岛周围，这两个区域的楼盘是片区住宅产品相对集中的区域。2.1.4、产品供应结构 片内住宅产品的建筑类型以小高层和高层为主，少量多层建筑。沿留仙大道一沙河路区域受限高的控制主要为20层以下的小高层建筑，龙珠大道二房则多为高层建筑。从房型的结构来看，目前片区内的住宅以三房和二房为主，一房和四房户型出现得比较少。这主要和片区目前的地位相匹配。2.1.5、住宅价格水平2003年西丽片区房地产价格平均为4500元/平方米，据此次调查得知，目前片区内在售楼盘众冠西郡园、珠光花半里、桑泰丹华等的均价普遍在8000-8300元/平方米之间，这一价格与200
21、6年1-9月份全市均价10917元/平方米和南山区均价12268有一定的差距，表明本片区目前依旧是深圳市区内的价格低谷地带。在售楼盘特征列表楼盘名称占地面积建筑面积容积率建筑类型主力户型开盘日期价格湖彬苑16534平高层(19层)预计11月未定西湖林语27648.5平方米近10万平2.8高层3房预计12月未定城市假日二期43266.2平方米1293332.99多层高层未定未定未定众冠西郡园5472.10平方米257523.78小高层2房、3房10月22日8000珠光花半里8329.10平方米383544.59小高层2房、3房9月24日8300桑泰丹华41894.93平方米161305(全部)2
22、.8小高层2房、3房、4房一期7月8日已卖完8300三、城中村改造政策1、深圳市城中村改造政策n 城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境。n 城中村改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。n 鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。n 各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公告
23、。n 各区人民政府负责组织、协调本辖区内城中村改造项目的实施。n 市政府建设、城管、规划、国土及房地产、环保、公安、民政等部门负责依法办理城中村改造项目涉及的行政许可，并对有关工作提供业务指导。n 市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。n 城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。n 城中村改造的拆迁补偿实行货币补偿为主。对村
24、内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行。2、城中村改造可获得的优惠政策n 特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。个别特殊项目需要适当突破上述规定的，在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。n 城中村项目建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必须在申请预售之前全部缴清。n 城中村改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。n 政府对城中村改造项目内居住小区级以
25、上的公共配套设施和基础设施给予补助；（南山区政策）n 根据建筑类型对城中村改造项目银行贷款给予不同程度的贴息。对商贸、办公类建筑以及工业区实行产业升级的，贴息额度不超过银行贷款利息总额的50；对住宅类建筑，贴息额度不超过银行贷款利息总额的30。（南山区政策）3、城中村改造项目操作流程3.1、城中村改造政府方面工作程序n 城中村改造计划应根据城中村专项规划及相关城中村详细规划制定。n 城中村改造计划分为中长期改造计划及年度改造计划。中长期改造计划由区旧改办依据区城中村专项规划制定，报区城中村改造工作领导小组审议确定。年度改造计划由各街道办事处集中申报，区旧改办综合协调制定年度改造计划的预案向社会
