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1、三亚优尼克泰德花园敬老院建设项目可行性建议书 目 录总论11 项目概况12 项目提出的背景及建设必要性13 可行性研究的依据和范围14 主要技术经济指标15 施工进度计划市场调研及前景预测21 新时期敬老院的模式度假公寓的概念22 三亚引入度假公寓的情况介绍23 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析24 本项目与其他项目相比较优劣势分析25 本项目前景预测项目定位31 主题定位32 功能定位33 市场定位34 项目建设方案及规划设计定位35 价格定位36 入市姿态及推广时机定位37 销售方式定位38 物业管理定位 营销策略41 宣传主题概念42 卖点整合43 优惠措施44 销售目标体系整体
2、推广思路45 分阶段控制的公关效果46 外发式宣传策略47 销售进度目标48 资金回笼计划投资估算和资金筹措51 投资估算52 资金筹措财务评价与社会效益分析61 盈亏平衡分析62 赢利预测63 敏感性分析64 社会效益分析第七章 结论第一章 总 论11 项目概况开发商三亚优尼克泰德实业有限公司项目名称三亚优尼克泰德花园建设项目以下简称本项目项目区位及自然条件本项目位于离三亚市区约10公里海榆东线南面犹如三亚一颗璀璨明珠镶嵌在地球北纬18与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛一道呼吸着温馨的海洋季风这是一条关于热带关于滨海的假日旅行线这里长夏无冬有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水
3、最洁白的沙滩自然生态环境在世界首屈一指世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价三亚空气质量位居世界第二中国第一国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优最适宜游泳的海水浴场这些稀有的自然资源使该项目具有巨大发展潜力12 项目定位在世界人的记忆里三亚仅有阳光沙滩海水绿色和空气五大卖点的丰富旅游资源却没有自己应有的独特文化并只能留住短期的候鸟老人 优尼克泰德花园的建成将一改过去三亚仅仅旅游为主的城市特色本案必将成为中国乃至世界的一大建设亮点集旅游养老疗养之焦点打造中国一流的高档次老人社区13 项目提出的背景及建设必要性首
4、先众所周知的事实是人类的寿命由于医药科学的进步以及人类生活水平的提高而增加了因此在人口比例中老年人增多了全世界已经明显呈现老年化趋势其次三代人的家庭已成为过去更多的老年人要独自生活因此要求有独立的住房设施再者社会安全福利和个人养老金增加了使得更多的老年人能负担舒适的居住设施费用此外许多非盈利团体如教堂工会和兄弟会互相组织慈善机关所支持的组织及税金支持的团体等为老年人提供养老支持一般的设计标准并不一定适合老年人住房其最大不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧失配偶而造成的单人户或二人户在中国内地及本土海南岛现有的敬老院中普遍存在基础设施差或不完善很难满足新时期的老年人的需求三亚在中国乃至世界
5、的适合老年人居住环境地位中屈指可数该项目用地又在三亚的位置中有独特优势在过去的20年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温养老业旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出近几年三亚房地产迅速脱离海南房地产泡沫经济的阴影开始复苏并朝着良性的方向猛速发展三亚的房地产开始了新一轮的升温特别是随着近几年国内经济的好转国家假日经济的刺激国人消费观念的
6、改变以及三亚旅游综合环境的不断改善使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注与其同时三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到三亚过冬度假充满热情客观上造成了三亚近期推出的房产大多数被内地人所购买但在整个三亚地区目前没有真正意义上高档次的适合老年人长期居住养老社区更没有所谓的高档次敬老院及疗养中心古往今来人类最理想的居住环境是依山傍水山指大山水以江河排第一然后才是大海但该项目虽不靠江也不靠海做环境陪衬但它有比靠海更好的水库尤其更适合老年人居住而且要去海边也不远这样靠近海又远离海更适合生活如果完全直接在海边居住家具腐蚀问题已成历年来常见现象
