三环国际郡城项目可行性研究报告.doc

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1、三环国际郡城可行性研究报告二一年十月二十八日目 录前 言10第一章 概 述111.1 项目名称及性质111.1.1 项目名称111.1.2 项目性质111.2 项目拟建地点111.3 工程内容与规模111.4 项目建筑单位121.5 项目建设年限121.6 编制目的、依据、原则及内容121.6.1 编制目的121.6.2 编制依据131.6.3 编制原则141.6.4 投资估算及资金筹措14第二章 项目背景及必要性分析152.1 项目所在地宏观背景152.1.1 项目所在地自然背景152.1.2 项目所在地宏观经济背景162.2 项目背景162.2.1大理市房地产市场现状172.2.2大理市房

2、地产市场特点172.2.3大理市房地产市场发展趋势182.3 建设项目的重要性及必要性192.3.1提升城市形象，创建园林城市，大力发展旅游产业的需要192.3.2 是改善民生，不断提高人民生活质量的需要20第三章 市场分析及定位213.1 大理城市区域环境研究213.1.1 大理市城市总体规划213.1.2 大理市宏观经济发展状况233.1.3 大理市人口及生活状况233.1.4 大理市房产开发投资243.2 大理市房地产市场情况243.2.1 大理市城镇居民住房现状243.2.2 大理市目前区域房地产开发概况253.2.3项目所在区域市场小结263.3 项目用地分析263.3.1地块现状分

3、析263.3.2项目交通路网分析263.3.3配套设施分析263.3.4地块内部分析273.4项目研判及定位273.4.1 项目客群273.4.2 项目定位273.5 项目的SWOT 分析31第四章 项目建设地点主要条件324.1场址现状324.1.1 地理位置324.1.2场址土地权属类别及占地面积324.2场址条件324.2.1 地形、地貌324.2.2工程地质、水文地质条件324.2.3 周边建筑与环境条件334.2.4公共设施条件334.2.5自然条件334.2.6建筑材料及运输条件344.2.7 环境保护条件34第五章 规划设计方案355.1 规划依据355.2现状条件分析365.2

4、.1地理位置365.2.2自然地形365.2.3规划指导思想365.2.4规划原则365.2.5初步规划方案365.3 项目优化385.4 规划审查意见38第六章 结构设计说明396.1设计主要依据396.2工程概况396.3 结构选型及基础选型396.4 安全等级及抗震设防396.5填充墙体材料39第七章 给排水规划设计说明407.1 设计依据407.2 生活给水系统407.2.1水源407.2.2用水量407.2.3供水系统407.3 排水系统407.3.1室内排水系统407.3.2室外排水系统417.3.3雨水系统设计参数417.4 消防系统417.4.1消防用水量列表417.4.2消防

5、系统41第八章 通风设计规划438.1设计依据438.2设计范围和内容438.3通风、防排烟系统438.4消声、减振44第九章 电气设计说明459.1设计依据459.2变配电所设计459.2.1 变配电所459.2.2预备发电机459.2.3低压柜设置469.2.4配电线路469.3低压配电系统469.4照明系统479.5动力479.6防雷及接地系统479.7电气消防48第十章 环境保护及消防安全4910.1环境保护4910.1.1设计采用的法律和环境标准4910.1.2主要污染物的产生和排放5010.1.3环境影响分析及污染控制5110.1.4污染防治对策5410.2 消防安全5510.2.

6、1消防电气系统5510.2.2消防联动控制5610.2.3消防设备电源供电方式5710.2.4直流电压大小5710.2.5接地装置5710.2.6消防设备及线路安装要求5710.2.7设备、材料要求5810.2.8漏电火灾报警系统5810.2.9火灾应急照明5910.3电气安全59第十一章 节能节水6011.1 能耗分析6011.2 节能措施及效果分析6011.2.1建筑节能6011.2.2电气节能6111.2.3节水6211.2.4清洁生产63第十二章 劳动安全卫生6412.1劳动安全卫生6412.2项目危害分析6412.3职业危害防护6412.3.1项目总体布局中的职业危害防护措施6412

