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1、关于增资扩股chaibu溪旅游开发有限公司的可行性报告GLLH股份有限公司三峡项目办关于增资扩股chaibu溪旅游开发有限公司的可行性报告一、项目的必要性11景区简介chaibu溪景区位于湖北省XX土家族自治县东部，距YC市区120公里，距武汉市400公里（其中有300公里的高速公路），处于大三峡至张家界黄金旅游线的中间地带，是一处以绝壁石林、幽谷清溪、原始生态为主的大峡谷风景区，属典型的喀斯特地貌。峡谷东西长约30公里，南北宽1至3公里。景区总面积60平方公里，最低海拔260米，最高海拔1417米。其景点分为大湾口、坛子口、蛟口、断山口四大区域，特景120余处。chaibu溪景区是WF众多旅
2、游资源中的龙头，她不仅具有首屈一指的生态旅游景观资源，而且有便捷的交通、重要的区位，良好的开发基础。12项目的必要性l 项目开发建设已具基础1996年chaibu溪被批准为国家森林公园，分为一个保护区和四个景区。同年，林业部调查规划设计院和WF林业局对chaibu溪流域的森林资源和开发建设条件进行了调查研究，在此基础上编制了chaibu溪国家森林公园总体规划，确定其为“以良好森林环境为主体，以峰奇、崖险、谷幽、溪清为特色，集旅游观光、文化娱乐、避暑度假、休憩疗养、科普考察为一体的国家森林公园”。近年来，chaibu溪旅游的开发得到了一定的程度的发展。chaibu溪生态旅游开发已纳入湖北省、YC
3、市两级旅游规划开发重点。湖北省旅游总体规划已把chaibu溪生态旅游项目列为2005年前的重要开发项目，YC市旅游十五规划已将chaibu溪列为全市重点建设的四大旅游区之一，并把chaibu溪原始生态旅游开发项目列为YC市十五期间的十大旅游工程之一。chaibu溪景区自身已有规划基础，已编制出台的WF县旅游发展总体规划中已对chaibu溪景区作了重点规划设计。到目前为止，chaibu溪旅游已得到了初步开发，2002年6月份在原“chaibu溪国家森林公园管理处”的基础上，成立了“chaibu溪旅游开发有限公司”，每年接待近万游客前来观光旅游，且呈逐年递增的趋势。GLLH三峡项目办在获悉chai
4、bu溪的有关信息后，及时深入实地勘察了解，与WF县政府有关部门多次接触，认为该项目符合GLLH公司绿色家园标准，具有较高的开发价值，遂与8月份与WF县旅游局草签了合作意向协议。与此同时，各类各路投资者纷至沓来，经多方调研和多次深入沟通，WF县政府倾向于与GLLH合作。l 三峡区域旅游将保持稳定增长势头随着三峡工程的兴建，三峡游再次成为国际、国内旅游热点。长江三峡旅游重心已经东移，YC已成为三峡旅游中心城市。根据YC市旅游统计，五年来YC接待旅游人次每年递增17%以上，2001年接待国内游客749万人次。2002年1至8月接待海外游客接近去年总和，达到22万人次。三峡游的火爆带动了YC周围景区的
5、发展，WF县旅游接待人次呈跳跃式增长。2001年chaibu溪接待游客1万人次，2002年1至8月已接待游客 1.3万人次。三峡工程进入二期、三期后，将大大推动YC市旅游业的发展，也将为相邻的chaibu溪提供一个可观的需求增量。chaibu溪旅游资源与周边地区旅游资源组合较佳，从宏观角度可以构筑为长江三峡热点旅游线与张家界国家森林公园热点旅游线的中继点和延伸，成为华中旅游网络的重要驿站；从小尺度区域角度可以构建为周边客源市场的重要旅游目的地，因而具有较强的市场竞争力。l 生态旅游发展势头强劲，方兴未艾 随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，城市居民特别是大城市居民为了排遣快节奏、紧张的都市生活