7、三亚市人类最理想第二居住地投资百亿的海口至三亚东环快速铁路将以70分钟休闲经济带串起海南岛最美丽的旅游黄金线上的珍珠海口文昌琼海万宁陵水三亚调查显示目前全国平均家庭户规模为344人专家认为家庭的核心化小型化使传统家庭的养老功能正逐步弱化弱化的最终结果是使这些功能外移而计划生育政策的实施家庭子女数量的减少导致潜在家庭供养资源的减少更加剧了养老功能社会化的过程养老社会化将成为越来越多的老年人度过余生的一种选择一位老龄问题专家认为老年人先入住家庭式老年公寓随着身体条件的变化再到寄养式的敬老院这是未来老年人社会养老的趋势随着三亚越来越多的被国人乃至世界认识每年到三亚度假避寒的候鸟老人在68万人三亚成了
8、众多老人冬天避寒的最佳去处这些老人都居住在三亚的各个居民区或租房或购房生活相对简单他们最主要的娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动据统计每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动的来自全国各的老人就有3000多人这一切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列 4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地旅游养老地产正在形成市场三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场2007年1-9月销售总套数 8399 套面积 7522 万m2岛外销售 7404 套面积 644 万m2岛外市场占总销售套数的 8815 占总销售面积的 8562 9月销售总套数 474 套面积 467 万m2岛外销售 427 套面积 4
9、06 万m2岛外市场占总销售套数的 9008 占总销售面积的 8694 而且这些房子大部分都是老人居住这就证明三亚的养老地产正在形成市场给三亚房地产带来了百年一遇的良机2001年以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号我们可以看到三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市吸引了来自全国各大城市的买家包括港澳台和东南亚各国的买家在中国最好的度假地区投资房产似乎成了人们相互之间发自内心的默契所有在三亚的房地产商都明白了一个道理时机来了综上所述优尼克泰德花园的开发有着良好的外部经济环境社全环境和地理位置这都是本项目面对的市场基础二市场供求分析我们先来分析老年人的需求心理1 老年人和下一代下两代由
10、于生存环境所受教育等诸多原因生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟多数被访问者认为解决代沟的最佳方式是老年人与子女分开居住节假日儿女上门探望全家团聚2 年轻人有自己的生活和工作特点现代生活节奏加快竞争加剧压力加大生活无规律与老年人住在一起相互干扰影响令人头痛 老人再婚后新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处分是最佳选择 老年人喜欢安静淡泊朴素平静的生活对物质要求不高不愿地处闹市和商业区工厂区与子女的居住要求差异较大 老年人怕孤独在子女上班上学后老人们仍有同龄伙伴共同话题共同乐趣三亚清平乐 海南省三亚市田独镇新政府旁三亚东锣岛地产有限公司8857992平建筑密度1660绿化率5910交通状况3
11、02路303路304路以及双层景区游览车层数11161865平方米左右1F88平方米左右2F三亚目前唯一一个以度假养老为主题的亲情养老社区4800元平方米6288元平方米 1经济富裕的老年阶层行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣因而是旅游度假物业推广的突破点对自助游情有独钟因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务对他们来说有极大的吸引力容量大快节奏的旅游活动比较适合他们的口味因而周边旅游景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力价格适中使用时间灵活旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味经济实力及消费习惯本阶段的客户群体有较多的积蓄进入经济实力的顶峰
