《4月潍坊嘉怡置业有限公司仓南小区、七甲新村项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《4月潍坊嘉怡置业有限公司仓南小区、七甲新村项目可行性研究报告.doc（64页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、潍坊嘉怡置业有限公司仓南小区、七甲新村项目可行性研究报告山东红旗工程项目管理有限公司二八年四月仓南小区、七甲新村项目申请报告工程编号:（00）4鲁06-01-X-020 董 事 长: 魏信波 总工程师： 吴晓红 项目负责人： 报告编写人员： 李 钧 邱 婷 王传收 张莉莉 工程造价咨询资质： 甲06053700713 工程招标代理资质： 甲A370705150075 政府采购代理资质： 政采代（乙）字第039号 工程咨询资质： 工咨丙11820060082目录 第一章 总论4第二章 项目建设必要性8第三章 建设条件与建设地址12第四章 工程方案17第五章 环境保护32第六章 节能38第七章 物
2、业管理42第八章 实施计划与工程管理43第九章 投资估算与资金筹措45第十章 效益分析49附 件 附 图 1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、土地证明4、规划证明5、供水证明6、供电证明7、供热证明8、环保立项证明9、建设项目招标方案10、区域位置图11、总平面布置图第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称 仓南小区、七甲新村2、项目建设性质 新建3、项目建设单位 潍坊嘉怡置业有限公司 法定代表人: 魏信波 联系地址: 潍坊市奎文区鸳飞路902号 联系电话: 133615691934、报告编制单位 山东红旗工程项目管理有限公司 法定代表人: 联系地址: 潍坊市奎文区新华路
3、1甲89号 联系电话: 13508961169二、工作依据1、潍坊嘉邑置业有限公司与山东红旗工程项目管理有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法3、城市规划编制办法4、城市居住区规划设计规范5、潍坊市城市总体规划6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护与消防6、节能7、实施计划与工程管理8、投资估算与资金筹措9、经济和社会效益分析四、工作概况山东红旗工程项目管理询有限公司在接受潍坊嘉邑置业有限公司关于建设仓南小区、七甲新村项目的工程咨询委托后，立即成
4、立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前潍坊市住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况潍坊嘉怡置业有限公司.于二零零五年四月经潍坊市工商局核准注册登记,办理法人营业执照,注册资金1200万元。公司位于潍坊市奎文区,企业类型为有限责任公司,主要经营房地产开发,商品房销售。潍坊嘉怡置业有限公司,自二零零五年四月筹建到成立之日,以投资建设建设仓南小区、七甲新村为起点,促进潍坊市城市建设为
5、目标,积极为城市发展作出贡献六、研究结论1、建设地址建设仓南小区工程位于潍城区南关街办仓南路58号。此处北有客运火车站和站前商务中心，东有茶叶批发市场、货运中心，西紧邻月河路，南距高家楼新村约500米，北侧紧靠仓南路，是西南片区中心繁华区域。是社会各界人士理想的居住办公场所。2、建设规模该项目规划净地7565 m2，总建筑面积为14000m2，其中住宅建筑面积12333m2，商业建筑面积1667m2。规划居住户数108户，停车位40个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住区。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管
6、理条例的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为1.8年，工程拟于2008年10月份开始建设，预计2010年6月份竣工交房。5、投资估算该项目建设总投资为2640万元，其中工程费用1300万元，土地费用800万元，其他费用280万元，不可预见费50万元，税费170万元，销售费用50万元。项目建设资本金1000万元。6、资金筹措建设资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。提高和改善了潍坊市区的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环
7、境优美的现代化商业居住中心。同时可带动潍坊市建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标1销售收入万元39402销售税金及附加万元-1603土地增值税万元-2404总投资万元-23405利润总额万元12006所得税万元-2607税后利润万元9408投资利润率%31.49投资利税率%42.610投资净利润率%21.0411内部收益率%63.812投资回收期年18第二章 项目建设必要性一、项目提出背景潍坊市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强
