临沂罗庄项目可行性分析报告.doc

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1、临沂罗庄项目可行性分析报告目录第一部分、市场研究 临沂市地理概况临沂市经济发展状况临沂市房地产市场研究罗庄区域研究第二部分、市场定位与评估项目概况项目SWOT分析及价格测算成本收益估算及评价分析指标表结论与建议第一部分、市场研究一、 临沂市地理概况 1、地理位置临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临

2、沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。2、行政区划临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村，1022.7万人。临沂市是一个多民族聚居区，全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、

3、藏、苗等45个民族, 除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。 二、 城市特点：u 总面积17184平方公里，总人口1022.7万，是山东省面积最大、人口最多的城市。u 临沂以机械、建材、食品、化工、纺织、医药、木业七大优势产业作为支柱产业，同时培育食品、木业、复合肥、小型动力机械、建材五大制造业产业集群。u 如今，已形成了门类齐全的工业体系。创建了两家国家级技术中心，成为我国最大的复合肥生产基地和陶瓷生产基地之一。 u 聚集了如服装批发、陶瓷、汽贸、物流、轴承、建材、粮油、铁艺、木材等大约60-70个批发市场，个体私营老板不下10万人。为临沂市的经济和房地产的发展提供了强有力支撑。

4、三、 临沂市经济发展状况1、 临沂市经济特点：2000年-2008年，临沂市GDP年均增长15%以上，经济发展呈现了三项显著特征。u 从拉动经济增长的动力分析，经济增长高度依赖投资，消费、出口的拉动作用较弱。u 从产业发展对经济增长影响分析，经济增长高度依赖第二产业特别是工业的扩张，服务业发展相对滞后。u 从经济增长的投入要素分析，经济增长高度依赖低成本资源和生产要素的高强度投入，科技进步和创新对经济增长的贡献率偏低。2、 经济现状 2009年上半年，全市实现生产总值1038.99亿元，增长12.1%，其中，第一产业增加值96.62亿元，增长4.8%；第二产业增加值547.62亿元，增长13.

5、2%；第三产业增加值394.75亿元，增长12%。三次产业增加值之比为9.3：52.7：38。 上半年全市实现社会消费品零售额450.8亿元，增长18.2%，增幅列全省第1位。其中，市区零售额204.6亿元，增长18.1%；县城零售额131.3亿元，增长18.5%；县以下农村市场零售额115亿元，增长17.9%。 上半年，城镇居民人均可支配收入8092元，农民人均现金收入3420元，分别增长11%和11.6%，分别高于全省1.7个和2个百分点。6月末，居民储蓄存款余额达到1141.5亿元，比年初增加144.3亿元u 临沂市国民生产总值一直保持着相当高的增长速度，平均增长率在14%左右。u 第三

6、产业是国民经济的重要组成部分。第三产业的发展为房地产行业带来勃勃生机，房地产行业的发展又对第三产业有很好的促进作用。 u 05年以来，临沂第三产业一直处于高速发展状态，为房地产行业的发展提供了坚实的基础。u 06年到09上半年，固定资产投资力度日益加大，第三产业在固定资产中所占的比重也越来越大。u 临沂市固定资产投资的稳步增长，一方面大大提高了城市建设的水平，另一方面也促进了第三产业的飞速发展，从而拉动了房地产的迅猛增长。 u 临沂市消费品零售额也逐年保持高速增长，增幅在09年上半年更是跃居 山东省首位。u 零售额的高速增长一方面说明临沂市整体的购买力强，另一 方面也说明了当地的购买信心。3、

7、“十一五“主要项目发展规划（一）城市化发展目标：临沂市总人口：2010年全市人口达到1050万人，其中城镇人口达到504万人，市区城市人口达到145万人。城市建成区面积：2010年达到600平方公里,其中市区155平方公里。城镇化水平：2010年达到48%。（二）城市建设主要预期目标：十一五 期间，全市城市建设投资162亿元，市区城市基础设施投资90亿元，其中：新增道路面积870万平方米，投资360600万元；新增园林绿化面积1550公顷，投资124000万元；新增城市生活垃圾综合利用处理能力1000吨/日，投资33000万元；新增供热面积2300万平方米，投资91000万元；新增天然气供气能

