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1、XX大厦项目可行性研究报告武汉市XXXX房屋开发有限公司XX项目部二00七年五月目录第一部分：编制说明第二部分：项目概况第三部分：项目的开发计划及周期一、项目的开发计划二、项目的开发周期三、项目开发投资方式第四部分：项目开发成本估算及分析一、开发成本费用估算二、开发成本静态投资表第五部分：项目营销收入估算及分析一、项目市场定位二、市场供给分析及购买力分析三、项目销售收入估算及静态流量分析第六部分：项目融资及现金流量分析一、资金筹措方案二、自有资本金流量分析三、全部投资现金流量分析第七部分：结论及建议一、项目结论二、项目建议第一部分 编制说明一、编制依据1武汉市建筑安装工程造价文件资料选编2武汉
2、市房地产开发最新收费标准3房地产网站及刊物中有关信息4市场调查（1）地主单位：土地合同及其土地合同谈判资料及土地转让价格等；（2）开发商：销售价格、资金投资比例、开发周期；（3）施工单位：建安造价及施工工期；（4）房地产管理部门：各种税费标准。二、编制说明1本报告仅以XX大厦项目的设计方案为依据，考虑商业、办公用房；2收入：全部按销售考虑，未考虑出租；3资金来源：本项目自有资金 元，其他资金为销售收入、股东融资，无银行贷款。第二部分 项目概况XX大厦项目位于XX区前川街西寺大道与石阳街交汇处，前川街为XX区主城区，是XX区政治和经济的活动中心。西寺大道为连接岱黄高速与XX城区的主要交通线，项目
3、往西约千米即为高速出口，紧临项目东边的是前川最繁华的商业街民安街，XX区连接城区与各村镇的交通中枢老客运站就位于项目对面。1项目规划用地面积4250平方米，净用地面积为 平方米，总建筑面积14419.7平方米，项目分东西两块，中间被石阳街隔开。东边地块占地面积 487.88平方米，建筑面积约4660.88平方米，；西边地块占地面积 1103.04 平方米，建筑面积约9758.82平方米。2地块优势分析（1）地段优势：项目位于XX主城区最繁华商业地段，周边商业、交通发达，从房地产的恒定原理“地段、地段、还是地段”来看，本项目在此方面与其他楼盘相比，占有相当的优势，具有更高的投资、升值空间。（2）
4、生活配套优势：项目处于中心区域，人流集中，商贸繁荣，文化教育金融等市政配套设施齐全，城区内外所有交通线路均从项目门前通过，与武汉城区通过岱黄高速和西寺大道相连，生活、工作出行快捷自由，为购房者生活与工作节省了大量时间与经济成本。（3）户型优势：项目户型范围从60到140平方米，七成户型面积在100平方米以下，即七成房源总价约控制在二十二万，按首付三成计，首付款控制在七万元以下，是符合目前XX城区家庭的经济承受心理的。第三部分 项目的开发计划与周期一、项目开发计划1项目规划项目分A、B两栋，分别位于石阳街西东两侧，总建筑面积为14419.7平方米，其中住宅建筑面积约为 11375.58平方米，商
5、业门面建筑面积约为3044.12 平方米，公建面积约为 平方米，包括物业管理用房、水电配套用房、地下车库等。2项目产品特性（1）户型设计：通风采光良好，设计中分区明显，注重私密性、合理性、经济性，有着良好的视觉和景观美感。总户数112户：主力户型：80-110平方米,约占总户数52.19%；次要户型:110-140平方米,约占总户数37.69%；其它户型:65.54及78.38平方米的小户型各占4.61%和5.51%。（2）建筑立面：项目外立面采取欧洲古典主义风格形式，临西寺大道一面为全封闭阳台，减少了灰尘和噪音对住户的影响，南面为开放式阳台，有利于日照。外墙主体部分贴瓷砖，主色调为赭红色，符
6、合当地居民对颜色的审美观念。（3）景观绿化：小区内铺设草坪、花坛，主入口处规划有大型石景，小区内还设有健身设施。（4）小区配套：小区装置有红处线报警系统、闭路电视监视系统、可视对讲通话系统、无压供水系统等先进的配套设施。二、项目开发周期项目开发周期为 个月，分东西两部分开发：东部地块：开发建筑面积为4660.88平方米，一、二层为商铺，三至十层为住宅开发周期 月。西部地块：开发建筑面积为9758.82平方米，一、二层为商铺，三至十层为住宅，开发周期 月。三、开发投资方式本项目由武汉三顺置业有限公司和XX房屋开发有限公司联合开发，自有资金 元，首期地价用自有资金支付，其余开发资金均由股东融资、销
