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1、XX县建新房地产开发有限公司XX家园建设可行性研究报告陕西XX建筑设计咨询有限公司二一年十月二十日XX县建新房地产开发有限公司XX家园建设可行性研究报告建设单位：XX县建新房地产开发有限公司建设地址：XX县城北大街项目负责人：编制时间：2010年10月20日目 录第一章 概述一、项目背景二、投资开发商概况三、项目概况四、编制依据与研究范围第二章 项目建设必要性分析一、该项目的建设对改善市民的居住环境，提升XX县的整体形象有积极意义二、该项目的建设对促进XX县房地产业发展，推进XX县住宅产业化进程有重要意义第三章 项目市场分析一、XX县房地产市场分析二、项目市场营销策略第四章 项目建设条件、选址
2、一、区域自然条件二、建筑材料来源及运输条件三、项目选址及建设条件第五章 工程进度安排第六章 项目的规模和性质第七章 工程设计和功能要求一、工程设计二、功能要求第八章 消防、环保和劳动卫生及节能一、消防二、环境保护三、劳动卫生四、节能第九章 投资估算与资金筹措一、投资估算二、资金筹措第十章 财务基础数据估算一、概述二、计算期估算三、销售收入估算四、销售税金及附加估算五、开发投资估算六、利润及利润分配估算第十一章 财务效益分析一、静态投资收益分析二、借款偿还能力分析第十二章 结论第一章 概述一、项目背景榆林市物化天宝，能源矿产资源富集一地，被誉为中国的“科威特”，有我国陆上探明的最大整装气田。煤炭
3、、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工基地，是国家西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。XX县榆林市的缩影，榆林已发现的八大类40多种矿产资源，XX样样都有，特别是煤、油、气、盐四种资源，储量大，具有重大开发价值。近年来，XX县经济取得了快速发展，2008年全县实现地区生产总值52.89亿元，比上年增长23%（可比价）；全年完成全社会固定资产投资70.81亿元，比上年增长154.7%；全县实现社会消费品零售总额6.09亿元，比上年增长24%；实现财政总收入4.9亿元，增长158%，其中实现地方财政收入1.05亿元，增长102%；农
4、民人均纯收入3380元，城镇居民可支配收入12163元，分别增长50.2%、51.2%。能源的开发促进了县域经济的迅速发展，也带动了房地产业的快速发展。2008年全市住宅建设完成建筑面积120万平方米，完成投资12.76亿元，建设规模、投资额与上年相比，同比增长10%和9.8%。一批初具规模的住宅小区陆续形成。住房市场需求持续旺盛，房地产业进一步成为消费和投资的热点。但是，由于我市房地产市场还处于起步阶段，除极少数中高档楼盘外，现有商品房大多以中低档住宅开发为主，除面积较大外，基本上承袭了计划经济时代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子楼”式，外立面呆板，无生机和现代感，不要说住宅向人性化、花园
5、化、园林化、生态化等发展，有的甚至连基本的绿化都没有。榆林市是我国的能源化工、旅游开发城市，经济飞速发展，城市建设日新月异，人们生活水平迅速提高，对住宅的要求早已经超越了满足居住空间的阶段，而开始追求更高质量、更大空间的居住环境。因此，开发中高档住宅小区，营造“花园式”、“人性化”的住宅环境是广大城市居民的迫切愿望。本项目也就是在这样的背景下被提出和酝酿实施。二、投资开发商概况1、公司名称：XX县建新房地产开发有限公司2、注册地址：XX县城南大街3、注定代表人：杨来贵4、注册资本：1000万元5、经营范围：房产开发建造、出租和管理自建商品房及配套设施；房地产开发展及商品房销售。三、项目概况1、
6、项目名称：XX县通渊小区建设项目2、项目地址：XX县城北大街西侧，老四九服装厂旧址3、占地面积：5417.63平方米（8.13亩）建筑占地面积2078.63平方米，其中：酒店871.34平方米，1#商住楼798.68平方米，2#商住楼408.8平方米。4、总建筑面积：25235.20平方米其中，酒店10456.08平方米，1#商住楼7829.52平方米，2#商住楼5949.6平方米。5、建筑密度：38.37%6、容积率：4.667、绿化率：30%8、建设内容：新建商住楼3栋，其中1#商住楼16层，2#商住楼17层，3#商住楼12层。9、计算期：5年，其中建设期：3年10、投资与收益概况该项目总