8、力6亿立方米/年，投资42000万元；新增供水能力55万吨/日，投资102000万元；新增城市污水集中处理能力38万吨/日，新建中水回用项目4项,新增回用水量11.7万吨,投资 86700万元；完成市区内河治理，投资30000万元。（三）住宅与房地产业十一五期间，房地产开总体要求是：开发投资稳步增长，房地产市场总量基本平衡、住房供应结构更加合理、价格基本稳定，住房二级市场更加活跃，城镇居民居住条件不断改善，行业管理进一步规范，建立起适应房地产业发展的体制和运行机制。发展的重点区域：一是老城区改造；二是新区和经济开发区及工业园区；三是主城区内的沂河两岸；四是县城和重点乡镇。在房地产的开发中，要以

9、市场为导向，高度重视经济适用房和廉租房的建设,解决和改善低收入群体的住房问题。住宅与房地产业主要预期目标： 住宅建设投资:城镇十一五期间投资290亿元,平均每年58亿元。住宅竣工面积:城镇十一五期间竣工面积3220万平方米，平均每年644万平方米。房地产开发计划投资：城镇十一五期间投资360亿元，平均每年72亿元。调动社会资金，鼓励有资质、有资金的股份制和房地产公司按规划、高标准开发住宅小区。商品住宅计划投资：城镇十一五期间投资275亿元，平均每年55亿元。商品住宅竣工面积：城镇十一五期间竣工3060万平方米，平均每年612万平方米。四、 临沂市房产市场研究1. 房地产市场概述根据临沂市城市总

10、体规划（20052020年）中确定：近期（20052010年）中心城区规划总人口145万人，居住用地总面积2075公顷，人均居住用地116平方米，人均居住面积28平方米。截至2007年底，市区人均住房建筑面积为28平方米。2、房地产市场特点u 以河为轴 五大板块：临沂房地产开发以河为轴，以沂河、涑河、祊河三河交会处为中心，沿河展开形成兰山滨河区、河东滨河区、罗庄滨河区，北城新区(南坊)及兰山老城区五大板块，开发重心由兰山滨河区向北城新区(南坊)、河东滨河区转移。u 外商带动 高层为主：随着临沂经济发展实力提升，投资环境改善，特别是“一河五片”的滨河城市格局的推出，吸引了一批国内外房产开发商，如

11、新加坡客商开发的联安现代城，鲁商集团开发的沂龙湾、凤凰城，福建客商开发的锦绣蓝山、江苏客商开发的久隆国际、台湾客商开发的台北新城、北京客商开发的外滩明珠等。u 楼型风格多样 户型多种：目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公寓式商住楼。有欧式建筑，亦有江浙风格集中了中外楼房优势，具有鲜明改革开放、创新发展的时代特色3、房地产发展趋势1）固定资产稳步增长、带动房地产开发稳步增长u 近几年，临沂市房地产投资力度加大，一直保持很高的增长速度。u 特别是近两年，临沂市的房地产飞速发展，投资增长率更是在65%以上。2）供销两旺，供需渐达平衡 到2008年年底，全市商品房施工面积达到

12、1133.2万，同比增长38.4%，竣工面积211.8万，同比增长16.9%，销售面积达到240万。 很多项目陆续入市，全市房地产市场进入百花争鸣的繁荣阶段。 自2006年至2008年，住宅销售面积与竣工面积的比例一直保持在1.1以上，显示了住宅市场供需两旺的情形。3）购房有信心，价格持续飙升 自2006年以来，临沂住宅价格持续增长。在国家密集宏观调控政策的影响下，临沂住宅市场平稳发展； 2008年，经济危机及房地产宏观调控影响对临沂楼市的波及不大，房价为3270元/，增幅为13.9%，呈健康快速增长态势。四、 罗庄区域研究 1、区域规划 根据“二轴五片”的规划布局，精心编制沂河路以北旧村改造