26、公示，公示时间不少于十五天。充分听取意见和建议后报区城中村改造工作领导小组审议，并将审议通过的年度改造计划报市政府备案。n 区旧改办于每年12月前制定年度专项资金使用计划，报区政府常务会议审定。n 区旧改办组织编制区城中村改造专项规划、城中村改造详细规划，确保城中村改造统一规划、整体改造。n 区旧改办依据分区规划及其它上一层次的规划组织编制城中村专项规划。n 城中村专项规划经区城中村改造领导小组审查同意后，报市主管部门审批，批准生效后的专项规划应向社会公示，公示时间不少于十五天。n 城中村专项规划按规定程序批准后公布，作为编制各城中村详细规划的依据。n 旧改办依据城中村专项规划及其它上一层次的
27、规划组织编制区内各城中村的详细规划。n 城中村详细规划草案应在改造地区公示，公示时间不少于二十天。公示后城中村详细规划经区城中村改造小组审查，报市规划主管部门办理相关审批手续。n 城中村详细规划按规定程序批准后公布，作为实施城中村改造的依据，由建设单位具体实施。n 城中村改造项目必须纳入区城中村改造计划，并符合城中村专项规划及相关详细规划要求。3.2、城中村改造项目建设单位的确定方式n 城中村内股份合作企业独立建设所在地城中村改造项目的，须提供不少于总投资50的资金证明和具体的改造实施计划和方案，报区城中村改造工作领导小组批准；n 城中村内现有股份合作企业联合其他有实力的机构合作改造的，须提供
28、不少于拆迁估算费用的保证金和具体的改造实施计划和方案，并提交合作机构的资信证明，报区城中村改造领导小组批准；n 其它机构实施城中村改造项目的，由区旧改办会同土地管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目的建设单位；n 城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的，如果没有按照区政府要求及时组织实施，或者严重违反有关规定，损害公共利益时，由区政府取消其建设单位资格，通过公开招标或者挂牌的方式另行确定城中村改造项目建设单位。3.3、城中村改造项目的报审流程3.3.1、报审程序n 区旧改办对申报的城中村改造项目建设单位进行初审；n 区旧改办将初审通过的改造项目建设
29、单位报区城中村改造领导小组批准；3.3.2、城中村改造项目建设单位报审须提交下列材料：n 申请书（加盖街道办事处公章）；n 安置补偿初步方案（包括安置方式、赔偿方式与标准等）；n 可行性研究报告（包括改造成本估算、市场分析等）；n 改造地区所在的农村集体经济组织对改造项目的意见书；n 改造地区的村民意见（须取得23村民同意）；n 资金证明（不少于总投资50，自行改造须提供）；n 改造实施计划和方案；n 合作建设方的资信证明（合作改造须提供）；n 保证金（不少于拆迁估算费用，合作改造须提供）；n 法律法规规定的其他文件。3.3.3、城中村改造项目建设开发须在区政府办理的相关文件：n 区政府对城中
30、村改造项目详细规划的批准文件；n 区政府对城中村改造项目纳入年度改造计划的批准文件；n 区政府对城中村改造建设单位的批准文件；n 改造建设单位与被拆迁户签订的拆迁补偿协议在区旧改办的备案证明；n 改造建设单位与主管部门签订的土地使用权出让合同书；n 区建设主管部门核发的深圳市建设工程开工证；n 区旧城改造部门核发的付清地价证明；n 区政府对城中村改造项目预（销）售的批准文件；n 法律法规规定的其他文件。3.3.4、拆迁补偿管理n 拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。所有城中村改造项目在进行改造前，都必须制定拆迁补偿初步方案，明确安置方式、赔偿方式与标准，并取得三分之二以上被拆
