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1、某企业投资保障房项目可行性初步报告一、 保障房概述（一） 保障房定义和分类保障性住房（简称保障房），是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。目前我国保障性住房主要包括五类： 廉租房、公租房、经济适用房、两限房（限制面积或价格）和城市、国有工矿棚户区改造等城市危旧改造工程。 （二） 五类保障房定义及主要区别分 类定 义廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配
2、租和租金减免为辅。公租房是指由政府提供政策优惠，限定保障对象，限定租赁标准，向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等供应的保障性住房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。棚户区改造指对国有土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、
3、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域进行危旧改造，属安居性保障房。分类项目廉租房公租房经济适用房两限房棚户区改造性 质保障性住房政策性租赁住房政策性住房政策性住房（商品房）政策性安居工程适用对象低收入住房困难家庭 中低收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员等 中低收人住房困难家庭 中等收人住房困难家庭属危旧棚户区家庭、国有工矿职工改造、拆迁安置家庭保障方式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅实物配租和租赁补贴相结合按政府限定价格出售按政府限定价格出售国家专项资金改造、产权调换或货币补偿等房源筹集实物租配：新建、收购、腾退、捐赠等新建、改建、收购、在市场上长期租赁等 新建
4、新建整治、保护、改造、新建安置产权政府所有政府所有或公共机构所有个人购买的归个人购房者购房者个人购买的归个人购房者获得土地方式行政划拨行政划拨行政划拨出让安置住房可以划拨方式供地，对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以出让方式供地。土地出让金缴纳免交免交免交低于普通商品房按房屋分类确定套型面积不大于50m2不大于60m2不大于60m290 m2以下安置房按经适房、廉租房等标准上市交易只能出租只能出租购买5年后购房者补交土地收益等（一般按原房价和出售价价差的70%）可上市交易购买5年后补交土地收益等（一般按同地段普通商品房与限价房价差的35%）可上市交易按房屋分类确定房屋租售价市场租
5、价的十分之一按略低于或等于市场租价由项目开发成本、税金、利润（3%-4%）组成，通过竞价或政府审核确定以项目综合成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品房价格，由政府研究确定按房屋分类确定收益租金租金利润限定在3%-4%利润大概限定在10%按房屋分类确定二、 保障房背景（一）#市保障房现状及趋势“十一五”期间，#市在国家大力推进保障性住房的良好形势下，以建设廉租住房、经济适用住房、发放租金补贴和进行租金核减方式解决中低收入家庭住房困难。五年间新增廉租住房房源6225套，新建经济适用住房556套，新建公共租赁住房270套，实施廉租住房租赁补贴11826户，实施城市棚户区改造3505户，累
6、计解决22112户中低收入家庭住房问题。未来五年，依据全国计划筹建3600万套保障房，#省计划筹建100万套保障房的目标，#市将建立和完善多层次住房保障体系，按每年至少筹建1万套的速度大力推进廉租房、公租房、经济适用房建设，加快棚户区和农村危房改造步伐。2011年，计划筹建保障性住房1.3万套（廉租房5000套，经适房1200套，公租房6000套，限价房500套），实施棚户区改造2256套，比2010年增加了165.31%。截至2011年6月，在建保障房约5600套。到“十二五”未，#市城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住
7、房条件，帮助更多住房困难家庭实现“安居梦”。（二） 政策支持为切实推进保障房建设，积极调控房地产市场，国家有关部门出台了很多配套优惠政策，通过宏观调控解决保障房土地供应困难，建设资金缺口大，建设进度不能保证等问题。同时，大力鼓励社会参与，并对涉及保障性住房的融资平台进行了特别处理，不将其列入清理整顿范围等。例如，#市府发200843号文：“要将廉租住房建设资金纳入财政预算，积极争取中央财政给予廉租住房建设每平方米400元补助和省级财政配套补助，落实好配套资金，加快廉租住房建设。市级财政将对区级适当安排资金补助”。“ 对廉租住房、经济适用住房开发和经营的，按国家规定享受营业税、房产税、城镇土地使