7、投资5150万元，预计销售收入6309万元（售价按住宅平均价格2500元/m2），扣除各项税费，预计实现净利润608万元，上缴费550万元。序号指标指标值1全部投资利益率15.75%2全部投资利税率22.50%3资本金投资净利润率78.78%4全部财务净现值（FNPV）23.45%5资本金财务净现值（FNPV）17.55%四、编制依据与研究范围1、编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合核项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数；陕西省建筑工程概预算指标及有关费用标准；榆林经济开发区总体规划；建设部颁发的房地产开发
8、项目经济评价方法；榆林市城市总体规模；XX县城乡发展总体规划；开发商提供的其它有关资料。2、研究范围该可性行研究报告的研究范围包括：总论；项目建设必要性分析；项目市场分析；建设条件分析和工程进度安排；项目的规模和性质；工程设计和功能要求消防、环保和劳动卫生；投资估算与资金筹措；财务基础数据估算；财务效益分析；盈亏平衡分析；风险因素及对策；结论。在此基础下，考察项目建设的必须性、可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、投资者进行投资决策和金融机构贷款决定提供比较可靠的依据。第二章 项目建设必要性分析一、该项目的建设对改善市民的居住环境，提升XX县的整体形象有积极意义。榆林历史悠久，人杰地灵
9、，是国务院命名的“历史文化名城”。目前，榆林市已发现8大类48种矿产，潜在价值45万亿元，集煤、油、气、盐四大资源于一地，储量大，质量好，世界罕见，被誉为“东方的科威特”。伴随着资源的开发，榆林市经济迅猛发展，同时居民收入大幅度提高。经济的带动，使榆林城市规模的不断发展，人口激增，市区内现有的住宅数量和质量明显满足不不了日益增长的人口需要；另一方面因历史原因，榆林城区存在大面积的旧平房，这与榆林市要发展为西部经济强市、特色文化大市和绿色生态名市的目标，无论是形象方面还是经济方面都是格格不入的。为此，榆林市房地产业第十一个五年规划纲要明确将改善居民住房条件、提高住宅产业化水平、促进房地产市健康发
10、展纳入了今后的工作重点。XX县舒雅住宅小区的建设正是为顺应市委市政府的政策，为促进土地的升值，进而改善城市居民的居住、生活条件，并提升城市的整体形象而开发的项目。二、该项目的建设对促进XX县房地产业发展，推进XX县住宅产业化进程有重要意义榆林市作为国家重要的能源化工基地，近年来随着不断开发，经济全面发展，经济增速每年以17%甚至更高的速率递增，已连续六年为全省第一，城市经济实力居全省前列。随着人们收入的提高，城市居民对住宅的需求也早已经超越了满足居住空间的阶段，而开始追求“环境化”、“人性化”、“花园式”等高质量、更大空间的居住环境。同时，榆林市政府也正在积极推动住宅商品化、市场化、产业化的进
11、程。房改作用突出，住宅产业超势明显。随着住房制度改革的深入，公积金制度和个人住房抵押贷款制度的完善及有关住房市场的启动，榆林市个人购房的比例会进一步提高，住宅市场将进一步产业化。该项目已得到了XX县人民政府的大力支持，项目的实施必然对榆林市的住宅房地产市场产生一定的示范效应，进而对推动榆林市住宅产业化的进程有积极意义。第三章 项目市场分析一、XX县房地产市场分析1、XX县房地产市场总体运行情况经过几年的发展，房地产开发已经成为XX县国民经济发展的重要产业之一。近年来，我县房地产开发投资待续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点