31、迁人的同意，同时报区旧改办备案。n 城中村改造的拆迁安置补偿实行货币补偿为主，主要采取产权置换和货币补偿二者结合的方式。产权置换给村内居民的住宅面积原则上不超过每户480平方米,置换剩余面积部分实行货币补偿。3.3.5、监督管理与争议处理n 城中村改造项目有下列情况的，由区旧改办责令改进；情况严重的，由主管部门取消其建设单位资格，并按有关法律、法规追究相应责任。F 经批准的合作改造项目超过一年未开始实施的；F 变更合作机构未报区城中村改造领导小组批准的；F 不按规定使用优惠政策收益的；F 未按规定设立城中村改造办事机构的。n 城中村（旧村）改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协
32、调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定依法向人民法院起诉，或者提请仲裁委员会仲裁。四、项目分析1、项目概况1.1、项目地块基本情况本项目属城中村改造项目，由村委进行改造，招投资方和合作方，项目地块的改造须报市土地局、规划局进行项目立项，进行土地性质的重新确定，立项批准后进行拆迁改造。然后进入开发程序，根据洽谈，客户预计在明年十月份进入项目开发。项目地块限高为20层，局部可突破一至二层。1.2、项目地块现状及形状项目地块位于沙河西路以西茶光村，共有南、北二幅地块构成，二幅地块不相连，其中北地块北侧临近文光路，东侧临沙河西路，呈不规则形状。北地块内有
33、市政规划公园。北地块可用占地面积为七万多平方米，无具体数值。目前地块范围内为农民居住用房和厂房。南地块南侧临向近平南铁路，东侧临近沙河西路、西北侧有荔枝山公园。地块形状呈不规则状，占地面积约11万平方米，地块内有近五分之二的面积不拆迁，可开发面积约近7万平方米。南侧地块内保留的不拆除的农民房多为八层，建筑立面色彩比较杂乱。1.3、地面现有建筑及赔付北侧地块主要为工业用房，少量的民用住宅，南侧地块拆迁部分覆盖建筑主要为厂房。据调查了解，目前区域范围内可拆迁的房间数大约为285间，房间的补偿标准为140元/间/月。由于地面上均有建筑附着，因此，拆迁的速度与进度将会直接影响到本项目的开发周期，进而影
34、响项目的盈利空间。南侧地块保留的村民用房现状北侧地块内的茶光工业区现状1.4、周边配套分析目前北侧项目地块自身及周边配套设施较少，主要为底层门面房形成的商业及生活配套。北侧地块由于三面临路，拆迁后可自行设置配套设施。南侧地块目前区域内的配套设施较为齐备，有茶光小学、东江百货(将拆迁)、福到家连锁超市、社区医院及餐饮、士多店、水果店等各式的底层商业，这些商业设施的存在对新建建筑将会产生一定的不利影响。地块东侧均有规划中的公园，为项目提供了较好的视野景观。南侧地块内东江百货南侧地块西侧的荔枝山公园1.5、道路及交通状况二幅地块对外交通联系比较便利，南北向通过沙河西路连通华侨城、后海区域直至西部通道
35、口岸区，东西向则通过龙珠大道-茶光路连通福田区及宝安区。目前项目所在区域对外公共交通连接比较便利，101、104、370、201、392、74、81、332、67、226、19、224、227、368等公交车连通深圳市内各区。正在修建的茶光路及文光路将于年底建成通车，届时将会进一步改善片区的交通配套。正在修建中的茶光路沙河西路及对面的宝珠花园根据政府规划，项目所在区域将设置BRT1号线，BRT是指巴士快速交通系统，运行于专用的道路、调整公路以及普通城市道路，它集成轨道交通的快速性和普通公交车的灵活性。它具有专路权、特色平面登车站台、交叉路口优先通行权、时速快等特点。BRT1号线西起西丽，经茶光
36、路、龙珠大道、深云路、侨香路、香梅北路、莲花路、笋岗路、人民公园路至老街，并经过香梅路至地铁1号线香蜜湖站，全长 24.6公里。全线设置西丽、香蜜湖、老街等3个首末站，另有28对停靠站，停靠站平均间距820米。1号线将在老街站、西丽站、香蜜湖站、彩田村站、深云路口等多个站点与地铁1、2、3、4号线和轻轨5号线衔接，建成后将会提供快捷的换乘服务。1.6、污染分析项目地块目前的污染主要来自于沙河西路上的交通噪声和灰尘，尤其是沙河西路与龙珠大道行驶的柜货车所带来的污染，目前尚不能确定沙河西路与龙珠大道的货柜车何时取消，这对项目产品布局及销售较为不利，而政府规划在龙珠和沙河西路修建立交桥（200-20