6、给他们所带来的抑郁感，一种回归大自然，返朴归真的游憩需求日益高涨，以大自然为取向的生态旅游活动逐年增加，发展势头强劲。据世界旅游组织统计，1998年在旅游业中增长最快的部分是生态旅游。据估算，生态旅游正以25%-30%的年增长率快速增长。chaibu溪大峡谷的生态旅游项目，正是这种旅游发展趋势最现实的反映和必然的战略选择，可以说是切准了以旅游业可持续发展为核心的脉博，选准了旅游开发的项目导向。chaibu溪正以其独特的绝壁石林、幽谷清溪、原始生态为主的大峡谷景观和神秘的土家文化散发出迷人的芬芳,只是由于交通闭塞,经济落后而“养在深闺人未识”。待我们为其梳洗打扮，撩开其神秘的面纱，迎接八方来宾，
7、共享美好人生。l chaibu溪独特的峰林景区将成为长江三峡大旅游圈不可或缺的新亮点目前长江三峡大旅游圈除去江上望三峡及大宁河小三峡外，陆上景点主要是白帝城、张飞庙、屈原祠、三游洞、坛子口、葛洲坝等人文景观和水电大坝工程，峰林景区如泗溪、车溪等虽对城里人有新鲜感，但都不能对游人造成震撼和体验极限快感，chaibu溪独特的喀斯特地貌、清新的天然氧吧森林浴场、险峻高拔的武陵山峰、神奇的稀有动植物种、原始的森林、宜人的气候、鲜明淳朴的土家风情将成为长江三峡大旅游圈独具权威的自然峰林景区，使游人完整体味三峡山与水的巨大魅力，达到“未到张家界，已临chaibu溪，也罢！”之境界。l chaibu溪景区的
8、开发经营，是充实GLLH“绿色家园”品牌的需要通过chaibu溪景区的开发经营，借鉴相关景区开发经营的经验教训，对景区的开发经营全过程（探寻-介入-评价-规划-开发建设-营销策划-经营管理）形成一整套具有GLLH特色景区开发经营的原则、程序、制度文件，通过实践逐步完善，在此过程中培养一支景区开发经营的队伍，在合适的条件下，开发新的景区以充实GLLH“绿色家园”品牌。二、项目的可行性分析chaibu溪景区开发经营的总体思路是：立足于绿色环保及可持续发展，定位于长江三峡大旅游圈中独特的峰林景观，通过让利方式借助旅行社的网络系统招徕游客，以本地及YC、武汉为初级市场，采用“一次规划、分期投资、滚动发
9、展”模式发展，对内作好安全、优质服务，使chaibu溪成为长江三峡大旅游圈不可或缺的旅游观光项目之一。2.1 客源市场分析2.1.1 旅游资源开发方向chaibu溪自然生态景观独特且吸引力强，可开发的旅游产品有：l 峡谷观光旅游。可以充分利用chaibu溪独特的峰林景观，开展峡谷自然观光，让游客充分体验chaibu溪的峰奇、崖险、谷幽和溪清的自然美景。l 山地度假。chaibu溪拥有群峰竞秀、幽谷蜿蜒的喀斯特地貌、保存完好的森林景观和清新的空气，其夏季凉爽、春秋季长的优越气候条件，利用独特的山地资源开发山地度假旅游，可以让游客充分领略大自然的野趣，亲近自然，享受自然。l 生态探险。chaibu
10、溪峡谷自然生态系统保存完好，对于身居闹市的城市居民而言，是一片难得的世外桃源，可开发征服自然、挑战自我的探险旅游。l 科普旅游。青少年学生是出游愿望和出游能力均较强的潜在旅游群体，利用chaibu溪典型的喀斯特峰林峡谷地貌，辅以森林生态科普教育，通过学生夏令营、冬令营、专题考察等，可以满足学生旅游和求知的愿望。l 会议旅游。可以利用chaibu溪优美的景观、幽静舒适的环境以及优越的气候条件，开发中小型会议市场。2.1.2 客源市场定位 根据不同客源地游客占chaibu溪景区旅游客源市场的比重，可将chaibu溪景区旅游客源市场细分为本地及YC市场，武汉市场、其他大中城市市场(主要包括荆州、荆门
11、、恩施)等。根据chaibu溪景区旅游业的发展趋势以及客源地的空间衰减规律，得到chaibu溪景区旅游客源市场各个圈层如下：图2-1 chaibu溪景区旅游客源市场的客源地域圈层旅游客源目标市场的确定：(1) 近期(20032005年) chaibu溪景区旅游业发展的近期目标市场应以YC、武汉为客源地，面向中等收入阶层的子市场。同时拓展武汉地区高收入人群度假市场、高收入家庭学生市场；按职业来确定，重点为行政机关会务市场、企事业单位员工旅游市场和学生旅游市场；按出游目的确定，重点应发展观光旅游休闲市场、山地爱好者旅游市场；按出游时间确定，重点应发展周末短途旅游和节假日旅游。但由于近期为主要项目的
