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1、2010年深圳可售豪宅报告概述2009年深圳豪宅独领风骚，表现出强劲的结构新性差异以及房价的“领军风范”，同 时，2009年深圳豪宅的批准预售量和销售量都创下了历史新高，深圳全市整体步入“豪宅元年”。2010年深圳豪宅推盘量将再上新高，并有望超过2009 年销售量，同时，千万级豪宅批量诞生，每栋楼都超过千万的纯千万级豪宅达11个，另外还有30余个项目有超过千万的单位，2010年的深圳可能是大陆千万 级豪宅最多的城市，“豪门气派”直追港超沪。据统计，2010年深圳全市共44个豪宅在售将售，总提供豪宅套数约为12388套。本 报告数据部分来自于国土局销售公示，部分由美亨奢侈地产全市调研所得，多有开
2、发商提供数据。报告本着客观公正的态度对全市各大豪宅进行全面统计分析。本文 所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是villa。从建筑形态分，覆盖以下三种类型：single family house，即独立别墅；two family house，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型不算别墅。（小）高层包括了：复式、叠加、多 层、高层、超高层等物业类型。第一章：2010年深圳豪宅总体特征述2010年深圳豪宅市场将表现出如下特征：1、产品结构性差异拉大：表现在高端和普通豪宅的价差拉大，可能既有20万每平方米以上的独栋别墅和上亿的批
3、量别墅，同时又有300万左右一套单价2万5的普通豪宅。未来，结构性价格差异还会继续拉大；2、豪宅区域化：原有的豪宅片区除了银湖，其它8大豪宅片区将随着新产品的推出而呈现区域豪宅化厚度加强的现象；3、顶级豪宅逐步林立：每栋楼都上千万总价的纯千万级豪宅将陆续增加，2011年纯千万级豪宅达11个，创历史最高纪录，有可能让深圳成为顶级豪宅项目最多的内地城市；4、注重大师打造：为体现豪宅气质，所有的豪宅将在团队方面加强力度，大师打造、品牌材料、品牌家具将成为普遍需求。深圳豪宅品质与价格并举；5、别墅供应量惊人：2010年别墅供应量约1495套，与（小）高层豪宅10893套呈现约1：7的比例，即约每8套豪
4、宅中有一套别墅供应，别墅供应量比较惊人；6、建筑形态方面：中式或者现代建筑风格在关内流行，而欧式建筑被关外多数别墅采纳；7、园林方面：中西合璧的园林越来越受关注；8、真伪豪宅鉴别力加强：社会越发达地产越成熟，客户对市场的“抗跌”力在加强的同时对真伪豪宅鉴别力也在加强，2007年那波伪豪宅与真豪宅都普涨的现象在2009年就已不再出现。以后，豪宅也分“三六九等”，上无极限，下有底部。第二章：2010年深圳六大区可售豪宅供应总统筹2010年全市豪宅供应总套数约为12388套，其中别墅1495套，（小）高层豪宅10893套。 从豪宅整体看：区域供应量最大的是宝安区，达5142套；其次是南山区4029套
5、；再次是龙岗区2332套，三大区的供应量占了全年供应量的93%绝对比例； 从别墅供应看：供应的绝对比例为宝安区783套，主要供应是懿花园、熙龙半山、曦城 等；其次是龙岗区425套，主要供应为凯旋湾 、公园大地 等；南山区129套，主要为纯千万级山居豪宅资源；再次是盐田区127套，主力供应为爱琴湾山庄、天涛轩 ； 从高层供应看，宝安最强，4359套，其次是南山3900套、龙岗1907套。 附：2010年各区可售豪宅供应列表附：六大区每个豪宅供应列表第三章：2010年深圳可售豪宅供应最大片区总统筹 从整体来看，2010年深圳豪宅集中在南山、宝安、龙岗、盐田四大区； 如果以片区论，则主要集中在大梅沙