12、，为城市发展、居民居住水平的提高做出了巨大贡献。房地产业作为国民经济支柱产业，其发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用。特别是现阶段，国家针对产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台了一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，成了社会各界关注的问题。为此，我们从分析近几年的统计资料入手，对我市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，以满足各级领导的决策需要，促进房地产市场保持协调健康发展。2、XX县房地产市场发展现状分析2008年，受金融危机影响，XX房地产受到前
13、所未有的冲击。但随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及榆林城市建设步伐的加快，我县房地产市场必将会呈现出投资稳定增长，市价平衡运行的良好发展态势。（1）房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。2008年全市努力促进房产地产业稳定健康发展，建立和完善住房保障体系，积极引导住房难消费，投资10亿元，完成房地产开发面积50万平方米，大力推进住宅小区物业社会化管理，新增物业服务小区20个，物业服务覆盖面达到30%。（2）购置土地大幅增长，土地价格不断攀升，带动土地购置费上涨较快。据统计，2007年全市房地产开发企业土地交易平均价格由2003年的30万元/亩提高到200元/亩，
14、平均年增长近50万元。（3）商品房销售日趋活跃。商品房的市场消费需求旺盛，带动了商品房价格的大幅度上升。2004年，商品房实际销售平均价格为每平方米1100元，2007年上涨到了3500元，年均增长70%。3、XX县房地产业发展的积极影响房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展和人民生活水平的提高具有重要作用。（1）房地产业是推动经济增长的重要产业之一。由于房地产的建筑成本70%左右是材料有耗，能带动冶金、建材、化工、装饰材料、家电等50多个行业的发展，进一步促进了装饰、装修、物业管理等新兴服务行业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。（2）房地产业是拉动投资需求和消费需求的重要动力。20
15、08年房地产开发完成投资2.76亿元，成为固守资产投资渠道中表现最为活跃的部分。房地产业是一个关联高、产业链长的行业，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面可以间接拉动消费需求。（3）房地产业是提高人民生活水平的重要途径。房地产投资的持续快速增长，特别是商品住宅资高速增长，促进了城市建设的发展，人们的居住条件得到极大改善，人民生活水平进一步提高。2008年末，居民人均住房建筑面积由2000年的20.6平方米提高到了30平方米。4、房地产市场未来发展的趋势（1）房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对
16、稳定房地产市场，促进房地产为持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提高、国家能源重化工基地建设及“全面加快西部经济强市、特色文化大市、绿色生态名市”建设的提出，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着能源的大规模的开发和利用，榆林的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，榆
17、林市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外，据业内专家测算，目前单个房地产七发项目的平均利润率在3050%，甚至更高，这就必然形成了房地产投资的内驱力。榆林作为陕西经济发展的桥头堡，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化竞争，获得更多利润。（2）房地产需求
