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1、第一部分 总 论一、基本情况1、项目名称：东泰餐饮服务中心2、建设性质：新建3、承办单位： (1)单位名称：某市东泰投资咨询有限公司 (2)法定代表人：4、项目地点：某县百善镇S202道与泗许高速路辅道连接处。百善镇位于安徽省某市 某县中部，是安徽省综合改革试点镇和全省重点中心建制镇之一，镇域面积260平方公里，耕地20万亩，人口12万人。5、项目概述：本项目包括建设餐饮、住宿、娱乐、停车、修车等项目。项目总投资3000万元，总占地6.5亩。6、主要经济技术指标（1）项目总投资3000万元，其中固定资产投资2900万元，流动资金100万元。项目按照整体规划、一期建设，滚动发展的原则进行建设。其
2、中：商贸、餐饮、娱乐场所及其他工程投资2500万元，停车场，修车厂工程投资500万元。（2）项目达产后，销售收入4150万元。（3）总成本费用3420万元。（4）利税总额730万元。其中利润525万元，税金205万元。（5）投资利润率19.1%。（6）财务内部收益率14.7%。（7）静态投资回收期6.4年（税后，含建设期1年）。7、项目效益：（1）社会效益项目建成后，进一步推动农村绿化，建成某市区的后花园，提高城镇与城市的生态功能，建成城乡居民生态观光旅游休闲的理想场所，通过完善绿色食品产业链，实施食品安全生产追溯制度，确保消费者饮食健康，实现绿色消费。本项目为劳动密集型产业，可直接带动绿色食
3、品生产、加工、营销、物流、餐馆、休闲、住宿等相关产业，能够提供150个就业岗位，对缓解就业压力，增加城乡居民收入，丰富绿色食品市场供应、特色食品周年供应，满足不同层次的消费需求，促进社会稳定，优化山水资源配置，统筹城乡经济和社会发展，加快现代农业科技创新步伐，促进山区经济健康发展，将起到重要作用。（2）生态效益项目建成后，按照科学发展观的要求，将现山水开发、代农业、高效农业、生态农业、休闲农业、生态旅游等技术进行优化组合，集成配套。本项目对养殖场废弃物进行生物工程技术处理，生产沼气新能源、生产生物有机肥料，改良山区土壤结构，加快荒山绿化，发展生态经济，形成社会、生态、经济良性循环的发展环境，逐
4、步实现山水生态结构合理化，技术生态化，达到过程清洁化和产品无害化的目标，建立“自然空间人类”系统协调发展的新关系，项目生态效益十分显著。8、项目编制依据：（1）项目主办单位关于编制可研报告的委托书；（2）某市国民经济和社会发展第十二五规划纲要；（3）某市社会与经济发展“十二五”计划；（4）某市关于鼓励全民创业的意见；（5）某市统计年鉴2010；（6）主办单位提供其它有关材料。二、项目背景百善镇历史悠久，资源丰富，交通便捷。东魏置白掸县、隋唐至清设驿站，国家级重点文物保护单位隋唐运河柳孜码头遗址坐落境内。百善煤矿、徐楼铁矿坐落境内；特优产品“鲁王面粉”、“淮海牌”大豆、华东正大饲料等畅销全国各地
5、。百善镇地理位置优越，青阜铁路穿境而过，并附设集仓储、货运为一体的皖北最大的铁路物流中心；省道202、203、303交汇于镇中心，正在建设中的泗许高速公路穿境而过并设入口；距京福、连霍、合徐高速公路入口仅25公里，是豫、陕、晋、新等中西部省区通往苏、浙、沪的必经之路，是某市的交通枢纽，也是皖北地区重要的商品集散地。百善小城镇基础设施齐全，多次荣获“安徽省中心小城镇”和“文明小城镇”等荣誉称号。 辖23个行政村，镇域面积260平方公里，耕地20万亩，人口12万人。2009年全镇实现工农业生产总值13.8亿元；完成财政收入2608万元；固定资产投资5.8亿元；共引进内资3.2亿元，外资200万美元
6、；农民人均纯收入4560元。 百善百姓，善民善邦，民风淳朴。崇信尚义的百善人民将敞开火热的胸怀，虚心恭待各界有胆、有识、有志之士来百善发展，创昌盛伟业。镇党委政府决心依托优势，抢抓机遇，坚持科学发展观，以构建和谐社会为目标，一心一意谋发展，聚精会神搞建设，努力实现新的辉煌。 经济概况百善工业集中区坐落在安徽省某县百善镇境内，总规划面积5000亩，其中一期规划3800亩，基础设施建设已全面启动，初步形成“四纵四横”路网，道路宽阔，四通八达，区内水、电供应充足，土地平整，已基本实现“六通一平”，是广大战略投资者的理想选择。 区位交通优势：百善镇处于淮海经济圈内，位于三条省道（s202、s203、s
7、303）交汇处，距正在建设中的盐(城)许(昌)高速入口处仅3分钟路程，连霍高速、合徐高速入口处仅25公里，徐州观音机场70公里,连云港口仅200公里;青阜铁路穿境而过，并附设集仓储、货运为一体的铁路物流中心，年到发量达300万吨。百善镇区位优越，交通便捷，承东启西，是中西部省区通往苏、浙、沪的必经之路，是沿海地区产业梯度转移的首选之地。 资源产业优势：百善镇地处某平原，小麦、黄豆、棉花等农副产品产量丰富、质优量大;矿产资源得天独厚，百善煤矿、徐楼铁矿坐落在境内,是机械制造、纺织、服装、建材等产业的最佳生产基地，煤化工、纺织、服装、机械制造、建材产业链条长，前景极广阔;劳动力资源丰富，是开拓中西