7、.3.2施工过程中的危害防护措施6412.4职工劳动安全卫生措施65第十三章 项目招标方案6713.1招标内容6713.2工程质量6713.3工期要求6813.4 报名条件68必须具备相应资质的施工单位及相应承担高层建筑经验及实力的施工企业。6813.4.1投标企业6813.4.2项目经理6813.4.3 交纳投标保证金。6813.5资格预审6913.6 中标方式69第十四章 项目实施进度与项目建设管理7014.1实施原则7014.2建设工期7014.3项目实施进度表71项目712010年712011年712012年714季度711季度712季度713季度714季度711季度712季度713季

8、度714季度71可行性研究报告71方案报批71施工图设计71土建施工设备安装71交付准备71交付使用7114.4项目建设管理7114.4.1项目的组织结构7114.4.2加强项目质量管理，实行“五项管理职度”7114.4.3加强计财监督管理，严格定期检查制度7214.4.4加强工期安全管理，按时完成建设计划7214.5施工管理7214.6项目监理72第十五章 投资估算及资金筹措7315.1投资估算内容7315.1.1本项目投资估算内容和说明7315.1.2工程项目的其他工程费7315.1.3 在本项目投资估算范围内未包括的资金投入7315.2 投资估算依据7315.2.1估算编制依据7315.

9、2.2 估算取费依据7415.2.3其他7415.3投资估算方法7515.4建设投资估算结果7515.5分年投资计划7615.6资金筹措76第十六章 财务评价7716.1 财务评价的依据和说明7716.1.1 评价依据7716.1.2 基础数据7716.2 收入、税金及利润估算7816.2.1 收入预测7816.2.2税金及附加预测7816.2.3 利润预测7916.2.4 收入及税金估算结果7916.3 财务盈利能力分析7916.3.1静态指标7916.3.2 财务指标8016.4不确定性分析8016.4.1项目盈亏平衡分析8116.4.2 项目敏感性分析8116.5财务评价结论81第十七章

10、 社会评价8217.1项目对社会影响分析8217.2项目对所在地的互适性分析8217.3 社会评价结论82第十八章 项目风险分析8418.1项目风险8418.1.1 自然风险8418.1.2 政策和法律风险8418.1.3 经济风险8618.1.4 技术风险8618.1.5 社会风险8618.1.6 内部决策和管理风险8718.2 投资风险的控制8718.2.1通过加快进度来回避风险8718.2.2通过市场调查来降低风险8818.2.3 通过加强管理来控制风险8818.2.4防范房地产行政法律风险88第十九章 研究结论与建议8919.1 推荐方案的总体描述8919.2推荐方案的优缺点描述891

11、9.2.1优点8919.2.2缺点8919.3结论与建议9019.3.1结论9019.3.2建议90图1：项目总平图91图2：项目交通分析92图3：冬至日日照分析93图4：效果图一94图5：效果图二95图6：首层平面图96图7：侧立面图97图8：地下一层平面图98图9：地下二层平面图99前 言近年来，随着大理旅游业不断发展以及大理所处的滇西经济交通中心的优越地理，目前大理区域内房地产的开发利用、基础设施的建设等领域仍然存在很大的开发空间，因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将大理的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益，为此特制定本可行性报告为加快本项目

12、顺利推进，现就三环国际郡城项目建设的必要性、工程实施的可行性进行综合论证，并提出相关的建议及意见。第一章 概 述1.1 项目名称及性质1.1.1 项目名称三环国际郡城1.1.2 项目性质商住楼1.2 项目拟建地点本项目位于大理白族自治州大理市下关镇，地处大理经济开发区。本项目地块位于雄风塔正对面，西临经济开发区主城区，东临凤仪镇。1.3 工程内容与规模地块长约111米，宽约44米，总用地面积约6033平方米，基地内基本平坦。项目总建筑面积为50827.44平方米，建筑由地下二层地下车库（可停260辆），一、二层为裙楼商业，330层为点式两梯八户的2栋住宅。整体规划，分两期开发实施。主要经济指标

13、如下：地块总用地面积：6033平方米项目总建筑面积：50827.44平方米其中：地上总建筑面积：42376平方米地下总建筑面积：8451.44平方米投资规模：1.2亿元机动车停车位：207辆规划总户数：374户居住总人口规模：1341人1.4 项目建筑单位建设单位：大理三环建筑工程有限公司大理三环建筑工程有限公司坚持“以人为本”的建设理念，遵循“创造品质，奉献社会”的宗旨，为营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受而努力。公司按照现代企业的管理模式，紧紧围绕跨越式发展战略目标，狠抓经营，强化管理，积极探索与市场机制相适应的经营策略和方针，并在多个新的领域进行投资与项目开发，迈向集团化、多元化经营