8、。为进一步加快城市经济发展步伐，实现潍坊市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视县城的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。伴随着经济的迅猛发展和人民群众的生活水平的提高，人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后，对居住条件、环境的要求也日益提高，特别是中高档收入消费者对高品质居住房的需求与日俱增。也对住房提出了更高的要求，宽敞、舒适、服务功能多样化、日用科技现代化的住宅已成为改善人们生活环境的重要组成部分。目前潍坊市城区内形成规模的住宅区难以满足当地居民和个体私营企业职工的居住需求，对改善居住环境和改善城市面貌的要求越来
9、越迫切。该项目位于潍坊市潍城区，规划用地属性为一类居住用地、行政办公用地、商业金融业用地。该地块基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设中高档综合商住社区的理想地段。二、潍坊市房地产概况2006年，尽管受国家“房产新政”影响，潍坊楼市一度有所震荡，但一个健康的正走向成熟的市场依然表现出了顽强的发展轨迹，2006年潍坊楼市依然活力十足，热点频频，2006年全市完成房地产开发投资83亿元，施工面积996万平方米，全市房地产市场呈现出供需两旺、稳中有升的良好态势。热点一：“高层”政策推行，多层热，高层温与“住宅郊区化”同步，在传统的市中心黄金地段，2006年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由
10、于2005年市政府有关政策的贯彻推行，“两片四带”一带一律要规划建设高层建筑，由此市中心仅存无几的少量多层住宅在2005年的市面上变得极为稀缺，由于潍坊人长年喜住多层的居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高、公摊大、物业费用高等情况，2005年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大的行情，即便是一些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温的，房价增幅较小，一些高层楼盘推出了优惠让利的措施。热点二：潍坊户型“减肥”，中小户型数量增多前几年潍坊的新建商品住宅户型一直明显偏大，90多平方米就算是潍坊的小户型，甚至出现了不少180-200平方米的超大户型。相比较2004年的楼盘，本年度
11、潍坊新起楼盘的户型面积明显“减肥”，户型由上年的90-150平方米，以130-150大户型为主，已经缩减到70-140平方米，以80-120平方米左右为主，有的小区还设计了少量60多平方米的小户型。而“酒店式小套房”30-50平米的超小户型在本年度更是大行其道。究其因，一方面是2005年国家政策的调整使然，140平方米以上的大户型受到了限制，另一方面也是市场自身调节的结果，过大的面积必然带来过高的总价和相应的高额费用，对此潍坊市场缺乏有力的需求支撑。当然，相对潍坊普通百姓的购买力和生活需求而言，80平方米以下，60平方米的左右的居家型小户型所占数量仍然十分短缺。热点三：住宅“郊区化”，“居住片
12、区”概念出现经过2003、2004年的开发，市中心最为核心的金钻地段奎文区、高新区、或白浪河沿岸范围内的东风街、胜利街、福寿街之间地块，可供开发住宅地已十分稀缺难寻，2006年面市的楼盘中，健康街、北宫街，或是东风街、胜利街的东西两头已属于优选地段，北到玄武街，南到宝通街甚至过了胶济铁路南的也为数不少，已不足为奇。在私家车的加速普及进程中，2006的潍坊新楼盘出现了明显的“郊区化”倾向。与此同时，潍坊市已逐步形成了一些新的“居住片区”。如白浪河两岸，虞河两岸形成了水景住宅带；如北宫街、健康街沿线；如北海路沿线作为新潍坊的交通轴和发展轴，在其东西两侧及南北两头已明显形成了潍坊的高尚住宅区，包括潍
13、城的经济技术开发区管委会周边一带；南部的九龙山一带，铁路南的坊子新区一带。这里所谓的“中心”是相对的，随着城市中心的扩容，新规划的实施，这些目前看似乎还有些偏远的居住区不用多少年后很可能又将成为新的“中央居住区”。三、市场分析潍坊房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。产品形式单一，缺乏特色，不注重
14、整体规划，且有明显区域性特征。2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场。产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到
15、物美价廉，市场前景十分乐观。该项目的建设正是顺应了这一新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三章 建设条件与建设地址一、建设地区概况潍坊市地处山东半岛中部，辖奎文、潍城、寒亭、坊子、寿光、诸城、青州、安丘、高密、昌乐、临朐等十二个县市区，总面积1.58万平方公里，总人口874万人，其中城区人口140万人。潍坊市东接青岛，西靠淄博，南连日照，北邻渤海湾，地理位置优越，经济较为发达，是无数商家向往之地。近年来，通过潍坊国际风筝会的举行，更是将潍坊推向、轻工、化工、食品、建材、纺织、医药等支柱产业各领风骚了世界。潍坊作为一座新兴的工业城市在齐鲁大地崛起，
