万科房地南海黄岐泌冲岗项目可行性研究报告1.doc

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1、目 录第一部分 项目概况一. 宗地现状1 地理位置2 地块四至3 地形地貌4 地质条件5 工业现状6 路网现状.二 大市政和社区配套（一）、大市政配套现状1 道路交通状况2 水、电、气3 通讯（二）、社区配套现状1 学校2 医院3 公交第二部分 法律及政策性风险1 土地使用权现状2 用地规划手续3 合作方式 联合竞买 权益转让 项目公司4 风险分析 竞买实现 权益转让 规划要点 用地年限第三部分 规划要点分析第四部分 市场分析及项目定位一. 广州市国民经济增长与住宅市场主要特点二. 项目所在区域特点及项目个性三. 区域市场分析1. 区内现有住宅项目2. 潜在市场竞争分析四. 本案辐射范围及其市

2、场特征1. 辐射范围2. 辐射范围市场特征五. 项目定位1. 客户定位2. 产品定位3. 价格定位第五部分 投资收益分析一. 经济指标1. 平均售价测算2. 成本费用测算3. 地价与容积率4. 成本水平 建造成本 完全成本5. 利润测算二. 税务分析三. 开工及销售安排1. 工程施工安排2. 销售进度安排四. 资金流量五. 盈亏平衡点分析1. 保本售价2. 保本销量 3. 项目完全投资保本销售六. 敏感性分析1. 销售均价变化的影响2. 单位成本变化的影响3. 容积率变化的影响七. 投资分析结论：第六部分 项目综合评价第一部分 项目概况一、宗地现状1地理位置泌冲二小广州市中学生劳动技术学校明辉

3、滕厂检察院培训中心广东现代俊惠学校黄岐高级中学钟村南光树脂制品有限公司海北变电站南方制版厂南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤，地块占地面积438238平方米（约657亩）。l 地块南对面的工业开发区占地面积199922平方米（约300亩），目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校、检察院培训中心和南方制版厂（约占150亩）。l 地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。2地块进深示意及四至890m650m 东至山岗（与金沙洲紧邻），南至南海市南兴工贸有限公司工业开发区，西至宽约25米的城市规划支干道（连接广佛高速公路），北至山岗（与金沙洲城市生态公园相连），紧邻泌冲二小和黄岐高级中学

4、。 地块西至道路 地块南至道路 地块西北角边界道路3. 地形地貌地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘,其中五个集中在地块东北部（最大标高落差约34=42-8米），西部及南部已开方取土,地势平缓, 但尚未平整土地。附着物以自然生长的树木和杂草为主，及两个天然水塘。地块现状组图 穿过地块边缘的架空输电线另外，地块边缘有两条架空高压（220KV和110KV）输电线通过，对景观有一定损害，但开发商可将其迁移，以消除其影响。4地质条件依据同板块广州金沙洲居住区控制性详细规划的分析：地块山丘覆盖层属于泥质粘土，下部为石炭系灰岩风化体，风化厚度不大，地基条件好，属基岩地基浅埋区。5周边工厂现状本地块边现存的咏昱金

5、属制品有限公司（位于地块西公路对面20米处）及南方制版有限公司（位于地块南对面的工业开发区内35米处），规模不大，虽尚在生产，但污染较小，因此应该不会对营销造成损害。 咏昱金属制品有限公司 南方制版有限公司6. 进入地块沿途现状.从广州环城高速公路下沙贝立交后，沿广佛高速路旁辅道，穿过地块边的工业开发区地块，到达地块南部约2.2公里，约三分钟的车程。从广州进入地块的沿途现状三 项目周边的社区配套情况（a）. 大市政配套现状1道路交通状况与广州市之间的交通：路径一：黄岐项目虽位于南海，但与广州老三区仅间隔金沙洲地块，地理位置优越，交通也非常便利。自黄岐项目出发，三分钟的车程上沙贝立交即可进入广州

