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1、株洲市太阳村城中村改造项目可行性研究报告湖南省国际工程咨询中心二一年八月株洲市太阳村城中村改造项目可行性研究报告湖南省国际工程咨询中心二一年八月株洲市太阳村城中村改造项目 可行性研究报告主 任：匡竹述副主任：杨龙昭总工程师：王沛皇项目六处处长：贺立新项目负责人：刘俊志参加编制人员贺立新高级工程师谈小郴高级工程师曾 飞高级工程师李少云高级工程师唐铮铮工程师彭爱华工程师彭碧波工程师刘俊志工程师袁中伟助理工程师目 录第一章 总论41.1项目背景41.2项目概况11第二章 市场分析132.1土地市场运行现状132.2项目升值潜力分析与价格预测17第三章 场址建设条件233.1场址现状233.2场址建设
2、条件23第四章 建设方案274.1总平面布置274.2建筑方案294.3道路工程314.4给排水344.5供配电及弱电384.6燃气工程434.7绿化工程444.8消防45第五章 节能、节水、节约土地措施475.1节能475.2节水措施485.3节约土地48第六章 环境保护496.1编制依据496.2环境现状496.3环境影响496.4综合治理及措施50第七章 项目的运作与管理527.1项目运作模式527.2项目运作思路527.3项目管理53第八章 项目实施进度安排及招标方案548.1项目实施进度安排548.2招标方案54第九章 投资估算与资金筹措579.1投资估算579.2资金筹措599.3
3、投资计划59第十章 财务评价6110.1分析原则与依据6110.2经营收入估算6110.3总成本费用估算6110.4利润与税金6210.5财务分析6210.6不确定性分析6310.7结论63第十一章 社会评价6411.1项目对社会的影响分析6411.2项目与社会的互适性分析6511.3项目对公平的影响6511.4社会风险分析6511.5结论65第十二章 风险分析6712.1项目风险因素识别6712.2风险评估6712.3降低风险的主要措施69第十三章 研究结论与建议7013.1结论7013.2建议70附表附表9-1： 项目投资估算表附表9-2： 项目总投资使用计划与资金筹措表附表10-1： 收
4、入估算表附表10-2： 总成本费用估算表附表10-3： 利润与利润分配表附表10-4： 项目投资现金流量表附表10-5： 项目资本金现金流量表附表10-6： 财务计划净现金流量表附表10-7： 贷款还本付息计算表附表10-8： 主要经济数据汇总表附件附件1：审批部门核准意见附件2：周边土地出让协议书附图：附图1：区域位置图附图2：总平面布置图附图3：路幅标准横断面图第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称株洲市太阳村城中村改造项目（一期）1.1.2项目建设单位简况株洲市城市建设发展集团有限公司一、公司概况（一）公司简介。2003年7月，市政府授权市国资委将市公交、煤气、自来水公司及原城市公
5、用事业资产经营有限公司等国有资产整合，改组成立了株洲市城市建设投资经营有限公司，注册资本6.68亿元。资本构成主要有市自来水公司、市煤气公司、市公共交通公司、株洲湘江大桥等国有净资产及政府以其它形式注入的资本等。2008年，为配合公司申请发行企业债券，市政府批准将行资公司、教投公司等资产注入到城投公司。2009年，按照市委、市政府的部署，为进一步深化城市建设投融资体制改革，以城投公司为基础，改组成立株洲市城市建设发展集团有限公司（简称“城发集团”），公司注册资本40亿。(二)经营范围。城市基础设施投资与建设；项目开发与经营，包括城市一级土地开发与深度开发，房地产开发，置业等；对外投资与资本运作
6、；水务投资与经营；其他经营等。(三)组织结构。集团公司根据业务特点和战略规划，依照精干、高效的原则设置法人治理结构和内部管理构架。严格按照现代企业制度的要求组建和运行，实行决策权与经营权分离，实行董事会领导下的总经理负责制。公司内设综合部、计划财务部、规划发展部、土地经营部、资产管理部和审计监察部6个部门。下辖11个子公司，其中道路公司、城建开发公司、武广新城公司为集权型子公司，自来水公司、公交公司、排水公司、湘江桥梁维护公司为授权型子公司，行资公司、教投公司、水利投公司、体育产业公司为分权型子公司。公司现有领导班子成员10人；本部员工43人，平均年龄39岁，其中：大学本科学历20人，研究生学