18、十分旺盛，开发潜力巨大消费升级转型带动住房改善型需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。20062008年，我市城镇居民消费的恩格尔系数低于40%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面,消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑为住房质量的改善奠定了坚实的基础。2008年XX县财政收入稳步增长。地区生产值首次突存破50亿元大关，达到52亿元。城市化进程
19、加快提供自型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经济进行持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。在我市发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。在我市发展规划中，二十年后，我市人口将从现在的10万人增加至未来的20万，以人均住房面积30平方米）（小康标准）计算，每年平均需要约10万平方米的住房。生活水平提高，主动型住房需求大。2008年，我市城镇人均住房面积20平方米，高于全国平均水平24.97平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积
20、达到35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以现在城镇人口人每年住房增加1.0平方米保守估算,每年就需要约20万平方米的住房.因此,潜在的主动型市场需求钭为我市住宅产业持续发展提供广阔的发展空间.综上所述,我市每年住房需求在115万平方米以上,需求十分旺盛,开发潜力巨大。（3）房地产价格稳中有升，未来前景看好从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续几年来快速增稳中有升的房好态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要表现在能源的开发，厂矿企业的增多，使移榆人口快速增加，在榆购房的人
21、将越来越多；同时，对榆林发展前景的看好，住宅小区配套设施的完善及环境的改善，吸引大批周边县城的消费者到榆林来购房或进行房地产方面投资。二、项目市场营销策略（一）项目目标市场分析1、消费者分析XX过去以单位福利建房为主，房地产开发起步迟，但发展迅速。近几年来，能源的开发，XX出现了无数“暴富阶层”，这些客户群里面的人不仅的有私营企业主、政府机关官员、国有大中型企业管理者，而且有更多因煤气油开发而带动起来的广大普通老百姓，他们逐渐演变为房地产市场主流。这些中坚购房群体他们为了改变旧的环境，追求更好的环境，房好的居住氛围与便利的配套设施。对他们而言，价格在25004000元/m2之间的楼盘是他们可以
22、做到收支平衡的选择。2、房地产现状分析（1）XX县房地产市场微观概况和房地产较为发达的大中城市相比，XX县的房地产市场处于起步阶段，但同时也在快速向前发展。目前，XX县的住宅房地产市场呈现出以下特点：建筑风格和建筑规划陈旧落后XX县正大开发的楼盘中，基本完全承袭了计划经济时代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子楼”式，外立面呆板，无生机和现代感。虽然在面积上越来越舒适，有90%以上为三房二厅120平方米以上的中大户型，但其户型设计仍停留在户型单一，开间布局不合理的阶段。不注重环境营造当具有代表性的大中城市的房地产开发在景观环境营造上走过了绿化、人性、花园、园林、生态等过程而向更高的层次发展时，X
23、X县的住宅开发却没有注重景观、环境的规划设计和建设，更多的甚至连基本的绿化都做不到。XX县房地产市场总体供求现状近两年来，XX县房地产开发竣工和销售面积曲线走势一致，商品房空置率大面积下降，呈现出供需两旺的态势。作为新的经济增长点，房地产业在XX已经步入高速发展的快车道。但由于开发理念、区域文化种种因素影响，XX县的房地产高端市场潜力未能发掘和有效利用，市场几乎一片空白，而有购买力的消费群体见多识广，更苦于XX没有理想中的高档住宅令他们找不到归宿。3、可以承受的价格15002000元/m2的房价是大众理想价，但在XX已经很少XX县居民所能承受的价格区间为3000元/m2左右的房价的，而4000
