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1、市场调研报告调查范围： 以蓬莱香港街所在地为中心，辐射整个蓬莱市区以及周边县市，如长岛、龙口、黄县、烟台等地。调查内容： 城市规划发展、人口数量调查方式： 重点单位对口调查、人员大范围排查、问卷调查调查目的： 尽可能详细地提供周围商圈宏观和微观的资料，为公司决策层对商业街的准确定提供资料一、蓬莱基本情况介绍蓬莱市位于山东半岛北端，地处东经l203512109，北纬37253750；东邻福山区，南接栖霞市，西连龙口市，北濒渤、黄二海，东与日本、韩国隔海相望。全市总面积1201.8平方公里，拥有86公里的海岸线。辖蓬莱阁办事处、登州办事处、紫荆山办事处、北沟镇、大季家镇、大辛店镇、村里集镇、刘家沟
2、镇、大柳行镇、小门家镇、潮水镇、南王镇等12处乡镇、办事处，人口49万。“蓬莱”一名源于汉武帝至此望海中仙山而得，古为登州，唐神龙3年(公元707年)置县，1991年，经国务院批准撤县设市。近年来，蓬莱先后获得“第二届全国县域经济基本竞争力百强市”、“中国优秀旅游城市”、“国家星火技术密集区”、“山东省精神文明建设先进市”等称号。蓬莱属低山丘陵地貌类型，南高北低，沿海及河流中下游有小片平原和洼地。境内最高峰艾山海拔814米，最长河黄水河东支流境内长36.8公里。全市海岸线总长59.26公里，深度基准面以上潮间带面积14367亩，15米等深线以内浅海面积348619亩。蓬莱属北温带东亚季风区大陆
3、性气候，大陆度为54.6%。因受海洋调节，夏无酷暑，冬无严寒。年均气温11.9 ，相对湿度65。降水量606.2毫米、无霜期214天。境内矿产资源丰富，金属矿有金、铜、铁、铅等，非金属矿有氟石、大理石、玄武岩、花岗岩、石灰石、火山灰等。现已探明黄金储量11吨、氟石储量100万吨、石灰石储量2.6亿吨、火山灰储量2亿立方米。新发现的蓬莱19-3油田，为目前中国海上所发现的最大油田。蓬莱海域有动物资源239种，藻类资源59种；盛产比目鱼、真鲷、对虾、扇贝、海参等海珍品和紫菜、石花菜、裙带菜、海带等藻类。二、蓬莱市整体规划（暂略）三、蓬莱历史文化背景蓬莱历史悠久，新石器时代即有人类聚居。汉元光二年(
4、前133)，汉武帝东巡，“于此望海中蓬莱山，因筑城以为名”。唐贞观八年(634)，始置蓬莱镇。唐神龙三年(707)，登州治所移蓬莱，蓬莱遂升镇为县。明洪武九年(1376)，登州升州为府。清代袭之。由唐至清的1100多年间，蓬莱一直为胶东地区政治、经济、文化中心。登州古港唐代即与泉州、扬州、明州（宁波）并称中国四大古港。建于宋嘉佑六年（1061）的蓬莱阁，与岳阳楼、黄鹤楼、腾王阁并称中国古代四大名楼。建于明洪武九年（1376）的水城，是国内保存最完整的古代水军基地之一。清咸丰十一年（1861）二月，美南浸信会传教士海雅西首至登州，于北街观音堂创立教堂，时为华北浸信会第一教堂。清同治三年(1864
5、)创办于蓬莱的登州文会馆(后改办为齐鲁大学)为省内最早的高等学校。清光绪十三年(1887)创办于蓬莱的启暗学馆为全国第一所聋校。全市被文物管理部门列为古迹遗址者百余处，其中，蓬莱水城与蓬莱阁、戚继光表功祠和戚家牌坊列为国家级重点文物保护单位，刘家沟遗址、村里集古城址、村里集墓群列为山东省文物保护单位。蓬莱人杰地灵，名人辈出。明代监察御史浦镜、刑部尚书陈其学、民族英雄戚继光，清代礼部尚书沙澄、军事将领宋庆等国史有名。蓬莱境内有驰名中外的国家重点保护文物-蓬莱水城-蓬莱阁，有令人神往的“仙阁凌空”、“渔梁歌钓”、“日出扶桑”等十大景观，加之独具“海市蜃楼”奇观和“八仙过海”的美传，素以“人间仙境”
6、著称于世，被国务院定为国家级风景旅游区，每年中外游客200多万人次。四、蓬莱交通网络情况蓬莱基础设施完备，交通便利，辐射威海、天津、大连甚至韩国、日本，形成了“海、陆、空”的立体化现代交通体系。n 铁路：烟台火车站，与全国多个都市相连，成为蓬莱旅游主要通道之一；n 航空：东距烟台莱阳机场70公里，南距青岛机场200公里，蓬莱沙河口机场，是其空运的主要航道，其中蓬莱沙河口机场是我国第一座县级机场，已于去年投入使用，并开通了至大连等地的旅游观光线；n 公路：206国道和4条省级公路穿越其境内；同时还有两条国内交通大动脉高速 公路与蓬莱擦肩而过，“威乌高速”，连接威海与乌鲁木齐的东西走向国际大通道；
7、“同三高速”，连接黑龙江同江村到海南省三亚市的南北走向的国内大动脉。近年来，蓬莱共新修和改造城乡40多条，全长300多公里，高标准建设了海滨观光大道，累计投入11亿元。n 海港：蓬莱既有“蓬莱港”短程海上航线，还有“烟台港”国际、国内海上航线。蓬 莱沿海有中小港口4个，拥有万吨级泊位3个，5000吨级泊位2个，年吞吐能力1000万吨以上，现已开通了连接山东半岛与辽东半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、韩国等国家和地区的货运航线。1996年蓬莱新港被国家批准为一类对外开放口岸，可与世界各地直接通航。五、蓬莱商圈微观调研及蓬莱香港街所处地理位置情况县后路属于蓬莱市重点开发区，以中央商业区及中高
8、档住宅为主。蓬莱香港街位于县后路战略咽喉地带，起着统摄全局的作用。（如下图所示）n 人口数量调查：共涉及到全市7个镇、3个区、5个街道办事处，总人口为44.73万人。其中，农业人口31.47万人，非农业人口13.26万人。n 大型住宅区：县后路属于蓬莱住宅集中社区，近几年来，随着蓬莱市的规划， 县后路附近区域引发了新一轮的房地产投资热潮，一批大型社区正在兴建或建成使用之中。黄海花园：蓬莱高档小区之一，分为东西两区，约有3千余人。京蓬小区：蓬莱老牌住宅社区，约有4千余人，居住群体大部分为周围企事业单位职工，购买能力较强。市医院小区：蓬莱市人民医院家属住宅小区，主要居住群体为市医院职工，约有千余人，购买能力较强。n 学校调查：六、初步结论