7、历3人，具有高级职称7人，中级职称19人。二、公司成立以来完成工作情况公司成立6年多来，累计筹措资金69.86亿元，共计完成投资49.89亿元，完成了株洲市中环大道、荷塘大桥、体育中心、株洲大道、建宁大道的投资建设，目前主要承担河西沿江防洪景观道路工程、湘江五桥、田心立交桥、武广客运联络线、武广片区、迎宾大道等工程的投资建设任务。资产经营方面，通过垄断土地一级市场，城发集团将附着在城市基础设施上的有形和无形资产投入市场运营，盘活城市存量资产，取得了良好的社会效益和经济效益。城发集团将继续做好经营城市的文章，在新一轮产业重新布局中，精心做好项目的包装策划，有序推进项目开发经营。招商融资方面，城发
8、集团通过加强与银行的信用合作，建立可靠偿债机制，依托资本市场，筹措城发开发的启动资金。公司成立以来，先后与市内各商业银行、国家开发银行湖南省分行、兴业银行、中信银行、省信托等十多家金融机构建立了良好的合作关系。国家开发银行成为株洲市的重要战略合作伙伴，至今已向该市发放到位中长期贷款资金达18亿元。随着开发性金融的投入覆盖至全市城建、交通、园区、文教卫等各个领域，大大增强了株洲市城市建设资金实力，重点项目资金紧缺的问题也迎刃而解，有力地推动了全市经济建设的快速发展。与此同时，公司采取BT、BOT等形式进行城市道路等建设，并努力摸索和实践集合委贷、经营租赁等新的融资手法，实现融资多元化发展，为株洲
9、社会经济发展推波助澜。1.1.3可行性研究报告编制依据a）株洲市总体规划（20012020）；b）株洲市国民经济社会发展“十一五”规划；c）株洲市东环北路地块规划图；d）建设部颁布城市道路设计规范（CJJ3790）；e）城市道路交通规划设计规范（GBJ5022095）；f）株洲市征地补偿安置条例实施办法；g）国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）；h）国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；i）其他有关专业设计规范；j）建设单位提供的其他各项基础资料。1.1.4项目提出的理由与过程1.1.4.1项目提出的背景a）
10、株洲市概况株洲市位于湖南省东部，湘江中下游，罗霄山脉西麓，南岭山至江汉平原的倾斜地段上。地跨东经112032802。东西宽88.75km，南北长219.25km。东邻江西省萍乡、莲花、永新、宁冈、井冈山、遂川等县市，南连郴州市所辖的桂东县、永兴县、资兴县，西接郴州市的安仁县、湘潭市及所辖的湘潭县、衡阳市所辖的衡东县，北依浏阳县、长沙县。株洲市总面积1.14万平方公里，其中市区面积77平方公里。现辖城区的南、北、东、郊四区以及株洲县、醴陵市、攸县、茶陵市、炎陵县五县(市)，有140个乡镇。2008年年末总人口383.04万人。株洲有着得天独厚的区位优势。株洲南靠广东、北依长江，东眺上海、江浙，西
11、连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。株洲是我国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣和湘黔三条铁路干线交汇的株洲站离市区1公里；株洲火车站是全国五大客货去办特级站之一；株洲北站，是全国最大货运编组站。境内公路四通八达，京珠高速公路纵贯南北，上瑞高速公路以及G107、G320从境内经过；民用航空距长沙黄花机场60公里，距大托铺货运机场仅35公里，行程均在半小时之内。四季通航的湘江绕城而过，千吨级轮船经洞庭湖可直通长江。优越的地理环境、便利的交通条件给株洲带来的是充足的人流、物流和信息流，成为株洲产业发展强有力的外部动力。2009年株洲市实现地区生产总值1022.6亿元，增长14.2%