12、建设期，景区内部接待容量相当有限，游客增长将呈现自发的状态。(2) 中期(20062010年)chaibu溪景区旅游业发展的中期目标市场，重点应发展景区周围大中城市(主要包括武汉、荆州、荆门、恩施、湖南临近地区等)、长江中游地区旅游客源市场；同时注重前期市场的巩固和发展。即在发展远距离客源地、中等收入阶层子市场的同时，注重近距离客源地、中等收入阶层度假旅游市场的发展和壮大。按职业确定，仍应重点发展企事业单位员工的旅游市场；按出游目的确定，应重点发展休闲观光旅游市场和度假旅游市场，同时注重景区建设品位的提高，并采用面向大众和面向高收入阶层的区别定价策略；按出游时间确定，应重点发展周末旅游市场和节
13、假日旅游市场，但应不断增加游客在chaibu溪景区的旅游活动项目，以增加游客的逗留时间。这一阶段的发展重点不再是短途、短距离逗留时间的旅游，而应以发展山地度假旅游为主。该时期由于主要建设项目已完成，景区内部接待能力明显增强，景区宣传和促销力度加大，游客将呈快速增长态势。(3) 远期(20112020年)旅游客源目标市场的确定chaibu溪景区旅游业远期发展的目标市场应以长江沿岸城市、YC和武汉客源的二次开发为主，同时注重中期市场的巩固和发展。即在主要发展高收入阶层子市场的同时，注重中等收入阶层子市场的进一步发展和壮大；按游客出游目的的不同，除休闲观光旅游市场外，还应重点发展度假市场、公务市场和
14、会务市场；按出游时间的不同，应重点发展各种周末旅游和其他节假日旅游市场的同时，开展全年性休闲度假旅游。2.1.3 客源市场发展趋势预测2.1.31chaibu溪景区环境容量参照类似景区基本空间标准，综合考虑生态旅游区游客心理、旅游资源及生态环境保护三个方面的因素，确定游客环境容量标准，运用面积法测算景区的游客容量。其计算公式为：C = A / AO * T / TO式中： C基本空间游客环境容量；A可利用基本旅游空间规模；AO人均最低空间标准；T日开放时间；TO人均利用时间。本项目生态旅游风景区适宜旅游月份为3-12月，考虑淡旺季变化因素，取260天为可游天数，人均最低空间标准200m2，日开
15、放时间为10小时，人均每次利用8小时，计算出chaibu溪景区游客环境容量，见表2.1。表2.1 chaibu溪景区游客环境容量项目游客环境日容量（万人）游客环境年容量（万人）指标04962.1.32客源市场预测chaibu溪景区目前处于旅游地生命周期的初步成长期阶段。可以预计，通过正确的规划指导，凭借重点项目启动和相关旅游产品开发，以及规范有序的管理和大力度宣传促销，chaibu溪景区将进入快速成长期和成熟期。 表2.2WF县旅游接待人数预测表2005年2010年2015年2020年2001年2020年海外游客(万人)0.31.01.52增长速度(%)27.28.45.913.5国内游客(万
16、人)407090100.0增长速度(%)24.811.85.22.110.7旅游总人数(万人)40.371.091.5102增长速度(%)25.012.05.22.210.8注：资料来源：WF县旅游发展总体规划根据WF县旅游总体规划和周边城市人口出游能力综合推算，考虑到chaibu溪人次数预测值见表2.3。到2012年以后游客人数将稳定在24万人左右。表2.3 chaibu溪景区近十年游客预测 单位：万人次年份2003200420052006200720082009接待人次数58.51318232528年份201020112012201320142015接待人次数313437404346此表将