14、发展之路。经营思路：按照跨越式发展的战略要求，紧紧围绕，以市场为导向，改造提升居住品质，依法经营，滚动发展，又快又好的实现效益最大化。工作目标：在开发区管委会的领导下，服从于跨越式发展需要，提高认识，转变观念，更新工作思路和方法，建立和完善内控制度，加大经营管理考核力度。努力兑现建设项目任务指标，熟练掌握房地产运作模式和经验的积累，加强人才的培养和引进，盘活土地资产，开发具有时代品质的项目。公司将依据国家政策和在自身条件成熟的情况下，采取多种多样措施，进一步拓展房地产市场，创造出更好的社会效益和经济效益，为跨越式发展及改善城市居民居住质量和环境作出更大的贡献。1.5 项目建设年限项目建设期为2

15、011年3月至2012年12月，共计22个月。1.6 编制目的、依据、原则及内容1.6.1 编制目的本可行性研究报告通过充分的调查、研究，在收集、分析资料的基础上，达到如下目的：论证建设三环国际郡城项目的必要性和迫切性。1) 对本项目有关的主要因素，如：对项目投资估算等进行技术可靠性、经济合理性及实施可行性等多方案的综合性研究，进行方案比较和论证。2) 提出财务评价和国民经济评价、效益分析、环境评价等建议。3) 符合国内相关项目可行性研究报告文件编制要求。通过以上工作，为项目的决策提供科学依据，为工程的初步设计确定原则。1.6.2 编制依据1) 大理市城市总体规划2) 大理市“十一五”城镇化体

16、系建设规划3) 大理州建设项目规划管理技术规则（试行）4) 城市居住区规划设计规范5) 城市居住区公共服务设施设置规定6) 住宅设计规范7) 住宅建筑设计标准8) 建筑工程交通设计及停车场设置标准9) 城市道路绿化规划及设计规范10) 国家、地方及行业的有关法规、规范、条例、规定11) 投资项目可行性研究指南(计办投资200215号文)12) 建筑给水排水设计规范（GB500l52003）13) 建筑设计防火规范（GB500l6-2006）14) 建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）15) 室外给水设计规范（GB50013-2006）16) 室外排水设计规范（GB50014-20

17、06）17) 其它相关的国家和地方规范、标准、法规等18) 三环国际郡城项目总平面规划图19) 项目相关批文1.6.3 编制原则1) 严格执行国家及行业的有关标准、规范和政策，符合国家环境保护政策，确保安全和环保。2) 遵循大理城市发展过程中对不同等级住房的需求，结合实际情况，合理确定工程规模，使工程建设和城市的发展相协调，既保护环境，又最大程度地发挥工程效益。3) 采用适宜的、先进成熟的、安全可靠的技术方案和工艺设备，为该项目建设和运行创造良好的条件。4) 通过总体优化，合理布局、减少占地，节约能耗，降低成本，减少工程总投资和运行管理费用。充分发挥本项目的社会效益、环境效益和经济效益。5)

18、充分考虑周边环境，重视环境保护。6) 根据国家现行规定，结合大理州、大理市的实际情况进行投资估算和经济评价。1.6.4 投资估算及资金筹措本项目总投资为1.2亿元，资金来源为单位自筹筹措方式，分为自有资金60%和银行贷款40%。第二章 项目背景及必要性分析2.1 项目所在地宏观背景2.1.1 项目所在地自然背景大理是我国唯一的白族自治州，面积2.95万平方公里，总人口350万，有13个世居民族，白族占总人口的三分之一。自治州首府大理市集“国家级历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”、“中国最佳魅力城市”、“苍山国家地质公园”、“中国十佳休闲旅游城市”、