8、部市场的桥头堡，工业发展恰逢其时。2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。正式在这种背景下，某市东泰投资咨询有限公司提出了东泰餐饮服务中心建设项目。第二部分 项目建设的必要性和可行性一、项目提出2006年，中国餐饮消费全年零售额首次突破万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，连续16年实现两位数高速增长，与改革开放初期
9、的1978年相比增长了188倍。 2007年，中国餐饮业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上年约增加2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。中国餐饮业的快速持续发展，显示出了在社会需求和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。 2008年1-11月份，全国住宿与餐饮业零售额达到13905.1亿元，同比增长24.9%，环比基本持平，比上年同期加快6.1个百分点，占同期社会消费品零售总额的比重为
10、14.2%，拉动社会消费品零售总额增长3.5个百分点。其中11月份，全国住宿与餐饮业继续保持快速增长，零售额实现1376.6亿元，同比增长25.1%，比上年同期加快3.5个百分点，但比上月下降6.6%。 2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。本项目生态休闲中心作为充满自然情趣的生态环境建设项目，建成后加快绿化荒山，提升湿地生态效果，同时对解决农村剩余劳动力
11、、增加农民收入、增加当地财政收入都具有积极的促进作用。二、项目建设的必要性1、推进农村经济发展的需要充分发挥某市产业优势，突出发展特色产业，大力推行生态农业发展战略，兴建绿色食品基地，开发绿色食品、安全食品，不断提升农产品品质，提高国内外市场的竞争能力。依托农产品加工的龙头带动，采取土地流转的形式，把分散的山地、林地、湿地、水面等生态资源有效地组织起来，引导生态化生产符合市场需求的优质农产品，实行产业化经营，达到增加农民收入的目的。从而有效地促进山区经济和社会健康、持续、稳定的发展。2、是构筑现代休闲旅游业框架的需要本项目的建设，为构筑现代休闲农业框架奠定了坚实基础。在种植业和养殖业方面，以“
12、高效”、“高科技含量”为指导，集中力量推进代表现代农业发展方向的绿色食品集约化生产。按照绿色食品安全的原则，实施山水生态和农林水产结构调整，大幅度提高农业生产、生态休闲的效益，增加山区农民的经营收入。三、项目建设的可行性1、政策保障中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定明确了新时期农业综合开发的主要目标和任务，安徽省政府制定的安徽省国民经济和社会发展第十二个五年计划明确指出了“十二五”期时安徽省国民经济和社会发展的指导方针、奋斗目标和主要任务。财政部国家农业综合开发“十二五”计划明确提出以扶持龙头项目为重点，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，选择一批具备一定规模、经济效益较好、辐
13、射带动作用强、产品具有市场竞争优势、具有较强的科技创新能力和良好的经营管理机制的龙头项目，予以重点扶持，建设农产品生产、加工、出口基地，鼓励龙头企业与农民通过签订产销合同、土地流转以及土地使用权、产品、技术和现金等形式入股，彼此结成利益共同体，形成利益同享、风险共担的经营机制，大力推进农业产业经营。2、建设条件具备（1）自然地理条件某市位于安徽省北部，地处某平原，东近连云港、西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。（2）自然气候条件某市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。某市位于南北气候的过渡地带，兼有南方
14、、北方气候之长，水、热、光照等气候资源优势明显，适宜多种农作物生产，特别是高效特色农作物生产、设施农业周年生产，适宜饲养优质猪、地方特色猪以及其它特种经济动物。（3）综合经济条件某市经济基础坚实。改革开放30年来，人民生活水平由温饱型转向小康型，生活质量进一步提高。农民人均收入和社会消费品零售总额实现较快增长，特别是作为全国煤电能源基地，经过多年的发展建设，全市的综合经济实力逐年大幅增强，完全具备建设山水湿地生态休闲中心的实力。3、项目区基础条件较好 经济优势：百善工业集中区坐落在安徽省某县百善镇境内，总规划面积5000亩，其中一期规划3800亩，基础设施建设已全面启动，初步形成“四纵四横”路