7、售回款负担。第四部分 项目开发成本估算及分析一、开发成本费用估算1土地成本：根据协议地价为 万元，规划“一费制”及规划路道拆迁、原有住户拆迁、修建等费用 万元，地价单方造价成本为 元/平方米。（主要是说明土地成本的构成）2建安成本：（主要是说明建安成本的构成）上述成本累计得到建安总成本为 万元，单方造价为 元/平方米。3配套成本：（主要是说明配套成本的构成），摊到每平方米建筑面积为 元/平方米。4不可预见费用：按工程建议投资额的项 %计提，总额为 万元，摊到每平方米建筑面积为 元/平方米。5开发费用：（1）开发间接费用和移交费用：按投资成本的 %和总建面的 元/平方米计算，其总额为 万元，摊到
8、每平方米建筑面积为 元/平方米；（2）管理费用：按投资成本的 %计算，总额为 万元，摊到每平方米建筑面积为 元/平方米；（3）销售费用：按投资成本的 %计算，总额为 万元，摊到每平方米建筑面积为 元/平方米；（4）财务费用：依据项目的融资及还款计划计算财务费用合计为 万元，摊到每平方米建筑面积为 元/平方米。6营业税及土地增值税：营业税为销售收入的5.8%，总额为 万元，摊到每平方米建筑面积为 元/平方米；土地增值税为销售收入的5，总额为 万元，摊到每平方米建筑面积为 元/平方米。7所得税：按33%税率计提，总额为 万元，摊到每平方米建筑面积为 元/平方米。XX大厦项目成本费用估算表序号类别投
9、资金额（万元）单方成本（万元）占总投资比重 （%）一开发成本1土地成本2建安成本3配套成本4不可预见费用二经营费用1开发间接费用及移交费用2管理费用3财务费用4销售费用合计（说明：上述七项成本费用中除营业税和土地增值税应作为销售收入的扣减项目外，其余成本费用应作为整个项目的总投资）从上述汇总表可以看出，XX大厦项目的总投资为 万元，单方造价为 元/平方米。除土地成本外，上述成本费用在实际操作中都存在控制空间，如果加强管理，合理控制，单方造价控制在 元/平方米以内是可以实现的。二、项目开发成本静态投资表（无此表，需银行传）第五部分 项目营销收入分析一、项目市场定位1产品定位：针对本项目地理位置、
10、配套设施档次和客户来源等因素，本项目整体开发档次定位为中高档住宅，项目将通过完善建筑品质，给客户信心保证以及在管理服务等因素方面以区别于早期楼盘，为客户带来全新居家生活理念。2客户定位：本项目的客户来源以XX城区的本地居民为主，目标客户群体锁定为XX区私营老板、个体工商户等高收入人群，以及国家机关公务员、教师和XX在汉经商人员。引此部分群体有较稳定的收入和一定的社会地位，对居住功能、产品质量以及物业的品味有较高的个性需求，这些正是符合了本项目的开发理念。二、市场供给分析及购买力分析1市场供给分析XX城区目前在售楼盘有三个：江北第一府、金龙四季阳光、白兰丽舍乐府。江北第一府开发商为武汉南德经济发
11、展有限公司，项目地址位于XX大道455号，岱黄高速XX出口处。项目总建筑面积54000平米，由多层和小高层组成，总户数468户。该项目占据XX门户地段，与汉口城区交通便捷，吸引较多汉口客户置业，现销售均价住房部分为2200元/平方米。金龙四季阳光开发商为武汉岳华房地产开发有限公司，项目地址位于前川街西寺大道西边起点，紧临岱黄高速。项目总建筑面积16万平方米，分两期开发，由多层、小高层组成，总户数1200余户。该项目地理位置较偏，且紧临高速公路，环境嘈杂，对社区生活造成一定影响。项目采取欧式的建筑风格，但外立面和主色彩显得单调，该项目开盘时间为2005年11月份，现销售均价住房部分为2100元/
12、平方米，商铺部分为4800元/平方米。白兰丽舍乐府开发商为武汉小屏房地产开发有限公司，项目地址位于XX区木兰大道XX一中旁，项目总建筑面积约10万平方米，分两期开发，由多层、小高层组成。该项目离XX城区较远，因项目位于武汉至木兰山的交通线路上，主要客户群为XX地区中低收入人群及武汉地区投资客，现销售情况不理想，项目均价为2200元/平方米。2项目购买力分析（1）需求分析A刚性需求：XX城区目前正处于旧城改造阶段，预计老城区拆迁面积在50万方左右，近两年存在很大的刚性需求。B二次置业：主要的客户群体为企事业单位的中层管理者、政府公务员、私营企业主、个体工商户等富裕阶层，住房消费的主要目的是为了改