6、的环城高速公路（收费通道），可以非常快捷地到达广州市内的任何地点。路径二：经金沙洲大桥(糖厂大桥,现已修至距地块三公里处）增槎路，5分钟车程即可到达内环路的西场立交，由此立交便进入了四通八达的立体交通网，如内环路、东风路、中山路等，20分钟内即可到达市中心区内任何一点。从本项目穿过金沙洲大桥，即可进入广州市四通八达的立体交通网。项目所在地广佛高速路内环路环城高速路与南海市之间的交通：路径一：地块西部，有一条紧邻的镇级公路，沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办，向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。项目所在地12分钟车程通往里水镇5分钟车程通往黄岐街办沿广佛高速公路可在十五到三十五分钟内到达南海

7、市各镇中心区。自本项目出发，三分钟车程上沙贝立交，即可进入广州环城高速公路及广佛高速公路。路径二：从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大沥街办中心位置。2水目前南海桂城自来水公司直径0.2米给水管已铺至地块西南角，供应量充足。另外，原发展商在地块商住开发区内打井13眼，井深110米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使用的可能性。原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投资建小型污水处理厂（成本测算中已考虑投资290万元），

8、污水排放须经过邻近村庄的农田及排洪沟渠排入珠江，与村庄之间的交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。3电地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整个小区临时施工用电。永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室，并从距地块400米外的110KV高压电力线接入来提供区内电力。（成本测算中考虑投资58万元）4煤气项目所在的整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，发展商只须投资建造两个瓶组站（40万元）。而且，目前南海市政府已将煤气管道的铺设工程列为市政府重点工程。5通讯目前地块内已铺设有南海市电信局的通信光纤光缆。具体报装时，电信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施的建设，开发商

9、无需额外投资。根据目前与广州市区内电信局的接触，对方表示只要南海电信局不阻挠，他们可以装设广州市的电话，而且，现在地块边的广州现代俊慧学校，广州检查官培训中心，广州中学生劳动技术学校报装使用的都是广州市的电话。因而，可以预见，经过以后的努力，小区业主应该可以装设双线电话。（b） 社区配套现状1 教育： 地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现已停办的广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学，中学。还有，距地块20米远的广州市劳动技术学校有广州市绿色学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设施齐全、环境幽雅，可考虑联合办班。 黄岐高级中学 泌冲第二小学 广州现代俊

10、慧学校 广州中学生劳动技术学校2. 医疗：现地块附近有简陋的泌冲卫生所，五公里外有规模较大的区级医院南海黄岐医院。 进入广州老三区后则可享受广州市优越的医疗条件。3、公交系统：南海市内有10路公共汽车通达距小区西部约100米远的泌冲，广州市内276路公共汽车路过小区南部的沙贝加油站（距小区约300米）。发展商尚须开设住户大巴或购买公交线路以方便住户出行。 第二部分 法律及政策性风险分析一、土地使用权现状（一） 土地使用权人：广东南海南兴工贸有限公司。n 土地使用期限：1993年3月26日至2063年3月25日止，共七十年，至今已过近9年。n 欠债败诉，法院强制拍卖n （广州市中级法院委托佛山市

11、南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖）二、合作方式：（一）联合竞买：由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。投资及收益的分配比例为南桂公司10，万科90。付款安排：n 确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额的20%（含乙方支付首期成交价款）；n 确认书鉴证之日起第3个月内，支付乙方应付总额的30%；n 确认书鉴证之日起第4个月内，支付乙方应付总额的50%。但按本协议的规定，甲方将其权益转让给乙方的土地使用权过户手续完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方的权益转让款。（二） 权益转让：联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有的10的权益转让给万科