12、阶段随着观念的改变越来越多的老人选择度假性养老方式由于没有很重的经济负担所以消费欲望相对较强而且容易受到媒体及市场营销活动的影响同时彼此间的相互影响力也不容忽视3 3 1 2注重生活质素的成熟家庭行为及性格特征经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味家庭拥有一定的积蓄并进入有计划的收支模式中对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时消费态度也日趋理智在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在但由于处于基
13、本稳定期具有一定的社会地位容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生消费行为3 3 1 3财力雄厚人行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活回复年轻时代的习惯喜爱与同龄人结伴而行节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入的阶段但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要另外随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方因此本项目推出的养老度
14、假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会3 3 2以区域作为划分标准对目标客户层的分析3 3 2 1以上海为核心的长三角地区主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱通常不作风险较高的无把握的投资选择对新生事物的接受速度较慢接受程度偏低但由于该地区客户经济上较富足且当地房价处于国内领导水平因此该区域的现实购买能力较强因而在宣传推广中侧重于低风险的稳健投资会更有吸引力同时发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分客观影响因素长三角地区与三亚地区气候上的差异一般令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大但同时也因地域交通的近便和消费的节
15、省使三亚成为他们乐于选择的度假地点3 3 2 2以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比北方人明显更充满豪气与冲动往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费因此北方地区人群的消费阵线更容易攻破更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的一项产品只要能强烈地刺激他们的感官便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区而且随着北京地区现代化进程的不断加快北京地区集聚着相当一部分富裕阶层就整个市场容量来说北京地区无疑是最大的在北京地区高档住宅商品
16、价格居高不下的情况下高档住宅商品价格普遍高于7000元平方米到三亚旅游度假一方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容因此 综上分析本项目的目标客户应确定为 区域市场应为三北地区和长三角地区 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭 三北地区和长三角地区的中小企业具体细分该项目的细分市场应是第一类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工作地拥有一至两套住宅并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场第四类市场内部接待和员工
17、度假为目的的岛外机构客户34 项目建设方案及规划设计定位341 总体规划设计特色本项目的设计主旨是为国内外的老年人士及家庭提供一个高档的休闲度假养生区本项目设计为一幢产权式酒店分为裙楼和主楼楼高12层8幢18层的公寓10幢8层的公寓及11幢别墅建筑物组成中心园林它承袭了夏威夷的园林风格以当今国际流行的设计理念融合海南的本土文化特色规模恢弘大气制作精致完美蜿蜒的石路玲珑的雕塑变化的泳池叠错式的喷泉户外巴厘岛式的spa精巧别致的灯饰加上80多种罕见的热带植物果树奇花异草使得整个园林风情万种美不胜收别具一格的开敞式酒店大堂热带风情的豪华观景房融合出优美的度假休闲的效果342建筑设计与规划定位大多数的