12、，成为继长沙、岳阳、常德和衡阳之后的湖南第五个，中部六省非省会城市第九个过千亿元的市州。全年经济增长14.2%，较上年提高0.8个百分点，高于政府预期目标1.7个百分点。提前一年实现“十一五”规划确定的“四个一”目标。经济快速实现“V型”反转。2009年，全市经济运行先后经历了“下行见底企稳回升”四个阶段，回暖速度超出年度预期，总体形势积极向好。 经济效益稳步提高。一是财政收入逆势增长。全年完成财政收入100.3亿元，增长22.2%，较上年提高0.8个百分点，成为继省会长沙之后，全省第二个财政总收入过百亿的地级市；一般预算收入66.6亿元，增长42.4%，增幅提高18个百分点。二是企业效益逐步
13、改善。全市规模工业实现业务收入1065.4亿元，增长21%，较上年回落2个百分点；实现利税84.8亿元，增长18.5%，较上年提高1.6个百分点；全年实现利润42.2亿元，增长35.8%，较上年提高33.2个百分点；企业经济效益综合指数为195.2%，较上年提高10.2个百分点。三是城乡居民收入稳步增长。全市城镇居民人均可支配收入17433元，增长12.5%，其中工资性收入和财产性收入增长较多；农民人均纯收入6502元，增长11.4%，其中工资性收入和转移性收入增长较多。人民生活继续改善。城市面貌焕然一新，市民居住环境明显改善。省“八件实事”共32项指标全面完成，其中17项超额完成，“市十件实
14、事”进展顺利。全年用于教育、社会保障与就业等民生支出增长24.4%。新建设农村安居房、廉租住房7000余栋(套)。农民平均参合率为92.6，平均住院报销率超过40。城乡居民人均消费支出增长13%。发展要素保障有力。一是金融市场加快发展。全市各项贷款余额突破485亿元，新增贷款为上年的2.4倍，存贷比为51.3%，同比提高5.1个百分点。全市新增存贷比为71.6%，较上年提高33个百分点。二是建设用地较为充分。全年上报用地项目40余项，面积为上年2倍，批回用地面积大幅超过上年水平。三是招商引资形势较好。全年实际利用外资3.62亿美元，增长20.5%，引进省外境内资金94.8亿元，增长28.3%。
15、成功引进深圳华强投资150亿元的“中国迪斯尼”文化产业项目落户株洲并开工建设。城市品位大幅提升。城区人口达到100.2万，建成区面积达到105平方公里，全市城镇化率达到50.3%，同比提高1.5个百分点。提前一年实现“双百”城市目标。创建国家卫生城市一举成功。城市绿化再度升温，城市绿化覆盖率为43.6%，同比提高5.7个百分点，人均公共绿地面积13.1平方米。提质改造城市农贸市场21家，超市化管理稳步推行。关停重金属污染和造纸企业80家，取缔“十五小”企业24家。全市新建7座污水处理厂，结束污水直排历史。衡炎高速建成通车，实现了“县县通高速”目标。武广高速正式通车，株洲西站投入运营。县域经济增
16、势强劲。县域经济发展较为强劲，主要表现为工业、投资、消费的强力支撑。县域规模工业增长29.7%，比城区快15.4个百分点；固定资产投资增长50.9%，比城区快10.4个百分点；社会消费品零售总额增长22.4%，比城区快6.8个百分点；利用市外境内资金46亿元，增长37.7%，比城区快8.4个百分点。经济结构继续调整。2009年，三次产业结构由上年的12.1：53.8：34.1调整为10.5：54.8：34.7。一产业比重下降1.6个百分点，二、三产业比重将分别提高1个和0.6个百分点。工业增加值占GDP的比重为48.2%，提高0.8个百分点；规模工业新产品产值占产值比重为18.3%，提高2.9
17、个百分点；高新技术产品增加值占工业增加值比重为41.4%，提高4.6个百分点；非公经济占全市规模工业比重为53.9%，提高2.1个百分点。综合能耗大幅下降。全市有色、黑色、化工、建材、火电和造纸等高耗能行业增加值能耗下降11.1%。各县市区规模工业综合能耗降幅均在10% 以上。全市规模工业万元工业增加值能耗下降14.5%。株洲市城市基础设施完善。现日供水量充足，位居全国大中城市第8位；电力供应充足，市内建有40万千瓦火力发电厂一座，装机容量为60万千瓦的第二期扩建工程已经国家经贸委批准立项，正在全力筹建之中；2008年末，株洲市固定电话用户99.99万户，国际互联网络用户17.39万户，具备各