15、网，道路宽阔，四通八达，区内水、电供应充足，土地平整，已基本实现“六通一平”，是广大战略投资者的理想选择。人文环境优势：百善镇历史悠久，隋唐至清设驿站,国家级重点文物保护单位隋唐运河柳孜码头遗址坐落境内,正在申报世界文化遗产;百善百姓善民善邦，民风淳朴，人心思上，发展意识浓厚，创业愿望强烈，构成了独特的人文环境。招商引资政策优惠，政策环境宽松，为投资企业实行了“一条龙”服务、“一站式”审批，专人全程跟踪服务。 第三部分 市场分析一、发展模式中国餐企业已经十分注重品牌的塑造和企业规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国餐饮业正积极进军海外市场。中国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式
16、正餐逐渐兴起，但目前规模尚小；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。随着中国经济及旅游业的发展，餐饮行业的前景看好，在未来几年内，中国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚。 二、现存问题食品安全问题在受到越来越多的关注，主要是因为存在问题频频曝光在人们视线中。 3月15日，中央电视台披露河南济源双汇公司使用瘦肉精猪 7月21日，北京电视台曝光味千拉面声称的骨汤是兑制而成 8月16日，肯德基员工自曝内幕饮料全是冲兑而成，肯德基方面随即承认醇豆浆确为豆浆粉冲兑 2011年8月22日，海底
17、捞餐饮股份有限公司紧急发表声明，坦承“白味汤锅、柠檬水是勾兑而成” 2011年9月4日，有记者以服务员的身份卧底于青岛心海广场的俏江南餐厅，经过3天的调查，发现连锁餐饮界巨头俏江南存在员工培训走过场、工作服装异味浓、餐具没有消毒、死鱼冒充活鱼加工等问题，还对餐桌上回收的油的走向、食材来源以及鲜榨果汁是否为勾兑等提出了质疑。 俏江南、海底捞、味千、肯德基等知名公司的食品安全问题相继遭曝光，无疑是往餐饮界中扔下了几颗重磅炸弹。在消费者圈子里引发了不小的震动，使这些企业品牌都蒙上了层阴影，带来巨大损失。 食品安全跟企业的品牌形象息息相关，必须管理好这一块以维护企业品牌价值，从而反过来推动企业更好地发
18、展壮大。”首都经贸大学产业经济研究所所长陈及在接受采访时进一步表示：“这其实还涉及企业诚信问题，承诺的和做的不一致，是对消费者的欺骗。一个企业不诚信经营，就谈不上品牌的建设与知名度的继续打造。” “这些餐饮界大佬们的教训给其他企业敲响了警钟。”陈及表示，中国要打造健康有序的餐饮市场，一方面企业自身要加强自律，一方面政府主管部门要严密监管。三、前景预测近两年的统计资料说明:安徽省旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年某市酒店客房开房率高达85%以上。中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的
19、酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关
20、注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300500元的价格，稍微敏感的，能够接受60120元的价格，所以中间的120280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。第四部分 选址方案一、选址原则1、环境优越。周边没有污染源，生态环境适宜。2、交通便利。靠近主要交通干道，有利于方便通行。3、有利于生态产业链的物料循环。4、远离城区，或位于城乡结合部，土地价格较低，有利于
21、土地流转。5、符合城乡发展规划、旅游发展规划、山水生态资源发展规划。6、先易后难，优先考虑现有基础条件较好、旅游发展潜力大的区域。二、项目选址方案通过对某县百善镇建设规划，该项目选址位于某市所辖区域的百善镇S202道与泗许高速路辅道连接处。占地面积6.5亩。三、项目建设条件及配套资源项目所在地基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。1、供 电某大唐发电站每年除满足本市外，向省外供电约90万千瓦，电力供应充足。现有的供点电能力可以满足项目的用电要求。2、供 水某现有供水能力为21.1万立方米/日，最大供水能力23万立方米/日。共有水源井92眼，配水厂6座，清水池总