24、元/m2以上的房子很可能让普通人望尘莫及。4、住房面积需求100130平方米左右是市场普遍的选择，根据XX住房消费者需求的的住房面积供求调查，60平方米以下商品房不适宜居住，而90130平方米这个面积范围是市民普遍的选择。（二）项目市场定位本住宅项目是XX县建新房地产开发有限公司开发的住宅项目，综合考虑目标客户的家庭可支配收入状况，以人性化设计为理念，推陈出新，最大程度地发挥当地资源优势，最大限度地方便居民的生活。1、项目市场营销组合（1）项目产品策略该项目将按建设部商品住宅性能认定AA级示范小区标准开发建设。商品住宅性能认定是建设部面向全国推广的21世纪换代住宅产品的标准，现在按标准开发建设
25、的住宅产品并不多见，至少在榆林地区很少的。本住宅项目必将成为榆林市建设部商品住宅性能认定示范小区。户型设计创新产品的户型做到四明设计，居室、餐厅、厨房、卫生间均有直接采光通风窗，浅进深、大开间、高使用率。项目的庭院设计组团间庭院化，地上均为绿化景观点缀于楼宇间。除以上创新外，产品还具有与榆林一般豪宅同步的建设标准的特点：一是智能化，先进智能管理系统，依据建设部智能化小区三星级标准设计，闭路监控，电子巡更，可视对讲，四表远传，宽带入户。二是健康，30%绿化率，健康会所、休闲、运动等设施齐备。三是时间，网上银行、证券、购物、E时代时尚生活方式，可以在小区内轻松实现。四是价格，项目拥有极具有竞争力的
26、价格性能化，充分体现顾客价值最大化，让顾客花更少的钱，住更好的房子。五是服务，“您的物业，我的事业”是项目物业的理念，真正的星级售后服务，营造星级社区。该项目将在上述诸多方面继续精雕细琢，不断提升项目的齐声吸引力，关注业主的生活方式和住宅的未来发展，体现顾客价值最大化，从而实践公司对项目开发的三信核心理念。2、项目的户型设计二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室三厅二卫三种，面积在90120m2之间，均采用四明设计。小区采用全封闭管理，绿化率为30%。3、项目价格策略根据对XX县竞争项目的充分调查研究和对潜在顾客的分析，结合项目的成本、利润分析，以及系列项目对品牌价值的提升，将该项目的平均价格确定为
27、2500元/m2，这样的价格水平是有竞争力的。4、项目销售渠道策略该项目的销售渠道可以选择自主销售为主，通过内部培训和外部智力机构的培训，充分发挥现有销售人员的潜力，提高销售人员的能力和水平，以使项目的销售工作有较高的效率。同时，由于项目规模巨大，也可以辅以代理机构销售，提高项目的销售进度与效率，但应当均衡考虑成本与收益的比较情况来确定自销与代理销售的比重。此外，还要加强与周边市区搬迁到榆横工业园区及经济开发区的企业的联系，争取与其签订团购协议，以适应优惠的价格批量销售，这样也可以此来帮助新落户企业解决职工的居住问题。第四章 项目建设条件、址一、区域自然条件（一）地理位置拟建的住宅小区拟定位于
28、榆林市XX县城北大街西侧，老四九服装厂旧址。（二）气象条件场区属温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，冷暖有序，日照充足，春季干旱多风，风向西北，俗称四月风，常伴有大风降温；夏季高温炎热，降水集中在7月，多为暴雨和雷阵雨，且有冰雹；秋季清爽湿润，降雨较多，霜降较早；冬季干燥寒冷，冰封期长。常年风向为西北风和东南风，夏季多为东南风，冬季多为西北风，平均风速3.2米/秒,极端最高气温在7月达37.8极端最低气温在1月达-29.1,最大日温达27,年平均降水量354.8mm,年沙尘暴日约10天,年雷暴日数29天。(三)工程地质、水文地质及地震情况1、地层岩性该地层属陕甘宁盆地分区，早期地层以侏罗系、白