13、规划；围绕滨河大道沿岸开发，立足于区域自然条件与产业优势，编制沂河路以南、南环路以北、罗四路以东、滨河大道以西范围内面积约76平方公里的东部新区规划，突出商贸、文体、居住、生态观光功能，为将东部新区建设成为一个生态好、功能全、景观美、品位高的新城区奠定了基础； 1、区域经济u 上半年，完成地方生产总值98.7亿元，同比增长13.2%；实现地方财政收入2.95亿元，同比增长3.9%；完成规模以上固定资产投资45.3亿元，同比增长26.8%，人均地方生产总值、人均地方财政收入均居全市第一位。u 上半年，该区共引进5000万元以上的项目29个，总投资160多亿元。其中过亿元项目20个，过10亿元项目

14、6个，形成了谋划一批、储备一批、签约一批、开工一批、投产一批的良好局面。目前，金汇无缝钢管一期、临钢三期精钢项目已建成投产，豪德光彩贸易广场、美鑫管业无缝钢管、山威二氧化钛二期等项目正在全面建设，布鲁斯达特种玻璃项目顺利开工，临钢四期精钢、名嘉城市购物广场等项目将于近期动工。重视三产带动，围绕沂河路沿线、通达南路沿线和滨河路沿线“三个十公里经济带”，不断壮大“汽贸城”，完善“物流城”，扩大“花卉城”，打造“陶瓷城”，积极构筑布局合理、特色突出的城郊型市场流通体系，目前三大片区入驻项目近30个，合同总额达200多亿元。u 围绕生态抓整治，全力建设宜居城区。按照环境友好型和资源节约型“两型”社会建

15、设要求，全力打造现代城市景观与生态环境建设交相辉映的“魅力生态区”。今年该区投资3亿元用于水污染治理，开工建设了老南涑河、陷泥河、五里河污水处理工程，完善配套管网，城市功能日益完善。加大城乡环境综合整治，改善城乡环境面貌，按照“生态型、园林式、现代化”的城市定位，在城市绿化上狠下工夫，实施了“双万亩”绿化工程、“小森林城市”建设和国家园林城市创建，全区绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地面积分别达到47.6%、60%和12.7平方米。u 着眼和谐抓统筹，全力改善民生。罗庄区以十项民心工程为重点，坚持以人为本，突出解决上学、养老、就业、生活等问题。把教育放在优先发展的战略地位，在去年投入2370万元

16、实施校舍改造和学校内部设施配套基础上，今年又投资1270万元启动了11个中小学校舍改造项目建设；在全市率先建立实施了城区义务教育经费保障机制。全区69%的村居建成了标准文化大院，不断完善社会保障体系，发放城乡低保金385万元，农民新农合参合率达98.1%；改造危房600多户、5.5万平方米，启动建设居民楼70余栋、25万平方米，加快土地承包经营权流转，加快无公害草莓和有机稻米、食用菌、蔬菜等四大品牌基地建设，促进了农业增效、农民增收。上半年，该区实现农民人均现金收入4011元，增长20%。2、区域房地产市场作为临沂的新经济开发区，由于城市基础配套不全，景观优势不明显。目前罗庄在房地产的发展上还

17、处于相对滞后的层面。 1）、长期以来依赖自产自销：罗庄的住宅一直严重依赖本区域消费，所以导致其价格一直比较低。 2）、产品结构比较单一：除了曾经出现的双月园别墅，罗庄的产品一直以多层为主，产品结构的严重单一化。 3）、发挥郊区化效应：天鹅湖的热销，说明兰山的部分客户在向郊区过渡，尤其是当市中心房价过高，导致人群向周围分流，这在一定程度上推动了罗庄的房产市场的繁荣。4）因为价格较低，河边的下面九县中较富裕的人群也成为主要购买者。新经济开发区地位的确立以及政府相关政策的扶持、较低的地价、较好的通达性、强大的升值潜力吸引了众多开发商到此投资，本区域已经逐渐成为热点区域，并逐渐被接受和认可。 罗庄区域