17、国内旅游接待人数和入境旅游接待人数合并计算。2.1.33 游客消费能力分析结合2000年湖北省国内旅游抽样调查结论，YC地区一日游人均花费为137.74元，外地一日游人均花费414.94元。chaibu溪景区游客消费能力预测如下：表2.4 chaibu溪景区游客消费能力预测年份2003200420052006200720082009一日游人均消费（元）120120120150150150150过夜游客人均消费（元）150150150180180180180年份201020112012201320142015一日游人均消费（元）170170170170170170过夜游客人均消费（元）22022
18、02202202202202.2 经营管理操作方案为尽快使chaibu溪项目进入实质性开发阶段，力争明年开始大规模接待游客，拟对县旅游局下属企业“chaibu溪旅游开发有限公司”采用增资扩股方式控股。按照意向性协议约定，GLLH控股70%，chaibu溪旅游开发有限公司占30%股份（见合作开发chaibu溪大峡谷的意向性协议书）。考虑GLLH拟投资额实际，已说服政府将原公司净资产总额800万元一分为二，chaibu溪旅游开发有限公司减资后净资产为256.8万元，GLLH公司首期投资599.2万元，增资扩股后的新公司注册资本为856万元,原公司分解出来的543万元由县政府行文,无偿增与新合资企业
19、,作为资本公积入帐。由此，可以加快实质性开发进程，省却重新注册公司的繁琐手续和相关费用，同时享受自治地方政府的最大优惠政策。公司将按照“一次规划、分期投资、滚动发展”的发展模式，对项目资金进行合理有效的管理运作，适当使用银行贷款和当地政府以特困县申请的国家扶贫贷款，采取逐步招商引资和引进专业管理公司（如索道）投资经营等措施，以保证景区后续开发。2.3 投资预测及基本方案2.3.1项目建设内容根据chaibu溪国家森林公园总体规划和景区开发现状，chaibu溪大峡谷景区开发项目一期建设内容主要包括景区道路建设和旅游配套项目建设。2.3.11景区内游道建设表2.5景区游路建设一览表起止点道路名称建
20、设性质里程(km)路面(m)建设标准坛子口木楼-坛子口坛子口景区游路改建0.52-2.5混凝土坛子口木楼-南天门-燕子嘴坛子口景区循环线新建41.5-2石板路面坛子口木楼-清泉洞-杨家湾坛子口景区游道新建3.51.5-2石板路面大湾口度假村-对棋台大湾口景区东线游路改建1.51.5-2石板路面大湾口度假村-笔架山-杜家堡大湾口景区西线游路改建11.51.5-2石板路面杜家堡-陆家台谷底游循环线新建2.51.5-2石板路面大湾口度假村-峡谷底大湾口景区便道改建31-1.5土石路面景区内游道路线在卡口要塞路段，安排通往复线，在游路较长或地形较陡的线路上，适当设置休息场所。游路的险要路段均应设置护栏
21、或扶手，护栏及扶手要自然、美观、和谐、坚固耐用。以上公路和游路建设完成后，景区与景区之间、景区内部之间都将形成循环游览路线。从鸦来公路松林坪大桥附近进入峡谷公路，向chaibu溪上游直接到达坛子口景区和大湾口景区；也可从鸦来公路的小口、陆家坳分别途径坛子口景区专用公路、大湾口景区专用公路直接到达坛子口景区和大湾口景区；由峡谷游路的黑虎庙沿坛子口景区游道可直接到坛子口木楼，由峡谷游路的杜家堡沿大湾口西线游路可到达大湾口度假村。坛子口景区与大湾口景区之间可通过小黄公路相连接。2.3.12旅游配套项目l 旅游区大门及景区大门在松林坪大桥与汉阳古桥之间，距鸦来公路约1000米处，峡谷长线游公路出口上建
22、一牌楼，作为进入chaibu溪峡谷风景区的标志。在大湾口度假村以南1000米处，建设大湾口景区大门，利用已建成钢筋混凝土门牌，将该大门改建成风格为山水园林式门阙。目前在此景区已建景区大门与管理用房合二为一的土家族风情的木楼。l 观景台观景台是景区内重点建设项目，目前大湾口尚有对棋台、落云台二处简易观景台建筑，坛子口也有燕子嘴、坛子口二处简陋设施。需要对该场地及门景区内的小段登山游路进行访生态处理。根据规划和地形条件，在大湾口的姊妹峰，笔架山等建6座观景台，在坛子口的剑岩峰、黑虎庙等建4座观景台，每个占地10-20平方米，总平方150平方米，要求设置安全护拦和警示标记。l 停车场及引导标志在坛子