16、机械、电子。随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强，截止2006年完成地区生产总值1720.9亿元，增长16.5%；财政总收入177.7亿元，其中地方财政收入88.5亿元，分别增长26.1%和26.4%；社会消费品零售总额573.6亿元，增长16.3%；居民消费价格总水平上涨1.0%。成为半岛城市群中最具活力的城市之一。二、建设地址仓南小区工程位于仓南路西段，月河路以东。此处北有客运火车站和站前商务中心，东有茶叶批发市场、货运中心，西紧邻月河路，南距高家楼新村约500米，北侧紧靠仓南路，是西南片区中心繁华区域。是社会各界人士理想的居住办公场所。该
17、区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理想地段。附：区域位置图二、自然条件1、地形、地貌、地质等资料：潍坊市位于东经1180012001，北纬3630 3736,在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处，地势南高北低，坡向莱州湾海岸，南部为丘陵，中北部为平原。根据国家地震局2001年中国地震烈度区划图，该工程所在区域为7度烈度区，小区内所有建构筑物均按国家抗震设计规范设防建设。2、水文、气象资料：该项目所在地位于潍坊市奎文区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温：历年平均气温：12.2历年平均最高气温：
18、19.2极端最高气温：40.7历年平均最低气温：7.7极端最低气温：-21.4降雨量： 历年平均降雨量：646677mm 年最大降雨量：1215.7毫米年最小降雨量：372.3毫米湿度：历年平均空气湿度：67.5%年最大空气湿度：90 %年最小空气湿度：55%风向风力：夏季主要风向为：东南风冬季主要风向为：北风历年平均风速：3.5米/秒最大风速：20米/秒霜冻：历年平均冰冻期52天历年平均霜期79天冻土深度：490毫米历年平均日照总时数为2792小时。从地质、水文、气象等条件来看，对工程建设无不利影响。四、市政配套设施条件1、交通潍坊市位于山东省交通枢纽的核心地带，地处素有山东“半岛走廊”之称
19、的咽喉要地，胶济铁路横贯东西，联通全国各地。国道及城乡公路四通八达，济青高速公路、潍莱高速公路、潍徐、潍德、烟潍、潍石、王潍等多条干线公路途经或靠近昌乐县。北部沿海已建有港口3处，22个泊位，年吞吐量113.6万吨，可直通大连、天津等地。市内现已开通30多条公共交通路线，拥有公共交通车辆357辆，公交运营路线长达587公里，市区内还有2400多辆出租汽车。2、给排水该项目用水由潍坊市自来水公司供给，自就近市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到生活用饮用水卫生标准。该项目排水实行雨污分流制，雨、污水汇集后就近分别排入市政雨、污水管网。3、供电该项目用
20、电由潍坊市供电公司供给，自就近市政供电网接线，在区内建设变配电室，即可满足项目用电需要。4、燃气该项目燃气由潍坊市天燃气公司供应，自就近燃气管道接入燃气管线，在区内建设燃气降压站，经调压后供给用户，可满足项目用气需求。5、采暖该项目采暖热源由潍坊热力公司供应，自就近的市政供汽管道接入供热管线，在区内设热交换站，即可满足项目冬季采暖需求。6、电讯潍坊市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的通讯提供了便利条件。7、教育潍坊市教育层级结构设置合理，城区内现有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小学351所，各校规模适当，教育设施
21、先进，师资力量雄厚。多年来，适龄儿童入学率、九年义务教育普及率均达99.5%以上，初中入学率达98.9%，高中阶段普及教育也得到快速发展。8、医疗卫生潍坊市市区现有第一人民医院、第二人民医院、中医院、市立医院、市立二院、解放军第89医院、潍坊医学院附属医院等十多家大型专业医院，并且现在潍坊社区医疗机构、医药超市发展较快，居民买药、看病很方便。9、消防潍坊市消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，
22、次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、配置。第四章 工程方案一、建设规模该项目规划净用地7565 m2，其中道路用地5846 m2，总建筑面积为14000m2，其中住宅建筑面积12333m2，商业建筑面积1667m2。规划居住户数108 户，停车位40个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住区。二、方案设计1、规划依据中华人民共和国城市规划法中华人民共和国建筑法中华人民共和国城市规划编制办法实施细则城市居住区规划设计规范（GB0180-93）（2002年版）中华人民共和国现行的有关