18、典型项目分析项目名称产品形态建筑面积（万）项目规划美澳花园别墅：叠拼、联排、独栋，多层（5层）12建筑密度22.7%，绿化率45.2%，建筑风格以欧式为主观天下花园高层、多层、叠拼别墅2440%以上高绿化率，2335米加宽楼间距清水湾花园叠加、独栋别墅高层、小高层五星级酒店30视监控，楼宇对讲，红外线周围防护，宽带入户， 怡景天鹅湖多层、复式、洋房69.2绿化率：38%，容积率：1.23地王豪庭多层、高层、洋房4.2绿化率：36%，容积率：2.2万通盛世馨园多层36绿化率：35.4%，容积率：1.44海天华庭多层、洋房3绿化率：40%，容积率：1.4区域内典型楼盘分析海天华庭项目位置罗四路与金

19、七路交汇开发商临沂海天置业有限公司建筑面积30000容积率1.4绿化率40%配套南郊中学、罗庄中心小学、盛庄一中、二中、工商局、公安局、银行、综合市场等物业形态多层、洋房开发进度一期销售进入尾声，大约还有8套左右，二期还有一栋多层户型一期包括 8栋多层，面积区间在78-116，以二居、三居为主。顶层为复式洋房，80-90的房源为主力，销售情况火爆。二期有一栋多层，并有一个社区广场。户型还是以小户型80-90为主。典型户型本项目户型多为一梯两户设计，部分一梯三户。交通61、19、25、66、69、4路公交车项目集影待添加的隐藏文字内容3怡景天鹅湖项目位置罗八路与双月园路交汇开发商临沂隆丰行怡景房

20、地产开发公司建筑面积692000容积率1.23绿化率38%物业供公司广东新东华物业管理公司配套小区泳池、湖边高尔夫练习场、垂钓场、休闲会所、配套商业街、超市、银行、邮局等、社区幼儿园物业形态多层、洋房开发进度一期一区销售进入尾期，二区在建，二期还未面世户型一期包括两个区，主要为多层。面积区间在86-142，以二居、三居为主该项目主打户型为120-135三居典型户型本项目户型多为一梯两户设计 项目特色天鹅湖-10万水景园林、一楼私家庭院、项目集影 地王豪庭项目位置罗四路与双月湖路交汇开发商临沂沂州房地产开发有限公司建筑面积42000容积率2.2绿化率36%物业供公司临沂市沂州物业管理有限公司交通

21、位居罗四路主干道，多路公交车经过物业形态多层、高层开发进度一期销售进入尾期，二期10月17日开盘一期产品一期产品为多层。面积区间在85-140.以二居、三居为主。该项目主力户型为110-130的三居，销售情况良好二期产品二期产品主要为高层、还有一个大型商场，住宅价格从2000元起。项目集影 锦绣蓝山 （因该项目位置在兰山区边缘靠近罗庄区，且该项目较有特色，故作为参考）项目位置通达路与海关路交汇开发商山东锦绣置业有限公司建筑面积240000容积率1.8绿化率36%物业供公司怡和物业交通4、5、19、20、61、65、66、67、68、69路等多条公交线路贯穿项目物业形态多层建筑开发进度整个项目同

22、期开工，销售情况良好户型多层建筑、面积区间在99-156.以舒适型二居和三居为主。115以上户型为主力户型。典型户型项目集影3、罗庄区域市场总结：u 新经济开发区的确立和政府导向性政策的出台及实施，为本区域房地产市场的发展注入了强大的动力，吸引了众多开发商到此投资。u 目前该区域房产市场保持健康增长势头，发展潜力巨大。u 该区域主力户型为110-130的三居，85-100的二居三居比例较少。海天华庭项目的主力户型为85-100，销售情况火爆。u 该区域整体房价较低，主流消费群体仍依赖当地人群和周边县城人群。u 多数项目都有代理公司或曾经有过代理公司，但整体的销售水平一般。去化速度偏慢。第二部分

23、、市场定位与评估一、 项目概况1、区域位置项目用地盛能游乐园盛庄办事处中心小学双月湖中心幼儿园206国道本项目位于临沂市罗庄区新经济开发区片区内。距离兰山区也较近，是连接罗庄区和兰山区的中心位置，紧邻206国道和城市主干道-通达路，交通条件好，通达性强；本地块南邻盛能游乐园，北侧距离火车站也较近；随着新经济开发区的发展，本地块的巨大升值潜力将会呈现。2、项目四至：本项目位于罗庄区新经济开发区内，东至苗花路，西邻临沂市电力电线杆场、南至双月园路、北靠沂河路，南侧有盛能游乐园，周边分布着盛庄办事处中心小学、永盛幼儿园、双月湖中心幼儿园等多所学校。紧靠主干道罗四路，4、5、19、20、61、65、6