22、容量1.9万立方米，输水管道25公里，配水管233.8公里，供应全市70平方公里范围内的生产和生活用水。因此本项目的供水完全有保障。3、供 热某市已建成保证几百万平方米供热的热源厂，本项目的供热可就近接入。4、供 气某于2003年开始连片供应天然气，2006年供应能力达到4000立方米/日，项目周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入项目，对项目规划用气有保证。5、交 通项目地理位置优越,附近有公交总站，搭乘非常便利。项目道路进出有序，道路体量大，出入方便。6、通 讯某邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换机总量达到
23、30万门以上，现有资源完全可满足项目要求。第五部分 项目定位与功能分区方案1、目标定位文化主题：地方民俗文化、山水文化休闲主题：山野养生、健身、农家田园休闲餐饮主题：绿色食品健康餐饮、农家乐土特餐饮2、功能定位生态保护、山水融合、山野观光、休闲度假、停车住宿、特色餐饮3、市场定位一级市场：即基本市场，以某市城市居民为主。二级市场：即重点开发市场，以宿州、徐州及周边城市居民为主。4、功能分区主要分为入口服务区、住宿区、餐饮区、停车区、修车区、休闲娱乐区。内设多功能厅，可以供小型会议、商务洽谈。内设8个标准客房，方便游客休息。餐饮洗浴中心可同时为80人提供餐饮洗浴，完善中心现代服务设施。第六部分
24、工程方案1、本项目用房建设标准及依据 本项目用房建设依据:根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。2、本项目总体规划 规划依据1、中华人民共和国规划法2、城市居住规划设计规划3、用地地形图2.1本项目规划指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数量1规划总用地m243332总建筑面积（不包括地下1层）m260003酒店客房建筑面积m220002.2本项目规划布局 规划布局应考虑商务配套、客房、餐饮组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体； 建
25、筑风格特色鲜明，具备地标感，群体建筑与空间层次在协调中求变。楼座布置上要力争寻求天际线的变化； 本项目地块空间有限，因此要适当增加楼座的高度，降低建筑密度，以为居住景观打造留够充足的空间；2.3建筑外观设计 主体建筑平面简洁，屋顶轻盈，造型新颖、朴实、大方、注重功能、形式、结构的统一，规划设计方案既能满足该建筑的各项使用要求，同时也符合呼和浩特的城市规划，与周围建成的建筑相协调，创造一个有个性、新颖、具有地方性、时代性的建筑群落。 本项目的建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征的建筑风格，色彩的构成，柔和淡雅，体现以下亮点：现代精神：无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了现
26、代人的快节奏，高效率，意气风发的生活实质。时尚视界：使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融洽，与市场现有建筑的明显区格。立面颜色的组成，强调稳重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免过于呆板；强调竖线条，窗格的划分对称；墙的转角处有线角、转角石等细节；高视点-抬眼望去，建筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色彩中体现，在设计中不追求厚重，用简化的方式体现现代的意境。色彩-本项目的色彩选用了淡雅的基调，在整体的色调上跳跃着木色的柔和。3、结构设计方案 3.1结构设计主要参数基本风压设计使用年限建筑结构等级地基基础设计等级0.55KN/m250年二级乙级基本重压搞震设防类另建筑
27、耐火等级建筑面地类别0.40KN/m2两类二级类标准冻深抗震设防烈度结构抗震等级地面粗糙度1.60m8度第一组（0.2g）二级C类3.2现行设计规范，规程建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2004)建筑结构荷载规范(GB50009-2001 2006年版)建筑抗震设计规范(GB 50011-2001)混凝土结构设计规范(GB 50010-2002)建筑地基基础设计规范(GB 50007-2002)建筑结构制图标准(GB /T50105-2001)砌体结构设计规范(GB50003-2001)房屋建筑制图统一标准(GB/T50001-2