29、垩系分布最广，因场内地表为第四纪松散砂所覆盖，只有在榆溪河上游河谷两岸有断续裸露，场区内分布的地层从上到下依次为：（a）全新统（Q32e01）：近代风积沙以沙丘和沙丘链构成大片沙漠。主要成份以石英、长石为主，结构松散，分选磨圆较好粒径在0.20.05mm之间,以细中砂为主,呈浅黄色,颗粒均匀,有良好的透水性,厚度10-15米,局部可达40米,在低洼地表层有湖泊淤泥质土分布。(b)上更新统（Q41a1）：场区内上更新统地层比较发育，主要为河湖相的萨拉乌素组地层，县水平层理，下部褐黄、灰黄色粉细砂夹亚砂透镜体，结构致密，透水性差，厚度15-40米，上部为桔黄色中细砂、粉细砂不等厘互层，结构松散，夹
30、少量薄层钙极，厚度6-20米。(c)中更新统（Q 2）：为浅黄、灰黄色砂质黄土与粉土质砂互层，夹4-5层棕红色古土壤，含少量零星钙质结构，坚硬致密厚17-21米。(d)下更新统（Q）：该屋土在场区内不发育，很少揭露。(e)侏罗系中统直罗组（J2z）：为浅灰、灰绿色细粒砂岩、泥质粉砂岩、粉砂质泥岩不等厘互屋，上部风化较强，岩体破碎，网状风化裂隙发育，该层埋藏较深，约在40米左右。2、地质构造XX地处鄂尔多斯高原的南部，在大地沟造上属于鄂尔多斯台向斜陕北台凹一部分，场区属于陕北台凹的中北部偏东，鄂尔多斯地台向斜的构造运动以升降运动为主，振荡幅度小，构造简单，无大型急剧褶皱和断层，长期以来属于一个相
31、对稳定的地块。所见构造形迹，除中生代地层构成向北西微倾的平缓单斜外（倾角1-3之间，多不超过5），很少有地层褶皱现象，更无断裂等大的构造形迹出现。3、水文地质工程区地下水类型以潜水为主，主要为第四纪松散层孔隙潜水，含水层不冲击相砂层，厚度30-60米，富水性好，下伏基岩为隔水底板，由于场区地势低平，表面分布有松散砂层，有利于接受大气降水的补给，形成比较富水的地段，含水层岩性主要为粉细砂、细砂，平均渗透系数5-10米/日，水化学类型以HCO3-Ca型为主，矿化度0.22-0.25克/升。4、地震烈度本区构造简单，新构造运动微弱，按陕西省抗震办颂布的1/200万“陕西省工程抗震设防烈度图”查知，榆
32、林市地震设防烈度小于6度，无断裂带。二、建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远。砂子、碎石可就近购买，项目的水、电都已到位，只需根据项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足市供水、供电需要三、项目选址及建设条件1、项目选址结合XX县城总体规划，经反复考察论证，拟定住宅小区建在XX县城北大街东侧，招待所南侧。2、项目建设条件项目周边已具备给水、排水、电、供热、煤气、通讯、有线电视的配套设施，只需根据项目的需要，可直接接入小区。第五章 工程进度安排该项目的一期工程将于2010年10月至2011年5月为前期准
33、备工作，完成项目规划和方案设计及相关手续审批，2011年6月动工兴建，2013年12月底前竣工交付使用。第六章 项目的规模和性质该项目由高层商住楼组成该项目占面积8.13亩，总建筑面积25235.20平方米，容积率4.66，建筑密度38.37%，绿化率30%。第七章 工程设计和功能要求一、工程设计（一）建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及XX县有关城市规划，消防和交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有超朝代气息的现代建筑群体新形象。该项目设计体现了“以人为本”的设计
34、原则，倾力打造舒适、安全、经济、健康文明的现代化居住小区。小区整体规划结构清晰，道路系统简洁、流畅和高效，体现了“人车分流”的特点，减少了噪音、尾气排放及夜间汽车灯光对人的污染，给住户创造了一个安全、宁静和舒适的步行室外活动环境。小区内住宅宜南北向布置，具有良好的采光和通风。（二）平面布局拟建小区户型以90m2、120m2为主，住宅楼1栋，均匀一梯两户，住宅总户数为50户左右，户型分别为三室二厅一卫。（三）装修外装修：外墙涂料，铝合金窗内装修：每套住宅天棚、墙面刮大白，地面水泥沙浆压光。（四）结构设计访该项目采用主体采用框架结构，层高为3米，抗震设防裂度为6度。二、功能要求（一）生活给水系统该