18、建筑依山就式与环境融为一体强调自然与生态保证户户有景1景观与朝向建筑物背山面水最大限度的减少对自然环境影响在保证良好朝向的同时也保证有好的景观3地形利用充分利用原有的起伏地形通过热带园林的设计减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视4规模与设计参见技术经济指标表设计约35000平米约300套客房安排不同布局方式的单元1000平方米以上的多功能厅并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市有巴厘岛风格的户外温泉SPA夏威夷式泳池热带园林充分考虑其植物的多样性利用高大植物制造适宜的遮阳效果公寓有1500套左右采用60到100平米的小户型为主别墅11幢每幢约300平米5建设与装修高
19、标准建设针对优尼克泰德花园项目特点充分利用周边的自然资源优势将其建成全海南也是全中国最大的养生度假区在同类度假项目中从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势建筑采用框架结构户型以小户型为主配以少量大户型以适用不同客户的需求户型面积从50m2到150m2不等装修全部按四星级酒店标准装修配备四星级酒店必备的设施用品在销售期间提供不同户型的样板房1-3间 套 6设计意图和要求a充分利用阳光同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合创造舒适宜人的荫凉环境b创造一个有热带滨海气息的室内外空间提供高质量的令人身心舒畅的停居环境建筑风格园林风格统一并相互陪衬相得益彩符合地方个性和气候特征房间和公共空间应有最大田园景
20、观结合环保设计如太阳能利用水循环使用和污水处理系统本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则体现酒店外观项目建设密度低大绿化充分体现海景最大化和热带园林效343 功能分类及户型设置定位3431 功能分类本项目总建筑面积约11666711平方米其中产权酒店部分2333342平方米占总建筑面积的20高层公寓面积为9100035平方米占总建筑面积的78别墅面积为233334平米占总建筑面积的23432 户型设置建议设置9种销售户型产权酒店3总销售户型多层公寓5种销售户型别墅1种销售户型备注各种户型在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆35 价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策以利于最大限度地
21、吸纳客户选择景观及楼层相对较差的房制订有竞争力的起价并根据质素调整不同套房的价格令景观较好部分的套房承担更多的成本从而使售价水平更能被大部分的客户所接受以快速回收资金景观较好的套房虽然价格较高但由于好的景观会十分吸引潜在客户再加上多元化的轻松付款方式也能吸引买家具体定价建议如下351 相关经济及技术指标1本项目产权式酒店2333342平米公寓部分销售面积约9100035平方米别墅部分约233334平方米总销售面积约11666711平方米2本项目总建筑面积约11666711平方米3本项目总投资费用约4亿元见附件15可销售面积部分单位成本3428元平方米352 平均售价制定建议公寓部分70毛利润公
22、寓实收售价 公寓单位成本170 5800元M280毛利润公寓实收售价 公寓单位成本180 6100元M290毛利润公寓实收售价 公寓单位成本190 6500元M2具体的销售价格要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素再酌情提高或降低综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略以及本项目的预期赢利状况建议第一阶段本阶段为市场导入期内部认购期为了尽快使市场接受本项目建议在销售价格上采取低开策略以迅速抢占市场份额本阶段的售价在单位成本的基础上提高70802即75销售平均价格为5999元M2第二阶段本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式开盘期由于前阶段的市场成功开拓使得本项目逐渐形成一