19、“国际最佳休闲度假胜地”等多项殊荣的著名旅游城市。大理历史悠久、文化灿烂。大理是云南古代文化的发祥地之一。远在新石器时代，白族、彝族的先民就在这里繁衍生息。汉武帝时期，在大理设置了郡县，唐宋时期先后建立的“南诏国”、“大理国”地方政权延续595年，一度成为云南政治、经济、文化的中心。据美国历史学家马克瑞研究发现，公元1000年时，大理曾经是世界上14个大城市之一。元代意大利著名履行家马可波罗和明代旅行家、地理学家徐霞客在游记中对大理的美景和辉煌都有详细的描述。数千年岁月，给大理留下了足以傲世的历史遗存：屹立千年的“崇圣寺三塔”，作为大理历史文化主要载体的“大理古城”，被誉为“西南敦煌”的石宝山

20、石窟，享誉南亚、东南亚的佛教圣地鸡足山，沙溪寺登街这个茶马古道上的最后一个集市，被世界建筑物基金会列入世界濒危建筑遗址目录。分布在苍山之麓、洱海之滨的太和城遗址、元世祖平云南碑、喜洲白族居民建筑群等历史古迹，既是大理发展史的鲜活见证，又是大理辉煌灿烂的历史文化的代表。大理白族文化和谐包容，以白族为主的大理人民，不仅用自己的勤劳智慧创造了独特的本主文化，同时与佛教、道教、伊斯兰教、基督教、天主教5大宗教同存共荣。大理山水秀丽，气侯宜人。被称颂为最适宜人类居住地区之一的大理，相生相伴的下关风与上关花、交相辉映的苍山雪和洱海月，构成了大理最为浪漫迷人的“风、花、雪、月”四景，征服了无数的中外宾客。大

21、理风光壮美，首推“银苍玉洱”，终年积雪的苍山峰岭峻拔，丽日晴空下晶莹夺目;清澈如镜的洱海碧波万顷，粼粼水光中点点帆影;苍山洱海珠联璧合，如镶嵌在云岭横断山脉的一颗高原明珠。大理的旅游风景名胜区有130多处，主要有苍山洱海、鸡足山、石宝山、巍宝山、茈碧湖五大精品景区，有演绎传奇爱情的蝴蝶泉、享誉海内外的大理古城洋人街、“世外桃源”茈碧湖、大理伊甸园南诏风情岛大理民风淳朴，多姿多彩。大理以白族为主的民族风情浪漫迷人，其流光异彩之处令人不胜枚举。暗喻“风花雪月”四景的白族服饰鲜艳、轻快；“一苦二甜三回味”的三道茶蕴含深刻的人生哲理；白族的狂欢节“绕三灵”，对歌缠绵的石宝山歌会，奔放豪迈的彝族打歌和彝

22、家跳菜；“一街赶千年、千年赶一街”的大理三月街；古朴清幽的大理古城，“三坊一照壁”、“四合五天井”的白族民居建筑镶嵌在银苍玉洱间，构成了一幅幅美伦美奂的画卷。2.1.2 项目所在地宏观经济背景2009年，大理市全年生产总值(GDP)完成1596433万元，比上年增长11.5%人均生产总值25969元，比上年增长9.16%，其中:第一产业增加值为126236万元,增长5%；第二产业增加值为787524万元，增长13.33%;第三产业增加值为672673万元,增长10.68%。全年财政总收入完成191930万元，比上年增长15.67 %。地方财政一般预算收入完成 122855万元，比上年增长18.

23、14%；2.2 项目背景大理白族自治州有房地产开发企业 90 家，物业管理企业30 家，专业房地产中介服务机构6 家，从业人员近2500 人。目前大理有30 多个待建或在建楼盘，大理白族自治州，这个向来以旅游资源为外界熟知的地方，短短两三年的时间里吸引了天城屋业、银海、银冠、城建股份等诸多知名地产品牌企业先后进入。2.2.1大理市房地产市场现状大理的房地产市场目前处于从政府提供公共住宅向市场提供商品住房的转型，为大理房地产业发展带来了良好的发展机遇。城市居民住房消费观念的转变，为大理房地产业发展带来了一场根本性的转变，居民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成为房地产消费主力。由于大