23、法律、法规、技术规定甲方提供的规划设计条件和设计要求。2、规划原则公共优先-遵循城市透绿、和谐、怡景的指导思想，从城市的角度为出发，创造更多的观景视廊和更大的公共开放空间。以人为本居住区建设应以人为本，创造人性化的居住环境，满足多样性的普遍需求。本次规划设计，首先对“人”本身进行了层面的划分，即充分考虑了“居住人”的利益，又充分考虑了“开发人”与“观察人”或相关人（社会）的利益，在居住与开发之间寻求平衡，同时也在开发与社会环境、自然环境之间寻求了平衡，为居住区居民创造一个舒适的居住生活环境。自然生态居住区规划设计现在已经进入了一个“后小康时代”，即从安居到舒适，再到体现个性化的时代，小康之前重
24、面积，小康之时重装修，小康之后重环境。在充分把握基地环境的前提下，创造良好的居住环境，全面提升居住品质。传统文化-布局尊重潍坊特点，体现文化底蕴，同时参照居住区规划设计的要求，将该小区规划成布局合理，环境优美，设施配套，空间丰富的适应现代人生活的居住社区。充分考虑居民居住、工作、活动、休憩的需求，确保地域特色，突出地域建筑的独特风格，营造具有潍坊地方特色的居住环境。和谐共融-讲求人与环境的和谐，建筑与规划的和谐，规划与城市文化底蕴的和谐。居住行为与游憩行为的融合，建筑与绿化、周边环境的融合。协调统一-坚持社会效益，经济效益和环境效益统一原则，平衡整体开发中的近远期利益。3、设计理念总体规划思路
25、，是充分利用现有的城市绿化体系，欲扬先抑，强调整体空间的开敞性，将多样化的行列式、自由式组团完全与“生态化、园林式、健康型”的社区绿化空间融为一体。景观布局适合中国人含蓄、细腻的心理特点，布局上欲扬先抑，逐步引人入胜的景观系统。人车分流。4、总体要求居住区的规划布局，应贯彻以人为本和可持续发展的思想，遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境的内在联系，有效、有机地组织居住区内的物质功能要素，使全区各项功能布局合理，构成一个完善的、相对独立的有机整体。用地布局应做到充分、合理、有效地使用土地，处理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和绿化用
26、地的布局关系，使规划结构具有整体性，主次分明，中心突出，脉络清晰。同时还应处理好建筑、道路、绿地和空间环境等各方面相互间的关系，以适应居民物质与文化、生理与心理、动与静的要求。规划布局还应具有该项目的特色，突出规划结构的识别性、艺术性和地方特色。附：总平面布置图5、住宅设计该项目住宅类型为多层。住宅户型分中、小三大类，小户型8090平方米；中户型120平方米；住宅单元设计，能体现可持续发展智能建筑的新趋势。在功能布置上有三个特点：户型设计充分体现以人为本的设计思想，并结合当地居民的居住习惯。燃、电、水、暖四表尽量出户布置，或接电脑自动抄表系统。均设综合管线布置，其考虑水、电、燃、暖气外，尚有电
27、话、电视、因特网、报警、传呼等弱电管线在新户型中安全、卫生、高效的运行。住宅立面风格：住宅是社会文明产物，不应偏离社会和传统文化，应沿袭地方文化脉络，同时，住宅也是体现城市风貌的重要标志。本小区住宅建筑形式力求体现“新东方主义”的艺术气质，造型简约、清新，立面采用现代造型的设计手法，飘板构架、线脚、外凸窗的运用充分表达其高雅、精致的主题风格。建筑色彩：住宅的立面色彩力求简约明快，亲切自然，楼体基座采用深色体系墙色，墙面以白色或灰色为主，凸阳台采用亮色如黄色等为主、并根据不同的风格和颜色形成不同的组团，以提高整个小区建筑的可识别性。6、公建公共服务设施该项目用地范围内建设换热站、变配电等公共配套
28、设施，在小区入口处设治安保卫、建设便利店和燃气调压站，小区配以绿化来美化环境。物业管理与文化娱乐设施为使用方便，小区入口处设物业管理中心、小区会所，在小区中心绿地结合设置居民健身广场，布置娱乐、培训、健身等提高居民精神文化修养的设施。其他设施均按居住小区要求配置。小区空间环境里均布置室外休闲娱乐活动设施，并按不同年龄的心理需要，布置不同内容和氛围。7、道路、交通组织设计交通组织强调“人性化”的人车分流的组织，不刻意追求人车的绝对分流，而是着眼于“以人为本”，出行与休闲流线相对分离的交通组织方式。路面以不同花纹色彩铺砖形成，让人产生休闲愉悦的轻松感。另外，主入口处道路断面适当放宽，同时辅之以绿化
29、，以强化道路主入口的景观。8、环境与景观设计规划注重体现绿色生态理念和生态多样性基础上的人性化理念。满足人们对绿化生态环境的生理、心理需求，尽可能增加景观休闲空间，通过建筑、小品、雕塑、植物、水体等景观要素的相互渗透与联系为居民营造成良好的住区生态环境。10、竖向规划指导思想和规划原则因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标；综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；合理组织小区的地面排水；合理、经济地组织好用地的土方工程。规划内容小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标