18、种综合通讯能力，能提供多种电信服务。株洲市各项事业迅速发展，产权制度改革、金融安全区创立、城市建设、经济环境优化等工作在全省独树一帜，荣获“全国绿化城市”、“全国卫生城市”、“全国双拥模范城市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国社会治安综合治理先进城市”、“国家园林城市”、“全国金融生态城市”等10多项光荣称号。 b）项目由来近年来，随着株洲城市发展进程的不断加快，城市面貌日新月异，城区面积急剧扩张。在城市加速发展的进程中，“城中村”的住户虽然在个人收入方面得到了城市大发展带来的益处，但其却无力完全跟上公共设施齐备、综合环境优雅的都市生活发展步伐，他们依旧在脏、乱、杂的都市村庄里，保留
19、着旧有的生活方式，过着现代都市的“边缘人”的生活。“城中村”作为城市化进程中的一个历史遗存，其负面效应越来越突显出来，成为了株洲市建设“人文株洲、活力株洲、和谐株洲”的重大障碍。本项目位于株洲市荷塘区东环北路的东面，紧邻红旗路立交桥。与湖南化工机械学校仅隔东环北路，周边环境良好。太阳村作为“城中村”，由于历史和管理体制等多种原因，该片区的规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生差，没有消防措施及治安、计生等问题的普遍存在，道路泥泞、污水排放无序，垃圾到处成堆，供水电力通讯杂乱无章，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。该村现有576户居民，2016口人。总建筑面积5310
20、8平方米，其中住宅建筑面积48729平方米，大部分为山地及少部分的菜地。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。按照株洲市“十一五”规划，株洲市委已把“三大战役”作为近几年经济发展战略目标。该片区的改造建设，将为完善城市功能，提升城市品位，改善居住条件，打造城市亮点提供可能。项目总用地面积约868.2亩。由于历史原因及规划的局限性，城市建设相对滞后，该区域的现状是规划无序，环境差，现有土地的性质多样化，管理混乱。以土地入股的各类经济实体无序存在
21、，在集体土地上搞非法建房，并无序开发剩余国有土地、基础设施陈旧、房屋质量普遍较差，致使城市景观杂乱不堪，属于典型的“城中村”，与株洲市城市总体规划不相符合，亟待改造。株洲市城市总体规划（20062020）到2020年，中心城区实际居住人口要控制在120万人以内，城镇建设用地规模控制在120平方公里以内，市区（城市规划区）总面积为536.7平方公里，形成大城市规模。该项目位于株洲市荷塘区红旗立交桥的东北方向，原有道路为乡间小路，狭窄拥挤。项目的建成，将对现有土地整合，提高土地利用率，进一步完善了株洲市城市功能，丰富了现代城市生活元素，将株洲市打造成一个具有时代气息、健康、充满生机和魅力的新型城市
22、，成为长株潭城市群中一颗璀灿亮丽的明珠。本项目是株洲市城区基础设施改造建设，对提升株洲市的形象品位有着不可忽视的重要作用。1.1.4.2项目提出的理由a）改善居民住房条件，构建和谐社会的需要“城中村”改造涉及面广、政策性强，做好“城中村”改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在“城中村”的居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要的意义。地块属于“城中村”，道路拥挤，交通十分不便。很多房屋为低矮旧房，结构简单、年久失修，存在安全隐患。且房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状
23、况差。同时医疗教育等基础配套设施不完善。项目拆迁面积53108（其中住宅建筑面积48729，公建建筑面积4379），涉及拆迁户576户。“城中村”改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量的民生之举。b）改变城市面貌，提升城市品位的需要由于受历史条件的制约，株洲市中心“城中村”的区域布局不合理、居住用地过大；商业布局杂乱、规模小、等级低；公共绿地缺乏、空间形象杂乱、缺少标志性建筑；缺乏为市民提供休闲、娱乐等开展城市活动的公共开放空间。“城中村”改造使大片的低矮旧房变成楼房住宅区，使城市环境大为改观；提供了学校和医院改造建设用地，切实解决“城中村”居民就医难、学生就学难等问题