12、，并取得权益转让款。1) 权益转让总价按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认的实际土地面积及按每亩人民币180,000元为标准计算的总额，扣除实际拍卖成交价及18.38的税费（含拍卖手续费、契税和至乙方单方取得拍卖地块国有土地使用证之日止政府收取的其他税费，含4%拍卖佣金）后剩下的余额部分；全部税费明细：甲方参与联合竞买，按本协议规定已支付的拍卖价款。2) 权益转让方式：1. 优选“直接转让方式” n 联合竞买成功后，南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申请办理将拍卖地块100的土地使用权由南兴公司过户到万科单方名下的合法手续。n 付款安排：1、 甲、乙双方共同向政府主管部门提交关于南海市黄

13、岐区泌冲岗地块权益过户的申请获得批准后，万科支付转让总价的20，作为首期款；2、 第二次付款：在满足下列条件下，乙方支付转让总价的30%：n 拍卖地块100%的土地使用权过户到乙方名下，并完成包括国有土地使用证等法律文件的办理；n 本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准。n 转让总价的余款自第二次付款日起，半年内分六次按月等额支付，每月月末付款一次。n 乙方每支付一笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发成本的合法票据。2. 次选“项目公司股权转让方式”n 南桂公司与万科双方共同成立开发拍卖地块的项目公司南海万科房地产

14、有限公司（暂定名），南桂公司占10%股权，万科占90%股权。南桂公司将其10%的股权转让给万科下属公司。 n 付款安排：1、 第一次付款：本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准后，支付转让总价的10%；2、 第二次付款：项目公司营业执照取得后，支付转让总价的10%；3、 第三次付款：甲方持有的项目公司10%股权转让给乙方的转让协议签署并公证后，支付转让总价的10%；4、 第四次付款：项目公司股权转让的工商变更登记完成后，支付转让总价的20%；5、 第五次付款：在第四次付款完成后的次月，开始支付转让总价另外50%的款项，付款期为6个

15、月，分6次等额支付，每月月末支付一次。乙方每支付一笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发成本的合法票据。每次付款至少间隔半个月。三、“市政配套”及“土地使用期限起算日期的变更” 万科向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成项目地块的市政配套，并负责向有关政府主管部门申请将项目地块土地使用权的起始时间重新起算。详细见附件二、风险分析：(一) 竞买实现：n 风险：泌冲岗地块估价较低，可能吸引较多竞争对手，抬高成交价格。n 防范：1.合作方负责协调法院与拍卖行，缩短拍卖公告期；2.抬高拍卖保证金金额，减少潜在的竞争者；3.制定最高拍卖价格。(二) 权益转让：n 风险：合作方在联合竞

16、买成功后至将其10权益转让给万科之前，可能出现将其权益另行处置给出价更高者。n 防范：1.拍卖完成后，全部法律原始文件由我方保管；2.合同约束规定1000万元的违约金。(三) 规划要点：n 风险：原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得规划许可证，致使泌冲岗地块至今没有规划要点。n 防范：广州项目发展部已与南海市主管该业务的常务副市长请示，明确表示我方竞买成功后，给予办理（容积率在1.5内）规划要点手续。(四) 用地年限：n 风险：项目原土地使用权起始日期为1993年3月26日。如不更改起始日期对项目销售将产生较大负面影响。n 防范：1.将与南海市黄歧区政府签订合同，规定由其负责将土地使

17、用权的起始日期的更改。2.南海市主管常务副市长明确表示给予大力支持办理。第三部分 规划设计思路一、规划理念：南海市泌冲岗项目拟以深圳万科四季花城为蓝本，结合国外优秀社区发展范例，以“发展传统和睦的邻里关系社区” 为主线，加强人文、自然与建筑之间的对话；并充分利用“1090000平方米金沙洲城市生态公园和54000平方米的自然湖泊”这一环境主题优势，在内部环境上营造一种“亲水”居住氛围，迎合广州人“喜山好水”的居住喜好；其设计风格应有鲜明形象，设计主题可以考虑国内的“江南风情”或欧洲“莱茵河畔小市镇”等概念；通过典雅精致，值得推敲的建筑规划和细部，形成素质高于其它当地大型楼盘的特色住宅产品。二、