23、定的认知度并取得良好的市场形象和销售业绩因此价格主体应呈现上升趋势本阶段的售价在单位成本基础上提高7080903即80销售平均价格约为6100元M2第三阶段本阶段为市场成熟期由于前两个阶段的顺利进行使得本项目呈现旺销趋势价格走高自是情理之中因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高到90销售平均实收价格约为6500元M2各个阶段价格策略组合最终要实现6500元M2的销售价格备注1此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用为精装修全配备价格2控制本项目赢利水平可通过销售时对销售门市价的折让比例控制实际公布的销售价格应该预留有折让空间如果销售市场反映良好目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高则相
24、应的减少折让反之则加大折让但维持最高平均5的折让率353 价格分布不同朝向不同楼层的房屋质素存在一定的差距应加以价格上的调整将不同朝向位置和不同景观的公寓划分为几个级别并配合不同楼层的价差调整出不同公寓的价格分布36 入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机要结合项目自身特点从理论上讲房地产的项目应该以最完整的形象出现即所谓最佳姿态它应该是 主体工程已基本完成 配套设施已全部到位 外部环境与内部配套已衔接到位 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 物业的管理模式服务项目收费标准已确定 有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点 自筹资金无法完成项目建设
25、部分后续资金依赖销售回款或银行贷款 施工周期短是否具备上述最佳条件所形成的时间差也不过是三四个月的时间以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速 以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心以达成对销售信心的有力支持 项目规模有限销售推广费用有限适宜选择最佳的时机最佳的姿态集中火力以短平快的推广策略完成项目的销售而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩综合上述分析建议采用先入为主的推广策略提前宣传以抢占市场份额赢取更多的市场优势最佳的宣传认购时机为2008年春节届时硬件及软件配套应达到如下阶段 项目的建筑整体形象已经达到正负零 物业管理模式服务配套收费标准已确定
26、 销售方式及销售价格已经确定37 销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的根据项目的特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来建议该项目的销售方式是 进行公寓的产权销售然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对物业进行日常经营管理 以零散发售为主 采用自销为主松散型委托代理销售为辅的销售方式 采用组合式付款方式38 物业管理定位381 本项目经营管理模式本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理酒店管理公司在本项目业主的物业闲置期间统一按照星级酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司
27、经营管理此后可通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理以确保本项目的高效高品质经营管理382 酒店管理公司酒店管理公司按照与业主的委托经营管理约定对本项目进行酒店式标准化经营管理并保证业主的物业在有良好经营管理业绩的前提下不断增值并维护和保障业主的经营收益383 运作机制酒店经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询定期向业主通报公寓的经营管理状况并接受业主委员会的书面预约公寓业主委员会委托会计师事务所审计经营业绩在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报3