37、10年南山区规划），届时也将会对本项目的带来较大的交通噪音。2、SWOT分析及对应行动手段项目SWOT分析列表S（Strength）劣势W（Weakness）1、项目地块周边有二个规划中的公园1、项目自身内部不拆迁建筑对项目规划非常不利；2、片区商品房价格较低，有望吸引更多市内置业人士2、安置房与商品房的共处对销售不利；3、项目规模相对较大，能形成社区规模3、沙河西路与规划中的立交桥对项目环境非常不利4、项目片区居住氛围不浓郁，片区外形象不好，档次不高5、二幅地块中间有道路规模，不利于共用配套资源对应行动手段对应行动手段1、在建筑布局上有效利用周边的公园，实现景观效果最大化1、拆迁工作尽量联合
38、政府或村委进行2、推广上强调片区发展潜力与未来的升值空间2、强调项目规模与居住氛围的营造，规划中尽量避免道路影响机会O（Opportunity）威胁T（Threats）1、政府对旧城改造的积极推进是本项目较为有利的发展机遇；1、周边其他城中村改造项目的直接威胁2、大学城、留仙洞IT城的建设与推进对本项目销售将较为有利；2、拆迁进度的不确定性对本项目造成直接威胁3、市区内土地资源的稀缺有望成为本项目发展的机会3、片区范围内的其他楼盘的竞争威胁4、西部通道直接连通香港有望带来香港客户4、政府宏观调控将会对项目产生一定的影响5、宏观经济的向好有望进一步带动房地产的发展6、规划中的BRT与地铁5号线将
39、进一步改善片区配套条件对应行动手段对应对行动手段积极宣传项目自身的发展前景、强调周边大环境与发展前景加强对片区内即将上市城中村改造项目及宏观政策的跟进与了解，并及时做出判断、果断采取应对措施四、项目初步定位1、容积率框算1.1、容积率初步确定：本项目地块容积率建议最高值为4.5，在考虑居住品质与环境的情况下，可适当降低容积率取值，在进行项目经济测算时予以考虑。这里需要说明的是，项目的建筑面积并不是用占地面积乘以容积率得出，而应该是以建筑占地面积乘以容积率得出，而建筑占地面积最保守的经验确定是占地边界退6米，以图示的比例尺估算北侧和南侧地块的建筑占地面积分别为6.1万平方米和6.4万平方米，则项
40、目做满4.5容积率总的建筑面积为56.25平方米。1.2、定位依据：n 以未来五年南山区及深圳市内四区即将进行改造的城中村总体数据推算本项目的容积率，数据来源为2005-2010年深圳市城中村改造控制规模总表，计算得出本项目可参考的容积率分别为4.56和4.5。全市2005-2010年城中村改造控制规模总表（单位：万平方米）罗湖福田南山盐田宝安龙岗合计拆建用地面积30408030410300890拆除建筑面积80130200404003001150重建总建筑面积14519036511010307502590其中住宅建筑面积100125310909206702215办公建筑面积153520510
41、590商业建筑面积3030351510075285n 类比同在本区域范围内的旧城改造项目珠光花半里一期容积率为4.59，可做为本项目容积率确定的参考。n 考虑项目地块自身地形条件，项目地块内建筑限高为20层以下,局部可建二十一、二层，本项目为旧城改造项目，建筑覆盖率按30%计，根据资深规划专家的意见，在上述指标前提下可能的容积率指标最高为4.5，居住环境与品质非常好的容积率在.5-3之间。2、物业类型定位1.1、定 位本项目物业类型构成主要以18层的小高层为主，局部为21-22层的小高层。其中北侧地块定位为中高档居住社区为主，辅以临街底层的社区型商业配套；南侧地块为解决拆迁安置村居为主的中档居