24、理当地居民的住房消费正处于转型期，而且旅游产业所带来的外来人口也呈不断上升趋势，大理的房地产市场呈现供需两旺的态势，今年价格在3500 元/平方米以下的商品房占大理州市场供应总量60%左右，市场价格体系运行平稳有序。大理下关的商业形态主要以沿街为市，零散杂乱为特点，主要经营的商品仍仅限于满足本地消费者。2007 年以来，大理市房地产市场投资保持快速增长，今年1 至8月，全州房地产完成投资10.72 亿元，同比增长44.67%；施工面积191.56 万平方米，同比增长51%；商品房综合销售均价每平方米2116元，住宅商品房均价每平方米1946 元，同比增长11.16%。新开工面积、竣工面积、销售

25、面积稳定增长，市场需求旺盛。房价指数依然高位运行，但是涨幅趋缓。2.2.2大理市房地产市场特点（1）商品房新开工面积稳定增长，其中：普通住宅稳定增长，别墅高档公寓、商业营业用房高速增长。15 月全市商品房新开工面积33.49 万平方米，比上年同期增长85。其中：普通住宅新开工15.31 万平方米，比上年同期增32.2；经济适用房新开工万平方米；别墅高档公寓新开工9.89 万平方米，比上年同期增长1.99倍；商业营业用房新开工4.93 万平方米，比上年同期增长84.4。（2）商品房竣工面积高速增长。15 月全市商品房竣工面积达144027 平方米，比上年同期增长2.79 倍，其中：普通住宅竣工1

26、09112平方米，比上年同期增长4.42 倍；别墅高档公寓竣工9270 平方米，比上年同期增长4.79 倍；商业营业用房竣工24229 万平方米，比上年同期增长5.28 倍。（3）空置面积基本持平。15 月全市商品房空置面积与上年同期基本持平，其中：别墅高档公寓空置面积大幅下降，由去年同期16132 平方米下降到今年的6043 平方米；商业营业用房空置面积增长，比上年同期增加3040 平方米。（4）市场需求仍然旺盛。1月全市商品房销售面积16.42 万平方米，其中期房销售12.82 万平方米，现房销售3.6 万平方米。在全部销售面积中，商品住宅销售14.56 万平方米，占全部销售面积的比重为8

27、8.7。房地产市场总体上需求旺盛，同时空置面积持平，供求关系基本平衡。2.2.3大理市房地产市场发展趋势在大理市场考虑达 5 年之久的国际零售巨头沃尔玛终于与大理中民合众房地产投资开发有限公司签约，落子大理。与此同时，该开发商与沃尔玛紧临的商业步行街铺面卖出两万多元每平方米的天价。沃尔玛进驻大理被房地产开发商视做当地商业消费形态转型的信号。随着一些重量级房地产项目的亮相和商家如约进驻，将改变下关传统商业格局，改善休闲旅游配套功能，对大理旅游城市品牌的提升起到积极作用。据国家发改委和国家统计局发布的最新调查显示，今年二季度，全国70 个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，涨幅较高的城市

28、主要有深圳、北海、北京等，其中昆明上涨3.3%，大理上涨7.7%。在国家发改委、国家统计局调查公布的全国70 个城市一季度房屋销售价格情况统计中，大理市无论是整体房屋销售的价格涨幅还是在新建住宅和二手住宅的涨幅上，均高于昆明市的涨幅，其二手住宅更以10.7的涨幅位列全国第三，远高于全国5.2%和昆明3.8的涨幅。作为旅游历史文化名城的大理，房地产行业的拉动作用十分强劲，房地产的价格还有较大的上升空间，客观上也非常符合价值、竞争、供求三大规律，不存在泡沫和涨幅过快的经济问题。房地产业已成为推动大理城市化进程和经济发展的支柱型产业，预计今年全州的房地产业将带动建筑、建材业以及相关中介服务产业创造5

29、0 个亿的产值，占到全州GDP 的1/6。大理拥有“全国历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”和“最佳中国魅力城市”的美誉；大理自然环境优美、地理条件优越，有着丰富的历史文化底蕴和人文景观；有完善的规划和持续的投资。大理房地产业将与旅游紧密结合，面向国内外全面推行外向型发展。再者半住半商的形式深受外地购房者青睐，并已成为大理旅游地产的一种发展趋势。2.3 建设项目的重要性及必要性2.3.1提升城市形象，创建园林城市，大力发展旅游产业的需要从宏观上讲，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费