23、口景区木楼东侧开阔地带，建设一处停车场，面积为1200平方米。在松林坪大桥与汉阳古桥之间，鸦来公路北侧比较开阔，起伏不大的地带建设停车场，占地面积3000平方米。在大湾口、坛子口、松林坪三个大门处及游道上分别设置总导游图和景区导游图，介绍风景区概况、景区划分、景点位置、游览路线等。在主要路口、林缘、游人较集中的区域或险要地段等设置防火标志和宣传牌，强化游客防火的自觉性。在出入口、景区、游路交点等均需设置指示牌，标明方向。l 综合服务基地设在松林坪门区附近。目前，这里尚是一片空白。主要部门及项目有导游服务部、峡谷生态展示演示室、装备供应处、行政管理处。在松林坪景区大门附近修建1200平方米的行政
24、管理用房。在松林坪景区大门外围右侧建设包括为散客和其它外来人员提供导游和咨询服务的导游服务部，建筑面积100平方米，利用现代科学技术展示chaibu溪景观形成、演化、生态类型、环境结构等科学教育内涵的演示室，建筑面积800平方米，为游客提供峡谷旅行需要的野外装备、便携工具等的装备供应处，建筑面积100平方米。2.3.2投资概算表2.6 chaibu溪项目投资估算表序号工 程 项 目单位工程量综合单价（元）造 价(万元)建设性质总投资额814.6一景区游路3646坛子口景区游路KM812000096改建7大湾口景区游路KM16120000192改建/新建8谷底游循环线KM2.5120000301
25、0钢吊桥座112000012新建11木吊桥座310000030新建12漫水桥处1400004新建二旅游配套项目450.6(一) 旅游区大门1松林坪旅游区大门个150000050新建3大湾口景区大门个212200024.4修建4坛子口景区大门个112700012.7修建观景台个104000040新改建(三) 停车场及引导标志1 停车场处2100新建2景点标识牌/指示牌等个1503004.5新建(四) 综合服务基地1游客中心设施m2100066066新建2管理用房m21800850153新建2.4 效益分析241损益与敏感性分析2411 损益预测项目chaibu溪项目五年损益预测 单位：RMB元2
26、003年2004年2005年2006年2007年合计接待人数50,000 85,000 130,000 180,000 230,000 675,000 门票单价50 50 50 50 50 50 营业收入2,500,000 4,250,000 6,500,000 9,000,000 11,500,000 33,750,000 营业税费250,000 425,000 650,000 900,000 1,150,000 3,375,000 营业成本1,856,000 2,774,000 3,902,000 4,220,000 4,450,000 17,202,000 其中:折旧216,000 32
27、4,000 432,000 500,000 600,000 2,072,000 工资及社保600,000 720,000 900,000 1,000,000 1,000,000 4,220,000 销售费用600,000 1,000,000 1,500,000 1,500,000 1,500,000 6,100,000 办公费用150,000 200,000 300,000 320,000 350,000 1,320,000 财务费用90,000 180,000 270,000 300,000 300,000 1,140,000 其它费用200,000 350,000 500,000 600,