18、规划功能：本地块土地地势较平整，临湖靠山，根据市场分析，拟修建以多层住宅为主，情景洋房为辅的居住小区。由于该项目位于规划中的新区金沙洲边缘，周边生活设施尚不健全，距离市中心有一定距离，预计将来小区业主基本生活需求在内部解决，因此根据相关规划要求，计划修建小学、幼儿园、公交站、市场、会所、商业配套、物业管理、文体设施和体育用地等生活配套设施，反映出该住宅小区的高尚品质。三、规划布局：初步设想小区主入口设在东南面，利用新修道路，将金沙洲城市生态园的山水景观作为本项目的前区，结合入口，依山临湖设置会所兼售楼处、商业配套、以及一期启动住宅组团，在开盘及一期即形成鲜明的“山水楼盘”概念。n 在小区东侧风

19、景较好的临湖区域及山体区域，修建一定数量的情景洋房，容积率约为0.7，建筑密度约为20%，户均居住建筑面积120-140平方米。n 多层住宅设计在小区西南面较为平整的区域、及西北取土区台地区域，容积率约为1.0，建筑密度约23%，户均居住建筑面积80-120平方米。 四、技术经济指标：占地面积 438238平方米(约657亩)容积率 1.00建筑密度 21%绿化率 55%总建筑面积 447003平方米其中：n 住宅： 情景洋房 125921平方米 占30% 户均面积130平方米 约969户多层住宅 293817平方米 占70% 户均面积100平方米 约2938户n 配套公建：托儿所1所 100

20、0平方米幼儿园1所 2500平方米小学1所 6000平方米会所 4000平方米n 商业： 5000平方米n 地下车库： 8765平方米第四部分 市场分析及项目定位一、 广州市国民经济增长与住宅市场主要特点（一）、国民经济增长： 广州市从1998年以来国内生产总值每年均以13的高速递增，2001年广州市国内生产总值2685亿元，比上年增长l2.67%。 人均国内生产总值2001年达3.8万元，增长9.8%，按当年国家平均汇率计算，达到4586美元，在全国十大城市中居于前列。 今年上半年，实现国内生产总值1327.75亿元，按可比价格计算，比上年同期增长12.1%，从横向对比情况看，上半年经济增长

21、速度快于北京（9.1%）、上海（10%），稍低于天津、深圳，比全省的速度（10.7%）快1.4个百分点。（二）、居民收入与消费能力： 2001年居民人均可支配收入14694元，同比增长5.2%； 2002年上半年，城镇居民人均可支配收入为6989.20元，比上年同期增长6.6%。 恩格尔系数今年上半年为40%（较去年下降2.8%），居民收入中可用于住宅消费的比例越来越高。（三）、住宅市场特点总体特点：2001年初至今年9月，广州房地产市场总体呈现健康发展的势头，其表现为预售商品房成交面积同比略有上升，而同期供应量则得到有效控制，二手房屋交易亦继续增长，显示本地房地产市场逾趋成熟。而预计后市楼盘

22、供应量将持续增加，楼盘之间的竞争进一步加剧。1）市场成交活跃，年成交量稳中有升 近三年广州市区（老八区）的住宅成交量均稳定保持在500万平方米左右，市场成交稳定而活跃。 广州市2001年住宅成交总量714万平方米，较2000年694万平方米增长2.9%；2002年1-9月广州全市住宅成交总量556万平方米，较上年同期增长4.3%，同期的供应量为532万平方米，说明广州市场成交依然活跃，呈健康稳健发展态势。 从市场热点来看，2001年、2002年1-9月份，住宅市场的热点都集中在郊居化住宅上，首先是2001年五一开始的华南板块，接下来是今年五一距离广州40公里之外的碧桂园凤凰城，这一方面说明了广