24、。本项目的建设是完善株洲市景观轴线的城市节点、提升株洲市城市品位、树立新形象的需要。c）调整城市功能，城市核心区环境治理的需要本项目用地属于株洲市“城中村”改造用地，项目区域内基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。株洲市政府计划通过对该区域内的整体开发，来实现对太阳村的环境整治工程。本项目将与当地的城市建设紧密结合起来，将城市环境美化、通风、休闲娱乐融为一体。项目的建设将从根本上解决区域环境问题，改善该区域的居住环境。d）实现集约用地，充分发挥城市经济的聚集效益的需要项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工
25、商业、服务业、房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。同时，可实现集约用地的目标，合理开发利用城市土地资源，充分发挥城市经济的聚集效益。e）是突出城市提质，建设生态宜居家园的需要按照“一体三极”战略构想，向北加快云龙示范区建设，向西加快武广新城建设，向南加快枫溪新城建设，全面拓展城市骨架。建成湘江五桥、湘江风光带河西城区段，拉通长江路，改造株醴路，加快东环北路等道路建设，启动建设神龙大道、泰山路延伸段等一批城市道路，着力优化路网结构。实施旧城区改造提质，重点推进城中村、棚户区改造，深入做好绿化、美化、亮化和数字化工作，尤其是着力提升城区的园林绿化水平，建设森林城市；完善功能分区和产业布
26、局。该项目的建设是株洲市改造城区交通条件、建设生态宜居城市、提升城市品位的一大举措。因此，本项目是株洲市的重大基础设施建设项目，是利国利民的项目，是建设和谐社会的重要组成部分，符合国家经济政策、产业政策和区域发展政策。1.2项目概况1.2.1拟建地点太阳村位于株洲市荷塘区红旗立交桥东北方向，在待修的东环北路的东面，交通便捷，属株洲市整体规划的一部分。1.2.2建设规模与目标本项目规划总用地面积约为57.88ha（折合868.2亩），其中城市道路用地15.61ha，村镇建设用地3.43 ha，开发建设用地38.83ha。本项目主要建设内容为：项目用地的征地、拆迁（项目拆迁面积53108，涉及拆迁
27、户576户）与土地平整，路网工程及其沿线水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，用地性质主要为：居住用地、商业用地和公共设施用地等。1.2.3主要技术经济指标工程主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济一览表序 号指标名称单 位指标备注1规划总用地ha57.88折合868.2亩其中居住用地ha17.85折合267.75亩（其中安置区52.65亩）商业金融业用地ha17.63折合264.45亩道路广场用地ha15.61折合234.15亩村镇建设用地ha3.43折合51.45亩绿地ha2.73折合40.95亩水域ha0.63折合9.45亩2安置小区总建筑面积64658
28、占地3.51ha，折合52.65亩其中住宅建筑面积62158公建建筑面积2500包括幼儿园、社区服务用房、垃圾站及物管用房3道路总长m5243.54土石方万m3815总用水量m3/d4848.86给水管道m4253.57雨水管道m4053.58污水管道m4998.59建设期年210总投资万元50173.8511自筹资金万元12673.8512银行贷款万元3750013项目收入万元7694314总成本费用万元5521915财务内部收益率%15.86税后16财务净现值万元7727.91税后17项目投资回收期年4.28税后18利息备付率10.919偿债备付率1.9第二章 市场分析2.1土地市场运行现