30、高依次得出，满足地面排水的要求。三、结构说明1、设计依据建筑结构荷载规范 GB 50009-2001混凝土结构设计规范 GB 50010-2002建筑地基基础设计规范 GB 5007-2002建筑抗震设计规范 GB 50011-2001民用建筑设计防火规范 GB 50045-952、该工程由多层和高层住宅楼组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。6、基本风压：0.45kPa 基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa 厕所：2.0kPa住
31、宅：2.0kPa 疏散楼梯：3.5kPa 阳台：2.5kPa 车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa 不上人屋面：0.5kPa 设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。四、基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据城市居住区规划设计规范，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划、环境保护与环境卫生规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则：压力流管让重力流管；小管径让大管径
32、；给水管尽量在污水管上面；易弯的让不易弯的；临时性的让永久性的；工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。(一)电力工程规划1、设计依据低压配电设计规范10KV变电所设计规范建筑设计防火规范民用建筑电气设计规范火灾自动报警系统设计规范建筑防雷设计规范高层民用建筑设计防火规范2、负荷估算小区内建筑有多层和高层住宅组成，用电负荷按以下原则估算，住宅用电负荷为40W/m2，公建用电负荷为60W/m2，小区总用电装机负荷约为2365kW。3、供电系统小区内住宅其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。根据负荷分布情况和负荷估算结果，小区设置1座变
33、电站，以满足住户用电需求。电源由附近的市政10KV线路以电缆方式埋地引入。4、低压配电系统小区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在小区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅均实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。5、建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电
34、池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。6、电气消防系统整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用
35、电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。(二)电信工程规划1、电话通讯系统该小区内的所有住宅及其它公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1门电话考虑，其它公建按150m2（建筑面积）一部计。2、电视系统通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。3、对讲与防盗门控制在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。4、住户宽带接入系统建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）
36、的高速通讯。(三)给排水工程规划1、规划依据建筑给水排水设计规范 GB500152003(2003年版)建筑设计防火规范GBJl687(2001年版)居住小区给水排水设计规范CECS 5794建筑灭火器配置设计规范GBJl4090(1997年版)人民防空工程设计防火规范GB5009898(2001年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797高层民用建筑设计防火规范GB5004595(2001年版)2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划生活给水规划水源小
37、区给水水源取自市政供水管网，根据城市管网资料，在城市干道上有市政供水干管，供水主干管采用DN150-200，楼前管以单体设计时定，给水干管均在车行道下敷设，供水水源有保证。用水估算用水量定额按住宅用水150升/人日；公建用水按1人/1530升/人日面积；绿化及浇洒道路用水2升/日，不可预见用水量按总用水量的10%计。供水系统小区内多层楼房由市政管网直供。小高层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废