35、项目从县城给水管网中各引2条DN100管道接入小区给水管，多，要求供水压力0.45Mpa，形成小区室外环状供水管网，在其中一条发生故障时，另一条进入管仍能保证不间断用水。（二）排水系统该项目雨水经排水管道流入市政雨水管网。小区生活污水排入各楼的化粪池内，经处理发酵后排到污水处理池中处理；地下室污水应集中到地下室污水池中，通过排污泵将污水排入化粪池中。然后排放市政污水管网。（三）空调系统住宅按分体式空调考虑（外墙预设空调外机搁板并预留冷凝水管孔洞）（四）供热系统热源考虑由用户自行选择天然气锅炉供热。（五）电气系统1、供电电源及电压该项目从保留的大起66千伏变电所改造为城市变电所的供电管网供电。由
36、两个不同的供电地点引入双回路10KV电源，用地下电缆起接入小区变电所，形成小区室外环状供电管网，在其中一条发生故障时，另一条电路仍能保证不间断供电。2、用电负荷小区内设一座变电所，用电负荷为3000KW（按每户6KW）。变电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉电池组，作分合闸直流操作电源，采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。各楼层配电箱对本层的负荷供电。3、照明工程该项目按照国际照度标准，采用新型节能光源及灯具，选用格栅目光灯；室外设泛光照明；室内设应急照明装置，由镉镍电池屏供电。4、防雷系统在楼顶周边设10m10m网格状避雷
37、带，通过柱筋接地，电阻不大于1欧姆。（六）弱电工程1、通讯及有线电视系统每户住宅设2个外线电话插座及2个有线电视插座。2、保安电视监控及防盗报警系统在小区主要出入口设置监控摄像机，在住宅各单元楼下设置对讲门系统控制主机。（七）燃气系统燃气由县城天然气输气管道小区天然气调压站后，再引入各住宅用户，天然气总用量约800立方米/天。第八章 消防、环保和劳动卫生和节能一、消防（一）总平面布局该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于4米，建筑物与周围物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。小区内建筑物之间的间距均大于23米，符合消防规范要求。（二）消防用水系统在小区地
38、下设320立方米消防水池，作为作区消防用水水源。（三）消火栓系统商品房住宅、商业地产内设有消火栓，消火栓的布置要保证喷水能达到建筑物的任何部门，小区内设置室外消火栓。（四）自动喷洒系统和水幕系统网点、会所等公共场所设自喷洒系统和水幕系统（五）灭火器设置商业配套及住宅配置5A型2kg手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。二、环境保护（一）排污水小区生活污水排放各楼的化粪池内，经处理发酵后排到污水处理池中处理，再排放市政污水管网，送入污水处理厂。（二）排废气住宅内的厨房设抽油烟机，卫生间设有通风口（三）防噪音小区实行“人车分流”，减少噪音、尾气排放及夜间灯光的污染。
39、三、劳动卫生（一）绿化该项目的周及小区内有道路及大面积绿化，小区内视野广阔，环境优美，采光、自然通风效果良好。（二）卫生条件小区内实行物业化管理，卫生有专人清扫，垃圾进行分类收集，提高小区的文明生活方式 。（三）空气质量小区绿化覆盖率高，小区内及周边没有污染源，空气质量良好。四、节能1设计依据国家有关节能降耗法律法规。2建筑节能确保主要建筑物采光及通风系统良好。在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。3、给排水节能选择高效节能型产品。经综合分析、合理选择管径，做好管网设
40、计，降低管网阻力。选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。4、供热采暖节能热网管道采用“氰聚塑”保温直理管，降低网路热损。选用散热好、易维护的暖气片。5、电气节能推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。正确选择外网路径，降低线损。6、合理选择和配置设备，最大限度降低水、电的消耗；7、科学合理组织生产、发挥设备的功效，提高管理人员的管理水平和操作人员的技术水平，在生产经营中达到降低能耗、节约能源的目的。第九章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、建设投资估算（1）土地征用及拆迁补偿费估算该地块土地取得成本为2600万元。（2）土建工程费估算该项目土建工程费工计18