8、用税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税减免；免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金。对廉租住房和经济适用住房建设项目，优先提供信贷支持。凡列入年度建设计划、土地供应计划的廉租住房和经济适用住房项目，区县国土资源管理部门要保证土地供应”2010年以来，中央已经陆续出台了公积金建设保障房试点政策、保障性安居工程资金使用政策等数条利好保障性安居工程的政策。甚至在国务院发出“19号文”以后，也将地方政府用于保障房建设的地方融资平台特别照顾，不将其列入清理整顿范围之内。 2011年，保障性安居工程建设将会迎来更多政策“礼包”。例如，保障房信托投资基金试点批准、政策性银行贷款、土地优先
9、供应等。另外，养老基金和保险资金可能也将逐渐获得进入保障性安居工程建设的资格。三、 投资保障房项目分类分析（一） 投融资情况1、 投资构成及资金需求预测从房地产投资额构成来看，主要由建安费用，土地购置费和土地开发费用组成，其中土地购置费的占比在16-20左右（2009年为16.67，2010年前十月为21.03）。 从#市保障房建设成本来看，保障房单方投资额平均约1600元/m2（含土地整理成本）。2011年#市计划筹建1.3万套保障房，总面积约780000 m2 ，筹建资金需求约为12.48亿元，政府资金支持力度不够，建设资金缺口大，需多渠道融资。2、 融资渠道目前国内保障性住房的主要融资渠
10、道为：银行贷款，发放企业债券，政府财政补贴，地方政府债，房地产信托基金等。 4月28日，央行最新公布的数据显示，房地产开放贷款新增1678亿元，保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1，占到房地产开发贷的四成左右。特别是2010年以来，国家开发银行与各省市加强全面合作，加快推进保障性安居工程建设，为保障房建设提供建设资金支持。 6月9日，国家开发银行与住建厅签署开发性金融支持保障性安居工程建设战略合作协议，双方将共同推进保障性安居工程的建设。 一边是商品房开发贷款收紧，一边是保障房贷款趋热。一冷一热，一目了然。企业投资保障房的一个好处是能从金融机构获得较大规模的贷款，从而解决资金问
11、题。（二）分类建设投资额及收益分析廉租房、公租房廉租房、公租房均属于租赁性保障房，一般由地方政府或用工单位投资建设，土地通常为无偿划拨，建设和运营享受税费优惠政策。对于参与投资建设的企业而言，建设资金主要靠收取租金（可含租赁补贴）或政府、用工单位回购收回。现考虑以租金方式取得投资收益，以#市2011年保障房建设数量为基数测算，未考虑建设资金成本，租赁房建成投用后的管理成本、财务成本等。1、 廉租房建设投资额：2011年#市计划筹建廉租房5000套，约250000 m2，建设成本1600元/ m2，总投资约4亿元，争取到中央财政给予廉租住房建设400元/ m2补助和省市级财政给予的一定配套补助，
12、原则估计约500元/ m2，参与企业实际投资为2.75亿元。收益：若不考虑政府租金补贴资金，按每户每月租金40元测算，建设资金回收期约114年；若考虑政府租金补贴资金，按每户每月租金175元测算（政府补贴标准为2元/ m25元/ m2），建设资金回收期约26年。静态推测，剩下的44年，每年可取得1050万元的租金收入，平均年收益率2.39%据此分析，单一投资廉租房且政府不回购，回收期长且基本无经济效益。2、公租房建设投资额：2011年#市计划筹建公租房6000套，约360000 m2，建设成本1600元/ m2，总投资约5.76亿元，在廉租房建设资金保证之余，可争取到中央财政和省市级财政给予的
13、一定配套补助（不确定暂不考虑）。收益：因公租房主要面向工业园区务工人员、新毕业学生群体等，按照#市人民政府关于发展公共租赁住房的实施意见：“公共租赁住房针对不同承租群体可实行不高于市场租金的级差化租金”，每户每月租金暂按300元估算，出租率100%，建设资金回收期约27年，在剩下的43年时间内，每年可有2160万元的租金收益，平均年收益为1337万元，年收益率为2.32%。据此分析，单一投资公租房且政府不回购，回收期长且基本无经济效益。扩展：若政府或用工单位回购，按照#发200837号文：“用于投资收购50平方米以下小户型普通商品住房和公房改造或新建廉租房。投资收购要按照公开、公平、公正原则，
14、通过政府采购方式进行。收购价格按建安成本加3以下利润控制，不含土地成本，土地采取置换方式解决”，可获得3%的利润。经济适用房建设投资额：2011年#市计划建设经济适用房1200套，约72000 m2，建设成本1600元/ m2，总投资约1.44亿元。收益：按照经济适用住房管理办法：“由政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润；由房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得超过3%”，投资1.15亿元，利润不超过345万。据此分析，单一投资经济适用房，具有微薄利润。两限房建设投资额：2011年#市计划建设两限房500套，约45000m2，成本为2000元/ m2，总投资约1.