30、结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济 (尤其住宅经济)是我国新的经济增长点之一，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。因此，本项目的建设是响应国家的安居工程。从微观上来说，本项目的建设是贯彻落实大理市十一五发展规划纲要和大理旅游规划的具体体现；是缓解市民住房压力，改善开发区周边环境、加强周边基础设施建设、提升周边旅游文化品质的需要；也是贯彻落实截污减排，坚持科学发展、可持续发展观和以人为本的较好体现；是加速推进大理市辖区城镇化建设步伐，大力改善基础设施，建设社会主义新农村，建设平安大理、和谐大理的体

31、现。项目的建设是加快滇西中心城市建设步伐的需要。大理是云南省域二级城市，是滇西中心城市。是云南省建设国际大通道的要塞之一；是大瑞铁路、公路中线、西线的必经之地，是云南省实施“大通道”战略中通向南亚大通道的次级枢纽；是澜沧江湄公河次区域的有机组成部份；是东盟经济圈中的重要节点城市。为适应形势发展的需要，尽快建成滇西中心城市已成为大理市最重要的任务，最主要的目标。大理州、市党委和政府按照实施项目带动战略 “强化基础产业和基础设施建设，不断增强发展后劲的要求”。建设完善的城市基础配套设施，加强城市绿化。美化、亮化建设工作，提高城市形象、提高投资环境，为加快建设滇西中心城市的步伐创造条件。2.3.2

32、是改善民生，不断提高人民生活质量的需要党的十七大报告提出：“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”，充分阐述了“让老百姓更多地分享经济发展的成果”的思路。建设三环国际郡城项目是认真贯彻落实十七大报告关于改善民生的要求的表现，同时也给城市居民提供了良好的居住条件和居住环境，满足了城市居民对住房的迫切需求，提高了城市居民的生活质量。第三章 市场分析及定位3.1 大理城市区域环境研究3.1.1 大理市城市总体规划大理滇西中心城市总体规划提出了滇西中心城市建设“16”概念，即以大理市为核心，打破行政区划限制，把周边的洱源、漾濞、巍山、弥渡、祥云、宾川6县的相关区域纳入滇西中心城市范围，统筹考

33、虑规划区域空间结构、生产力布局、基础设施建设和生态环境保护，并以其他5县作为协作补充，不断完善、拓展、增强大理滇西中心城市功能，更好地促进和发挥大理滇西中心城市的辐射带动作用。规划对外交通由大丽高速、大宾高速、大保高速、楚大高速、关巍高速、祥临高速、214国道、220省道、224省道、227省道、222省道、103省道、大丽铁路、大瑞铁路组成。 机场 近期充分挖掘大理机场的航空服务能力，扩大航线与客源规模；中远期适时新建滇西国际机场，定位为中国西南门户枢纽机场之一，云南省第二国际机场，昆明国际机场的备降机场。机场等级为4E级。大理机场功能改为旅游商务机场。一方面加快大理机场的扩建步伐，尽快开通

34、与国内各大城市以及重要国际性航线；另一方面加快推进滇西国际机场的论证与建设工作，定位为滇西地区的国际航空枢纽机场，重点开辟与国内城市以及国外重要大城市之间的航线。规划确定三个选址备选方案，即祥云云南驿、祥弥祥临路沿线、祥云禾甸镇莲花湖坝区为机场建设用地三个备用选址。规划远景滇西国际机场控制建设用地10km。高速公路 配合大理城市群发展要求和云南省高速公路网规划，规划大理州域范围内的高速公路网形成“两横两纵”的格局， 国道与省道国、省道规划一览表国、省道名称改造建设内容214国道按照高速道路等级标准改造建设227省道通过乔后、沙溪，向北与311省道相连220省道保留原状103省道保留原状铁路 通

35、过大理境内的铁路仅有：广大铁路（广通大理下关），大丽铁路（大理丽江）。 目前大丽铁路已开通运营，南接广大铁路大理站，向北沿洱海东侧，经大理的洱源、鹤庆，北至丽江站，境内段正线长度约133km。 规划大瑞铁路沿大保高速公路走向建设，在大理城市南部结合轻轨等其他交通方式设置综合交通枢纽； 远期规划由祥云至临沧的祥临铁路。 3.1.2 大理市宏观经济发展状况近年来，大理市社会经济得到了快速发展，2009年，全市GDP总额达159.6亿元，人均GDP达25664元；实现固定资产投资总额82.33亿元，财政收入达到19.19亿元。大理市旅游业得到了快速发展，2009年，大理市共接待海内外旅游者551万人