6、、中央别墅区、深圳湾、观湖园 等片区； 如果以产品论，大梅沙主要是别墅、中央别墅区和深圳湾以及观澜湖 主要是别墅+高层产品，很显然，从越纯粹越奢侈的角度理解，纯粹别墅最多的大梅沙片区将有极端的表现。 不过，从综合评选来看，2010年绝对的市场焦点还是在南山片区。 1、前海中心是豪宅主力区域 港 深政府正着力将前海中心打造成未来的曼哈顿，包括深圳湾、前海、宝中都是前海中心的主战场或者辐射带，数千亿投资将“砸”向前海中心，目前政府500万全 球招标前海中心的规划，足见政府的大手笔。与政府投资相应的是前海中心的豪宅同样大体量，将成为2010年度的豪宅主力供应市场之一。其中，豪宅项目包 括：纯千万级的
7、紫园纯别墅、尺度大宅君汇新天 、宝能太古城 、鸿威海怡湾、 三湘海尚 、浪琴半岛 红树湾、岸芷汀兰等等。 2、中央别墅区是豪宅供应量又一主力区域 2009年中央别墅区是市场焦点，2010年随着圣莫丽斯 、水榭山 熙龙半山、中央原著等多个项目同时启动，中央别墅区将继续保持市场的关注焦点而成为名腕。 3、观澜湖片区未来3年的市场热点 观澜湖大片区有观澜湖球会、招商 城建、金地、和记黄埔等多家大腕聚集，而且每个项目都会打造别墅，其中招商、城建、金地、和记黄埔的懿花园都是高层+别墅的形态。2010年只有招商观园 和观澜湖比佩亚以及懿花园能销售。 4、大梅沙片区是顶级豪宅的“母源” 大梅沙片区是顶级豪宅
8、最集中的区域，同时也是深圳最可能发展成为第一居住的东部滨海区域，随着天琴湾 和天麓 的“开山”，天涛轩、梅沙湾 爱琴湾、皇庭玺 等千万级豪宅将赢得高拉升。第四章：2010年深圳11个可售纯千万级豪宅引爆市场 1、深圳2010年可能成为顶级豪宅最多的内地城市 如 果说北京媒体为7.2万每平方的单价而大惊小怪，那么上海10万每平方米单价的豪宅超过12个的事实确实是值得媒体叫嚣几声的，而且最近“上海古北的臻园 11月成交了一栋9100万元的别墅，按其471.29平方米的产权面积算均价高达193087元/平方米，是上海乃至整个内地房价之最。 佘 山高尔会别墅11月也成交了一栋1.28亿元的房源，按其7
9、59.31平方米的产权面积算均价也高达168574元/平方米。”其实，深圳卧虎藏龙，许多 顶级豪宅都超过了上海的最高单价和最高总价。如观澜湖一套大宅定价1.7亿，全国最高；天琴湾单价号称20万每平方米，而大南山巅纯别墅一墅望天下的 紫园则可能推出系列上亿的别墅。另，根据美亨调查，2010年深圳共有11个超千万级的顶级豪宅诞生。也就是说，无论豪宅单价、每套总价还是顶级豪宅的套 数总量与建面总量，深圳可能都是大陆“最高”。 很显然，2010年，深圳很可能成为顶级豪宅最多的内地城市，同时也可能成为全国房价最高的城市。 2、2010年深圳千万级豪宅个盘价值简析 紫园：深圳特区内唯一一个新纯别墅，位于大
10、南山巅，三大公园环绕，听海阅山，茂林绕绕，“城中墅、林涧墅、一栋永流传”、“中心区、千万级、纯别墅”； 天麓：拥有大山的气魄与山海的强势，傲然山巅，俯视众生，我行我素，独来独往。有点孤傲得冷，只可远观不可近玩焉，夜晚的黑色寂寞谁能懂？ 天琴湾：三面环海山环水抱，近在咫尺又远在天涯，可以观海，可以赏海，可以听海，可以玩海，游刃有余，唯其独尊； 天涛轩：当京基 喜来登酒店、私家沙滩、半山纯别墅、世界名家设计、套套装修出售等诸多的元素融合在一起的时候，没有人不对天涛轩肃然起敬。有一种企业能将品味玩到骨子里，京基有点这样； 梅沙湾：她本是一个拥有傲人身材长长金毛卷发蓝色媚眼的委内瑞拉顶级美女，身边站着