15、15亿元。收益：依据政府已有的明确规定,即两限房利润率为8%10%。因售价限定，出售率可达100%，能迅速收回成本并获得利润。按上述投资1.15亿元，利润率取9%，利润为1035万元。据此分析，投资两限房，可获得较好利润。棚户区改造因棚户区改造注重与廉租房等保障性住房建设相结合，与城市旧城改造相结合，与灾后重建相结合，与房地产开发相结合，可实施综合性开发建设。通过对置换土地商业性开发或安置地盈利性房建（如两限房、配套商业房）获得较好收益。以一块100亩的地块为例，进行棚户区改造，商业房配比8%。保障房建筑面积60000平方米，假定修建廉租房占比35%（21000平方米）、公租房占比15%（90
16、00平方米）、经适房占比50%（30000平方米）。即可建廉租房420套，公租房150套，经适房500套。建安成本为1600元/ m2，那么总投资为9600万元。再假定自有资金和贷款的融资比例为3:7，自有资金为2880万元，贷款6700万元，贷款利息以年利率6.65%计算（短期贷款），年利息支出为445万元。政府按1800元/ m2回购，则收入为1.08亿元，商业面积2400平方米，假定6000元/ m2，则商业房收入为1440万元，利润100万（按利润率35%计算），总收入1.14亿元，毛利润1300万元，净利润为850万，利润率为8.85%。以上假定考虑出售率100%，资金周转快，以商业
17、房作为盈利点的较理想模式，未考虑拆迁补偿困难制约棚户区改造、改造规模较小等因素。四、 企业投资保障房项目可行性分析（一）投资保障房项目的盈利模式鉴于对各分类投资、收益的分析，可考虑以棚户区改造为切入点，借鉴参建保障性住房盈利企业模式，形成保障房和商业房综合开发的模式，以规模化、配套商业设施、开发置换土地作为盈利点。（二）SWOT分析机遇：2010年起，开始加大保障房建设。去年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，指出加快保障性住房工程建设。保障房资金来源不断扩充，政府鼓励企业参与保障房建设。其次，中央强化地方对保障房供地计划的落实，并在资金来源、土地供给方面给予一定的政
18、策支持。按照国家和地方相关政策，政府将住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程。另外，国家采取积极创新财政支持方式，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营，这为保障性住房的投资方提供了政策优惠。未来5年内保障性住房都将成为国家建设重点，相关利好和扶持政策预计将不断出现。因此，保障房建设引发的投资机会具有一定的持续性、稳定性。威胁：政策和行业等宏观环境仍存在着诸多不确定性优势：企业属于国有独资企业可得到政府支持；作为投融资公司有较为顺畅的融资渠道；自成立以来承建了市区域内重大基础设施建设项目和实施了拆迁安置工作，具有较多经验
19、；旗下公司具有开发建设城市基础设施、保障性安居工程资历和建设、经营的能力。弱势：之前，公司未开展保障性安居工程综合发开业务，对实际操作流程不熟悉，对潜在风险了解少。（三 ）投资项目效益分析经济效益以棚户区改造为例，根据上述分类分析可知100亩棚户区改造，在不考虑拆迁困难、改造规模较小等制约因素，但考虑政府回购的条件下，原地建设廉租房、公租房、经济适用房和商业房，投资约1亿元，可获得利润率为8.85%。若考虑土地置换，置换出的土地不进行开发而采取出让，单是置换土地出让就可获得5000万元的收入（暂按50万/亩出让），扣除土地整理成本（20万/亩），即可获得3000万元收益。另外，通过投建保障房，
20、也可能获得其他基建项目、土地整理项目、低成本土地作为该项投资的经济补偿。同时，有利于积极打造成为城市综合运营服务商，拓展服务领域，延伸产业链，实现企业增值。社会效益参与保障房建设，可利用融资平台优势为政府缓解保障房建设融资困难，大力推进保障房建设，满足中低收入家庭住房需要。为政府保障和改善民生，不断提高人民生活质量，促进社会和谐稳定，加快转变经济发展方式、调整经济结构发挥积极作用。同时，保障房建设是民生工程，公司通过过硬的质量、良好的服务，可树立优质的公司品牌，从而产生良好的品牌增值效益。（四）风险分析政策风险1、政策非连续性的风险若项目要求在开工后2年内建成，项目建成后，政府将分期分标段在三
21、年时间内回购租赁性保障房，项目最终交付时间至少五年。如果届时政策变动，政府不回购或不全部回购租赁性保障房，项目将面临无法回收成本的风险。且因保障房项目用地一般为划拨土地，届时无法将未回购的租赁性保障住房对外销售。2、地方政府财政能力风险虽然保障房建设资金不断增加，建设增量远大于资金增长量，导致缺口越来越大，负担越来越重。2011年#市保障性住房建设任务1.3万套，总投资约12.48亿元，除中央财政对廉租房建设有专项补助外，其余靠地方政府土地出让收益、公积金增值等承担，社会参与积极性不高，财政资金压力大。截至2011年6月，#市筹建保障房约7900套（包含2010年流转保障房约2000套），实际
22、未能达到年初设定目标。因此，政府在满足了新建保障房建设资金的条件下才会考虑回购，大量的回购资金筹措对于政府会产生巨大的压力。项目效益风险1、投资方筹资垫资的融资风险。目前国家紧缩银根，控制流动性，银行的贷款额度十分紧张，审批流程日趋繁杂，限制性条件非常多，造成融资成本上升，如无其他应对措施，则会降低投资收益甚至产生亏损。 2、项目工程规模大，工期短，租赁性保障房占比大，且由于租赁性保障房回购期较长（回购期一般有的为三年，即在工程交工满1年之后分段支付），将会影响项目投资的回收，增加大量的财务成本。3、刨去公司本身发生的管理费的成本，同时要承担上述财务费用的差额，项目盈利空间将会比较有限。综合而言，保障房建设投资较大，若单一建设保障房，其投资收益少，投资价值不高。若能形成保障房和商业房地产综合开发的模式，通过规模化、配套商业设施、开发置换土地等产生盈利，则可以投资保障房建设。