36、次，同比增长5.8%，其中接待海外旅游者28万人次，同比增长12.17%，旅游总收入42.01亿元，同比增长12.09%，旅游经济指标继续保持持续稳定增长的态势。居民物质生活条件不断提高，城镇居民可支配收入大幅提升，09年全市城镇人均可支配收入达14300元。3.1.3 大理市人口及生活状况大理市人口保持着平稳发展的趋势，至2008年为止，大理市人口数量达到63.1万人；职工工资水平上涨速度比较快，从2003年至2008年的6年期间，大理市职工工资涨了60%左右，达到22589元。近年来城镇居民人均可支配收入增长较快,2006年大理市城镇居民可支配收入为10176元,到2009年时增至1430

37、0元,增幅超过26%。 3.1.4 大理市房产开发投资大理市房产开发投资增长快速。大理市近年来房地产开发投资快速增长，房产投资额在2005年突破10亿元，至2009年五年的时间突破20亿元；房屋施工面积2005年突破100万平米后迅猛增长至2009年的236.5万平方米；房屋竣工面积在2006年达到最高点62.97万平方米后开始下降。图：大理市房产开发投资情况（数据来源于：云南省统计年鉴）3.2 大理市房地产市场情况3.2.1 大理市城镇居民住房现状2009年年末全市总人口为615728人，其中：城镇人口约33万人，占总人口的53.6%；农村人口约28.6万人，占总人口的46.4%。09年大理

38、市统计局公布的统计数据显示，大理市城镇人均住房面积为34.95平方米/人，按照家庭人口规模2.8人来看，城镇家庭户均居住面积约为97平方米。3.2.2 大理市目前区域房地产开发概况大理市下关目前的房地产开发项目主要是以大理新城开发和老城改造相结合的模式进行，但目前下关的开发随着洱海西岸可开发土地的逐步减少，已慢慢向洱海东侧转移。据了解，现在政府已不允许洱海以西的土地做房地产开发，因此洱海以东是未来土地开发的重要区域。无论是从大理市的地形来看，还是从政府的指导来说，经济开发区将是一个热点区域。图:大理下关区域图本案从目前这三个区域在售楼盘的价格来看，老城区的普通住宅项目均价最高，这主要是因为老成

39、内配套设施完善，而且是很多居民习惯居住的区域；新城区和经济开发区由于配套设施一般，所以价格低于老城区。经济开发区的别墅项目目前价格是大理市最高的，这主要因为该区域景观别墅比较多，吸引外地人前来投资和居住；商铺价格几个区域差距不大，这跟大理市的商业整体环境有关系，由于主要还是以底商形式出现，商业运营模式比较单一，无法带动整体商铺价格上涨。表：大理市各区域价格老城区新城区经济开发区普通住宅（元/平米）380035003500别墅（元/平米）900014000商铺（元/平米）1200011000100003.2.3项目所在区域市场小结 市场机会点：通过以上分析可以看出，项目所在区域市政配套成熟，交通

40、便利，本项目的建设将成为区域规划的重要完善。 大理市下关老城区的普通住宅均价在3800元/平米左右，商铺为12000元/平米。3.3 项目用地分析3.3.1地块现状分析项目东侧临大理开发区商业区佳丽建材城及凤仪工业园区。西临泛亚汽车城，大理汽车客运站和大理火车站，正面是滇西最大的得胜家具城。3.3.2项目交通路网分析项目所在地交通四通八达，大凤路紧邻项目地，从项目地直接穿过，到大理火车站仅5分钟的车程。公交线路有：1路、7路、13路通过。3.3.3配套设施分析项目东侧规划为工业园区和建材商业城。项目对面规划为家具城。3.3.4地块内部分析项目地表较为平坦，为熟地：七通一平。3.4项目研判及定位