29、状2.1.1全国土地市场运行情况根据国土资源部发布的2009中国国土资源公报显示，2009年全国土地出让总价款比2008年增长63.4%，其中，招拍挂出让价款占出让总价款的94.9%。同时，全国35个主要监测城市综合地价增长率为5.66%，全国重点城市综合地价呈平稳上升态势。2009年，全年新增建设用地指标安排量比上年增加，全国批准建设用地比上年增长44.6%，全国建设用地供应比上年增长44.2%。全国重点城市土地抵押面积和抵押贷款双增长。全国土地市场在经历2008年的整体下滑后，在2009年重新回到稳步上升态势。2.1.2省市土地市场运行情况根据2009年湖南省土地市场动态监测分析报告，湖南
30、省土地市场在经历了2007年的高潮、2008年的回落后，2009年整体呈回暖趋势，一到四季度土地供应量逐渐增加。特别是在第四季度土地供应量已经超过2008年同期，这也彰显着湖南省土地市场逐渐恢复的良好态势。最新的2010年第一季度湖南省土地市场动态监测分析报告显示，一季度湖南省土地供应总量为1388.75公顷，同比增加20.50%。自2007年第一季度以来，供应总量呈波动式上升态势。在供应量大幅增长的同时，一季度湖南省土地价格也呈上升态势。2010年第一季度，土地出让均价为565.99元/平方米，与2009年同期增长了36.86%，招拍挂出让均价为600.76元/平方米，较2009年同期增长了
31、31.44%，出让均价与招拍挂均价均创新高；住宅用地和工矿仓储用地出让价格增幅明显。报告表明，一季度，湖南省列入国土资源部全国地价动态监测范围内的长株潭衡四市土地供应总量为469.97公顷，占全省供应总量33.84%，其中存量用地供应量为352.03公顷，占全省存量用地供应量的33.50%。近几年湖南省投资增长较快，发展提速，用地需求刚性增长，用地形势较为紧张，土地供需矛盾将长期存在。2.1.3株洲市土地市场运行情况株洲市位于湖南省东部，有着得天独厚的区位优势。株洲南靠广东、北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。株洲是中国南方最大的交通枢纽，京广、
32、浙赣、湘黔三大铁路主干线在此交汇，贯通中国内地的东西南北；贯通中国南北的公路大动脉北京珠海的高速公路、北京深圳的107国道、北京广州的106国道，与贯通中国东西的公路大动脉上海云南瑞丽的高速公路、上海昆明的国道均在此交汇，形成了中国南方重要的公路交通枢纽；今年8月31号起长株潭高速通车，从市区至长沙黄花国际机场将仅25分钟车程，距大托铺货运机场25分钟车程；千吨级轮船可经由湘江至长江直达上海黄埔口岸。2009年1-9月，株洲市建设用地供应总量同比下降近二分之一，其中工矿用地下降明显（同比下降73），中低价位、中小套型普通商品房用地增加（同比增加299），招拍挂出让比例高达97。全市土地供应总量
33、238宗，同比减少59；供应土地总面积404.03公顷，同比减少44；其中新增地供应273.38公顷，同比减少27。出让供地228宗，同比减少59；面积245.52公顷，同比减少64；成交价款10.41亿元，同比减少62。招拍挂出让土地所占出让总量比例较去年同期明显提高，市场在土地资源配置中的基础性作用进一步加强。1-9月招拍挂出让土地201宗，面积238.87公顷，成交价款10.35亿元，分别占出让总量的88、97、99。招拍挂出让面积占总出让面积比例较去年同期增加60个百分点。划拨供地10宗，面积158.51公顷，新增地146.05公顷。其中主要是湖南工业大学划拨供地面积130.25公顷，
34、占划拨供地总量的82。土地供应结构得到调整，中低价位和中小套型普通商品房的土地供应的相对比例增加，工矿用地的土地供应相对比例减少。其中工矿用地面积132.15公顷，占供应总量的32，同比减少35个百分点；中低价位、中小套型住宅用地面积22.33公顷，占供应总量的6，同比增加5个百分点；商服用地面积11.91公顷，占供应总量的3，同比增加1个百分点。自今年5月1日起株洲市执行新的基准地价体系，全是基准地价全面提高约30%。表2-1列出了2007年-2010年株洲市商住土地挂牌招标价格基本情况，各地块区位不同导致价格差异很大，其中中心城区的地块由于其稀缺性价格处于高位。表2-1 2007-2010