28、001)混凝土结构工程施工质量验收规范(GB50204-2002)建筑变型测量规程(JGJ/T8-97)3.3主体工程本工程结构类别为三层框架结构，使用年限为50年，抗震设防烈度为八度。 耐火等级：二级3.4门窗工程 门窗玻璃的选用应遵照建筑玻璃应用技术规程JGJ1和3建筑安全玻璃管理规定及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水线；3.5屋面工程 本工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为15年；3.6外装修工程 外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位
29、确认后进行定样。3.7节能、保温 为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95进行了节能设计（节能50%）。本建筑物座北朝南，屋面保温采用120聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作70厚挤塑聚苯板保温，栏板外侧贴30厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用断桥铝合金中空玻璃，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。4、给、排水设计方案 供水水质要求达到国家现行的生活饮用水水质标准。4.1生活给水系统给水系统由市政自来水公司直接供给。本工程最高日用水量为655.05m3/天。1
30、、生活用水：1.5立方米/人.天，日用水量为300立方米。2、消防用水，按1年为3次，一次灭火时间2小时，用水指标2立方米/S，则消防用水量为平均每天120立方米。未预见水量按10%计算。（300+120）*10%=42立方米日平均总用水量为:462立方米.4.2生活污水系统污水系统采用污废水合流制系统，污废水经排排水管收集后排至室外排水管网。5、电气设计方案 5.1主要标准及法规民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）住宅设计规范GB50096-1999 2003年版全国民用建筑工程设计技术措施-电气建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000有线电视系统工程设计规范
31、（GB50200-94）住宅建筑规范（GB50368-2005）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000版）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。5.2设计范围低压配电系统照明系统综合布线系统防雷接地及总等电位联结系统1、本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统。低压配电系统采用放射式和链式相结合的供电方式。消防，监视，应急照明，电梯第一、二级负荷需设置备用电源供电的设备，两路低压供电系统互为备用电源，2、导线选用及敷设：进户线选用VV22-10KV铜芯全塑铠装等截面电力电缆，进户处穿钢管保护。分支导线均选用BV-500V导线穿管沿墙或顶板敷设。如照明支路管内导线为56根
32、时，穿PVC25，低于2.4m的壁灯均应接入PE线。3、照明系统的配电方式：本工程采用放射式和链式相结合的配电系统。对于用量较大的照明配电系统，采用放射式到各照明配电箱；应急照明采用自带蓄电池形式。4、电话进户采用HYV-2*0.5室内电缆，数据线采用光纤，电视进户采SYWV-75-9电缆，埋深均为距室外地坪-0.8m。 5、管路敷设时宜沿最短路线并应减少弯曲和重叠交叉。管路超过30m（无弯曲时），20m（有一个弯曲时），15m（有二个弯曲时），8m（有三个弯曲时）加装中间接线盒。6、暖通设计方案 6.1室内外采暖计算参数采暖室外计算温度：tw=-19；冬季室外风速1.64m/s。室内计算温度
33、：序号房间名称计算温度序号房间名称计算温度1休闲娱乐服务厅、客房183设淋浴的卫生间252厨房、库房164办公室、会议室186.2采暖设计施工说明1、采暖系统采用低温热水系统，热负荷为：88.2kw，单位面积热指标为：37.8w/m2，设计供回水温度80/55。热力指标为60W/平方米2、本工程采暖形式为集中供热，热源通过就近的集中供暖管道接入。3、整个管道系统试验合格后方能通水供暖。4、施工安装及验收应按建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002），建筑安装工程质量检验评定标准JJ302-74）。第七部分 消防、安全、环境保护1、编制依据 环境空气质量标准 GB3095-