24、6等多路公交车通达性强。项目用地沂河路花苗路双月园北路罗四路盛能游乐园3、地块现状目前项目用地内拆迁还未进行，有少量厂用建筑，地面水泥铸造，较平整；地块较方正，利于规划。二、 项目SWOT分析及价格测算1、 项目SWOT分析优势Strength劣势Weaknessn 项目项目处于罗庄区与兰山区中心位置，西邻城市主干道罗四路，通达性好，出行便利。n 新经济开发区的建设使得本区域成为市场热点，升值潜力巨大。n 地块方正、地面平整，利于项目的规划及快速开发。n 周边工业厂区较多，居住环境差n 周边居住人群较少，居住的氛围较差n 该片区为正在发展片区，还需要经历一个中长期的发展历程机会Opportun

25、ity威胁Threatn 城市扩张的不断实施，地块所在区域价值将不断深化；n 路网及市政配套的不断完善，都将为本项目不断增值创造条件；n 汽贸城、物流城、花卉城、陶瓷城的扩大和完善可能会带来更多的客户n 整体房地产市场面临宏观调控及相关政策的威胁；n 新经济开发区的逐渐成熟需要一个较长的过程，开发过程中的不可预见风险较大；n 目前罗庄区在售项目及较大的土地供应量都会对本项目形成较大的竞争2、 价格定位利用价格评估中的修正比较定价法为基础工具，按照现实状况和本项目的较强可比性案例以及参照未来可能会对本项目构成竞争的楼盘估算价，作为价格标准，通过本项目与案例存在的各项差异性进行系数修正从而得出价格

26、预测。表一：参考项目样本及售价项目名称在售均价（元/）海天华庭2300怡景天鹅湖2300地王豪庭2500锦绣蓝山3300表二：定价因素及权重地理位置周边环境开发品牌道路交通规划设计楼体结构及户型小区配套物业管理15%15%10%15%15%15%10%5%表三：借鉴项目及加权分值名称地理位置周边环境开发品牌道路交通规划设计楼体结构户型小区配套物业管理综合品质海天华庭9011010095951009510098怡景天鹅湖8512011085115110110100104.25地王豪庭9010012090105100100100101.25锦绣蓝山1301301201201001001051001

27、14.5本项目100注：本项目按分值100进行计算表三：借鉴项目加权价格项目名称代码项目均价（元/）综合品质项目计算值（元/）海天华庭X12300982347怡景天鹅湖X22300104.252206地王豪庭X32500101.252469锦绣蓝山X43300114.52882项目住宅部分目前入市均价=( X1+X2+X3+X4 )/4 = 2476 元/三、成本收益估算和评价分析指标表序号项目测算依据收入（万元）单方可销售面积测算（元/）1.销售额6.05万*2476元/14979.82销售率（%）1003销售税金及附加831.4137.44净销售收入14148.45总投资额11631.35

28、.1住宅部分建筑成本6.05*1200726012005.2土地成本45.38亩1951.3322.55.3财务成本及其他400*6.0524204006利润总额2517.17所得税830.68税后利润1686.59收益率14.5%10盈亏平衡点销售价格（元/）1922.5 注：此表按照规划的容积率最大值2.0测算五、 结论及建议：结论： 通过对本项目的成本预算、投资收益预算、周边项目对比及对本项目的SWOT分析，可以明确的得出：本项目的操作具有较强的可行性。建议：由于本项目地处新经济开发区，有政府政策性支持、通达性强、学校等配套设施较完善等优势以及区域内土地供应量较大、在售楼盘多为大户型等原因，建议本项目应开发为本区域内高品质的、以中小户型为主打的中高端楼盘，并通过此差异性来区分客户并获得好的市场口碑及品牌，最快速度的对本地块进行开发，以弱化将来大量土地供应的竞争，快速实现最优的投资收益。 山东智盟时代2009年10月23日