23、州市民对住宅郊居化模式的接受程度逐渐认可；同时说明郊居化优美的自然风景、清新的空气、新颖的建筑形式对客户的引力正在加大；2）住宅市场供应量较去年有较大增加，但依然小于同期成交量 2002年1-9月份，全市住宅成交量556万平方米，同比增长4.3%；同期批准预售住宅面积532万平方米，同比增长41%，增幅远远大于成交量。其中八区预售面积315万平方米，同比增幅也为40%。 市区住宅高层与多层供应量的比例大约为4.8：1，市区多层住宅呈现一定的稀缺性。3）二手市场成交活跃，极大地刺激了商品房市场2001年，广州市二手房屋成交378万平方米，其中八区223万平方米，同比增长78%，今年1-9月份，广

24、州市二手房屋成交385万平方米，已超过去年全年成交量。广州市人均居住面积13平方米，距离“居住富裕”尚有一定距离，因此，改善现有居住条件的内在需求加上二手市场、租赁市场的支持，使得相当一部分人能从容“以房换房”。目前二手成交量占同期房屋交易比例的28.8%，有效促进了一手楼的成交活跃。4） 近两年总体楼价保持平稳，市区高层住宅价格小幅下跌，多层住宅价格略有上升商品住宅成交价格走势（1998年2002年6月：旧八区）今年1-9月高层均价5029元/平方米，同比下降近4，多层与去年基本持平，为4070元/平方米。5）郊区楼盘对市区有一定冲击2001年南部番禺迎宾大道（即所谓的华南板块）一带涌现出星

25、河湾、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南新城等几个巨型楼盘，今年五一在增城新塘，碧桂园凤凰城又掀起市场狂潮，些楼盘的发展商都花了很大心思提高产品的质素，其中一些邀请国际知名的专业力量参与开发，故这些楼盘的综合质素较以前有较大较高，再加上政府、媒体的大力宣扬，吸引了不少的广州人尤其是一些二次置业消费者到郊外置业，对市区楼盘带来一定的冲击。番禺楼盘对市区楼盘的影响，首先表现在价格上，由于土地成本、开发税费便宜，番禺楼盘在价格上有较大的优势；其次是消费心理上大规模开发加上集体炒作，使得消费者对这一区域的认同感加强；再有就是对产品质素的认识上，这些楼盘为消费者提供了更好的参照，市区楼盘要想吸引消费者，也

26、必需提高。6） 居住理念已经发生了较大变化，消费者买房的目的趋于多元化：从解决居住提高居住水平、改善居住环境度假、养老、投资赚钱。二、项目所在区域特点及项目个性1、 项目位于南海、广州交界处，面向广州商业密集的老城区，背靠广东“四小龙”之一南海，所依托腹地经济发达，人口稠密，且购买力旺盛；2、 项目所在片区开发程度弱，自然生态资源保护良好，空气素质好，是罕有的生态住宅项目建设基地；3、 项目与广州中心城区、南海市区的交通联系非常紧密，既可便捷地享受老城区的繁华，又可享受宁静的自然环境；4、 项目所在片区无竞争性楼盘，较为独立，产品创新的空间极大，有创造、引领市场的机会；5、 项目所在地黄岐一直

27、以来素有广州的“中山九路”之称，广州市民对该区房地产市场的认同度较高。三、 区域市场分析1、 区内现有住宅项目本案所在区域土地现实供应量小，且开发程度极弱，因此本区现有住宅市场供应量极少。n 同一片区在建、在售项目：金沙洲城西花园 占地10万平方米，建筑面积18.8万平方米，目前已开发到第四期； 目前三期已完成销售，现推售四期最后单位，总体销售良好； 该项目以当地及附近荔湾区拆迁户为主要目标客户； 平均售价3400元/平方米，其中苏州园林销售均价为4000元/平方米； 开发商为村办企业，所使用土地为征地返还用地该项目对本案不构成竞争威胁。（如图）n 相邻片区白云区罗冲围在建在售项目：富力半岛花