38、水经收集处理后，排入市政污水管网。污水量以总用水量的85%计，污水干管管径为DN300-500，埋设于小区主要道路下。4、雨水排水规划暴雨公式采用潍坊市暴雨公式：4091.17（1+0.824Lgp）q= （t+16.7）0.87屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、消防给水规划消火栓给水系统设计参数根据规范要求，室外消火栓系统用水量为20Ls，地下车库的室内消火栓系统用水量为20Ls，火灾延续时间为2小时。室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl501.0型地上式消火栓。室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，室内
39、消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。(2)建筑灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15 m2A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。5、管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN400采用U-PVC加筋管，DN400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管,给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。(四)暖通工程规划1、供热工程热力站
40、及热源该小区拟采用集中供热的方式，拟在小区内设汽水换热式集中换热站作为小区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。设计参数室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度；通风计算温度-3；采暖计算温度-7；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；室内设计参数场所冬季温度（）相对温度%商铺16-1840住宅18-2040热负荷测算住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为60W/M2 ，采暖热负荷：3080KW。小区建筑供热总负荷：3080KW。2、空调所有住宅均考虑预留空调电源插座，空调设备由住户自行选购。(五)燃气工程规划该项目燃气在小区内设燃气调压站，燃气管
41、线自就近敷设的燃气管线接入，小区全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。五、建筑新材料、新技术的应用根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区中拟采用以下几项科技进步成果：大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提高居住质量。高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项建筑中积极推广、应用。生活垃圾粉碎处理技术，该技术将区内居民日常生活垃圾分类收集，进行粉碎处理，大大降低
42、污染，节约能量，应在小区建设中大量推广。太阳能热水系统，该技术将太阳能转化为热能，直接利用太阳能，节省能源，在小区中应推广使用。其它新材料、新技术的应用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应用技术等。通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型居住小区。六、主要技术经济指标小区主要技术经济指标序号项目单位数量备注1规划总用地平方米10171其中城市道路平方米2480绿化用地平方米3606建设用地平方米75652总建筑面积平方米14000其中住宅建筑面积平方米12333商业建筑面积平方米16673规划户数户1084规划居住人口人356户均3.3人5容积率1
43、66建筑密度%25.47绿化覆盖率%408停车位个409其中地上停车位个40地下停车位个0第五章 环境保护一、设计依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国水污染防治法3、固体废物污染环境防治法4、环境噪声污染防治法5、污水综合排放标准二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、环境条件调查该项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时
44、应注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。36%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。四、施工期环境影响分析1、施工期污染源施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段