41、本项目通过建设临街底层商业，平衡项目开发投资及合理投资收益，实现项目投资土地价值利用最大化及社会效益最大化，项目建设对区域环境的改善及对缓解城镇居民住房问题都有非常重大的社会意义。3.4.1 项目客群本项目的目标客户群主要有：（1）目前居住条件较差，随着生活水平改善，为满足自住需求的首次购房者；（2）经济条件相对宽裕，为了提高生活品质，二次或二次以上购房者；（3）外地来大理经商者；（4）不定期到大理居住或旅游者；（5）购买后用于出租及用于其他方面投资者。可以看出：本项目的核心目标客户主要为大理本地客户，辅助目标客户为昆明客户，延伸发展客户外省及省内其他地区客户。3.4.2 项目定位通过客户研究

42、、项目资源分析、竞争分析等推导出本项目的开发战略应该是：整合资源的基础上，将本项目开发融合到大理市整体规划的整个大市场中，在政策允许的条件下，充分挖掘项目价值，提升产品品质。1、档次定位小区定位为高层商业住宅楼。2、价格定位2004 年，大理全州房屋竣工面积51 万平方米，供求基本平衡。而2005 年，大理全州房屋竣工面积仅有11.87 万平方米，供应量严重不足导致2005 年大理房价迅速上涨。到去年，大理州房屋竣工面积回升到52.02 万平方米，但受2005 年住房消费需求影响，仍供不应求。而另一方面，土地供应也偏少，房价上涨也在情理之中。今年15 月，大理商品房销售平均价格达到3800 元

43、/平方米，其中住宅均价为3500元/平方米。通过调查，2009年多层住宅平均价格达3200 元/m2 左右，比2008年增长25%左右。别墅、联排别墅价格差异较大，从500010000不等，均价在8000 元/m2 左右。小高层均价3800 元/m2 左右。根据国家发改委、统计局发布的最新调查显示，今年10 月份大理房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨2.0%；新建商品房同比上涨7.2%，环比上涨2.6%；二手房上涨8.0，环比持平。通过分析，由于大理的自然风光和宜人气候适宜开发风光地产，吸引众多外地投资者，加上房产和土地供应不足拉升了房价，以及大理房地产开发投资基数小、份额少，大理市的房价

44、还会呈增长态势。3、住房供应结构分析据统计，2006 年至2007 年10 月推出的楼盘中，多层占43%，别墅类物业占近42%，高层、小高层占15%。从开发的物业比例来看，市场需求量最大的普通多层住宅开发量与高档别墅类物业呈现失衡，出现供需不对称现象，这从多层的销售（有多少卖多少）也有体现。别墅类物业开发量急剧增加，由于前几年别墅开发量过小，别墅由市场稀缺，而如今变得凡有规模的新盘均有一定量别墅，造成别墅短时期内开发量过多，市场竞争异常剧烈，加之部分前期集资建盖的别墅也流于市场，产品价格差异较大。而（小）高层物业开发量已达一定市场份额，高层类物业在大理市场的开发水平也不断提高，此类物业也正被更

45、多市民所接受。4、客户群体分析（1）年龄情况购房的消费者年龄主要集中在3640 岁，占到45，他们有相当长的工作时间，因而有相当可观的积蓄，他们的付款方式大多数也采用1 次性付款，其次是2535岁，占到35，他们出来工作几年，有一定的首付款后，也乐意买房，他们的付款方式主要是按揭。（2）婚姻状况因消费者主要集中在30 岁左右，所以消费者的婚姻状况，已婚的占多数，占75左右。（3）家庭人口状况家庭人口数主要集中在3 人，其占45，他们年龄主要集中在2640 岁，其人员组成主要是爱人与小孩；3 口之家另一部分群体年龄集中在2025 岁，他们未婚，其家庭成员主要为父母；4、5 口之家主要集中3645 岁，其成员是爱人与2 小孩与3 小孩；6、7 口之家则是三世同堂家庭。（4）文化程度消费者的文化程度主要集中在高中，其占46，他们主要是个体经营者；其次是本科，占20，他们主要是工薪阶层。（5）职业状况消费者的职业主要是个体经营者、工薪阶层，以及州内各县退休职工及迪庆、丽江等地。（6）个人月平均收入个人平均月收入主要集中在15002000 元，占30，其次为20003000 元，占25。15002000 元的主要是工薪阶层，20003000 元的主要是个体户。（7