28、园 总建筑面积：43.5万平方米，已全部开发； 2001年全年销售9.48 万平方米，均价4736元/平方米。列广州市单个项目销售第六名。 目前在售第四期高层单位，望江单位均价5200元/平方米，园景单位均价4800元/平方米，总体销售率达95%。该项目与本案在开发时间上不会冲突。结论：目前同一区域内在建、在售项目对本案不会构成威胁。2、 潜在市场竞争分析对本案构成潜在威胁的竞争性因素：n 金沙洲拍卖地块： 本案与金沙洲唇齿相连，且地块条件基本相同，都具有独特的山水资源和优良的生态环境； 预计金沙洲拍卖将在2003年下半年进行，如果顺利，本案将在2003年上半年开工； 因金沙洲的地价要远远高于

29、本项目地块，因此，本案对金沙洲的拍卖也势必会构成影响。n 富力在罗冲围的新项目年底将开售 该项目规模较大，占地500亩，预计建筑面积将超过80万平方米； 该项目位于本案东5公里处，周边环境较差，产品定位与富力半岛相近，以本区原居民以及中低收入者为主要客户； 预计今年12月底开始内部登记，首期均价在4000元/平方米以内。 需密切关注金沙洲的拍卖动向，同时在产品定位上做好文章。四、本案辐射范围及其市场特征1、辐射范围：1） 一级辐射区范围：荔湾区、白云区、越秀区、东山区；2） 二级辐射区：南海市3） 三级辐射区范围：天河区2、辐射范围市场特征一级辐射区：1） 供需矛盾：老三区即荔湾区、越秀区、东

30、山区土地面积小，开发强度大，已经少有开发建设用地，因此新上市的住宅项目少，2002年1-9月份，老三区实际成交量59万平方米，仅占全市总成交量的10.6%；然而老城区是广州市传统的人口稠密区，尤其荔湾区、越秀区人口密度达到4万人/平方公里，对住房的现实需求量，尤其改善现有居住环境的需求大，因此存在一定供需矛盾。2） 人口外迁趋势明显：由于空气污染、居住环境等因素，老城区的居住人口每年都在减少，尤其近年来广州外扩速度加快，许多原先居住在老城区的广州人通过二次置业向周边区域迁移，人口减少最多的是越秀区，5年间净减10万人。人口主要流向为天河区、海珠区、番禺区、白云区等。3） “三高”楼盘占据主要市

31、场：老城区住宅项目以“三高”为特点即：高楼层、高密度、高价格。由于土地稀缺，项目占地规模较小，几万平方米占地就算大盘，于是追求高容积率、高建筑面积就成了共性，客观上无法营造良好的小区居住环境；同时因城市土地地价、开发成本等导致楼价较高，尤其东山区、越秀区为广州市楼价最高的区域，很多居住于此的人，在二次置业时会将环境作为第一考虑因素而宁愿选择位置较远而环境较好的楼盘。4） 二手楼租售市场活跃：老城区换房率显著提高，许多房改房都集中在老三区，而房改房上市交易增长最快。今年1-9月份老三区二手楼成交量为51万平方米，成交价格明显高出其他区域，（越秀区3665元/平方米、东山区4350元/平方米）。5

32、） 城市中心的地位汇集了购房主力军：老三区，尤其越秀区、东山区是广州市的政治、经济、文化中心区，东风路商务圈，环市中路商务圈，北京路、上下九商业圈，以及广东省政府、广州市政府各部门机关均汇集于此，是购房主力军的集中区域。二级辐射区：1） 南海市经济发达，充满活力2001年，南海市国内生产总值393.9亿元，同比增长16.3%，仅次于广州、深圳、东莞，居广东省第四位。人均国内生产总值35858元，同比增长14%。2） 南海市居民收入高，存款多，购买力旺盛 2001年底南海市城乡居民人均储蓄存款46808元，增长8.6%，远远超过京、沪、穗。 2001年南海市城镇在岗职工年平均工资13352元，同