11、高大的威猛的卷发的混血帅哥天涛轩，只可惜，美女迟迟不肯亮相，芳华逐步老去，让帅哥不得不含泪另择； 爱琴湾山庄：夸他为半山豪宅有点过分，说他为大梅沙顶级豪宅非常不是我的本意，但他的平民的身价反而从天麓、天涛轩、天琴湾、梅沙湾这四个贵族中“脱颖而出”，周边的农民企业主是他最大的客户； 凯旋湾：半山、海岸、纯墅，如果能够加一个词“中心”那就绝对的升值了。当南澳的半山遭遇南澳酒店周边的嘈杂，不纯洁的遗憾油然而生； 曦城4期：2.3平方公里的土地上纯粹的别墅豪宅，深圳最大规模的纯别墅花园小区唯曦城耳。以其非中心深邃的悠远，爱者爱到骨子，不爱者始终摇头，太静，太冷，太深邃； 水榭山4期：中央别墅区的名头可
12、以为水榭山独享与发挥，“水榭归来不看墅”的野蛮与霸气远不如“中央别墅区的纯美墅”来得猛烈与诱惑； 水榭山3期：剩余25套尾盘在售。 观湖园二期：纯双拼的别墅规划与0.44容积率的野蛮霸气成就天赋优越的完美身姿，这里，是一支隐世的低调的富豪俱乐部。 3、当亿万富翁扎堆顶级富豪俱乐部被呼唤 据 美亨历年追踪统计，2004年深圳有500万套价的楼盘只有4个，2006年开始增量，从2008年开始，百万级豪宅开始“落伍”，千万级豪宅屡屡诞生， 亿万富翁逐步聚集，于是纯正的富翁俱乐部被呼唤，以期形成真正的圈层互动。该现象从另一侧面表明深圳的“文化底蕴略浅”与“文化的沙漠现象”。其实深圳的 各种协会与商会不
13、少，只是“利益化”的元素太重，没有形成“单纯”的交际圈，随着亿万富翁扎堆深圳，顶级富豪俱乐部必然诞生。据悉，有着总统交际背景的大 南山巅纯别墅紫园有望建立一个纯粹的顶级富豪俱乐部，其代表可能包括某国副总统。 目前，中国有九个顶级富豪俱乐部，分别为：京城俱乐部 （许荣茂、李泽楷代表）、长安俱乐部（李嘉诚、霍英东、杨元庆代表）、中国会（陈东升、王燕南代表）、北京美洲俱乐部（孙正耀代表）、上海美洲俱乐部、证 券总会、银行家俱乐部、鸿艺会、雍福会，前四个顶级富豪俱乐部在北京，后五个俱乐部在上海为主。这与北京、上海富豪扎堆有关，与其特殊的政治、金融中心与 国际化背景有关，也与文化底蕴深邃有关。第五章：2
14、010年深圳可售豪宅新旧盘分析新旧豪宅供应比例如下，可见龙岗和南山的新盘最多，其它区域主要以旧盘或者新旧联动的楼盘为主。第六章：2010年深圳可售豪宅供应前十名从列表可见，豪宅供应量前十大楼盘中和记黄埔懿花园和公园大地都超过了1300套，将其它项目远远地抛在红线外。需要关注的是，虽然四季山水 (论坛 新闻)二期尚在打地基，但电视台的广告已经开始轰炸。第七章：2010年深圳可售别墅供应汇总从绝对供应套数来看，曦城别墅供应量最大达202套，占总量的19%；其次是懿花园141套别墅，观湖园108套纯双拼。第八章：2010年深圳可售（小）高层豪宅供应前十名从下表看，（小）高层豪宅供应量主要是公园大地、
15、懿花园、合正中央原著 (论坛 新闻)、熙龙半山、第五大道 (论坛 新闻)、太古城等楼盘。第九章：2010年深圳可售豪宅营销节点预计2010 年14个全新豪宅会采取系列大营销动作外，其它新老盘中只有部分楼盘会采取系列营销动作，而纯粹的老盘无新品推出者几乎不可能有大的营销动作。2009年 的豪宅营销扛鼎全市营销风范，出手百万甚至千万的营销案例有之，2010年的豪宅营销能否再掀风云？谁挑起风波？如果说2009年豪宅玩了一把文化营销与 明星营销，网络推广营销大获全胜，2010年的营销该如何突破？美亨认为，2010年的豪宅营销除了彰显豪门品味的文化路线、精神路线，开发商应强化网络上的跨城、跨境营销。深圳