35、年株洲市商住土地价格情况年份地块位置面积（平方米）价格（万元）单位面积价（万元/亩）2007建设中路1104.42521522007荷塘区市渔场3886.622432742007荷塘区珠江南路11266.0620851232009华晨御园67387.76117091162009山水文园98230.428705592009芦淞区沿江中路5051.9604802010芦淞区太子路7616.4914321252010芦淞区荷叶冲5393.4711911472.2项目升值潜力分析与价格预测2.2.1价值潜力分析项目具体位置如下图箭头所标示。项目所在地项目地处株洲市荷塘区红旗立交桥东北方向。本项目用地规
36、划为商业和住宅用地，预期升值潜力由其所在地未来区域经济、居民住宅居住需求和投资需求、项目区位等因素共同决定。a）当地区域经济未来增长潜力。株洲市的经济和建设已形成一个比较完整的体系，株洲工业涉及34个行业，硬质合金、电力机车、电锌等10多种产品居全国首位，是世界五大合金生产基地之一，是中国最大的有色冶炼和电力机车科研制造基地。全市有621家独立核算规模工业企业，目前有7家已进入全国工业企业500强，形成了效能设备制造业、新型材料制造业、煤化工业、健康产业和日用陶瓷生产基地以及区域性现代物流中心等五大支柱产业。2009年，全市完成全社会固定资产投资563亿元，增长44.9%，较上年提高10.3个
37、百分点。城镇投资完成518亿元，增长49.8%，农村投资45亿元，增长5.4%。城镇投资中一产业投资3.8亿元、二产业投资289.1亿元、三产业投资225.1亿元，分别增长0.3%、44.8%和58.1%。投资对全市经济增长的贡献率达到61%，拉动GDP增长8.66个百分点。居民消费持续升温。全市实现社会消费品零售总额364.4亿元，增长19.6%，扣除价格实际增长21.9%，同比加快5个百分点，其中城市市场加快4.4百分点，农村市场加快6.4个百分点。最终消费对全市经济增长的贡献率为40%，拉动GDP增长5.68个百分点。全市一产业实现增加值107.8亿元，增长5.6%，较上年回落0.5个百
38、分点。全年粮食播种面积390.4万亩，增长3.98%，粮食总产量183.9万吨，增长2.7%，粮食生产连续六年丰收。全年出栏肉猪432万头，增长2%;出栏牛羊55万头，增长1.4%。第二产业回升加快。2009年，全市第二产业实现增加值560.3亿元，增长16.1%，较上年提高1个百分点。一是工业经济稳步回升。全市完成工业增加值493.1亿元，增长17.1%，较上年提高0.4个百分点。规模工业完成产值1200亿元，增长18.6%，实现增加值426.2亿元，增长19.3%，较上年提高1.1个百分点。二是建筑业恢复增长。全市建筑业实现增加值67.2亿元，增长9.2%，较上年提高4.8个百分点，呈恢复
39、性增长。第二产业对全市经济增长贡献率为59.4%，较上年提高4.2个百分点，拉动全市经济增长8.43个百分点，其中工业拉动7.85个百分点。第三产业提质增速。2009年，全市第三产业实现增加值354.5亿元，增长13.9%，较上年提高0.9个百分点。第三产业对全市经济增长贡献率为36.5%，较上年提高2.1个百分点，拉动全市经济增长5.18个百分点。全市各项贷款余额突破485亿元，新增贷款为上年的2.4倍，存贷比为51.3%，同比提高5.1个百分点。全市新增存贷比为71.6%，较上年提高33个百分点。二是建设用地较为充分。全年上报用地项目40余项，面积为上年2倍，批回用地面积大幅超过上年水平。
40、三是招商引资形势较好。全年实际利用外资3.62亿美元，增长20.5%，引进省外境内资金94.8亿元，增长28.3%。成功引进深圳华强投资150亿元的“中国迪斯尼”文化产业项目落户株洲并开工建设。城市品位大幅提升。城区人口达到100.2万，建成区面积达到105平方公里，全市城镇化率达到50.3%，同比提高1.5个百分点。提前一年实现“双百”城市目标。创建国家卫生城市一举成功。城市绿化再度升温，城市绿化覆盖率为43.6%，同比提高5.7个百分点，人均公共绿地面积13.1平方米。提质改造城市农贸市场21家，超市化管理稳步推行。关停重金属污染和造纸企业80家，取缔“十五小”企业24家。全市新建7座污水