33、比增长10%。 南海市个体经济活跃，是城乡经济的主体，这部分数量庞大的个体经营者对居住条件、环境、面积等要求较高，是我们的目标客户之一，尤其与广州有生意往来的人。3） 南海市房地产市场活跃，开发量、成交量逐年上升2000年南海市商品房成交量64 .25万平方米，2001年成交量达86万平方米，增幅为34%。4） 南海市常住、外来人口总数超过200万，住房需求市场大。5） 南海市住宅销售均价范围在33003800元/平方米之间。三级辐射区：1） 高级写字楼云集了大量高级职业白领：天河区为广州新的中心区，广州市的CBD硬核天河北、珠江新城均位于该区。天河北商务中心区集中了密集的写字楼，如著名的市长

34、大厦、中信广场、大都会广场、国际贸易中心等。而珠江新城的建设较为缓慢，另外，天河区还集中了大量的高科技技术人才，广州市软件园、天河电脑城都位于此。这些白领追求时尚，懂得享受生活，本项目的生态环境对其中一部分具有吸引力。2） 新移民是本项目重要客户群：天河区住宅高层项目居多，且一般物业档次较高，楼价也较高；而在天河区工作的很多人是“新移民”，本区域的住宅价格对他们来说偏高，但他们往往具有非常好的预期，对自己的供楼能力很有信心，而且买楼时最看重居住环境与氛围，而对刻意居住在哪个区往往不太在意。因此，这部分新移民是我们的重要客户来源。五、项目定位1、 客户定位：（1）客户源区：1) 一级辐射区：60

35、%2) 二级辐射区：20%3) 三级辐射区：15%4) 其他区域共：5%（2） 客户特征：1) 一、二次置业者比例7：32) 广州市客户：n 老城区有稳定职业的年轻的工薪阶层，家庭月收入稳定在5000元/平方米以上；n 荔湾、越秀、白云等老城区原居民中的换房者，为改善居住环境二次置业，年龄结构以45岁以上为主；n 自由职业者、律师、广告从业人员、文艺界等收入不固定、但文化层次较高的从业者；n 个体经商者、私营企业主；n 政府机关公务员3) 南海市客户：n 个体经商者、私营企业主并在广州有生意往来者；n 本地附近大沥、桂城个体老板；n 其他行业有车一族3） 其他客户：n 在广州自有生意的外户籍人

36、士2、 产品定位：大型综合性生态园林小区，产品形式包括：1) 多层住宅2) 情景洋房3、价格定位： 参考楼盘：结合考虑以下因素：1) 项目所拥有的独特的环境资源品质；2) 充分考虑区域特征：地处南海行政区的负面因素影响，社会整体关注度低于广州东、南部郊区；3) 首期以多层住宅为主，以较低价格入市，突出强调成交速度与成交量，为项目成功做好铺垫；4) 充分考虑目标客户承受能力与接受度。最终确定综合均价：4077元/平方米，具体安排如下：总价方面：第五部分 投资收益分析本项目可实现利润总额33865万元，单位税前利润797元/平方米，净利润22689万元，单位净利润534元/平方米。各项经济指标均超

37、过集团关于新项目的要求。见下图：一、 经济指标1. 平均售价测算：A、住宅均价4066元/平方米；B、商业面积5000元/平方米。综合均价4077元/平方米2. 费用测算管理费用按直接成本的4%计提，销售费用按销售收入3%计提且开盘前发生的部分资本化，资金利息按资金流量测得并已资本化，开发间接费中已包含按照建安成本2%计提的物业基金；物业补亏项下预计1052万元：n 住户大巴和引进公交408万元n 物业补亏按建筑面积1元/平方米月计提两年644万元费用明细表：3. 地价与容积率：按30万元/亩计，地价19710万元，税费、拍卖佣金由合作方包干。说明：红线外市政设施费预计1260万元：1. 高压