28、000 700,000 2,350,000 营业利润394,000 1,051,000 1,948,000 3,880,000 5,900,000 13,173,000 所得税39,400 105,100 194,800 388,000 590,000 1,317,300 利润净额354,600 945,900 1,753,200 3,492,000 5,310,000 11,855,700 2412 投资回报及回收预测：l 投资报酬率 = 年平均利润/投资总额=263/600 = 43.8%l 投资回收期 = 投资额/（年营业利润+年折旧额）= 600/（263+41）=1.97(年)241
29、3 敏感性分析： 影响该项目利润和投资回收年限的主要因素是营运收入,而影响营业收入的因素为接待人数和门票单价。为此, 设定接待人数和门票单价增加或减少10%,其它条件不变的四种情况，其利润和投资回收期预测如下：当接待人数增加10%时, 投资利润率为54%, 投资回收期为1.64年。当接待人数减少10%时，投资利润率为34%,投资回收期为2.47年。当门票单价上涨10%时，投资利润率为54%,投资回收期为1.64年。 当门票单价下降10%时，投资利润率为34%,投资回收期为2.47年。三、投资风险及基本对策31旅游市场风险及应对措施市场风险属于全行业共同面临的风险，任何景区都难以避免，尽管如此，
30、仍应树立“没有疲软的市场、只有过时的产品”的市场观念，通过有效地预测市场变化来开拓市场。九十年代后各种专题旅游已逐步成为旅游消费热点，各地纷纷推出专题旅游产品，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当一部分客源。为此，应突出chaibu溪原生生态系统的旅游价值来开发特色产品。该项目以生态旅游观光休闲为主题，产品配置与组合极具特色，符合现代旅游潮流和时尚，具有极强的吸引力和竞争力。为尽量避免市场风险的出现，应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成“唯我独有，经久
31、不衰”的特色旅游产品，从而降低市场风险。经测算，该项目启动后，chaibu溪第一年应达到的保本点游客数为4.12万人(次)，按chaibu溪旅游发展现状及客流量增长形势分析，第一年末即可实现保本经营。32 项目建设风险及对策项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。因此，要严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。33 经营管理风险及其对策项目实施后可能出现旅游产品结构和功能的矛盾，不完全适应旅游市场发展的要求。因此要时刻注意分析客源市场的需
32、求变化趋势，按客源的结构性变化和功能转型及时改造chaibu溪产品组合，创新旅游产品，同时积极参与各类旅游产品展销会，大力宣传推广chaibu溪旅游产品形象,借助于WF特困县的现状,调动湖北省甚至CCTV巧做无本公益广告宣传。同时，项目从设计、施工到运营都可能因管理不善而造成生态环境破坏、旅游安全事故、市场秩序混乱、服务质量下降、经营成本失控等风险。要建立质量监督管理体系，实施旅游服务质量标准化管理，创建生态旅游品牌，提高市场竞争力；要实现管理体制与制度创新，增强企业活力与发展后劲；要加强财务管理，增收节支，节能降耗，管理增效，提高投资经济效益。只有项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会、生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。四、结论 综上所述，开发chaibu溪大峡谷风景区经济效益和社会效益俱佳，尚未发现不可规避的风险。该项目将有力地促进GLLH在三峡地区内其他项目的进行，对提高GLLH在本区域内的综合实力至关重要，项目必要而且可行。当地政府对此予以极大关注和对与GLLH的合作表达了极大诚意,由于开发建设需一定时间完成,故宜抓紧决策,以便尽快实施。 chaibu溪景区项目可行性报告编写组