28、84 业主委托经营管理方式 专 有 名 词 定 义优尼克泰德花园优尼克泰德花园位于榆亚东线南面按照四星级度假酒店标准建造所有房间以产权方式销售和经营管理营业收入优尼克泰德花园通过经营出租客房所产生的收入仅指房租不包括酒店商场会务餐厅酒水康乐洗衣电话电报和电传的收入服务费酒店设备使用费租赁费一客房经营收入开房率 客房年实际出租总房间数自然营业天数可出租房间数100年平均房价 年客房经营收入年实际出租总房间数酒店年客房经营收入 年开房率年平均房价可出租房间数年自然营业天数二经营管理成本参考经营管理成本包括1营业费用 2营业税金及附加 63管理费用 4管理佣金 55维修及装修装饰家具更新基金 66保
29、险费用 7房产税 总成本 60三收益分配 详见业主须知四收益支付办法在每一会计年度终了的 天内进行结算结算后于 天内汇入乙方指定的银行账户第六章 合同的修改变更及解除本合同及其附件的修改和变更必须经过双方协商并签署书面协议方能生效本合同及合同附件具有同等法律效力由于地震台风水灾火灾战争疫情以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或不可避免的不可抗力致使合同无法履行经双方同意可提前终止合同或暂停经营管理本合同发生下列情况之一时双方可解除合同合同规定的期限届满由于不可抗力原因致使合同无法履行因一方不履行合同或严重违反合同规定造成他方无法达到本合同的目的时乙方因产权抵押或其它经济责任而产生的法律纠
30、纷致使其所有的财产被查封拍卖等而影响经营时因业主的违法违规行为对酒店或其它业户造成损害或财产损失时应依法赔偿相应损失目录产权运作方式基本运行管理业主入住管理客房委托经营管理模式委托经营管理收入分配方案业主客房业权变更有关规定产权运作方式经营管理公司由开发商先委托一家酒店管理公司管理 业主入住后再由业主自行选择酒店管理公司或物业公司管理 2运作机制ab酒店经营管理公司将以真诚和负责任的态度定期向业主通报酒店的经营情况c酒店经营管理公司可接受业主委托注册会计师或会计事务所审计酒店经营收入的要求但必须书面提出并预约仅限每年的3月份费用由业主自行负担d每个会计年度酒店管理公司委托国内注册会计师事务所进
31、行审计并在业主内部公布审计报告业主按照审计报告所确认的客房经营和业主客房委托经营管理合同书的规定享受投资回报e酒店经营管理公司随时接受所有业主对客房经营管理的监督和合理的批评建议3日常酒店管理a的客房餐饮康乐会务培训等日常营业b各项设施设备的日常维护维修及其改造c的宣传广告及公关促销活动d人力资源管理e安全防护f培训服务水准提升 基本运行管理 1客房物品配置 2基本运行管理费每年根据市场价格调整a客房基本运行费 0元月 b费用缴纳 应交基本运行费的业主须在每季度的首月15日以前将当季基本运行费存入甲方账号逾期不交者每日分之的滞纳金 c基本运行管理费的使用 管理人员保安员园艺工清洁工及其他服务人
32、员的工资住房医疗社会保险奖金津贴和福利沙滩泳池园林等公共场所及设施的保养和维修公共场所的用水用电公共场所公共设施购买保险的费用为提供管理而产生的运输交通通讯和邮资费用办公费工作制服及其清洁费用其它管理开支三业主入住管理1客房经营与核算2业主入住管理提前预约为保证业主能如期入住客房必须提前预约在委托经营期间需入住的业主应提前注季410月不含节假日提前三天旺季113月提前七天春节提前一个月通知酒店业主需以传真并签名的方式确认将优先安排业主入住自己的客房但如业主客房已有客人租用时则安排业主入住其它同等标准的客房加开房间委托经营的业主带亲朋好友加开房间超出入住期部分按当日客房价的折扣价支付房租业主授权
33、他人入住需在预定房间的传真或E-mail中写明被授权人的姓名身份证号码及入住时间 业主选择入住客房和入住记分的调整业主要求入住的客房与委托方物业房租标准存在差异时入住分数做适当调整 见入住分值表 业主入住必须遵守酒店的有关营运管理制度 3 业主享受的优惠服务 7-95折价格优惠 温水泳池西餐厅烧烤咖啡厅游艇潜水专用海滨沙滩 酒店专车交通中医保健美容美发桑拿水疗 优先使用停车场收费标准按照停车场规定执行四客房委托经营管理模式业主办理入伙手续时必需与酒店经营管理公司签署委托协议确定业主与管理公司的委托关系与委托方式业主客房委托经营管理的时间不得少于三个会计年度业主的客房委托经营管理公司管理有以下三