41、60万元。（3）其他费用估算该项目其他费用共计240万元。（4）预备费该项目预备费以开发建设投资和其他费用之和作为取费基础，共计190万元。（5）建设期贷款利息该项目建设期贷款年利率为6.48%，贷款算得共计260万元。综上所述，该项目建设投资如下表所示：序号项目总费用（万元）1开发建设投资44601.1土地取得成本26001.2工程费用18601.2.1建筑总投资1.2.2公用及辅助工程2其他费用2402.1建设单位管理费282.2可行性研究报告编制费62.3设计费272.4地质勘探费122.5施工图审查费82.6建设单位临时设施费252.7施工图预算编制费302.8招标代理费52.9合同公
42、证费62.10工程建设监理费282.11城市基础设施配套费452.12城市消防设施配套费202.13人防工程易地建设费3预备费1904建设期贷款利息2605项目总投资51502、建设期利息估算该项目建设投资借款1000万元，用于资本金不足时投入项目建设使用。该项目将于2011年6月开工建设，整个项目建设期三年，在竣工验收前，用于建筑安装工程投资的银行贷款产生的利息全部记入建设期利息。二、资金筹措该项目建设投资总额5150万元，所需资金拟由以下二个渠道筹集：银行借款2000万元，由企业向金融机构申请借款解决；自筹资金3150万元（包括部分承包商垫资）。贷款本息偿还由逐年累积的销售收入偿还。第十章
43、 财务基础数据估算一、概述考虑XX县房地产市场行情变化、物价指数上涨趋势和该项目地理位置的升值趋势，本报告通过对财务基础数据进行估算，以期更好地反映项目在各种市场状况下的收益情况。初步方案，考虑各种内、外部因素所确定比较贴近市场实际情况的价格：住宅部分由于面积、结构、层数等因素的不同，成本也随之不同。出于以上诸多因素的考虑，多层住宅销售价格每建筑平方米均价初步定为2500元。二、计算期估算该项目计算期5年，其中建设期3年，销售期按国家建设部的要求当工程主体结束后开始预售直至售完。三、销售收入估算该项目销售收入根据目标客户群的家庭可支配收入善具体估算如下：住宅平均售价为2500元/m2，销售面积
44、、销售价格和销售收入如下表所示：项目面积（m2）单价（元/m2）小计（万元）住宅25235.2025006309合计25235.2025006309四、销售税金及附加估算该项目销售税金及附加的综合税率为5.0%，城市建设维护税7%和教育费附加3%，具体各种及税率如下表所示。销售税金及附加明细表税种税率小计（万元）营业税销售收入的5%315 .45城市建设维护税营业税的7%22.08教育费营业税的3%9.46 五、开发投资估算该项目开发投资包括建设投资和建设期利息，共计5150万元。六、利润及利润分配估算该项目的利润总额为销售收入扣除开发投资、销售税金角度附加以及销售费用后的余额，所得税25%，
45、税后利润为利润总额扣除所得税后的差额。第十一章 财务效益分析一、静态投资收益分析各项静态投资收益指标如下表：静态指标估算表指标指标值全部投资利润率15.75%全部投资利税率22.50%利润总额（万元）811税后利润（万元）608从不同方案的静态指标可以看出，该项目具有较强的盈利能力。二、借款偿还能力分析该项目银行借款2000万元，以售楼预收款偿还，贷款利率初步定在6.48%，预计3年还清本息。综合以上数据分析说明该项目有较强的债务消偿能力。第十二章 结论本住宅项目的建设，对提升榆林市的整体形象、推进榆林市住宅产业化进程、提高企业的经济效益、增强企业的经济实力具有重大意义。市场分析表明，该项目顺应了榆林市整体及住宅房地产业发展的趋势，只要营销和经营管理得当，该项目的市场前景比较乐观。该项目选址合理，规划科学，功能布置优化，可为住房创造良好的生活环境。财务效益及各项评价指标表明，该项目财务效益较好。其中对应的全部投资利润率、全部投资利税率及资本金净利润率的指标均高于行业平均水平，该项目完全可能实现预计方案的利润指标。因此，项目在经济上是可行的。