42、住社区，临街底层做商业配套。1.2、定位依据n 本项目地块内有较多的保留建筑并需要进行拆迁补偿，地块限高在20层以下，因此在进行产品规划时需要尽可能地将保留建筑与新开发建筑进行有效地分隔，将补偿安置房安排在南侧地块，尽量利用南侧地块提升容积率；北侧地块由于资源条件较好，因此做成纯粹的中高档商品房居住社区；n 调研结果表明，目前项目所在片区的人员结构多为本地村民和工作人员，消费能力不高，而龙珠大道的龙辉花园等居住小区由于沙河桥和沙河西路的阻隔及自身的商业配套，前来本项目地块进行消费的可能性不大，而且规划中沙河路与龙珠大道将修建立交桥，这有可能完全阻隔沙河东侧的人群来此消费。项目南侧地块内已经存在
43、有东江百货和家得福连锁超市，并有大量中低档的餐饮、零售小店，商业配套基本齐备，项目北侧地块距离天虹、国美、人人乐等区域商圈比较近，因此，建议本项目的商业功能以满足社区型配套为主，定位为社区商业配套；n 项目自身条件来看，本项目地块由南、北二幅地块构成，二块地形状均不太规则且地块内还有保留建筑或公园，因此在项目定位上走差异化路线可以覆盖更多的客户群。n 项目拆迁的考虑，从目前的市场情况来看，本项目拆迁成本比较高，因此在建筑上以占地相对较少的点式高层建筑来安置回迁户是比较经济的，而以底层商业做配套可以实现商业价值的最大化。3、目标客户定位3.1、定 位以南山区高新科技园区工作人员、大学城、西丽片区
44、内工作人员、投资客及南山区工作其他人员为主。3.2、定位依据：n 项目自身条件来看，本项目地块由南、北二幅地块构成，二块地形状均不太规则且地块内还有保留建筑或公园，因此在项目定位上走差异化路线可以覆盖更多的客户群。n 片区内其他在售楼盘的客户构成基本以南山区高新园区的工作人员为主,部分区域范围内的其他工作人员,项目距离留仙洞IT城相对较近,因此目标客户也应以此类人群为主。n 项目地块通过沙河西路直接可达西部通道口岸区,使得项目有可能吸引部分往返深港的货柜车司机或其他在南山区工作的港台人,这部分人群应该可以成为本项目的辅助客户.4、价格定位4.1、定 位综合市场竞争、目标客户承受力以及项目上市时
45、机的考虑，在目前的市场环境下，本项目住宅合适的入市均价为8000-8500元/平米，考虑到项目立项及建设开发周期，项目入市应在二年后，按最近四年深圳市住宅价格的年均上涨幅度计算，则二年以后合适的入市均价为：9700-10300元/平方米。比对住宅价格及商业定位，商业合适的入市均价在16000-18000元/平方米，二年后合适的入市价格为20000-22000元/平方米。此价格不作为最终销售价格，本项目正式售价应随根据项目入市时的具体时机和市场情况做出相应的调整。深圳市2002年-2006年1-9月住宅均价及涨幅列表年份2003年2004年2005年2006年1-9月住宅均价（元/平方米）568
46、059807659.188952.97涨幅（%）2.555.2817.2816.892003年到2006年1-9月涨幅平均值10.5%均价（元/平方米）12916124631561117538涨幅（%）-3.5125.6312.342004年到2006年1-9月涨幅平均值11.5%4.2、定位依据n 目前项目所在区域范围内在售楼盘的均价在8000-8300元/平方米之间,本项目在规模上具有非常明显的优势，价格走区域楼盘价格行情是投资分析安全原则的保证；n 项目所在区位条件与地段条件决定了本项目不适合定位为高档楼盘，因此在价格定位上也只能与项目档次相匹配，同时，考虑到项目体量较大，以太高的价格入市不利于后期销售，因此，价格定位走适中的路线；n 在国家连续出台多项政策调控房地产市场的大环境下，深圳市住宅价格今年继续呈现上升势头，虽然有部分消费者有“持币观望”的心理，但是依然预期未来二、三年内房价将保持稳定或小幅上涨。在这样的背景下，本项目销售均价走市场同区位产品的平均水平是有可能的。n 从深圳市目前的土地供给情况来看，市区内可供开发的土地资源相对紧缺，土地全部实行招牌挂