16、，已经不只是深圳人的深圳；深圳人，也不只是深圳的深圳人。附：2010年深圳可售豪宅营销节点预计附：2010年南山豪宅个盘逐一点评【新 盘】大南山紫园：中心区千万级坐山观海纯别墅，大南山巅富氧生态豪宅，三大公园环绕百公顷森涛遮蔽，300米长的天然林涧，低调而奢华。按照国家总统级 安防标准打造，连别墅电梯的安防都与小区外的市政保安系统相连。同时，紫园也是深圳又一个上亿的别墅，属于深圳最顶级的别墅项目。【新盘】华侨城 (论坛 新闻)香山里 (论坛 新闻)一期：项目位于华侨城北环大道旁，侨香诺园 (论坛 新闻）北边。于09年5月1日开工，总建筑面积4.2319万平方米。从现场环境看，全部打造为小高层建
17、筑，密度非常高，据悉，户型面积为140-170平方米。【新盘】中信岸芷汀兰：中信收购的三九项目，紧挨着南硅谷浪琴半岛，二者仅一路之隔，目前已经近封顶。共3栋17-25层高层，共主力户型为120-160m2，有部分80-90m2小户型。预计又是深圳湾的又一热点楼盘。【新 盘/尾盘】兰溪谷：这是招商地产的摇钱树，在蛇口半岛炒作不热的情况下，2009年悄悄销售16.5亿，2010年还准备销售20亿，从而将使得兰溪谷整 个项目销售可能达到接近60亿。值得关注的是3期2房公寓预计将于3月开盘，售价约4万每平方米，全部带装修。目前在售二期的顶层复式5-5.5万/m2 单价，正力推10套中层复式；平面单位2
18、0套，单价3.8万每平方米左右。【尾盘】浪琴半岛：进入销售尾声的南硅谷最佳观海的楼盘。剩20余套251平米5房3厅3卫大平面单位，售价约3.8万每平方米；剩3栋5套371m2复式，售价约2000万每套；5套别墅，最大面积超过600余m2，售价未定。【尾盘】中信红树湾 (论坛 新闻)：位于深圳湾红树林片区，目前15栋没有正式推出，为 1梯2户，200-300m2户型，其中一个单元为复式。另有部分公寓在售。【尾盘】纯水岸 (论坛 新闻)7期：270-360复式单位，仅剩两套可售单位。整个项目实现销售均价超过5万每平方米。【尾 盘】半岛城邦 (论坛 新闻)：剩余单位主要是33-48层超高层“HOUS
19、E海上空”150-240平方米中大户平面大宅，3套524平方米楼王单位单价4万元/平方米，总 价2000多万元/套，购房享按揭98折优惠，剩1栋50套、2栋2套、3栋88套、5栋85套、6栋103套、7栋6套、9栋15套单位在售；【热销】君汇新天：深圳湾的首席大作，位于南北两区的核心中轴点，坐观山海、城市、F1赛艇内湾、国际金融街等一线景观，目前主力在售南区150-175平方米的户型，赠送面积超大。北区楼王板楼单位预计年后集中对外展销。【热销】十五峯 (论坛 新闻)：位于桃源村片区的城市中心的山峰塘朗山下，属于大华侨城范畴，在营销奇才罗雷及其团队的联袂新演绎下，五家代理商共同代理，十五峯已经连
20、续三周位居全市销售排行前列。目前整个深圳的热点就是十五峯。【热销】三湘海尚：深圳湾第一个调高价格的楼盘，目前售价趋于高层4万每平方米，在楼市微妙的时下，罕有人出手购买。据悉，E栋还有493套30-50平方米的公寓，但行业很少有人知道。估计是开发商为了规避对纯大宅的形象影响。【热销】太古城：南区卖完了，北区卖了300多套，整个小区总共剩下600来套。目前在售的复式约3.4万每平方米，大平面156m2户型售价约3.8-4万每平方米，而130m2户型约3万每平方米。【热销】鸿威海怡湾：目前高层已经销售220套左右，别墅销售剩下约9套。其中，高层中的89平方米户型未刻意推出，而别墅在售主力户型256-300m2，单价约12万/。备注：截止统计日期2010年2月3日；有部分数据是约数。