13、善居住条件，还有部分是为子女结婚而购房。XX城区客户在住房需求上有着较明显的消费特点：一是恋旧情结，通过对拟拆迁地区的市场调查进行分析，大部分住户都希望选择居住地点离现地址不远，不希望现有生活模式有太大改变；二是对居住环境有较高要求，希望周边有较好的生活配套，日常出行购物便利。对购买房屋最先考虑的因素依次为：地理位置、生活配套、户型、小区环境、开发商实力和信誉。户型需求：目前供应及市民购买较多的为三房二厅，面积在120-140平方米左右，供应量次之的为二房二厅，面积不超过100平方米。从整体的销售情况来看，由于房价的逐年提高，XX居民由过往的倾向于购买面积偏大的三房或四房，逐步向三房、二房等舒
14、适、面积实用的房型需求过渡的趋势。（2）XX城区居民收入情况分析公务员及事业单位职工月均收入在1500-2000元/月，家庭年收入在50000-60000万元，可以承受的住宅单价在2000-2500元/平方米，总价在25-30万元之间；企业及私营单位职工月均收入在800-1200元/月，家庭年收入在30000-40000万元，可以承受的住宅单价在1600-2000元/平方米，总价在2025万元之间。三、项目销售收入估算及静态流量分析1住宅价格分析本项目的销售价格定位主要采取市场对比法。（1）XX城区住宅销售价格项目名称建筑类型建筑结构销售均价 （元/平方米）江北第一府小高层、多层砖混、框架22
15、00金龙四季阳光小高层、多层砖混、框架2100白兰丽舍乐府小高层、多层砖混、框架2200金都丽园多层砖混2000书香名邸多层砖混1900根据对XX城区在售楼盘的调查分析，XX城区住宅的销售均价在2000-2100元/平方米。（2）本项目住宅销售价格定位综合XX大厦项目各项优劣势，我司认为项目定价不宜过高，应采取“跟进型”方针，以紧跟区内大盘，步步攀升为策略。根据上述五个项目与本项目的距离、对外地投资客户的影响力、后期推盘量与推盘时间等因素综合考虑，其对本项目的参考权衡指数分别为0.2、0.3、0.1、0.2、0.2，用加权法计算本项目的销售价格为： 22000.3+21000.3+22000.
16、1+20000.2+19000.1=2100元/同时，基于项目正式推盘时间考虑，预计价格将有5%左右的上涨幅度，故建议本项目住宅均价应在：2100元/（1+5%）=2205元/因此，建议本项目住宅均价为2200元/左右（根据项目建筑品质、广告宣传费用、营销策略等的投入及执行，价格约有30-50元/的上下浮动值）。按每套住宅平均面积104平方米计算，平均每套总价不超过23万元。按首付三成，剩余七成三十年贷款计算，平均每月还款额约1000元，与本项目主力客户家庭月收入比值控制在30%以下，说明本项目的住宅价格定位是合理的。2商铺价格定位本项目地处XX城区商业中心地段，周边商业气氛浓厚，根据市场调查
17、所得，距离项目地500米左右的建材一条街，商业门面的销售价格在10000元左右，月租金在100元/平方米左右；项目东边民安街上商业门面的租赁转让价格不低于8万元，月租金在120元/平方米左右。考虑到本项目单间商铺面积较大，故销售均价定在6000元/平方米较为合适。3销售收入估算住宅销售收入：2200元/平方米*11375.58平方米=2503万元商铺销售收入：6000元/平方米*3044.12平方米=1826万元合计收入：4329万元4销售收入静流量表第六部分 项目融资及现金流量分析一、资金筹措方案1资金结构：2本项目的资金筹措计划表三二、自有资本现金流量分析表四三、全部投资现金流量分析表五第
18、七部分 结论及建议一、项目结论综上所述，计算出项目以下利润指标：表六1项目销售收入为4329万元，营业税及附加以及土地增值税为 万元，项目销售利润为 万元。2项目总投资为 万元（包含财务费用），所得税为 万元，项目税后利润为 万元。3项目总投资利润率为 %，税后总投资利润率为 %。从财务评价指标来说，项目自有资金的财务内部收益率和全部投资的内部收益率分别为 %和 %，远远超过行业基准内部收益北15%，因此此方案在财务上是可行的。从银行融资来说，如加强预算控制和工程成本控制，将诸如建安成本、配套成本控制在一定范围内， 万元的贷款额度是能满足本项目的资金需求的。二、项目建议1加强项目基础设施及配套工程工作，尤其对水、电、采暖、电梯等成本的控制，严格按工程合同施工，确保工期，避免合同价处调增和不可预见费用。2为缩短开发经营期，在项目开盘期间加大销售力度，以加快资金回笼，降低项目资金压力。