34、1996大气污染物综合排放标准 GB16297-1996污水综合排放标准 GB8978-1996地表水环境质量标准 GB3838-2002工业企业噪声控制设计规范 GBJ87-85工业企业厂界噪声标准及其测量标准GB1234812349-90中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法)危险废物污染防治技术政策)国家环保总局环发 2001199号建筑施工场界噪声限值GB12523-1990污水综合排放标准GB8978-1996环境空气质量标准GB3095-1996建设项目环境保护条例国务院第253号今传染病“非典”型肺炎防治管理办法消毒管理办法2、环境保护 实施资源与环境的可持续发展战略
35、，以经济建设为中心，坚持经济建设、城市建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展。发展经济、保护环境、开发资源、治理污染，达到效益“三统一”，保护生态平衡，改善生活环境。本区的建设采用城市生态环境区与自然生态环境相辅相成的空间结构模式，保护现有的自然地区、自然林地，实现建设生态型园林城市的战略设想，促进城区城市经济效益、社会效益和环境效益统一。2.1环境保护措施 随着城市的建设开发，城市的水污染、大气污染和噪声污染都会大幅度提高。因此必须在规划、设计阶段通过严格的环保措施来控制城市的污染。2.2环境影响评述 2.2.1施工期间的污染项目施工期间的污染主要有噪声和粉尘两类。在施工期间有大批施工机
36、械进入现场，对周围区域产生噪声污染。另一方面，由于大量使用水泥、砂石等建筑施工材料，粉尘污染也是不可避免的。2.2.2运行期间的污染项目建成后，此处为居民住宅区，因此主要的污染来自于居民的生活垃圾、污水排放、以及其他噪音等污染。2.2.3污染防治措施 2.2.3.1施工期1、合理安排施工计划和施工方法，使动力机械设备适当分散放置在施工场地上。2、混凝土搅拌站，皮带机的机头等机械应安装消声器。3、做好现场施工人员的教育和劳动保护工作。4、材料场和材料运输行使路线尽量避开环境空气敏感点。5、对施工路面进行喷水，减少起尘量。3、环境保护措施l、施工期环境影响的缓解措施本项目施工期的环保措施，是在建设
37、期对施工挖掘的渣土要洒水抑尘，渣土和粉尘类建材运输车辆要用蓬布覆盖，并不得超载，尽量减少洒落污染。对噪声大的设备，尽量避免同时开动，造成噪声叠加。2、环境保护措施（1）搞好周边地区的绿化工程。不得在水源地附近设垃圾填埋等对地下水可能造成严重污染的设施。同时要有防止非取水层的水渗入取水层的措施，确保水源安全。（3）防止噪声超标。噪声控制应首先控制噪声源；进出水管装设橡胶接头，以减少震动，周边应结合绿化规划设置绿化带，从而有效地降低噪声音对周围环境的影响。（4）敷设输水管网周围，要及时覆土恢复植被（或耕种），对净土池等输配水工程周围和取水井场，要搞好绿化美化，创造洁净美丽的环境。3、粉尘、废气治理
38、原有粉尘和废气，已采用消烟除尘器，达到了标准排放，本项目新增加的锅炉，同样采用消烟除尘处理设施，达标后才允许使用。4、噪声(1)本项目设备运行噪声很小，不会对环境造成噪声污染。第八部分 节能、节水 (一)概述能源是国民经济发展的基础资源，我国的能源利用率只有30左右。有关资料表明，我国万元国民生产总值耗能是日本的三倍之多。可以说能耗的大小已成为反映一个国家、一个企业科学技术水平高低的主要标志之一。提高节能意识，抓好节能工作，不仅对提高单位经济效益具有积极意义，对社会经济的持续发展也有着重大意义。任何一个单位，要降低成本，节约能源是一项重要措施。因而，在工程设计建设中，要采取切实的措施，把消耗降
39、低到最低点。(二)节能、节水措施1、用电节能选用自动电容补偿装置在配电室集中补偿，使功率因数补偿到0.9(供电部门要求标准)以上。2、供水、供气节能在原总图布局合理的前提下，新增工程设备的供水，尽可能缩短管网，制订保养维修措施，防止“跑、冒、滴、漏”，达到节能目标。3、采用高效节能的照明灯具，减少照明能耗。4、全部采用节水用水器具，严禁购买安装国家明令淘汰的非节水型用水器具。第九部分 项目实施进度本项目建设期9个月，具体实施进度如下：1、项目前期工作阶段，1个月。2、工程勘察、规划、设计阶段，2个月3、工程施工建设阶段，6个月。第十部分 项目投资与资金筹措一、项目投资估算（一） 投资估算编制依