38、线迁移300万元2. 连接广州的9米宽道路建设860万元3. 现有道路维护100万元成本水平：项目总投资127717万元，单位投资3007元/ m2，开发成本120338万元，单位开发成本2833元/ m2。见下表：4. 利润测算：核心指标：利润实现节点如下：本项目分6期开发，五年内售罄，每期工期约10至12个月。二、 税务分析1、 应交营业税金及附加为9835万元；2、 企业所得税按33%计算，高达11175万元；3、 土地增值税按营业收入1%缴交，则应交1731万元。三、 开工及销售安排：1、 施工安排：本项目分6期开发，每期施工工期为10至12个月，至2006年12月全部竣工。2、 销售

39、进度安排：各期开工后3至5个月内即能达到预售要求，计划每期销售周期约为615个月，在每期竣工时，该期可售至80%，可及时体现利润四、 现金流量1、 合作价款拍卖价款11826万元在拍卖成交确认后6-10个月内支付。市政政配套等费用7884万元，在完成土地使用年限变更批准后支付15%计1183万元，在市政配套交接备忘录后支付15%计1183万元；余款于前笔款项支付后2年内，按季等额支付。2、 启动资金本项目前期需支付土地及合作价款14269万元，支付工程款及费用5234万元，共需资金19503万元，再此之后即可有现金流入。本项目于2006年上半年可实现现金净流入。3、 现金流量现金流入总额173

40、148万元，流出149466万元；现金净流量23683万元，资金成本993万元，净流量现值10608万元。五、 盈亏平衡点分析1、 保本售价：3222元/平方米。 即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)S=3007/(1-6.68%)=32222、 保本销量：75942平方米当销量达到75942平方米时，即可承担项目的全部期间费用,该部分面积占可售面积的17.88%。保本销量=期间费用/均价*（1-6.68%）-单位成本= 7379*10000/（4077*0.9332-2833）=759423、 项目完全投资保本销售率：84.9% 计算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T

41、2)*S+C*T2R= 3007/(0.9332*0.67*4077+3007*0.33) 式中：C：表示单位投资额R：表示保本销售率; S:表示单位售价: T1：表示营业税率: T2：表示所得税率六、 敏感性分析1、 销售均价变化的影响2、 单位成本变化的影响七、 投资分析结论1、当均价下降10%为3669元/平方米的较低点时，销售净利率为12%，指标符合要求。2、当开发成本上升10%，达到3117元/平方米时，本项目销售净利率指标依然可达12.92%，依然能达到要求；3、本项目有较大的利润空间，项目税后利润为2.3亿元，利润相当可观，获利能力稳定，抗风险能力强。4、建议该项目可行。第六部分

42、 项目综合评价优势：1. 项目用地生态环境优越，山、水、植被资源丰富，建设大型天然生态居住社区的理想之地；有着都市难觅的宁静与安逸。2. 紧邻人口密度最大、生活配套齐全、商业繁华的荔湾区，且与各新、老城区之间的交通通达性良好。3. 具有良好投资回报，启动资金占用较少；4. 项目规模657亩，营造大型居住社区，可持续经营； 5. 项目位于广州、南海交界处，扩大了客户圈层，市场潜力极大。劣势：1. 随着新城市中轴线的建立，番禺和花都并入大广州，地铁二、三号线的修建等，似乎市场的注意力和机遇都给了城市的南部和东部。而对西部的关注一直较少；2. 广州市民对西部（罗冲围、同德围）的传统印象和认识：工业区为主、市容较乱等，这种认识对本项目销售具有一定阻力。但实际情况是本项目在该片区以西4公里左右，且被珠江分隔开来，且增槎路改造、新建的金沙洲大桥等都大大改进了环境与市容面貌。因此在项目操作中进行引导非常重要。结论：我们认为该地块具有较好的环境优势和交通优势，具有良好的经济效益和可持续经营发展前景。建议本项目可行。特提请集团领导层审议决策。深圳市万科房地产有限公司二零零二年十一月