34、种基本模式 完全自用型30年每一签约期限为5年自用期内酒店经营管理公司提供酒店基本管理服务业主须支付酒店基本运行费用0元月和其它费用不参与酒店利润分配基本运行费内容附表B部分自用型这种方式委托经营期限为30年每一签约时间为3年业主自主安排入住酒店的时间不限天数业主不入住的时间段委托酒店管理公司经营管理酒店管理公司提供酒店基本管理服务业主须承担酒店基本运行费用0元月尾数不足一个月的按日计算业主如需换洗布草补充洗漱用品康乐服务等要求酒店可以提供自选服务40加权分配在年底收入分配时从业主应分客房收入中冲减非出租期间的酒店基本运行费30元月当应分客房收入不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费业主 C 完
35、全投资型业主所购客房完全不自用全部委托酒店经营管理公司管理这种方式委托经营期限为30年每一签约时间为3年分配额度客房营业收入的4021间季4月至9月的房自用入住期21分者按当日折扣价从利润中抵扣21分者不可累计到以后的经营年度业主在变更委托方式时须提前一月通知甲方并经过验收达到委托前标准多余的家具桌椅等私人物品都必须搬走缺少的家私物品等都必须按原样配齐由酒店统一配置费用由业主按原价支付以便出租五委托经营管理收入分配方案敬老院客房收入实行按年度分配的原则 分配的时间以会计年度为计算单位从敬老院开业之日起每一会计年度为一分配年度年终时酒店经营管理公司按照双方所签定的客房委托经营管理合同所约定的方式
36、将会计师事务所审计的客房总收入按各客房物业价值占酒店客房总价值的比例进行分配其中将考虑到业主在这一年度的实际入住情况和该类房的分类开房率系数 1收入分配关系因素 a总收入 年度客房总收入b年度总收入x 40 c业主入住酒店费用 将按照业主入住分制详见业主入住分附表进行核算并在分配时予以抵扣 d 2业主分公式 B方案部分自用型年度所有B方案业主可分收入酒店客房年度总收入B方案业主物业总价值酒店二期物业总价值X40 年度B方案业主收益额年度所有B方案业主可分收入B方案业主物业价值所有B方案物业总价值X B方案-业主入住费用 C方案完全投资型C方案可分收入 客房年度总收入XC方案业主物业总价值物业总
37、价值X40 年度C方案业主C方案业主可分得收入C方案业主客房物业价值所有C方案物业总价值X C方案数 鉴于业主所享有的产权是酒店不可分割的一部分为维护酒店经营的连续性和广大业主的权益特规定如下业主要变更客房业权时须向酒店经营管理公司提出书面申请业主在提出变更业权时还须提供如下材料a转让双方个人身份证正本复印件b转让双方个人户口本正本复印件c原始购房合同书d原始发票e原始房产证f原始委托经营管理合同原业主所缴纳的基本运行费及押金不予退还储备账项自动转到新业主名上在酒店经营管理公司的监督下双方签订房地产买卖合同合同交酒店管理公司一份备案有关费用由新旧业主协商支付 在原业主的有关账务没有结清并且受让
38、方不予承认的情况下不得办理客房业权变更直系亲属有对客房业权的继承权直系亲属在办理客房业权的变更时同样须提供相关证件在某种特殊情况下还得提供公证书或者律师证明书同等条件下酒店经营管理公司具有优先购买权10未经本酒店经营管理公司的私下转让本酒店经营管理公司不予承认如果给酒店经营管理公司或其它业主造成损失需承担相关责任第四章 营销策略41 宣传主题概念优尼克泰德花园您的酒店您的家 三亚首家大型养生度假公寓 开创三亚度假型敬老院的先河 共享型的交流型的开放型的 经典的地段造就经典的楼盘经典的楼盘吸引经典的顾客经典的顾客享受经典的人生选择优尼克泰德花园选择经典42 卖点整合 海之南天之涯中国著名的热带滨
39、海旅游度假城市环境优美气候宜人 三亚唯一的养老度假为主题的大型社区品质高雅地位显赫投资度假两受益 具有中心游泳池的热带花园式景观 雍居城市中心配套齐全交通便捷生活便利 配有完善的酒店配套设施并提供个性化的酒店服务43 优惠措施 售前宣传期间购买优惠2 试销期购买优惠1 一次性付款优惠4 购买两套以上含两套优惠2 购买五套以上含五套优惠4 特定促销期购买额外优惠 备注以上优惠可以叠加44 销售目标体系整体推广思路销售的目标毫无疑问就是要顺利地将产品销售出去这就需要每一个操作步骤都达到了预期的效果包括形象与品牌的推广效果公关效果销售进度和资金回笼计划这些既独立执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己
40、的预期目标但同时又为了实现同一个最终目标是一个因果循环的目标体系各步骤需要达到的预期目标如下441 形象与品牌推广效果企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行以便让目标客户有一个从了解到接受的过程在本项目的前期宣传铺垫的阶段应使得三亚首推的大型养老度假社区形象得以确立使得本项目 共享型的开放型的交流型的概念得以确立这些要首先体现在项目施工围墙工地POP上施工队伍进场之日即要开始建立围墙广告的宣传效果采用墙体喷绘技术使项目的主题概念首先体现工地围墙上并选择较好的位置树立适量大小和数量的工地广告牌同时还要开始精心打造一个具有特色和品位的卖场力争使卖场和现场宣传效果相呼应并在项目出正负零之