40、据（1）建设项目经济评价方法与参数（2）项目土建工程费用参照某市建筑工程项目的工程费用；（3）其他建设费用参照某市建设工程费用中规定的技术经济指标计算。2、投资估算编制范围项目投资主要包括建筑安装工程及设备费，室外工程费，与本项目直接相关的工程建设其他费和预备费。3、投资估算编制说明（1）工程及设备费主要由施工架设的水电线路及场地平整费，土建结构工程费，内外装修工程费，给排水工程费，强弱电工程费等组成。参照近年来某市类似工程竣工概算资料，并根据建设时间、规模、标准等方面的差异，作出合理调整后，分项分类，按单方造价指标进行估算。（2）室外工程主要包括道路、绿化、供水管道、排水管网、管道、庭院路灯
41、、电缆线路等项目费用（3）工程建设其他费由勘测费、设计费，可研报告编制费，指标管理费、工程质量监督管理费、工程保险费等12项组成。（4）预备费估算只考虑基本预备费不计涨价预备费。基本预备费按工程投资额（即工程及设备费、室外工程费和工程建设其他费三项之和）的5%计收。4、本工程投资估算主要采用建设部全国市政工程投资估算指标HGZ4710296，同时结合类似工程及当地的定额、取费标准、材料价格、调整系数等具体情况，进行调整。并参照建设部市政工程可行性研究投资估算编制办法、国家发改委和建设部建设项目经济评价方法与参数第三版，同时结合当地具体情况进行估算。（1）前期工作费：按总投资费用的1%估算；（2
42、）勘察设计费：按国家有关规定估算；（3）工程监理费：按第一部分费用的1.4%估算；（4）基本预备费：按第一、二部分费用之和的8.2%估算；（二）投资估算项目总投资为3000万元，其中固定资产投资2900万元，流动资金100万元。建设内容包括：1、建设宾馆、休闲餐饮、宾馆、商务会所等工程，投资1780万元。2、停车场、修车厂等工程投资500万元。3、相关辅助项目建设，完成综合设施建设和细节部分及配套设施的完善，包括供水供电设施、沿路绿化、环保设施等，计500万元。4、项目前期工作费20万元5、大门、标志物及其他工程，投资300万元合计固定资产投资3000万元。二、资金筹措该项目总投资3000万元
43、，所需资金由该公司自筹。第十一部分 财务分析一、经营收入项目建成投入运营后，主要经营收入有：游客住宿、餐饮、娱乐健身、山珍等。合计收入4150万元。1、餐饮项目预计年收入1900万元2、休闲区：包括生态酒店、宾馆、商务会所。预计年可收入1700万元2、修车厂预计年可收入550万元二、销售税金及附加和所得税项目正常运营期，年均税金为205万元。销售税金中，进项税率均以13%计算，辅料、包装材料、包装均为17%，增值税率为6%，城市维护建设税和教育费附加为增值税的10%，所得税率为实现利润的25%。三、总成本费用项目达产后，正常运营总成本费用为3420万元。(1)原辅材料费：项目产品主要原材料为优
44、质食品、果品、绿色食品蔬菜及食盐、包装袋、箱等辅助材料。有些原料用于生产加工，有些原料（如优质粮）直接进入市场经营。(2)燃料、动力费：根据生产实际进行估算，项目单位利用沼气发电，电力能源及发电余热综合利用，没有纳入燃料动力费科目的计算，只作为生产过程，不计入成本费用。(3)工资福利费：本项目经营后，单位职工及聘用人员、季节工人等支付的工资福利费用，全部计入总成本费用。(4)折旧费：本项费用以固定资产为基数，采用直线法，分类计算折旧费，主要折旧为建筑工程和设备。房屋折旧年限取25年，留残值5；设备(含安装费)折旧为10年，留残值5。在折旧时，把基本预备费、建设期利息计用入上述费用之内。(5)维
45、修费：为保证建筑物的完好和设备正常运转，每年要进行维修，维修费按折旧费的50估算。(6)递延资产摊销费：前期工作费、勘察设计费等递延资产从项目受益年(第二年)开始按5年进行等额摊销。(7)其他费用：其他费用包括其他销售费用和其他管理费用，系指从其他销售费用及管理费用中扣除折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费后的其余部分。其中：其他销售费用按产品销售收入的5计取，其他管理费用按外购原辅材料费、外购燃料动力费、工资及福利费之和的2%计取。总成本费用为3420万元。 四、主要经济技术指标（1）项目固定资产投资总额3000万元，流动资金100万元。（2）项目达产后，销售收入4150万元。（3）总成本费用3420万元。（4）利税总额730万元。其中利润525万元，税金205万元。（5）投资利润率19.1%。（6）财务内部收益率14.7%。（7）静态投资回收期6.4年（税后，含建设期1年）。第十二部分 劳动定员和培训（一）劳动定员根据劳动法规定，结合项目实施的实际，本项目劳动定员为150人（二）培训为适应现代生态经济发展的需要，需培养大批高素质的经营管理人员和科技人员，根据项目单位的实际情况，对部分人员进行培