41、处理厂，结束污水直排历史。衡炎高速建成通车，实现了“县县通高速”目标。武广高速正式通车，株洲西站投入运营。县域经济增势强劲。县域经济发展较为强劲，主要表现为工业、投资、消费的强力支撑。县域规模工业增长29.7%，比城区快15.4个百分点；固定资产投资增长50.9%，比城区快10.4个百分点；社会消费品零售总额增长22.4%，比城区快6.8个百分点；利用市外境内资金46亿元，增长37.7%，比城区快8.4个百分点。 2009年，三次产业结构由上年的12.1：53.8：34.1调整为10.5：54.8：34.7。一产业比重下降1.6个百分点，二、三产业比重将分别提高1个和0.6个百分点。工业增加值
42、占GDP的比重为48.2%，提高0.8个百分点；规模工业新产品产值占产值比重为18.3%，提高2.9个百分点；高新技术产品增加值占工业增加值比重为41.4%，提高4.6个百分点；非公经济占全市规模工业比重为53.9%，提高2.1个百分点。综合能耗大幅下降。全市有色、黑色、化工、建材、火电和造纸等高耗能行业增加值能耗下降11.1%。各县市区规模工业综合能耗降幅均在10% 以上。全市规模工业万元工业增加值能耗下降14.5%。由于株洲市有毗邻省会长沙的区位优势，同时其经济结构和产业结构符合未来我国经济发展趋势，并拥有一批具有品牌的企业，其发展具有较强的可持续性竞争优势。b）当地房产需求增长潜力。经济
43、的发展带来居民收入水平的不断提高，尤其导致中产人群规模扩大，这带动了株洲市房地产投资景气的上升。在经历2008年房地产市场的整体低迷，2009年株洲市房地产市场回暖，价格总体保持平稳增长。株洲市已融入长沙半小时经济圈，据统计，近年到株洲购房的长沙人及其他外埠省、市消费者不断增加，目前株洲的外来购房面积已超过总销售面积的15%。长沙与株洲房价的巨幅落差，表明正在向品质地产迈进的株洲楼市可望在接下来几年赢得机会。作为新型的工业城市，株洲格外受到都市人的青睐。总投资1500余亿元的长株潭城际铁路2010年4月正式动工，株洲到长沙、湘潭将来仅需1020分钟左右。拉通长、株、潭，实现多点对接长株潭，株洲
44、正成为长株潭新特区的第二居所。加快道路建设和改造升级，构筑便捷、畅通、高效、安全的交通网络。这将刺激株洲市居民和株洲市以外居民对房地产的需求。因此，从长期看，株洲市房产市场十分看好。c）项目区位条件和区域发展前景。项目所处地位于株洲市城区东部荷塘区。依据株洲市城市总体规划，株洲市荷塘区为重要发展城区之一。荷塘区于1997年8月由株洲市原东区三个办事处和原郊区三个乡合并设立。荷塘区辖一镇（仙庾镇）、一乡（明照乡）、五个城市街道办事处（月塘、茨菇塘、宋家桥、桂花、金山）、一个管委会（合泰），39个行政村、34个社区。土地面积143平方公里，其中耕地面积2.56千公顷。年末总人口27.89万人。与浏
45、阳市、株洲县、芦淞区、石峰区接壤。作为株洲的核心城区，荷塘具有雄厚的工业实力。辖区有2家企业进入全国工业企业500强，20多家中央、省属大型企业，70多家市属骨干企业，逾千家区直工业企业、乡办企业、私营企业，有硬质合金、铁路车辆等200多个产品种类，年工业总产值占全市三分之一。逐步形成了机械加工、硬质合金和生物制药三大工业支柱产业。工业园区平台不断完善，拥有“一园三区一基地”即金山科技工业园，天台、黄塘工业小区，合泰服饰加工基地。荷塘工业蕴育了令人瞩目的“三最”：世界第三、亚洲最大的硬质合金生产基地株洲硬质合金集团有限公司，中国最大的乳品科技生产基地株洲太子奶生物科技股份有限公司，江南最大的铁
46、路货车制造基地南车集团株洲车辆厂. 近年来，荷塘区着力打造“一个中心”，繁荣“一条主线”，激活“四大板块”，壮大商贸物流和旅游休闲产业。抓好红旗广场周边开发建设，将红旗广场打造成商贸中心，努力建设一条纵贯东西的繁华商贸大街。以红旗广场为中心、新华路和红旗路为沿伸的“红旗商圈”蓬勃发展。新建大小宾馆30家，发展上规模的茶楼、洗浴、KTV、舞厅等娱乐休闲经营户26家。营业面积1500平方米以上的大型超市7家，兴建农贸市场11家，大型品牌餐饮连锁店3家，物流业49家。建成汽车、建材、蔬菜、家具等各类大中型专业市场12家，其中株洲汽车城总投资3亿元，集整车销售、零配件、维修于一体，年交易额达14亿元，是中南地区最大的汽车交易市场。辖区旅游资源丰富，旅游休闲设施相对完善，有集观光、亲水、休闲、娱乐于一体的戏水生态公园天鹅湖公园，有水