41、前完成为以后项目提前进入销售状态打下基础442 现场广告牌的制作内容项目鸟瞰图项目名称主题广告词副广告词发展商地址色彩底色为白色图案为实效效果图图案主题广告词为深蓝色副广告词为深蓝色发展商地址及为橙色443 施工围墙的制作围墙高度22米底色为白色墙顶为坡顶带槽深蓝色图案采用墙体喷绘或者挂式广告牌画面内容简洁色彩明快辅以项目广告语言烘托销售气氛444 卖场的制作卖场规模及装修品位总面积约165平方米其中样板房80平方米展厅60平方米办公室20平方米洗手间5平方米精致典雅于细微处体现发展商浓浓关怀与企业精神卖场建筑外型坡顶圆型亭楼式建筑白色玻璃幕墙绿色圆型柱墨绿色屋顶卖场外围背靠巨副广告牌左右与宣
42、传围墙自然连接以宽广的整体视觉带形成强烈的楼盘印象周围绿树与花草相辉映通往卖场的道路以鹅卵石或石板铺就整个卖场营造一种轻松休闲而又不失典雅的氛围卖场内部色彩主色调为淡蓝色和绿色白色玻璃幕墙青石板或防滑地砖地面淡蓝色墙体及天花板增强色调为体现卖场的识别性需恰到好处的配以较亮丽的色彩为橙色和绿色如接待案板为蓝色背景饰以橙蓝相间的强印象色调或者背景以淡蓝色为底色绘以公司蓝黄相间的徽标接待桌椅为主色调浅绿色和白色销售人员着装颜色为公司标志性颜色即上装为橙色短裙为蓝色所有宣传资料销售手册外面均饰以公司蓝橙色标志或以蓝橙色为底色陈设墙体张贴或悬挂公司营业执照预售资格宣传展板售控表室内摆放接待案板谈判桌椅休
43、息沙发签约桌椅沙盘模型饮水机空调机文件柜适量盆景445 广告语广告牌主题广告语优尼克泰德花园您的酒店您的家本广告语为广告牌主题语言也是本项目之核心概念以醒目颜色和字体于最醒目位置您的酒店表明本项目的基本功能具有度假酒店基本使用功能您的家是指居家的使用特点整个概念营造了一种高雅舒适休闲的生活意境背景广告语共享型的交流型的开放型的本广告语以连续重复的隐影字体出现在广告牌的名字下面和下边框线上连续冲击受众者使受众者同时对本项目形成这么一种印象它带给消费者一种全新的生活方式和住宅观而这种建筑必然要求不仅能满足新住宅主义者对阳光绿树沙滩和海景的要求同时也能满足他们对住宅公共性交流性和开放性以及公共资源共
44、享性的要求这样的房子才是让人身心愉悦的充满快乐的房子 文字广告语北纬18一条关于热带关于滨海的假日旅行线孟加拉湾阿拉伯海红海加勒比海墨西哥湾夏威夷群岛和南中国海的三亚就像一条璀璨的珍珠串起的项链佩戴在蔚蓝色的地球上相关链接三亚凤凰国际机场已与新加坡澳门香港马来西亚泰国汉城大阪东京俄罗斯哈萨克斯坦等连成十多条国际空间走廊国内已开通北京上海广州深圳哈尔滨沈阳昆明航线 随着三亚旅游的升温即将增开多条国内国际航线穿越时光隧道仿佛域外桃源演绎传说美丽依然醉人人与自然和谐相融没有城市的喧嚣只有生活的戏嬉捕蝶的野趣随手采撷缤纷菁英献给灵魂深处的生命挚爱银白的沙滩澄澈的海水清纯的富氧空气七彩的太阳雨传说中美丽
45、的故事撩拔着心弦享受一份纯净脱俗的人间情爱天域美丽依然醉人为健康加油让生命增值繁重的工作紧张的会议忙碌的生活和日益严重的城市污染让你无处藏身亚健康状态已悄然出现在你的身上事业成功了身体拖跨啦 何不放下如山的工作挽起告别厨房的太太带上赶完功课的孩子融入自然的怀抱 相关链接长寿岛健康岛2000年第五次人口普查资料表明海南人口的平均寿命近80岁百岁老人有案可查286名比第四次人口普查的平均寿命提高了53岁海南已跨进了世界长寿地区的行列 海滨生活的骑士愿意把一生当作一次长假岁月蹉跎总是缠绕于烦杂的事务海滨树荫下的吊床故事已成为遥远的梦想 把你的贵客请到天边来远离城市的钢筋水泥在海风拂面椰影婆娑的天域商
46、务谈判沟通交流谈笑间轻松完成您的盛情体现了对朋友的深切关怀当你不在时如果你愿意将这份享受快乐和健康的机会与他人分享优尼克泰德花园的管理团队将为你适时出租精心打理鲜花予人手流余香快乐予人安康一生 这是任何理财大师都无法测算的投资曲线这是一份爱心至上的心灵回报又岂在几张凡钞俗纸四星级酒店标准室内家私配备客 厅名牌空调名牌电视机沙发床茶几电视桌灯具电话机鞋架水杯垃圾筒烟灰缸卧 室名牌空调 同客厅 高级席梦思床床头柜写字桌椅衣架灯具电话机水杯垃圾筒烟灰缸洗手间全套布草五星级酒店标准日耗品口杯垃圾筒烟灰缸餐 厅餐桌椅餐布灯具厨 房灶具炊具餐具品牌电冰箱微波炉电磁炉组合式厨房设备厨用布草电热水壶灯具垃圾筒窗 帘高级遮光窗帘床上用品全套高级优质床上用品装 修 标 准外 墙进口防水
